Ansvarsfördelning mellan fastighetsägare och operatör vid ombyggnad av hotell - en fallstudie av tre hotellobjekt i Stockholm

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "Ansvarsfördelning mellan fastighetsägare och operatör vid ombyggnad av hotell - en fallstudie av tre hotellobjekt i Stockholm"

Transkript

1 Institutionen för Infrastruktur Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 269 Ansvarsfördelning mellan fastighetsägare och operatör vid ombyggnad av hotell - en fallstudie av tre hotellobjekt i Stockholm Författare: Charlotte Marcusson Rebecka Andersson Stockholm 2004 Handledare: Hans Lind

2 Master of Science thesis Title Authors Department The allocation of responsibility between the real estate owner and the operator during rebuilding of hotels. - A case study of three hotels in Stockholm Charlotte Marcusson and Rebecka Andersson Department of Infrastructure Building and Real Estate Economics Master Thesis number 269 Supervisor Hans Lind Keywords Real estate, rebuilding, hotels, contract. Abstract Hotels are very complex real estate, both to own and to maintain. A hotel owner tends to rent out their real estate to a tenant. The tenant runs and operates the hotel business and is called the hotel operator. Later on the hotel owner and the operator will be referred to as parties. The value of hotels depends on the profitability of the hotel business. A contract based on turnover will give the parties incentive to streamline their core business. To become competitive on the hotel market the hotel product has to be unique. Rebuilding of hotels is necessary to uphold a modern standard and comfort level that hotel guests require. Upgrading is made with different time intervals depending on the hotel s standard. Rebuilding is extensive and calls for good communication between the hotel owner and the hotel operator. The thesis focus on the allocation of responsibility between the hotel owner and the hotel operator concerning rebuilding of hotels. Case studies of three hotels have been observed, these are First Hotel Amaranten, Hilton Stockholm Slussen and Radisson SAS Strand Hotel. Literature and the case studies is the foundation from which conclusions were drawn. Each hotel party has been interviewed separately. The whole procedure of the rebuilding has been observed, from the initial phase to the evaluation of the finished product. Further more the thesis looks at how the contract was formulated and the significance of clear definitions of what the contract contains including the final result. The contract needs to explain which party carries the financial risks that is associated with rebuilding. Different contract adjustments that are necessary in order to compensate the hotel owner and operator for their investments concerning rebuilding are exemplified in appendix 2. Analysis of the domestic hotel market and an overview of the Stockholm market is presented, as well as important business ratios for benchmarking. Finally the thesis presents some propositions about possible improvements regarding the rebuilding procedure. The survey has shown that the importance of a well-established contact between the parties depends on a contract with clear formulation about the allocation of responsibility. If the boundary of responsibility is not established, or if it has a fuzzy wording, the effect will raise costs of rebuilding and prolong the developing time. A thorough feasibility study with complementary boundary definitions will substantially ease the rebuilding procedure. Introducing an addition to a contract, of an independent mediator in cases where the hotel owner and the operator are divided in the content of the contracts, will reduce delay and long-term conflicts on a subject.

3 Examensarbete Titel Författare Institution Ansvarsfördelning mellan fastighetsägare och operatör vid ombyggnad av hotell - en fallstudie av tre hotellobjekt i Stockholm Charlotte Marcusson and Rebecka Andersson Institutionen för Infrastruktur Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer 269 Handledare Hans Lind Nyckelord Fastigheter, ombyggnad, hotell, kontrakt. Sammanfattning Hotellfastigheter är komplexa att äga och förvalta. En hotellägare hyr oftast ut hela hotellfastigheten till en hyresgäst. Operatör kallas den hyresgäst som driver och sköter hotellverksamheten. Hotellägare och operatör refereras i texten som parter. Hotellfastighetens värde beror på hotellverksamhetens lönsamhet. Omsättningsbaserade hyreskontrakt ger fastighetsägare och operatör incitament att fokusera på parternas kärnverksamheter. En hotellfastighet måste vara attraktiv för att behålla eller ta fler marknadsandelar på en konkurrenskraftig marknad. Ombyggnad av hotell krävs för att behålla en modern standard och en komfortnivå som gäster efterfrågar. Ombyggnad sker med olika tidsintervall beroende av hotellfastighetens standard. Ombyggnad är en väldigt omfattande process och god kommunikation mellan operatör och ägare underlättar arbetet. Examensarbetet behandlar ansvarsfördelningen mellan operatör och ägare vid ombyggnad av en hotellfastighet. Hotellfastigheter som undersöktes i fallstudien var First Hotel Amaranten, Hilton Stockholm Slussen och Radisson SAS Strand Hotel. Fallstudien av hotellobjekten ligger till grund för arbetets innehåll och utifrån fallstudien och litteraturstudier har slutsatser dragits. Fastighetsägare och operatör har intervjuats var och en för sig. Hela ombyggnadsprocessen har undersökts, från initieringsfasen till utvärdering av färdig hotellprodukt. Vidare belyser examensarbetet utformning av kontrakt och vikten att tydligt formulera parternas ansvarsområden och definiera resultatet av ombyggnaden. Kontraktet skall klargöra risker förenade med ombyggnad av hotellfastigheter. Bilaga 2 behandlar hur olika justeringar av hyreskontrakt skall göras i samband med ombyggnad av hotellfastighet för att fastighetsägaren och operatören ska få ersättning för sin respektive investeringsdel. Marknadsanalys av den svenska hotellmarknaden och en överblick av Stockholms hotellmarknad presenteras, såväl som viktiga nyckeltal som används vid benchmarking av hotellfastigheter. Slutligen presenterar arbetet uppkomna förslag till förbättring av ombyggnad av hotellfastigheter. Undersökningen har visat att ett väl fungerade samarbete beror mycket på formuleringen av ansvarsfördelningen mellan fastighetsägare och operatör. Ombyggnaden kan fördyras och byggtiden förlängas om det råder tvivel om parternas gränsdragningar gällande ansvar och underhåll eller vid oklar kontraktsformuleringen. En grundlig förstudie som komplement till gränsdragningslistan kan underlätta ombyggnaden av hotellfastigheten avsevärt. Ett tillägg i kontraktet om en beslutande objektiv part som har rätt att vid oenighet mellan fastighetsägare och operatör neutralt bestämma i tvisten, motverkar att beslutsprocessen förhalas och att det skapas osämja mellan parterna.

4 Förord Detta examensarbete är det sista momentet på civilingenjörsutbildningen på Kungliga Tekniska Högskolan. Arbetet skall motsvara 20 poäng och totalt är utbildningen på 180 poäng. Arbetet har utförts för Institutionen Infrastruktur på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Vi vill framförallt tacka docent Hans Lind, Institutionen för Infrastruktur, avdelningen bygg- och fastighetsekonomi vid KTH, för god handledning och värdefulla synpunkter. Tack till företag som ställt upp på intervjuer och efterföljande diskussioner. Charlotte Marcusson Rebecka Andersson Stockholm 10 december

5 Innehållsförteckning 1 Inledning Bakgrund Syfte Metod Avgränsningar och problem Disposition Felkällor Hotellbyggnad Hotellfastighetens särdrag Aktörer inom hotellbranschen Underhåll- och ägaransvarsfördelning Hyresavtal Hotellkedjor Avtalsformer Marknadsanalys Marknadshistoria Prognos Marknadsanalys Sverige Marknadsanalys Stockholm Presentation av hotellobjekt i fallstudien Kriterier för val av intervjuperson Kriterier för val av hotellobjekt First Hotel Amaranten Hilton Stockholm Slussen Radisson SAS Strand Hotel Initieringsfas Beslut Planeringsfas Genomförandefas

6 9 Resultat Utvärderingsfas Kontrakt Avslutande Diskussion...39 Källförteckning...41 Bilagor...44 Bilaga 1 Ledande aktörer på marknaden i Norden...44 Bilaga 2 Nyckeltal...46 Bilaga 3 Kalkyl Hotellhyreskontrakt...47 Bilaga 4 Intervjufrågor

7 1 Inledning 1.1 Bakgrund Hotellmarknaden har under de senaste tio åren utvecklats och utgör idag en viktig del av den svenska ekonomin. Detta har bidragit till en ökad fokusering på affärsmöjligheter och investeringsstrategier hos aktörer i hotellbranschen. Idag är det vanligt att en hotellbyggnad ägs av ett nischat fastighetsföretag och drivs av en fristående operatör. Fördelarna är många och uppdelningen i två fristående parter bidrar till att varje part kan koncentrera sig på sin kärnverksamhet. Hotellfastighetens värde beror på verksamhetens lönsamhet. Ett omsättningsbaserat hyresavtal ger båda parter incitament att bedriva sin verksamhet så effektivt som möjligt. I hyresavtal ingår en gränsdragning som klargör vem av parterna som ska ansvara för vad i hotellbyggnaden under avtalets löptid. Generella gränsdragningar finns skrivna i Jordabalken, Sveriges Rikes Lag samt utgivna som rekommendationer från Sveriges Hotell och Restaurangföretagare (SHR). Hotellfastighetens livscykel bidrar till att hotell med ca 5-20 års mellanrum behöver renoveras och fräschas upp för att kunna bibehålla eller ta nya marknadsandelar. En större ombyggnad är oerhört kostsam och tidskrävande för både operatör och fastighetsägare att genomföra. Bra förutsättningar för att lyckas med en större ombyggnadsinvestering är att det finns ett fungerande samarbete mellan fastighetsägare och operatör samt att parterna tidigt är överens om fördelningen av risker och ansvar. I detta examensarbete har vi undersökt ansvarsfördelningen mellan operatör och fastighetsägare vid större hotellombyggnader. Arbetet behandlar utfallet av en fallstudie med tre ombyggnadsprojekt, hur dessa har genomförts från initiering till resultat och hur ansvar och risk har fördelats mellan parterna. 1.2 Syfte Syftet med examensarbetet är att skapa klarhet i hur samarbetet och ansvarsfördelningen mellan fastighetsägare och operatör är utformat vid ombyggnad av hotellfastigheter. Dels att ur förvaltningssynpunkt undersöka hur parterna på hotellmarknaden väljer att fördela ansvar med hjälp av olika typer av kontraktsutformningar i samband med ombyggnadsprojekt och dels hur parterna väljer att sprida finansieringsriskerna. Därtill beskrivs hotellmarknadens olika aktörer såsom operatör, ägare, distributör och deras samarbetsformer samt en marknadsanalys och allmänna nyckeltal. Arbetet är tänkt att besvara följande frågor: o Finns det klara gränsdragningar mellan parterna vid ombyggnad? o Varför väljer fastighetsägare och operatör den aktuella graden av ansvarsfördelning vid ombyggnad? o Hur pass detaljerat fördelar parterna åtagaransvar och finansieringskostnader i kontraktet? o Hur blir utfallet av ombyggnad, praktiskt och ekonomiskt? o Uppfyller respektive aktör sin roll och sina åtaganden? o Hur behandlar parterna problem i samband med ombyggnad som inte regleras i kontraktet? - 4 -

