V i k t i g a h ä n d e l s e r u n d e r å r e t

Transkript

1 A B FA M I L J E B O S TÄ D E R Å R S R E D O V I S N I N G 2 O O 6

2 i n n e h å l l Viktiga händelser under året...2 Sammanfattning...3 VD har ordet...4 Ägardirektiv...8 Affärsidé, mål och strategier Stockholm växer...13 Familjebostäder 70 år...15 Medarbetare och organisation...19 Företagsledning...21 Styrelse Marknad Lokaler Marknadsområde Innerstad Marknadsområde Söderort Marknadsområde Västerort Miljöredovisning Fastigheterna Fastighetsutveckling Fastigheternas värde Finansiering Möjligheter och risker Förvaltningsberättelse Resultaträkning Kommentarer till resultaträkningen Balansräkning Kommentarer till balansräkningen Kassaflödesanalys Kommentarer till kassaflödesanalysen Tilläggsupplysningar Noter Vinstdisposition Revisionsberättelse Flerårsöversikt Nyckeltal Nyckeltalsdefinitioner Fastighetsförteckning... 75

3 Höjda hyror Bolaget yrkade en höjning om drygt två procent för att svara upp mot kostnadsutvecklingen. Hyresgästföreningen hade sänkningsyrkanden för hela stockholmsmarknaden. Efter rekommendation från Hyresmarknadskommittén träffades en överenskommelse om oförändrad hyresnivå. Familjebostäder är efter hyresuppgörelserna 2006 det enda av de allmännyttiga stockholmsbolagen som tillämpar hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll. V i k t i g a h ä n d e l s e r u n d e r å r e t Nyproduktion i fortsat t hög takt Under 2006 påbörjades sammanlagt 480 lägenheter. Inflyttning har skett i 394 lägenheter. Av årets byggstarter avser 174 lägenheter avrop på hustyper från 2004 års gestaltnings- och entreprenadtävling. Upprustning med fokus på sta mbyten I drygt lägenheter i fastigheter byggda under perioden renoverades stammar och badrum. Under året slutfördes en inventering av hela bostadsbeståndet utifrån perspektivet tillgänglighet för äldre och funktionshindrade. En handlingsplan har upprättats och arbetet är påbörjat. Bredband till all a I samverkan med Svenska Bostäder och Stockholmshem bedrivs ett projekt för utbyggnad av ett fiberoptiskt bredbandsnät till alla hyresgäster. En hyresuppgörelse om hyreshöjning för den bruksvärdehöjning ett sådant nät innebär, blev klar under året. Renodling av verksa mheten Enligt ägardirektiv har under några år en renodling skett av stadens och dess bolags fastighetsinnehav. För Familjebostäder har renodlingsuppdraget nu slutförts i och med att kvarteret Trossen på Kungsholmen med Västermalmsgallerian, kontor och servicehus överlåtits inom koncernen. Effektivisering av organisationen Året har präglats av fortsatt kompetensutveckling och implementering av den gemensamma värdegrunden som ett verktyg i vardagen. Ledorden Engagemang, Kundfokus, Affärsnytta och Nytänkande guidar organisationen till ökad effektivitet och kundorientering för en modern och serviceinriktad fastighetsförvaltning. Fa mil jebostäder 7O år Jubileumsåret uppmärksammades bland annat genom ett bostadspolitiskt seminarium under bostadsutställningen Tensta Bo06 samt boken Familjebostäder Flera kapitel i svensk bostadspolitik. Familjebostäders gröna gårdar och exemplen på förändring av lägenhetssammansättning i husen från tidigt 70-tal fick mycket positiv uppmärksamhet vid bostadsutställningen Tensta Bo06. Under året arrangerades också en tapetdesigntävling för studenter på Beckmans och Konstfack. Tapeten är ett uttryck för sin tid och just nu mycket aktuell. Familjebostäder som verkat för ett gott boende under 70 år vill med tävlingen illustrera rollen att agera i takt med tiden på en föränderlig bostadsmarknad. Vik tiga händelser

4 S a m m a n fat t n i n g Året 2OO6 Resultatet efter finansnetto blev 91 miljoner kronor Kassaflöde från den löpande verksamheten 313 miljoner kronor Soliditeten var 62,3 procent Investeringar i nyproduktion och ombyggnader gjordes för 893 miljoner kronor Tre fastigheter såldes till systerbolag, däribland Trossen 12 med Västermalmsgallerian Ingen generell höjning av bostadhyrorna Byggstart för ytterligare sju projekt med totalt 480 lägenheter Drygt lägenheter har boförbättrats eller blivit stambytta Nyckeltal Nettoomsättning, mnkr Resultat efter finansnetto, mnkr Realisationsvinster/förluster, mnkr Eget kapital, mnkr Marknadsvärde fastigheter, mnkr Bokfört värde fastigheter, mnkr Räntebärande skulder, mnkr Investeringar i nyproduktion och ombyggnader, mnkr Avyttringar av anläggningstillgångar, mnkr Avkastning på totalt kapital, % 2,2 2,9 2,4 3,0 7,8 Soliditet, % 62,3 63,5 58,4 62,7 60,1 Uthyrningsgrad area bostäder, % Antal anställda per sista december Utblick 2OO7 Alla hyresgäster ges möjlighet att i bostadsrättsföreningsform köpa sin bostad Bostadshyrorna höjs från den 1 april med igenomsnitt 18 kronor per kvadratmeter, motsvarande 1,98 procent Byggstart planeras för drygt 500 lägenheter Planering och projektering för ytterligare bostäder fortsätter, totalt hanteras projekt med mer än lägenheter Utbyggnad av operatörsoberoende bredband till cirka lägenheter Minst lägenheter kommer att få renoverade badrum och stammar mnkr resultat efter finansnetto % soliditet % avkastning på totalt kapital år år år 0 S a m m a n fat t n i n g 3

5 v d h a r o r d e t 2006 var ett händelserikt år. Stockholm har åter blivit en tillväxtmotor för Sverige och regionen växer med stor kraft. Under hösten fick Sverige en ny regering och Stockholm en ny politisk majoritet. På Stockholms fastighetsmarknad råder högkonjunktur med fortsatt stor nyproduktion. Familjebostäder, som under året fyllde 70 år, fortsätter att vara en viktig del i stadens bostadsförsörjning. I och med 2007 blir det ny ledning på Familjebostäder. Bosse Sundling tog över rodret från Hans Petterson som varit VD sedan Årets VD-ord är därför ett samtal mellan avgående och tillträdande VD. Ett samtal om samtid och framtid. Det går bra för Stockholmsregionen. Konjunkturen är positiv och ger näring åt en redan stark tillväxt. Stockholm utvecklas i flera dimensioner och växer både till omfång och till antal invånare. Stadsdelar utvecklas och nyproduktionen av bostäder är större än på många år. Bosse Sundling: Storstockholm växer utåt. Många människor väljer att bo utanför de traditionella förorterna, men att ändå arbeta nära Stockholm. Man kan säga att Stockholm håller på att bli en kärna för en ny storstadsregion med Mälardalen i väster, Gävle i norr och Nyköping i söder. Hans Pet terson: Nettotillväxten ökar i Stockholm och det är intressant att notera att den består både av invandring från andra länder och från andra kommuner. Idag är vi 1,9 miljoner invånare i Storstockholm. Och om vi tar med hela regionen Stockholm Mälardalen så är vi idag över 3 miljoner invånare och förväntas öka till 3,5 miljoner invånare fram till år BS: Stockholms näringsliv har också förändrats markant. Från tillverkningsindustri till kunskapsföretag. Idag arbetar åtta av tio Stockholmare med någon form av tjänster och det lär fortsätta åt det hållet. HP: Nya generationer med nya värderingar har också förändrat stadsdelar. Söder, Vasastan och Kungsholmen har blommat upp med många unga invånare med livsstilar som värdesätter innerstadens möjligheter och i sin tur utvecklar ett nytt kultur- och näringsliv. Nya stadsdelar som Hammarby Sjöstad är också exempel på hur nya generationer påverkar stadsbilden på ett spännande och positivt sätt. Bostadsprojektet 20 K som innebar igångsättning av nya bostäder i och med 2006 har varit framgångsrikt. Stockholmarna har inte bara fått ett nytt stort utbud av lägenheter att välja bland utan också några nya eller utvecklade stadsdelar både i innerstad och ytterstad. Under 2006 har Familjebostäder haft sju byggstarter med 480 lägenheter. 4 k a p i t e l

