Starkt kundfokus har gett fler och nöjdare hyresgäster

Transkript

1 Årsredovisning 2006

2 Starkt kundfokus har gett fler och nöjdare hyresgäster Året i korthet Förvaltningsresultatet uppgick till 133 Mkr (126). Bolagets hyresintäkter uppgick till 351 Mkr (337). Tre fastigheter om totalt kvm har förvärvats för 149 Mkr, dessutom har en projektfastighet förvärvats för 53 Mkr. Totalt har 292 Mkr investerats. Totalt har 7 fastigheter avyttrats med en sammanlagd vinst om 73 Mkr var ett mycket framgångsrikt år för Eklandia. Lyckosamma fastighetsaffärer, hög uthyrningsgrad och nöjdare kunder har tillsammans med en gynnsam konjunktur gett oss en fortsatt mycket positiv resultatutveckling. Med vår alltjämt expanderande fastighetsportfölj av kommersiella lokaler, har vi under det gångna året ytterligare stärkt Eklandias position i som en av de största aktörerna. Vi kan också glädja oss åt att hyresgästerna blivit såväl fler som nöjdare. Det sistnämnda bekräftas av den årliga enkätundersökningen Nöjd-Kund-Index, som nu senast gav Eklandia ett NKI på 77, en ökning med 5 enheter mot föregående år. Kundorienterad omorganisation Under 2006 implementerades en större organisationsförändring, med huvudsakligt syfte att ytterligare stärka kundrelationerna. Bolagets tidigare fyra förvaltningsområden har nu istället blivit tre geografiskt uppdelade affärsområden. Vart och ett har bemannats med en fastighetschef, en fastighetssamordnare, en uthyrare och ett erforderligt antal fastighetsansvariga. Hyresgästerna har därmed fått ett större antal kontaktpersoner på Eklandia att vända sig till i olika frågor. Omorganisationen har också internt medfört att ett flertal anställda fått nya arbetsuppgifter och utmaningar, vilket har tagits emot positivt. Att personalen känner sig motiverad, trivs och mår bra är generellt högt prioriterade ledningsfrågor, en del i vår grundfilosofi som arbetsgivare. Friskvårdskonton, regelbundna hälsokontroller med konditionstest och årliga konferenser är några konkreta exempel på personalfrämjande satsningar inom Eklandia. Färre vakanser Uthyrningen under 2006 har varit mycket positiv för Eklandia och antalet vakanser minskar stadigt. Vi har lyckats få många intressanta uthyrningar under året, däribland kan nämnas tre hyresgäster som har tagit i anspråk särskilt betydande lokalytor : I augusti stod nybyggnationen i Arendal klar, en kvm stor kontors- och logistikfastighet som uppförts i anslutning till andra logistikfastigheter med närhet till hamnen. Hyresgäst är det japanska logistikföretaget NYK Logistics (Scandinavia) AB. I oktober installerade sig Försäkringskassan på Brogatan 4, nära Järntorget och Mannheimer Swartling Advokatbyrå blev samma månad ny hyresgäst på Östra Hamngatan 16. Inför inflyttningarna genomgick de båda lokalerna omfattande ombyggnationer och anpassningar till respektive verksamhet och kundönskemål. Expansion i strategiskt utvalda områden Idag är Eklandias verksamhet helt fokuserad på kommersiella lokaler. Fastighetsbeståndet fortsätter att växa, med sområdet som avgränsad marknad. Vi satsar främst på att successivt köpa upp intressanta objekt i områden där vi redan finns representerade, företrädesvis i centrala och på Hisingen. Genom det vinner vi synergieffekter och samordningsfördelar. Vi genomförde fyra förvärv under året; en lager-/kontorsfastighet vid Klippan/Röda Sten, en kontors-/butiksfastighet på Ringön, en kontorsfastighet på Eriksberg samt ett kontorsfastighetsprojekt som är under uppförande på Lindholmen. Projektfastigheten kommer från andra kvartalet 2007 att erbjuda attraktiva kontorslokaler med bästa läge direkt vid kajen på Lindholmen, s senaste stora exploateringsområde. Investeringarna ligger helt i linje med vår strategi att expandera på vår lokala marknad. Fastigheterna är utmärkta komplement till vårt övriga fastighetsbestånd. Framtidsutsikter För närvarande upplever näringslivet i regionen ett stort uppsving, vilket ökar efterfrågan på kommersiella lokaler. Särskilt eftertraktade är kontor i centrala lägen. Min förhoppning är att tillväxten ska hålla i sig under större delen av Men för att företagen i ska kunna växa och öka i antal på längre sikt måste marknaden kunna erbjuda tillräckligt med ändamålsenliga lokaler. Om processen att få igenom nödvändiga detaljplansförändringar kunde gå snabbare, skulle Eklandia ha större möjligheter att utnyttja byggrätter när det marknadsmässigt är optimalt. Nödvändigt är även satsningar på bättre infrastruktur i, som är navet för industrin i hela Västsverige. Flaskhalsar som behöver åtgärdas är framförallt älvförbindelserna och godstrafiknätet till och från Arendal. Avslutningsvis kan jag konstatera att 2006 blev bästa året hittills för Eklandia. Inför 2007 är vi bättre rustade än någonsin, och vi har mycket goda möjligheter att överträffa det gångna rekordåret. Jag vill även passa på att tacka alla anställda för ett mycket bra år. Tage Christoffersson Verkställande direktör 2

