»Vi arbetar långsiktigt med smarta, hållbara lösningar!«affärsplan Kortversion

Transkript

1 »Vi arbetar långsiktigt med smarta, hållbara lösningar!«affärsplan Kortversion 1

2 2 Inledning Utgångspunkten i den här affärsplanen är ett långsiktigt affärsmässigt tänkande. Det är naturligt för ett företag som arbetar med fastigheter och människors boendevillkor, eftersom själva produkten i sig har lång livslängd. Långsiktig hållbarhet ska gälla de tre dimensionerna som också är införlivade i Umeå kommuns övergripande mål; den sociala, den ekologiska och den ekonomiska. Allt vi gör mynnar ut i konse kvenser som påverkar den långsiktiga hållbarheten. Vår vision och våra företagsmål ska relatera till hur vi genom systematiskt arbete formar vår verksamhet så att den blir lång siktigt hållbar. Det följer en röd tråd från visionen till målen som uttrycks inom de tre områdena och vidare genom delaktighet av alla medarbetare till respektive avdelnings verksamhetsplan.

3 Echolog Djupbehållare Dialog Sommarjobbare Medarbetare Utemiljö 3

4 Utmärkande för företaget idag AB Bostaden bygger och förvaltar bostäder i Umeå kommun. Företagets historia sträcker sig från 1953, då det startade i stiftelseform blev företaget ombildat till ett kommunalt allmännyttigt bolag med uppdrag att bidra till Umeå kommuns tillväxt och bostadsförsörjning. Företaget har utvecklats starkt under åren och framförallt utmärker vi oss genom att: Vi kan erbjuda ett prisvärt boende för i stort sett alla bostadssökande. Vi har ett brett utbud av lägenheter med stora valmöjligheter. Vi finns i centrala delar av staden såväl som ute i de flesta stadsdelar. Vi strävar efter att skapa bostadsområden där en blandning av människor i olika livsskeden och bakgrunder kan känna sig hemma. Vi lägger stor vikt vid närhet till kunden som har tillgång till service i sitt kvarter. Vi satsar på utveckling och upprustning av äldre bostadsområden och hus. Vi tar stort ansvar för att minska vår miljöbelastning i natur och bostadsområden. Vision Vår vision är att: den som söker bostad i Umeå ser Bostadens lägenheter som det självklara valet de som bor hos oss väljer att stanna Bostaden ses som en framgångsrik aktör i Umeås stadsutveckling 4 genom att arbeta långsiktigt med smarta hållbara lösningar allt vi gör bygger på ekologiskt, socialt och ekonomiskt ansvarstagande.

5 Omvärldsfaktorer Umeå kommuns tillväxt Umeå kommuns befolkningsmål sedan 2009 innebär en tillväxt som ska leda till invånare år Det innebär att nybyggnadstakten i det aktuella bostadsförsörjningsprogrammet är lägenheter per år. Bostadens marknadsandel utgör cirka en tredjedel och därmed cirka lägenheter årligen. Den prognos som Umeå kommun redovisat för perioden innebär en befolkningstillväxt på invånare. För Bostaden skulle det innebära att nyproduktionen under denna tid bör ligga på i genomsnitt cirka 175 lägenheter per år. Överhettad marknad Till mars 2012 färdigställs nya Geografigränd med 137 lägenheter. I Holmsund beräknas en påbyggnad av kvarteret Fjällsippan ge 13 nya trygghetsbostäder. Utmaningen för hela byggsektorn i Umeå är att den lokala marknaden kommer att vara mycket överhettad på grund av stora anläggnings- och nybyggnadsprojekt som drivs av Umeå kommun och näringslivet i Umeå, med koncentration på de tre kommande åren. Kulmen uppnås under kulturhuvudstadsåret 2014 då många projekt ska vara slutförda. Nyproduktionen konkurrerar naturligtvis även med att det finns ett mycket stort behov av renovering av 4000 lägenheter i hus från och 70-talet. 5

6 Solceller på Pilothuset, Ålidhem Ersboda Bad & Gym Kollektivet Fingal, Häradshövdingegatan Konst på Ålidhem 6

7 studenter Umeå universitet räknar med drygt studenter i år, en ökning med cirka 300 studenter. Antalet internationella studenter från utomeuropeiska länder har minskat kraftigt till 55 personer hösten Alla studenter får bostad Den förväntade och i andra studentstäder påtagliga bostadsbristen för unga, har inte infunnit sig på samma sätt i Umeå. Under hösten kommer i princip alla studenter att få ett boende och detta år ser ungefär likadant ut som åren innan. Umeå universitet har också aviserat att man nu har uppnått den volym man eftersträvat och framöver kommer att satsa på kvalitet och fördjupning. Foto: Mattias Pettersson, Umeå universitet Förändring av målgruppernas volymer Antalet 65 år och äldre blir fler än idag. Familjebildande åldrar år ökar med åringar, ekonomiskt etablerade, ökar med Unga med behov av första egna boendet, år minskar med