6 HP: Vid utgången av 2006 hade vi lägenheter klara eller påbörjade, av de som var målsättningen. Att målet inte uppnåddes redan detta år beror till övervägande del på att allt fler detaljplaner överklagas och därmed försenar byggstarterna. Redan under 2007 kommer Familjebostäder att nå påbörjade lägenheter. BS: Satsningen på nyproduktion gör att det numera faktiskt går att få tag på en lägenhet på en gång förutsatt att man väljer en nyproducerad. Begagnatmarknaden är fortfarande mer attraktiv på grund av både hyresnivå och läge, och kön är fortfarande mycket lång. Nyproduktion var ett av Familjebostäders strategiskt viktiga fokus. Det innebar inte bara produktion av ett visst antal nya bostäder utan också att sänka produktionskostnaderna. HP: Idag bygger vi mer kostnadseffektivt. I Hammarby Sjöstad har vi till exempel kunnat sänka produktionskostnaderna från över kronor per kvadratmeter ner mot kronor per kvadratmeter. I ytterområdena kan vi producera till ännu lägre kostnader. Beroende på hur man kan lösa parkeringsfrågan når vi produktionskostnader ner mot kronor per kvadratmeter. Den nyproduktion som ingick i vår gestaltningstävling ligger lägst i detta intervall. Det visar att vår satsning på att involvera entreprenörer och arkitekter tidigt i processen har varit rätt och att det finns mer att göra för att ytterligare effektivisera byggandet. Fastigheternas värde har under året ökat med drygt 14 procent räknat på intakt bestånd och uppgår nu till 21 miljarder kronor. Värdeökningen har sin grund i fortsatt sänkta direktavkastningskrav och förbättrat driftnetto. HP: 2006 års resultat innebär ett förbättrat driftnetto med hela 36 miljoner kronor. Årsresultatet som helhet är dock 50 miljoner kronor lägre än budgeterat. Resultatförsämringen beror dels på en reaförlust som den koncerninterna överlåtelsen av fastigheten Trossen till skattemässigt restvärde gav upphov till, dels på uppräkningen av bolagets pensionsavsättning som en följd av ändrade beräkningsregler. Familjebostäder har, som en effekt av försäljningarna för ombildning till bostadsrätt under förrförra mandatperioden, en fortsatt mycket hög soliditet på över 60 procent. Hyresförhandlingarna 2006 drog ut långt på tiden. Förhandlingarna präglades starkt av att Hyresgästföreningen hade ett generellt sänkningsyrkande för hela stockholmsmarknaden. Familjebostäder yrkade en hyreshöjning med 2,2 procent för att klara kostnadsutvecklingen, medan hyresgästsidan krävde en sänkning om en procent. Ärendet gick till slut till Hyresmarknadskommittén som rekommenderade parterna att göra upp på en oförändrad hyra, och så blev det. Familjebostäder är efter hyresuppgörelserna 2006 det enda av de allmännyttiga bostadsbolagen som tillämpar ett hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll. HP: Vår syn på detta är att kostnadsjakten inte får gå ut över den etablerade nivån för lägenhetsutrustning och underhållsstandard för hyresgästerna och därför stred vi för en marginellt ökad hyra. Jag upplever det också lite oroande att Hyresgästföreningen inte bättre förstår balansgången mellan vårt allmännyttiga uppdrag och det avkastningskrav vi ändå har från vår ägare. Ett av Familjebostäders huvuduppdrag är att förvalta det kapital som fastigheterna utgör för staden, att säkra stockholmarnas tillgångar. Det sker genom förvaltning och förädling av befintliga bostäder och genom nyproduktion. Upprustningen av k a p i t e l 5

7 det befintliga beståndet har fortsatt enligt plan och det är främst fastigheter byggda på 40- och 50-talen som befinner sig i en fas av upprustningsbehov. BS: Det är ett omfattande renoveringsprogram som görs nu. Totalt över lägenheter. Vi har nu avslutat det fjärde året i programmet och vårt mål var att under 2006 göra våtrumsrenoveringar i minst lägenheter och resultatet blev drygt Vi har därmed rustat upp totalt nära lägenheter och planerar för ytterligare under Familjebostäders organisation är i princip oförändrad. Däremot har stor vikt lagts dels på att utveckla processer och dels på en fortsättning av det under 2005 påbörjade värdegrundsarbetet. HP: Värdegrundsarbetet handlar om att göra alla medarbetare grundtrygga i sina roller på Familjebostäder. Historiskt sett har vi levt i en tid där vi upplevts vara väldigt regelstyrda och med tiden gjorde det oss lite oflexibla och inte speciellt servicemedvetna. Värdegrundsarbetet har hjälpt oss alla att börja ta initiativ och få vägledning i alla besluten i det dagliga arbetet. Det har helt enkelt gjort oss mycket mer kundorienterade. BS: Jag tycker att detta är ett väldigt viktigt arbete och det är kul att konstatera att det har lyckats och inte bara blivit ett teoretiskt pappersprojekt som det tyvärr ofta blir när organisationen inte är ordentligt delaktig. Det är viktigt att vi nu fortsätter att hålla värdegrundsarbetet levande och även gör nyanställda engagerade och medvetna. Därför är det också viktigt med ny och inspirerande input i någon löpande form. HP: Ja det där med delaktighet är nog nyckeln till vår framgång med detta. Alla har varit med från början. Under 2006 har vi framförallt arbetat med att göra värdegrunden till ett redskap i vardagen. Metodiken vi använder kallas storytelling. Vi fångar helt enkelt upp händelser från vardagen som kan vara inspirerande och vägledande och för ut dessa till hela organisationen. Ansvariga är ett antal interna värdecoacher som fungerar som katalysatorer genom att påminna och stötta där värdegrunden har betydelse och det har den ofta. Målet för 2007 är att alla medarbetare ska börja berätta för varandra om små och stora händelser från vardagsarbetet. Händelser som bygger den företagskultur vi håller på att skapa. Dessa vardagsberättelser ska vi sedan samla i en uppföljare till den värdegrundshandbok vi gjorde under Under 2007 fyllde Familjebostäder 70 år. En vital och framåtblickande 70- åring som tar allmännyttans uppdrag in i 2000-talet genom att tänka och agera utifrån omvärldens utveckling och värdegrundens fyra ledord nytänkande, kundfokus, affärsnytta och engagemang. HP: Allmännyttan har en stor betydelse också för det framtida boendet. Den individualistiska livsstilen är en tydlig trend och det betyder krav på valfrihet. Därför är det viktigt att människor kan välja hur de vill ha sitt boende. En del vill äga och andra vill hyra. Allmännyttans uppgift är bland annat att driva hyresmarknaden så att det finns ett bra och prisvärt utbud. BS: Ja, det är viktigt att den svenska allmännyttan inte blir som den engelska där uppdraget huvudsakligen är att skapa ett socialt boende för människor som har det dåligt ställt. Vi ska kunna erbjuda alla medborgare ett bra boende till rimliga kostnader. HP: Vår vision är det goda boendet 2.0. Suffixet 2.0 berättar att innebörden har förändrats med tiden. Förr handlade det om en bra bostadsstandard. Nu är vår målbild att var och en utifrån sin situation och sina möjligheter, ska kunna säga här vill jag leva för att jag själv har valt det. Det är en ganska stor skillnad och det ställer stora krav på oss att nå dit. Det är också en av huvudanledningarna till att vi har satt igång värdegrundsarbetet som en gemensam plattform för vårt sätt att tänka och arbeta. Under jubileumsåret 2006 deltog Familjebostäder i Bo06 i Tensta. En bomässa om det framtida boendet där Familjebostäder genomförde ett välbesökt seminarium om allmännyttans framtid. Under året producerades också en jubileumsbok där åtta forskare kritiskt och konstruktivt belyser bostadsförsörjningens historia och framtida utmaningar. HP: Inför Bo06 reflekterade vi också över den oproportionerligt stora andelen treor i våra miljonprogramsområden, medan behovet av såväl mindre som större lägenheter ökat över tiden. Som ett experiment tog vi därför fyra trerumslägenheter och slog samman till några 6 V d h a r o r d e t

