NYTTAN MED ALLMÄNNYTTAN

Transkript

1

2 FORSKNINGSPROJEKTET NYTTAN MED ALLMÄNNYTTAN Skånskt Bostadsforum november 2015 Malmö Tapio Salonen Forskningsledare Professor i socialt arbete tapio.salonen@mah.se

3 Forskningsprojekt Nyttan med allmännyttan Vilken samhällsnytta kan de allmännyttiga kommunala bostadsbolagen göra idag och i framtiden? TRE DELAR 1. Tydliggöra frågan om allmännyttans samhällsnytta 2. Studera hur de allmännyttiga bostadsföretagen arbetar med samhällsnyttiga insatser 3. Ta fram metoder för att bedöma, beräkna och följa upp värdet av insatser som har ett socialt eller samhällsnyttigt syfte.

4 Allmännyttans förändrade förutsättningar? Den särpräglade svenska bostadsregimen Hänvisning till EU:s rättsregler? CSR stort handlingsutrymme för tolkningar Att bygga eller inte spelteoretiska aspekter och allmännyttans bostadsbyggnadsansvar

5 Förena marknadsmässigt och allmännyttigt syfte Lag (2010:879) om kommunala allmännyttiga bostadsbolag Bedrivas utifrån affärsmässiga principer och marknadsmässiga avkastningskrav = företagsekonomiskt lönsam SAMTIDIGT Fortsatt ett allmännyttigt syfte i vilket ingår ett samhällsansvar Kommunen skall klargöra avsikten med ägandet HÄLSA OCH SAMHÄLLE

6 Forskningsprojektets upplägg Tvåårigt projekt 1 april mars 2015 Mångvetenskapligt samarbete ; 11 forskare Forskningsledare; professor Tapio Salonen, Malmö högskola Flertal empiriska studier: Registerstudier Enkäter till bostadsbolag och kommuner Fördjupade fallstudier i nio kommuner Dialogbaserat arbetssätt med en referensgrupp av ett tiotal SABO-företag HÄLSA OCH SAMHÄLLE

7 MÅNGVETENSKAPLIG FORSKARGRUPP Tapio Salonen, professor socialt arbete, Malmö högskola Martin Grander, statsvetare doktorand, Malmö högskola Stig Westerdahl, docent fastighetsvetenskap, Malmö högskola Gunnar Blomé, fil dr fastighetsvetenskap, Malmö högskola Anders Kjellström, jurist adjunkt, Malmö högskola Hans Lind, professor fastighetsekonomi, KTH Stockholm Bo Bengtsson, professor statsvetenskap, IBF Uppsala universitet Emma Holmqvist, fil dr kulturgeografi, IBF Uppsala universitet Karolina Windell, fil dr företagsekonomi, Uppsala universitet Ingvar Nilsson, nationalekonom, SEEAB Anders Wadeskog, nationalekonom, SEEAB 7

8 Hur har allmännyttans roll förändrats på lokala bostadsmarknader? Allmännyttan bostäder för alla? ,3 % ,6 % ,9 % (procent av befolkningen i allmännyttan) Allmännyttans roll och position i relation till totalt bostadsutbud från 0 45 procent av kommunens bostäder Differentierade utvecklingstrender på lokal nivå? Samband med segregationsmönster etc. HÄLSA OCH SAMHÄLLE

9 Andel inkomstfattiga hushåll efter upplåtelseform i riket 1998 och Inkomstfattiga = Högst 60 % av medianinkomst

10

11 Sammansättning av hushåll i allmännyttan Mål: Bostad för alla Analys efter hushållens köpkraft, disponibel inkomst fördelat efter kvartiler på riksnivå: Q1 = fjärdedel med lägst inkomst Q2 = fjärdedel med näst lägst inkomst Q3 = fjärdedel med näst högst inkomst Q4 = fjärdedel med högst inkomst Baserad på samtliga hushåll (Familj 20 år-) i riket Källa: SCB:s register över bef., inkomster och fastigheter Balansmått Q1/Q4 andel hushåll med låg inkomst i relation till andel med hög inkomst (även studerat Q1 + Q2 / Q3 + Q4, ger liknande resultat)

