Rapport 2011:15 REGERINGSUPPDRAG. Konkurrens på bostadsmarknaden

Transkript

1 Rapport 2011:15 REGERINGSUPPDRAG Konkurrens på bostadsmarknaden

2

3 Konkurrens på bostadsmarknaden analys och kartläggning med fokus på marknaden för hyresrätter Boverket oktober 2011

4 Titel: Konkurrens på bostadsmarknaden Utgivare: Boverket oktober 2011 Upplaga: 1 Antal ex: 80 Tryck: Boverket internt ISBN tryck: ISBN pdf: Sökord: Bostadsmarknaden, hyresmarknaden, konkurrens, konkurrensanalys, SCP-modellen, ägare, bostadsfastigheter Dnr: /2011 Publikationen kan beställas från: Boverket, Publikationsservice, Box 534, Karlskrona Telefon: eller Fax: E-post: publikationsservice@boverket.se Webbplats: Rapporten finns som pdf på Boverkets webbplats. Rapporten kan också tas fram i alternativt format på begäran. Boverket 2011

5 3 Förord Denna rapport är en analys av konkurrensförhållandena på bostadshyresmarknaden. Rapporten har även karaktär av litteraturstudie i ämnet. Rapporten är skriven av Pål Sjöberg. Martin Hedenmo, Rolf-Erik Román, Anders Carlsson och Hans-Åke Palmgren har bidragit med värdefulla synpunkter. Rapportbilagorna, där bland annat ägarstrukturer för bostadsfastigheter i hela riket och i enskilda kommuner framgår, är framtagna av Rolf-Erik Román. Karlskrona oktober 2011 Janna Valik generaldirektör

6 4 Konkurrens på bostadsmarknaden

7 5 Innehåll Konkurrens på bostadsmarknaden... 1 analys och kartläggning med fokus på marknaden för hyresrätter1 Sammanfattning Inledning Uppdraget Syfte och metod Avgränsning Inledande diskussion Hur går man vidare? Disposition Hur ser bostadshyresmarknaden ut idag? Varför fungerar inte hyresmarknaden på ett tillfredsställande sätt? Vad kännetecknar en välfungerande hyresmarknad ur ett konsumentperspektiv? Konkurrensanalys med SCP-modellen Grundförutsättningar Det institutionella ramverket Efterfrågeförhållanden Substitutkonkurrens Struktur Allmänt om koncentrationsgrad Marknadskoncentration på bostadshyresmarknaden Allmänt om etableringshinder Etableringshinder på bostadshyresmarknaden Allmänt om produktdifferentiering Produktdifferentiering på bostadshyresmarknaden Agerande Allmänt om prissättningsbeteende Prissättningsbeteende på bostadshyresmarknaden Allmänt om differentieringsagerande Differentieringsagerande på bostadshyresmarknaden Utfall Lönsamhet Förändringar i marknadsandelar Förvaltningskvalitet Kausalitet Slutsatser Referenser Bilaga De största ägarna av bostadsfastigheter i Sverige... 51

8 6 Konkurrens på bostadsmarknaden De största ägarna av bostadsfastigheter i hela riket Kommunerna dominerar marknaden för hyresrätt i kommunerna Övriga ägare av hyresfastigheter (flerbostadshus) Fördelningen mellan kommunägt, övrig hyresrätt och bostadsrätt Största ägare av hyresfastigheter i 115 kommuner (bilagorna ) 56 Bilaga Största ägare av hyresfastigheter i 115 kommuner (bilagorna )57