8 1.3 Metod Kvantitativ eller kvalitativ metod En analys kan delas in i två olika kategorier, nämligen kvalitativ och kvantitativ analys. Dessa två kategorier kombineras för att få en komplett analys. Kvantitativ analys avser analys som baseras på mätbara storheter. Exempel på kvantitativ analys är numeriska rapporter som sammanställs och bearbetas, t.ex. nyckeltal för att mäta lönsamhet. Kvalitativ analys baseras på omätbara storheter och kan delas in i två delar, tolkningsfasen samt omätbara storheter. Vid tolkning tyder och värderas resultatet av en kvantitativ analys, t.ex. nyckeltalssammanställning. Vid omätbara storheter analyseras icke mätbara eller kvantifierbara storheter. Denna typ av analys involverar människors uppfattningar och attityder till olika företeelser. Ofta baseras metoden på enkät- eller intervjuteknik där en upplevelsenivå till exempel skall definieras (Carlson, 1998, s.23). Metod examensarbete Utgångspunkt för uppsatsen är en fallstudie inom ombyggnad av hotellfastigheter. Kriterierna för urval av fallstudiens hotellobjekt, se kapitel 4.2. Fallstudiens undersökande del har varit intervjuer med representanter från fastighetsägaren och operatör från hotellobjekten. Intervjuerna genomfördes med en person i taget. Frågeformuläret som utgör underlag för intervjuerna mejlades ut i förväg, se bilaga 3. Alla frågor diskuterades med samtliga intervjuade personer och utöver det har även kompletterande följdfrågor diskuterats, t.ex. samarbetet mellan parterna under projektet och förändringar i hyreskontraktet mellan parterna i samband med ombyggnaden. Innan intervjuerna genomfördes en visning av respektive hotell för att få uppfattning om vad som förändrats i samband med ombyggnaden och vad som utförts vid tidigare renoveringar. Kompletterande teori har hämtats från litteraturstudier vars underlag bildas av artiklar från svensk och utländsk media, samt publicerade verk såsom årsredovisningar och tidigare examensarbeten från KTH

9 1.4 Avgränsningar och problem Inom examensarbetet har inga avgränsningar gjorts mot fastighetsägare eller operatör, ej heller när det gäller finansieringsvolym för ombyggnaden eller vilken typ av åtgärder som varit föremål för ombyggnad. En del intressanta problemområden har framkommit ur studien som inte tas upp i detta examensarbete. Däremot kan de med fördel undersökas, ur både lönsamhets- och marknadsföringsaspekt vid senare tillfälle. Problemområden som: o Vilken inverkan har hotellverksamhet under ombyggnadsperioden på investeringens ekonomiska och fysiska resultat? o Vilken inverkan har hotelldriften under ombyggnadsperioden på hotellets omsättning och hur påverkar det fastighetsägaren och operatörens resultat? o Vad är mest lönsamt, att stänga hotellverksamheten under ombyggnadsperioden eller att fortsätta med hotelldriften under ombyggnaden? 1.5 Disposition Kapitel två behandlar teoretiska begrepp som hotellbyggnadens särdrag, kontraktsutformning, underhålls- och ansvarsfördelning samt hyresavtal och vanliga investeringsstrategier inom hotellfastighetsbranschen. Beskrivning av hotellbranschens aktörer och de vanligaste samarbets- och avtalsformer som råder mellan dem. Kapitel tre analyserar Sveriges och Stockholms hotellmarknad och presenterar hotellbranschens viktigaste nyckeltal. Kapitel fyra beskriver de urvalskriterier som ligger till grund för uppsatsens fallstudie och presenterar de tre hotellobjekten som ingår i fallstudien. Presentationen innehåller allmän information om hotellen, kontraktsutformning samt ombyggnadshistorik. Kapitel fem till elva utgör analys av fallstudiens intervjumaterial. Kapitlena behandlar hela ombyggnadsprojektet, från initieringsfas till utvärderingsfas. Kapitel tolv sammanför examensarbetets undersökning i en avslutande diskussion. 1.6 Felkällor Intervjuer som genomförts med anledning av detta examensarbete har varit mycket givande och informativa. Material som samlats in under dessa intervjuer och återges i detta arbete har påverkats av vilka frågor som ställts, hur dessa frågor ställts och hur svar har uppfattats. Hela uppsatsen är ett resultat av hur författarna uppfattat svaren vid intervjuerna. Analys av intervjumaterial kan inte statistiskt säkerställas. Övrigt statistiskt material återges med hänvisning av källa

10 2 Hotellbyggnad 2.1 Hotellfastighetens särdrag Hotellfastighetsföretag är en typ av nischbolag inom fastighetsbranschen. Hotellfastigheter är komplicerade att äga och förvalta. Värdet på fastigheten styrs av utformningen på hotellets hyresavtal. Hyresavtal kan utformas på olika sätt, se kap 2.4 men är idag ofta omsättningsbaserade. Värdet på hotellfastigheten avgörs därmed främst av verksamhetens lönsamhet. Ofta har en hotellfastighet endast en hyresgäst hotelloperatören, och hyran utgör en stor del av rörelsens kostnader. Karakteristiskt för hotellfastigheter är att kassaflödet tillverkas i fastigheten, hotellrummet är produkten och fastigheten är råvaran (Pandox ÅrsRed, 2003, s.14). 2.2 Aktörer inom hotellbranschen Aktörer på hotellfastighetsmarknaden Hotellmarknaden består av tre typer av aktörer: hotellfastighetsägare, hotelloperatör och hotelldistributör. Samverkan mellan dessa kan variera från att tre olika företag intar respektive roll i ett och samma hotell, till att ett och samma företag intar alla rollerna, se figur 2.1 (Capona ÅsRed, 2003 s.17). Utvecklingen i hotellbranschen har gått mot att aktörerna specialiserar sig mer och mer på sin kärnkompetens och outsourcar övrig kompetens. Hotellägaren äger och förvaltar hotellfastigheten och kan vara passiv eller aktiv i hotellets verksamhet. Operatören driver den dagliga hotellverksamheten och har nära kontakt med gästerna. Hotelldistibutören tillhandahåller bokningssystem och marknadsföring åt operatören. Bild 2.1 Hotellaktörernas samspel - 7 -

11 Hotellfastighetsägare Hotellfastighetsägare äger och förvaltar hotellfastigheter. Det finns få renodlade hotellfastighetsföretag. Merparten av hotellfastighetsägarna utgörs av institutioner, traditionella fastighetsbolag och privata fastighetsägare. Även hotelloperatören kan äga den fastighet de är verksamma i. Capona, Pandox och Host är ledande bland de renodlade hotellfastighetsföretagen på den svenska marknaden. Bilaga 1.A visar en sammanställning av de ledande fastighetsägarna på den nordiska marknaden för Hotellfastighetsägare kan generellt delas in i två typer, passiv eller aktiv ägare. Typiska drag för de två kategorierna redovisas nedan och följs av en redogörelse av olika förvaltningsstrategier för hotellfastighetsportföljer. Aktiv fastighetsägare En aktiv fastighetsägare medverkar aktivt till att öka de totala intäkterna samt reducera riskerna tillsammans med operatören via deras gemensamma avtal. Ett typiskt kännetecken hos en aktiv fastighetsägare är dess analytiska förmåga inom flera områden. Viktiga områden är t.ex. förvärv, drift, fastighetsutveckling och avtalsstruktur. Vad gäller förvärv vill en aktiv fastighetsägare ha en ledande roll i omstruktureringsfasen genom att kontinuerligt sköta förvärv och avyttringar av fastigheter i egen regi. Fastighetsdriftens grundstenar är regelbunden renovering och planerat underhåll, vilket krävs för att bibehålla värdet på fastigheter över tiden. Förädling och fastighetsutveckling är kassaflödeshöjande investeringar är utmärkande för en aktiv fastighetsägare och en viktig del av företagets strategi (www.pandox.se). Ytterliggare förvaltningsstrategier för fastighetsägare behandlas vidare i förvaltningsstrategier hotellfastighetsportfölj. När det gäller avtalsstruktur väljer en aktiv fastighetsägare att ha en väl differentierad avtalsportfölj, där företaget sprider sina risker med hjälp av olika kontraktsutformningar med operatörerna. Rörligheten i lönsamheten påverkar och bidrar till ökat kassaflöde i en marknadsuppgång, samtidigt som företaget genom fasta avtal och garantihyror kan sänka risken i en marknadsnedgång (www.pandox.se). Mer information om variationer av hyresavtal finns i kapitel 2.4. Passiv fastighetsägare En passiv fastighetsägare är inte lika aktiva och engagerade vad gäller investeringar som påverkar omsättningen eller tar fler marknadsandelar. En passiv fastighetsägare överlåter mer underhåll- och investeringsansvar på operatören än en aktiv fastighetsägare. Den stora skillnaden mellan de två kategorierna av fastighetsägare är utformning av hyreskontrakt, vilket diskuteras vidare i hyresavtal kap 2.4. Förvaltningsstrategier hotellfastighetsportfölj En hotellfastighet är en typ av fastighet som alltid verkar vara i behov av kapitalkrävande förbättringar och ombyggnader. För att förvalta en fastighetsportfölj med hotellfastigheter - 8 -

