Underhållsplan! Brf$Målaren(1!

Transkript

1 Underhållsplan! Brf$Målaren(1! 2014%till%2033! kv Målaren 1 Roslagsgatan 14 / Surbrunnsgatan 23 Upprättad av Pontus Marin Uppdaterad

2 Uppdrag På uppdrag av styrelsen för Brf Målaren 1, har Stoft Fastighetsteknik AB fått i uppgift att ta fram en underhållsplan till fastigheten Målaren 1. Underhållsplanen innehåller uppgifter om allmänna utrymmen i källare, trapphus, teknikutrymmen, byggnadsdelar och installationer. Utredningen avses att användas för den ekonomisk planering samt underhållsplanering av fastigheten. I underhållsplanen har hyreslokalers eller lägenheters inre underhållsbehov inte undersökts och fastställts. Underhållsplanen innehåller en bedömning av det periodiska underhållsbehovet under de kommande 20 år. Varje enskild åtgärd har en uppskattad kostnad och åtgärdstidpunkt angiven. Sammanfattning Fastigheten ligger i Vasastan i Stockholm och består av ett hus, med totalt 20 stycken lägenheter och 6 lokaler UPPDATERING Kostnaden för det periodiska underhållet är cirka 100 kr per kvm och år, vilket är mycket lågt jämfört med normalfastigheten ( kr per kvm och år). Det periodiska underhållet de kommande 20 år blir då cirka 6 miljoner kr UPPDATERING Kostnaden för det periodiska underhållet är cirka 106 kr per kvm och år, vilket är mycket lågt jämfört med normalfastigheten ( kr per kvm och år). Det periodiska underhållet de kommande 20 år blir då cirka 6,3 miljoner kr.

3 Underhållsplanen Hur ska planen användas? Arbeta med underhållsplanen aktivt, kontrollera löpande de åtgärder som är inplanerade, ta in offerter och boka in arbeten i god tid innan åtgärden ska genomföras. Planera om eller samplanera åtgärder om vinster kan göras (ekonomiskt eller tidsmässigt). Det rekommenderas att en person äger dokumentet och ansvarar för uppdateringar. Gör inte för mycket ändringar under året utan uppdatera planen med 12 månaders intervall. När underhållsplanen uppdateras skjuts tidsskalan ett år framåt, åtgärder som är utförda stryks, eller planeras in enligt bedömda intervall. Har åtgärden ej utförts innevarande år planeras den in under kommande år. I samband med årlig revidering är det lämpligt att utföra en statusbesiktning av fastigheten och planera in eventuella nya åtgärder som krävs eller omplanera befintliga åtgärder. Observera att utveckling av skador beror på många faktorer och att en aktiv bevakning krävs av hela fastigheten. Underhållsplanen innehåller: Kort beskrivning av fastigheten med historik angivet (ombyggnationer och underhåll). Sammanfattning av kostnader per byggnadsdel med årtal angivet för underhållet och nyckeltal. Detaljerad sammanställning per byggnadsdel, med kort kommentar och åtgärd angiven med mängdberäkning och kostnad. Noteringar och upplysningar med sammanfattning Kostnader är grovt bedömda, inklusive moms och i dagens prisläge. Vissa av åtgärderna är fördelaktiga att utföra i samband med andra renoveringar, t.ex. stigarbyte utförs i samband med stambyte. I denna underhållsplan har en sammanställning av periodiska kostnader genomförts, övriga kostnader som tillkommer för fastighetens drift är: 1. löpande underhåll 2. kostnader för förbrukningsmedia, till exempel fjärrvärme, vatten, el 3. kostnader för akuta åtgärder. Kontaktuppgifter Denna underhållsplan är upprättad av: Pontus Marin, Teknisk förvaltare på Stoft Fastighetsteknik AB, Valhallavägen 104, Stockholm. info@stoft.se, Kontakta gärna oss om ni har frågor eller vill ha hjälp med den årliga revideringen. Besiktning Besiktningen har utförts onsdagen den 18 juli och fredagen den 3 oktober Underlag från föreningen har gåtts igenom. Alla tekniska utrymmen var besiktningsbara, utrymmen i källare, samt fyra stycken lägenheter har besökts UPPDATERING Besiktning utförd

