DOLDA RIKEDOMAR. Framgångsrik ispinne

Transkript

1 Nr EN NATURLIG KONTAKTPUNKT FÖR FASTIGHETSBRANSCHEN Årgång 16 Lennart Nilsson. Mikrokosmisk förorening Den världsberömde svenske fotografen Lennart Nilsson sätter sotpartiklarna i luften och i våra lungor i fokus. Sidan 4 Varför fungerar inte byggnader som planerat?»det finns byggnader som slutar att fungera efter några år, andra efter ett par dagar och vissa har aldrig haft förutsättning att fungera över huvud taget.«sidan 13 Ljudabsorberande akustikputs med många användningsområden Att reducera stegljud, hissar och andra störningskällor i trapphusen leder till en bättre boendemiljö i lägenheterna. Sidan 27 Regionalt Jönköping, Enköping och Uppsala Sidorna Stena Fastigheter tar över I dag är Bostads AB Drott ett dotterbolag till Stena Fastighetsförvaltning AB. Det nya fastighetsbolaget omfattar drygt lägenheter i Sverige med en uthyrningsbar yta på 2,4 milj kvm. Region Öst omfattar fastigheter i Storstockholm och Uppsala. Branschregistret För dig som söker finns Fastighetsförvaltarens branschregister Sidan Systematisk energibesparing: Tekniker hjälper till att identifiera svaga punkter och lösa relaterade problem. I många fall kan detta leda till 20 till 40 % minskning av de årliga energikostnaderna. Och inte nog med det: investeringen betalas med själva besparingen. DOLDA RIKEDOMAR Energiförbrukningen i den industrialiserade världen skulle kunna halveras. Men tyvärr är konsumenterna ofta okunniga om hur lätt de kan minska sin energianvändning. Framgångsrik ispinne Värmepumpen»Ispinnen«är unik i sin konstruktion. Den fungerar enligt samma princip som en frysbox, men med avsevärt högre effekt, enligt innovatören Kurt Karlsson (t h) Sidan 21»Omättligt vidunder«sväljer avfallet Det startade som en tanke i vårt grannland i öster Sidan 28

2 2 fastighetsförvaltaren Ledare Redaktör: Tess Benschner Johnsson Debatt» Släpp in konstnärer, kulturarbetare och andra kreativa skapare i stadsrummen«om konsten att spara energi och pengar En stor del av detta nummer av Fastighetsförvaltaren ägnas åt olika intressanta lösningar för energibesparing. Bland annat berättar vi om hur Europaparlamentets och rådets direktiv 2002/91/EG om byggnaders energiprestanda ska genomföras i Sverige. Direktivet handlar främst om energikrav för nya byggnader, krav på energiupprustning vid renovering och ombyggnad, energibesiktning med åtföljande åtgärdsprogram och energideklaration för byggnader. Något som säkerligen kommer att få stora konsekvenser för Sveriges bygg- och fastighetsherrar. Fastighetskvinnor Naturligtvis kommer det även att få konsekvenser för Sveriges fastighetskvinnor som enligt Dagens Industri i dag basar för över 226 miljarder svenska kronor. Tretton kvinnor befinner sig i miljardtoppen som trots allt fortfarande domineras av män. Här behöver dock staten skärpa sig. Av 13 bolag så har inget kvinnlig VD. En låg andel kvinnor på VD-nivå är ett faktum som staten delar med utländska fastighetsbolag. De flesta kvinnor i chefsbefattningar återfinns med titlar som ekonomichef, informationschef, personalchef eller platschef. Det finns dock kvinnor som har makt men utan att arbeta i branschen. Det är de som äger fastigheter och som därigenom kan påverka. Prognoser Enligt Prognoscentret, så är bygginvesteringarna i Europa är på väg att återhämta sig efter några års avmattning. Den kraftigaste tillväxten kommer i»östeuropa«. I»Väst«är det anläggningsinvesteringar som presterar bäst. Redan i år väntas bostadsbyggandet att öka kraftigt, medan yrkesbyggnader - med kontor i spetsen - bedöms återhämta sig först Efter tio kvartal i rad med fallande hyrespriser, visar Jones Lang LaSalles fastighetsindex för 30 Europamarknader»Property Clock«stabila och något ökade Prime Rents under andra kvartalet Stora hyresökningarna noterades speciellt för Londons West End (19,2 %) och Bryssel (7,3 %). För och Göteborg bedöms Prime Rents bli oförändrade under resten av året. I Malmö, däremot, kan hyresnivåerna förmodligen öka under nästa halvår till följd av god efterfrågan på moderna och effektiva ytor i CBD. Legionella Miljöaspekter i och runt fastigheter är ständigt aktuella och återkommande inslag i vårt redaktionella bevakningsområde och på våra debattsidor. Slutligen vill jag därför nämna att vi i nästa nummer av Fastighetsförvaltaren kommer att titta närmre på legionella. Upprinnelsen är naturligtvis den tragiska händelsen där en man dött och där man misstänker att han blivit smittad via frukt/grönt-avdelningen på ett matvaruhus där grönsakerna duschas för att se fräschare ut. Tess Benschner Johnsson Redaktör Fastighetsförvaltaren Mera lust och sensualism i parken! Ett debattinlägg från Movium centrum för stadens utemiljö vid Sveriges Lantbruksuniversitet (SLU) Sprudlande vatten som smeker nakna människokroppar i marmor, gröna labyrinter och hemliga grottor med symboler av antika djur, saftiga frukter och mitt i alltihop vinguden Bacchus. När såg vi sådant senast i våra svenska parker och offentliga rum? Tänk om vi kunde ta tillbaka och bejaka en del av trädgårdskonstens goda idéer; anlägga och iscensätta saker som stimulerar och kittlar våra sinnen. Vi har alla behov av sinnliga upplevelser i vardagen. Utemiljöns betydelse för hälsa och välbefinnande är numera oomtvistad. Men det handlar inte bara om att anlägga rehabiliteringsträdgårdar och utveckla gröna friskvårdsplaner. Det handlar också om att ge våra befintliga stadsmiljöer parker, bostadsgårdar, skolgårdar och andra grönområden ett innehåll som ger stimulerande och lustfyllda upplevelser i vardagen. Och inte minst trygghet! Utifrån ett sådant synsätt handlar det inte bara om platsernas estetiska utformning, utan också om de aktiviteter och det innehåll vi ger dem. Varför inte betrakta de offentliga stadsrummen för vad de egentligen är, nämligen medborgarnas livsrum och handlingsrum med plats för både lustfyllda upplevelser och gränsöverskridande aktiviteter, happenings och konsthändelser? FOTO: futureimagebank.com Utformning och skötsel av utemiljön bidrar till att skapa både möjligheter och begränsningar för hur olika grupper kan använda stadsrummen. I projektet RÄDSLANS RUM (Gröna Fakta 8/2002) visas hur man genom röjning, ljussättning och andra åtgärder kan göra det tryggare att vistas ute, inte minst för kvinnor. Varför inte gå ett steg längre? Släpp in konstnärer, kulturarbetare och andra kreativa skapare i stadsrummen. Genom inspiration från barockoch renässansträdgårdarna, eller med idéer från nutida konst och andra kulturer, kan konstinstallationer och gränsöverskridande aktiviteter erbjuda både lustfyllda upplevelser och överraskande inslag. Det lockar fler besökare och leder därmed till större trygghet i vardagen. Med andra ord utveckla en strategi där parker och grönområden ges en så vacker utformning och ett så sensuellt och spännande innehåll att vi inte kan vara utan dem! Mats Lieberg Docent i arkitektur och forskningsledare vid Movium Hexanova Media Group AB Box 31014, GÖTEBORG Tel: , Fax: skontoret: Grosshandlarvägen 5, ÅRSTA Tel: , Fax: Fastighetsförvaltaren är fastighetsbranschens B2B-tidning. Tidningen informerar om läget på fastighetsmarknaden, nya produkter, aktuella byggprojekt med mera. Göteborgsredaktionen Tel: Fax: Chefredaktör/produktionsledning Tess Benschner Johnsson tess@hexanova.se Arne Öster arne.oster@hexanova.se Mona Ringebrand mona.ringebrand@hexanova.se Staffan Lindberg Marcus Lundgren Smålandsredaktionen Tel: Karolina Johansson smalandsredaktionen@hexanova.se Västeråsredaktionen Tel: Ulf Norström ulf.norstrom@hexanova.se Projektledare Ingemar Guterstam ingemar.guterstam@hexanova.se Tobias Krantz tobias.krantz@hexanova.se Göran Nyberg goran.nyberg@hexanova.se Björn Peterson bjorn.peterson@hexanova.se Traffic Jessica Håkansson Lisa Friberg Åsa Falk annonser@hexanova.se bilder@hexanova.se Grafisk form och layout Tel: Patrik Karlsson Antarktis trycksakskonsult patrik@antarktiskonsult.se Branschregister, Regional Jessica Håkansson annonser@hexanova.se VD, ansvarig utgivare Urban Nilsson Tryck GD Media, Gävle ISSN Fastighetsförvaltaren utkommer sex gånger om året och har en RS-kontrollerad upplaga på exemplar. Tidningen ansvarar ej för insänt, ej beställt material. Eftertryck av text och bilder förbjudet, om inte särskild överenskommelse träffats med redaktionen. Prenumeration helår 6 nr 499:-