9 7 Sammanfattning I denna rapport analyseras konkurrensförhållandena på bostadshyresmarknaden. I rapporten diskuteras också hyresmarknadens funktionssätt och de brister som finns i detta. Förslag ges på hur marknadens funktionssätt kan förbättras ur ett konsumentperspektiv. Dessa förslag är dock inte nykläckta utan hämtade från andra litteraturkällor. Fokus i rapporten ligger dock på analysdelen. Den valda analysansatsen inbegriper en metodisk kartläggning av faktorer som kan kopplas till konkurrensförhållandena på marknaden. Dessa faktorer knyter an till begreppen marknadsstruktur, marknadsagerande och marknadsutfall. Utgångspunkten i analysmodellen är att fastighetsägarna på bostadshyresmarknaden strävar efter att uppnå vissa mål med sin verksamhet. Det kan till exempel handla om att maximera vinsten, att uppnå en viss marknadsandel eller en viss kvalitet i förvaltningen. Hur målen sätts beror delvis på marknadsstrukturen. Företagsmålen och de strukturella förutsättningarna ligger till grund för hur företagen agerar på marknaden. Med agerande menas de olika konkurrensstrategier som fastighetsägarna använder för att uppnå sina mål. De konkurrensstrategier som analyseras är prissättningsbeteendet och differentieringsagerandet. Centralt är att företagen agerar i konkurrens med varandra. Det samlade agerandet, eller marknadsagerandet, avspeglar konkurrensens form och intensitet på marknaden. Marknadsagerandet leder fram till ett marknadsresultat eller utfall. Utfallet omfattar variabler som lönsamhet, uppnådda marknadsandelar eller uppnådd förvaltningskvalitet. Analysen mynnar ut i följande slutsatser: Centrala faktorer i marknads- och regleringsmiljön, som prisledarskapet och hyresregleringen, skapar allmänt sett svaga eller obefintliga incitament till priskonkurrens. I de förhållandevis få kommuner där det finns ett överskott på hyreslägenheter förekommer dock en viss priskonkurrens. I studien konstateras att bostadshyresmarknaden är lokal. Ett utryck för detta är att marknads- och regleringsmiljön skiljer sig lite mellan kommunerna. Ur marknadssynpunkt kan till exempel konstateras att allmännyttan alltjämt har en dominerande position i de flesta kommuner men inte överallt. I ett fåtal fall finns inte allmännyttan ens representerad. Ur regleringssynpunkt kan konstateras att en del kommuner infört egna hyressättningsmodeller inom ramen för bruksvärdessystemet. Även själva hyresförhandlingsprocessen kan tänkas se olika ut i olika kommuner. Det faktum att marknads- och regleringsmiljön skiljer sig en del åt borde skapa olika incitamentsstrukturer i olika kommuner. Man kan därför förvänta sig att marknadsagerandet, och där-

10 8 Konkurrens på bostadsmarknaden med även konkurrensförhållandena, yttrar sig på lite olika sätt i de olika kommunerna. Samtidigt ska skillnaderna inte heller överbetonas utan slutsatsen att priskonkurrensen är svag eller obefintlig förutom på de marknader som har ett utbudsöverskott ligger fast. Konkurrensen från substitut som bostadsrätter och egna hem har enligt tidigare undersökningar en betydligt starkare hyresdämpande effekt än den marknadsinterna konkurrensen. På marknader där det förekommer prisledarskap ersätts vanligen priset med mindre skarpa konkurrensmedel som produktdifferentieringsåtgärder (produktkonkurrens). När det gäller bostadshyresmarknaden specifikt kan man konstatera att lägenheter är starkt differentierade produkter vilket i sig också talar för att produktdifferentiering är mer relevant än priskonkurrens. Det finns en del som tyder på att vissa fastighetsägare konkurrerar med kvalitet (förvaltningskvalitet). Man ser kundorienterad förvaltning som en möjlighet att öka lönsamheten. Bilden är dock skiftande; vissa fastighetsägare fäster stor vikt vid förvaltningskvaliteten, andra inte. Olika undersökningar tyder på att privata fastighetsägare/hyresvärdar, möjligen med undantag för de allra minsta, är tämligen lönsamma, trots att hyran är reglerad. Särskilt lönsam är verksamheten i storstäderna. Vidare framkommer att allmännyttiga bostadsföretag generellt sätt har klart lägre vinstmarginaler än privata företag. Mot bakgrund av vad som framkommit i denna rapport i övrigt kan det inte uteslutas att förklaringen till de privata företagens jämförelsevis goda lönsamhet sammanhänger med den bristande priskonkurrensen. Samtidigt kan det inte heller uteslutas att andra faktorer spelar in, som exempelvis det faktum att hyresregleringens utformning (pristaksreglering) ger företagen starka incitament att arbeta med kostnadssidan. En del av förklaringen till den höga lönsamheten skulle alltså kunna bero på att företagen varit framgångsrika i arbetet med att effektivisera verksamheten.