8 större och några mindre. Det blev väldigt uppskattat och uppmärksammades också medialt. BS: Vi kommer nog att fundera över om vi i framtiden inte ska ändra lägenhetssammansättningen åt det hållet. Att få bort en del treor som är för små för barnfamiljerna och för stora för singlar och förstagångsboende. HP: I anslutning till dessa utvecklingstankar måste vi också nämna vår tapettävling för unga designstudenter vid Konstfack och Beckmans Designhögskola. När vi blickade tillbaka på vår historia såg vi hur just tapetmönster reflekterar tidsåldern. Som en del i vårt 70-årsjubilerande beslutade vi att ta fram en tidsenlig tapetkollektion och arrangerade därför en designtävling där eleverna fick i uppdrag att ta fram morgondagens tapet utifrån sina perspektiv. Det kom många fantastiska bidrag. Det vinnande tapetmönstret pryder omslaget på denna årsredovisning. Några av bidragen kommer också att komma i produktion hos ECO-Boråstapeter och därmed finnas tillgängliga för våra hyresgäster. De allra största förändringarna för allmännyttan under 2007 och framåt är de återupptagna omvandlingarna från hyresrätt till bostadsrätt samt avskaffandet av investeringsbidrag och räntebidrag. BS: Den nya majoriteten har pekat speciellt på ytterområdena när det gäller omvandlingar till bostadsrätter. Där finns det också en övervikt av hyresrätter och säkert önskemål från flera som vill äga sitt boende istället. I vårt uppdrag ingår att värna om hyresrätten och det vore tråkigt om det huvudsakligen blev omvandlingar i innerstaden där det råder motsatt förhållande med en övervikt på bostadsrätter. HP: Jag tror tyvärr att vi kommer att se att intresset för omvandlingar blir störst i de mest attraktiva områdena. Vill man slå vakt om hyresrätten som en flexibel och attraktiv upplåtelseform så måste man konkretisera vad man vill och vara tydlig med vilken roll de kommunala bolagen ska ha på Stockholms bostadsmarknad. Uppdraget måste vara att säkra tillgången på prisvärda hyresrätter, för det behövs om Stockholm även i fortsättningen ska vara en tillväxtmotor. När det gäller borttagandet av investeringsstödet och räntebidragen tycker jag att det är viktigt att vi också inser att det gör hyresrätten ekonomiskt mindre attraktiv i förhållande till villor och bostadsrätter, där ränteavdragsmöjligheter fortfarande finns kvar för den boende. BS: För mig är det oerhört viktigt att värna om hyresrätten och jag håller med om att de nya ägarna tydligt måste formulera målet och uppdraget för allmännyttan i framtiden. Det för oss också in på den stora frågan om bruksvärdessystemet som ju nu ifrågasätts av EU. Idag sätts hyresnivåerna av allmännyttan och diskussionen kring detta handlar just bara om detta. Som jag ser det är det inte bara en fråga om ett hyressättningssystem. Den verkliga cloun är ju besittningsskyddet. Det är ju det som gör att det inte bara går att höja hyrorna. HP: SABO, Sveriges Fastighetsägare och Hyresgästernas Riksförbund arbetar med att på frivillig väg hitta en överenskommelse om tillämpningen av hyressättningen, som kan ligga till grund för en översyn av bruksvärdessystemet. Annars är risken stor att man genom EU-beslut tar bort allmännyttans prisreglerande funktion eftersom den kan anses vara icke konkurrensneutral. I den här frågan har Hyresgästföreningen tagit på sig ett stort ansvar genom att inte vara villiga att rätta till obalansen i hyressättningen. Det har retat fastighetsägarna som tagit frågan till EU. Om man hade gått med på någon form av differentiering av hyressättningen så hade det inte varit ett EU-problem idag. Även 2007 ser ut att bli ett bra år för Familjebostäder. De stora nyproduktionsprojekten fortsätter. Upprustningen av beståndet fortsätter om än något långsammare än tidigare. Bredbandsutbyggnaden sätter igång på allvar. Omvandlingsprocessen inleds under 2007 och beräknas komma igång tredje och fjärde kvartalet 2007 för att ta verklig fart först Resultatutvecklingen förväntas bli god med ett budgeterat resultat exklusive försäljningar om 138 mkr för 2007 och en prognos om 150 mkr BS: 2007 är nog energifrågornas år lyckades Familjebostäder stoppa kostnadsutvecklingen och 2006 minskade energiåtgången med 5 6 procent. Under 2007 ska minskningen fortsätta med ytterligare 5 procent. Jag tror att våra hyresgästers ökade miljömedvetenhet kommer att göra det allt lättare för oss att minska energiåtgången. Det finns så mycket vi kan göra i vardagen. Det ska bli fantastiskt roligt att ta över efter dig Hasse. Familjebostäder är ett fint bolag med de bästa förutsättningarna genom en duktig och engagerad organisation, ett fint bestånd och genomarbetade processer. Visionen om det goda boendet 2.0 är engagerande och jag ska göra mitt bästa för att skapa de förutsättningar som behövs för att vi så småningom ska nå ända fram. V d h a r o r d e t 7