3 Förvaltningsberättelse Förslag till vinstdisposition Moderbolaget Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Fria reserver Årets resultat Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen överförs i en ny räkning. Fastighetsbestånd Eklandias fastighetsbestånd uppgick den 31 december 2006 till 82 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar yta om kvm. Det sammanlagda bokförda värdet var Mkr. Geografiskt är fastigheterna koncentrerade till Storgöteborg, främst inom s kommun där Eklandia har cirka 93 procent av sitt bestånd. Resterande 7 procent av fastigheterna finns i Kungälv, Härryda och Mölndal. Eklandias fastigheter är avsedda för kommersiellt bruk, och inrymmer lokaler från följande kategorier: Kontors- och butikslokaler Industri- och lagerlokaler Att renodla beståndet med inriktning mot den kommersiella hyresmarknaden har varit en långsiktig strategi som nu är helt genomförd, sedan samtliga renodlade bostadsfastigheter sålts under Eklandias fastigheter är attraktivt belägna. De flesta kontorsoch butiksfastigheter finns i centrala, medan fastigheterna för industri- och lagerverksamhet främst är lokaliserade utmed E6/E20. Intäkter och resultat Uthyrningsgraden under året var 89,8 procent (90,4) och hyresintäkterna uppgick till 351 Mkr (337). Driftsöverskottet före avskrivningar var 235 Mkr (227), vilket motsvarar en direktavkastning om 7,3 procent. Förvaltningsresultatet, d v s resultatet exklusive vinster från fastighetsförsäljningar och jämförelsestörande poster, var 133 Mkr (126). Avskrivningarna uppgick till 35 Mkr (27) och det finansiella nettot till -63 Mkr (-70). Investeringar och försäljningar Under 2006 förvärvades tre fastigheter med en total yta om kvm. Fastigheterna är belägna i Majorna, på Eriksberg och på Ringön. Dessutom förvärvades en projektfastighet som är under uppförande på Lindholmen. Denna planeras vara färdigställd under andra kvartalet Investeringar i befintliga fastigheter var totalt 292 Mkr (167). Under året avyttrades fem bostadsfastigheter och två kontorsfastigheter om totalt kvm med ett sammanlagt värde på 138 Mkr (237). Fastigheterna var belägna i centrala och östra samt på Hisingen. Fyra av bostadsfastigheterna köptes av nybildade bostadsrättsföreningar. Den totala vinsten från samtliga försäljningar uppgick till 73 Mkr (115). Avslutade och pågående projekt I juli slutfördes bygget av en kvm stor kontors-, lageroch logistikbyggnad i Arendal, i anslutning till s hamn. Det japanska företaget NYK Logistics (Scandinavia) AB flyttade in den 1 augusti. Mannheimer Swartling Advokatbyrå flyttade den 1 oktober in i sina ombyggda kontorslokaler på Östra Hamngatan 16. I fastigheten på Östra Hamngatan pågår även omfattande renovering och iordningställande av nedre våningsplan, som ska upplåtas som butiksytor. Lokalerna beräknas vara färdigställda hösten I vår fastighet på Brogatan 4 anpassades lokaler för Försäkringskassan, som flyttade in i oktober. På Importgatan 7 har lokaler iordningställts för friskvårdsanläggningen Sportlife, som öppnade sin verksamhet den 2 januari På Exportgatan 28 pågår ombyggnad av lokaler avsedda för Dawa Däck AB. För framtida behov har Eklandia byggrätter på omkring kvm. Majoriteten av denna mark finns utmed Mölndalsvägen och på Hisingen. Dessutom finns ytor i Skår och kring Linnéplatsen. Likviditet och kassaflöde Likvida medel var vid räkenskapsårets slut 0 Mkr (0). Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 161 Mkr (152). Finansiering Räntebärande lån uppgick till Mkr (1 850). Merparten av finansieringen utgörs av lån från moderbolaget Castellum AB. Räntevillkoren för dessa lån bestäms inför varje kalenderkvartal och baseras på Castellums genomsnittliga upplåningskostnad. Räntan var vid årets slut 4,0 procent (3,9) och den genomsnittliga bindningstiden för räntorna i den underliggande låneportföljen uppgick till 2,3 år (2,7). Utöver dessa interna lån har Eklandia även lån på 306 Mkr (6) hos externa kreditgivare. Vid årets slut var det egna kapitalet 909 Mkr (857) med en soliditet på 27 procent (29). Innehåll VD har ordet... 2 Förvaltningsberättelse... 3 Resultaträkning... 5 Balansräkning... 6 Förändring av eget kapital... 7 Kassaflödesanalys... 8 Nothänvisningar och redovisningsprinciper... 9 Definitioner Revisionsberättelse Fastighetsförteckning