12 krävs kompetens om fastigheter och hotellmanagement för att nå tillfredställande mål. Perioden för innehav av hotellfastigheten och viljan att investera ytterliggare kapital är avgörande för att få lönsamhet. Genom att ha en bra och mångårig plan kan fastighetsföretagare reducera kapitalkostnader för underhåll och ombyggnad. Det finns flera olika strategier för fastighetsföretag vad gäller planläggning av fastighetsunderhåll beroende på målsättning av risknivå, kapitaltillgång och avkastningskrav (Duni, 1993, s.77). Specifikt för hotellfastigheter är det delade ansvaret mellan fastighetsägare och operatör. Det delade ansvaret regleras med kontrakt som beror på vad fastighetsägaren har för krav och målsättning. Då hotellfastigheter alltid anses vara i behov av kapitalinvesteringar och båda parterna vill få en så bra produkt som möjligt, finns det alltid önskemål om vad som bör åtgärdas. Parterna ser dock ofta olika på vad som utgör en lönsam underhålls- eller ombyggnadsåtgärd, vilket bidrar till den iterativa process som samtliga intervjuade i detta examensarbete har beskrivit. Den iterativa processen är som en konstant konflikt mellan ägare, operatör och ev. extern fastighetsförvaltare, framförallt innan dess man har kommit överens om vilka ombyggnader och underhållsåtgärder som ska genomföras. Processen pågår hela tiden och normalt är att planerna ändras, på grund av makroekonomiska variabler som räntenivå, sysselsättningsnivå och inflation (Duni, 1993, s.80). Den iterativa processen genererar olika strategier och utgör information samt beslutsunderlag för hur parterna väljer att sköta hotellfastigheten. För att lyckas med att skapa en framgångsrik ombyggnadsplan enligt Duni måste alla parter vara villiga att dela risken och ansvaret, samt målsättningen med projektet och senare dess lönsamhet. Vanligast är att operatören får acceptera att de delar risken av kapitalinvesteringen med ägaren för att senare kunna skörda fördelarna. Målsättningen med en kapitalinvestering är att öka värdet åtminstone till vad respektive part har investerat, men ibland kan målsättningen vara att endast behålla värdet och hindra en fallande avkastning. Strategiernas omfattning varierar med innehavsperiod och marknadsläge. De vanligaste strategierna redovisas nedan. Sälja direkt Framtida försäljning Då värdehöjningen på fastigheten överstiger ägarens investeringshorisont. Inga åtgärder planläggs, minimala kostnader för att upprätthålla standard inför en kommande försäljning. Investera Underhålla Låt stå Ombyggnads- och renoveringsåtgärder för att ta nya marknadsandelar vid ett längre ägarinnehav samt möjlighet till värdestegring. Minimala åtgärder, endast små underhållsåtgärder för att behålla marknadsandelar. Inga åtgärder, fastigheten fortsätter att ge en förväntad avkastning utan några kapitalkrävande åtgärder. Figur 2.2. Fastighetsägarens förvaltningsstrategier - 9 -

13 Hotelloperatör En operatör driver hotellets verksamhet. Operatören står vanligtvis för löpande underhåll av fastigheten, parten handhar gäster och konferenser. Aktören kan äga fastigheten eller hyra den av en hotellägare. Operatören kan marknadsföra hotellet i sitt namn eller ingå i en distributionskedja och använda kedjans namn. Samarbetsformen mellan operatör och fastighetsägare baseras på kontraktets utformning, se vidare under kap 2.6 Avtalsformer. Bilaga 1.B visar en sammanställning av de ledande hotelloperatörerna på den nordiska marknaden för Hotelldistributör Hotelldistributörens uppgift är att tillhandahålla marknadsföring och bokningssystem för det anslutna hotellet. Hotellet kan använda distributörens namn vid marknadsföring gentemot gäster både nationellt och internationellt. I Sverige finns flera stora distributionskedjor representerade. Trenden går mot att allt fler operatörer ansluter sig till större distributörers varumärken och använder sig av deras globala bokningssystem (SHR/SCB). Bilaga 1.C visar en sammanställning av de ledande hotelldistributörerna på den nordiska marknaden för Underhåll- och ägaransvarsfördelning Enligt hyreslagen ligger i princip ansvaret för underhåll alltid på hyresvärden såvida parterna inte avtalat om något annat. Lokalhyreskontrakt brukar alltid innehålla någon form av underhållsklausul som antingen fördelar eller lägger hela ansvaret på någon av parterna. Hotellfastigheter anses vara komplexa att förvalta, då den totala ytan ofta består av flera olika verksamheter som till exempel restaurang, konferens, hotellrum, pool-, gym- och bastu utrymmen etc. Ett stort antal människor rör sig på ytorna vilket belastar dem och bidrar till förslitning. Detta gör att det ställs höga krav på lokalytorna vilket medför kontinuerligt underhåll. Därför är det viktigt att kontrakt är väldefinierade om hur underhållsansvaret skall fördelas mellan hyresvärd och hyresgäst (SHR 1997, s.17). Vanligtvis bifogas en gränsdragningslista (se gränsdragningslista nedan), vardagligt kallad för krysslista av folk inom hotellbranschen. Eftersom hyreskontrakt ofta sträcker sig över flera år är det viktigt är att gränsdragningslistan är ifylld så detaljerat och noggrant som möjligt. Rekommendationer framtagna av SHR är att hyresvärd och hyresgäst alltid bör planera underhållsåtgärder i samråd med varandra och att arbetet skall planeras så att verksamheten i hotellet störs så lite som möjligt. Enligt SHR:s rekommendationer bör ett hotellkontrakt ha följande uppdelning mellan parterna vad gäller underhållsansvar: Hyresvärd I hotellfastigheter har hyresvärden i regel ägar- och underhållsansvar för fasta installationer, fast inredning och fast maskinell utrustning som i t.ex. kök och ekonomiutrymmen, samt upprättande av serviceavtal. Hyresvärden svarar för allt underhåll som hänförs fastighetens och byggnadens allmänna funktion som till exempel stomme, fasad, dörrar och fönster samt installationer och utomhusytor på tomtmark. I ansvaret för installationer ingår bl.a. hissar, styr- och reglerutrustning, kylanläggningar och brandskydd. Hyresvärden har även ansvar för ytskikt inom hotellets lokaler d.v.s. skall ombesörja och bekosta målning/tapetsering, skötsel och byte av golvskikt och undertak

14 Hyresgäst När det gäller hyresgästens skötsel- och underhållsansvar innefattar det vanligtvis all inredning och utrustning som kan hänföras till hotellverksamheten. All löpande service och löpande reparationer inom hotellet skall skötas och bekostas av hyresgästen. I de fall hyresgästen gör egna installationer eller fasta inredningsarbeten tillhör dessa hyresgästen och är således deras ansvar. Hyresgästen ansvarar normalt för handhavandet av all utrustning i ekonomiutrymmen som kök, frysutrymmen och förråd, samt ser till att alla myndighetskrav uppfylls när det gäller funktion och skötsel t.ex. fettavskiljare och fläktar. Gränsdragningslista Det primära syftet med gränsdragningslistan är att precisera vad som ingår i hyran. Rollerna definieras i gränsdragningslistan som fungerar som en krysslista där man kryssar i vilken part som ansvarar för vad när det gäller underhåll- och ägaransvar (U.F.O.S 2003 s.13). Gränsdragningslistan behandlar tre större användningsområden: o Preciserar ansvarsfördelningen i hyresöverkommelsen o Preciserar skillnaden mellan bashyra och tilläggstjänster o Kan utgöra underlag för upphandling av fastighetsdriften Aff Avtal för fastighetsförvaltning, Aff, är en typ av gränsdragningslista som är gemensam för fastighetsbranschen och arbetades fram i början av 1990-talet av branschaktiva. Avsikten var att få ett rättvist dokument som avväger parternas intressen, de tekniska och administrativa förutsättningarna samt förvaltningens omfattning samt kvalitet (U.F.O.S 2003 s.20). Aff ska: o klara ut vem som skall betala investeringen o komplettera hyreslagstiftningen o klara ut gränsdragning för drift och underhåll av fastighet och inredning o klara ut vem som skall betala underhåll och drift 2.4 Hyresavtal Hyresavtal Hyressättningen på kommersiella fastigheter avreglerades i Sverige år Den avreglerade hyressättning har bidragit till cykler i hyressättningen på kommersiella fastigheter samt i fastighetsvärdet som kom att variera med konjunkturen. Med säkra hyresgäster och långa kontraktsperioder kan fastighetsägaren trygga fastighetsvärdet, skapa utrymme för framtida investeringar och begränsa risken för värdefluktuationer vid konjunkturförändringar

15 Ur fastighetsägarens perspektiv konstrueras ett hotellhyreskontrakt utifrån flera grundläggande områden. Viktiga områden är lokal konkurrens, kontraktslängd och investeringsplaner samt val av operatör och distributör. Varje utformning är situationsanpassad, där hyresavtalet är en konsekvens av en omfattande marknadsanalys som inkluderar marknadsförändringar och olika aktörers konkurrenskraft på kort och lång sikt (www.pandox.se). Beträffande utformning av hyran i hotellkontrakt finns det några typavtal. De olika typavtalen är fasta och rörliga hyresavtal. Rörliga hyresavtal är antingen omsättningsbaserade eller resultatbaserade med eller utan garantihyra s.k. minimihyra. Andra viktiga punkter i hyresavtalet är gränsdragning för underhåll och investeringsansvar som tidigare behandlats och kontraktlängdens inverkan samt besittningsskydd som båda behandlas nedan. Fasta hyresavtal Ett fast avtal reglerar på förhand vilken hyra som ska betalas under hyresperioden. Hyran är oftast indexerad, vilket betyder att hyrans utveckling följer utvecklingen av konsumentprisindex (KPI). Denna typ av avtal är den vanligaste avtalsformen för bostads-, kontors- och lagerkontrakt. Ett fast avtal begränsar både avtalsrisken och potentialen för fastighetsägaren (Pandox ÅrsRed, 2003, s.14). Rörliga avtal med eller utan garantihyra Ett rörligt hyresavtal beror på verksamhetens omsättning eller resultat. I avtalet kan en garantihyra anges dvs. en lägsta nivå på hyresbeloppet, oavsett omsättning eller resultat. En garantihyra medför att fastighetsägaren på förhand kan kalkylera vad den lägsta kommande hyresintäkten ska bli och en del av hyresrisken förskjuts därmed till hyresgästen. En hög garantihyra medför en förskjutning mot fast avtal och minskar fastighetsägarens men ökar hyresgästens risk. Garantihyran kan vara indexerad efter t.ex. KPI. Ett rörligt avtal utan garantihyra kan få till följd att variationerna i hyresnivån kan vara stora mellan två efterföljande år. Omsättningsbaserat avtal Omsättningsbaserat hotellhyresavtal är knutet till hotellrörelsens omsättning. Avtalsformen ger fastighetsföretag del i tillväxt, både i marknaden och i marknadsandel. För att begränsa risken är dessa avtal ofta försedda med minimihyra (Pandox ÅrsRed, 2003 s.14). Det kan även finnas kompleterande regler om att operatören ska betala minst en viss hyra och högst en viss hyra, dvs. hyran frikopplas från omsättningen om den senare är extremt låg eller extremt hög (Lind, 1995, s. 31)