11 9 1. Inledning 1.1 Uppdraget Boverket har i sitt Regleringsbrev för budgetåret 2011 fått i uppdrag att fördjupa kunskaperna om bland annat konkurrensförhållanden och ägarstrukturer på bostadsmarknaderna i allmänhet och hyresmarknaden i synnerhet. Av uppdragsbeskrivningen framgår också att konsumentperspektivet ska beaktas i rapporten. 1.2 Syfte och metod I vidare bemärkelse kan syftet med denna rapport sägas vara att bidra till ökade kunskaper kring ämnet konkurrens på bostadsmarknaden. I mer snäv bemärkelse syftar rapporten till att analysera konkurrensförhållandena på en väsentlig del av bostadsmarknaden, nämligen hyresmarknaden. Eftersom hyresmarknaden under lång tid varit föremål för ett särskilt regelverk som ytterst syftar till att värna konsumentintresset borde det vara av särskilt intresse att få belyst hur väl marknadsförhållandena faktiskt matchar bostadskonsumenternas behov och önskemål. Utifrån vad som framkommit i forskningsrapporter liksom den offentliga debatten i stort kan man dock sluta sig till att det finns brister i bostadshyresmarknadens funktionssätt, i varje fall på vissa håll i landet. Ett delsyfte med rapporten är därför att identifiera vad dessa brister består i samt peka på olika åtgärder som kan tänkas förbättra marknadens funktionssätt ur ett konsumentperspektiv och samtidigt öka marknadens konkurrenskraft gentemot övriga upplåtelseformer. De åtgärdsförslag som presenteras är inte nykläckta utan är hämtade från andra litteraturkällor. Fokus i rapporten ligger dock på själva analysdelen. I rapporten analyseras konkurrensen med hjälp av ett analysverktyg som kallas SCP-

12 10 Konkurrens på bostadsmarknaden paradigmet eller SCP-modellen. 1 En viktig del i analysarbetet är kartläggningen av de faktorer som enligt modellen påverkar konkurrensförhållandena. Kartläggningen, som bland annat omfattar marknadens strukturvillkor, bygger till övervägande del på vad som skrivits tidigare i ämnet. Det är alltså fråga om mycket kunskapsinhämtning från olika litteraturkällor varför rapporten även kan betraktas som en litteraturstudie kring ämnet. 1.3 Avgränsning I rapporten fokuseras således på förhållandena på bostadshyresmarknaden. Det är alltså konkurrensen inom hyresboendet, eller, annorlunda uttryckt, konkurrensen mellan hyresvärdar/fastighetsägare som analyseras. Angränsande marknader som energi-, fjärrvärme- och byggmarknaden berörs inte. Att byggmarknaden fungerar otillfredsställande ur konkurrenssynpunkt har dock belagts i tidigare rapporter. 2 Marknaderna för närliggande substitut som bostadsrätter och småhus berörs bara marginellt, till exempel då jämförelser görs med förhållandena på hyresmarknaden. En annan sak man måste förhålla sig till i analysen är den nya hyreslagstiftningen som gäller från och med i år. Allmännyttans hyresnormerande roll har ersatts med ett system som bygger på kollektivt förhandlade hyror. Därmed kan även privata fastighetsägares lägenheter numera fungera som jämförelseobjekt. De nya reglerna kan tänkas innebära en större flexibilitet i hyressättningen jämfört med tidigare och kan därför också tänkas medföra att incitamentet till att konkurrera påverkas. Hur marknadsförhållandena och hyresutvecklingen påverkas av de nya reglerna återstår dock att se. Det mesta tyder på att de nya reglerna inte inneburit någon större skillnad så här långt. Då det är svårt att sia om framtiden utgår bedömningen av konkurrensförhållandena i denna rapport från de regler som gällt fram till i år. Slutligen ska sägas att analysen utgår från de villkor och den verksamhet som bedrivs inom ramen för det befintliga fastighetsbeståndet. Ett skäl till att analysen måste särskilja mellan det befintliga beståndet och nyproduktionen är att regelverket ser olika ut. I nyproduktionen är hyressättningen marknadsmässig sedan ett antal år vilket inte gäller det befintliga beståndet. Man kan också motivera den valda avgränsningen med att bostadskonsumenters behov och efterfrågan på bostäder till den övervä- 1 SCP-modellen (eller SCP-paradigmet) är ett analysverktyg som traditionellt använts i samband med analyser av marknader och konkurrens. Verktyget kan användas för att kartlägga olika faktorer som kan tänkas påverka konkurrensförhållandena på en marknad. Centrala inslag i modellen är marknadsstrukturen, företagens mål och agerande samt marknadsutfallet. Centralt är också att det finns orsakssamband mellan dessa begrepp. Själva förkortningen SCP kommer från engelskans structure-conduct-performance. 2 Se t ex Konkurrensverkets rapport 2006:2 och Statskontorets dito 2006:2.