4 Kort beskrivning av fastigheten Ärenden på stadsbyggnadskontoret (utvalda) 2009 Balkonger och fönsterdörrar på gårdsfasader på flerbostadshus, anmälningsärende 2000 Utvändig ändring, upptagande av nytt fönster, lovärende 2000 Ändring av fasad, franskt fönster mot gård, flerbostadshus, bygglov 1998 Fasad mot Roslagsgatan omputsas DIVERSE OVK-protokoll inkommit för registrering av ventilationssystem 1988 Uppsättning av fem nya balkonger med nya balkongdörrar på gårdsfasad 1986 Byte av samtliga va-stammar samt installation av varmvattencirkulationsledningar 1982 Vindsinredning samt ombyggnad i källar- och bottenvåning - Delvis utfört 1979 Ombyggnad biograf till teater 1957 Fasadrenovering Huset uppförde år 1922 Större underhåll på senare tid 2014 Installation avfuktare på kattvind mot Surbrunnsgatan, placerad på kattvind, innanför hall lgh Stamspolning samtliga avlopp 2013 Komplettering av tätningen på gård, trappa till trapphus Roslagsgatan, komplettering av brunnslock Renovering av entréportar (slip trärent och lack) 2013 Målning av trapphusfönster på Roslagsgatan 2008 Byte radiatorventiler och montering termostater Renovering trapphus 2006 Byte värmecentral 1998 Renovering av fasad mot Roslagsgatan 1992 Renovering av fasad mot Surbrunnsgatan 1990 Renovering tätskikt gård 1986 Stambyte Gård och gårdsutrustning Fasader Putsade Yttertak Plåt Grundläggning Granit på berg

5 Stomme Tegel Bjälklag Betongvalv källare, träbjälklag med byggmästarfyllning övriga våningsplan Fönster Kopplade 2-glas Yttertak Plåt, enkelfalsad eller dubbelfalsad, underlagspapp finns. Hiss Ja, två stycken Tvättstuga Ja, källare Lägenhetsförråd Ja, källare Sophantering Soprum på nedre botten Uppvärmning Vattenburen fjärrvärme Ventilation Självdrag bostäder

6 Noteringar och upplysningar I noteringar och upplysningar finns anmärkningar om skador som speciellt behöver påpekas, eller utvecklas vidare, noteringar som inte finns med i kalkylen samt allmänna rekommendationer kring det periodiska underhållet. Noteringar från besiktning, ej med i kalkyl Täta spricka mellan tätskikt och fasad vid kungsbalkongen, vid dörr. När är brandskyddskontrollen senast utförd? Protokoll Senaste OVK protokoll? Energideklaration Utveckling av punkter i kalkyldel 1. Mark Mark består av mindre gård (ca 230 m2). Gården överbyggd och utgör tak till lokal. Tätskiktet består gjutasfalt. Dagvattensystem är troligen från 1922 (enligt notering på stadsbyggnadskontoret). Vissa delar har ändrats under årens lopp. Gårdsbjälklaget består av betongvalv med järnbalkar som bärande element. Valvet är renoverat enligt uppgift, årtal okänt. En bedömning av bjälklagets hållbarhet kan inte göras utan en mera ingående undersökning. Undersökningen kan man göra i samband med en större gårdsrenovering eller i samband med omläggning av tätskiktet. Samtidigt bör man renovera dagvattensystemet. Det bör göras inom cirka år. Under 2013 bör man komplettera hålkärl mot fasad och reparera sprickor i asfalten samt gårdstrappor, för att minska risken för läckage. 2. Fasader Fasader är putsade på ett tegelmurverk. Fasader är slätputsad. Sockel av granit. Fasader renoverade 1992 och 1998, enligt noteringar på stadsbyggnadskontoret och vissa reparationer har gjorts löpande. Vid nyputs av fasad beräknas att livslängden är cirka år, med normalt underhåll, kontinuerlig reparation av mekaniska skador och förbättring av anslutningar, bleck etc. Varje renovering minskar livslängden. Upp till 3-4 renoveringar brukar en puts klara. Efter den 3:e - 4:e renoveringen börjar det bli ekonomiskt försvarbart att göra en nyputs av samtliga ytor. En nyputs innebär att all puts knackas ner. Vid renovering brukar enbart lös puts knackas ner, normalt sett handlar det om cirka 10%. Nästa renovering av dessa fasader bör inträffa omkring år I kalkylen baseras kvadratmeterpriset på följande behandling: Montering ställning, nedknackning av bomputs max 10 %, omputs av dessa ytor och infärgning. Vid inspektionen noterades att det finns frysskador vid takfoten i hörnan Roslagsgatan/Surbrunnsgatan. 3. Tak Takfall mot gata (Roslagsgatan och Surbrunnsgatan):!Yttertak har taktäckning av galvaniserad platsmålad stålplåt utförd som enkelfalsad skivtäckning (lagd ?). På taket förekommer hinder i form av skorstenar, takstegar och avloppsstosar. Taket är brutet och på nedre takfallet mot Roslagsgatan finns sex stycken kupor. På övre takfallet finns sex stycken kupor byggda ca Mot Surbrunnsgatan finns 4 stycken takkupor på nedre takfallet och på det övre finns 3 takkupor och ett takfönster. Takfall mot gård: Yttertaket är omlagt i olika omgångar, dels finns taktäckning av galvaniserad platsmålad stålplåt utförd som enkelfalsad skivtäckning (bland annat trapptorn, lagd ?). Andra delar är utförd som dubbelfalsad band- eller skivtäckning, lagd cirka 1983 och På taket