3 fastighetsförvaltaren Att sälja själv Krönika Tänkvärt inlägg till våra läsare angående försäkring för bostadsrättsinnehavare Gösta Johansson, fastighetsägare i Göteborg, läste inslaget om bostadsrättsförsäkringar i förra numret av Fastighetsförvaltaren, nummer Han efterlyser information om vad som händer med tillförd egendom när det gäller försäkringar. En bostadsrättsinnehavare kan ha utrustat sin lägenhet med Poggenpohlkök eller lagt in dyr, italiensk marmor i badrummet för att ta ett par exempel. Skador på sådan tillförd egendom täcks inte av försäkringen och inte heller av fastighetsägaren, säger Gösta Johansson. Svar: Sverker Thorslund anser att frågor som rör bostadsrättsförsäkring bör besvaras av nyckelpersoner i branschen, till exempel företrädare för bostadsrättsorganisationerna och Konsumenternas Försäkringsbyrå. Det vore intressant att få frågan belyst av personer som i sitt dagliga arbete hanterar försäkringsfrågor som rör området och de problem som kan uppstå, anser Sverker Thorslund, som då gärna återkommer med kommentarer. bostadsrätt Konsumentfrågor till vägledare och till Råd & Rön om att sälja sin bostad själv, är bakgrunden till skrivelsen, som innehåller fakta Sverker Thorslund, om konsumenternas situation då det gäller att Konsumentverket. själva marknadsföra sina bostäder på Internet. Med bostad avses här främst egnahem (äganderätt) och bostadsrätter. Exempel, på personer som väljer att sälja själva: Den som har ett svårsålt objekt i glesbygd. Den som vet till vem/för vad man vill överlåta. Den som inte får behörig/registrerad mäklare att åta sig uppdraget. Material från Konsumentverket om att sälja själv Information finns på boende.konsumentverket.se särskilda webbsidor om Boende, länk till Din bostad, rubrik: Mäklare inte nödvändig. Broschyr om att mäta bostadsarea, under samma adress, kan vara nyttig för självsäljare. (se artikel i Råd & Rön nr 6/2004, skrift en i bilaga till R&R 8/04) Se boende.konsumentverket.se/mallar/ehandel/bestall_produkt.asp Vikten av att kunna bedöma bostadens värde S k auktoriserade värderingsmän är med i sektionen för fastighetsvärdering inom»samfundet för Fastighetsekonomi«. På samfundet.se/ web/public/varderarsed.asp kan man se vilka regler om s k»god värderarsed«som då gäller. En del fastighetsmäklare erbjuder s k fri värdering, uttytt som värdering oavsett om säljuppdrag ges eller ej. Varje säljare bör inse risken med orealistiskt höga värden, givna i hopp om att mäklaren ska få förmedlingsuppdraget. Artikel i R&R 6/2004 rör ett särskilt problem att köpares värderingar överstiger värderingsmännens. Då händer det att kreditgivare som inte gör egna värderingar ger fördelaktigare villkor för den del av lånen som»stämmer«med värderingsmannens (lägre) siffra. Bra standardformulär nödvändigt För att avtal om överlåtelse av bostadsrätt och egnahem ska vara giltiga/bindande krävs alltid skriftlig form. Bra standardavtal är en nödvändighet för alla som säljer själva. Sådana kan konsumentvägledare ge tips om. Parterna i en konkret affär kan önska särskilda villkor i samband med överlåtelsen. Vanligast är då s k förbehåll som kan avse säljaren eller köparen eller båda. Även sådana måste stå i själva avtalet för att vara rättsligt bindande och parterna gör klokt i att anlita sakkunskap vid utformningen. Särskilda omständigheter vid överlåtelse När värden vägrar gå med på överlåtelse är det överlåtande hyresgästs skyldighet att ansöka om Hyresnämndens tillstånd. När det gäller bostadsrätt, där köparen inte godtas av föreningen, är det köparens ansvar att ansöka om tillstånd. Viktigt vid marknadsföring,»oåtkomligt«för självsäljare Situationen är att Internet i allt väsentligt inte är tillgängligt, medan»papperstidningarna«normalt inte har något emot att ta in och ta betalt för annonser från»självsäljare. Att»säljasjälv-objekt«helt saknas på de i sammanhanget intressanta webbplatserna är rimligen det ensamt största problemet för de konsumenter som inte önskar eller inte har möjlighet att anlita mäklare. Webplatser ägda av dagstidningarna själva däremot, kan ibland stå öppna även för självsäljare, Andra kunskapskällor Sök i t ex eller google.se eller någon av de andra sökfunktionerna på Internet med sökord som t ex»sälja själv«,»utan mäklare«eller»självsäljarpaket«. Mer om svårigheter och möjligheter att nå Internet Rent allmänt gäller att de mest besökta marknadsplatserna för egnahem och bostadsrätter hemsidor som hemnet.se och bovision.se samt är tillgängliga bara för den som säljer via mäklare. En del vanliga mäklarföretag erbjuder tjänsten»sälja utan mäklare«och/eller»gör en del själv så gör vi resten«. Exempel:»Mäklarforum«se bostad.dk och bostad.dk/extra.html,»kungsmäklarna«se fmf.se/kungsmaklarna/ sales.html Via mäklare kan man ev få tillträde till t ex hemnet.se och bovision.se samt Det finns förstås även»självsäljarsajter«* som adirekta.se och»bostad.nu«på bostad.nu som är en kostnadsfri webtjänst för annonser om äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt, och även s k»semesterbyte«. (Björns Bostadsbytare se gäller enbart hyresrätter.) Notera vidare att advokater se har rätt att bedriva fastighetsförmedling utan att vara registrerade som mäklare. Självdeklarationsanvisningar En del mäklare erbjuder sig att inom ramen för sin förmedlingsprovision hjälpa till vid uppdragsgivarens kommande självdeklaration. Den som avstår från att anlita en sådan mäklare får alltid ordna deklarationen på annat sätt och då kan följande vara bra att veta. På bostad/fastighet.html ger Skatteverket självdeklarationsanvisningar för försäljning av småhus. På /innehall.html finns självdeklarationsanvisningar för försäljning av bostadsrätt»försäljning av bostadsrätt«, Skatteverkets broschyr SKV 321, nr 3, januari 2004, 20 s. Sverker Thorslund Lövsprickning, ljusa kvällar och årsstämmor Ska de lita på allmännyttan? Definitivt inte i storstadsregionerna. Där är bostadsbristen ett faktum. Det finns inga lediga lägenheter och det byggs försvinnande få hyresrätter. Det som byggs är bostadsrätter. Den enda fungerande bostadsmarknad som finns är bostadsrättsmarknaden. För att klara sig där behöver man pengar, ibland till och med mycket pengar. Men utan pengar i fickan står sig ungdomsgenerationerna slätt i kampen om första- och andrahandslägenheter på bostadsrättsmarknaden den enda marknad där man på ett hederligt sätt kan köpa sig en bostad. Så vad är lösningen för alla ungdomar som så förtvivlat längtar efter en egen bostad? Det finns två modeller skaffa en arvtant eller se till att föräldrarna blir lite mer framsynta. Framsynthet när det gäller en egen bostad stavas BOSPARANDE. Tusentals föräldrar sparar i dag för sina barns räkning. Och det ger resultat! Det är lite fult att tala om klipp på bostadsmarknaden. Men en egen bostad är en investering. Privat investering förutsätter privat sparande. Detta är ingen värdering utan ett faktum. Och bosparande är en lysande investering av flera skäl. Man kan tycka att samhället borde stimulera bosparandet eftersom det är det bästa och snabbaste sättet för bostadslösa att få ett eget hem. En hel del förslag har också förts fram i debatten för att sedan hamna i papperskorgen. En tanke som diskuterats är att staten ska gå in och garantera att man får låna två eller tre gånger det man sparat. Med ett sådant system kan det vara lockande för unga att spara. Att tidigt i livet lägga undan några tior i månaden, att tidigt i livet lära sig att spara, att tidigt i livet lära sig att ta ansvar. Vi föräldrar har ett stort ansvar för att kommande generationer inte ska lita på att någon annan tar hand om dem. Vi vet att befolkningsstrukturen förändras, att statens inkomster måste räcka till fler. Bosparandet är nyckeln till en god bostad för alla. Drygt av Internetsajten LunarStorms medlemmar deltog i en partisympatimätning. Om det var riksdagsval idag skulle 12 procent av killarna och 6 procent av tjejerna bland de drygt svarande, som tagit ställning, välja Moderaterna, medan 12 procent av killarna och 10 procent av tjejerna skulle rösta på Socialdemokraterna. Mest slående i mätningen är att en stor andel unga inte vet vilket parti de skulle rösta på om de fick gå till riksdagsval idag (40 procent av tjejerna och 25 procent av killarna). Om man bryter ut ovanstående till svaren från förstagångsväljarna i valet 2006, de som idag är år, är det något fler som bestämt sig för ett parti, jämfört med medlemmarna som»framsynthet när det gäller en egen bostad stavas BOSPARANDE. Tusentals föräldrar sparar i dag för sina barns räkning. Och det ger resultat!«anne Almlund Rosengren SBC Stor politisk osäkerhet bland unga helhet. Moderaterna är det parti som får flest röster av killarna (13%). Bland tjejerna ligger Socialdemokraterna och Vänsterpartiet på 9 procent vardera. Varje dag deltar cirka unga i wzup-frågan på Lunar- Storm. Frågan»Om du fick rösta till riksdagsvalet idag, vilket parti skulle du rösta på då?«ställdes den 31 augusti och besvarades av unga killar och tjejer. Att fokusera på unga väljare skulle kunna vara en framgångsrik taktik för att vinna ett förmodat jämnt val 2006, säger Johan Forsberg, informationschef på Lunarstorm. Medelåldern bland Lunar- Storms medlemmar är 18 är. Varje dag besöks sajten av fler än av LunarStorms drygt 1,3 miljoner aktiva medlemmar.

4 4 fastighetsförvaltaren Miljö Lennart Nilsson»Fotografierna är knivskarpa och vackra att titta på«mikrokosmisk förorening miljö Den världsberömde svenske fotografen Lennart Nilsson sätter sotpartiklarna i luften och i våra lungor i fokus. Ultrafina partiklar är en komplicerad soppa av mikroskopiska vätskedroppar och fasta partiklar i luften. De viktigaste källorna är bilar, lastfordon, byggmaskiner, koleldade kraftverk, vedeldning, vegetation och boskap. Förbränning av kol, bensin, dieselbränslen och trä kan också alstra ultrafina partiklar. Skogsbränder är en annan källa. Många ultrafina partiklar bildas också i atmosfären vid kemiska reaktioner hos kväveoxider, svaveloxider, organiska föreningar och ammoniak. Ultrafina partiklar har förknippats med fler insjuknanden och ökad dödlighet i hjärtsjukdomar och sjukdomar i andningsvägarna. De kan också förvärra symtomen vid astma. Människor med hjärtsjukdomar eller sjukdomar i andningsorganen, äldre människor och barn är de mest utsatta grupperna. Sot i luften och överallt Sotpartiklar finns överallt i luften i stadsmiljöer, högt upp i atmosfären och djupt ned i våra lungor. Den världsberömde svenske fotografen Lennart Nilsson, som är en pionjär inom medicinsk fotografi, har med hjälp av ett elektronmikroskop tagit bilder på dieselsot i lungvävnad. Sot består av ultrafina svarta partiklar, i huvudsak av kol, som uppkommer vid ofullständig förbränning av kol, olja, trä och andra bränslen. Deras kolkedjor slås ihop och förenas med andra kemiska ämnen som ofta är cancerframkallande. Sotpartiklar irriterar våra bronker och lungor, och de förknippas med lungcancer och hjärt- och kärlsjukdomar. Dr Per Gerde och hans doktorand Pär Ewing vid Institutet för miljömedicin (IMM) vid Karolinska Institutet (KI) i utreder vad som händer med sotpartiklar långt ned i lungorna genom att studera deras påverkan på möss. Preliminära resultat visar att de kemiska ämnen som har bundits vid dieselsotpartiklar överdragna med benspyren efter en timma löses upp snabbt i alveolerna, och att 30 procent av benspyrenet går ut i blodomloppet. Det transporteras i huvudsak till levern där det undan för undan avlägsnas av mikrofagerna, som är kroppens egna rengöringsceller. Sot i våra innersta rum FAKTA Lennart Nilsson Lennart Nilsson visar en av sina knivskarpa bilder för Margareta Swahn Forsling, Air- Mails redaktör. Fotografiet togs med hans mikroskop som har upplösningen 5 6 ångström ( gångers förstoring). FOTO: Lennart Nilsson Sotpartiklar (gul färg) har trängt ned i bronkerna och samlas upp i alveolerna (violetta). Lennart Nilssons unika fotografier av sotpartiklar i lungor publicerades nyligen i KI:s egen tidskrift Medicinsk Vetenskap. De visar hur våra lungor försvarar sig mot ultrafina partiklar som infiltrerar våra kroppar. Hans lungfoton togs med ett elektronmikroskop som förstorar föremål upp till gånger. De visar hur sotpartiklarna kommer in i alveolerna, dit inandningsluften förs och där syret absorberas. Tyvärr absorberar alveolerna också sotpartiklar, vilket man tror är orsaken till att många patienter med hjärtproblem söker sig till sjukhusens akutmottagningar när koncentrationerna av luftföroreningar är som högst.»fotografierna är knivskarpa och vackra att titta på«, säger Lennart Nilsson till AirMail. Han talar om sitt arbete åt KI i :»Vi arbetar för vetenskapen och för de ting som ligger människan närmast.«hans bilder visar också hur en vit blodkropp i kroppens immunsystem Lennart Nilsson, som nu är 82 år, blev pionjär inom medicinsk fotografi redan på 1960-talet med sina världsberömda bilder av människofoster och befruktning i boken»ett barn blir till«. I samband med att»ett barn blir till«kom ut 1965 gjorde Life Magazine ett reportage på 16 sidor plus omslaget med bilder ur boken. De 8 miljoner exemplar som numret trycktes i tog slut på fyra dagar. Artikeln publicerades samtidigt i Stern,Paris Match, Sunday Times och andra tidskrifter. Under årens lopp har Lennart Nilsson fått många prestigefyllda utmärkelser och priser för sina fotografiska arbeten. NASA:s obemannade rymdskepp Voyager I och Voyager II hade båda med sig fotografier från»ett barn blir till«på sin resa genom vårt solsystem och ut i universum. Lennart Nilssons arbeten återfinns i samlingarna vid ett antal museer och institutioner, bland annat British Museum i London, Fuji-konstmuseet i Tokyo och Moderna museet i. försöker angripa sotpartiklarna och bryta ned dem. På grund av det här försvarsarbetet kommer en del av partiklarna tillbaka till slemhinnorna i halsen. Forskarna börjar nu se ett mycket tydligare samband mellan utsläpp från bilar, astmaproblem, hjärt- och kärlsjukdomar och i slutändan lungcancer. Andra projekt på väg Sveriges meteorologiska och hydrologiska institut (SMHI) har samlat in atmosfäriska partiklar från jordens alla hörn, och Lennart Nilsson har fotograferat dem. Unika luftprover har tagits i moln 15 kilometer upp i luften. Snart kommer Lennart Nilsson att tillsammans med SMHI resa till Nord- och Sydpolen för att fortsätta de här arbetena. Sot och global uppvärmning Sotets roll vid klimatförändringar är större än vad de flesta vetenskapsmän vill erkänna. Två forskare i USA har uppgett att om sothalterna i atmosfären kunde sänkas skulle det gå ganska lätt att hejda den globala uppvärmningen. De anser att sot har en dubbelt så kraftig verkan som koldioxid, en viktig växthusgas, när det gäller att höja lufttemperaturerna vid jordytan. Men de säger också att växthusgaserna var huvudorsaken till den globala uppvärmningen under förra seklet, och att det troligen kommer att förbli så. FAKTA Något om KI FOTO: Getty images Sverige har en lång och framgångsrik tradition av FoU och mycket forskning utförs vid Karolinska Institutet, den enda högskolan i landet som är helt inriktad på medicinsk utbildning och forskning. KI svarar för mer än 40 procent av Sveriges medicinska forskning. Bland KI:s specialämnen kan nämnas forskning om allergier, stamceller, diabetes, Alzheimers sjukdom och genomik. KI har utnämnt Lennart Nilsson till medicine hedersdoktor.