9 Ä g a r d i r e k t i v AB Familjebostäder är ett allmännyttigt bostadsbolag som ingår i Stockholms Stadshus AB. Familjebostäders styrelse utses av Stockholms kommunfullmäktige. Styrelsens sammansättning avspeglar majoritetsförhållandet i fullmäktige och har en politisk sammansättning med sju ledamöter och sju suppleanter. Ägardirektiven bildar plattformen för Familjebostäders affärsidé och mål, som innebär både ett socialt samhällsansvar och ansvar för god ekonomisk värdeutveckling. Valet 2006 innebar ett majoritetsskifte, vilket avspeglar sig i direktiv och målsättningar. Stadens övergripande m ål 2006 Majoriteten i stadshuset angav 2003 fem inriktningsmål för stadens alla bolag och förvaltningar att gälla under den föregående mandatperioden: Förbättra välfärden och de kommunala verksamheterna. Bygga bostäder och utveckla Stockholm. Göra Stockholm till en ekologiskt hållbar stad. Bryta segregationen och fördjupa demokratin. Ta ansvar för ekonomin. I anslutning till dessa inriktningar hade de allmännyttiga bostadsbolagen att verka för en rad gemensamma mål, bland annat: Bidra till Stockholms försörjning av billiga och bra bostäder och under mandatperioden bygga minst bostäder. Bidra till de boendes möjligheter att ta ansvar genom samarbete med de boende avseende underhåll och förvaltning. Delta i Stadsdelsförnyelsen och samverka med berörda stadsdelsnämnder om de åtgärder som planeras. Fa mil jebostäders uppdr ag 2006 Familjebostäders övergripande uppdrag under perioden var att koncentrera verksamheten till en kostnadseffektiv förvaltning av ett varierat bestånd av attraktiva bostäder inom stadens gränser bland annat genom: Nyproduktion om minst 500 prisvärda bostäder per år. Fortsatt upprustning av de bostäder som byggdes under talen. Fortsatt arbete med att vidareutveckla kvalitet och service i samspel med hyresgästerna. Utfall 2006 Verksamhetsåret präglades av nyproduktion och upprustning av det befintliga beståndet. Familjebostäder hade uppdraget att under perioden 2003 till 2006 påbörja produktionen av minst lägenheter. Vid 2006 års utgång har lägenheter färdigställts eller igångsatts sedan Under 2006 påbörjades 480 lägenheter. Den viktigaste enskilda orsaken till att målet byggstart för lägenheter inte uppnåtts, är förseningar till följd av överklagade detaljplaner. Bolagets satsningar för att sänka produktionskostnaderna fortskrider och under året har 92 lägenheter i typhus påbörjats i Blackeberg, som resultat av den gestaltnings- och entreprenadtävling som genomfördes under Upprustningstakten i det befintliga beståndet från och 1950-talen är fortsatt hög och hittills har bostäder genomgått omfattande stambyten. Under 2006 färdigställdes lägenheter. Stadens övergripande m ål Målen för stadens verksamheter ansluter till kommunfullmäktiges sex inriktningsmål, vilka är nya från och med 2007: Staden ska vara en attraktiv plats för boende, företag och besök. Valfriheten ska öka staden ska skapa förutsättningar för att ge medborgarna så stor valfrihet som möjligt. Skola för kunskap kvalitetssatsningar inom kommunens kärnområden ska prioriteras. Högre kvalitet i omsorgen trygghet, värdighet och valfrihet ska prägla omsorgen. En trygg och snygg stad Stockholm ska vara en trygg, säker, ren och vacker stad. 8 ägardirek tiv

10 Ekonomisk hushållning och sänkt skatt stadens verksamheter ska vara kostnadseffektiva. I stadens budget anger ägardirektiven att de kommunala bostadsbolagen gemensamt ska vara livskraftiga och ekonomiskt starka. Det är väsentligt för staden att klara efterfrågan på nya bostäder. Av de nya bostäder som planeras under mandatperioden ska en betydande del vara hyresrätter. Att minska kostnaderna för nyproduktion av bostäder är en av de mest angelägna frågorna. Målet för staden är att boendekostnaderna långsiktigt ska kunna hållas på rimliga nivåer. Såväl byggande som förvaltning måste ske på ett kostnadseffektivt sätt. De boende ska ges möjlighet att förvärva sina lägenheter genom bildandet av bostadsrättsföreningar. Särskilda insatser för att stimulera ombildningar ska göras i ytterstaden. Ytterstadens miljöer och attraktivitet ska utvecklas och bolagen ska medverka i detta arbete bland annat genom medverkan i ett investeringsprogram för ytterstadsförnyelse. De allmännyttiga bostadsbolagen ska också verka för en rad gemensamma mål av bostadssocial karaktär såsom att bidra med försöks- och träningslägenheter, utreda behovet av att inrätta en vräkningsakut, värna hyresrätten och vidta åtgärder för att förhindra svartuthyrning. Bolagen ska samarbeta med övriga berörda kommunala bolag och fastighetsnämnden för riktade satsningar på underhåll, trygghet och säkerhet. Bolagen ska tillsammans med AB Stokab fullfölja utbyggnaden av IT-nät till samtliga fastigheter. Kort om kommunfull m äktiges inriktningsm ål koppl at till bostadsföretagens roll Staden ska vara en attraktiv plats för boende, företag och besök Stockholm ska behålla och stärka sin internationella konkurrenskraft. Tillgången till bostäder har en direkt koppling till förutsättningarna för ekonomisk tillväxt i näringslivet och därmed också nya arbetstillfällen. Bostadsbyggnadstakten ska vara hög. Under mandatperioden kommer staden att planera för nya bostäder. Det är angeläget att boendekostnaderna sänks. Integrationen i staden ska öka. Möjligheten att äga sin bostads genom friköp av kommunala hyresrätter är ett viktigt medel för att skapa en integrerad stad. Den grundläggande fysiska planeringen i miljonprogramområdena har bidragit till segregationen i Stockholm. Denna utveckling ska vändas. Attraktiva nya stadsmiljöer ska skapas i ytterstaden och de kommunala bostadsbolagen har ett särskilt ansvar att förnya och utveckla ytterstaden i samråd med de boende. Valfriheten ska öka En större valfrihet i boendet ska eftersträvas. Staden ska erbjuda stockholmare möjlighet att äga sitt boende genom att de boende hos de kommunala bostadsbolagen ges möjlighet att ansöka om att friköpa sina lägenheter. Högre kvalitet i omsorgen Respekten för äldre människors integritet och självbestämmande kräver att den enskilde kan påverka utformningen av det stöd som kan ges. Värdighet och trygghet ska vara utgångspunkten. Staden ska garantera äldre som har behov av boende rätt att välja boende genom ett valfrihetssystem. Människor med funktionsnedsättning ska, så långt det är möjligt, ha samma möjligheter som alla andra att leva ett självständigt liv och ha ett arbete att gå till. Stadens stöd till de mest utsatta ska individualiseras och göras mer tillgängligt. Bland annat ska staden etablera tätare kontakt mellan socialtjänsten och bostadsbolagen för att i ett tidigt skede förhindra vräkningar. En trygg och snygg stad Det ska vara tryggt och säkert i det offentliga rummet. Belysningsprogram, klottersanering och städning av det gemensamma rummet är viktiga åtgärder för att skapa ett tryggare Stockholm. Tryggheten i boendet och den egna hemmiljön ska värnas. Säkerheten ska öka genom bland annat regelbundna trygghetsvandringar och obligatoriska trygghetsanalyser vid nyoch ombyggnation. Hyresrätten ska värnas och bostadsbolagen ska vidta åtgärder för att förhindra svartuthyrning. Vår stad är vår miljö och de globala miljöutmaningarna ska uppmärksammas även i stadens arbete. Ekonomisk hushållning Budgeten ska hållas. Styrsystem ska underlätta budgethållningen. Nuvarande styrmodell behålls och en översyn av arbetet med integrerad ledning och styrning (ILS) och stadens kvalitetsarbete ska ske. ägardirek tiv 9