7 förekommer hinder i form av skorstenar, takfönster, takluckor, trapptorn, fläktar och avloppsstosar.!takskyddsanordningar utgörs av gångbryggor, stegar till skorstenar och takstegar till servicepunkter. Äldre takplåt saknar underlagspapp. Plåt från 1980 tal har troligtvis underlagspapp, men det är inte bekräftat. Plåt från 2011 skall ha underlagspapp. Taket avvattnas via fotrännor till utvändiga stuprör. 4. Balkonger Mot Surbrunnsgatan finns en originalbalkong och en kungsbalkong. Mot gården finns 5 vädringsbalkonger och 9 nybyggda balkonger från 1988 och Tre takaltaner finns. 6. Fönster & dörrar Fönster observerade på plan 2 mot gård: Gott skick, målade 1/3 nyligen. Målas Fönster observerade på plan 5 mot roslagsgatan: Gott skick. Målas Fönster i trapphus Surbrunnsgatan på plan 2: Färgen kritar sig, färgsprickor. Målas Fönster observerade på plan 3, mot Surbrunnsgatan: Gott skick. Målas Fönster observerade på plan 5, mot gård (Surbrunnsgatan): Dåligt skick, färg flagnar, röta i droppnäsa. Missades detta vid förra målningen? Vädringsbalkongdörr Surbrunnsgatan: Dåligt skick, färg spricker, eventuellt behov av helrenovering. Utförs Vädringsbalkongdörr Roslagsgatan: Dåligt skick, färg spricker, eventuellt behov av helrenovering. Utförs Behov av målning skiljer sig åt beroende på väderstreck och våningsplan. Fönster mot söder och väster på övre plan har ofta behov av tätare målningsintervall och fönster mot norr och gård på nedre våningsplan mera sällan. Genomgående var fönster i gott skick. Undantaget trapphusfönster och balkongdörrar till vädringsbalkonger. Man försöker hålla ihop fasader och måla hela fasader och för att inte få skiftande utseende på fönster, även om målningsbehovet ej är lika. Det föreslås att lokalentréer och portar har ett tätare målningsintervall av estetiska skäl. Kostnaden är beräknad utifrån följande behandlingsbeskrivning fönster och entréportar: Enligt AMA kod Gräns för utvändig målning på in- och utgående fönster enligt! Fig. LCS/2 och LCS/3 i RA HUS 08. Kulör lika befintlig. 7. Trapphus och entréer Trapphusen renoverades senast kring år Det normala är att entréplanen slits mera än trapphusplanen. Därför kan man ha ett tätare underhållsintervall i entréer. I kalkylen har indelning genomförts enligt ovan. 9. Gemensamma utrymmen och diverse lokaler Gemensamma utrymmen består av källarutrymmen, tvättstuga och bastu. Renovering av gemensamma ytor är inplanerad, men kan planeras om, då renoveringen är av kosmetiska skäl. 11. Hiss Underhåll av hissar beror mycket på typ av hiss och hur de används. Den generella tekniska livslängden för en hiss är år, men enskilda komponenter kan ha längre eller kortare livslängd. Andra saker som påverkar kostnaden för underhållet är nya krav från myndigheter.