13 1. Inledning 11 gande delen faktiskt tillgodoses genom det befintliga beståndet 3. Därmed är det också så att de bostadsproblem som finns i allt väsentligt kräver lösningar inom det befintliga beståndet Inledande diskussion I uppdraget efterfrågas en analys av konkurrensförhållandena på bostadsmarknaden. Som en rätt naturlig startpunkt kan man börja med att ställa sig frågan: Varför är det viktigt med konkurrens? Generellt sett kan man säga att det är önskvärt med en ökad konkurrens eftersom det normalt innebär att de konkurrerande företagen tvingas bedriva verksamheten effektivare, vilket leder till lägre kostnader. Detta möjliggör i sin tur sänkta konsumentpriser vilket representerar en välfärdsvinst för konsumenterna. Om exempelvis en nyetablering leder till att marknadens jämviktspris sänks säger man att priskonkurrensen har ökat. Ofta är det just priskonkurrens som avses med konkurrens, men det är också tänkbart att konkurrensen kan ske med andra medel som kvantitetskonkurrens eller med produkt- och servicekvalitet. Att mäta eller skatta graden av konkurrens (t ex priskonkurrens) på en fri, oreglerad marknad är i princip en möjlig uppgift, under förutsättning att det finns ett tillräckligt dataunderlag. För detta ändamål finns vedertagna metoder som baseras på neoklassiska grundantaganden som exempelvis vinstmaximering. 5 Bostadshyresmarknaden har dock vissa särdrag som bland annat innebär att prisbildningen inte är fri och att de neoklassiska antagandena inte är uppfyllda. Dessa särdrag är kopplade till både marknadsmiljön och regleringsmiljön. Ur marknadssynpunkt kan man konstatera att ett företag traditionellt haft och alltjämt har en helt dominerande marknadsposition. Vidare kännetecknas marknaden av ett prisledarskap, där prissättningen fram till i år baserats på det dominerande bostadsföretagets självkostnader. När det gäller regleringsmiljön är marknaden föremål för en speciell form av pristaksreglering, där pristaket beräknas utifrån normerande hyror vilka fastställs genom kollektiva förhandlingar. Det som kommer ut av förhandlingsprocessen spelar således en avgörande roll för hyresut- 3 Den årliga nyproduktionen av lägenheter utgör bara någon procent av det totala bostadsbeståndet på ca 4,5 miljoner lägenheter. (Lind & Lundström, 2007). 4 Ibid. 5 Den neoklassiska ekonomiska teorin är den dominerande teoribildningen inom mikroekonomi sedan 1870-talet. Centrala inslag i denna teori är att priser och kvantiteter bestäms i marknadsjämvikt, dvs. då utbud är lika med efterfrågan. Utbuds- och efterfrågefunktioner härleds i sin tur genom att producenter och konsumenter antas göra rationella val. Mer precist antas att varje producent maximerar vinsten givet en kostnadsrestriktion, samtidigt som varje konsument maximerar sin nytta, givet en budgetrestriktion. Genom optimeringen kommer marginalbegrepp som marginalintäkt, marginalnytta och marginalprodukt att styra de konsument- och producentbeslut som tas.