4 Möjligheter och risker Såväl hyresnivåer som vakanser för kommersiella kontrakt är främst beroende av tillväxten i svensk ekonomi, men påverkas också av nyproduktionens storlek. Under 2006 har noterats en ökad efterfrågan på lokaler och hyresmarknaden bedöms vara fortsatt stark. Trots den gynnsamma marknaden och sjunkande vakanser bedöms dock hyresnivåerna vara oförändrade. Eklandias kontraktsportfölj bedöms ligga på marknadsmässiga nivåer, varför merparten av de kontrakt som förfaller till omförhandling under 2007 sannolikt förlängs på oförändrade villkor. Eklandias befintliga kontraktförfallostruktur ger, tillsammans med kontraktportföljens fördelning på såväl storlek som bransch, god riskspridning. Fastighetskostnaderna bedöms ligga på en långsiktigt stabil nivå i förhållande till beståndets storlek, även om utvecklingen är något osäker vad avser kommunala avgifter och energipriser. Räntekostnaderna utgör den enskilt största kostnadsposten och marknadsräntan kan förändras snabbt. I syfte att begränsa denna påverkan har ränteförfallostrukturen fördelats över olika löptider, vilket hanterats på koncernnivå av moderbolaget Castellum AB som även säkerställer Eklandias kapitalbehov och övriga finansiella risker. Eklandia Fastighets AB påverkas av politiska beslut i form av t ex förändringar i nivån på företagsbeskattning, fastighetsskatt samt skattelagstiftningen och tolkning av denna. Framtida omläggning av reglerna för inkomstbeskattning eller tolkningarna av dessa skulle kunna medföra att Eklandias skatteposition förändras i såväl positiv som negativ inriktning. Under 2006 har noterats stigande fastighetspriser vilket främst är en effekt av ökad efterfrågan med sjunkande avkastningskrav som följd. Fastighetsmarknaden synes vara fortsatt stabil men om efterfrågan på svenska fastigheter försämras kan dock en prisjustering nedåt inte uteslutas. Alla Eklandias fastigheter är fullvärdeförsäkrade. Personal Kompetensutvecklingen av personalen fortsatte under Varje medarbetare får utbildningar anpassade efter såväl kunskapsnivå som roll i organisationen. Exempelvis genomgick all personal inom förvaltningen under hösten en tre dagars arbetsmiljöutbildning. Eklandia arbetar kontinuerligt med att upprätthålla en god arbetsmiljö, både på det egna kontoret och ute på fältet. Säkerheten är ett prioriterat område, friskvård ett annat. Under hösten genomfördes en omorganisation med syfte att ytterligare stärka Eklandias kundfokus. Eklandia arbetar nu i tre affärsområden med vardera en fastighetschef, en fastighetssamordnare, fyra-fem fastighetsansvariga samt en uthyrare som arbetar med uthyrning av lediga lokaler inom respektive affärsområde. Antalet medarbetare uppgick vid årsskiftet till 36 personer (34), varav 14 var fastighetsansvariga, 7 arbetade med kundvård/förvaltning, 3 med marknad/uthyrning och 12 med ledning/ekonomi/administration. Andelen kvinnor och män i organisationen var 38 respektive 62 procent. Händelser efter räkenskapsårets utgång I början av året såldes en mindre kontorsfastighet på Hisingen. Eklandias fastighetsbestånd Antal Yta Bokfört Bokfört Hyres- Hyres- Ekon. Hyres- Fastighets- Fastighets- Drifts- Områden efter fastig- tkvm värde, värde, värde, värde uthyrn. intäkter, kostnader kostnader överskott, hyresvärde heter Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm grad Mkr Mkr kr/kvm Mkr Kontor/butik Centrala ,2% Östra ,2% Hisingen ,0% Övriga orter ,0% ,1% Lager/industri Hisingen ,5% Östra ,4% Övriga orter ,0% ,8% Summa ,8% Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration Summa efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration Projekt Obebyggd mark 7 39 Totalt Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Eklandia Fastighets AB ägde per 31 december Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 248 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 235 Mkr förklaras dels av att driftsöverskottet i under året sålda fastigheter har 4 Mkr frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 17 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året. 4