8 Huvudsakliga strategiska vägval I en överhettad lokal marknad anpassa nyproduktionsvolymen till en hållbar nivå, som anpassas efter de ekonomiska villkoren under perioden. Vi satsar på ökat underhåll med 20 miljoner till 75 miljoner per år under tre år. Behovet av bostäder för äldre tillgodoses i första hand genom ombyggnad och anpassning av befintliga hus. Bostäder för unga tillgodoses genom projekt där hyresnivån är främsta utgångspunkt. Vi förbereder alternativa projekt fram till körklart för att kunna starta när överhettningen i Umeås lokala byggmarknad har svalnat. Beräknas ske efter Hållbara Ålidhem fortsätter och genomförs enligt plan. Sociala hållbarhetsprojekt fortsätter genom projekt i Dialog Ersboda, Hållbara Ålidhem, samt inom ramen för Green Citizens of Europé. Systematiska förbättringar i utemiljöerna fortsätter enligt påbörjat program. Öka utrymmet för kommunikation om Bostadens projekt och satsningar både lokalt och nationellt. Strategival nyproduktion Antal lägenheter Gruppboenden (5 st) start Öbacka såg start t.o.m Vård- och omsorgsboende Ersboda start Kvarteret Focken 5 start t.o.m Planeras till startläge Kvarteret Mården möjlig start Kvarteret Muraren möjlig start

9 Nya Geografigränd, Ålidhem Ersboda torg Öbacka etapp 1 Vinterträdgården på nya Geografigränd 9

10 Mål Bostadsförsörjningsmål Här framgår vilka prioriteringar Bostaden gör de kommande tre åren. Behov av förändringar i planen kan uppstå på grund av förändringar i efterfrågan, nya spelregler på den finansiella marknaden, kostnadsutvecklingen för hyresrätten med mera. Ombyggnationer Jämn takt på ombyggnadsprojekt i nivå miljoner kronor per år. Under perioden pågår eller planeras följande projekt: Ålidhem, med förlängd tidplan Tranbärsvägen besiktningar genomförs i november Beslut tas efter dialog med boende Tillgänglighetsanpassning utifrån rapport 2011 och efterföljande analys Uppgradering av befintligt bredbandsnät Nyproduktion Antal färdiga lägenheter för inflyttning: År År År Förutsättningar för förbättrat utbud av bostäder för äldre i Sävar tas fram i samverkan med kommundelsförvaltningen. Bostadssociala mål Boinflytande och delaktighet Minst en ny möjlighet för hyresgästerna att påverka sitt boende ska införas varje år under perioden Exempelvis genom delaktighet i utformningen av entréer i ombyggnadsprojekt. Bostaden ska vara värd för Bodemokratidagarna 2014 och visa goda exempel på boinflytande och delaktighet. 10

11 Utemiljöer Synligt förbättra utemiljöerna i hela bostadsbeståndet som ska vara genomgånget till Målet är att hitta hållbara lösningar utifrån olika förutsättningar i växtlighet, läge och omgivande miljö. I all nyproduktion och större ombyggnader under perioden fram till 2014 ska konstnärlig utsmyckning ingå som en del i projektet. Inventering av utsmyckning i befintliga fastigheter ska genomföras. Tillgänglighet och trygghet Resultaten från genomförda trygghetsvandringar genomarbetas och åtgärdas till Öka antalet tillgängliga lägenheter för äldre och funktionshindrade utifrån genomförd kartläggning av läget år Kundnöjdhet Kundnöjdheten ska öka ytterligare från NKI 70 år 2011, till NKI 71 år Hästskovägen, Umedalen 11

12 Ekologiska mål För att systematiskt arbeta med ekologisk hållbarhet inom företaget har Bostaden anslutit sig till SABO-företagens utmaning att minska energiförbrukningen med 20 procent till år 2016 med jämförelseåret Inom ramen för Miljöfokus 2016 organiseras därutöver andra projektgrupper som arbetar med ekologiskt hållbara lösningar för avfall, teknik och material i byggande och förvaltning, transporter, miljöfarliga ämnen. Miljöfokus ska genomsyra alla verksamhetsgrenar och involvera all personal och våra hyresgäster. All köpt eller egenproducerad energi ska komma från förnyelsebara källor år Samtliga entreprenörer som anlitas av Bostaden ska följa ett miljöledningssystem eller motsvarande och produkter och materiel ska uppfylla kriterier för bra miljöval. Företagets årliga energiförbrukning i fastigheterna ska minska med 20 procent från år 2007 till 2016, räknat i kwh per kvadratmeter A-temp. Delmål: kwh/kvm/år kwh/kvm/år kwh/kvm/år Samtliga (6 200) ljuspunkter med kvicksilverlampor ska bytas ut mellan Källsortering ska erbjudas i samtliga lägenheter och sortering av matavfall ska finnas i 75 procent av våra lägenheter. Bostadens arbete för att minska verksamhetens miljöbelastning ska vara känt av 60 procent av kunderna och 100 procent av medarbetarna Företagets koldioxidbelastning för egna fordon ska halveras till 2014, jämfört med Antalet körda mil för interna transporter ska minska med 20 procent till 2014, jämfört med Bostadens projekt Hållbara Ålidhem och EU Life+projektet Green Citizens of Europe ska väcka intresse såväl i Umeå som nationellt med målet att år 2014 vara med bland de hållbarhetsprojekt som får uppmärksamhet i nationella medier och bidrar till att studiebesök och minst en stor konferens förläggs till Umeå senast

