REDOGÖRELSE FÖR SAMRÅD

Transkript

1 REDOGÖRELSE FÖR SAMRÅD Detaljplan för Fogdaröd 4:207 m fl, Höörs kommun, Skåne län Detaljplanen upprättad har varit ute på samråd under tiden Annons om samråd har varit införd i tidningarna Skånska dagbladet lördagen den 20 april 2013 och i Lokaltidningen onsdagen den 1 maj Samrådshandlingen har varit uppsatt i kommunens entré och har funnits på kommunens hemsida. Följande har erhållit underrättelse om samråd: Länsstyrelsen i Skåne län, Lantmäterimyndigheten, Telia Sonera AB, Tele2 Sverige AB, Telenor Sverige AB, Trafikverket, Kraftringen Nät AB, Skånetrafiken, MERAB, Miljö- och byggnadsnämnden, Tekniska nämnden, Räddningstjänsten och fastighetsägare. Inkomna yttranden redovisas i sammandrag i denna samrådsredogörelse. Om så erfordrats har inkomna yttranden kommenterats.

2 Inkomna yttranden och kommentarer 1. Länsstyrelsen Sammanfattning Planförslaget har inget stöd i gällande Översiktsplan för Höör Länsstyrelsen anser att utbyggnad bör ske först och främst i Höörs tätort och i lägen som redan har service, teknisk infrastruktur och kollektivtrafik för att på så sätt minska bilberoendet och främja ökad kollektiv- samt gång- och cykeltrafik. Länsstyrelsen finner det olämpligt med hänsyn till människors hälsa samt säkerhet att rymma verksamheter och bostadsändamål inom samma markanvändning. Länsstyrelsen saknar i handlingarna uppgifter om hur den planerade väg 13/23 kommer att påverka planområdet gällande trafikbuller och risker. Det ska påvisas att planområdet ska anslutas till kommunalt spillvattennät, annars kan marken inte prövas lämplig för planerad användning med hänsyn till hälsa och säkerhet och miljökvalitetsnormer för vatten. Allmänt Syftet med detaljplanen är att ändra del av gällande detaljplan och upprätta detaljplan för Fogdaröd 4:207 med flera fastigheter för boende samt verksamhetsändamål. Detaljplanen innebär att lämpligheten prövas för att tillåta bostad och verksamheter i nära anslutning till Bokeshall/Bokeslund bostadsbebyggelse. Planförslaget har inget stöd i gällande Översiktsplan. Planområdet anges inte i gällande Översiktsplan för Höörs kommun 2002 som något utbyggnadsområde för bostäder eller verksamheter. Den föreslagna vägsträckningen för ny väg 13/23 är lokaliserad direkt väster om planområdet. Råd om 2 kap PBL Enligt 2 kap 2 PBL ska mark- och vattenområden användas för det ändamål som är mest lämpade med hänsyn till beskaffenhet, läge och behov. Byggnader och anläggningar ska vidare lokaliseras och utformas på ett miljöanpassat sätt och så att en långsiktigt god hushållning med mark, vatten och andra resurser främjas. Länsstyrelsen saknar i handlingarna bland annat uppgifter om hur den planerade väg 13/23 kommer att påverka planområdet gällande trafikbuller och risker. Vidare saknas en utredning om vad denna exploatering får för konsekvenser. Till exempel hur spillvattenhanteringen ska lösas, hur kollektivtrafik för området ska anordnas, osv. Länsstyrelsen anser att utbyggnad bör ske först och främst i Höörs tätort och i lägen som redan har service, teknisk infrastruktur och kollektivtrafik för att på så sätt minska bilberoendet och främja ökad kollektiv- samt gång- och cykeltrafik. I lägen där det saknas kollektivtrafik och service bör bostadsutbyggnaden endast ske som mindre komplettering till befintlig bebyggelse. Annars skapas orter där behovet att ta sig till andra städer blir stort för att nå arbetsplatser, service och kultur vilket motverkar målet om att människors dagliga transporter ska minskas. Hälsa och säkerhet Planområdet avsätts för kvartersmark med beteckningen BJ: verksamhet och bostad. Bestämmelsen lyder: Verksamhet och bostad. Bostadsbebyggelse lokaliseras minst 50 meter från verksamhet samt att verksamheten inte får vara störande för omgivningen. 2