16 Resultatbaserat avtal Resultatbaserade hotellhyresavtal innebär att hotellfastighetsägaren får del av hotelloperatörens driftresultat. Driftresultatet skapas i sin tur av marknadsläget, marknadsandelen samt hotelloperatörens förmåga att driva verksamheten effektivt. Denna avtalstyp förutsätter att hotellfastighetsägaren har kunskap om ekonomistyrning av operatörsbolaget. Även resultatbaserade hotellhyresavtal kan förses med en minimihyra. Avtalskonstruktionen är lämplig i marknader med snabb tillväxt i samband med förändringar i verksamheten som skapar kraftig resultattillväxt (Pandox ÅrsRed, 2003 s.14) Kontraktstid Tidsperioden för lokalhyreskontrakt är oftast inte kortare än tre år, vanligtvis är de mellan tre och fem år, skälet är att flera villkor i hyreslagen är kopplade till denna minsta tidsperiod. Till exempel möjligheten att koppla hyran till förändringar i KPI samt ersättning för fastighetskatt vid förändringar i skattesatser eller taxeringsvärden (SHR, 1998, s.10). För större lokaler och hotell är kontraktstiderna längre, ofta år. Där bestäms valet av kontraktstid av fastighetsföretagens framtidsbedömning av marknaden. Valet mellan kort respektive långt kontrakt bestäms dels av bedömningen av sannolikheten för att det kommer att gå bra respektive dåligt, dels av hur stora förluster fastighetsägaren är beredd att ta (Lind, 1995, s.40). Fastighetsinvesterare i Sverige tenderar till att föredra korta avtal vid konjunkturuppgång och långa avtal vid konjunkturnedgång (Ljundquist, 2003, s.43). Kort eller lång kontraktstid Lång kontraktstid i samband med fast hyra innebär att fastighetsägaren främst vill säkra inkomsten från sin hotellfastighet och för att inte behöva bära någon större risk. Kort kontraktstid kräver från fastighetsägarens sida hårdare styrning av operatörens verksamhet. Följande resonemang gäller oavsett hyresavtal. Fördelar för fastighetsägaren med kort kontraktstid är att fastigheten kan utvecklas och byggas om efter marknadens svängningar. Nackdelar är att operatören satsar mindre för att få en bra lönsamhet då det saknas varaktighet i verksamheten (Lind, 1995, s. 40). En gemensam fördel vid kort kontraktstid, vilket kan vara intressant för både operatör och fastighetsägare, är möjligheten att förändra hyran vid konjunktursvängningar. Den förenade fördelen bär en viss risk för parterna. Risken är att operatören får betala en högre hyra vid marknadsuppgång, då fastighetsägaren har en stark förhandlingsposition. Risken för fastighetsägaren är operatören väljer att lämna lokalen vid marknadsnedgång, vilket kan innebära kostsamma hyresgästanpassningar. Det ömsesidiga intresset från parterna är ett långvarigt samarbete, vilket beror väldigt lite på kontraktslängden i sig utan på sannolikheten att det sker omförhandling och förlängning av hyreskontraktet

17 Besittningsskydd Allmänt Besittningsskyddet skiljer sig åt för bostäder och lokaler. Vid bostäder tillämpas direkt besittningsskydd som ger hyresgästen rätt till förlängning av hyresavtalet mot hyresvärdens vilja efter prövning av hyresnämnden (Ljungquist, 2003, s.30). Vid lokalhyra tillämpas istället ett system med indirekt besittningsskydd. Detta innebär att hyresgästen inte har rätt till förlängning av avtalet. Vid en uppsägning tvingas alltså hyresgästen att flytta, men har dock rätt till skadestånd vid obefogad uppsägning. Hyresgästen har därmed inte rätt till skadestånd om uppsägningen anses befogad. Lokalhyresgästen kan mista sitt indirekta besittningsskydd genom förverkande vilket återges i JB 12: Besittningsskydd hotell I hotellkontrakt är det vanligt att hyresgästen avstår sitt besittningsskydd. Detta innebär att hyresgästen avsäger sig rätten till ersättning i samband med uppsägning och rätten att begära uppskov med en avflyttning. Överenskommelsen måste ingås skriftligen i en särskild upprättad handling. Den får aldrig ingå som ett villkor i hyreskontraktet eller som en del av avtalet. Hyresnämnden bistår med särskilda blanketter för frånskrivning med en tidsbegränsning på vanligtvis fem år (SHR,1997, s.22-23). 2.5 Hotellkedjor Integrerad kedja En hotellkedja består av flera hotell som tillsammans bildar en integrerad kedja. I en integrerad kedja drivs varje hotell i egen regi. Ledningen för den integrerade kedjan styr centralt över alla hotell i kedjan. Ledningen marknadsför hotellkedjan under ett varumärke och tillhandahåller ett bokningssystem som är gemensamt för samtliga hotell i kedjan. Ett exempel på en internationell integrerad kedja är Sheraton. Frivillig marknadsorganisation Hotell som drivs i privat regi kan ingå ett frivilligt samarbete med andra hotell. Denna form av samarbete benämns som en frivillig marknadsorganisation. Kedjenamnet och samarbetet underlättar marknadsföring och bokning samt förmedlar information om hotellets kvalitet till tänkta gäster (Lind, 1995, 14). Ett exempel på en marknadsorganisation är Best Western. Fristående hotell Ett fristående hotell ingår inte i någon marknadsorganisation, hotellkedja eller är ansluten till någon distributör. Bokning och marknadsföring sköts av hotellets operatör

18 2.6 Avtalsformer Management avtal I ett managementavtal uppdras en manager att sköta hotellverksamheten åt fastighetsägaren. Kännetecknande är att fastighetsägaren jämväl äger hotellverksamheten. Manage the manager, managern driver hotellet för fastighetsägarens räkning och för detta arbete utgår ersättning till managern. Managementavtal kan vara lämpliga för hotellfastighetsbolag med specialistkompetens då de kan integrera managerns verksamhet med sitt ägande och få större andel av driftsresultatet. Eftersom det saknas hyresgäst i denna avtalstyp, behöver ej hänsyn tas till det s. k. indirekta besittningsskyddet (Pandox ÅrsRed, 2003, s.14). Eget operatörsbolag Vid vissa tillfällen driver stora hotellfastighetsägare hotellverksamhet med egna operatörsbolag. Detta kan inträffa när verksamheten är i ett uppbyggnadsskede, vid operatörsbyte eller då operatörens betalningsförmåga försämras (Pandox ÅrsRed, 2003 s.14). Beträffande mindre hotellfastighetsägare är det vanligt att verksamheten och fastigheten ägs av samma person eller företag. Detta kan utgöra en fördel vad det gäller utveckling och ekonomisk styrning av verksamheten, men nackdel när det gäller kapitalrisk. För att öka sina marknadsandelar kan mindre hotellfastighetsägare till exempel ansluta sig till en hotelldistributör. Franchisingavtal Ett franchiseavtal ger operatören rätt att använda ett visst kedjenamn när hotellet ansluts till hotellkedjan. Avtalet kan utgöra ett komplement till hyreskontrakt och managementkontrakt. Operatören måste uppfylla vissa minimikrav för att få ingå i kedjan. Det är vanligt att franchisingavtal bygger på att operatören betalar en omsättningsbaserad avgift för att få använda sig av kedjenamnet (Lind, 1995 s.33)

19 3 Marknadsanalys 3.1 Marknadshistoria Hotell- och restaurangbranschen har haft en god utveckling den senaste 10-årsperioden. Branschens förädlingsvärde har ökat som andel av hela näringslivets förädlingsvärde. Den djupa lågkonjunkturen i början av 1990-talet slog hårt mot hotellnäringen. Den negativa trenden vände under år 1993 och sedan dess har utvecklingen varit stark, frånsett svag tillväxt år 2001 och en rejäl tapp år 2002 med färre sålda rum (Petersson, 2003, RB/S). Under hela perioden har efterfrågan på hotell- och restaurangtjänster, från både hushåll och företag, varit så pass stark att produktionen kunnat öka relativt mycket samtidigt som priserna ökat snabbt. BNP har växt med i genomsnitt 2.9 procent per år under perioden, vilket kan jämföras med 1.5 procent under närmast föregående 10-års period Mellan år 1994 och år 2003 ökade antalet sålda hotellrum i Sverige med 35 procent och produktionen i restaurangbranschen med 23 procent (Tendens, 2004, nr 2). 3.2 Prognos Den internationella konjunkturuppgången är i full gång. Uppgången leds av USA och delar av Asien och har nu också spritt sig till Euroområdet, även om utvecklingen där fortfarande släpar efter. Det har också börjat ljusna i den svenska ekonomin efter ett antal tuffa år i början på 2000-talet. Den starka internationella konjunkturen har under våren gynnat utvecklingen för i huvudsak de svenska exportföretagen och BNP-tillväxten överraskade positivt under det andra kvartalet. Under hösten bedöms dock uppgången sprida sig vidare till de inhemska delarna av ekonomin. Hushållens konsumtion och företagens investeringar väntas växa allt snabbare framöver. Låga räntor, höga tillgångspriser och ljusnande konjunkturutsikter stimulerar hushållens konsumtion. Även investeringarna drivs på av låga räntor, allt högre kapacitetsutnyttjande och stigande vinster. Den generella bedömningen är att Sverige har ett antal år framför sig med god ekonomisk tillväxt. Konjunkturinstitutet prognostiserar exempelvis en genomsnittlig tillväxt i bruttonationalprodukten under perioden på drygt 3 procent (Tendens, 2004, nr 4). Detta kan jämföras med den genomsnittliga tillväxten under perioden på 1.5 procent. Sysselsättningen, som minskat rejält sedan förra sommaren, har nu planat ut och antas börja vända uppåt efter årsskiftet. Stark produktivitetsutveckling och måttliga löneökningar gör att inflationstrycket blir lågt både i år och nästa år. Den snabbare tillväxten i den svenska ekonomin kommer troligen att påverka efterfrågan på hotell- och restaurangtjänster positivt. Enligt World Travel and Turism Council kommer turismen globalt att öka med 4 procent per år fram till år En god utveckling av turismen framöver kommer att innebära en positiv utveckling för hotell- och restaurangbranschen