5 Resultaträkning KONCERNEN MODERBOLAGET Belopp i tkr Hyresintäkter Not Driftskostnader Not Underhåll Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Uthyrning och fastighetsadministration Not Driftsöverskott före avskrivningar Avskrivningar Not Bruttoresultat fastighetsförvaltning Försäljning fastigheter/aktier Försäljningsintäkter, netto Bokfört värde Resultat fastighetsförsäljning Centrala administrationskostnader Not Rörelseresultat Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag Not Finansiella intäkter Not Finansiella kostnader Not Resultat efter finansnetto Avskrivning utöver plan Aktuell betald skatt Uppskjuten skatt Not Årets resultat

6 Balansräkning KONCERNEN MODERBOLAGET Belopp i tkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not Inventarier Not Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar koncernföretag Not Aktier och andelar Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Fordran koncernbolag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Eget kapital Not 12 Bundet eget kapital Aktiekapital Bundna reserver/reservfond Fria reserver/ Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets resultat Summa eget kapital Ackumulerade avskrivningar utöver plan Avsättningar Not Skulder Not 14 Lån förvaltningsfastigheter, externt Lån förvaltningsfastigheter, koncernföretag Leverantörsskulder Övriga skulder, koncernföretag Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa skulder Summa eget kapital, avsättningar och skulder Ställda säkerheter Not Ansvarsförbindelser Not

7 Förändring av eget kapital Antal Aktie- Bundna Fria Totalt eget Koncernen, tkr utestående aktier kapital reserver reserver kapital Eget kapital Lämnat koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Lämnat koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Lämnat koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Lämnat koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Antal Aktie- Reserv Fritt eget Totalt eget Moderbolaget, tkr utestående aktier kapital fond kapital kapital Eget kapital Erhållet koncernbidrag Lämnat koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Lämnat koncernbidrag Erhållet koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Lämnat koncernbidrag Erhållet koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Lämnat koncernbidrag Erhållet koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Aktiekapitalet var per fördelat på aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 100 per aktie. 7

8 Kassaflödesanalys KONCERNEN MODERBOLAGET Belopp i tkr Verksamheten Driftsöverskott före avskrivningar Centrala administrationskostnader Betalt finansnetto Betald skatt förvaltningsresultat Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter Förvärv av fastigheter Försäljning av fastigheter Investeringar i övrigt netto Kassaflöde från investeringar Finansieringsverksamheten Förändring långfristiga skulder Förändring långfristiga fordringar Erhållna / lämnade koncernbidrag Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Kassa och bank ingående balans Kassa och bank utgående balans

