- Plankarta med bestämmelser och illustration - Planbeskrivning - VA-utredning inkl. VA-karta - Grundkarta - Fastighetsförteckning

Transkript

1 SAMRÅDSHANDLING Detaljplan för SKI LODGE I STÖTEN CENTRUM Malung-Sälens kommun, Dalarnas län HANDLINGAR PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG - Plankarta med bestämmelser och illustration - Planbeskrivning - VA-utredning inkl. VA-karta - Grundkarta - Fastighetsförteckning Planförslaget syftar till att möjliggöra anläggandet av en ny Ski lodge i fem våningar plus en suterrängvåning och en garagevåning i området mellan nuvarande Stöten hotells restaurangdel och aktivitetsanläggningen Vattufjäll. Ski lodgen avses innehålla restaurang, barer, butiker etc i entrévåningen och skiduthyrning, ski shop och kontor etc i suterrängvåningen. Hotellverksamhet planeras i våning ett till fyra. För att få en bra trafikangöring till Ski lodgen och för att möjliggöra att befintlig lift (Ranchenliften) kan läggas på bro, planeras befintlig huvudväg att dras om något längre norrut. FÖRENLIGHET MED 3, 4 OCH 5 KAP MB De åtgärder planen medger bedöms vara förenliga med en ur allmän synpunkt lämplig användning av mark- och vattenresurserna enligt bestämmelserna i Miljöbalken 3, 4 och 5 kap. PLANDATA Läge Areal Planområdet är beläget i Sälenfjällen inom Stötens skidanläggnings centrala delar. Stöten ligger fågelvägen ca 25 km nordväst om Sälens by. Planområdet gränsar i norr mot skogsområde, i öster och väster mot parkeringar och i söder mot skidtorg och lägenheter (Stöten Mitt). Avgränsningen av planområdet har anpassats till gällande planer. Planområdets areal uppgår till cirka 1,6 ha. 1 (14) p:\3310\ \000\12-text\1-samråd\pb_stöten_skilodge.doc

2 Markägoförhållanden Planområdet ligger inom del av fastigheterna Transtrands kronopark 1:127 och 1:3 som ägs av Stöten Fastighets AB samt inom del av Transtrands kronopark 1:159 som ägs av Liljefjäll AB. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Riksintresse Planområdet ligger inom riksintresse för friluftsliv enligt MB miljöbalken 3 kap 6, Transtrandsfjällen Planområdet ligger inom området Fjällvärlden från Transtrandsfjällen till Treriksröset, som omfattas av särskilda hushållningsbestämmelser enligt MB 4 kap 1-2. Dessa bestämmelser avser större områden som i sin helhet är av riksintresse pga de samlade natur- och kulturvärden som finns i området. I 2 anges områden där turism och friluftsliv särskilt ska beaktas. Natura 2000 Två Natura 2000-områden, Stor-Närfjället och Görälven-Västerdalälven är belägna på som närmast ca 1km avstånd från planområdet. PLANOMRÅDE 0 1km Natura 2000-områden i planområdets närhet 2 (14)

3 Området Stor-Närfjället inrymmer, enligt senaste version av upprättad bevarandeplan, bl a naturtyperna fjällhedar och boreala hedar, västlig taiga och nordisk fjällbjörkskog. Djurlivet i området är förhållandevis rikt. Stor-Närfjället är tillsammans med anslutande fjällområden av stor betydelse för friluftslivet. Det främsta bevarandesyftet är att upprätthålla en gynnsam bevarandestatus för ingående naturtyper och arter. Bland bevarandemålen ingår att slitaget på området blir försumbart. Ett av områdets största värden består i att det är ett sammanhängande område med hög grad av orördhet i stora delar. Ingrepp som fragmenterar området eller skapar barriärer kan därför göra mycket stor skada på områdets värden. Beträffande hotbilden nämns inte enbart åtgärder inom det avgränsade området utan även eventuella åtgärder i närområdet. Bland bevarandeåtgärder nämns att kalfjällens känsliga miljöer skyddas för slitage genom kanalisering av besöksnäringen genom stigar och leder. Området Görälven-Västerdalälven inrymmer enligt fastställd bevarandeplan naturtyperna Vattendrag med flytbladsvegetation eller akvatiska mossor, och Naturliga större vattendrag av fennoskandisk typ. Främsta bevarandesyfte är att upprätthålla en gynnsam bevarandestatus för ingående naturtyper och arter. Bland bevarandemål ingår krav på skogsbruk i närområdet och god ekologisk status. Älvsystemet är endast svagt påverkat av regleringar vilket möjliggör upprätthållande av en stor variation av bottensubstrat, vegetation och sandstrukturer och därmed förutsättningar för naturligt förekommande arter av växter och djur. Hotbild består av bl a punktutsläpp, erosion, skogsbruk, vattenreglering och föroreningar. Bland risker nämns exploateringsåtgärder vid turistanläggningar. Bevarandeåtgärder är till exempel reservatsbildning, skonsamt skogsbruk, försiktighet vid exploateringsåtgärder så att en gynnsam bevarandestatus åstadkoms. 3 (14)