5 fastighetsförvaltaren Varför det är så viktigt med rätt filter? miljö Camfil Farr har som världsledare inom renluftlösningar alltid gått i spetsen för val av rätt filter till klimatiseringssystem och andra luftfiltreringstillämpningar. Budskapet är klart: Ett felaktigt val av luftfilter kan förändra både luftflödena och luftkvaliteten, vara till hinder vid service och underhåll och påverka driftekonomin och inomhusmiljön. Med rätt filter stoppar du föroreningar bestående av ultrafina och andra skadliga partiklar utifrån, håller ventilationsystemet rent, bibehåller verkningsgraden hos systemets komponenter (fläktar, värme och kyla) och hindrar mikroorganismer från att tränga in i systemet. Studier av hälsorisker som är förknippade med fina partiklar, till exempel sådana som beskrivs i Camfills kundtidning AirMail, säger Jan Gustavsson, teknikchef på Camfil Farr. Inomhusluftens kvalitet har blivit allt viktigare och är numera faktiskt en konkurrensfaktor för den som vill attrahera hyresgäster eller rekrytera välutbildad personal. Ett korrekt valt och väl underhållet luftfilter är en billig lösning som eliminerar många av de problem som vi förknippar med sjuka hus-syndromet och med luftföroreningarnas långsiktiga hälsoeffekter. Strängare krav på filtrens prestanda och en ökad tonvikt på de hygieniska aspekterna vid utformning och användning av filter är andra tydliga utvecklingstendenser. Inriktningen mot energibesparande och kostnadsbesparande lösningar har lett fram till nya riktlinjer för kostnads- och miljöanalys av filter. Med rätt val av filter kan man också sänka driftskostnaderna för klimatsystemet. Minimikrav: F7»Inomhusluftens kvalitet har blivit allt viktigare och är numera faktiskt en konkurrensfaktor när man vill attrahera hyresgäster eller rekrytera välutbildad personal«jan Gustavsson, teknikchef på Camfil Farr. Luftfilter används för att avlägsna föroreningar samt levande och döda mikroorganismer i luften, men i vissa fall kan de skapa problem genom att de släpper igenom VOC, allergener och partiklar när de belastas med sådana dammtyper. Stora forskningsinsatser har ägnats åt dessa problem, och smutsiga filter kan ibland skapa problem av de slag som ingår i sjuka hus-syndromet, till exempel ögonirritationer, huvudvärk och trötthet, tillägger Jan Gustavsson. För att undvika de problem som orsakas av höga koncentrationer av föroreningar i ventilationssystemet, som då också skulle kunna fungera som grogrund för mikroorganismer och öka förutsättningarna för föroreningsutsläpp under systemets hela användningstid, har man med hjälp av studier fastslagit att filter med kvalitet F7 som lägst krävs för tilluften, och att ventilationssystemets drifttid bör minskas av hygieniska skäl, säger Jan Gustavsson. Han tillägger: I de nya rekommendationerna, som är baserade på våra nuvarande kunskaper, anges att man av hygieniska skäl bör filtrera tilluften i två steg. Det första filtret i luftintaget måste ha minst kvalitet F5 men helst F7. Det andra filtreringssteget bör bestå av filter med kvalitet F7 som lägst, men helst F9. Om man bara har ett filtreringssteg är minimikravet kvalitet F7. Många flyktiga organiska föreningar (VOC) bärs av partiklar, men för att få en effektiv avskiljning kan kemiska filter vara motiverade i stadsmiljöer. Andra rekommendationer Risken för mikrobiell tillväxt är liten, men för att göra den så låg som möjligt bör ventilationssystemet utformas så att FOTO: Lars Classon FOTO: Camfill Farr Typisk sotpartikel som har fångats upp av ett glasfiberfilter från Camfill Farr. medelvärdet av den relativa luftfuktigheten under tre dygn blir lägre än 80 % i alla delar av systemet. Det är mycket viktigt hur luftintaget placeras och utformas, så att det inte drar in lokala föroreningar, regn eller snö. De första filtren måste bytas när tryckfallet uppnår det specificerade slutvärdet, eller efter högst drifttimmar. Filtren i det andra steget bör bytas efter högst två års kontinuerlig drift. Inga som helst försämringar av verkningsgraden bör godtas under praktisk drift. Inomhusluftens kvalitet har blivit allt viktigare och är numera faktiskt en konkurrensfaktor när man vill attrahera hyresgäster eller rekrytera välutbildad personal. Ett korrekt valt och väl underhållet luftfilter är en billig lösning som eliminerar många av de problem som vi förknippar med sjuka hus-syndromet och med luftföroreningarnas långsiktiga hälsoeffekter, avslutar Jan Gustavsson. Notiser Fastighetsaffärerna slår alla rekord Svenskarna är tillbaka på fastighetsmarknaden. Marknaden är dessutom hetare än någonsin. Första halvåret i år såldes kommersiella fastigheter, det vill säga kontor och butiker, för rekordsumman 35,5 miljarder kronor. Det överträffar till och med volymen på 33,8 miljarder kronor för motsvarande månader förra året, den dittills högsta volymen för ett första halvår. Bakom tre av fyra affärer står svenska köpare. En radikal omsvängning jämfört med i fjol då utländska köpare dominerade. Efterfrågan väntas bestå under hela 2005 och hänger samman med konjunkturuppgången. SvD För få bostäder bromsar tillväxten -Mälarregionen står inför ett långsiktigt bostadsunderskott som bromsar den ekonomiska tillväxten. En färsk rapport från fem länsstyrelser visar att det behöver byggas dubbelt så många bostäder på 25 års sikt. Regionen svarar i dag för cirka 33 procent av Sveriges befolkning och cirka 39 procent av landets BNP. Befolkningsprognoser för -Mälarregionen tyder på att befolkningen kommer att öka med invånare de kommande 25 åren. En behovsanalys visar att det behöver byggas upp emot en halv miljon bostäder under samma tid, motsvarande nya bostäder varje år. I dag byggs knappt nya bostäder per år i regionen. DN Vändning för arkitekter ger byggsektorn hopp Allt fler uppdrag för arkitekterna är en fingervisning om att det börjar ljusna på byggmarknaden. Vi har haft tre väldigt dystra år. Men det ser klart bättre ut framöver, säger Staffan Carenholm, förbundsdirektör inom branschorganisationen Sveriges Arkitekter. Men det handlar inte om något lyft än så länge utan snarare en försiktig återhämtning från låga nivåer. Bostadsbyggandet ökar i snabbare takt och företagen börjar söka nya kontorslokaler. Företagen vill ha attraktiva, anpassningsbara lokaler, säger Staffan Carenholm och tillägger att smarknaden kommit igen efter ett svagt Arkitektbranschen är en viktig indikator för byggsektorn eftersom uppdragen oftast ligger minst tolv månader före byggstart. SvD

6 6 fastighetsförvaltaren Fast eller rörlig hyra vid lokaluthyrning? juridik Enligt hyreslagen är huvudregeln att hyran (både för lokaler och bostäder) ska vara till beloppet bestämd i avtalet. Vid uthyrning av lokaler finns dock ett antal undantag från denna regel. Jag ska här kort redogöra för vilka undantag från huvudregeln som finns, hur dessa används samt vad konsekvensen blir om hyresvärden bryter mot hyreslagens tvingade regler om hyressättning. Hyran utgör ersättning till hyresvärden för nyttjande av lokalen. I vissa fall utgår skatt på hyran, t. ex. moms, vilket jag inte kommer att gå in på närmare i denna artikel. Hyran ska enligt huvudregeln i hyreslagen vara fast, dvs. till beloppet bestämd. Syftet med bestämmelsen är främst att förhindra att hyresvärden ensidigt förändrar hyran. Hyresgästen ska kunna beräkna framtida utgifter. Vid uthyrning av lokaler har dock hyresvärden vissa möjligheter att frångå denna princip. Hyresvärden har t. ex. alltid möjlighet att träffa avtal om att hyresgästen ska betala särskild ersättning för lokalens uppvärmning, för varmvatten eller elektrisk ström eller för avgifter för varmvatten och avlopp. Omsättningshyra Ett annat undantag från förbudet mot rörlig hyra utgörs av möjligheten att avtala om att hyran ska utgå med ett belopp som står i förhållande till hyresgästens rörelseintäkter, s. k. omsättningshyra. Omsättningshyra tillämpas framför allt vid uthyrning av butikslokaler, ofta belägna i köpcentrumanläggningar och vid hotellverksamhet. Hyran utgörs då ofta av en procentuell andel av rörelsens nettoomsättning. Procentsatsen varierar bl.a. med var lokalen är belägen och vilken typ av rörelse det är fråga om. En klausul avseende omsättningshyra kombineras vanligtvis med en minimihyra och även i vissa fall med en maximihyra. Omsättningshyran betalas som en á-contohyra under kalenderåret. Den totala årshyran regleras normalt slutligen i början av nästa räkenskapsår, många gånger efter att en revisor bekräftat årsomsättningen för rörelsen. Vidare kombineras omsättningshyra ibland med en vitessanktionerad skyldighet för hyresgästen att efter varje månads utgång förse hyresvärden med omsättningssiffror för föregående månad. Ytterligare ett undantag från huvudregeln innebär att hyran kan bestämmas genom skriftlig förhandlingsöverenskommelse med hyresgästorganisation. Det är dock ovanligt att hyra för lokaler fastställs på detta sätt. Indexklausul FAKTA Mannheimer Swartling Under förutsättning att hyreskontraktet är tidsbestämt och på minst tre år kan hyran regleras enligt»annan beräkningsgrund«. Det vanligaste är att hela eller en del av hyran knyts till en s. k. indexklausul. En indexklausul innebär att en fast hyra kan uppräknas allt eftersom exempelvis den allmänna prisnivån ökar. Den vanligaste indexklausulen är den som finns i Fastighetsägareförbundets standardavtal. Normalt knyts en indexklausul till konsumentprisindex (»kpi«). En indexklausul fungerar på så sätt att hela eller del av den till beloppet bestämda hyran (»Bashyran«) ges ett indextal som parterna bestämmer (»Bastalet«). Resultatet blir att om indextalet något påföljande år stiger i förhållande till Bastalet ska tillägg utgå med det procenttal varmed indextalet ändrats i förhållande till Bastalet. Normalt är att i indexklausulen föreskriva att hyran aldrig kan understiga Bashyran, oavsett om den allmänna prisnivån minskar. Ovanstående illustreras med följande exempel: Bashyran antas vara kronor per år och anpassad till KPI för oktober 2001, som är 269,1. Om hyresvärden önskar räkna ut hur stort hyrestillägget för 2004 skall vara, skall om så avtalats, oktoberindex för 2003, vilket är 278,9, användas. Differensen mellan 278,9 och 269,1, vilken uppgår till 9,8, divideras med Bastalet och resultatet därav multipliceras därefter med Bashyran ((9,8/269,1)* ). Resultatet blir avrundat kronor och utgör hyrestillägg för år Uttrycket»annan beräkningsgrund«omfattar inte endast indexreglering utan även andra tillräckligt preciserade beräkningsgrunder för hyra. Det kan t. ex. röra sig om hyrestillägg för på fastigheten uppkomna oförutsedda kostnader som uppkommit genom myndighetsbeslut. Vanligtvis är hyresgästen ersättningsskyldig för den andel av kostnaderna som motsvarar lokalens andel av fastighetens yta eller andel av för fastigheten utgående hyror. Vid sale-leasebackavtal förekommer att hyran sätts med anknytning till räntor, vilket är ytterligare en form av rörlig hyresberäkning. Mannheimer Swartling är sedan länge en tongivande advokatbyrå inom svensk affärsjuridik och erbjuder kvalificerad rådgivning inom fastighetsrättens alla områden. Byråns specialister på fastighetsrätt har bred erfarenhet från rådgivning i inhemska och internationella projekt och vet vilka regler som gäller vid köp och försäljning, omstrukturering av ägarförhållanden och fastighetsbestånd, samt vid börsintroduktioner och fastighetsfinansiering. För mer information se Fallgropar vid uppräkning av hyra osv En hyresvärd får endast sätta hyran efter»annan beräkningsgrund«om hyresavtalet är tidsbegränsat och löper på minst tre år. Bestämmelsen gäller också vid förlängning av hyreskontraktet. Saknar ett hyresavtal en bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning kommer avtalet att förlängas på obestämd tid vilket resulterar i att indexklausulen och andra liknande klausuler blir ogiltig. Detsamma gäller om förlängningstiden är kortare är tre år. Om hyressättningen strider mot de tvingande bestämmelserna i hyreslagen ska hyran utgå med ett belopp som är skäligt, främst med hänsyn till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet ingicks. Ovanstående innebär att en hyresvärd kan bli återbetalningsskyldig för indexuppräknad hyra om det visar sig att indexuppräkningen inte var tillåten och inte heller lyckas visa att skälig hyra var densamma eller högre än den hyresgästen erlagt. Det faktum att hyresgästen erlagt begärda, för höga hyror utan invändning innebär inte att den felaktigt satta hyran blir giltig. Det är inte ovanligt att indexklausuler är ogiltiga p. g. a. att hyrestiden är kortare än tre år, framför allt gäller detta då ett hyresavtal»automatiskt«förlängts till följd av utebliven uppsägning och förlängningstiden inte är tidsbestämd eller kortare är tre år. För att undvika tvister om hyran bör hyresvärdar vara observanta då de använder sig av de olika formerna för rörlig hyressättning. Andreas Zettergren Mannheimer Swartling Mässkalender september november september 2004 Elmia Waste & Recycling 2004 Mässa och seminarier. Specialavfall, resurssnål teknologi, renhållning, avfallsteknik, återvinning september 2004 VA 2004 Mässa och seminarier. Vatten, avlopp och vattenvård för kommun och industri september 2004 Skydd Norra Europas största säkerhetsmässa! september 2004 Networks Telecom Den viktigaste mässan för IT-investeringar i Sverige. Business-to-business inom områdena nätverk, Internet och Telecom. Utställning och konferens. 5 8 oktober 2004 Miljöteknik Göteborg Mässan vänder sig till besökare från näringsliv, kommuner och övrig offentlig verksamhet. 2 4 november 2004 Park Expo Göteborg Framtidens parkmässa med gröna visioner. Mässan som lyfter fram alla sektorer inom utemiljöbranschen. Speciellt med fokus på skötsel och förvaltning av utemiljön i offentliga parker, på kyrkogårdar, i bostadsområden, kring gator och torg, på golfbanor med mera. Riksmässa med tillhörande konferenser november 2004 Elmia Garden 2004 Elmia, Jönköping Nordisk fackmässa för detaljhandeln inom trädgård.