8 Årtal hiss: Maskin: Original Motor: 2004 Elektronik: 2004 Linor: Troligtvis 2004 I underhållsplanen görs endast en översiktlig bedömning av underhållsbehovet för respektive hiss, detta baseras på insamlad information från inspektion och underlag från den årliga inspektionen. Det är alltså viktigt att notera att underhållspunkter i denna plan endast avser att ge en grov uppskattning av framtida kostnader som härrör till hiss och ska inte ses som en detaljerad plan som styr underhåll av respektive hiss. Behov av renoveringar och underhåll avgörs av den årliga besiktningen och skötselfirma. 12. Värmesystem Fjärrvärmecentralen är installerad ca Värmeväxlaren är en rörvärmeväxlare, reglercentralen är en TAC med goda inställningsmöjligheter. Expansionskärlet är ett öppet kärl med tryckhållningspump, installerad är Avlästa temperaturer tillopp/retur C: Fjärrvärme: 75/35 Radiatorkrets: 35/32 VV/VVC: 55/- Utetemperatur: 15/14 Moderna injusteringsventiler saknas på stammar. Radiatorer har termostat och injusterbar ventil och kan injusteras. Termostater och radiatorventiler byttes Centralen har en beräknad livslängd om ca år, där delar som elektronik, pumpar, ventiler har en livslängd som är mellan år UPPDATERING Avlästa temperaturer tillopp/retur C: Fjärrvärme: 85/41 Radiatorkrets: 50/45 VV/VVC: 55/50 Utetemperatur: 5/5 13. Ventilation Fastigheten ventileras med självdrag för bostäder. OVK (obligatorisk ventilationskontroll) skulle ha utförts 200?, men har inte genomförts enligt stadsbyggnadskontoret. I planen har antagits att lokaler bekostar sin egen ventilation, men att fastigheten beställer och utför OVK. OVK ska utföras för bostäder vart 6:e år och för lokaler vart 3:e år. Ett vanligt problem i fastigheter med självdrag är att man har för dåliga luftflöden, vilket kan bero på kanalras, smutsiga kanaler och otillräcklig tilluft. Vid inspektionen av lägenheter noterades att det finns friskluftsspjäll i vissa rum, bland annat i sovrum mot gården och i vardagsrum mot gatan. I skafferier finns friskluftsventil. Man kan anta att det är vanligt att ventilerna är igensatta, speciellt mot gatan. Inga spaltventiler i fönster finns.

9 Frånluften ventileras ut via eldstäder och ventilationskanaler (syns som galler högt upp på väggen), normalt brukar det finns frånluftkanaler i alla större rum, badrum och kök. Även här kan man misstänka att många är igensatta. Inga uppgifter om när brandskyddskontrollen senast utfördes finns. Kontrollen skall utföras vart 8:e år på rökkanaler (förutom sotning, som bör ske varje år om kanalen används). Kostnader för renovering av rökkanaler är inte upptaget i planen. Kostnader för renovering av ventilationskanaler är inte upptaget i planen. 15. Stammar, avlopp och vatten Stambyte är utfört 1986, då byttes stammar från källar till under tak på plan 4, vilket innebär att avluftning, stammar och anslutningar till plan 5 och stammar och stråk i källare är äldre, från Stammar ovan plan 4 är original och byttes inte vid stambytet. I underhållsplanen finns planerat stamspolning av samtliga avlopp och rör i bottenplatta. Framtida renoveringar och ombyggnationer Byggledning Vid större renoveringar och ombyggnationer rekommenderas det att en person får ansvaret för teknisk projektstyrning från fastighetsägarens sida, som ser till att myndighetskrav uppfylls, som utför kontroller, byggledning och ser till att arbetet ligger i linje med den långsiktiga strategin avseende fastighetens utveckling.