4 Översiktliga planer Följande översiktliga planer finns antagna för aktuellt område: Översiktsplan för Malung-Sälens kommun, antagen av KF och lagakraftvunnen Fördjupad översiktsplan för Granfjällstöten, Malungs kommun, antagen av KF I den kommuntäckande översiktsplanen är Stötenområdet beläget inom rekommendationsområde A18 Granfjällsstöten. För detta anges bl a följande: Återstående del av den nu gällande fördjupade översiktsplanen gäller tills vidare i avvaktan på att ny tas fram. En översyn av den fördjupade översiktsplanen för Granfjällsstöten erfordras som underlag för framtida detaljplaneinsatser om anläggningen ska utvecklas i sådan omfattning att antalet bäddar överskrider cirka bäddar. Utbyggnadsramen som redovisas i den fördjupade översiktsplanen har en direkt koppling till befintligt reningsverk och dess tillstånd. Ett nytt tillstånd för verksamheten har dock erhållits som medger en belastning på bäddar. Oavsett att en större bäddvolym än det hittills förutsatta kan tillåtas, kvarstår att endast smärre förtätningar i den befintliga strukturen kan vara acceptabelt innan konsekvenserna av en utökad utbyggnad i Stöten mer ingående beskrivits i en ny fördjupad översiktsplan. Nu aktuell detaljplan bedöms innebära en relativt begränsad förtätning av den befintliga strukturen varför planförslaget får anses som förenligt med den kommuntäckande översiktsplanens rekommendationer. Den fördjupade översiktsplanen för Granfjällstöten anger användningen hotell och handel (HtH1) för nu aktuellt planområde. Planförslaget får därmed anses som förenligt med den fördjupade översiktsplanens rekommendationer. 4 (14)

5 Program för planområdet Detaljplaner m.m. Särskilt planprogram har inte bedömts nödvändigt att upprätta. Inom planområdet gäller följande detaljplan: Förslag till ändring av byggnadsplan för Stöten Centrum. Fastställd (T54). Gällande detaljplan medger användningen centrumbebyggelse och hotell. Följande detaljplan angränsar till planområdet: Detaljplan för Stöten Centrum Lägenhetshotell. Laga kraft (T164). Kommunala beslut Miljökonsekvensbeskrivning Byggnadsnämnden i Malung-Sälens kommun har beslutat att planarbete för rubricerad plan får påbörjas. Parallellt med upprättandet av samrådsförslag för aktuell detaljplan har en behovsbedömning beträffande betydande miljöpåverkan gjorts. I denna bedöms behov av att upprätta miljökonsekvensbeskrivning (MKB) inte föreligga. Behovsbedömningen, som redovisas längre fram i denna planbeskrivning görs till föremål för samråd med länsstyrelsen samtidigt med detaljplanen. Kommunens ställningstagande till behovsbedömningen görs efter samrådet. FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Mark och vegetation Geotekniska förhållanden Vegetationen i området utgörs huvudsakligen av gräsytor undantaget i den norra delen där det finns ett mindre vegetationsparti. Nivåskillnaden inom området uppgår till ca 9 meter från ca 522 möh i norr till ca 532 möh i söder. En geoteknisk undersökning genomfördes i samband med byggandet av Stöten Mitt sydost om planområdet. Marken utgörs huvudsakligen av sandig morän i eller nära markytan. Grundförhållandena bedöms som goda för området som helhet. 5 (14)