20 3.3 Marknadsanalys Sverige Marknadsutveckling År 2003 blev det tredje året i rad med svag inhemsk och internationell konjunktur. Försämringen av den svenska hotellmarknaden som inleddes redan under sommaren år 2001 fortsatte även under år Antalet sålda hotellrum minskade med drygt 2 procent. Antalet sålda rum till affärs- och konferensgäster står för drygt två tredjedelar av den totala efterfrågan. Affärs- och konferensgäster har generellt högre betalningsförmåga och denna kategori av gäster minskade med ca 3.5 procent under året. Antal sålda rum till privatkunder ökade dock med drygt 2 procent (Tendens, 2004, nr 1). Bortfallet av affärs- och konferensgäster har tvingat hotellen att i större utsträckning rikta in sig mot de privata kundgrupperna där betalningsförmågan är lägre. Samtidigt som den totala efterfrågan minskade så ökade kapaciteten på hotellmarknaden eftersom flera nya hotell öppnade under året. Sverige har år hotell som erbjuder hotellrum. Färre sålda hotellrum till lägre priser minskade hotellens totala logiintäkter med drygt 2 procent. Utvecklingen på de regionala hotellmarknaderna i Sverige var splittrad under år De norrländska kuststäderna Sundsvall, Umeå och Luleå tillsammans med Halmstad hade en positiv hotellutveckling medan övriga städer i landet drogs med en svag efterfrågan. Nyköping blev en uppstickare med ett lågprisflyg som genererat god hotellutveckling (Tendens, 2004, nr.1). Marknadsutveckling Sverige januari t.o.m. augusti år 2004 Under de första 8 månaderna år 2004 har den svenska hotellmarknaden fortsatt sin kräftgång. Antalet gästnätter på hotell i Sverige har ökat med 1,3 procent och antalet utländska gästnätter har ökat med 4,5 procent de första 8 månaderna i år jämfört med samma period år Ökningen av antalet utländska gästnätter beror på utomnordiska gäster då antalet gästnätter från de nordiska grannländerna minskat. Göteborg är Sveriges näst största regionala hotellmarknad efter Stockholm, och står för cirka 10 procent av landets sålda hotellrum. Under perioden januari-augusti i år har antalet gästnätter på Göteborgshotellen minskat med 1.1 procent jämfört med samma period år 2003 (Tendens, 2004, nr 3). Figur 3.1 visar att antalet sålda rum visserligen har ökat med knappt 1 procent men säljs till i genomsnitt 2.3 procent lägre intäkt per rum, Average Room Rate (ARR, se vidare bilaga 2 Nyckeltal) jämfört med samma period år Skäl till de lägre intäkterna per rum är att den totala rumskapaciteten har ökat och att affärs- och konferensgästernas andel av gästerna har minskat på hotellen. Ökningen av sålda rum under de första 8 månaderna i år kan i stort sett helt hänföras till fler privatgäster. Lägre logiintäkter fördelat på fler disponibla rum har inneburit att Revenue per Available Room (RevPAR, se vidare bilaga 2 Nyckeltal) sjunkit med i genomsnitt 2.8 procent och antalet disponibla rum har ökat med 1.4 procent jämfört med perioden januari t.o.m. augusti år

Nordisk hotellmarknad - 2:a kvartalet 2009

Nordisk hotellmarknad - 2:a kvartalet 2009 Nordisk hotellmarknad - :a kvartalet 9 Sammanfattning Den ekonomiska konjunkturen fortsatte att vara mycket svag i samtliga nordiska länder under andra kvartalet. Samtliga fyra länders ekonomier beräknas

Läs mer

Hotellfastigheter- En beskrivning av relationen mellan fastighetsägare och operatörer

Hotellfastigheter- En beskrivning av relationen mellan fastighetsägare och operatörer Institutionen för Infrastruktur Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr: 226 Hotellfastigheter- En beskrivning av relationen mellan fastighetsägare och operatörer Författare:

Läs mer

Hotell som investeringsobjekt

Hotell som investeringsobjekt Benchmarking Alliance Hotell som investeringsobjekt Stockholm 25 april 2013 Benchmarking Alliance Benchmarking Alliance Kra9fulla och lä=använda analysverktyg Tillhandahåller marknadsdata för den nordiska

Läs mer

Full fart på den svenska hotellmarknaden

Full fart på den svenska hotellmarknaden Full fart på den svenska hotellmarknaden Utveckling första tertialet 2015 Box 3546, 103 69 Stockholm T +46 8 762 74 00 Box 404, 401 26 Göteborg T +46 31 62 94 00 Box 186, 201 21 Malmö T +46 40 35 25 00

Läs mer

På väg mot ett rekordår på den svenska hotellmarknaden

På väg mot ett rekordår på den svenska hotellmarknaden På väg mot ett rekordår på den svenska hotellmarknaden Utveckling 1-2:a tertialet 2015 Box 3546, 103 69 Stockholm T +46 8 762 74 00 Box 404, 401 26 Göteborg T +46 31 62 94 00 Box 186, 201 21 Malmö T +46

Läs mer

RAPPORT HOTELLMARKNADENS KONJUNKTURLÄGE

RAPPORT HOTELLMARKNADENS KONJUNKTURLÄGE RAPPORT HOTELLMARKNADENS KONJUNKTURLÄGE OKTOBER 216 Box 3546, 13 69 Stockholm, Telefon +46 8 762 74 Box 44, 41 26 Göteborg, Telefon +46 31 62 94 Box 186, 21 21 Malmö, Telefon +46 4 35 25 Pedagogens väg

Läs mer

Rekordbeläggning på den svenska hotellmarknaden. Helåret 2015 och prognos för 2016

Rekordbeläggning på den svenska hotellmarknaden. Helåret 2015 och prognos för 2016 Rekordbeläggning på den svenska hotellmarknaden Helåret 2015 och prognos för 2016 Innehåll Sammanfattning... 3 Bättre konjunktur ökar efterfrågan från affärs- och konferenssegmenten... 4 Högsta beläggningsgraden

Läs mer

2014 Det börjar lossna på hotellmarknaden

2014 Det börjar lossna på hotellmarknaden Box 3546, 103 69 Stockholm T +46 8 762 74 00 Box 404, 401 26 Göteborg T +46 31 62 94 00 Box 186, 201 21 Malmö T +46 40 35 25 00 Pedagogensväg 2, 831 40 Östersund T +46 63 14 10 99 www.visita.se 2014 Det

Läs mer

Fastighetsbolagen och ekonomin

Fastighetsbolagen och ekonomin Sammanfattning Fastighetsbolagen ser nu mer optimistiskt på framtiden än vid den senaste undersökningen. Inget av de intervjuade bolagen räknar med en minskning av vare sig hyresintäkter, försäljningspriser

Läs mer

RAPPORT HOTELLMARKNADENS KONJUNKTURLÄGE

RAPPORT HOTELLMARKNADENS KONJUNKTURLÄGE RAPPORT HOTELLMARKNADENS KONJUNKTURLÄGE JUNI 2016 Box 3546, 103 69 Stockholm, Telefon +46 8 762 74 00 Box 404, 401 26 Göteborg, Telefon +46 31 62 94 00 Box 186, 201 21 Malmö, Telefon +46 40 35 25 00 Pedagogens

Läs mer

Gällande lagar och regler

Gällande lagar och regler Gällande lagar och regler för uthyrning i andrahand och uthyrning av rum i bostad För dig som hyr ut Innehållsförteckning - Kortfattad Information Sida 3 - Vad är Andrahandsuthyrning Sida 3 - När får jag

Läs mer

Bokslutskommuniké 1998

Bokslutskommuniké 1998 Bokslutskommuniké 1998 Pandox Hotellfastigheter AB (publ), 1998-01-01 1998-12-31 Resultatet efter skatt för 1998 uppgick till 61,5 Mkr (27,2) motsvarande en vinst per aktie på 4,10 kronor ( 2,47). Driftsöverskottet

Läs mer

STATISTIK OM STHLM. BOSTÄDER: Hyror 2009. S 2010:14 2010-12-23 Marianne Jacobsson 08-508 35 064 STOCKHOLMS STADS UTREDNINGS- OCH STATISTIKKONTOR AB

STATISTIK OM STHLM. BOSTÄDER: Hyror 2009. S 2010:14 2010-12-23 Marianne Jacobsson 08-508 35 064 STOCKHOLMS STADS UTREDNINGS- OCH STATISTIKKONTOR AB STATISTIK OM STHLM BOSTÄDER: Hyror 2009 S 2010:14 2010-12-23 Marianne Jacobsson 08-508 35 064 STOCKHOLMS STADS UTREDNINGS- OCH STATISTIKKONTOR AB FÖRORD Denna rapport redovisar hyror i Stockholm år 2009.