10 Utförd av Period Antal år Kvarter UHP skapad Pontus Marin kv Målaren 1 9 oktober 2012 Fastighetsägare Byggnadsår Ombyggnadsår Ort UHP uppdaterad Brf Målaren Stockholm 1 april 2014 Bostadsyta Lokalyta Garageyta Antal lgh Antal lokaler Antal p-platser Byggnadsdel eller motsvarande MARK FASADER YTTERTAK BALKONGER FÖNSTER & DÖRRAR ENTRÈER & TRAPPHUS ELEKTRISKA STAMMAR & SERVICER GEMENSAMMA UTRYMMEN & DIVERSE LOKALER ANTENN & INTERNET HISS VÄRMEPROD. ENHET VENTILATION GARAGE STAMMAR, AVLOPP & VATTEN SUMMA [Tusental konor] Utgi%er( 3"000" 2"500" 2"000" 1"500" 1"000" 500" 0" 2014" 2015" 2016" 2017" 2018" 2019,2023" 2024,2033" Serie1" Nyckeltal Genomsnittlig årskostnad per m2 Genomsnittlig årskostnad per antal lgh och lok Genomsnittlig årskostnad Total kostnad

11 Byggnadsdel eller motsvarande Mät enh kr / Antal Åtgärdsår Intervall 1. MARK Komplettering av hålkärl mot fasad, spricklagning, tätning st [7] trappa Omläggning gjutasfalt m [30] Djupare undersökning av gårdsbjälklag st [30] Övrigt Byte belysningsarmatur st [30] Målning diverse plåtdetaljer st [30] Summa mark FASADER Fasad mot gata R14 Renovering fasad plan 1-4 (senast utförd 1998) Fasad mot gata S23 Renovering fasad plan 1-4 (senast utförd 1992) Gårdsfasad Renovering fasad plan 1-4 (senast utförd 1992) Övrigt Budgetkostnad för åtgärd mindre putsskador, förbättring bleck etc Åtgärd frysskada takfot surbrunnsgatan m [40] m [40] m [40] st [4] st [] Summa fasader YTTERTAK Målning tak i sin helhet, obs ej m2 nylagda delar [15] Hel omläggning plåt, genomförs i samband med m [50] fasadrenovering omläggning plåt på samtliga kupor st [50] Omläggning plåt på skorstenar st [50] Omläggning plåt på altaner st [50] Byggnadsställning extrakostnad utöver fasad) st [50] Årlig kontroll och kompletteringstätning av tak, samt rensning fotrännor st Årligen Summa yttertak BALKONGER Fasad mot roslagsgatan Renovering tätskikt på kungsbalkong, samt byte / komplettering plåt (2008) st [35]

12 Byggnadsdel eller motsvarande Mät enh kr / Antal Åtgärdsår Intervall Fasad mot Surbrunnsgatan Besiktning st [] Renovering tätskikt på balkong, samt inspektion av infästning st [35] Lägenhetsbalkonger mot gård Målning räcken och stålram på balkonger cirka 1,5x4 m st [12] Byte trätrall st [20] Byte underplåt st [20] Vädringsbalkonger mot gård Besiktning st [] Renovering vädringsbalkonger (riv tätskikt, byte droppplåt, djupare undersökning 1-2 balkonger, hel renovering) st [40] Takaltaner mot gård Renoveras i samband med byte takplåt Statusinspektion av altaner st [5] Summa balkonger FÖNSTER & DÖRRAR Fasad mot Roslagsgatan Målning fönster 1,3 x 1,8 m, 2- luft, spröjs, inåtgående st [8] Målning fönster 0,6 x 1,8 m, 1- luft, spröjs, inåtgående st [8] Målning vindsfönster 1,3 x 1,6 m, 2-luft, spröjs, inåtgående st [8] Målning balkongdörr, 2-luft, inåtgående st [8] Målning lokalfönster, 1-luft, fast st [8] Slip och lack lokalentré st [8] Målning stor lokalentré st [8] Målning stålluckor i sockel st [8] Slip och lack trapphusentré st [8] Fasad mot Surbrunnsgatan Målning fönster 1,3 x 1,8 m, 2- luft, spröjs, inåtgående st [10] Målning fönster 0,6 x 1,8 m, 1- luft, spröjs, inåtgående st [10] Målning fönster 1,8 x 1,8 m, 2- luft, spröjs, inåtgående st [10] Målning vindsfönster 1,3 x 1,6 m, 2-luft, spröjs, inåtgående st [10] Målning balkongdörr, 2-luft, inåtgående st [10]