3 Länsstyrelsen finner det olämpligt med hänsyn till människors hälsa och säkerhet att rymma verksamheter och bostadsändamål inom samma markanvändning. Om aktuellt område ska rymma både bostäder och verksamhet bör det delas upp i delområden så att verksamhetsmålet separeras från bostadsändamålet. I planen redovisas inte hur spillvattenhanteringen ska lösas. Länsstyrelsen har haft dialog med Höörs kommun avseende lag om allmänna vattentjänster. Under mötet framkom att bebyggelsen öster om planområdet Bokeslund och Bokeshall är prioriterat och är ett av utredningsområdena som kommunens konsult WSP tittat på. Kommunen har förberett en spillvattenledning men misstänker redan att ledningen borde dimensioneras för ett större antal fastigheter. Länsstyrelsen har efter mötet anmodat kommunstyrelsen i Höörs kommun att senast den 15 maj 2013 inkomma med en tids- och handlingsplan för anslutning av prioriterade områden till verksamhetsområde för allmän vattenoch avloppsanläggning. Länsstyrelsen förutsätter att planområdet kan anslutas till ovan nämnda planerade utbyggnad av kommunalt spillvatten. Detta bör klargöras i kommande planering. Om planområdet inte avses anslutas till kommunalt spillvattennät kan marken inte anses vara lämplig för planerad användning med hänsyn till hälsa och säkerhet och miljökvalitetsnormer för vatten. Från planområdet sker avrinning mot Ringsjön som har dålig ekologisk status. Övrigt En dagvattenutredning bör genomföras för att klargöra lämpligheten i att omhänderta dagvattnet lokalt på tomtmark jämfört med en övergripande lösning för hela planområdet med kommunalt ansvar. För att säkerställa att dagvattenhanteringen inte ger upphov till en ökad ytavrinning från området eller riskerar att skapa översvämningsproblem inom området är det lämpligt att reglera lokalt omhändertagande av dagvatten genom planbestämmelser. Exempel som visar hur dagvattenhanteringen kan regleras med planbestämmelser utifrån 4 kap PBL: Reservera mark för dagvattenanläggningar (4 kap 5 pkt 2 och 3, 18 pkt 3) Villkorat bygglov avseende avloppsanläggning som kommunen inte ska vara huvudman för (4 kap 14 pkt 1) Markytans utformning och höjdläge ( 4 kap 10 ) i syfte att påverka miljön i planområdet Planområdet avvattnas till ett dikningsföretag. Dikningsföretaget har ingen skyldighet att ta emot ytterligare vatten om de inte har kapacitet till det. Det är lämpligt att ompröva dikningsföretag om fler delägare tillkommer och när vattenförhållandena ändras i området. En ökad avrinning från området kan bidra till försämrade möjligheter att följa miljökvalitetsnormerna för vatten. Kommentar: I detaljplanen är det svårt att bedömma vilken påverkan den framtida vägsträckningen av väg 23/13 har på planområdet då det inte finns någon exakt lokalisering av vägen. Exakt sträckning av vägen framkommer det året som Trafikverket bestämmer att det är aktuellt att bygga ut den nya vägen och utredningar tas fram. Plan- och genomförandebeskrivning- 3