Läs mer

UPPSÄGNING AV LOKALHYRESAVTAL CHECKLISTA

UPPSÄGNING AV LOKALHYRESAVTAL CHECKLISTA UPPSÄGNING AV LOKALHYRESAVTAL CHECKLISTA 1 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Förord 5 Det indirekta besittningskyddet 7 Uppsägning för villkorsändring 8 Enskilda förhandlingar 9 Särskilt om hotell- och 12 restaurangverksamhet

Läs mer

GOD AVKASTNING TILL LÄGRE RISK

GOD AVKASTNING TILL LÄGRE RISK FRIHET Svenska Investeringsgruppens vision är att skapa möjligheter för ekonomisk tillväxt och frihet genom att identifiera de främsta fastighetsplaceringarna på marknaden. Vi vill hjälpa våra kunder att

Läs mer

CHECKLISTA. För uppsägning av lokalhyresavtal. www.svenskhandeljuridik.se

CHECKLISTA. För uppsägning av lokalhyresavtal. www.svenskhandeljuridik.se CHECKLISTA För uppsägning av lokalhyresavtal www.svenskhandeljuridik.se 1 Innehållsförteckning Innehållsförteckning...2 Inledning...3 Det indirekta besittningsskyddet...3 Hyresvärdens uppsägning för villkorsändring...3

Läs mer

Bf Bulten Tips och råd: Om du ska hyra ut din lägenhet

Bf Bulten Tips och råd: Om du ska hyra ut din lägenhet Bf Bulten Tips och råd: Om du ska hyra ut din lägenhet Du som är medlem i bostadsföreningen Bulten får hyra ut din lägenhet, men du måste följa de regler som gäller. Detta faktablad har tagits fram som

Läs mer

Aktieägarbrev hösten 2009 Offentliga Fastigheter Holding I AB

Aktieägarbrev hösten 2009 Offentliga Fastigheter Holding I AB Aktieägarbrev hösten 2009 Offentliga Fastigheter Holding I AB > 1 700 aktieägare i Norge > 700 aktieägare i Sverige Etatbygg Holding II AS (Norge) Offentliga Fastigheter Holding I AB (Sverige) Regementsfastigheter

Läs mer

1... 2... 2... 3... 4... 4... 4... 4... 4... 5... 5... 5... 5... 6 2 I Kommunplan 2015-2017 gav Kommunfullmäktige ett uppdrag 2015:1, Fastighetsbolag Utreda och successivt införa en bolagisering av kommunens

Läs mer

Kurt Eriksson. Affärsansvarig, Nordisk Renting AB

Kurt Eriksson. Affärsansvarig, Nordisk Renting AB Kurt Eriksson Affärsansvarig, Nordisk Renting AB Nordisk Renting Källa till utveckling och tillväxt Presentation av Nordisk Renting Kundnyttan och motiv Exempel på genomförda affärer Nordisk Rentings affärsidé

Läs mer

Lönsamhet i hotell- och restaurangbranschen 1997-2006

Lönsamhet i hotell- och restaurangbranschen 1997-2006 Lönsamhet i hotell- och restaurangbranschen 1997-2006 Branschekonomi och skatter Björn Arnek Januari 2008 Sammanfattning Syftet med följande rapport är att ge en bild av lönsamheten i hotell- respektive

Läs mer

otell i centrum av Mariehamn

otell i centrum av Mariehamn otell i centrum av Mariehamn Park Alandia Hotell är ett mycket väl etablerat och inarbetat hotell i Mariehamns centrum med hotell, restaurang och pub. Park Alandia Hotell ALLMÄN, orienterande beskrivning

Läs mer

STHLM STATISTIK OM. Hyror 2007 och 2008 BOSTÄDER: S 2009: Marianne Jacobsson

STHLM STATISTIK OM. Hyror 2007 och 2008 BOSTÄDER: S 2009: Marianne Jacobsson STATISTIK OM STHLM BOSTÄDER: Hyror 2007 och 2008 S 2009:10 2008-12-17 Marianne Jacobsson 08-508 35 064 STOCKHOLMS STADS UTREDNINGS- OCH STATISTIKKONTOR AB FÖRORD Denna rapport redovisar hyror i Stockholm

Läs mer

Landstingsstyrelsens beslut

Landstingsstyrelsens beslut Landstingsstyrelsen PROTOKOLL 2008-12-16 LS-LED08-707 161 Förslag till Överenskommelse angående framtida lokalutnyttjande och hyresavtal i Gnesta vårdcentral Landstingsstyrelsens beslut 1. Landstingsstyrelsen

Läs mer

Aktuellt på Malmös bostadsmarknad

Aktuellt på Malmös bostadsmarknad Aktuellt på Malmös bostadsmarknad Stadskontoret Upprättad Datum: Version: Ansvarig: Förvaltning: Enhet: 2008.09.02 1.0 Anna Bjärenlöv Stadskontoret Strategisk utveckling Detta PM avser att kortfattat redogöra

Läs mer

HYRA I Allmänna nyttjanderätter, bostadshyra, II Lokalhyra, andra nyttjanderätter

HYRA I Allmänna nyttjanderätter, bostadshyra, II Lokalhyra, andra nyttjanderätter 1 HYRA I Allmänna nyttjanderätter, bostadshyra, II Lokalhyra, andra nyttjanderätter ALLMÄNNA NYTTJANDERÄTTER Nyttjanderätt, en rätt att använda något Många fler regler betr. nyttjanderätt till fast egendom

Läs mer

SVENSKA INVESTERINGSGRUPPEN. Berika människor genom att skapa möjlighet för ekonomisk tillväxt och frihet genom alternativa investeringar.

SVENSKA INVESTERINGSGRUPPEN. Berika människor genom att skapa möjlighet för ekonomisk tillväxt och frihet genom alternativa investeringar. SVENSKA INVESTERINGSGRUPPEN Berika människor genom att skapa möjlighet för ekonomisk tillväxt och frihet genom alternativa investeringar. DIVERSIFIERING PÅ RIKTIGT När banker och finansiella rådgivare

Läs mer

Inkvarteringsstatistik. Göteborg & Co

Inkvarteringsstatistik. Göteborg & Co Inkvarteringsstatistik Göteborg & Co Mars 2012 FoU/ Marknad & Försäljning Gästnätter storstadsregioner Mars 2012, hotell och vandrarhem Gästnattsutveckling storstadsregioner Mars 2012, hotell och vandrarhem

Läs mer

Välkommen till Folksam Fastigheter.

Välkommen till Folksam Fastigheter. Välkommen till Folksam Fastigheter. Välkommen till oss! Vi på Folksam Fastigheter arbetar med att förvalta och utveckla fastigheter. Med en långsiktig horisont och stort hjärta strävar vi efter att ha

Läs mer

Att vara hyresgäst: Vad du får och inte får göra

Att vara hyresgäst: Vad du får och inte får göra Att vara hyresgäst: Vad du får och inte får göra Att hyra ny bostad är en stor händelse, speciellt om det är den första egna lägenheten. Här finns lite användar information: Innehåll 1. Avtal 2. Besittningsskydd

Läs mer

DRIFT-, UNDERHÅLLS- OCH BRUKARAVTAL FÖR MALMA KVARN. SVENSKA KRYSSARKLUBBEN nedan kallad SXK Box 1189 131 27 NACKA STRAND

DRIFT-, UNDERHÅLLS- OCH BRUKARAVTAL FÖR MALMA KVARN. SVENSKA KRYSSARKLUBBEN nedan kallad SXK Box 1189 131 27 NACKA STRAND Svenska Kryssarklubben 1(4) DRIFT-, UNDERHÅLLS- OCH BRUKARAVTAL FÖR MALMA KVARN ÄGARE BRUKARE SVENSKA KRYSSARKLUBBEN nedan kallad SXK Box 1189 131 27 NACKA STRAND SVENSKA KRYSSARKLUBBENS STOCKHOLMSKRETS

Läs mer

FASTIGHETSFÖRVÄRV FÖR OMBILDNING TILL BOSTADSRÄTT

FASTIGHETSFÖRVÄRV FÖR OMBILDNING TILL BOSTADSRÄTT FASTIGHETSFÖRVÄRV FÖR OMBILDNING TILL BOSTADSRÄTT Advokat Maria Wideroth maria.wideroth@landahlohman.se Advokat Susanne Falk susanne.falk@landahlohman.se Landahl Öhman Advokatbyrå KB Box 5209, 102 45 Stockholm

Läs mer

Samhällsbyggnadsnämnden

Samhällsbyggnadsnämnden TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR 2014-02-05 SBN 2014/120.259 1 (4) HANDLÄGGARE Helén Mårtensson 08-535 363 86 helen.mårtensson@huddinge.se Samhällsbyggnadsnämnden Förslag till regler och rutiner avseende

Läs mer

Fastighetsrapporten. En konjunkturindikator för fastighetsbranschen, oktober 2014

Fastighetsrapporten. En konjunkturindikator för fastighetsbranschen, oktober 2014 Fastighetsrapporten En konjunkturindikator för fastighetsbranschen, oktober 2014 Förord För åttonde året publicerar Grant Thornton Fastighetsrapporten en temperaturmätare på hur 50 av Sveriges största

Läs mer

Utredning Alternativa lösningar för hyresavtal och ägande av Monteliusgården Ansvariga: Torstein Tysklind och Petter Börjesson

Utredning Alternativa lösningar för hyresavtal och ägande av Monteliusgården Ansvariga: Torstein Tysklind och Petter Börjesson Utredning Alternativa lösningar för hyresavtal och ägande av Monteliusgården Ansvariga: Torstein Tysklind och Petter Börjesson Bakgrund o syfte. Gagnefsbostäder AB (GBAB) har köpt fastigheten Monteliusgården

Läs mer

Inkvarteringsstatistik. Göteborg & Co

Inkvarteringsstatistik. Göteborg & Co Inkvarteringsstatistik Göteborg & Co April 2012 FoU/ Marknad & Försäljning Gästnätter storstadsregioner April 2012, hotell och vandrarhem Gästnattsutveckling storstadsregioner April 2012, hotell och vandrarhem

Läs mer

HUMLEGÅRDEN FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 1999

HUMLEGÅRDEN FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 1999 HUMLEGÅRDEN FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 1999 PERIODEN I SAMMANDRAG Fortsatt stark hyresmarknad för kommersiella lokaler i Stockholm. Periodens hyresintäkter ökade till 72,9 miljoner kronor

Läs mer

FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET TROLLHÄTTAN

FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET TROLLHÄTTAN FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET TROLLHÄTTAN 2012-015 Inledning och sammanfattning Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen. Människor bor, arbetar, konsumerar och umgås i stor utsträckning

Läs mer

Ansökan om borgen för lån till Industriparken i Kalmar AB

Ansökan om borgen för lån till Industriparken i Kalmar AB TJÄNSTESKRIVELSE Handläggare Datum Ärendebeteckning Urban Sparre 2013-04-09 KS 2013/0318 0480-450100 Kommunfullmäktige Ansökan om borgen för lån till Industriparken i Kalmar AB Förslag till beslut Kommunstyrelsen

Läs mer

Ett rekordår för svensk turism

Ett rekordår för svensk turism 2014 Ett rekordår för svensk turism Box 3546, 103 69 Stockholm T +46 8 762 74 00 Box 404, 401 26 Göteborg T +46 31 62 94 00 Box 186, 201 21 Malmö T +46 40 35 25 00 Pedagogensväg 2, 831 40 Östersund T +46

Läs mer

FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET MOTALA

FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET MOTALA FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET MOTALA 2012-015 Inledning och sammanfattning Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen. Människor bor, arbetar, konsumerar och umgås i stor utsträckning

Läs mer

Utreda möjligheten att införa kallhyra

Utreda möjligheten att införa kallhyra 1(5) Fastighetsnämnden Utreda möjligheten att införa kallhyra Kommunstyrelsen beslutade den 14 januari år 2013 (KS 2012/0220) att ge fastighetsnämnden i uppdrag att utreda möjligheten att införa kallhyra