11 a f fä r s i d é, m å l o c h s t r at e g i e r Familjebostäders vision är det goda boendet. Det betyder något mer än någonstans att bo. Vår uppgift är inte enbart att förse människor med några kvadratmeter bostad. Vi ska ge en känsla av välbefinnande, trygghet och trivsel, en hemkänsla helt enkelt. Fa mil jebostäders affärsidé Familjebostäder erbjuder alla stockholmare attraktiva bostäder och lokaler med hyresrätt i trygga, välskötta områden. God lönsamhet med en långsiktig värdetillväxt, goda kundrelationer, en stark värdegrund samt ökad kvalitet och effektivitet i verksamhetsprocesserna är våra viktigaste framgångsfaktorer. Fa mil jebostäders m ål för 2007 I Familjebostäders verksamhetsplan definieras de företagsövergripande målen samt planer för miljö, IT-utveckling, arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald. Målen för verksamheten de närmaste åren ansluter till stadens sex inriktningsmål för kommunfullmäktige. Måluppfyllelsen följs upp per tertial enligt ett för staden gemensamt system, ILS (Integrerat Ledningssystem). Nyproduktion och beståndsutveckling: Familjebostäder ska nyproducera attraktiva, prisvärda hyresrätter och fortsätta upprustningen av det befintliga bostadsbeståndet. Familjebostäder kommer också fortsättningsvis att ligga i framkant med tillämpning av olika metoder för att pressa produktionskostnaderna och därmed också boendekostnaderna. Familjebostäder ska verka för en större valfrihet i boendet. Under 2007 ska bolaget: Starta nyproduktion av minst 400 lägenheter. Slutföra våtrumsrenovering i minst lägenheter. Genomföra ombyggnad i fyra innerstadsfastigheter. Bereda de boende möjlighet till förvärv för ombildning. Miljö: Familjebostäder ska verka för en hållbar utveckling, underlätta fastighetsnära källsortering och verka för en sund innemiljö. Under 2007 ska: 65 procent av fordonsparken vara miljöfordon. 50 procent av fastighetsbeståndet energibesiktigas. Den totala energiförbrukning jämfört med 2006 minska samt minst 20 procent av fastigheterna ha minskad energiförbrukning. (Mätmetod kwh/kvm). Ambulerande grovsophämtning införas för 50 procent av innerstadens fastigheter. Sanering påbörjas av de hus som har lägenheter med uppmätt radonhalt högre än 400 Bq/m 3. Attraktiv hyresvärd: Familjebostäder ska vara en attraktiv hyresvärd. Detta mäts genom kundenkäter. Målen för 2007 är att: Minst 83 procent av hyresgästerna ska vara nöjda med genomförda HLUarbeten. Minst 84 procent av hyresgästerna ska vara nöjda med genomförda upprustningar. Serviceindex ska öka med 2 procentenheter jämfört med resultatet för Hög tillgänglighet: Familjebostäder ska ha ett bättre anpassat bostadsbestånd och en ökad framkomlighet för äldre och funktionshindrade i och kring bostaden. Under 2007 ska: Minst 80 lägenheter ställas till bostadsförmedlingens förfogande som försöks- och träningslägenheter. Erfarenheter från tillgänglighetsinventeringen inarbetas i åtgärdsplanen. Enklare tekniska åtgärder i framför allt badrum genomföras inom ramen för stambytesprogrammet. Attraktiv arbetsgivare: Familjebostäder ska vara en attraktiv arbetsgivare, ha en fortsatt låg sjukfrånvaro samt verka för god återväxt av kompetenta medarbetare. Under 2007 ska: Sjukfrånvaro vara mindre än sju procent. Kompetenshöjande insatser genomföras motsvarande i snitt minst tre dagar per anställd och år. Minst sju personer från skola och arbetsförmedling erbjudas examensarbete respektive praktikplats. Bidra till samhällsutvecklingen: Familjebostäder ska aktivt delta i ytterstadsförnyelsen, utveckla lokalt hyresgästoch boinflytande samt motverka utanförskap. Familjebostäder ska erbjuda introduktion för unga i arbetslivet och sommaraktiviteter för barn och ungdomar. Under 2007: Används 16 miljoner kronor i samverkan med de boende till fysisk upprustning och trygghetsfrämjande åtgärder inom ramen för stadsdelsförnyelsen. Bedrivs tillsammans med Hyresgästföreningen en verksamhet i Snösätra för att öka engagemanget bland unga. Projektet utvärderas under Ska minst 50 procent av de som erbjuds praktikplats ha invandrarbakgrund. Ska de hyresgästers barn som erbjuds feriearbete rekryteras lokalt. Tar Familjebostäder emot minst 80 unga feriearbetare. Under 2007 görs insatser för att öka kvoten hyresgästers barn från 1/3 till 2/3. Bidra till samverkan: Familjebostäder ska utveckla dialogen mellan bolagen i staden och utveckla formerna för samverkan med näringslivet. Under 2007 ska: Bredbandsutbyggnad till minst lägenheter ske, i samverkan mellan de allmännyttiga bostadsbolagen i Stockholm. Det fastighetsadministrativa systemet Fasad utvecklas till ett gemensamt system mellan Familjebostäder och Svenska Bostäder. Hög kostnadseffektivitet och god lönsamhet: Familjebostäder ska ha en kostnadseffektiv verksamhet och lönsamma investeringar. Familjebostäder ska uppnå en godkänd resultatnivå, ha en god 10 a f fä r s i d e, m å l o c h s t r at e g i e r

12 budgetföljsamhet samt minska administrations- och indirekta produktionskostnader. Uthyrningsgraden ska optimeras. Målen för 2007 är: Avkastningen på totalt kapital ska vara lägst 3,0 procent. Reinvesteringar i fastighetsbeståndet ska ge en direktavkastning på lägst 5,0 procent. Noll hyresförluster vid nyuthyrning i nyproduktion. Ett resultat efter finansnetto på minst 138 mkr (exklusive försäljningar). Inga marknadsrelaterade vakanser i bostadsbeståndet. Högst 5 procent marknadsrelaterad vakansgrad för kommersiella lokaler vid årets utgång. Fa mil jebostäders str ategier Långsiktig värdetillväxt Ökade driftnetton ska förbättra kassaflödet. En ekonomiskt hållbar hyresutveckling och fortsatt lågt hyresbortfall ska tillsammans med sänkta administrations- och driftkostnader samverka så att driftnettot stärks. Gemensam värdegrund Ett företagsövergripande arbete pågår med en gemensam värdegrund. Engagemang, Kundfokus, Affärsnytta och Nytänkande är ledorden i arbetet mot visionen om Det goda boendet där Familjebostäder erbjuder ett modernt hem, basen för ett gott liv i den nya tiden. Alla medarbetare ska se, förstå och agera på kundernas skiftande behov för att skapa ett flexibelt boende. Fokus på kärnverksamheten Fastighetsdrift: Husvärdarna ska i sina dagliga hyresgästkontakter och fastighetsskötsel arbeta så att skador åtgärdas och förebyggs, verksamhetens effektivitet ökar och hyresgästservicen utvecklas. Nya bostäder: Bolagets nyproducerade hyresrätter ska vara prisvärda och möta efterfrågan på Stockholms bostadsmarknad. De nybyggda bostäderna ska motsvara de krav på funktion, form och varaktighet som fordras för långsiktigt hållbara kvaliteter i boende och förvaltning. Upprustning av befintligt bestånd: Den högre upprustningstakten som nu uppnåtts för bostäder producerade under och 1950-talen bibehålls. Upprustning ska ske på ett sätt som kan innebära relativt sett måttliga hyreshöjningar. Goda kundrelationer: Kundkontakterna ska präglas av hög kvalitet i bemötande och tillgänglighet. För bibehållen låg omflyttning och hög uthyrningsgrad ska den service som hyresgästerna erbjuds genom husvärdar och kundtjänster bidra till att göra boendet hos Familjebostäder prisvärt. Det hyresgäststyrda underhållet (HLU) och ett attraktivt tillvalsutbud ska utformas så att hyresgästerna kan anpassa sitt boende till personliga behov och önskemål. De grundläggande kvaliteterna trygghet och säkerhet ska säkras genom en god tillsyn och underhåll av gemensamma utrymmen. I den lokala samrådsverksamheten bjuds de boende in att medverka i skötsel och utformning av sin boendemiljö. Fastighetsvis resultatuppföljning Ekonomisk uppföljning ska ske på fastighetsnivå för att säkra högre kostnadseffektivitet och behov av underlag för investeringsbeslut. Aktivt miljöarbete Miljömålen om en energihushållning som inte äventyrar de boendes komfort, en god innemiljö, samt en väl fungerande avfallshantering ska säkerställas i arbetet med miljöledningssystemet. Kompetensutveckling I samband med de årliga, individuella utvecklingssamtalen ska behovet av kompetensutveckling utifrån de företagsgemensamma målen och inriktningarna kartläggas. Kartläggningen är grunden för den strategiska kompetensutvecklingen i bolaget. Ett aktivt arbete med rehabilitering, hälso- och friskvård samt fortsatt noggrann uppföljning av sjukfrånvaron ska säkerställa höga hälsotal. M ålsät tning mål 2006 Utfall 2006 Mål 2007 Icke finansiella mål Kompetenshöjande insatser, dagar/år Sjukfrånvaron, % < 7 5,19 < 7 Ökad kundnöjdhet avseende service, % 78,9 77,4 79,4 Nöjdhet vid badrumsombyggnad, % Nöjdhet vid underhållsarbeten, % Byggrätter, antal lägenheter Uthyrningsgrad bostäder, % Uthyrningsgrad lokaler, % 95 97,2 95 Våtrumsrenoveringar, antal lägenheter Finansiella mål Resultat efter finansnetto, mnkr* ) Avkastning på totalt kapital, %* ) 3,0 3,2 3,0 Mil jömål Minskad energiförbrukning, kwh/kvm < 213,5 199,6 < 199,6 Andelen miljöfordon, % * ) exklusive extraordinära poster a f fä r s i d e, m å l o c h s t r at e g i e r 11