7 juridik Regeringen har under våren 2004 beslutat att tillsätta ett flertal utredningsuppdrag som berör den arbetsrättsliga lagstiftningen. Några lagförslag har också presenterats under våren. Här lämnas en kort redogörelse för de lagändringar som kan komma att aktualiseras. FLERA FÖRÄNDRINGAR som har sin grund i de senaste årens höga sjukfrånvaro har genomförts. Ytterligare lagändringar med utgångspunkt i den avsiktsförklaring för ett hälsosammare arbetsliv som regeringen presenterade vid årsskiftet är att vänta. Den för arbetsgivare mest kännbara förändringen är förslaget till medfinansiering av sjukpenningen. Enligt förslaget ska arbetsgivare betala en särskild sjukförsäkringsavgift med 15 % av den sjukpenning som betalas till de anställda. Ett högkostnadsskydd införs som innebär att ingen ska betala högre sjukförsäkringsavgift per år än fyra procent av lönesumman. Arbetsgivaravgiften sänks samtidigt. Avsikten med medfinansieringen är att stimulera arbetsgivarna till aktiva insatser för att sjukskrivna arbetstagare ska kunna återgå i arbete. Skyldigheten att betala sjukförsäkringsavgift bortfaller därför om arbetstagaren delvis återgår i arbete. De nya reglerna föreslås träda ikraft den 1 januari 2005, då även arbetsgivarens fastighetsförvaltaren Ny arbetsrättslig lagstiftning att vänta sjuklöneperiod återställs från nuvarande tre veckor till två veckor. DÅ FÖRESLÅS OCKSÅ att den nuvarande karensdagen ska ersättas av ett karensavdrag. I stället för karensdag ska arbetsgivaren göra ett avdrag om 20 % av en genomsnittlig veckolön. Orsaken är att de nuvarande reglerna om karensdag kan medföra ett flertal oönskade konsekvenser. REGERINGEN HAR TILLSATT en särskild utredare med uppgift att utreda hur rätten till heltidsanställning ska stärkas. Utredningen ska enligt direktiven överväga om det bör införas möjligheter att begränsa arbetsgivares möjligheter att anställa på deltid till fall då det är motiverat med hänsyn till verksamhetens behov. Resultatet av utredningen ska redovisas senast den 31 maj DISKRIMINERINGSKOMMITTÉN lämnade i maj 2004 ett delbetänkande som innehåller förslag till ändringar i bl a jämställdhetslagen som föreslås träda ikraft den 1 juli Kommitténs återstående uppdrag som bl a innebär att överväga en gemensam diskrimineringslagstiftning som omfattar alla diskrimineringsgrunder och en sammanslagning av nuvarande diskrimineringsombudsmän, ska redovisas senast den 1 juli ARBETSTIDSDIREKTIVET skulle ha varit genomfört i medlemsländerna redan Den svenska arbetstidslagen ändrades därför redan då men detta har av EU-kommissionen inte ansetts tillräckligt. Sverige har dock länge och envist hävdat att arbetstidslagen uppfyller direktivets krav men sedan Kommissionen i slutet av 2003 beslutade att stämma Sverige inför EG-domstolen, har regeringen alltså beslutat att tillmötesgå Kommissionen. De ändringar som föreslås är bl a regler om högst 48 timmars genomsnittlig veckoarbetstid inklusive övertid, elva timmars sammanhängande dygnsvila, arbetstid för nattarbetande och kompensationsledighet i vissa fall. De nya reglerna kommer att få störst betydelse för dem som arbetar jourtid, exempelvis läkare. Med jourtid avses tid då arbetstagaren, utan att arbeta, är skyldig att vistas på arbetsplatsen. EG-domstolen har slagit fast att jourtid ska betraktas som arbetstid. Enligt Landstingsförbundet innebär detta att de svenska landstingen kommer att tvingas nyanställa ett mycket stort antal läkare. Ändringarna i arbetstidslagen föreslås träda ikraft den 1 juli Dock ska de nya bestämmelserna börja tillämpas först den 1 januari 2007, om det vid ikraftträdandet finns kollektivavtal som reglerar arbetstidsfrågor. DET ÄR I PRINCIP upp till den fackliga organisationen att bevaka att ingångna kollektivavtal tillämpas korrekt. På arbetsplatser där den fackliga organisationen saknar medlemmar kan det vara svårare att kontrollera att arbetsgivaren följer kollektivavtalet. Regeringen har därför beslutat att tillsätta en utredning som ska överväga om det genom ändringar i medbestämmandelagen är möjligt att ge de fackliga organisationerna bättre möjligheter än idag, att bevaka att avtalen efterlevs. Utredningsuppdraget ska redovisas i april FÖRUTOM FRÅGOR om rehabiliteringsansvar och sjukskrivningssystemet berördes även arbetsmiljön i den avsiktsförklaring för ett hälsosammare arbetsliv som regeringen presenterade vid årsskiftet. Därför tillsätts nu en utredning för att se över arbetsmiljölagen. Bland de områden som ska ses över kan nämnas samverkansbestämmelserna, reglerna om systematiskt arbetsmiljöarbete, krav på utbildning och kompetens samt samordningsansvaret. Utredningsuppdraget ska vara slutfört den 1 mars Jonas Stålnacke Chefsjurist, Fastigo Kommentar Prognoscentret AB augusti/september 2004 prognoser Bygginvesteringarna i Europa är på väg att återhämta sig efter några års avmattning. Den kraftigaste tillväxten kommer i»östeuropa«. I»Väst«är det anläggningsinvesteringar som presterar bäst. Redan i år väntas bostadsbyggandet att öka kraftigt, medan yrkesbyggnader - med kontor i spetsen bedöms återhämta sig först DEN EUROPEISKA BYGGSEKTORN Den europeiska byggsektorn uppgick förra året till knappt 1050 miljarder EUR, vilket i stort sett var samma nivå som under I diagram 1 kan marknadsandelarna för olika segment utläsas. Vid en konferens som Prognoscentret arrangerade i mitten av juni presenterades prognoser för hur byggsektorn kommer att utvecklas, och man ser ett något förbättrat scenario med en tillväxt på en till två procent per år under perioden Det segment som kommer att utvecklas starkast är Anläggningsinvesteringar, som totalt för den nämnda perioden ökar med 9,6 procent. Yrkesbyggnader ökar samtidigt med 4,4 procent och Bostäder med 4,1. Yrkesbyggnader har haft en svag utveckling i hela Europa, och det är först under 2006 man kan räkna med någon större förändring uppåt för denna delmarknad. Där följer Sverige den europeiska trenden. Sveriges bottenplacering i Europaligan när det gäller påbörjade yrkesbyggnader fortsätter även i år. Under första halvåret har Nya Yrkesbyggnader minskat med 25 procent jämfört med 2003, och en svag utveckling i beviljade bygglov talar för ett svagt För Bostäder går trenden utifrån ett europeiskt perspektiv nästan tvärtom jämfört med Yrkesbyggnader kommer att vara det starkaste året i perioden, följt av en avmattning. För svensk del har vi nu vid halvårsskiftet kunnat konstatera att 2004 kommer att bli ett starkt år för Bostäder. Bostadsbyggandet har under årets första sex månader ökat med 35 procent jämfört med 2003! STORA REGIONALA SKILLNADER I EUROPA Totalt ingår 19 länder i Euroconstruct, som är ett europeiskt nätverk för analyser inom byggmarknaden. Man kan gruppera dessa länder i»väst-«respektive»östeuropa«, där Polen, Tjeckien, Slovakien och Ungern ingår i»öst«. I diagram 2 ser man hur de totala bygginvesteringarna delas mellan de båda grupperna, och där framgår tydligt den relativt lilla effekt stora procentuella FAKTA Prognoscentret AB Prognoscentret AB är specialisten på analyser om den nordiska byggmarknaden. Vi analyserar byggmarknaden genom att följa utvecklingen inom olika delmarknader, för olika byggtyper, samt regionalt i Sverige, Danmark, Norge och Finland. Vi är Sveriges och Norges representant i Euroconstruct, som är ett europeiskt nätverk för företag inom byggmarknadsanalys. Vi har kontor i och Oslo och omsätter cirka 22 milj. SEK i Norden. förändringar i»öst«har på de totala investeringarna. Inom en inte allt för avlägsen framtid kommer dock dessa»nya«marknader att få en allt större inverkan på utvecklingen i Europa totalt sett. I tabell 1 kan man utläsa hur olika segment utvecklas mellan 2003 och 2006 inom»väst«respektive»öst«. Pia Larsson vd Prognoscentret

8 8 fastighetsförvaltaren Generellt stabila hyresnivåer men fortsatt ökande vakanser prognoser Efter tio kvartal i rad med fallande hyrespriser, visar Jones Lang LaSalle s fastighetsindex för 30 europamarknader»property Clock«stabila och något ökade Prime Rents under andra kvartalet Stora hyresökningarna noterades speciellt för London s West End (19,2 %) och Bryssel (7,3 %). För och Göteborg bedöms Prime Rents bli oförändrade under resten av året. I Malmö, däremot, kan hyresnivåerna förmodligen öka under nästa halvår till följd av god efterfrågan på moderna och effektiva ytor i CBD. STOCKHOLM Vakanserna har ökat något under första halvåret 2004 och ligger nu på 17,9 %, jämfört med för ett år sedan då de låg på 16,1 %. Men jämfört med årets första kvartal har vakansgraden ändå minskat, om än obetydligt. Prime Rents ligger på kr/kvm, vilket är oförändrat sedan första kvartalet i år, men en minskning sedan andra kvartalet 2003 (3 900 kr/kvm). Vakanserna ligger nära sin toppnotering, men vi kan ändå få en viss ökning under sista halvåret Prime Rents bedöms förbli oförändrade under resten av året. Det är slående att vakansutvecklingen i Göteborg och Malmö följer med en eftersläpning på något år. Detta gäller utvecklingskurvan, inte i absoluta tal. Däremot tycks hyresutvecklingen, vad gäller tidpunkten för när Prime Rents går i botten, vara ungefär den samma i alla tre städerna, som således alla ligger i positionen»klockan sex«på Property Clock för Q2, Uthyrningsaktiviteten har varit hög under årets första sex månader i alla tre städerna, men den drivs i första hand av omflyttningar och rationaliseringar snarare än av expansioner eller nyetableringar. GÖTEBORG Vakanserna fortsätter att öka och ligger i nuläget på 11,2 % (vid slutet av Q var siffran 10,4 % och vid Q2 2003, 7,6 %) Nivån på Prime Rents är kr/kvm, vilket är oförändrat jämfört med första kvartalet och faktiskt en marginell höjning från 2 150, som var nivån för ett år sedan. Vakanserna kommer att öka ytterligare under de kommande sex månaderna, men till följd av den relativt goda efterfrågan på moderna ytor i CBD, bedöms Prime Rent-nivåerna förbli oförändrade under resten av året. MALMÖ Vakanserna ligger på 9,9 %, ungefär samma nivå som vid slutet av förra kvartalet, men högre än för ett år sedan då de låg på 7,7 %. Prime Rents nivån är kr/kvm vilket är oförändrat, jämfört med första kvartalet i år, och en marginell nedgång från 1 800, som var nivån för ett år sedan. Vakanserna kommer att öka ytterligare under resten av 2004, men till följd av den relativt goda efterfrågan på moderna ytor i CBD, är det troligt att vi får en höjning av Prime Rent-nivån under sista halvåret i år. VÄSTEUROPA GENERELLT Efter tio kvartal i rad med fallande hyrespriser, ökade Prime Rents med 1,9 % under andra kvartalet i år. Orsaken var de stora hyresökningarna som noterades för London West End (19,2 %) och Bryssel (7,3 %). För de övriga marknaderna i Property Clock var Prime Rents oförändrade så när som på mindre tillbakagångar för bl a Madrid (-1,0 %), Milano (-3,2 %) och Utrecht (-4,1 %). Uthyrningsaktiviteterna fortsatta öka, men de drivs i första hand av företagens omflyttningar och rationaliseringar snarare än av expansioner eller nyetableringar. Uthyrningsnivån under årets första sex månader var 12 % högre än under samma period Även vakansgraden ökade till 9,6 % i indexländerna under andra kvartalet, vilket var en ökning jämfört med första kvartalet i år (9,4 %). Vakansgraden föll endast i Barcelona, Bryssel, Hamburg, Luxembourg, Lyon och (som visade en marginell nedgång från 18,1 % till 17,9 %). CENTRAL- OCH ÖSTEUROPA I Budapest, Prag och Warsava förblev Prime Rents oförändrade under andra kvartalet 2004, men sjönk i Moskva (1,8 %). Uthyrningsvolymen i regionen ökade under första halvåret med 48 %, jämfört med samma period Vakansgraden minskade för tredje kvartalet i rad från 11,0 % till 10,2 %. Jones Lang LaSalle s Property Clock så här fungerar diagrammet positionerna visar läget för respektive marknad per hyrescykel vid slutet av Q2, 2004; marknadernas positioner förändras olika snabbt, i olika riktningar inom och mellan klockans kvadranter; Property Clock ger en enkel metod att jämföra marknadernas relativa positioner under olika hyrescykler; - marknadernas positioner i diagrammet ger inte underlag för investeringsbeslut eller marknadsprognoser; Prime Rents, innebär snittytor på lokaler, minst 500 kvm av högsta standard och i bästa läge. FAKTA Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle är världsledande inom fastighetsrådgivning. Koncernen erbjuder tjänster som höjer värdet på fastigheter och köpcentra. Rådgivningen omfattar transaktioner, investeringar, tenant representation, anpassning, uthyrning och förvaltning av fastigheter. För närvarande förvaltar och utvecklar Jones Lang LaSalle 2,6 miljoner kvm lokalytor i Norden. Kompetensbasen och klientnyttan ligger i koncernens omfattande satsningar på marknadsanalyser och research. Jones Lang LaSalle har kontor i, Göteborg och Malmö och har sammanlagt 250 anställda i Sverige. Nordiska samarbetspartners är Sehested Consulting i Danmark, Akershus-Eiendom i Norge och Iridium i Finland. För mer information se Energi Nya energikrav väntas energi Energimyndigheten och Boverket fick regeringens uppdrag att undersöka hur Europaparlamentets och rådets direktiv 2002/91/EG om byggnaders energiprestanda ska genomföras i Sverige. Resultatet redovisades i rapporten Energimyndigheten Boverket: Regeringsuppdrag om hur Europaparlamentets och rådets direktiv 2002/91/EG om byggnaders energiprestanda ska genomföras i Sverige. FAKTA Boverket»Utredningens förslag kommer troligen att leda till förändringar i byggreglerna«direktivet kommer att få stora konsekvenser i Sverige och i övriga medlemsländer, säger Peter Johansson, Bygg- och Förvaltningsenheten, Boverket. Direktivet handlar främst om enenrgikrav för nya byggnader, krav på energiupprustning vid renovering och ombyggnad, energibesiktning med åtföljande åtgärdsprogram och energideklaration för byggnader. Efter att Energimyndigheten Boverket lämnat sin rapport till regeringen, tillsattes en särskild utredare med uppdrag att identifiera vilka förändringar som krävs i svensk lagstiftning för att genomföra direktivet, samt att identifiera och beskriva förändringsbehoven. Boverket, som säkerligen kommer att bli mycket involverat i arbetet framöver, kan just nu bara avvakta förslagen i utredningen, som lämnas till regeringen senast den första november 2004, säger Peter Johansson. Direktivet ska därefter antas och sedan implementeras i gällande lagstiftning för varje land. Utredningens förslag kommer troligen att leda till förändringar i bygglagstiftningen. I Sverige är Boverket den myndighet som utformar byggreglerna. Mona Ringebrand Verket arbetar på uppdrag av regering och riksdag och är nationell myndighet för boende, byggande, stadsutveckling och samhällsplanering. Boverket arbetar mot visionen att alla människor ska ha hög kvalitet i sitt boende. I organisationen fördelas frågorna på två divisioner: Samhällsbyggnadsdivisionen och Husbyggnadsdivisionen. Samhällsbyggnadsdivisionen, som ansvarar för byggd miljö, samhällsplanering och hushållning med naturresurser, är indelad i Analysenheten, Planenheten, samt Stad och regionenheten. Husbyggnadsdivisionen, som har Boverkets ansvar för boende och byggande samt för samhällets stöd till dessa verksamheter, är indelad i Bygg- och förvaltningsenheten, Bidragsenheten och Byggregelenheten. Verkets frågor behandlas även i särskilda divisions- och enhetsövergripande temaområden. Som stöd för Boverkets kärnverksamhet finns fyra enheter: Informationsenheten, Rättsenheten, Personal- och Organisationsutvecklingsenheten samt Ekonomienheten. Ett antal råd och expertgrupper biträder verket i arbetet: Boverkets Forskarråd, Boverkets Kvalitetsråd, Boverkets Stadsmiljöråd, Boverkets Byggråd, Boverkets expertgrupp - konstruktion, Boverkets expertgrupp - energi och Boverkets expertgrupp - brand. SIFFROR OM BOVERKET Boverket sysselsätter 165 personer och omsättningen uppgick 2002 till 146 miljoner kronor betalade Boverket ut miljoner kronor i bidrag i huvudsak till bostadsbyggandet. Boverkets tidning Planera Bygga Bo, har läsare.

