Bostadspolitik. Hyresgästföreningen i Frölunda. Thomas Martinsson Region Västra Sverige

Transkript

1 Bostadspolitik Hyresgästföreningen i Frölunda Thomas Martinsson Region Västra Sverige

2 Förslag på upplägg Varför behövs bostadspolitik och vilka lagliga redskap finns? Kortare historisk återblick Vilka utmaningar har vi att tampas med? Hyresgästföreningens förslag till lösningar Lagstiftningen gällande allmännyttan nytt sedan 2011? Partipolitiska uppfattningar? Det rör sig, men inte alltid dit vi önskar Nya regeringens förslag

3 Varför bostadspolitik? Sanitära skäl / Välfärdsambitioner Familjepolitiska skäl Rättviseaspekter Sysselsättningsskäl Miljöskäl

4 Bostadspolitiska möjligheter Regeringsformen Kommunallagen Lag om kommuners bostadsförsörjningsansvar Plan och bygglagen Lagen om allmännyttiga bostadsaktiebolag

5 Från bostadspolitik till skattepolitik i 3 steg En sammanhållen politik - mål om likvärdighet både över tid och för upplåtelseform Alla upplåtelseformer beskattas lika Räntebidrag till alla upplåtelseformer

6 Från bostadspolitik till skattepolitik i 3 steg Neutralitet mellan upplåtelseformerna, men inte likvärdighet över tid Här börjar ojämlikheten uppstå - Egna hem och bostadsrätter får en mer gynnsam beskattning Ränteavdragen (30%) består för äganderätt och bostadsrätt Fastighetsskatt för samtliga upplåtelseformer Investeringsbidrag till hyresrätter under perioder

7 Från bostadspolitik till skattepolitik i tre steg Ensidigt gynnat det ägda boendet Tagit bort räntebidragen till hyresrätter Tagit bort investeringsstöd till hyresrätter Ersatt fastighetskatten med kommunal fastighetsavgift sänkt skatt på egnahem med ca 12 miljarder Bibehållit ränteavdrag för egnahem och bostadsrätter 25 miljarder årligen Infört ROT-avdrag för egnahemsägare och delvis bostadsrätter 13 miljarder årligen

8 Bostadsbehov , per län (inkluderar INTE ackumulerat behov)

9 Hur vill unga bo? Källa: Hyresgästföreningens rapport 2015: Hur bor unga vuxna? Hur vill de bo?

10 Rambölls uppdrag Att ge en oberoende bild av hur den svenska hyresmarknaden fungerar och skatta värdet av nuvarande system jämfört med ett radikalt förändringsscenario där: besittningsrätten, bruksvärdesprincipen, hyressättningssystemet och parternas tvistlösningssystem försvinner, och ersätts med marknadshyror och fria kontraktsvillkor. Uppdraget genomfördes april-september 2014 Geografiskt fokus för studien var Stockholms län

11 Avgränsningar Geografiskt avgränsad till Stockholms län Radikalt förändringsscenario Beräkningsperioden begränsad till femår p.g.a. osäkerhet Studien tar inte hänsyn till rådande bostadsbrist eller demografisk tillväxt Studien tittar inte på vad som eventuellt skulle kunna optimera tillämpningen av dagens system Alla effekter, nyttor och kostnader av dagens system har inte kunnat kvantifieras eller värderas i pengar Inte heller skattas dynamiska effekter av förändringen på samhället i stort

12 Simulering av marknadshyror

13 Effekt: Hyreshöjningar inom Stockholms stad Genomsnittliga höjningar av månadshyran för snittlägenhet¹(kronor) Östermalm Kungsholmen Norrmalm Södermalm Bromma Älvsjö Hägersten-Liljeholmen Enskede-Årsta-Vantör Hässelby-Vällingby Farsta Ökning på 63% Hyra idag Med marknadshyra Skarpnäck Spånga-Tensta Rinkeby-Kista Skärholmen ¹65 kvm SEK/månad Källa: Bostadsförmedlingen, Mäklarstatistik, Hemnet

14 Effekt: Hyreshöjningar inom Stockholms län Genomsnittlig höjningar av månadshyra för snittlägenhet¹(kronor) Täby Lidingö Haninge Sundbyberg Sigtuna Stockholm Danderyd Ekerö Sollentuna Nacka Solna Järfälla Södertälje Tyresö Österåker Värmdö Upplands Väsby Vallentuna Huddinge Vaxholm Botkyrka Nynäshamn Upplands-Bro Hyra idag Ökning på 40% Med marknadshyra ¹65 kvm SEK/månad Källa: Bostadsförmedlingen, Mäklarstatistik, Hemnet

15 Effekt: Fler hushåll hamnar under riksnormen Andel av hushållen under riksnormen för försörjningsstöd före & efter (procent) 35% 30% 29% 27% 25% 20% 17% 15% 12% 10% 8% 9% 7% 8% 9% 5% 2% 3% 4% 0% Sambo/gift utan barn Sambo/gift med 1 barn Sambo/gift med 2 barn Sambo/gift med 3 eller fler barn Ensamstående Ensamstående med barn Under riksnorm idag Under riksnorm med marknadshyror Källa: Bostadsförmedlingen och SCB, 2013