13

14 S t o c k h o l m vä x e r o c h Fa m i l j e b o s tä d e r ä r e n v i k t i g d e l av u t v e c k l i n g e n 75 nya lägenheter i årsta inflyttning hösten 2008 Kvarteret Borlången uppförs längs Sandfjärdsgatans södra sida. De sju små punkthusen blir fyra våningar höga och innehåller totalt 75 lägenheter. Stockholm är en av världens vackraste städer. Med sitt unika vattenläge, stora parkområden och historiska inslag är vår huvudstad berömd världen över. Stockholm är idag också en av Europas snabbast växande ekonomier. Enligt statistik från Eurostat placerar sig Stockholm på tredje plats bland 28 europeiska huvudstäder när det gäller genomsnittlig bruttoregionalprodukt per invånare. Staden sjuder av energi och kreativitet och det är inte svårt att motivera begreppet the capital of Scandinavia. Tillväxt förutsätter också fler bostäder och kontor och Stockholm bygger mer än någonsin. De bostäder som ingick i projekt 20 K är bara början. Till år 2030 räknar man med att ytterligare bostäder måste byggas för att klara tillväxten. Stadens bostadsbolag är viktiga verktyg i utvecklingen av Stockholm. Inte bara för att bygga volym utan också för att bibehålla hög kvalitet och rimliga hyror. Stockholms stad väljer nu att låta staden växa inåt. Länge ansågs staden fullt utbyggd och att all expansion skulle ske utanför stadens gränser, men en ny översiktsplan identifierar ett antal stadsutvecklingsområden som består av gamla och uttjänta industri- och hamnområden belägna helt nära city. Näringslivets förändring har inneburit att dessa områden inte längre används och det är här som en stor del av Stockholms nya eller utvecklade stadsdelar ska växa fram. Det handlar alltså inte om att bygga traditionella bostadsområden utan om att utveckla gamla och nya stadsdelar. Det innebär att boende, arbete, service och kultur ska finnas sida vid sida. Målet är en mångfunktionell stad utan tillbakablickar på den gamla 1800-talsstaden. Ambitionen är att Stockholm ska utvecklas till en allt mer levande stad med förutsättningar för både kvalitativt boende och expansivt näringsliv. Ett bra exempel på den nya stadsbyggnadsstrategin är Hammarby Sjöstad. Här har man redan lyckats skapa en tät, modern och mångfunktionell stadsdel där människor trivs. Familjebostäder, som varit med från början i utvecklingen av den nya stadsdelen, erbjuder här både bostäder och lokaler till mindre näringsidkare. Som ett led i bolagets strategiska kundfokus och nytänkande erbjuds också bokaler med möjlighet för småföretagare att både bo och arbeta på samma plats. 93 nya hyresrätter i Hammarby Sjöstad inflyttning årsskiftet 2007/2008 Kvarteret Sjöfarten 2 är en nyproduktion i en av Stockholms nyaste stadsdelar, Hammarby Sjöstad. Här bygger Familjebostäder konventionella hyreslägenheter samt lägenheter i ett gemenskapsboende för seniorer. stockhol m vä xer 13

15 Över 150 nya lägenheter i Årstadal Inflyttning våren 2009 Kvarteret Kalkbruket uppförs i den nya stadsdelen Årstadal. Det blir över 150 hyresrätter fördelade på två byggnader sex respektive åtta våningar. Mellan byggnaderna ligger den gröna skyddade gården med lekplats och sittgrupper. 207 nya lägenheter på Kungsholmen inflyttning 2009 Kvarteret Lusten är ett av två kvarter som Familjebostäder uppför nära vattnet vid Hornsbergs strand. Kvarteret består av ett 24 våningar högt hus med 82 lägenheter samt ett lägre hus med 6 7 våningar och 125 lägenheter. Över 100 nya lägenheter i Norra Hjorthagen Planerad inflyttning i slutet av 2009 Två bostadshus med sammanlagt över 100 bostäder uppförs i Hjorthagen, nära Husarviken. Lägenheterna är mellan 2 5 rok och i kvarteret byggs även förskola i två plan. Husen omsluter en grön gård med stora träd. I gårdens ena hörn lämnas ett fint gammalt portvaktshus i rött tegel kvar. Stadsdelen Liljeholmen/Årstadal, som bildades 1926, är ytterligare ett påbörjat stadsutvecklingsområde och här är bebyggelsen vid Liljeholmstorget klar i sin första etapp. Utbyggnaden fortsätter vid Liljeholmskajen, som efter Hammarby Sjöstad är stadens största nybyggnadsområde. Vackert beläget vid Årstasjön och med en blandning av bostäder och kontor blir detta en av Stockholms mest spektakulära nya stadsdelar. Kajernas bostäder knyts ihop med Årstaberg och sedan fortsätter utvecklingen längs Södertäljevägen som omvandlas från motorväg till boulevard. I stadsdelen har Familjebostäder planer som omfattar två fastigheter med 300 bostäder och butikslokaler. Nästa riktigt stora stadsutvecklingsområde är Nordvästra Kungsholmen. En förlängning av den täta kvartersstaden med ny sammanhängande stadsfront, strandgata och strandpark mot Ulvsundasjön. Under 2007 byggs en helt ny strandlinje som grund för den nya sjöstaden. Familjebostäder bygger två större kvarter med mer än 330 bostäder. Ett av husen blir något av ett nytt landmärke i staden. Med 24 våningar och utsikt över Ulvsundasjön blir huset ett av de högsta och kanske mest spännande husen i Stockholm. Kista är nordens centrum för IT och mobil kommunikation och här finns också Stockholms hittills högsta hus Kista Science tower. Kista upplevs alltmer som den tydligaste helt nya stadsdelen i regionen utanför Stockholms citykärna. Begreppet Kista Science City består av samverkansprojekt mellan Järfälla, Sollentuna, Solna, Sundbyberg och Stockholm. Potentialen i de planerade projekten är bostäder och arbetsplatser. Det gamla Kista arbetsområde ska utvecklas till en modern stadsdel för forskning, näringsliv och boende. Familjebostäder är även här med i utvecklingen med en fastighet i Kista Gård med framförallt bostäder, men också mindre lokaler. Stockholm får på detta sätt flera nya eller renoverade stadsdelar. I Stockholms Stads översiktsplan presenteras nio områden som särskilt utvecklingsbara. Förutom Hammarby Sjöstad, Liljeholmen/Årstadal, och Nordvästra Kungsholmen planeras nu också Norra Stationsområdet, Globenområdet, Västra City, Älvsjö, Norra Djurgården och Kista Science City. Familjebostäder har som ett av stadens bostadsbolag en fortsatt viktig roll i Stockholms tillväxt och utveckling. Av de nya bostäder som ingick i 20 K-projektet står Familjebostäder för 10 procent och i vårt uppdrag ingår fortsatt nyproduktion. Familjebostäders långsiktiga planering innefattar, förutom kompletteringsbebyggelse, flera av stadens identifierade utvecklingsområden. I Kista byggs 150 nya hyresrätter, i Älvsjö Torg 72 nya lägenheter och i Hammarby Sjöstad startar en tredje fas med 93 lägenheter. I city vid Norra Bantorget har produktionen av 56 lägenhet nyligen påbörjats och i citynära Hjorthagen planeras 100 nya lägenheter. 14 stockhol m vä xer