6 Kompletterande undersökningar förutsätts utföras i projekteringsskedet som underlag för dimensionering av byggnaders grundläggning, dimensionering av grundförstärkning och vägöverbyggnader, schakt för VA-ledningar etc. Bebyggelseområden Befintlig bebyggelse Planområdets västra del omfattar den befintliga restaurangdelen Brasseriet som utgör en del av Stöten hotell. I mitten av planområdet ligger idag en tältbyggnad som används som servering. Denna planeras dock att rivas och ersättas med en ny Ski lodge enligt rubricerat planförslag. I planområdets östra del ligger Vattufjäll som är en aktivitetsanläggning med simhall, bowling, konferensutrymmen och en ski shop. I planområdets norra del ansluter Ranchenliften som är en släplift som löper mellan Stöten Ranch området och Stöten centrum. Direkt söder om planområdet ligger skidtorg med bl.a. en 6-stolslift. Centrum och hotell (CK) Inom det västra CK-området ligger restaurang Brasseriet samt en livsmedelsbutik som hänger samman med Stöten hotell. En transformatorstation finns i området. Byggnaden planeras i nuläget inte att förändras. Byggnader inom området får uppföras i högst två våningar. Vinds- och suterrängvåningar får anordnas utöver angivet högsta antal våningar. Största tillåtna byggnadsarea är 1400 m 2 (BYA). Inom det östra CK-området ligger aktivitetsanläggningen Vattufjäll. Byggnaden planeras att länkas samman med den Ski lodge som planeras. Byggnader inom området får uppföras i högst två våningar. Vinds- och suterrängvåningar får anordnas utöver angivet högsta antal våningar. Största tillåtna byggnadsarea är 1500 m 2 (BYA). 6 (14)

7 Centrum och hotell (CK) En Ski lodge planeras i anslutning till den befintliga restaurangen Brasseriet och aktivitetsanläggningen Vattufjäll. Ski lodgen avses innehålla restaurang, barer, butiker etc i entrévåningen och skiduthyrning, ski shop och kontor etc i suterrängvåningen. Hotellverksamhet planeras i våning ett till fyra med ca 32 lägenheter motsvarande ca 190 bäddar. Garage planeras i källarvåningen. Byggnaden får uppföras i högst fem våningar. Vindsoch suterrängvåningar får anordnas utöver angivet högsta antal våningar. Största tillåtna byggnadsarea är 1600 m 2 (BYA). Ski lodgens fasad mot norr 7 (14)

8 Gestaltning Den planerade Ski lodgen kommer att ligga centralt och exponerat kring skidtorget mitt i Stöten centrum. Särskild omsorg krävs därför vid utformningen när det gäller byggnadens arkitektoniska utformning, materialval, färgsättning etc. Samråd ska ske med byggnadsnämnden i dessa frågor i samband med bygglovprövning. Perspektiv från skidtorget av Ski lodgen Ny bebyggelse är tänkt att utformas med för området gemensamma karaktärsdrag när det gäller fasadmaterial och färgsättning. Detta har emellertid inte reglerats i någon bindande planbestämmelse. Tillgänglighet Tillgängligheten inom och i anslutning till planområdet för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga är relativt god. Parkering till anläggningen ligger idag nordväst om planområdet. Nya parkeringsplatser föreslås även direkt norr om Ski lodgen samt i dess källarplan. 8 (14)

9 Det är av stor vikt att vid detaljprojektering av mark och byggnader eftersträva att handikappvänliga lösningar så långt som möjligt åstadkoms. Handikappfrågor bevakas i samband med byggsamråd. Skidbacke och lift (N) Marken ska vara tillgänglig för allmänna gång- och skidvägar (x 1 ) Den befintliga Ranchenliften ansluter i planområdets nordöstra del (N). Liften planeras löpa på en ny bro över vägen som dras om. Området där liften passerar vägen har försetts med bestämmelse som anger att marken får byggas över med skidbro (z 1 ). Ett x 1 -område ligger i östra delen av det mellersta CK-kvarteret. Avsikten med detta x 1 -område är att ge skidåkare från Ranchenliften en passage till det centrala skidtorget vid Stöten Centrum. Trafik Trafikmatning Parkering Planområdet trafikmatas från Stötenvägen/Kronoparksvägen som dras om något i planområdets norra del. Angöring till Ski lodgen är tänkt att ske via en ny intern gata norr om denna. Parkering för besökande till området sker inom befintligt parkeringsområde väster om planområdet. Denna parkering rymmer ca 1300 bilar vilket även på sikt bedöms vara tillräckligt för att täcka parkeringsbehovet inom denna del av Stötenområdet. Parkering för gäster till hotellet föreslås anordnas i Ski lodgens källarvåning med ett 30-tal bilplatser alternativt inom det befintliga parkeringsområdet. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Området ska anslutas till Stötens allmänna vattenoch avloppsanläggning. Huvudman för det allmänförklarade VA-systemet är Stöten Vatten AB. Se vidare detaljplanens tillhörande VA-utredning. El Planområdet kommer att anslutas till Malungs Elnät AB:s nät. Befintlig transformatorstation finns ca 50 meter nordväst om planområdet. 9 (14)