16 Hyra som andel av nettoinkomsten utvalda yrken Idag Yrkeskategori Tidspunkt Idag Marknadshyror Marknadshyror Hyra/månad kr kr kr kr Genomsnittlig nettoinkomst 1:a 36 kvm 1:a 36 kvm 3:a 76 kvm 3:a 76 kvm Städare kr 30% 46% 55% 92% Kock kr 28% 42% 50% 84% Undersköterska kr 27% 42% 49% 83% Förskollärare kr 25% 38% 45% 76% Butiksbiträde kr 25% 38% 45% 76% Not: Nettolön beräknad genom att dra av kommunalskatt (29,43% enl. Stockholm Stad) från bruttolön. Löner baserade på snittlöner för riket. Stockholmstillägg kan tillkomma för vissa yrkeskategorier. Källa: SCB, 2014

17 Den samhällsekonomiska kostnaden Aktör 1 år 5 år Hushåll/företag Offentliga finanser Hushållen - 17,432 mdr - 82,228 mdr Privata bostadsföretag 10,061 mdr +47,461 mdr Allmännyttiga bostadsföretag 7,121 mdr 33,589 mdr Kommunerna inom Stockholms län - 1,767 mdr - 8,337 mdr Staten milj milj Samhällsekonomisk kostnad - 2,138 mdr - 10,086 mdr

18 Exempel på övriga, indirekta ekonomiska och sociala konsekvenser Hushållens minskade konsumtionsutrymme kan få makroekonomiska effekter Högre efterfrågan på ägda boendeformer ökad belåning och lock-in effekter på arbetsmarknaden Att mindre resursstarka hyresgäster prisas ut från marknaden kan leda till rekryteringssvårigheter inom vissa branscher (t.ex. inom service- och vårdsektorn) Ökade otrygghet bland hyresgäster kan på olika sätt påverka individers beteende Vräkningar och marginalisering kan leda till mental ohälsa som belastar offentlig förvaltning och samhälle (behandling, sjukersättning)

19 Slutsatser Bostadskrisen kan inte lösas med marknadshyror ingen garanti för ökad nyproduktion och risk för omfattande konsekvenser för arbetsmarknad, trångboddhet och segregation Bostadsproduktion med hyror som folk kan efterfråga kräver politisk vilja och en hållbar finansiering som är generell, riktar sig till alla upplåtelseformer och maximerar den samhällsekonomiska nyttan behovsprövning ger inga positiva externa effekter Långsiktiga målsättningarna för bostadspolitiken är avgörande för samhällets fortsatta utveckling och välstånd - blocköverskridande överenskommelser krävs

20 Rättvis beskattning av hyresrätten

21

22

23 Det skiljer minst 2500 kr i månaden Finansdepartementets utredning Vissa bostadsbeskattningsfrågor SOU januari 2014 Skiljer kr i exemplet ROT-avdragen tillkommer Investeringskostnad Kapitalkostnad lån Ägt boende Hyresrätt Ränteavdrag Drift/underhåll Fastighetsavgift Boendekostnad Kr/mån Kr/kvm (100 kvm)

24 2 800 i stället för för en trea om hyrorna stigit lika mycket som andra priser sedan ökade hyrorna med 50 % Skatteomläggningen 1990: sänkta inkomstskatter och höjda skatter på varor och tjänster Orsaker Sänkt fastighetsskatt ROT-avdrag Slopat investeringsstöd Bibehållna ränteavdrag

25 Hyresgästernas situation

26 Vad tjänar folk? Och vad betalar de i hyra?

27 35% Månadsinkomst för hushåll med en vuxen 2013 boende i Region västra Sverige 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Under kr kr kr kr kr kr kr kr Mer än kr Källa: SCB

28

29

30 Hur stor andel av inkomsten går till hyra?

31

32 Unga vuxnas betalningsförmåga Källa: Hyresgästföreningens rapport 2015: Hur bor unga vuxna? Hur vill de bo?

33 Källa: Salonen Nyttan med allmännyttan

34 Inkomsterna skiljer stort i Göteborg

35 Källa: Salonen Nyttan med allmännyttan

36 Källa: Salonen Nyttan med allmännyttan

37 Ekonomiskt program för hyresrätten Investeringsstimulans för nybyggnad av hyresrätter Slopad fastighetsskatt för hyresrätter Skattefria underhållsfonder Rotavdrag för hyresrätter Miljöpremie för upprustning Stöd till bostadsföretag på vikande marknader

38 Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag Ett kommunalt bostadsaktiebolag ska i allmännyttigt syfte främja bostadsförsörjningen samt erbjuda hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande. Ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag ska bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer. Ur förarbetena: Som regeringen har redogjort för har de kommunala bostadsföretagen inte tillkommit för att skapa vinster, utan för att tillgodose ett allmännyttigt ändamål. I den meningen är det allmännyttiga syftet överordnat andra aspekter. Nyttan med allmännyttan? Forskningsprojekt som SABO initierat.