13 Byggnadsdel eller motsvarande Mät enh kr / Antal Åtgärdsår Intervall Målning lokalfönster, 1-luft, fast st [8] Målning lokalpartier (med dörr) st [8] Målning garageport st [8] Målning stålluckor i sockel st [10] Slip och lack trapphusentré st [8] Gårdsfasad Målning fönster 1,3 x 1,8 m, 2- luft, spröjs, inåtgående st [8] Målning vindsfönster 1 x 1,6 m, 1-luft, spröjs, inåtgående st [8] Målning altanpartier st [8] Målning balkongdörr, 2-luft, inåtgående (nya) st [8] Målning eller renovering balkongdörrar till st [5] vädringsbalkonger Måling trapphusfönster, 1,2 x 2,2, utåtgående st [5] Målning gårdsentré st [5] Summa fönster & dörrar ENTRÈER & TRAPPHUS Roslagsgatan Renovering trapphus plan st [30] Bättring nb. st [15] Renvering trapphusarmaturer st [30] Byte kodapparat st [9] Surbrunnsgatan Renovering trapphus plan st [30] Bättring nb. st [15] Renvering trapphusarmaturer st [30] Byte kodapparat st [9] Passage plan 5 Renovering (målning vägg, tak och snickerier) st [30] Byte plastmatta m [12] Renvering trapphusarmaturer st [30] Summa entréer & trapphus ELEKTRISKA STAMMAR & SERVICER Elservice Byte trappautomat st [15] Byte trapphusrelä st [15] Byte kontaktor st [15] Byte omkopplare st [15] Summa elektriska stammar & servicer

14 Byggnadsdel eller motsvarande Mät enh kr / Antal Åtgärdsår Intervall 9. GEMENSAMMA UTRYMMEN & DIVERSE LOKALER Tvättstuga BYTE TM MIELE ELECTROLUX W455H st [15] BYTE ELECTROLUX TT200 st [15] BYTE ELECTROLUX TS120 st [15] Målning golv m [15] Målning vägg m [15] Målning tak m [15] Byte belysningsarmatur st [30] Byte blandare st [15] Föreningsrum Målning golv m [25] Målning vägg m [25] Målning tak m [25] Byte belysningsarmatur st [25] Bastu Målning golv m [25] Målning vägg m [25] Målning tak m [25] Byte belysningsarmatur st [25] Byte bastuagreggat st [15] Övriga källargångar Målning golv m [25] Målning vägg m2 Målning tak m2 Byte belysningsarmatur st [25] Övrig källare (ytor inkluderar ej förråd) Målning golv m [15] Målning vägg m [15] Målning tak m [15] Byte belysningsarmatur st [25] Summa gemensamma utrymmen & lokaler ANTENN & INTERNET Summa antenn & internet HISS Budgetkostnad för underhåll st [4] Renovering hiss (byte elektronik, linor, motor, uppgradering till gällande st [30] hisskrav) Hissbesiktning st Årligen Summa hiss

15 Byggnadsdel eller motsvarande Mät enh kr / Antal Åtgärdsår Intervall 12 VÄRMEPROD. ENHET Byte komplett fjärrvärmecentral st [32] Byte reglering st [15] Byte cirkulationspump värme st [15] Byte cirkulationspump vvc st [15] Byte stamventiler (per par) st [40] Byte termostater st [15] Injustering av värmesystem st [15] Summa värmeproducerande enhet VENTILATION OVK Besiktning bostäder m [6] Budgetkostnad för åtgärd av m2 brister [6] Rensning ventilationskanaler i m2 bostäder [6] Besiktning OVK lokaler m [3] Budgetkostnad för åtgärd av m2 brister [3] Rensning ventilationskanaler i m2 lokaler [3] Byte aggregat st [34] Skorstenar Brandskyddskontroll st [8] Summa ventilation GARAGE Summa garage STAMMAR, AVLOPP & VATTEN Underhållsspolning kök, bad st [5] Stamundersökning stammar i platta st [10] Byte enstaka stamdelar, avlopp, i källare/platta/plan 5 st [10] Rensning och spolning gårdsbrunnar st [5] Summa stammar, avlopp & vatten

16 Plats för anteckningar

17 Stoft Fastighetsteknik AB Valhallavägen 104, Stockholm