10 Värme Uppvärmning av bebyggelsen inom planområdet bör företrädesvis ske med vattenburna system. Om möjligt bör flexibla uppvärmningssystem anpassade till förnyelsebar energi användas. Enligt Miljöbalken 1 kap 1 samt 2 kap 5 ska samtliga verksamheter hushålla med energi. I första hand ska förnybara energikällor användas. Uppvärmning av den nuvarande bebyggelsen inom Stöten centrum sker med vattenburna system från en gemensam elpanna. En närvärmeanläggning planeras på sikt inom de centrala delarna av Stöten men utanför nu aktuellt planområde. Avfall Brandskydd Planen ligger inom område med kommunal sophantering. Utrymmen för källsortering av avfall ska finnas. Sophämtning till det nya lägenhetshotellet är tänkt att samordnas med övriga Stöten Centrum. Området är idag beläget inom 40 minuters insatstid från Lindvallens räddningsenhet. Insatstiden har föranlett att en särskild branddepå (värn) placerats inom anläggningen. Depån innehåller brandsläckningsutrustning och en 1000 liters tank med släckvatten som personal på plats kan nyttja för en första räddningsinsats. Åtkomsten för räddningsfordon till byggnadsdel där utrymning kan behöva ske får inte överskrida 50 m gångavstånd. Detta avstånd gäller även transport av bärbar utrustning. För att klara insatstiden ska, där gångavståndet från räddningstjänstens fordon är längre än 50 meter, underlaget vara hårdgjort eller finnas plogad väg. Den föreslagna bebyggelsen kommer att granskas utifrån bestämmelser som gäller för hotell. I planområdets närhet finns tre brandposter med erforderlig kapacitet att försörja området med släckbrandvatten (100 mm ledningar). Det byggnadsbrandtekniska utförandet bestäms i samband med bygglov och bygganmälan. 10 (14)

11 I övrigt ska det omarbetade avsnittet, 5, i Boverkets byggregler beaktas vad gäller byggnadens tekniska utförande. Vidare ska en byggnad kunna utrymmas utan hjälp av räddningstjänsten. BEHOVSBEDÖMNING Detaljplanen omfattar inte verksamheter eller åtgärder som anges i MKB-förordningens bilaga 3. Däremot omfattar kommande detaljplan mark som tas i anspråk för verksamhet som räknas upp i 4 kap. 34 plan- och bygglagen (PBL), dvs sammanhållen bebyggelse. Bedömning om behov av miljöbedömning för kommande detaljplan ska därför göras med beaktande av kriterierna i MKB-förordningens bil. 4. Områdets egenskaper Vegetationen i området utgörs huvudsakligen av gräsytor undantaget i den norra delen där det finns ett mindre vegetationsparti. Nivåskillnaden inom området uppgår till ca 10 meter från ca 522 möh i norr till ca 532 möh i söder. Huvuddelen av planområdet är sedan tidigare bebyggt eller saknar vegetation. I planområdets västra del ligger den befintliga restaurangdelen Brasseriet som utgör en del av Stöten hotell. I mitten av planområdet ligger en tältbyggnad som används som servering och i öster ligger Vattufjäll som är en aktivitetsanläggning. I planområdets norra del ansluter Ranchenliften som är en släplift som löper mellan Stöten Ranch området och Stöten centrum. Direkt söder om planområdet ligger skidtorg och liftsystem. Karaktäristiska egenskaper för de verksamheter, anläggningar och åtgärder som planen avser att medge Detaljplanens tänkbara effekter Planförslaget möjliggör anläggandet av en ny Ski lodge i området mellan nuvarande Stöten hotells restaurangdel och aktivitetsanläggningen Vattufjäll. Ski lodgen avses innehålla hotellverksamhet med ca lgh, restaurang, barer, butiker, skiduthyrning, ski shop, kontor etc samt garage i källarplan. Tillfart till området sker från Stötenvägen/Kronoparksvägen. Vid ett genomförande av detaljplanen kommer störningar att begränsas till främst en viss ökad trafik i området och mindre utsläpp till mark, luft och vatten. Utsläppen bedöms dock som små och lokala. Inga miljökvalitetsnormer eller riktvärden för buller bedöms 11 (14)