14 12 Konkurrens på bostadsmarknaden vecklingen på marknaden. Av betydelse i sammanhanget är också att förhandlingsprocessen traditionellt präglats av bristande transparens. Bostadshyresmarknaden är lokal. Ett uttryck för detta är att marknadsoch regleringsmiljön skiljer sig en del åt på det lokala planet. Exempelvis ser efterfrågeförhållandena olika ut samtidigt som hyresregleringssystemet tillämpas på lite olika sätt i olika kommuner. I princip kan man därför säga att samspelet mellan den lokala marknads- och regleringsmiljön skapar en viss lokal incitamentsstruktur, dvs. incitament till att agera på marknaden. Som en konsekvens av detta kan även konkurrensförhållandena förväntas skilja sig en del åt mellan olika lokala bostadshyresmarknader. Samtidigt ska skillnaderna inte heller överbetonas, eftersom marknaderna trots allt har mycket gemensamt som exempelvis hög koncentrationsgrad med ett dominerande allmännyttigt bostadsföretag, prisledarskap samt hyresreglering. En viktig slutsats i rapporten är följande: Med undantag för de förhållandevis få och framförallt små lokala bostadshyresmarknader som har ett utbudsöverskott, så kan man sluta sig till att det generellt sett finns svaga incitament till att konkurrera med priset (hyran). Med andra ord är det så att på de marknader där efterfrågan på hyresbostäder motsvarar eller överstiger det kortsiktigt givna utbudet torde det allmänt sett inte finnas några ekonomiska motiv att sätta en lägre hyra än pristaket tillåter. När man bedömer konkurrensförhållandena på bostadshyresmarknaden spelar också följande in: Lägenheter är starkt differentierade produkter. En hög produktdifferentieringsgrad brukar normalt sett innebära att priset blir ett mindre relevant konkurrensmedel. Vidare är verksamheten förknippad med höga byteskostnader. I viss utsträckning kan det handla om rent psykologiska trösklar från hyresgästernas sida. Byteskostnader bidrar också till att försvaga priskonkurrensen. Ytterligare en faktor att ta hänsyn till är att utbudet är givet på kort sikt. Detta betyder att det finns ett begränsat utrymme att vinna nya kunder genom en hyressänkning. Även denna omständighet bidrar till att försvaga incitamentet att priskonkurrera. Slutligen måste substitutkonkurrensen, dvs. konkurrensen från i första hand bostadsrätts- och småhusmarknaden, beaktas. Tidigare forskning tyder på att substitutkonkurrensen kan vara relativt stark och ha en dämpande effekt på hyresutvecklingen. 6 Den speciella marknads- och regleringsmiljön kan tyda på att marknadsaktörerna konkurrerar med i första hand andra medel än priset. Om man drar en parallell till andra marknader med prisledarskap är det ofta så att företagen istället konkurrerar genom att differentiera sina produkter så kallad produktkonkurrens. På bostadshyresmarknaden finns en del som talar för att fastighetsägarna fäster vikt vid att differentiera sig när det gäller förvaltningskvaliteten, även om det inte gäller alla. De företag som 6 Atterhög & Lind (2003).

15 1. Inledning 13 prioriterar förvaltningskvaliteten kan sägas arbeta efter en kundorienterad förvaltningspolicy. Den affärsmässiga tanken med en sådan policy är att ökad kundnytta leder till ökad lönsamhet via minskade klagomål och lägre förvaltningskostnader, samt en ökad märkestrohet. I rapporten analyseras konkurrensförhållandena på bostadshyresmarknaden med hjälp av SCP-modellen. Ansatsen har fördelen av att vara generell i meningen att det inte görs några antaganden om vilket eller vilka konkurrensmedel aktörerna använder. Inom ramen för ansatsen kartläggs och analyseras olika faktorer som kan tänkas påverka konkurrensförhållandena på ett metodiskt sätt. Med faktorer avses olika egenskaper och åtgärder inom ramen för begreppen grundförutsättningar, marknadsstruktur, marknadsagerande och marknadsutfall. Den valda analysmodellen kan sägas vara en något modifierad variant av den ursprungliga SCP-modellen. 1.5 Hur går man vidare? Ett resultat i denna rapport är att incitamentet till att agera i konkurrenshänseende kan förväntas skilja sig åt på det lokala planet. För att få en mer detaljerad uppfattning om vilka drivkrafter som finns och hur fastighetsägarna faktiskt agerar på en given lokal bostadsmarknad (kommun) kan man tänka sig att genomföra intervjuer med de bostadsföretag som finns företrädda i kommunen. I samband med en sådan intervju vore det också upplysande att ta del av hur fastighetsägarna ser på den nya hyreslagstiftningen och om de planerar att förändra sitt agerande med anledning av de nya reglerna. Ett annat tillvägagångssätt vore att mer i detalj analysera lönsamheten i branschen. Om lönsamheten genomgående är hög på en marknad kan detta vara en indikation på att konkurrenstrycket är svagt. 7 Med kännedom om lönsamhetsförhållandena kan man eventuellt gå vidare och undersöka om det finns systematiska skillnader mellan olika lokala bostadsmarknader när det gäller lönsamheten och om detta i så fall går att koppla till skillnader i marknads- och regleringsmiljön. 1.6 Disposition Upplägget av rapportens resterande del är följande: I kapitel 2 ges en beskrivning av den hyresmarknad som möter dagens bostadskonsumenter. I kapitel 3 diskuteras kort vad som brister i hyresmarknadens funktionssätt, mot bakgrund av vad som framkommer i litteraturen osv. I påföljande kapitel ges åtgärdsförslag till vad som kan göras för att komma till rätta 7 Konkurrensverket (2009).