39 Bolagens pengar. Värdeöverföringar får inte överstiga räntan på det kapital som kommunen skjutit till Undantag: Vinster från försäljningar, halva summan Borgensavgifter Paragraf 5. Åtgärder för integration och social sammanhållning

40 Är det olönsamt att äga hyresfastigheter?

41 Partiernas bostadspolitik Gemensamt Ökat byggande Hyresrättsvänlig retorik Skatteneutralitet Unga och studenter Hållbarhet

42 Partiernas bostadspolitik Skillnader Investeringsstöd Mål för bostadsbyggande Inflytande Hyressättning Ombildning

43 Hyresgästföreningens mål och åtgärdsförslag, inför valet 2014!! Minst nybyggda hyresrätter varje år fram till 2016 Likvärdiga ekonomiska förutsättningar mellan boendeformerna Rimliga hyror (max 25 procent av disponibel inkomst och öka med max den allmänna kostnadsutvecklingen, KPI) Ökat inflytande över den egna bostaden och den gemensamma boendemiljön Investeringsstimulans för nybyggnad av hyresrätter Slopad fastighetsskatt för hyresrätter Skattefria underhållsfonder Rotavdrag för hyresrätter Miljöpremie för ombyggnad/upprustning av hyresrätter Stärkt boendeinflytande vid ombyggnad Stöd till bostadsföretag på vikande marknader

44 Varför byggs det inte fler bostäder?

45 Alla skyller på alla. Regering och riksdag skyller på kommunerna och byggare Kommunerna skyller på riksdag och byggare Byggare och fastighetsägare skyller på kommuner och riksdag en del skyller på oss

46 Det krävs bostadspolitik! Staten Nationella mål för bostadsbyggandet Jämlik beskattning Skillnad mellan nyproduktion och äldre bestånd har aldrig varit större än nu Kommunerna Kommunerna måste ta sitt ägaransvar för de kommunala bostadsbolagen Tydliga ägardirektiv för ökat bostadsbyggande Mark- och planmonopol Branschen Utveckla branschen för att få ner byggkostnaderna

47 Regeringens förslag 2016 Investeringsstöd till bostäder för äldre, 150 Mkr, 300 Mkr, 400 Mkr och 400 Mkr Ramen för utgiftsområdet föreslås i övrigt uppgå till miljoner kronor (Ökning med miljoner från 2015): Stöd till energieffektivisering och renovering av flerbostadshus och utomhusmiljöer + 1 miljard per år för perioden Stöd till upprustning av skollokaler, 330 miljoner per år Utemiljö förskolor, skolor och fritidshem 500 miljoner år 2016 Stöd till kommuner för ökat bostadsbyggande med 1,9 miljarder år 2016, 1,8 miljarder år 2017 och 1,3 miljarder Samt investeringsstöd för anordnande av hyresbostäder och bostäder för studerande med 2,2 miljarder år 2016, 2,7 miljarder 2017 och 3,2 miljarder Plus Agneta Börjessons utredning om boendeinflytande, etc

48 Krav i vårt bostadspolitiska program Vad kan kommunerna göra? Planera bostadsförsörjningen långsiktigt - Enligt lag ansvar för bostadsförsörjningen - Effektiv plan- och byggprocess - Tilldelning av mark, även till små byggherrar Använda allmännyttan - Ägardirektiv - Låta pengarna stanna i bolagen Kommunal bostadsförmedling

49 Framtiden Fokusområden Förhandlingsorganisationen Förhandlingsläget just nu Pedram Kouchakpour

50 Ny hyressättning Tidigare var allmännyttan hyresnormerande. Nu är det förhandlade hyror som gäller. Förväntningar från politiker att ny hyressättning skulle öka bostadsbyggandet. Förväntningar från fastighetsägarna att nya hyressättningen skulle ge lägesfaktorn större betydelse. Slaget om tolkningen pågår för fullt!

51 Dagens hyressättningsmodell Lägenhetens beskaffenhet (storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering) Förmåner (hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, lekplats, garage eller parkeringsplats som tillhör lägenheten) Övriga faktorer (husets läge, boendemiljön i stort, närhet till kommunikationer)

52 Olika system för hyressättning Hyresreglering Marknadshyra Ingen avtalsfrihet Bruksvärdessystemet Avtalsfrihet dock spärr och rätt att pröva Avtalsfrihet

53 Bruksvärde vs marknadshyror I riksdagen vill en majoritet behålla eller reformera det nuvarande systemet. Det har hittills framförallt varit debattörer och intressenter som driver frågan om marknadshyror. Hyresgästföreningen värnar om det nuvarande hyressättningssystemet.

54 Förhandlade hyror bruksvärdet En hyreshöjning på 2 % innebär en intäktsförstärkning på 2,2 miljarder kronor för hyresvärdarna och en ökad kostnad för hyresgästen på 1100 kr/år.

55 Vad går hyran till?