16 F a m i l j e b o s t ä d e r 7 o å r 7o å r m e d fa m i l j e b o s tä d e r f r å n b r a b o s ta d t i l l d e t g o d a b o e n d e t Under 2006 fyllde Familjebostäder 70 år. Det firade vi genom flera olika aktiviteter. Den gemensamma nämnaren var utveckling. I vår värdegrund finns ordet nytänkande. Det är ett ord som ständigt påminner och vägleder oss i vår uppgift att utveckla våra tjänster och produkter till det som vi sammanfattat kallar det goda boendet. Det finns stora likheter med 1930-talets och dagens Stockholm. Då som nu var bostadsfrågan het. Efter några år av världsekonomisk kris hade Sverige börjat återhämta sig. Byggandet tog fart. Den nya arkitekturstilen funktionalismen slog igenom. Intresset för inredningsfrågor var stort och bostadsutställningarna avlöste varandra. Idag har vi också ett stort fokus på vårt boende. Stockholm bygger som aldrig förr. Då byggde vi ut ur staden, nu bygger vi lika mycket inåt genom att ta tillvara redan exploaterad mark som till exempel de gamla uttjänta industriområdena i Hammarby Sjöstad. Men boende är inte bara byggande. Inredning är ett ämne då som nu som intresserar många vilket märks på utbudet av både tidningar och TV-program om heminredning. För 70 år sedan bildades Familjebostäder med uppgiften att skapa bättre bostäder för barnrika familjer med små ekonomiska resurser. Samma år, 1936, byggdes de första så kallade barnrikehusen i Hammarbyhöjden. Sedan dess har Familjebostäder varit ett av de drivande bostadsbolagen vid utveckling av nya stadsdelar i Stockholmsområdet, från Kristineberg på 1930-talet till Hammarby Sjöstad nu på 2000-talet. Idag är vår uppgift att erbjuda ett boende med hög livskvalitet till rimliga priser och till alla de som föredrar att hyra sitt boende istället för att äga det. Det kallar vi det goda boendet. fa mil jebostäder 7O år 15

17 F a m i l j e b o s t ä d e r 7 o å r O m väg ga r k u n d e ta l a Design har alltid speglat tidsandan. Vi ser det i modet och i utformning av hus, bilar och andra vardagsprodukter. I våra hem speglas tiden av våra möbler, färgval och tapeter. Ibland önskar man att väggar kunde tala och det kan de faktiskt. Tapeter berättar till exempel om tiden när de sattes upp. Minns ni 1960-talets ristapeter och 1970-talets starka färger, fondväggar och psykedeliska mönster? Vi har gjort en resa i tiden illustrerad av tidernas tapetmönster. D es i g n täv l i n g 2 O O O -ta l e t s ta p e tm ö n s t e r I samarbete med ECO-Boråstapeter inbjöds Konstfack och Beckmans Designhögskola i Stockholm att delta i en designtävling under hösten Tävlingen, som var en del av jubilerandet, syftade till att låta unga designers tolka samtiden och formge ett tapetmönster för dagens och morgondagens svenska hem. Tävlingen blev en succé med över 120 inskickade bidrag. På vernissagen i Kulturhuset den 20 november ställdes 15 bidrag ut. Eva Grinder, elev på Konstfack, segrade med tapeten Uno. Det vinnande mönstret pryder årsredovisningens omslag. Juryns motivering var: Grafisk skärpa som i sin upprepning sätter en mjuk poetisk ton. Detta är juryns enhälliga val. Eva Grinder, Konstfack: Jag ville göra en tapet som jag själv skulle vilja ha. En trevlig tapet därför att jag tror på en trevlig framtid. Jag tror att 2000-talets första decennium är ganska sansat och förståndigt. Miljötänkandet är ett exempel på det. Jag ser heller inga stora övergripande och omvälvande trender. Kanske är det därför vi blir mer och mer individualister. Min tapet speglar nog behovet av lugn och ro och harmoni talet. Framtidstron var starkare än någonsin. Det smittade av sig inom design och inredning, som ofta blev kaotisk och nyskapande. Pop, med sina glada färger, var en av de nya stilarna. Nya material och tekniker skapade nya uttrycksformer och i slutet av perioden tog det färgstarka riktig fart och ackompanjerades av plaststolar, lavalampor och bean bags. Livsstilen blev Slit och släng talet. De första årens strama och kalla miljöer av glas, stål och mattsvart kom alltmer att ersättas av den överdådiga stil, med anspråk på exklusivitet, som vi kanske mest av allt förknippar med perioden. Stilblandningar av olika retroteman förekom flitigt. Inomhus kompenserades detta ofta med vita väggar. Men vi såg också ett stort uppsving för formgivningsintresset som sådant, bland annat genom reaktionen mot funktionalismen talet. 50-talet var ett blomstrande decennium. Efter de dystra krigsåren ville man liva upp saker och ting. Kraven på större ytor ökade, som i köken där starka färger med kontraster användes. I vardagsrummet var det kuddar med fantasirika, ofta assymetriska mönster som gällde. Lampornas design var kreativ och såg ut som rymdskepp och vanliga stolar hade spindelformade ben i krom TALET. 60-talets experimentlusta visade inga avmattningstecken, snarare tvärtom. Ett flertal inriktningar satte sin prägel på design och inredning. De starka färgerna fanns kvar, ofta något mörkare och helst i halsbrytande kontraster. Tapeterna hade ofta fantasirika och psykedeliska texturer med stora färgblandningar. Energikrisen satte fart på miljötänkande och en längtan tillbaka till naturen, gärna med influenser av primitiva kulturer i solidaritetens tecken. 16 Fa mil jebostäder 7O år