9 fastighetsförvaltaren Värmepumpar en guldkalv för fastighetsägare energi I dag omsätter den svenska värmepumpbranschen mer än 4 miljarder kronor per år. Den övervägande delen av värmepumparna tillverkas i Sverige och beräknas generera mer än 4000 arbetstillfällen. Lägger man till de jobb som skapas hos branschens alla underleverantörer blir betydelsen för samhällsekonomin ännu större. Detta kan jämföras med 1995 då ca 800 personer var sysselsatta. Värmepumpbranschen är nu större än försäljningen av alla kyl- och frysskåp vars försäljning är ca 3,5-4 miljarder. I flerbostadshus ökar försäljningen mer än 50 procent Allt fler upptäcker de uppenbara fördelarna för såväl ekonomi som miljö. Värmepumpar för flerbostadshus omsätter idag cirka 500 miljoner kronor och ökningstakten är nu mer än 50 procent. Även i områden med fjärrvärme blir värmepumpar ett mer vanligt alternativ. På villasidan väljer tre av fyra en värmepump när de byter sin gamla värmekälla. I nybyggda hus är andelen värmepumpar över 80 procent. 75 procent gratisenergi Möjligheten att utnyttja värmen har under åren utvecklats till dagens moderna och kraftfulla värmepumpar. Principen, mycket förenklad, är att man tar lagrad solvärme från jord, berg, vatten, frånluft eller uteluft och komprimerar den i en kompressor till lämplig temperatur för uppvärmning och varmvatten. Den enda energi som tillförs är el till kompressorn, resten är lagrad solenergi. I dag är värmepumparna så effektiva att ca 75% av värmepumpens avgivna energi är gratisenergi och resten värme från kompressorn. Värmepumpar spar pengar Att installera en bergvärmepump kan upplevas som dyrt, men besparingen blir stor även med dagens relativt höga elpris. Byter man från olja eller el i en fastighet kan man beroende på storlek på värmepump räkna med att spara minst 60% av tidigare energiförbrukning. Det är svårt att hitta en investering som är mer lönsam! Värmepumpar är miljövänliga De värmepumpar som installerades under 2003 har ersatt ca kubikmeter olja med lagrad solenergi och reducerat CO2-utsläppen med hela 200 ton per år. Bara under 2003 ersattes mer än oljepannor med miljövänliga värmepumpar. Det är bara att gratulera de som valt att köpa en värmepump. Förutom minskade energikostnader gör man också en stor miljöbesparing! Arne Lögdberg VD Svenska Energioch Värmepumföreningen, SEV

10 10 fastighetsförvaltaren Värmepumparna är redo för fastighetsmarknaden energi Den svenska marknaden för värmepumpar har utvecklats oerhört positivt under den senaste 10-årsperioden. Sedan 1995 har branschen årligen slagit försäljningsrekord installerades närmare värmepumpar i Sverige enligt Svenska Värmepumpföreningens (SVEP) statistik. Utöver dessa värmepumpar installerades ca så kallade luft/luft- värmepumpar av vilka flertalet inte ingår i SVEP:s statistik. Värmepumpen erbjuder ett bekvämt uppvärmningsalternativ med mindre utrymmeskrav än de äldre förbränningspannorna. Den högre investeringskostnad som en värmepump ofta innebär kompenseras av de låga driftkostnaderna. Vid enklare beräkningsexempel brukar man generellt ansätta årsvärmefaktor 3 för värmepumpar. Det innebär att en fastighetsägare endast behöver betala för en tredjedels kwh el för varje kwh värme som avges från värmepumpen. De två övriga tredjedelarna är oftast förnybar energi i form av upplagrad solenergi som utvinns från vår omgivning. Eftersom vi bara betalar för en tredjedel av energin innebär det att en värmepump i princip fungerar som en försäkring mot kommande energiprishöjningar. En ökning av elpriset på Borrning efter bergvärme. 9 öre/kwh innebär för värmepumpägaren att uppvärmningskostnaden endast ökar med 3 öre/kwh värme. För alla fastighetsägare med andra uppvärmningsalternativ slår varje energiprisökning igenom med full kraft. Det som framför allt gör värmepumptekniken så fascinerande och som gör att värmepumpar alltid kommer att vara intressanta är den enorma potential som finns för utveckling. Dagens förbränningstekniker är redan i dagsläget oerhört effektiva i förhållande till den inneboende potentialen. Moderna pannor når i dag ofta upp till verkningsgrader överstigande 90%. Med omfattande forskning och utveckling kan kanske ytterliggare några procentenheter vinnas. För värmepumpar är potentialen enorm. Redan i dag når vi med relativt enkla medel en årsvärmefaktor kring 3. Värmefaktor carnotprocess. Lite slarvigt översatt till verkningsgrad motsvarar det 300%. Potentialen är betydligt högre än så. Det som sätter den teoretiska gränsen för värmepumpar är»carnot-värmefaktorn«som med realistiska antaganden för temperaturen på värmepumpens varma (+27 C), respektive kalla sida (+2 C) motsvarar värmefaktor 12. Nu krävs i ärlighetens namn ett köldmedium, en kompressor och några värmeväxlare, vilka alla medför ett avsteg från den ideala processen, men även om vi endast når upp till hälften av den teoretiska gränsen innebär det värmefaktor 6. Att vi i dagsläget inte når upp till värmefaktor 6 beror i huvudsak inte på att värmepumparna inte är tillräckligt bra utan snarare på att arbetsförhållandena för värmepumpen inte är tillräckligt gynnsamma. Vi måste anpassa våra värmesystem så att vi minimerar temperaturnivån i värmedistributionssystemet och använda oss av värmekällor som erbjuder en hög och stabil temperaturnivå under hela värmesäsongen. Den nuvarande trenden mot allt fler lågtemperatursystem såsom golvvärme innebär i praktiken förbättrade arbetsförhållanden för värmepumpar och ger förutsättningar för en högre värmefaktor. Fram till i dag har branschen varit inriktad på att bearbeta villamarknaden, men faktum är att den största potentialen för branschtillväxt nu finns inom fastighetsmarknaden. Större fastigheter, med hög energianvändning kan acceptera större investeringar för att minska driftkostnaderna. Redan i dag finns exempel på mycket lyckade projekt i kyrkor, skolor och mindre affärscentrum där energikostnaden reducerats till en bråkdel av den tidigare kostnaden. I större fastigheter med såväl värme- som kylbehov, kombineras ofta ett större borrhålslager med solfångare för återladdning och beredning av tappvarmvatten. Den generella prisutvecklingen på energimarknaden i kombination med potentialen för högre effektivitet kommer att innebära att den redan starka konkurrenskraften för värmepumpar kommer att öka än mer i framtiden. Värmepumptekniken är i dag så pass utvecklad att den i många fastigheter utför ett överlägset alternativ till fjärrvärme. Martin Forsén Verkställande direktör SVEP

11 fastighetsförvaltaren Göran Lundh Teknisk chef på Radisson SAS och teamet från EVU. Varför fungerar inte byggnader som planerat? energi Det finns byggnader som slutar att fungera efter några år, andra efter ett par dagar och vissa har aldrig haft förutsättning att fungera överhuvudtaget, säger Tordh Ellman, försäljningschef på EVU. Jag slutar aldrig att förvånas över hur många byggnader som är konstruerade, byggda och överlämnade till brukaren utan de minsta möjligheterna att fungera ordentligt. I vissa fall är byggprocessen så forcerad att det inte finns en möjlighet att de tekniska systemen i fastigheten kan tas i bruk på ett korrekt sätt och i andra fall finns det ingen dokumentation som ger förutsättningar för fastighetsförvaltaren att handha fastigheten i framtiden. Kvalitetssäkrar inomhusmiljön Commissioning är den aktivitet i byggprocessen som säkrar kvaliteten i inomhusmiljön, berättar Magnus Thordmark, Key Account Manager inom Commtech-gruppen. För att se till att ägarens och brukarens behov tillgodoses och att fastigheten fungerar så som konsulten projekterat så finns det all anledning att styra arbetet med injustering, samordning och funktionsprovning på ett professionellt sätt. Detta arbete kräver ibland en speciell projektledare eller commissioning manager med en lång erfarenhet och gedigen kompetens inom bygg, VVS, styr och regler i kombination med projektledarkunskaper. Vi ser ökat fokus på commissioning i Europa som ett led i att göra byggnaderna mer energieffektiva bl a i och med EU direktivet och det arbete som pågår inom REHVA (den europeiska VVS-föreningen). Lönsam investering Commissioningprocessen bör starta i koncept stadiet och pågå genom byggnadens hela livslängd med en serie av oberoende funktionsbesiktningar som säkerställer att de tekniska systemen fungerar som tänkt. I befintliga fastigheter är en väl genomförd funktionsbesiktning ett utmärkt sätt att påbörja arbetet med att säkerställa att systemen fungera så som de är projekterade för, berättar Tordh. En inventering kan även avslöja var byggnadens energi åtgår och eventuellt slöseri upptäcks.»det är förvånansvärt hur ofta man kan upptäcka grundläggande fel så som att varvtalsstyrda pumpar och fläktar går på fullt varvtal.«. Sen är frågan»varför?«och man börjar komma till botten med byggnadens grundläggande problem«. Arbetet med att införa energieffektiv förvaltning ställer krav på långsiktighet och bygger på tre fundament: Utbildning och engagemang Energiinventeringar med åtgärder Långsiktigt löpande underhåll Att minska energiförbrukningen med mellan % genom att optimera de befintliga systemen och återställa deras ursprungliga funktion eller se till att de når projekterade prestanda är vanligt. En sådan investering betalar sig på mindre än två år är vår erfarenhet, avslutar Magnus. EVU och Radisson SAS i samarbete Radisson SAS Scandinavia är byggt med energieffektiva lösningar och man jobbar kontinuerligt med att underhålla systemen. EVU har nyligen avslutat en energiinventering och man genomför nu det första åtgärderna för att minska energiförbrukningen.»inventeringen gav oss ett bra underlag för att prioritera och besluta om framtida åtgärder och investeringar«, säger Göran Lundh, Teknisk chef på Scandinavia. Förutom att sänka kostnaderna så minskar vi även miljöbelastning, inte minst viktigt, då detta är något som vi prioriterar inom Radisson SAS, avslutar Göran. FAKTA The Commtech Group och EVU Commtech gruppen är det ledande commissioning företaget i Europa med 350 ingenjörer och tekniker med erfarenhet från tusentals av byggnader så som kontor, hotell, bostäder, flygplatser och industrier som hjälper byggherrar och fastighetsägare med tjänster för att erhålla en sund inomhusmiljö och energieffektiva byggnader. EVU i Sverige är 20-talet anställda och erbjuder fastighetsägare tjänster inom energieffektiv förvaltning så som balansering, energiinventering, driftsanalys och utbildning.