16 14 Konkurrens på bostadsmarknaden med bristerna och uppnå en bättre fungerande hyresmarknad. Själva konkurrensanalysen behandlas i kapitel 5 medan slutsatser dras i kapitel 6.

17 15 2. Hur ser bostadshyresmarknaden ut idag? Den hyresmarknad som möter dagens presumtiva och aktuella hyresgäster kan sägas ha en komplex struktur. Vid sidan om marknaden för förstahandskontrakt, vilken fortsättningsvis benämns förstahandsmarknaden, existerar alternativ i form av andrahandsuthyrning osv. På i synnerhet de lokala bostadsmarknader som har en överskottsefterfrågan på hyreslägenheter bidrar dessa alternativ till att lösa de mest akuta problemen som följer med bostadsbristen. Andrahandsmarknaden och andra alternativa hyreslösningar till förstahandskontrakt kan därför betraktas som viktiga komplement till förstahandsmarkanden. Å andra sidan finns det skäl att hävda att alternativen inte kan jämföras med förstahandskontrakt ur ett konsumentperspektiv: För det första kan hyran förväntas vara högre inom t ex den oreglerade andrahandsuthyrningen. För det andra är besittningsskyddet, i den mån det överhuvudtaget existerar, mycket svagare än på förstahandsmarknaden. För det tredje kan diskriminering förväntas förekomma, eftersom förstahandshyresgästen ju själv väljer vem denne vill hyra ut till. Forskning tyder också på att vissa grupper tenderar att väljas bort. 8 I analysen i kapitel 5 har jag valt att avgränsa mig till den verksamhet som bedrivs av kommersiella aktörer. Även om andrahandsuthyrning och andra alternativa hyreslösningar är viktiga komplement på många håll är det svårt att överblicka hur omfattande verksamheten faktiskt är och därmed också vilken konsumentnytta den egentligen tillför. Ett annat skäl till avgränsningen är de skillnader som påpekats ovan när det gäller besittningsskydd osv. Eftersom förstahandslösningar inte är direkt jämförbara 8 Se t ex Ahmed & Hammarstedt (2007).

18 16 Konkurrens på bostadsmarknaden med t ex andrahandslösningar kan det därför vara motiverat att hålla isär dessa ur analyssynpunkt och fokusera på enbart förstahandsmarknaden. Den huvudsakliga kanalen för bostadssökande eller bostadsförmedling är sedan flera år Internet. Exempel på sajter som förmedlar förstahandskontrakt är kommunala bostad.stockholm.se (Stockholm stads bostadsförmedling) och boplats.se (Boplats Göteborg). Den senare är dock ingen förmedling utan en renodlad marknadsplats. När det gäller andrahandsuthyrning finns idag en mängd web-baserade marknadsplatser, förmedlingssajter och sökmotorer. Som exempel kan nämnas andrahand.se, blocket.se, bovision.se, bostaddirekt.com och lagenhetsbyte.se, men detta är bara ett urval. Mot bakgrund av detta kan man konstatera att bostadsaspiranter borde ha tämligen goda möjligheter att skaffa sig en bra överblick över hyresmarknadens samlade utbud. Denna informationstillgång är också en grundförutsättning för en fungerande konkurrens på marknaden.