9 Noter Not 1 Redovisningsprinciper Eklandia Fastighets ABs räkenskaper har upprättats i enlighet med den svenska årsredovisningslagen och med tillämpning av Bokföringsnämndens allmänna råd. I de fall det saknas ett allmänt råd från Bokföringsnämnden har, i förekommande fall, vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer. Redovisningsprinciperna har varit oförändrade mot föregående år. Eklandia Fastighets AB är ett helägt dotterbolag till Castellum AB, org.nr , med säte i, som upprättar koncernredovisning för den största koncernen. Castellum AB:s aktie är registrerad på OMX Nordiska listan large cap. Koncernredovisning Koncernens bokslut är upprättat enligt förvärvsmetoden, som innebär att tillgångar och skulder har upptagits till marknadsvärde enligt upprättad förvärvsanalys. Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilket moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 11 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Intäkter Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal, resultatförs i den period de avser. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de lämnas. Vid förtidsinlösen av hyreskontrakt periodiseras ersättningen ut över det ursprungliga kontraktets löptid, såvida inte nytt kontrakt tecknas då inlösenbeloppet resultatförs i sin helhet. Intäkter från fastighetsförsäljning bokförs på kontraktsdagen, såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Vid försäljning av fastighet via bolag bruttoredovisas transaktionen vad avser såväl underliggande fastighetspris, bokfört värde som kalkylmässigt avdrag för eventuell skatt. Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser. Avskrivningar Avskrivningar enligt plan avseende förvaltningsfastigheter och inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar och beräknad livslängd. Tillgångarna antas ha ett försumbart restvärde. På under året anskaffade och färdigställda tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt eller tidpunkt för färdigställande. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden. Mark skrivs inte av. De olika grupperna av anläggningstillgångar skrivs årligen av med följande procentsatser. Byggnader 1% Byggnadsinventarier 10% Markanläggningar 1% Markinventarier 10% Inventarier 20% Datorer 33% Skattemässigt görs maximalt tillåtna avskrivningar. Nedskrivningar Det bokförda värdet på koncernens anläggningstillgångar prövas fortlöpande genom analyser av tillgångar. Om en sådan analys indikerar att det bokförda värdet överstiger tillgångens återvinningsvärde, vilket är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet, sker nedskrivning till återvinningsvärdet. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. Nedskrivningsbeloppet belastar resultaträkningen i den period värdenedgång under bokfört värde påvisas. I de fall en tidigare gjord nedskrivning ej längre är motiverad återförs denna till sitt nettovärde, d v s ursprunglig nedskrivning med avdrag för de avskrivningar som skulle gjorts om nedskrivning ej skett. I de fall en tidigare nedskrivning har redovisats i resultaträkningen sker återföringen i resultaträkningen, medan i de fall nedskrivningen tidigare redovisats direkt i balansräkningen sker återföringen direkt mot eget kapital. För att pröva eventuellt nedskrivnings- eller återföringsbehov stäms, vid varje årsskifte eller kvartalsvis om indikation på större värdeförändringar finns, varje fastighets bokförda värde av mot en intern värderingsmodell. Värderingsmodellen bygger på en långsiktig avkastningsvärdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. Vad avser aktier i dotterbolag prövas på samma sätt som ovan aktiernas bokförda värde mot dotterbolagens koncernmässigt synliga egna kapital. Finansiella kostnader Med finansiella kostnader avses ränta och andra kostnader som uppkommer då ett företag lånar pengar. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som fastighetsutgift. Finansiella kostnader belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny- till- och ombyggnader aktiveras och reducerar således de finansiella kostnaderna. Räntan beräknas utifrån genomsnittligt vägd upplåningskostnad för koncernen. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda såsom löner och sociala kostnader, betald semester och betald sjukfrånvaro m m redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Vad avser pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan dessa klassificeras som antingen avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Eklandia Fastighets ABs åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Inkomstskatter Bolaget är skattskyldigt enligt svensk lagstiftning. Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 28%. Inkomsskatten i resultaträkningen fördelas på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner, såsom koncernbidrag, vilka redovisas direkt mot eget kapital då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Vid redovisning av inkomstskatter tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla mellan en tillgångs eller skulds bokförda värde och dess skattemässiga restvärde, s k temporära skillnader. Detta innebär att det finns en skattefordran eller skatteskuld som förfaller till betalning den dag tillgången eller skulden realiseras. I Eklandia finns två poster där det föreligger temporära skillnader fastigheter och underskottsavdrag. Uppskjuten skattefordran hänförlig till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Vid förändring av dessa poster förändras således även den uppskjutna skatteskulden/ fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som en uppskjuten skattekostnad. Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell skatt, vilket motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesatser. Den totala skatten kan komma att avvika från 28% i de fall det finns redovisade intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/ 9