12 12 fastighetsförvaltaren Dolda rikedomar energi Energiförbrukningen i den industrialiserade världen skulle kunna halveras. Men tyvärr är konsumenterna ofta okunniga om hur lätt de kan minska sin energianvändning. Siemens experter hjälper dem att upptäcka denna dolda besparingspotential. Till Berlins 77 inom- och utomhusbassänger kommer varje år miljoner besökare. Anläggningarna gör av med enorma summor pengar på uppvärmning av luft och vatten och på belysning. Med energikostnader motsvarande 45 Mkr per år för enbart de 11 största bassängerna låg det naturligtvis i stadens intresse att försöka minska dessa utgifter. Experter från Siemens Building Technologies (SBT) gjorde därför en systematisk undersökning av bassängernas infrastrukturer. De bytte ut flera gamla värmepannor, ändrade energisystemet från olja till gas och installerade effektivare utrustning för värmeåtervinning och vattenuppvärmning. Dessutom uppdaterade de simhallarnas byggnadsautomationssystem, restaurerade deras belysningssystem och byggde moderna anläggningar för återvinning av grumligt vatten och framställning av frisk luft. I dag är resultaten entydiga: Berlins allmänna bassänger spenderar nu 1,63 miljoner euro mindre per år eller en tredjedel av den tidigare totala energikostnaden. Av denna summa behåller staden ; resten används för att betala av investeringen. Energibesparande strategier är på intet sätt begränsade till simbassänger. I dag, 30 år efter den första oljekrisen som i ett slag öppnade industriländernas ögon för hur viktigt det är att slå vakt om ändliga energitillgångar finns det fortfarande enorm potential för att drastiskt minska förbrukningen av kol, olja och gas i bostäder, kontor, industri och transporter. De flesta nödvändiga teknologier finns redan utprovade. Men konsumenterna är ofta otillräckligt informerade om vilken mängd energi de skulle kunna spara genom att använda mer effektiva processer. Ej heller är de medvetna om hur låga investeringskostnaderna för detta faktiskt är. I november 2003 presenterade den internationellt kände energiforskaren Amory B. Lovins ett mycket hoppfullt scenario i denna fråga. Trots växande befolkning och ökande välstånd skulle energiförbrukningen i världen till år 2050 kunna minskas till en bråkdel av nuvarande nivå. Omställning från primär- till sekundärenergi kan förbättra effekten med faktor 1,5, hävdar Lovins, som också är chef för Rocky Mountain Institute in Snowmass, Colorado. Slutförbrukarna skulle teoretiskt kunna spara mellan tre fjärdedelar och fem sjättedelar av den energi de i dag använder. Effektivare elmotorer gör kraftstationer överflödiga Hur man sparar 35 %. Som kritikerna genast poängterar, bygger Lovins visioner på radikala miljöåtgärder som i vissa fall Systematisk energibesparing: Siemens tekniker hjälper sina kunder att identifiera svaga punkter och lösa relaterade problem. I många fall kan detta leda till 20 till 40 % minskning av de årliga energikostnaderna. Och inte nog med det: investeringen betalas med själva besparingen. skulle vara extremt svåra att implementera. Faktum är dock att framstående europeiska vetenskapsmän presenterar imponerande siffror även med mer konventionella förutsättningar.»det kommer att bli möjligt att uppnå effektvinster på 25 till 35 % i de flesta industriländer under de närmaste 20 åren,«förebådar professor Eberhard Jochem från Tekniska Högskolan i Zürich, Schweiz, som har genomfört en undersökning av energiförbrukningen i Västeuropa på uppdrag av FN och World Energy Council. Och professor Peter Hennicke, chef för Wuppertal-institutet, säger så här:»bara i Tyskland skulle energiutgifterna kunna minskas med upp till 60 miljarder euro per år om den modernaste teknologin infördes över hela landet. Den siffran motsvarar ungefär hälften av de totala nuvarande energiutgifterna.«elbesparande utrustning Besparingar på området sekundärenergi har mest beständiga effekten. Om t.ex. elförbrukningen skulle minska med en enhet, skulle användningen av primärenergi minska med två till tre enheter, beroende på den aktuella kraftstationens effekt. Det finns redan en mängd elbesparande utrustning som kan användas av både privata hushåll och av företag för att drastiskt minska energiförbrukningen. Några exempel: I fjol introducerade Siemens dotterbolag Osram elektroniskt styrda energisparlampor. Dessa lampor kräver upp till 75 % mindre elektricitet än jämförbara konventionella lampor. Denna nya generation lampor Dulux EL Economy Classic är också mycket lättare och kompaktare än tidigare modeller. I ett annat utvecklingsarbete har Siemens Transportation Systems kommit fram med en energilagringsenhet för pendeltåg och liknande elektriska lokaltrafiksystem. Systemet, som heter Sitras, utnyttjar lokets bromsenergi som sparas i kraftnätet. Tidigare var det bara möjligt att använda den energin om ett annat fordon accelererade exakt samtidigt som inbromsningen skedde. Den senaste generationen energisparmotorer från Siemens Automation and Drives kan minska effektförlusterna med upp till 45 % jämfört med konventionella elektriska motorer. Detta uppnås genom användning av aktiva material som t.ex. järn, koppar och aluminium, samt genom bättre lager och ventilation, bättre plåtkvalitet och andra förbättringar. Tyska företag spenderar ungefär 12,5 miljarder euro varje år i investerings- och driftkostnader för elektriska drivenheter. Om de uteslutande skulle använda energisparmotorer, skulle de kunna minska sina energikostnader med cirka 1,5 miljarder euro per år, enligt det tyska förbundet för el- och elektroniktillverkare. Det motsvarar produktionen från åtta fossila bränslestationer och därmed minskade koldioxidutsläpp på 11 miljoner ton. Tyvärr tenderar företag i allmänhet att se mer till de relativt höga anskaffningskostnaderna för sådana investeringar än till deras energibesparingspotential. Därmed inser de inte att investeringen snart mer än betalar sig genom lägre driftkostnader. Om man t.ex. räknar med en livslängd på tio år och drifttimmar per år, utgör anskaffningskostnaden för en energisparmotor mindre än 3 % av den totala kostnaden. Å andra sidan genereras mer än 95 % av alla kostnader för en sådan motor av dess elförbrukning. Betala med besparingen SBT erbjuder en speciell tjänst för att tydliggöra potentialen för alla typer av energibesparingar:»performance Contracting«för industrianläggningar, sjukhus, skolor, bostäder och statliga administrationsbyggnader. I samarbete med kunden undersöker Siemens specialister först energieffekten i samtliga belysningsenheter, elektriska utrustningar, maskiner, värmesystem samt vattenoch ventilationssystem. I ett andra steg definierar de vilka åtgärder som kan vidtas för att förbättra energianvändningen och beräknar också den totala ekonomiska effekten av sådana åtgärder. Om parterna är överens om att de potentiella besparingarna både rättfärdigar investeringen och kan betala den, tecknar de ett energisparkontrakt som löper över flera år. Förutom Berlins simbassänger har många andra Siemens-kunder på detta sätt uppnått imponerande framgångar. Här följer några exempel: Läkemedelsjätten Schering har minskat sina energikostnader i fyra byggnader i Berlin med 23 %. Besparinging-

13 fastighetsförvaltaren kondensatorer, var och en med en kapacitet på F, uppfångar och lagrar bromskraften från ett pendeltåg. arna åstadkoms genom bättre belysning, nya hissar, frekvensomformare och fläktar. Det tyska järnvägsbolaget Deutsche Bahn har minskat energikostnaderna vid Dresdens centralstation med 40 %. Restaurering av värmesystemet och modernisering av elektrisk utrustning samt av byggnadsautomations- och värmeisoleringssystem kostade euro, och resulterade i årliga besparingar på euro. Wola-sjukhuset i Warschawa, Polen, återfick sina investerade pengar mycket snabbt på bara sju månader. Värmeväxlare optimerades i fyra byggnader, två värmestationer bytes ut och ett nytt externt belysningssystem installerades. Åtgärden innebar en total investering på bara euro, och sjukhuset sparar nu mer än per år. Cirka kunder i USA har uppnått besparingar på totalt ungefär 1,4 miljarder US dollar med hjälp av SBT sedan Expertteam från SBTs enhet»energy Services & Solutions«gör ett pionjärarbete i USA när det gäller performance contracting«, vilket innefattar systematisk energiinspektion såväl som energiövervakning, energikostnadsstyrning, energioptimering och energikontroll. Bland enhetens kunder finns University of Texas i El Paso, som nu sparar 1,65 miljoner dollar per år i energikostnader tack vare moderniseringen av sina anläggningar för kraftförsörjning och byggnadsautomation. Energisparkontrakt garanterar verkliga besparingar. Siemens betalar skillnaden om sparmålen inte uppnås, medan parterna delar på besparingar som överskrider kontraktets mål. Kunden behåller själv alla besparingar efter kontraktstidens slut.»en vinna-vinna situation för oss och för kunden,«säger Hansjörg Sidler, chef för Energy Services & Solutions vid SBT i Zug, Schweiz. Förutom lägre energikostnader får fastighetsägarna ofta en rejäl ökning av fastigheternas värde som ett resultat av att energibesparande utrustning installerats. Det är alltså uppenbart att återhållsam användning av ändliga naturtillgångar kan ha en mängd positiva sidoeffekter. Och det är hög tid att fler människor blir medvetna om möjligheterna. Günter Hesmann Artikeln är hämtad ur Siemens publikation»pictures of the Future, spring 2004«. Bilderna med copyright är från Siemens Press Photo. Publikationen innehåller många intressanta artiklar. Läs den på: Om Svenska Performance Contracting projekt finns att läsa på Arbetsmiljön en naturlig del i ditt företag elmiljö Huvudansvaret för arbetsmiljön vilar på arbetsgivaren. Ett systematiskt arbetsmiljöarbete kräver fungerande rutiner, ett»kvalitetssystem«för arbetsmiljön i företaget som i förebyggande syfte tar hänsyn till tekniska, fysiska, psykiska, sociala och organisatoriska förhållanden etc på arbetsplatsen. En av huvudpunkterna i Arbetsmiljöverkets föreskrifter om Systematiskt Arbetsmiljöarbete (AFS 2001:1) är att det systematiska arbetsmiljöarbetet ska vara naturligt inordnat i företagets verksamhet och omfatta alla förhållanden som har betydelse för arbetsmiljön. Arbetsgivaren ska fortlöpande undersöka arbetsmiljöförhållandena inom företaget med hjälp av riskbedömningar och genom skyddsronder samt omedelbart vidta åtgärder. I riskbedömningen ska anges de risker som är allvarliga eller andra risker, säger elkraftingenjör Lennart Månsson, arbetsmiljöansvarig inom EIO. Åtgärder som inte omedelbart kan åtgärdas ska föras in i företagets/avdelningens/ filialens handlingsplan som ska revideras och följas upp minst en gång per år. Om det inte fungerat bra ska det förbättras. För att säkerställa ordning, enhetlighet och en god lönsamhet i företaget krävs i regel vissa grundläggande värderingar och viljeinriktningar. Detta har lett till att EIO utvecklat EIO-Q Ledningssystem, ett lättanvänt och branschanpassat hjälpmedel för företag som arbetar med el-, tele-, data- och säkerhetsinstallationer. EIO har i EIO-Q Ledningssystem tagit fram hjälpmedel för att skapa bra rutiner för arbetsmiljöarbetet i företaget, påpekar Lennart Månsson. Ledningssystemet skapar bästa möjliga förutsättningar för företaget att samordna rutiner och system för arbetsmiljö, elsäkerhet, kvalitet och miljö så att beställarens behov och förväntningar uppfylls samt att lagar och förordningar efterlevs. EIO-Q Ledningssystem (som Fastighetsförvaltaren kommer att berätta mer om i ett kommande nummer) tar upp allt från kvalitetsplaner för projekt till företagets kvalitets- och miljöledningssystem. Miljöledningssystemet är ett hjälpmedel som innefattar alla miljöpåverkande aktiviteter och rutiner inom företaget som krävs för att uppfylla miljöpolicyn. Grunden för miljöledning är att företaget ska följa gällande miljölagstiftning. Från att ha varit en del av ett detaljreglerat byggande med krav på myndighetskontroller och godkännanden har installationsarbetet utvecklats till en egen behovsstyrd marknad där byggherren ställer funktionskrav och själv ansvarar för resultatet. Det här ökar kraven på installatörens tekniska kunnande men också på kvalitetsarbete, miljökunnande och bra projektledning, berättar Lennart Månsson. Tid, ekonomi, arbetsmiljö, elsäkerhet, miljö och kvalitet är viktiga faktorer vid genomförande av projekt. En samordning av aktiviteter inom alla de här områdena krävs i regel för att lyckas. Viktigt är att ha en bra kommunikation med beställaren och att förstå önskemål, behov och förväntningar så att kundtillfredsställelse kan uppnås. Ett användbart verktyg i projektarbetet är då en kvalitetsplan eller kvalitets- och miljöplan. De miljöinriktade aktiviteterna som krävs för att säkerställa miljön vid genomförande av projekt kan dokumenteras i en miljöplan som omfattar bl a bevakning av miljökrav i lagar, förordningar och andra lokala krav samt den betydande miljöpåverkan och särskilda miljömål som gäller för projektet. En miljöplan är en del av projektets kvalitetssäkring och kan integreras i en kvalitets- och miljöplan, förklarar Lennart Månsson. Arne Öster FAKTA Lennart Månsson Lennart Månsson, Elektriska Installatörsorganisationen EIO Elingenjör med examen 1970 och arbetat i branschen sedan dess. Verksam inom Skanskakoncernen, inom och utom Sverige Började på EIO 1994, ombudsman i Skåne. EIO:s arbetsmiljöansvarige sedan 1998.