4 en redogör att området ligger i närheten av den föreslagna vägsträckningen och detaljplan har beaktat utifrån ett uppskattat läge en säkerhetszon på 30 meter. Säkerhetszonen är prickmarkerad och tillåter därför ingen ny bebyggelse. Bullerutbredningen är även den svår att redogöra då kommunen återigen inte vet det exakta läget, om vägen går i skärning eller på bank. Plan- och genomförandebeskrivningen kompletteras med en enkel bedömning, men den exakta bedömningen kan endast ges när det är klart att vägen ska byggas och Trafikverket tar fram alla handlingar som krävs vid en ny vägutbyggnad. Planhandlingarna kompletteras med information angående VA-hantering. När det gäller kollektivtrafik framgår det i planbeskrivningen att området ligger i ett område som inte innehar någon Ringbusslinje. Avsikten med att tillåta bostad och verksamheter i samma område är bland annat att minska behovet att ta sig till arbetsplatser, de finns vid hemmet. Granskningshandlingen kommer att behålla beteckningen JB, däremot kommer plankartan att förses med ytterligare egenskapsbestämmelser som redogör för vilka områden inom planområdet som är lämpliga för bostäder respektive småverksamhet. I ÖP 2002 skriver kommunen att dagvatten från bostadsområden utanför Höörs tätort bör kunna avledas i befintliga lokala dagvattensystem eller inom tomtmark utan krav på en kommunal dagvattenutbyggnad. Det är eftersträvansvärt att ha lokalt omhändertagande av dagvattnet, där vattnet infiltreras i marken och grundvatten kan skapas. Detta är möjligt i planområdet där det finns utrymme för flera grönytor på tomtmarken. Höörs kommun kommer därför inte att ta fram någon dagvattenutredning utan vill att dagvattenhanteringen löses inom respektive fastighet. I bygglovsansökan får den sökande ange att dagvattenhanteringen löses. I maskinhallen/verkstadens bygglov framgår det att dagvatten skall omhändertas på egen fastighet så att olägenheter för omgivningen ej uppkommer. 2. Övriga centrala och regionala organ Lantmäterimyndigheten Fastighetsrättsliga frågor Det finns två gemensamahetsanläggningar i området, Fogdaröd ga:3 som förvaltas av Bokeshalls Samfällighetsförening och Fogdaröd ga:4 som förvaltas genom delägarförvaltning. Det bör av planhandlingarna framgå att Fogdaröd ga:4 behöver omprövas i enlighet med anläggningslagen för att överensstämma med detaljplanen då gemensamhetsanläggningen idag inte omfattar alla den mark som i detaljplanen utgör allmän platsmark. En omprövning prövas i en Lantmäteriförrättning efter ansökan. Fogdaröd ga:3 belastar inom planområdet Fogdaröd ga:4 och s:2. Det bör redovisas hur Fogdaröd ga:3 påverkas av det nya planförslaget. Gemensamhetsanläggningen inrättades på mark som i tidigare detaljplan var allmän platsmark. 4

5 I den nya detaljplanen är marken planlagd som kvartersmark. Ska gemensamhetsanläggningen finnas kvar inom området eller är tanken att den ska upphävas inom det nya planområdet? Ska delar av gemensamhetsanläggningen upphävas så krävs det en omprövning i enlighet med anläggningslagen. Syftet med planen anges vara att pröva lämpligheten för bostad- och verksamhetsändamål. Samtidigt anges det en bestämmelse om att bostadsbebyggelse inte får finnas närmare verksamhet än 50 m. Bestämmelsen gör planen något svårtolkad då man inte kan förutse vart det kommer att vara tillåtet med bostad och vart det blir tillåtet med verksamhet. Lantmäteriet vill upplysa om att bestämmelsen medför att det vid framtida fastighetsbildning kan bli svårt för förrättningslantmätaren att utifrån planen bedöma om en fastighet överensstämmer med planen eller inte. Ersättningsfrågor I och med bestämmelsen att bostadsbebyggelse ska lokaliseras minst 50 meter från verksamhet så strider de befintliga bostadsbyggnaderna på Fogdaröd 4:206 mot föreslagen detaljplan. Om byggnaderna rivs eller förstörs genom en olyckshändelse och kommunen inom fem år efter detta vägrar ge bygglov för att återuppföra byggnaderna, kan kommunen bli ersättningsskyldig. Detta liksom konsekvenserna i övrigt för berörd fastighetsägare av den utsläckta rätten till bostadsbyggande inom fastigheten bör tydligare redovisas i planbeskrivningen. Ovanstående gäller också maskinhallen som placeras närmare befintlig bostadsbebyggelse än 50 meter. Skulle den rivas eller förstöras genom olycka och att den sedan ej får återuppföras så kan kommunen bli ersättningsskyldig. Det bör framgå att fastighetsägaren har rätt till ersättning när allmän platsmark tas i anspråk genom upplåtelse till gemensamhetsanläggning. Även vid bildande av ledningsrätt inom u-område har fastighetsägaren rätt till ersättning för rättighetsupplåtelse. I det fall överenskommelse ej träffas kommer ersättning att ske enligt expropriationslagens regler. Övrigt Det är lämpligt att befintliga rättigheter och gemensamhetsanläggningar redovisas i grundkartan. I plankartan står det lokalgata och i planbestämmelserna står det lokaltrafik, samma benämning bör användas. Då u-område inte får bebyggas kan det vara lämpligt att dessa områden punktprickas i plankartan. Teckenförklaring saknas till grundkartan. Kommentar: Planhandlingarna kommer att kompletteras med information att ga:4 bör ses över och ges en ny förrättning då området för lokalgatan i detaljplanen inte helt överrensstämmer med ga:4 utbredning. Planförslagets påverkan på ga:3 kommer att redovisas i granskningshandlingen. Handlingen arbe- 5