10 avdragsgilla eller att det finns andra typer av skattemässiga justeringar. Skattefordran tas upp först då den rimligen kan anses som bedömd av Skatteverket. Leasingavtal Hyreskontrakt hänförliga till Eklandias förvaltningsfastigheter är ur ett redovisningsperspektiv att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter. Eklandia följer BFNAR 2000:4 punkt 27. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Eklandia är leasingtagare. Även dessa leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal och avser främst personbilar. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av Eklandia ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter har upptagits till anskaffningsvärde, med tillägg för tillkommande utgifter och med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan samt nedskrivningar. Pågående nyanläggningar har upptagits till nedlagda utgifter. Till anskaffningsvärdet läggs även, vid större ny- till- och ombyggnader, räntekostnad under produktionstiden. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig vägd upplåningskostnad för Castellumkoncernen (3,8%). Därutöver aktiveras endast tillkommande utgifter som sannolikt förbättrar den ekonomiska nytta som är förknippad med fastigheten i förhållande till den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades. Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, bokförs transaktionen per kontraktsdag såvida detta inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Inventarier Inventarier vilka har klassificerats som anläggningstillgångar, har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar. Finansiella tillgångar Långfristiga värdepappersinnehav värderas till anskaffningsvärde om inte marknadsvärdet påvisar behov av nedskrivning. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta. Kortfristiga fordringar utgörs av fordringar som förfaller till betalning inom 12 månader från balansdagen. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalningar av räntor och lån bokföres på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokföres på kontoförande banks bokföringsdag. Kassa och bank utgörs av tillgodohavande på bank per bokslutsdagen. Fordringar i utländsk valuta finns ej. Utdelning, koncernbidrag och aktieägartillskott Erhållen utdelning redovisas som en finansiell intäkt medan lämnad utdelning redovisas som en minskning av fritt eget kapital, efter det att bolagsstämman fattat beslut. Lämnade och erhållna koncernbidrag samt eventuell skatteeffekt därpå, redovisas direkt i balansräkningen som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital. Erhållna koncernbidrag som är att likställa med en utdelning redovisas dock som en finansiell intäkt i resultaträkningen. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital. Finansiella skulder Eklandias räntebärande lån upptas till anskaffningsvärde och utgörs av lån från moderbolaget Castellum AB samt en mindre andel externa lån. Lånen från Castellum AB löper formellt sett med tre månaders uppsägningstid men är dock baserad på Castellum AB:s långfristiga upplåning, varför lånen klassificeras som långfristiga. Lånen redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Kortfristiga skulder utgörs av skulder vilka förfaller till betalning inom 12 månader från balansdagen. Dessa upptas till anskaffningsvärde. Skulder i utländsk valuta finns ej. Avsättningar Avsättningar är skulder som är ovissa vad gäller förfallotidpunkt eller belopp. Avsättning bokförs i balansräkningen när det finns ett åtagande till följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medför in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investeringseller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Not 2 Hyresintäkter Kontrakterade hyresintäkter under 2007 Kommersiellt Bostäder Kontrakterade hyresintäkter mellan Kontrakterade hyresintäkter 2012 och framåt Summa Av noten framgår avtalade framtida hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt. Not 3 Avskrivningar Byggnader Byggnadsinventarier Markinventarier 50 Markanläggningar Inventarier Summa

11 Not 4 Resultat från andelar i koncernföretag Utdelning Nedskrivning aktier/andelar Summa Not 5 Finansiella intäkter Räntebidrag Ränteintäkter, internt Ränteintäkter, externt Summa Not 6 Finansiella kostnader Räntekostnader, internt Räntekostnader, externt Summa Not 7 Inkomstskatt Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 28%. I resultaträkningen fördelas skatten på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat som är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att: nyttja skattemässiga avskrivningar på fastigheter med 25%, vilket skall jämföras med 1% redovisningsmässigt, nyttja skattemässigt avdrag för vissa investeringar på fastigheter, vilka aktiverats redovisningsmässigt, nyttja befintliga underskottsavdrag. Den uppskjutna skatten är en avsättning för den skatt som framgent skall betalas när fastigheten säljs, då återläggning av skattemässiga överavskrivningar och avdragna investeringar görs. Som framgår av tabellen nedan uppkommer i princip inget skattepliktigt resultat år 2006 då Eklandia bland annat kan utnyttja ovan nämnda skattemässiga överavskrivningar, skattemässigt avdragsgilla investeringar och befintliga underskottsavdrag. Skatteberäkning i koncernen Underlag betald skatt Underlag uppskjuten skatt Resultat före skatt Skattemässiga överavskrivningar Skattemässiga avdragsgilla investeringar Skillnad skattemässigt och bokfört värde sålda fastigheter Övriga skattemässiga avdrag Nyttjat underskottsavdrag Skattepliktigt resultat sålda bolag Summa underlag Därav 28% betald/uppskjuten skatt Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats 28% Skatteeffekt på grund av gjorda försäljningar övriga skattemässiga justeringar Summa Den totala skatten kan komma att avvika från 28% i de fall det finns redovisade intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/ avdragsgilla eller att det finns andra typer av skattemässiga justeringar. 11