14 14 fastighetsförvaltaren God belysning spar energi och minskar miljöbelastningen energi En gammal belysningsanläggning med undermåligt ljus påverkar välbefinnande och effektivitet. Den drar dessutom onödigt mycket energi med höga kostnader som följd. Det mest lönsamma alternativet, sett ur ett livscykelperspektiv, är investering i en ny anläggning. En livscykelkalkyl ser på kostnader under ljusanläggningens totala livstid år, det vill säga den tid som armaturen sitter uppe, säger Magnus Frantzell, vd för föreningen Belysningsbranschen. Den anläggning som ger lägsta totala livscykelkostnad är den mest lönsamma vid jämförelse mellan olika alternativ. Vid uträkning av kostnaderna kan man använda sig av ett enkelt gratisprogram som finns att hämta på Internet, Ofta görs kostnadsberäkningar efter den så kallade pay-off-metoden, som endast tar hänsyn till några få år av anläggningens drift och därför inte ger en rättvisande bild av de totala kostnaderna. Driftskostnader ner 50% Driftkostnaderna, den största utgiftsposten, kan sänkas drastiskt, ibland så mycket som 50%, i en ny anläggning. Den inbesparingen kan sedan användas till att betala räntor och amorteringar och när anläggningen är avskriven sjunker driftkostnaderna. En ekonomisk utvärdering som beräknas på armaturers livstidskostnad visar, till exempel, att en anläggning med högeffektiva T5 lysrör är det mest ekonomiska alternativet jämfört med en standardutrustning, trots att kostnaden per armatur i standardutrusningen är betydligt lägre, säger Magnus Frantzell. All produktion och distribution av elektrisk energi innebär en miljöbelastning. Enligt beslut av riksdagen ska Sveriges energisystem ställas om så att det är ekologiskt och ekonomiskt hållbart. Utredningar tyder på att 90 % av miljöbelastningen från belysning består av energianvändningen i driftfasen. En reducering av belastningen i denna fas medför därför miljövinster. Intelligent ljus Andra besparingsåtgärder är, till exempel, användning av ny teknik; så kallad högfrekvensdrift. Ljus kan också styras efter behov, till exempel så att belysningen styrs ner allteftersom mer dagsljus kommer in. Närvarogivare, som gör att ljuset är på endast när någon befinner sig i lokalen, kan också minska energiförbrukningen dramatiskt, säger Magnus Frantzell. Avslutningsvis berättar Magnus Frantzell om Naturhistoriska museet i Göteborg, som köpt effektfull och energisnål belysning. Istället för att beställa var del för sig av armaturer, projektering, installation, driftunderhåll och el, betalade museet för hela paketet. Den fasta månadskostnaden motsvarade museets elräkning vid den tidpunkt då avtalet skrevs. En livscykelkalkyl för Sundsvalls kommun visade att det var mest ekonomiskt fördelaktigt att byta kommunens hela armatur istället för endast den tredjedel som var tänkt från början. Mona Ringebrand

15 fastighetsförvaltaren Ljus när du behöver energi Brinnande lampor i lokaler där ingen vistas är ett onödigt slöseri med resurser. Armaturer, med integrerade rörelsevakter, som endast lyser när någon vistas i rummet, sparar både energi och kostnader. Vid mätning och jämförelse av driftkostnaderna för konventionell armatur och vår Pir-armatur, där Pir betyder passivt infrarött, visade det sig att Pir-armaturen gav en energibesparing på 80%, säger Gunnar Engström, marknadsansvarig på Building Technology, Ensto Sverige AB. Undersökningen, som utfördes av Svenska Bostäder för några år sedan, jämförde kostnaden för allmän belysning i tvättstugor, entréer, vindar och källare i två likadana flerbostadshus, med 51 lägenheter vardera, i Nybohov,. Det ena huset var utrustad med konventionell belysning och det andra med Pir-armatur. Betald efter 3 5 år Den stora energibesparingen med Pirarmatur, gör att investeringskostnaden är betald efter tre till fem år. Om kunden redan har en vettig belysningsanläggning kan vi komplettera med separata rörelsevakter och reläboxar försedda med Pir, för att komma åt funktionen med styrning, fortsätter Gunnar Engström Förutom i allmänna utrymmen i hyreshus kan Pir-armaturen även användas i stora garageanläggningar, till exempel. Belysningen tänds då sektionsvis vartefter bilen åker in i garaget. Nu finns även Pir-armatur med inbyggd dimmerfunktion Grundbelysning Ett trapphus utan fönster kan, till exempel, belysas till tio procent av total effekt, en grundbelysning, när ingen vistas där, Så fort någon öppnar lägenhetsdörren eller stiger ur hissen ökar ljusstyrkan till maximal nivå. Detta gör att vi kan reducera antalet ljuskällor i armaturerna, vilket i längden även spar underhållskostnaden, avslutar Gunnar Engström. Pir-armaturen säljs till olika fastighetsbolag, främst allmännyttan, HSB och Riksbyggen i hela Sverige. Ensto Building Technology hjälper kunderna med behovsanalys, förslag, energi- och investeringskalkyler. Mona Ringebrand»Kungsklippan«i, där Enstos Pir-koncept har anammats. FAKTA Ensto Den internationella industrikoncernen Ensto har specialiserat sig på att utveckla, tillverka och marknadsföra elektriska system och elmateriel. Enstos affärsverksamhet är indelad i fyra olika affärsområden: Building Technology, Utility Networks, Enclosures and Components och Industry. Till affärsområdet Building Technology hör uppvärmningssystem, belysningsarmaturer, el-centraler, el-installationsmateriel och -tillbehör samt EnstoNet snabbkopplingar. Ensto Building Technology marknadsför och distribuerar sitt sortiment viasvenska elgrossistledet. Koncernen omsätter cirka 163 MEUR. Ensto Building Technology i Sverige har ca tjugofem personer anställda och en omsättning på ca 110 MSEK. Huvudkontoret finns i.

16 16 fastighetsförvaltaren Från idé till förvaltning med nya MagiCAD RUM En kort presentation av MagiCAD RUM, och idéerna bakom, från CADCOM & Progman energi Tänk dig hela byggprojektet sammanställt och komplett med ritningar, tekniska beräkningar, materialspecifikationer, ytor och volymer, samordnat och kollisionfritt direkt när huset är färdigprojekterat. Hela byggnaden samlad i en effektiv databas som informationsbärare, en databas där informationen finns tillgänglig och klar för förvaltningsskedet utan extra arbete. En del av detta blir verklighet nu när CADCOM AB lanserar den första versionen av den senaste programmodulen i MagiCAD-serien, nämligen nya MagiCAD RUM. Idén med MagiCAD RUM är enkel. Genom att direkt från start när de första skisserna görs på byggnaden arbeta i en miljö där modern CAD-teknik har integrerats med de ingenjörstekniska beräkningarna och rummets kravspecifikation kan man lagra och vidareförädla korrekt, relevant information genom byggprojektets olika faser utan att någon information riskerar att gå förlorad i de olika byggskedena. Tillgång till rätt information Skärmbild från MagiCAD RUM. FAKTA MagiCAD Genom att arbeta kopplad mot rumsdatabasen har projektets olika aktörer hela tiden tillgång till rätt information om byggnaden vilket säkerställer att korrekta beslut och åtgärder genomförs. Under projekteringsfasen skapas nya möjligheter för bättre och mer kvalificerade tekniska beräkningar, då materialhantering effektiviseras och förenklas i entreprenadskedet, för att slutligen även underlätta för drift och underhållsarbetet under byggnadens hela livscykel. I MagiCAD RUM börjar man med att skapa och definiera klimattekniska data för byggnaden så som t ex utetemperatur, börvärden för kyla och värmebehov, u-värden, bjälklagsdefinitioner etc. Därefter skapas byggnadens geometri genom att använda programmets funktioner för att definiera och rita byggnadsobjekt såsom väggar, dörrar, fönster, pelare, balkar m m eller, inom kort, genom att läsa in en befintlig A-ritning från arkitekten. När ovanstående grundläggande modell av huset definierats kan bl.a. en transmissionsberäkning för byggnaden erhållas med data för respektive rum eller hela byggnaden sammanställd. Flyttas någon vägg uppdateras data så att effektredovisningen hela tiden är korrekt. Vad händer t ex om man byter fönster till ett fönster med bättre u-värde? Hur påverkas byggnadens totala energibehov? Hur många kw/m 3 byggnadsvolym kommer huset att förbruka? Vad händer med kylbehovet när byggnaden måste vridas 15 grader pga att anslutande vägar till parkeringsplatsen inte får plats? Sådana frågor blir möjliga att simulera när kommande kylbehovsberäkningen är implementerad. Även VVS och el MagiCAD-serien innehåller förutom nya MagiCAD RUM även MagiCAD VVS och MagiCAD EL. Med MagiCAD MagiCAD har i dag över dagliga användare. CADCOM är ledande i Europa då det gäller CAD för installationsbranschen. Vi har med moderbolaget Progman specialiserat oss på utveckling av programvara för installationsbranschen sedan Vår huvudprodukt är MagiCAD, en AutoCAD-tillämpning för uppritning och projektering av rör-, ventilation- samt elkonstruktioner. Vi levererar även mjukvarulösningar till EL & VVS-fabrikanter på beställning. För mer information kontakta Umeå: Västra Norrlandsgatan 10B UMEÅ Tfn: Fax: kontakt@cadcom.se Göteborg: Lindholmspiren GÖTEBORG Tfn: Fax: kontakt@cadcom.se VVS ritas och konstrueras ventilation-, värme-, kyl-, tappvatten-, spillvatten-, sprinkler- och specialsystem. Funktioner finns för bl.a. injustering, ljudberäkning, mängdlistor, sektioner, kollisionskontroll, håltagning m m. MagiCAD EL innehåller funktioner för att producera planritning och enlinjeschema för kraft & belysning, tele & data samt mängdningsfunktion omfattande bl.a. montageläge och gruppnumrering. Symboler är enligt SEK och IEC standard samt praxis för branschen. När EL & VVS-konsulter arbetar kopplade till rumsdatabasen får dessa ingenjörer tillgång till rumsdata genom att helt enkelt bara peka i rummet. När VVS-ingenjören ska rita in en radiator för värmesystemet kan han enkelt utläsa vilken transmissionsförlust i rummet som ska ersättas och direkt välja rätt storlek på radiatorn med det inbyggda radiatorvalsprogrammet. På samma sätt kan entreprenören nyttja rumsdatabasen för att skiva ut en material specifikation för beställning av materialet till nästa etapp av bygget, eventuellt sorterad per rum om så skulle önskas. I förvaltningsskedet har man kanske fått larm om ett tillverkningsfel på en viss ventiltyp och som förebyggande underhåll vill byta ut alla dessa då är det enkelt att ur databasen filtrera fram beteckning, fabrikat, typ, rumsnummer och koordinater. Ovanstående är bara några få exempel på vad man kommer att kunna använda MagiCAD RUM till. För en fullständig beskrivning av programmet rekommenderas en kontakt med CADCOM AB för en komplett demonstration. Den första versionen av MagiCAD RUM släpps i september 2004, en nätverkslicens av programmet kostar kr, till detta kan ett s.k. subscriptionprogram tecknas för 4 500kr/år vilket ger alla nya versioner av programmet som kommer under 1 år. MagiCAD RUM, precis som övriga program i MagiCADserien, kräver AutoCAD eller Architectural Desktop i botten för full funktionalitet. Mikael Ekenberg

17 fastighetsförvaltaren Värmemätare för nordiska förhållanden energi Brunata är det enda skandinaviska företaget som utvecklar och tillverkar värmemätare. Lösningarna är anpassade för nordiska förhållanden och bidrar därför optimalt till precis och rättvis registrering av förbrukningen. I september introducerar Brunata en ny modell av den kompakta ultraljudsenergimätaren Sharky, som kan fjärravläsas med hjälp av radiokommunikation. Energimätaren består av : En räkneenhet med batteri eller strömförsörjning, utbytbar utan att en eventuell verifikationsplombering bryts, två temperatursensorer, som också kan bytas och ett väggbeslag, om beräkningsenheten ska monteras åtskild från flödessensorn. Mätaren bygger på ultraljudsprincipen utan rörliga delar. Därmed uppnås en väldigt stor mätnoggrannhet och en lång livstid. Med hjälp av radiokommunikation kan man på ett smidigt sätt läsa av mätaren utan att behöva komma in i lägenheterna, berättar Bengt Gustafsson, teknisk koordinator på Brunata a/s i Helsingborg. BrunataNet BrunataNet är benämningen på Brunatas fjärravläsningssystem, som består av flera standardsystem. Systemen är uppbyggda så att de kan lösa olika uppgifter som förekommer i både små och stora fastigheter. BrunataNet kan levereras i fyra standardmodeller: 1. System för avläsning med handterminal (i eller utanför lägenheten). 2. System för fjärravläsning baserat på radiokommunikation i fastigheten och RS485 nätverk. 3. System för fjärravläsning baserat på serie M-Bus kommunikation och RS System för fjärravläsning via Internet baserat på GPRS radiokommunikation. BrunataNet RS485 är Brunatas senaste system för fördelningsmätning med fjärravläsning, säger Bengt Gustafsson. Fördelningsmätarna överför löpande data till radiomottagaren i form av radiosignaler eller via nät. Från värmefördelningsmätarna sker överföring minst en gång per dygn. Från el- och vattenmätarna sker överföringen kontinuerligt i takt med förbrukningen. Fördelen med systemet är precis och säker överföring av mätdata från förbrukningsmätarna till den plats där informationen ska bearbetas och är att ingen behöver ha besvär med manuella mätningar. Om systemet t ex omfattar el, vatten och värme kan det alltså sparas in upp till tre årliga avläsningsbesök per bostad. Den 1 januari i år startades den första svenska BrunataNet-anläggningen i Brf Glädjen på Lantmannagatan i Malmö. Anläggningen omfattar värmemätare med radiosändare (radiatormätare), mätare för kallt och varmt vatten samt elmätare. Data samlas in i en kontrollbox, som via modem sänder informationen vidare till Brunata, som sedan utför fastighetens förbrukningsräkenskaper. FAKTA Brunata Arne Öster Brunata är ett till 100 % danskägt företag med mer än 85 års erfarenhet av utveckling och tillverkning av värmemätare. Bolaget utför alla tjänster inom mätning av vatten, värme och el, d v s de utvecklar, installerar och genomför service av mätarna samtidigt som de utarbetar kompletta förbrukningsräkenskaper för kunderna. Företaget har ett välutvecklat servicenät: 13 lokalavdelningar i Danmark och avdelningar samt samarbetspartner i många europeiska länder. Brunatas svenska kontor finns i Helsingborg.