19 17 3. Varför fungerar inte hyresmarknaden på ett tillfredsställande sätt? När man analyserar denna fråga är det väsentligt att skilja mellan marknader i balans och obalans. Av Boverkets bostadsmarknadsenkät (BME) för 2011 framgår att av landets 290 kommuner så är 113 i balans. 9 Att en given lokal bostadsmarknad är i balans betyder i och för sig inte att marknaden är i balans överallt, bara att marknaden i sin helhet är i balans. 10 Det kan exempelvis tänkas att det finns ett underskott i själva centralorten trots att marknaden (kommunen) totalt sett är i balans. Dessutom skiljer det sig en hel del åt med avseende på de olika upplåtelseformerna. Av enkäten framgår således att av de kommuner som uppger brist så är det framförallt hyresrätter som avses och denna brist fortsätter dessutom, till skillnad från andra upplåtelseformer, att öka. Bristerna med hyresmarknadernas funktionssätt visar sig huvudsakligen på de marknader som har en mer betydande obalans mellan utbud och efterfrågan och kanske i synnerhet på de expansiva marknader där problemen är kopplade till ett betydande efterfrågeöverskott på hyresrätter. På stagnerande eller vikande marknader kan problemet istället vara det motsatta dvs. det finns ett för stort utbud. I båda fallen är själva obalansen som sådan en konsekvens av att hyressättningssystemet under en längre Det ska understrykas att begreppet balans som det används i BMEsammanhang inte betyder samma sak som balans i neoklassisk mening, dvs. att marknadsefterfrågan är lika med marknadsutbudet.

20 18 Konkurrens på bostadsmarknaden tid tillämpats på ett sätt som inneburit en alltför stor avvikelse mellan den faktiska hyran och marknadens jämviktshyra. Utmärkande för de bostadsmarknader som mer eller mindre är i balans är att man sedan en tid reformerat sitt hyressättningssystem, i meningen att man börjat tillämpa hyressättningssystemet på ett mer flexibelt och i viss mening mera marknadsmässigt sätt. 11 Man talar i sammanhanget om differentierad eller systematisk hyressättning. Ett centralt inslag i detta är att lägesfaktorn tillåts väga tyngre i samband med att normerande hyror framförhandlas. Fördelen med den nya hyressättningsmodellen är uppenbarligen att man får en bättre följsamhet i hyressättningen i förhållande till rådande efterfrågeförhållanden. Samtidigt kan en övergång naturligtvis också tänkas innebär nackdelar för vissa hyresgäster, men detta problem kan minimeras genom att hyressättningssystemet kompletteras med ett besittningsskydd som innebär en spärr mot kraftiga hyreshöjningar under en längre period. 12 Mer nyligen har differentierad hyressättning även börjat införas på marknader som länge haft problem med stora obalanser, som exempelvis Stockholm. Ett ökat inslag av differentierad hyressättning i Stockholm och på andra expansiva marknader med efterfrågeöverskott skulle innebära hyreshöjningar i attraktiva och centralt belägna fastighetsbestånd, medan hyran skulle sänkas i förortsområden. Differentierad hyra avspeglar på ett bättre sätt bostadskonsumenternas preferenser och leder därför till en bättre matchning mellan utbud och efterfrågan jämfört med idag. Med andra ord skulle efterfrågeöverskottet på hyresrätter, vilket ju representerar en bostadsbrist i strikt marknadsmässig mening, minska. Det är också sannolikt att bostadssociala problem som svarthandel, inlåsningseffekter och oreglerad andrahandsuthyrning skulle minska, samtidigt som incitamentet att ombilda till bostadsrätt skulle försvagas. Även om en mer marknadsmässig hyressättning leder till en samhällsekonomiskt mer effektiv allokering av det befintliga hyresbeståndet, skulle ändå en behovsrelaterad bostadsbrist finnas kvar. Denna bostadsbrist skulle då yttra sig i en högre jämviktshyra i attraktiva lägen jämfört med om utbudet bättre matchade behovet. För att få ner hyresnivåerna så att fler har möjlighet att efterfråga hyresrätter krävs också andra lösningar (jfr kap. 4). 11 Lundström (2003). 12 Lind & Lundström (2007).