13 Ekonomiska mål Soliditeten ska uppgå till 22 procent i slutet av år Förräntning på marknadsmässigt totalt fastighetskapital ska vara minst 5 procent i genomsnitt under perioden (utifrån årlig marknadsvärdering). Driftnetto ska för 2012 uppnå lägst 335 miljoner kronor. Mikaela Åsberg, trädgårdstekniker. Rågången, Berghem Personalidé Personalens kompetens och arbetssätt är avgörande för hur framgångsrika vi blir i att nå våra mål. Som arbetsgivare vill vi genom tydlighet, öppenhet och delaktighet skapa en arbetsmiljö som ger arbetsglädje, sammanhang och mod att våga se saker ur nya perspektiv. Vi tror på att medarbetare växer och utvecklas genom att ge frihet att agera under ansvar. Fokusområden kompetensförsörjning arbetsmiljö och hälsa jämställdhet mångfald Utveckling och målsättning Bostadens övergripande mål ska vara kända för samtliga anställda Målen ska konkretiseras för varje arbetsområde så att samtliga medarbetare har tydliga mål att arbeta mot. Utveckla samarbetet mellan yrkesgrupper och enheter samt öka feedback mellan chefer och medarbetare. Vi vill öka intresset hos allmänheten inför yrkes- och studieval för utbildningar inom bygg och förvaltning. Allt utvecklingsarbete ska genomsyras av Bostadens värdegrund. 13

14 Nyckeltal att följa Resultat Mål Nyckeltal Nöjd medarbetar-index, procent Tydlig målsättning inom Bostaden, procent Samverkan yrkesgrupper/enheter, procent Tydliga instruktioner i arbetet, procent Individuella handlingsplaner, procent Etnisk mångfald, procent 5,4 6 7 Långtidssjukfrånvaro, procent 1,8 1,7 1,5 Långtidsfrisk, procent 68,9 70,5 71 Sjukfrånvaro, procent 3,5 3,2 3 Årshjul December Verksamhetsplaner färdiga. Kortversion av affärsplan klar. Januari Årsbokslut November Nästa års affärsplan antas. Verksamhetsplanearbetet fortsätter. Februari Internkontroll, uppföljning. Oktober Verksamhetsplaner påbörjas inom varje enhet. Mars Slutrevision av bokslut. Medarbetarundersökning. September Tertialrapport 2. Kundundersökning. Planeringsseminarium ledningsgrupp och styrelse. April Augusti Underlag till affärsplan tas fram av ledningsgrupp. Juli Juni Maj Tertialrapport 1. Planering för nästa års affärsplan startar. 14

15 Nyckeltal personal 2011 I AB Bostaden finns 171 anställda där 102 (60 procent) är män och 69 (40 procent) är kvinnor. Personalen kan delas in i dessa stora yrkesområden: Kvartersvärdar 44 Tekniker* 29 Fastighetsskötare 28 Lokalvårdare 13 Tjänstemän 42 Chefer inkl ledningsgrupp 15 Totalt 171 * I gruppen tekniker ingår snickare, rörmokare, drifttekniker, reparatörer och elektriker. Medelåldern är 48 år och inom en treårsperiod beräknas 20 anställda gå i pension. Andel anställda på heltid är 82 procent för kvinnor och 99 procent för män. Fakta AB Bostaden i Umeå 2010 Antal lägenheter st Antal anställda 171 st Antal lokaler 196 st Uthyrningsgrad bostäder 99,3 % Driftnetto 335 mkr Nettoomsättning 886 mkr Resultat efter finansnetto 68 mkr Eget kapital mkr Bokfört värde fastigheter mkr Räntebärande skulder mkr Investeringar 299 mkr Soliditet 21,1 % Direktavkastning 7,0 % Avkastning på sysselsatt kapital 4,2 % Avkastning på eget kapital 6,4 % Låneränta vid årsskiftet 3,6 % 15

16 Sortering av matavfall ska erbjudas i minst 75 procent av våra lägenheter Där du känner dig hemma 16 AB Bostaden, Box 244, Umeå Telefon: Fax: ab.bostaden@bostaden.umea.se TRYCK: ORIGINAL Bo