12 Sammansättning av boende i allmännyttan 2012 efter bostadsmarknad. Antal kommuner: n=105 n=52 n=35 n=98 n=290

13 Allmännyttans profil i landets tre storstäder 1998, 2005 och Andel av hushållen i allmännyttan/ balansmått Q1/Q Stockholm 29 / 2,6 25 / 2,2 17 / 2,6 Göteborg 29 / 4,4 28 / 2,6 28 / 3,7 Malmö 14 / 6,3 15 / 5,9 15 / 8,0 Balansmått Q1/Q4 andel hushåll med låg inkomst i relation till andel med hög inkomst

14 Balansmått för samtliga bostäder i storstadsområden 1998 och Bostadsmarknad Differens Stlm-Solna LBM 0,83 0,68-0,15 Exkl. Stlm stad 0,66 0,70 +0,04 Stockholms stad 1,21 0,65-0,56 Göteborg LBM 0,97 0,86-0,11 Exkl. G-borgs stad 0,58 0,59 +0,01 Göteborgs stad 1,56 1,16-0,40 Malm-Lund LBM 1,10 1,22 +0,12 Exkl Malmö stad 0,91 0,99 +0,08 Malmö stad 1,88 1,92 0,04 Skillnad : Stockholms stad Q % (från 96 till 181 hushåll) Malmö stad Q % (från 46 till 64 hushåll)

15 Inkomstfattiga hushåll i hyresrätt i utvalda kommuner Andel av samtliga inkomstfattiga hushåll i kommunen boende i privat och allmännyttig hyresrätt.

16 Slutsatser Vem bor i allmännyttan? Ju större allmännytta desto mer socioekonomisk blandad befolkning. Stora skillnader på allmännyttans profil mellan svaga bostadsmarknader med vikande befolkningsunderlag och starka bostadsmarknader i storstadsområden och regioncentra. Utvecklingen i storstäderna går åt olika håll. Den socioekonomiska profilen på allmännyttan runt om i landet avspeglar i stort de lokala bostadsmarknadernas befolkningssammansättning i stort.

17 Utmaningar för allmännyttan Fortsatta utförsäljningar? Vem får inte bo i allmännyttan? Vem vill inte bo i allmännyttan? En bostad för alla?

18 Vad omfattar samhällsansvar? 1. Den hyresgästnära sociala relationen Nära förvaltning, dialog, trygghetsfrågor 2. Områdesutveckling Boendeinflytande, kultur- & fritidsinsatser, utsmyckning, utbildning- och arbetsmarknadsprojekt 3. Stads- & samhällsutveckling Bostadsförsörjning, upprustningskonsekvenser, uthyrningspolicy

19 Hyresgästnära sociala relationen 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Genom att bolaget arbetar med trygghet och/eller säkerhet Q1 (0-728) Q2 ( ) Q3 ( ) Q4 ( ) 39 Antal lägenheter, uppdelat på kvartiler Trygghet och säkerhet Bovärdar/husvärdar/områdesvärdar Nej Ja ( ) men det har gått över mer och mer till sociala problem, klagomål, lite sådant, mycket kontors[arbete] Så från början var det meningen man skulle sitta kanske en bovärdstimme som man sa, de ringde in och då skulle man egentligen klara kontorsjobben på den timmen och så men det har stegrat på hela tiden, alltså det har kommit mer och mer problem med socialt (IP15). Den sociala relationen samhällets minsta beståndsdel Specifikt för allmännyttan?

20 Områdesutveckling 100% Bolaget arbetar med sysselsättnings och/eller utbildningsinsatser Inflytande 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% % 11-15% 16-20% 21-25% 26-36% Andel allmännytta i kommunen där bolaget verkar Nej Ja Kulturarrangemang Kollektiv identitet Läxhjälp, sommarjobb och arbetsmarknadssatsningar Det ekonomiska resultatet centralt Hade vi haft större ekonomiska muskler är det möjligt att vi kunnat arbeta betydligt mer i frågan. Specifikt för allmännyttan?