21 19 4. Vad kännetecknar en välfungerande hyresmarknad ur ett konsumentperspektiv? Frågeställningen diskuteras med utgångspunkt från relevant litteratur, främst Kalbro, Lind & Lundström (2009), Lind & Lundström (2007) samt Lundström (2003). På en välfungerande hyresmarknad finns rimligen ett utbud som matchar behoven från faktiska och potentiella hyresgästers sida. I detta sammanhang är det viktigt att poängtera att hyresrätten i princip efterfrågas av två kategorier av hyresgäster, och att hyresmarknaden därför också har två principiella funktioner att fylla: 13 Å ena sidan ska hyresrätten vara en boendeform för konsumenter som inte vill eller kan binda upp kapital i sitt boende och som söker en mer permanent boendelösning. För denna grupp är långsiktigt förutsägbara boendekostnader och ett tillfredsställande besittningsskydd det mest väsentliga. Det nuvarande hyressättningssystemet, i synnerhet som det tillämpas på många expansiva marknader som Stockholm, kan sägas vara utformat för att tillgodose denna grupps önskemål. Å andra sidan ska hyresrätten också vara ett alternativ för den kategori som behöver en bostad mera omedelbart och som efterfrågar en mer tillfällig boendelösning. I denna kategori återfinns bland annat studenter och yrkesverksamma som flyttar för att ta ett tillfälligt arbete på annan ort. Med dagens principer för hyressättningen är det denna kategori hyresgäster som får stryka på foten. Ett sätt att förenkla situationen för denna grupp vore att öka inslaget av differentiering i hyressättningen på de expansiva 13 Kalbro, Lind & Lundström (2009).

22 20 Konkurrens på bostadsmarknaden orterna. 14 Sannolikt skulle då ett större utbud av hyresrätter bli tillgängliga på den öppna marknaden, samtidigt som det ekonomiska motivet att ombilda till bostadsrätter skulle minska. Andra förändringar som föreslagits för att öka utbudet är att tillåta en friare hyressättning i lediga lägenheter 15 eller att anpassa regelverket för bostadsrättsföreningar så att det blir lättare att hyra ut dessa lägenheter i andra hand till marknadsmässiga villkor. 16 Slutligen fordras också en bättre fungerande byggmarknad som ger ett fortlöpande tillskott av nya hyresrätter. 17 För det andra är det angeläget med många konkurrerande företag på marknaden. Ju fler aktörer, desto större sannolikhet för en fungerande konkurrens i någon form. Samtidigt är det önskvärt att ha kvar den svenska modellen med en bred allmännytta, enligt såväl kommunala som privata fastighetsägare. 18 Det finns en samsyn kring att allmännyttan även fortsättningsvis har en viktig bostadssocial funktion att fylla. Ur konsumentsynpunkt är det dock kanske inte i första hand antalet konkurrerande hyresvärdar som är det mest väsentliga, utan att de som verkar på marknaden prioriterar en långsiktig förvaltningsverksamhet. Som läget är idag finns det privata fastighetsägare som prioriterar fastighetshandel framför förvaltning. Man kan i detta sammanhang spekulera kring om det framförallt är större fastighetsägare, dvs. aktörer verksamma på det internationella eller nationella planet, som ägnar sig åt handel. Fastighetshandelns lönsamhet kan knytas till bristen på hyresrätter, vilken skapar en knapphetspremie på hyresfastigheter. Dessutom kan en kommande ombildning till bostadsrätter vara diskonterad i hyresfastighetens värde. Av dessa skäl är det inte så förvånansvärt att en del privata hyresvärdar, särskilt i storstäderna, prioriterar en lönsam fastighetshandel framför en mindre lönsam förvaltning. Ska man komma till rätta med detta handlar det återigen om att öka utbudet av hyresrätter. För det tredje förutsätter en fungerande marknad och en fungerande konkurrens att kunderna har den information som krävs för att göra rationella val. I informationsunderlaget ingår rimligen att veta vad man betalar för. På en välfungerande hyresmarknad borde man därför kunna ställa som krav att hyressättningen ska vara transparent. Enligt en initierad källa kan hyressättningen inte anses ha varit transparent 14 En sådan åtgärd måste dock kombineras med ett reellt besittningsskydd för befintliga hyresgäster, om ambitionen att tillgodose båda kategoriernas behov ska kunna uppnås. 15 Lind & Lundström (2007) Lundström (2003). 18 Borg & Lind (2006).