18 F a m i l j e b o s t ä d e r 7 o å r Vad önsk ar du av din bostad? Fa mil jebostäder fr ågade folk på gatan Under våren 2006 gjorde Familjebostäder en marknadsundersökning på Stockholms informationstavlor. Frågan var vad önskar du dig av ditt boende? Vårt arbete måste alltid präglas av våra kunders behov och vårt jobb är därför att försöka förutse den nära framtiden så att vi kan ligga steget före. På tavlorna uppmanade vi människor att e-posta sina svar till Familjebostäders hemsida. Här kan du läsa några av dem... Att det finns ett 'hobbyrum', dit man kunde gå med sin byrå eller annat för att måla den eller slipa den. Sådant går inte att göra i lägenheten idag för man är rädd att det låter och att man ska spilla färg på den fina parketten" "Att kunna beställa hjälp med att borra i väggar till exempel, för en timkostnad av fastighetsskötarna" "Flexibla lösningar i lägenheterna vore också en framtidsdröm. Att kunna ändra väggar utan för stora åtgärder" "Datasupport vore ju inte så dumt" "Individuell mätning av energiförbrukning, värme och varmvatten, vilket skulle ha stor inverkan på kostnader och miljöpåverkan BoO6 experiment med l ägenheter 30-talets barnrikekvarter ser i stort sätt likadana ut idag trots att väldigt mycket har förändrats. Nya levnadsvanor och nya familjekonstellationer har påverkat vår syn på boendet och också förändrat våra bostadsbehov. Bostäder som en gång byggdes för stora barnfamiljer upplevs fortfarande som välplanerade och funktionella, men alltför små för att passa dagens familjer. Tre rum och kök har länge varit en standard för normfamiljen definierad som två vuxna och två, tre minderåriga barn. Under åren har denna standard bestått även om ytan har ökat med åren. Tre rum och kök känns ofta rätt, men inte alltid. Det beror på var i livet man befinner sig. I Tensta är till exempel 50 procent av lägenheterna treor samtidigt som det primära behovet idag är ettor/ tvåor eller fyror/femmor. Till utställningen Bo06 i Tensta byggde vi därför om två treor till en rymlig etta för det unga paret och en femma för den stora familjen. Experimentet blev väldigt lyckat och många var mycket positiva. Tyvärr är det svårt att göra denna typ av ombyggnationer då det krävs två lediga lägenheter bredvid varandra, men den här typen av områdesspecifika behovsanalyser påverkar vår produktion i allt högre grad, särskilt vid kompletteringsbebyggelse. Jubileumsbok om Fa mil jebostäder och Stockhol ms bostadpolitik När vi firade vårt femtioårsjubileum 1986 gav vi ut boken Barnrikehus ett kapitel i svensk bostadspolitik. Under jubileumsåret 2006 kom uppföljaren. Den tar avstamp i 1930-talet, fortsätter fram till dagens bostadspolitik och blickar in i framtiden. Boken, som har titeln Familjebostäder flera kapitel i svensk bostadspolitik, är en antologi där olika sakkunniga skribenter skriver om bostadssociala förhållanden, bostadspolitik, fastighetsekonomi, ekonomisk historia och om bostadsmarknader i andra europeiska länder. Boken visar hur viktig bostadsfrågan har varit sedan 1930-talet och att det finns stora likheter mellan dagens och mellankrigstidens frågor om höga byggkostnader och hyror, ökade sociala klyftor och trångboddhet. Frågorna om boendesegregation, om allmännyttans ansvar och roll diskuteras liksom debatten om utförsäljning av det kommunala bostadsbeståndet. Frågor som visar sig inte vara unika för Stockholm och Sverige utan också står högt upp på dagordningen i flera andra europeiska huvudstäder. fa m i l j e b o s tä d e r 7O å r 17

19 Det händer rätt ofta att våra husvärdar är med och skapar riktiga solskenshistorier. Här är ett exempel. Det ringer på husvärden Tommys mobil. En hyresgäst vill komma in i soprummet och det är bråttom. Tommy, som är ensam på området och har många bokningar att ta hand om, frågar om hon kan vänta tills lite senare. Kvinnan berättar med panik i rösten att hon har kastat ned något i sopnedkastet av misstag, men hon vill inte berätta vad. Det är måndag och sopbilen ska hämta på morgonen. Kanske är det redan försent. Tommy åker direkt dit och möter hyresgästen vid porten. De har tur. Sopbilen har ännu inte varit där. Kvinnan vill fortfarande inte säga vad det är, men berättar att det är en Hemköpspåse som de letar efter. Efter en stund får Tommy tag i påsen och ger den till kvinnan som blir överlycklig. Hon sliter upp den och bland matrester och skräp hittar hon ett brunt kuvert. Semesterpengarna. Med ett stort leende berättar hon att Tommy just räddat semestern för både henne och hennes barn. Mia Wester Carlsson och Kenneth Brandt, coacher i Familjebostäders värdegrundsprogram

20 M e d a r b e ta r e o c h o r g a n i s at i o n Familjebostäders satsning på kompetensutveckling fortsätter med fokus på förankring av bolagets värdegrund som en förutsättning för en välfungerande decentraliserad och kundorienterad organisation. Parallellt fortsätter också arbetet med att förtydliga verksamhetsprocesser och ansvarsområden. Medarbetare och organisation i ut veckling Familjebostäders vision det goda boendet innefattar i modern tappning inte bara att tillhandahålla en bra lägenhet. En modern syn på boendet som basen för ett verksamt och bra liv ställer andra krav på våra medarbetare än vad fastighetsförvaltning traditionellt har gjort. Familjebostäder har därför sedan 2005 involverat samtliga medarbetare i att gemensamt utveckla och implementera en värdegrund där kärnvärdena engagemang, kundfokus, affärsnytta och nytänkande ska guida varje individ i det dagliga arbete. Värdegrunden är en strategiskt viktig del i utvecklingen av vår organisation för en mer effektiv och kundfokuserad verksamhet. Under 2006 har arbetet fokuserat på att etablera värdegrunden som ett kompetensstärkande verktyg i det dagliga arbetet. Med verktyg som intern storytelling etableras erfarenhetsutbytet som en väsentlig faktor för utveckling av organisationens beteende och kompetens. och teknik. Målet att även 2006 genomföra rena utbildningsinsatser motsvarande i snitt tre dagar per medarbetare infriades. Familjebostäder bedriver också särskilt utformade utbildningsprogram för olika yrkeskategorier. Utvecklingssamtalen är en viktig faktor för medarbetarutveckling. I den nya samtalsmodell som nu tillämpas, kopplas samtalen tydligt till mål och strategier och fokuserar på hur gruppen och individen kan bidra till verksamhetens utveckling. Alla medarbetare har minst ett utvecklingssamtal per år med sin chef. Under året har cheferna vidareutbildats i samtalsmodellen. Organisation Sedan 2004 består verksamheten av en central organisation och fyra förvaltningsdistrikt. Förvaltningsdistrikten Nordväst, Innerstaden, Sydväst och Sydost varierar i omfattning beroende på VD-STAB sammansättning och geografiska förutsättningar. Totalt finns det 19 områdesförvaltningar med ansvar för mellan 900 och lägenheter per område. För den direkta och dagliga kontakten med hyresgästerna svarar 88 husvärdsområden. På varje distrikt finns en utvecklad kundtjänstfunktion som förutom löpande kundkontakter också hanterar uthyrningen av bostäder och lokaler. Genom den kundnära organisationen betonas kundfokus med ett decentraliserat ansvar och korta beslutsvägar. I den centrala organisationen finns specialistfunktioner för bland annat ekonomi, IT och teknik samt en särskild enhet som arbetar med fastighetsservice. Bem anning och rekry tering Vid årets slut fanns 279 (281) anställda inom Familjebostäder. Av dessa var 99 kvinnor (95) och 180 män (186), 151 tjänstemän (154) och 128 kollektivan VD Kompetensutveckling med fokus på verksamhetsutveckling En företagsövergripande kompetensutvecklingsplan stödjer verksamhetsmålen och säkrar behovet av vidareutbildning inom till exempel ekonomi, hyresjuridik EKONOMI & IT TEKNIK DISTRIKT NORDVÄST DISTRIKT INNERSTADEN DISTRIKT SYDVÄST DISTRIKT SYDOST FASTIGHETS- SERVICE m e d a r b e ta r e o c h o r g a n i s at i o n 19