21 Stads- och samhällsutveckling Större bolag och bolag i kommuner med hög andel allmännytta arbetar strategiskt för att minska segregation Nybyggnation, stråk och förtätning Förvärv och försäljningar för att sprida beståndet Bostadsförsörjning eller stadsutveckling? 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Arbetar för att minska segregation genom att främja blandad bebyggelse Q1 (0-728) Q2 ( ) Q3 ( ) Q4 ( ) Ja Nej

22 Företagsekonomiska alternativ för allmännyttan Redovisningslogik bortom de traditionella Avkastningar och vinstutdelning - utvidgning av tid och rum Kommunala bostadsföretag vinner på att utveckla metoder att beskriva dels (1) ekonomiska konsekvenser av sociala projekt, dels (2) tydliggöra vad som uppnås i verksamheten. Principer för ett breddat företagsekonomiskt synsätt: 1. Värdet av att vara ett socialt ansvarstagande företag 2. Jämföras med konkurrenter 3. Mäta förflyttningar med hjälp av referensfastigheter 4. Investeringsanalys och ekonomisk uppföljning 5. Allmännyttans utvidgade ansvar 22

23 Vart är allmännyttan på väg? Tre scenarion Anpassningsscenariot Motståndsscenariot Systemskiftesscenariot Relatera till allmännyttans olika funktioner; Bygga förvalta - boinflytande Handlingsutrymme; juridiskt, politiskt, strukturellt, företags- och samhällsekonomiskt Lokala variationer 23

24 Allmännyttans handlingsutrymme Bred tolkning av affärsnytta Rättsligt en öppen fråga Breddad förståelse av redovisning Bostadspolitisk fråga 24

25 Anpassningsscenariot Anpassning till EU-reglerna Kollektivt förhandlingssystem och bruksvärde Företagsekonomisk allmännytta Konkurrens på lika villkor Konvergens mellan privat och allmännyttig sektor Även bostadssociala insatser i konkurrens Kontraktsvarianter av social housing. Varför i så fall kommunalt ägande? Varför acceptera kommunala gränser för verksamheten? 25

26 Motståndsscenariot Utnyttjar tolkningsutrymmet Vid tolkning av affärsmässighet Allmännyttiga hyror skiljer sig från privata. Allmännyttan behåller de facto hyresledande roll. Allmännyttan fortsatt självständig roll i lokala bostadspolitiken. Hur robust som jämvikt? Bygger på oreglerad legal grund, kan komma att prövas... 26

27 Systemskiftesscenariot Förhandlingssystemet försvinner Bruksvärdessystemet försvinner Företagsekonomisk allmännytta Renodlade marknadshyror Kommunal social housing Bristande legitimitet? Politiskt svårsmält? 27

28 Slutsatser Diskussionen om allmännyttans affärsnyttiga samhällsansvar bör således inte fastna i diskussioner kring att beräkna det monetära värdet av sociala projekt. Istället bör samhällsansvaret diskuteras utifrån allmännyttans lagstadgade krav på bostadsförsörjning, allmännyttan som långsiktig aktör och hur dessa står i kontrast till kortsiktiga avkastningskrav baserade på marknadens logik. Den övergripande slutsatsen är att allmännyttans balanspunkt mellan affärs- och samhällsnytta ytterst kommer, inte oväntat, att avgöras av politiska beslut på såväl nationell som lokal nivå. På den nationella nivån utmanas frågeställningen om den nationella politiken förmår formulera konkreta mål och medel för att t.ex. råda bot på bostadsbrist, förnyelse av befintliga bostäder och utveckla en hållbar stadsutveckling. På den lokala nivån kan allmännyttans ställning och roll fortsatt förväntas variera efter lokalpolitiska majoritetsförhållanden och varierande bostadsmarknader. 28