12 överskridas vid ett genomförande av planen. De tillkommande hotellägenheterna, restaurang etc innebär en viss ökning av vattenförbrukning och belastning på reningsverk. Detaljplanens konsekvenser och inverkan på miljön Detaljplanens påverkan på omgivningen bedöms inte vara av den grad att en separat miljökonsekvensbeskrivning enligt PBL 4:34 behöver upprättas. Ingen negativ påverkan bedöms på Natura 2000 områden då dessa är belägna som närmast mer än 1 km från planområdet. Nedan beskrivs konsekvenserna av planens genomförande, för att belysa hur exploateringen enligt den aktuella detaljplanen direkt eller indirekt påverkar olika förhållanden. Landskapsbild Den föreslagna bebyggelsen bidrar till att utveckla och förtäta bebyggelsen kring Stöten centrum och utökar boende- och serviceutbudet. Ett genomförande av planen innebär en komplettering av befintlig bebyggd centrummiljö och bebyggelsen bedöms bidra positivt till landskapsbilden genom att en mer sammanhållen centrummiljö skapas. Området som tas i anspråk är också redan idag påverkat av exploateringar. Trafik Tillkommande verksamheter kommer att innebära en ökning av trafik både till och från området och på omgivande huvudvägnät. Trafikökningen bedöms främst uppkomma i form av fler tillresande hotellgäster i området. Restaurang, barer, butiker, skiduthyrning etc som föreslås bedöms inte resultera i någon nämnvärd trafikökning då besökarna främst bedöms vara gäster som redan bor inom Stötenanläggningen. Många av besökarna till Ski lodgen bedöms också vara gäster som kommer via skidor direkt från backsystemet. Sammantaget bedöms trafikökningen därför bli måttlig. 12 (14)

13 PLANGENOMFÖRANDE Organisatoriska frågor Effekter under byggtiden Störningar under byggtiden kan uppstå för närboende, främst i form av buller. Dessa störningar bedöms bli förhållandevis begränsade eftersom byggnationerna främst sker under lågsäsong då intilliggande boendeområden är lågt nyttjade. Planprocessen Huvudman Detaljplanen beräknas gå ut på samråd under våren/ sommaren 2015 och ställas ut under hösten 2015 för att kunna antas vintern Huvudman för området i sin helhet under utbyggnadsskedet är Stöten Fastighets AB. Kommunen är ej huvudman för allmän plats inom planområdet. Genomförandetid Genomförandetiden utgår Markägoförhållanden Avtal Planområdet ligger inom del av fastigheterna Transtrands kronopark 1:127 och 1:3 som ägs av Stöten Fastighets AB samt inom del av Transtrands kronopark 1:159 som ägs av Liljefjäll AB. I de fall reglering av ekonomiska mellanhavanden för genomförandeåtgärder krävs kommer exploatören Stöten Fastighets AB att teckna erforderliga avtal med berörda parter. Ansvarsfördelning Teknisk försörjning Vägar och parkeringar Stöten Fastighets AB bygger ledningar för teknisk försörjning inom planområdet. Vatten- och avloppsledningar ska anslutas till Stötens allmänna vattenoch avloppsanläggning. Stöten Fastighets AB bygger erforderliga vägar och parkeringar inom planområdet. 13 (14)

14 Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsredovisning, grundkarta MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Grundkarta och fastighetsförteckning tillhörande detta planförslag har upprättats av Sweco Civil. Dessa handlingar kommer att ligga till grund för samråd och granskning. Planförslaget har upprättats av arkitekt SAR/MSA Hans Göran Skogsjö och planeringsarkitekt MSA Marina Fyhr på uppdrag av Stöten Fastighets AB. Under planarbetets gång har samråd skett med planarkitekt David Höiertz på Malung-Sälens kommun. Sweco Architects i Falun Hans Göran Skogsjö Arkitekt SAR MSA Marina Fyhr Planeringsarkitekt MSA 14 (14)