12 Not 8 Personal, styrelse och revisorer KONCERNEN: MODERBOLAGET: Antal anställda Medeltal anställda (samtliga i Sverige) varav kvinnor Löner och ersättningar Styrelse, VD och vice VD varav tantiem och bonus Övriga anställda Summa löner och ersättningar Sociala kostnader Styrelse, VD och vice VD varav pensionskostnader Övriga anställda varav pensionskostnader Summa sociala kostnader Sjukfrånvaro Totalt 2% 4% 2% 4% varav långtidssjukskrivna 40% 75% 40% 75% Män 1% 2% 1% 2% Kvinnor 4% 6% 4% 6% Revisorer Ersättning till revisionsbyråer, i all huvudsak KPMG, har under året uppgått till 694 tkr (410), varav 230 tkr (195) avsett revisionsuppdrag och resterande konsultuppdrag. För moderbolaget är motsvarande belopp 694 tkr (410), respektive 230 tkr (195). Styrelse Någon ersättning till styrelsen har inte utgått. Företagsledning Till verkställande direktören har under 2006 utgått lön med 1005 tkr och förmåner med 84 tkr. Verkställande direktören deltager dessutom i ett incitamentsprogram i moderbolaget Castellum AB. Verkställande direktören har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att erlägga en årlig premie, som under räkenskapsåret uppgick till 34% av den fasta lönen. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till lön under ett år. Avräkning från lön görs om lön eller annan ersättning erhålles från annan anställning. Antal styrelseledamöter uppgick under året 2006 till 3 (3) varav 0 (0) var kvinnor, medan antalet ledande befattningshavare uppgick till 5 (2) varav 1 (0) var kvinna. Not 9 Förvaltningsfastigheter KONCERNEN: MODERBOLAGET: Specifikation bokfört värde Byggnader Byggnadsinventarier Markinventarier Markanläggningar Mark Bokfört värde Specifikation årets förändring Ingående anskaffningsvärden varav aktiverade räntekostnader Investeringar varav aktiverade räntekostnader Förvärv Försäljning, m m Utgående anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljning, m m Årets avskrivningar Utgående avskrivningar Ingående nedskrivningar Försäljning, m m Utgående nedskrivningar Bokfört värde Specifikation taxeringsvärde Byggnader Mark Summa taxeringsvärde

13 Not 10 Inventarier MODERBOLAGET: Ingående anskaffningsvärden Inköp Försäljning/utrangering Utgående anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljning/utrangering Årets avskrivningar Utgående avskrivningar Bokfört värde KONCERNEN: Not 11 Andelar koncernföretag KONCERNEN: Ingående anskaffningsvärden Insättningar/uttag Utgående anskaffningsvärden MODERBOLAGET: Ingående nedskrivningar Årets nedskrivningar Utgående nedskrivningar Bokfört värde Principer för konsolidering av dotterbolag framgår av redovisningsprinciperna. Direktägda dotterbolag framgår nedan. Specifikation aktier och andelar i koncernen ingående dotterbolag Bolag Org.nr Säte Kapitalandel AB Bäckagård Fastigheter HB Olskroken 14: M.A.R.J Fastighets AB KB AF Grupen ASA Eklandia Förvaltnings AB Eklandia Gamlestaden 22:14 AB Eklandia Nordstan 2:16 AB Eklandia Hisingen 1 AB Eklandia Hisingen 2 AB Eklandia Hisingen 3 AB Eklandia Hisingen 6 AB Eklandia Hisingen 7 AB Eklandia Hisingen 8 AB Eklandia Hisingen 9 AB Eklandia Hisingen 10 AB Eklandia Hisingen 11 AB HB Inom Vallgraven 35:14 & HB Jaktfalken HB Kallebäck 752: HB Lindome 2:40 & 2: HB Malteserhunden Nordiska Förenade Fastigheter AB Pumpstocken AB Skårdal Fastighets AB Skårdal Hisingen 12 AB Tholén & Stenberg Byggnads AB Summa Bokfört värde

14 Not 12 Eget kapital Aktiekapitalet var per 31 december 2006 fördelat på A-aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 100 per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda. Det förekommer inga restriktioner vad avser utdelning eller andra typer av återbetalning. Aktiekapitalets utveckling Datum Antal aktier Kvotvärde/aktie Aktiekapital, tkr Bildande, A-aktier Nyemission Fondemission Årets utgång Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. I Eklandia Fastighets AB består bundet eget kapital av aktiekapital och reservfond. Resterande del av Eklandia Fastighets ABs eget kapital utgörs av fritt eget kapital. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman. Någon utdelning för räkenskapsåret 2006 föreslås ej. Not 13 Avsättningar Avsättningar för pensioner och liknande Netto uppskjuten skattefordran/skuld Summa Spec netto uppskjuten skattefordran/skuld Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag Uppskjuten skatteskuld avseende skillnad mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga restvärde Netto uppskjuten skattefordran/skuld Not 14 Skulder Räntebärande låneskulder med förfall mellan ett till fem år efter balansdagen Övriga ej räntebärande skulder Summa Not 15 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förskottsbetalda hyror Övrigt Summa