6 tas även om gällande planbestämmelsen JB, så att det inom beteckningen JB tillkommer två egenskapsbestämmelser bostad och småverksamhet. Dessa regleringar bör göra det lättare för en framtida fastighetsbildning. Regleringen med ett skyddsavstånd på 50 meter mellan maskinhall och bostad tas bort i kommande handling och därmed kvarstår inte det problem med att befintlig bebyggelse ligger för nära maskinhallen. Plan- och genomförandebeskrivningen kompletteras med tydligare förklaring vad den östra delen av planområdet innebär, att marken inte kan bebyggas med bostäder. I övrigt kompletteras plankartan och grundkartan med den information som behövs för att detaljplanen ska vara tydligt. Tele2 Tele2 har ingen fiber eller kanalisation på berörd fastighet och har därmed inget att erinra. MERAB Inget att erinra under förutsättning att föreskrifterna i kommunens renhållningsordning beaktas. TeliaSonera Skanova Access AB Har inget att erinra mot planförslaget. Region Skåne Har inga synpunkter utifrån ett regionalt perspektiv. I detta yttrande har Skånetrafiken och enheten för planeringsstrategi deltagit. 3. Övriga synpunkter Klevahill 1:54 Den föreslagna detaljplanen passar inte in i omgivningen med bostadshus i lummig bokskog. Det borde finnas bättre och mer anpassade områden för denna typ av verksamhet. Redan idag är det ett störande inslag med alla dessa maskintransporter till och från området. Fastighetsägarna anser inte att det är rätt av Höörs kommun att fördärva ett av de mest attraktiva områdena både gällande rekreation och boende som Höör har att erbjuda, genom att tillåta att denna typ av verksamhet utökas ytterligare. Höörs kommun borde i stället eftersträva att fler bostadshus byggs i stället i området. Läget är unikt i det avseende att även om man bor utanför själva samhället och inte har bil så tar det inte mycket mer än en halvtimmes promenad att gå in till centrum. Ägarnas uppfattning är att värdet på området sjunker drastiskt genom att tillåta denna typ av verksamhet i ett område som borde vara avsett för bostadshus, och i detta fallet även tillåta en utökning av befintlig verksamhet. Som ägare till marken i direkt anslutning till verksamheten anser de att möjligheterna för framtida avstyckning inte är att räkna med. Det är väl inte någon som vill bo direkt granne med en verksamhet, om man vill bo fritt - nära naturen. Genom att tillåta och i detta fall även utöka verksamheten med nya större lokaler så sjunker värdet på kringliggande hus och mark. Detta kan inte vara någonting som gagnar Höörs kommun. 6

7 Kommentar: Granskningshandlingarn kommer att tillåta en största byggnadsarea på 400 m 2 per fastighet för nytillkommande hall-/ lagerbyggnader och 1900 m 2 för befintlig maskinhall/verkstad. Området är föreslaget som ett område för egenföretagare och därmed behöver det finnas möjlighet till hall-/ lagerbyggnad, däremot kommer framtida utbyggnader inom planområdet begränsas och inte tillåtas få samma storlek som befintlig maskinhall. 4. Kommunal remiss Räddningstjänsten Inget att erinra på planförslaget. VA-verket Har inga synpunkter på förslaget. Ändringar i planförslaget Med hänvisning till det som framförts i yttranden och det som framkommit i kommunens kommentarer föreslås det att planhandlingarna ändras enligt nedan: - Planhandlingen kompletteras med information gällande VA-hantering, gemensamhetsanläggningarnas påverkan av detaljplanen samt vad den östra delen av planområdet reglering innebär. - Plankartan kommer arbetas om så att nya egenskapsbestämmelser reglerar inom vilka områden som tillåter bostad och småverksamhet samt att det totala byggnadsarean för befintlig maskinhall tillåts vara 1900 m 2. Nya hall-/lagerbyggnader kommer ges en mindre byggnadsarea. - Skyddsavståndet på 50 meter tas bort från plankartan. Bo Johansson Stadsarkitekt SAR/MSA Yvonne Hagström Planarkitekt FPR/MSA 7