Läs mer

Bygg- och fastighetsrapporten. En konjunkturindikator för bygg- och fastighetsbranschen, november 2015

Bygg- och fastighetsrapporten. En konjunkturindikator för bygg- och fastighetsbranschen, november 2015 Bygg- och fastighetsrapporten En konjunkturindikator för bygg- och fastighetsbranschen, november 2015 Bygg- och fastighetsrapporten Förord För nionde året i rad publicerar Grant Thornton Bygg- och fastighetsrapporten

Läs mer

FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET ARVIKA

FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET ARVIKA FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET ARVIKA 2012-015 Inledning och sammanfattning Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen. Människor bor, arbetar, konsumerar och umgås i stor utsträckning

Läs mer

Besöksnäringens Konjunkturbarometer

Besöksnäringens Konjunkturbarometer Besöksnäringens Konjunkturbarometer Konjunkturinstitutets konfidensindikator för utvecklingen bland företag verksamma inom den svenska besöksnäringen Mars 2016 FAKTA OM KONJUNKTURBAROMETERN Konjunkturinstitutet

Läs mer

Offentliga Fastigheter Holding I AB

Offentliga Fastigheter Holding I AB O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Offentliga Fastigheter Holding I AB Kvartalsrapport mars 2015 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling

Läs mer

Bilaga 5. Ansvarslista för hyresgästen Malmö stad

Bilaga 5. Ansvarslista för hyresgästen Malmö stad Bilaga 5. Ansvarslista för hyresgästen Malmö stad Lokalförsörjningsavdelningen, LiMa, fungerar som internkonsult för stadens förvaltningar och ansvarar för anskaffning och avveckling av lokaler samt bistår

Läs mer

FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET UDDEVALLA

FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET UDDEVALLA FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET UDDEVALLA 2012-015 Inledning och sammanfattning Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen. Människor bor, arbetar, konsumerar och umgås i stor utsträckning

Läs mer

Har du gjort en affärsplan för ditt företag har du ett underlag för presentation och diskussion även i den.

Har du gjort en affärsplan för ditt företag har du ett underlag för presentation och diskussion även i den. Egenbedömning inför presentation Som företagare är du alltid fullt upptagen men alla väntar sig ändå att du är den som kan ditt företag bäst och kan beskriva det. Denna checklista tar dig igenom frågeställningar

Läs mer

Market Insider: Varför är det så viktigt att ha ett urval potentiella köpare?

Market Insider: Varför är det så viktigt att ha ett urval potentiella köpare? Market Insider: Varför är det så viktigt att ha ett urval potentiella köpare? 040-54 41 10 kontakt@bcms.se www.bcms.se BCMS Scandinavia, Annebergsgatan 15 B, 214 66 Malmö 1 Sammanfattning Varför är det

Läs mer

Pandox utvecklas vidare förvärvar Hotellus International AB

Pandox utvecklas vidare förvärvar Hotellus International AB PRESSMEDDELANDE Stockholm den 7 februari 2000 Pandox utvecklas vidare förvärvar Hotellus International AB Genom förvärvet skapas ett stort renodlat hotellfastighetsbolag med välkända varunamn och verksamhet

Läs mer

OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING

OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING NÅGRA AV FÖRDELARNA MED ATT BO I EN BOSTADSRÄTTSFÖRENING Du kan själv vara med att påverka dina egna boendekostnader Du kan själv utforma din egen bostadsstandard

Läs mer

Fastighetsägarna har strandat - frågor & svar

Fastighetsägarna har strandat - frågor & svar 1 (5) Handläggare Datum MH 2012-02-13 Fastighetsägarna har strandat - frågor & svar Varför har Fastighetsägarna Stockholm strandat hyresförhandlingarna? Fastighetsägarföreningen Stockholm (FÄF) och Hyresgästföreningen

Läs mer

Avtal om inflytande vid ombyggnadsprocessen

Avtal om inflytande vid ombyggnadsprocessen Avtal om inflytande vid ombyggnadsprocessen Parter/ Centrala förhandlingsparter: Familjebostäder i Göteborg AB Org.nr. 556114-3941 Hyresgästföreningen Org.nr. 802001-5106 Bakgrund I likhet med många bostadsbolag

Läs mer

Inkvarteringsstatistik. Göteborg & Co. Februari 2012

Inkvarteringsstatistik. Göteborg & Co. Februari 2012 Inkvarteringsstatistik Göteborg & Co Februari 2012 FoU/ Marknad & Försäljning Gästnätter storstadsregioner Februari 2012, hotell och vandrarhem Gästnattsutveckling storstadsregioner Februari 2012, hotell

Läs mer

Avtal om inflytande vid ombyggnadsprocessen

Avtal om inflytande vid ombyggnadsprocessen Avtal om inflytande vid ombyggnadsprocessen Parter/ Centrala förhandlingsparter: Bostads AB Poseidon (Poseidon) Org.nr. 556120-3398 Hyresgästföreningen Org.nr. 802001-5106 Bakgrund I likhet med många bostadsbolag

Läs mer

FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET HALMSTAD

FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET HALMSTAD FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET HALMSTAD 2012-015 Inledning och sammanfattning Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen. Människor bor, arbetar, konsumerar och umgås i stor utsträckning

Läs mer

Sammanfattning. Bakgrund

Sammanfattning. Bakgrund Sammanfattning I den här rapporten analyseras förutsättningarna för att offentlig upphandling ska fungera som ett mål- och kostnadseffektivt miljöpolitiskt styrmedel. I anslutning till detta diskuteras

Läs mer

Att tänka på vid andrahandsuthyrning

Att tänka på vid andrahandsuthyrning Att tänka på vid andrahandsuthyrning Hyresvärdens samtycke krävs För att få hyra ut sin lägenhet i andra hand krävs samtycke från hyresvärden. Förstahandshyresgästen skall göra en skriftlig ansökan till

Läs mer

Bokslutskommuniké 1997

Bokslutskommuniké 1997 Pressmeddelande från Pandox Hotellfastigheter AB (publ) 1998-02-12 Bokslutskommuniké 1997 Resultatet efter skatt för 1997 uppgick till 27,2 Mkr. Resultatet motsvarar en vinst per aktie på 2,72 kronor.

Läs mer

Pandox Hotellfastigheter AB. Årsredovisning 1997

Pandox Hotellfastigheter AB. Årsredovisning 1997 Pandox Hotellfastigheter AB Årsredovisning 1997 Innehåll VD har ordet 2 Hotellfastighetsbeståndets förändring under 1997 4 Det här är Pandox 6 Så här ökar vi värdet på våra hotellfastigheter 8 Marknadsbeskrivning

Läs mer

Fastighetsägarnas Sverigebarometer FASTIGHETSBRANSCHEN STÅR STADIGT I EN OROLIG OMVÄRLD. Juli 2012

Fastighetsägarnas Sverigebarometer FASTIGHETSBRANSCHEN STÅR STADIGT I EN OROLIG OMVÄRLD. Juli 2012 Fastighetsägarnas Sverigebarometer Juli 212 FASTIGHETSBRANSCHEN STÅR STADIGT I EN OROLIG OMVÄRLD Fastighetsägarnas Sverigebarometer tas fram i samarbete mellan Fastighetsägarnas regionföreningar. Sverigebarometern

Läs mer

Du och hotellet kan själva komma överens om villkoren för rumsuthyrningen.

Du och hotellet kan själva komma överens om villkoren för rumsuthyrningen. Att bo på hotell Vi vill gärna informera dig om vilka regler som gäller då du bokar och/eller bor på hotell. Den här skriften ger svar på de viktigaste frågorna. Allmänt Du och hotellet kan själva komma

Läs mer

Pandox Hotellfastigheter AB Årsredovisning 1998 HOTELLFASTIGHET MARKNADSANALYS MARKNADSSTRATEGI

Pandox Hotellfastigheter AB Årsredovisning 1998 HOTELLFASTIGHET MARKNADSANALYS MARKNADSSTRATEGI Pandox Hotellfastigheter AB Årsredovisning 1998 MARKNADSANALYS HOTELLFASTIGHET MARKNADSSTRATEGI Innehåll Pandox i korthet VERKSAMHETEN Det här är Pandox 2 VD har ordet 4 Pandoxaktien 6 Aktuellt projekt

Läs mer

LRF Konsults Lönsamhetsbarometer

LRF Konsults Lönsamhetsbarometer LRF Konsults Lönsamhetsbarometer APRIL 1 Sjunkande lönsamhet bland landets småföretag 9 av Sveriges företag har färre än 1 anställda. Det gör dem till en grupp med en betydande roll för den svenska ekonomins

Läs mer

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE Sammanfattning Landets fastighetsägare delar ekonomkårens förväntan om att den svenska ekonomin är inne i en återhämtningsfas. Förutsättningarna

Läs mer

HYRESKONTRAKT FÖR LOKAL. Gata Trappor Lägenhet nr. Specialisthuset

HYRESKONTRAKT FÖR LOKAL. Gata Trappor Lägenhet nr. Specialisthuset HYRESKONTRAKT FÖR LOKAL Nr Sid 1 (2) Undertecknade har denna dag träffat följande hyresavtal: Kryss i ruta innebär att den därefter följande texten gäller RegionFastigheter, REgion Skåne Sign Personnr/orgnr

Läs mer

INFORMATIONSMÖTE 100224. Brf Svavlet 4

INFORMATIONSMÖTE 100224. Brf Svavlet 4 INFORMATIONSMÖTE 100224 Brf Svavlet 4 Rikard Johansson Bjurfors & Thörner AB Vi hjälper föreningen. Kontakta oss för alla typer av frågor om ombildningen Syfte med dagens möte Informera om ombildningen

Läs mer

Byggentreprenader eller hyresavtal Björn Söderlund

Byggentreprenader eller hyresavtal Björn Söderlund Byggentreprenader eller hyresavtal Björn Söderlund Bakgrund Byggnadsstyrelsen var fram t.om. 1993 ansvaring för lokalförsörjning inom statsförvaltningen Efter 1993 var varje myndighet fri att teckna egna

Läs mer

Kommittédirektiv. En utvecklad modell för hyressättning vid nyproduktion. Dir. 2016:100. Beslut vid regeringssammanträde den 24 november 2016