18 18 fastighetsförvaltaren Lösningar som skapar ett komfortabelt inneklimat energi Ett lämpligt uppvärmningssystem, tillräcklig isolering och ett väl fungerande ventilationssystem är en förutsättning för en god energihushållning. Mycket kan dock förändras med tiden. Förändrade vanor eller annan verksamhet i lokalen kan innebära att man efter hand måste göra vissa kompletteringar för att förbättra inneklimatet och sänka energikostnaden. Många butiksägare vill t ex ha sina entrédörrar öppna under så stor del av året som möjligt. Denna välkomnande»gest«ökar förvisso försäljningen men skapar ofta miljöproblem och hög energiförbrukning. Det finns olika sätt att lösa problemen beroende på vilken typ av lokal det gäller. Verksamheten i lokalen och de behov som ska tillfredsställas avgör valet av insatser. Den osynliga porten En luftridå skapar ett spärrskikt av luft som separerar olika temperaturzoner från varandra. Bilden visar en autentisk mätning på en luftridå från Frico. De olika färgerna illustrerar olika temperaturer från varmt till kallt. Luftridåer monteras innanför dörrar och portar för att förhindra att kall luft strömmar in i byggnaden när de öppnas. Flera varianter finns vilket medger en mängd olika monteringsalternativ. Vid obalans i ventilationssystemet kan värme behöva tillföras i aggregaten. Genom att inte i onödan släppa in kalluft i lokalen görs en kraftig energibesparing dessutom förbättras komforten avsevärt. I luftkonditionerade lokaler används luftridåerna även sommartid för att inte släppa in varmluft i lokalerna. Även mellan olika lokaler eller utrymmen inne i en fastighet är det möjligt att med luftridåer avskilja olika temperaturzoner. Exempel på sådan användning är livsmedelsbutikernas kyltorg där mejerivaror och andra kylvaror exponeras. Genom att hålla en lägre rumstemperatur i dessa utrymmen behövs lägre kyleffekt tillföras. Naturens eget sätt att värma Värmen från en värmestrålare fungerar lika bra som den värme vi får från solen. Luftridån från SIBA. Värmestrålarna värmer inte luften primärt utan de ytor som träffas. När dessa ytor blivit uppvärmda värmer de den omgivande luften. Uppvärmningssättet ger mycket små temperaturskillnader mellan tak och golv, vilket sparar energi. Vid totaluppvärmning med värmestrålare får man även ett direkt strålvärmetillskott från värmarna vilket betyder att lufttemperaturen kan sänkas någon grad med bibehållen operativ (upplevd) temperatur. Värmestrålare finns i en mängd olika varianter och passar i de flesta lokaler för total- eller punktuppvärmning. Takfläktar flyttar värmen Beroende på uppvärmningssätt kan man få stora temperaturskillnader mellan tak och golv i en lokal. Denna övertemperering i taket ger stora energiförluster framför allt om tak och väggar är dåligt isolerade. Med takfläktar pressas värmekudden ned mot golvet och man får en jämnare temperatur i hela lokalen. FAKTA Frico Frico är ett genuint Göteborgsföretag som startade sin verksamhet för över sjuttio år sedan. Produkterna utvecklas och provas noggrant för att säkerställa funktion och kvalitet. Frico lämnar 3 års garanti på produkterna. Huvuddelen av produkterna tillverkas i Sverige men Frico har även fabriker i Norge, Frankrike och Tyskland. Via egna dotterbolag och ett nät av distributörer sker idag export till ett sextiotal länder. Företagets inriktning är att utveckla och marknadsföra väldesignade tekniskt högtstående produkter som skapar ett komfortabelt inneklimat och sparar energi. Kontakt Förutom huvudkontor i Partille har Frico distrikskontor i Vellinge, Södertälje och Skinnskatteberg. De delar gärna med sig av sina erfarenheter. På Fricos hemsida finns ytterligare information.

19

20 20 fastighetsförvaltaren Miljövänlig och lönsam fastighetsautomation i ett nötskal under förutsättning att man gör rätt energi Stefan Engelholm, VD på fastighetsautomationsbolaget Nordomatic ger här sin syn hur man skall göra för att investeringar i fastighetsautomation skall bli lyckosamma och lönsamma såväl ur miljösynpunkt som i ett ekonomiskt perspektiv. Stefan har 25-års erfarenhet av datoriserad fastighetsautomation och vet väl hur man skall göra för att lyckas. Om beslutsfattarna i enbart den offentliga sektorn tar till sig denna artikel skulle dom minska koldioxidutsläppen med ca 5 6 miljoner ton årligen samtidigt som man tjänar ca ( beroende på energipriset) miljarder kronor som skulle kunna användas till anställningar inom vård och omsorg. Vilken positiv samhällelig hävarm det skulle bli. Det finns flera goda exempel på vad modern fastighetsautomation i kombination med enkla och klara strategier kan åstadkomma, energibesparingar mellan 30 70% är inte ovanliga, allt är naturligtvis beroende av i vilken kondition VVSsystemen är innan åtgärder vidtages. Avkastningen på investerat kapital FAKTA Nordomatic AB Projektingenjör Kurt Backman framför det Web-baserade styrsystemet Fidelix, all övervakning sker via Internet. ligger oftast mellan 20-70% eller pay-off tider mellan 2 till 5 år. Hur gör man för att lyckas? Följande grundbultar måste till för att man skall lyckas: 1. Välj en modern, standardiserad och framtidssäker teknikplattform. Det vill säga en PC-plattform med ett licensfritt operativ i botten typ Windows CE.net alternativt ett Linux-operativ med en standardiserad PLC-motor enligt IEC Kommunikationen sker via TCP/IP och Ethernet nätverk (97% av värdens kommunikation sker med via TCP/IP). Kommunikationsutbyte mellan olika styrsystem skall ske via OPCsever/klient standarden. All övervakning sker via Internet/Intranet vilket innebär att befintliga investeringar kan utnyttjas. Detta innebär i stort att de sk DUC:arna blir Web-servers/läsare och att man kommer åt allt överallt. Detta koncept skapar det oberoende, öppenhet, standardisering och möjliggör konkurrens på lika villkor oberoende entreprenör eller leverantör, och dom som inte kan leverera dylika system skall inte vara med överhuvudtaget. 2. Se över de VVS-tekniska systemen, installera värmeåtervinning där sådan saknas. Injustering av värme och ventilationssystemen så rätt mekaniska förutsättningar finns. 3. Utbildning av driftpersonalen så att dessa verkligen förstår processen samt vikten av att styra anläggningen optimalt. Koppla gärna uppnådda energibesparingsmål samt hyresgästtillfredsställelsefaktor som en rörlig lönedel utöver den fasta lönen så får man fantastiska resultat. 4. Ta fram strategiska och standardiserade anvisningar till alla konsulter, entreprenörer och övriga aktörer som utför tjänster i fastighetsbeståndet så att likvärdigheten och kvaliteten säkras i alla led. 5. Fastighetsautomation är ingen»vvs-fråga«utan en mycket viktig ITstrategifråga som företagsledningen måste göras uppmärksam på och som har mycket stor påverkan för driftnettot i verksamheten. 6. Skaffa bra kompetens i egen regi kring denna fråga. Det är en av orsakerna till att befintliga investeringar inte gett de värden som man hoppats på. Många beställare har blivit mer eller mindre lurade av olika aktörer p.g.a att kompetensen inte funnits i egen regi. Om man genomför ett förändringsarbete med dessa 6 grundbultar som grund garanterar jag att investeringarna blir lönsamma, funktionaliteten excellent, hyresgästerna nöjda och man gör dessutom miljömässigt en heroisk insats. Vad väntar Ni på sätt igång! Stefan Engelholm VD och koncernchef Nordomatic AB Nordomatic AB är ett ingenjörs- och entreprenadföretag inom fastighetsautomation. Företaget startades 1967 och drivs idag utav 15st delägare, samtliga verksamma inom företaget. Totala antalet anställda inom företagsgruppen uppgår till 60 personer. Nordomatic har 3st helägda dotterbolag var och ett specialiserat på sitt respektive specialområde inom fastighetsautomation nämligen: Teknisk Fastighetsservice AB (TFS), eftermarknad och service av styr & reglerutrustningar. Nordisk Systemintegrering AB (NSI), specialister inom SCADA (DHC) systemintegration, validering av datoriserade drift-och övervakningssystem. Nordisk Styrteknik AB (NST), montage och installation av fastighetsautomationssystem. Företaget använder sig utav system och komponenter från världsledande företag där öppenhet och standardisering är honnörsord. Själv tillför man det absolut viktigaste, nämligen processkunskapen kring fastighetsapplikationerna, som erfordrar ingenjörer med tvärteknisk kompetens eftersom så många olika tekniska system måste samverka för att uppnå väl fungerande system. Marknadsområdet är Storstockholm. Huvudkontoret är placerat i och vi har ett filialkontor i Södertälje. Kunderna består till 80% av marknadens ledande fastighets-och förvaltningsbolag och till 20% av marknadens ledande bygg-och installationsentreprenadföretag där man företrädesvis jobbar med stora komplexa totalentreprenader. Företagsgruppen är framgångsrik, d.v.s vi har i konkurrens kunnat utvecklas och visat positiva resultat samtidigt som man gått i bräschen för en öppen och standardiserad plattform som främjar konkurrens och utveckling på lika villkor som skapar långsiktiga värden för våra kunder. Ny balkongsinfästning bryter köldbrygga i fastigheter energi Energibesparing, förbättrat inomhusklimat och reducerad ljudöverföring, liksom minskad risk för kondens och kallras. Det är de främsta fördelarna med Halfen balkonginfästning HIT, som med ett isolerande skikt bryter köldbryggan mellan balkong och bjälklag. Tvärsnitt av en HITmodul. Isoleringen förhindrar att kyla och fukt leds in fastighetens golv och tak. Halfen-Deha AB i Mölnlycke arbetar med tillverkning och försäljning av produkter till byggindustrin och med teknisk support till konstruktionsbyråer och arkitektkontor. I produktsortimentet ingår system och ingjutningsdetaljer för lyft och infästning av betongkonstruktioner. Sortimentet kompletteras också med armeringsdistanser och andra hjälpmedel för betonggjutningar. Inom produktgruppen armeringsteknik har Halfen-Deha lanserat balkonginfästningen HIT, som främst används till förtillverkade eller platsgjutna balkonger och loftgångar. Ett isolerande skikt i den kompletta infästningen, mellan balkongplattans och bjälklagets betong, bryter köldbryggan, säger Per Mathiesen, försäljningsingenjör på Halfen-Deha AB. Uppkomsten av köldbryggor är annars ett stort problem vid infästning av balkonger och andra utkragande byggnadsdelar. Användningen av rostfritt stål i infästningsmodulen, i stället för traditionellt armeringsjärn, reducerar köldbryggan och säkrar mot korrosion. HIT-modulen kräver en något större investeringskostnad, men det har man igen i slutändan, säger Per Mathiesen. Halfen balkonginfästning HIT bör intressera fastighetsägare och fastighetsbolag, eftersom energibesparingen redan efter ett fåtal år är större än investeringskostnaden. För att i förväg Komplett HIT-modul. kunna beräkna det ekonomiska utfallet har professor Gudni Johannesson på KTH tagit fram ett kalkylunderlag. Förutom att reducera värmeförluster, dämpas även stegljudsöverföring. En akustisk mätning enligt BBR 99 med ljudklasserna A, B och C, visade att balkonger och loftgångar med infästningsmodulen HIT väl uppfyllde normkraven i ljudklass C, samt även kraven i ljudklass B, som står för förhöjd ljudstandard, säger Per Mathiesen. Balkonginfästningen har dessutom ett inbyggt brandskydd. Halfen balkonginfästning HIT produceras av moderbolaget Halfen GmbH & Co. och levereras till fastighetsproduktion i hela Europa. I Sverige har modulen nyligen levererats till Kvarteret Kompassen i Malmö, som är ett nybyggt seniorboende. Ett flertal fastighetsbolag har också visat stort intresse till planerade projekt, avslutar Per Mathiesen. Mona Ringebrand Arne Öster FAKTA Halfen-Deha AB Halfen-Deha AB, som tillhör Halfengruppen med moderbolag i Tyskland, är leverantör av specialprodukter för byggindustrin inom områdena betong förankringsteknik, fasad infästningssystem samt montageteknik. Produkterna med varumärkena Halfen, Deha, Bulo, Snap, Demu, Lutz och Frimeda är egentillverkade. Lager, viss tillverkning och kontor finns i Mölnlycke. Omsättningen uppgår i år till 75 MSEK.