15 Not 16 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar Summa Not 17 Övriga ansvarsförbindelser Ansvar för skulder i HB Summa Not 18 Händelser efter balansdagen Efter räkenskapsårets utgång har fastigheter avyttrats för 1,4 Mkr. Resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen skall fastställas på Eklandia Fastighets ABs ordinarie årsstämma, vilken beräknas äga rum den 12 mars De finansiella rapporterna utgör en del av årsredovisningen och undertecknades av styrelsen den 28 februari den 28 februari 2007 Håkan Hellström Tage Christoffersson Henrik Saxborn Ordförande Verkställande direktör Min revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits den 28 februari Conny Lysér Auktoriserad revisor 15

16 Definitioner Revisionsberättelse Direktavkastning Definieras som driftsöverskottet på fastigheter ägda vid periodens utgång i procent av bokförda värdet vid bokslutstillfället. Under perioden har förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året, medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Direktavkastningen redovisas dels på områdes- och kategorinivå, exklusive icke-fastighetsspecifika kostnader för uthyrning och fastighetsadministration, dels på portföljnivå, inklusive sådana kostnader. Vid delårsbokslut har direktavkastningen omräknats på helårsbasis, utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Ekonomisk uthyrningsgrad Definieras som de under perioden redovisade hyresintäkterna i procent av hyresvärdet, avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under perioden förvärvade/ färdigställda fastigheter har räknats upp såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året, medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt samt obebyggd mark har exkluderats. Fastighetskategori Definieras som fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan det därför förekomma ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen. Fastighetskostnader I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, d v s driftskostnader, underhåll, hyresgästanpassningar, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat är redovisat resultat med återläggning av vinst från fastighetsförsäljningar, jämförelsestörande poster och skatt. Hyresintäkter Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt. Hyresvärde Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Till årsstämman i Eklandia Fastighets AB Org nr Jag har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Eklandia Fastighets AB för år Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Kassaflöde förvaltning Förvaltningsresultat med återläggning av avskrivningar och avdrag för betald skatt, hänförlig till förvaltningsresultatet. Kronor per kvm Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång. De under året förvärvade/färdigställda fastigheterna har räknats upp såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året, medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårsbokslut har nyckeltalen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. den 28 februari 2007 Conny Lysér Auktoriserad revisor Soliditet Redovisat eget kapital i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens utgång. 16

17 Fastighetsförteckning Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Tax. Fastighet Gatuadress Kommun Omb.år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt värde Anm Centrala KONTOR/BUTIK Annedal 21:10 Haraldsgatan Guldheden 8:10 Guldhedsg Gullbergsvass 1:15 Lilla Bommen Heden 16:5 Parkg 10/Nya Allén Inom Vallgraven 4:1 Östra Larmgatan / Inom Vallgraven 19:17 Kyrkogatan Inom Vallgraven 22:3 Kungsgatan Inom Vallgraven 33:9 Västra Hamng 21/Vallg / Inom Vallgraven 34:8 Kungsg 1923/Magasinsg / Inom Vallgraven 35:14 Kungsg 1517/Magasinsg / Inom Vallgraven 35:16 A Kaserntorget 5/Vallg Inom Vallgraven 35:16 B Magasinsg 1113/Vallg Inom Vallgraven 57:2 Drottningg7/V Hamng / Lorensberg 46:5 Kungsportsavenyen Lorensberg 48:8 Vasagatan / Masthugget 3:6 Linnegatan / Masthugget 9:17 Järntorget Masthugget 26:1 Barlastgatan Nordstaden 2:16 Östra Hamngatan Pustervik 3:8 Brogatan Summa kontor/butik LAGER/INDUSTRI Majorna 163:1 Banehagsliden */B Summa lager/industri OBEBYGGD MARK Annedal 21:9 Haraldsgatan 3 B Summa obebyggd mark Summa Centrala Hisingen KONTOR/BUTIK Arendal 764:394 Sydatlanten / T Backa 27:21 Backa Bergögata Backa 27:24 Backa Bergögata Backa 27:25 Backa Bergögata Backa 27:40 Backa Bergögata Backa 27:43 Backa Bergögata Kärra 77:3 Tagenevägen T Rambergsstaden 733:409 Herkulesgatan Sannegården 28:14 Vingalandsgatan / * Tingstadsvassen 11:11 Ringög 12/Kolgruveg B Tingstadsvassen 12:12 Kalkbruksg * Tingstadsvassen 26:5 Lergodsgatan T/B Summa kontor/butik