Kommittédirektiv. En utvecklad modell för hyressättning vid nyproduktion. Dir. 2016:100. Beslut vid regeringssammanträde den 24 november 2016 Kommittédirektiv En utvecklad modell för hyressättning vid nyproduktion Dir. 2016:100 Beslut vid regeringssammanträde den 24 november 2016 Sammanfattning En särskild utredare ska se över modellen för hyressättning

Läs mer

Offentliga Fastigheter Holding I AB

Offentliga Fastigheter Holding I AB o b l i g o i n v e s t m e n t m a n a g e m e n t Offentliga Fastigheter Holding I AB Kvartalsrapport juni 2015 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling

Läs mer

Ljust Effektivt Bra skyltläge Kista Entré

Ljust Effektivt Bra skyltläge Kista Entré Ljust Effektivt Bra skyltläge Kista Entré Knarrarnäsgatan 7, våning 6, 1 694-2 592 kvm LOKALEN Ljus och effektiv med bra skyltläge Kontorsyta 1 694-2 592 kvm Antal arbetsplatser 120-260 Kista Entré är,

Läs mer

RETAIL. Att äga, förvalta och utveckla en handelsfastighet UNITED BY OUR DIFFERENCE

RETAIL. Att äga, förvalta och utveckla en handelsfastighet UNITED BY OUR DIFFERENCE WSP och GENIVAR har gått samman och bildar tillsammans ett av världens ledande analys- och teknikkonsultföretag. Vi erbjuder tjänster för hållbar samhällsutveckling inom Hus & Industri, Transport & infrastruktur

Läs mer

Halvårsrapport januari juni 2012

Halvårsrapport januari juni 2012 Västerås Stockholm Provinsfastigheter I AB (publ) Obligationslån 8,5 % Allokton I 2015 Januari juni 2012 April juni 2012 Nettoomsättning för perioden uppgick till Nettoomsättning för perioden uppgick till

Läs mer

Företagsvärdering ME2030

Företagsvärdering ME2030 Företagsvärdering ME2030 24/3 Principer för värdering Jens Lusua DCF-valuation Frameworks LAN-ZWB887-20050620-13749-ZWB Model Measure Discount factor Assessment Enterprise DCF Free cash flow Weighted average

Läs mer

FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET JÖNKÖPING

FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET JÖNKÖPING FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET JÖNKÖPING 2012-015 Inledning och sammanfattning Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen. Människor bor, arbetar, konsumerar och umgås i stor utsträckning

Läs mer

CUSTOMER VALUE PROPOSITION ð

CUSTOMER VALUE PROPOSITION ð CUSTOMER VALUE PROPOSITION ð IN BUSINESS MARKETS JAMES C. ANDERSSON, JAMES A. NARUS, & WOUTER VAN ROSSUMIN PERNILLA KLIPPBERG, REBECCA HELANDER, ELINA ANDERSSON, JASMINE EL-NAWAJHAH Inledning Företag påstår

Läs mer

Ramverk för: Resultatmätning. Aktivitet: Uppdragsgivare: Marknad 1: Aktivitetsperiod: Copyright 2013. Pyramid Communication AB

Ramverk för: Resultatmätning. Aktivitet: Uppdragsgivare: Marknad 1: Aktivitetsperiod: Copyright 2013. Pyramid Communication AB Ramverk för: Resultatmätning Aktivitet: Uppdragsgivare: Marknad 1: Aktivitetsperiod: Copyright 2013. Pyramid Communication AB Att mäta resultat av marknadsinvesteringarna Att följa upp och mäta resultaten

Läs mer

Förstudiens bakgrund. Uppdrag. Nuläge

Förstudiens bakgrund. Uppdrag. Nuläge Förstudiens bakgrund Göteborg är etablerat som en ledande evenemangsstad i Norra Europa. Detta är resultatet av en målmedveten satsning från såväl politiskt håll som från näringslivet. En av de viktigaste

Läs mer

Välkommen till kursen

Välkommen till kursen Välkommen till kursen Gör rätt som hyresvärd Vilka är vi? Avsnitt 1 Definitioner Uppsägningstider 1 Hyresavtal Hus eller del av hus lägenhet Upplåtits Till nyttjande Mot ersättning Bostadslägenhet resp.

Läs mer

FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET VÄRNAMO

FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET VÄRNAMO FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET VÄRNAMO 2012-015 Inledning och sammanfattning Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen. Människor bor, arbetar, konsumerar och umgås i stor utsträckning

Läs mer

Riktlinjer för lokalförsörjningstrategi, interna hyror samt tomställda lokaler

Riktlinjer för lokalförsörjningstrategi, interna hyror samt tomställda lokaler Ersätter Utbytt den Sign 1:5 Lokalförsörjningsstrategi Melleruds kommuns strategi för lokalförsörjning utgår från att kommunens lokaler ska svara upp mot behoven som finns i den kommunala verksamheten.

Läs mer

Hyresmodell FÖR KOMMUNALA VERKSAMHETSLOKALER

Hyresmodell FÖR KOMMUNALA VERKSAMHETSLOKALER Hyresmodell FÖR KOMMUNALA VERKSAMHETSLOKALER Gäller fr.o.m. 2010 1 2 Gavlefastigheter Gävle kommun AB, 2010 Produktion: Gavlefastigheter Foto: Gavlefastigheter Tryck: Sandvikens Tryckeri INNEHÅLL Bakgrund

Läs mer

Norrtälje merkurius 1

Norrtälje merkurius 1 Rosengren kommersiella fastigheter AUGUSTI 2014 1 r Norrtälje merkurius 1 Rosengren kommersiella fastigheter AUGUSTI 2014 2 Norrtälje merkurius 1 innehåll sammanfattning... 3 ekonomisk information...4

Läs mer

Vi vill gärna informera Dig om vilka regler som gäller då Du bokar och/eller bor på hotell. Den här skriften ger svar på de viktigaste frågorna.

Vi vill gärna informera Dig om vilka regler som gäller då Du bokar och/eller bor på hotell. Den här skriften ger svar på de viktigaste frågorna. Att bo på hotell Vi vill gärna informera Dig om vilka regler som gäller då Du bokar och/eller bor på hotell. Den här skriften ger svar på de viktigaste frågorna. Allmänt Beställning och bekräftelse Du

Läs mer

Å R S R E D O V I S N I N G

Å R S R E D O V I S N I N G [långsiktighet] Nära och långsiktigt kundförhållande Att hyresavtalen är långa ger ett gemensamt engagemang i hotellens utveckling på längre sikt. Capona och hotelloperatören tänker långsiktigt när de

Läs mer

Bokslutskommuniké 2012

Bokslutskommuniké 2012 Västerås Stockholm Provinsfastigheter I AB (publ) Obligationslån 8,5 % Allokton I 2015 Januari 2012 Kvartalet oktober - 2012 Nettoomsättning för perioden uppgick till 126,2 (146,9) MSEK Bruttoresultat

Läs mer

Antagna av kommunfullmäktige den 14 juni 2006, 174 med ändring 13 april 2011, 85, med ändring 14 december 2011, 255

Antagna av kommunfullmäktige den 14 juni 2006, 174 med ändring 13 april 2011, 85, med ändring 14 december 2011, 255 Blad 1 RIKTLINJER FÖR INTERNHYRA Antagna av kommunfullmäktige den 14 juni 2006, 174 med ändring 13 april 2011, 85, med ändring 14 december 2011, 255 INNEHÅLL Sid. 1. Inledning 2 2. Driftkostnad 2 3. Planerat

Läs mer

Hyra av lokaler för ny fritidsgård i Rissne centrum

Hyra av lokaler för ny fritidsgård i Rissne centrum 2014-10-22 1 (5) Kultur- och fritidsnämnden Hyra av lokaler för ny fritidsgård i Rissne centrum Beslutsunderlag Kultur- och fritidsförvaltningens skrivelse, daterad den 22 oktober 2014 Bilaga hyreskontraktet

Läs mer

Aktiespararna Sundsvall Stina Lindh Hök Transaktionschef Christer Melander Regionchef Norr

Aktiespararna Sundsvall Stina Lindh Hök Transaktionschef Christer Melander Regionchef Norr Aktiespararna Sundsvall Stina Lindh Hök Transaktionschef Christer Melander Regionchef Norr Om Hemfosa Affärsidé Hemfosa ska långsiktigt äga, utveckla och förvalta samhällsfastigheter och skapa värde genom

Läs mer

Tematisk månadsrapport av indikatorer i strategisk plan. Indikator: Total turismomsättning/konsumtion i Karlstads kommun i miljoner kronor

Tematisk månadsrapport av indikatorer i strategisk plan. Indikator: Total turismomsättning/konsumtion i Karlstads kommun i miljoner kronor KOMMUNLEDNINGSKONTORET Verksamhetsstyrning Karlstad 2014-06-04 Marie Landegård, marie.landegard@karlstad.se Besöksnäringen Tematisk månadsrapport av indikatorer i strategisk plan Målområde: Tillväxt Besöksnäringen

Läs mer

Förslag till ett statligt stött inkubatorsystem & stimulans till affärsänglar

Förslag till ett statligt stött inkubatorsystem & stimulans till affärsänglar Förslag till ett statligt stött inkubatorsystem & stimulans till affärsänglar 1. Utgångspunkter Tillväxtföretag behöver tillgång till både kompetens och kapital för att utvecklas. Därför krävs en väl fungerande

Läs mer

UTHYRNINGSAVTAL. (1) och (2) ovan kallas i fortsättningen var för sig för Part eller tillsammans för Parterna ).

UTHYRNINGSAVTAL. (1) och (2) ovan kallas i fortsättningen var för sig för Part eller tillsammans för Parterna ). UTHYRNINGSAVTAL Mellan (1) ( ) ( Medlemmen ) och (2) Hotel&Resort Norderstrand AB ( Operatören ) har denna dag träffats detta Avtal. (1) och (2) ovan kallas i fortsättningen var för sig för Part eller

Läs mer

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas Bra att tänka på vid ombildning Antalet ombildningar av hyresrätt till bostadsrätt har ökat markant de senaste åren. Det väcker

Läs mer

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER 2010 December

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER 2010 December FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER 2010 December Specialrapport för Småland Fastighetsägarnas Sverigebarometer tar trycket på fastighetsbranschen och publiceras två gånger per år. Underlaget utgörs av

Läs mer

Rapport februari 2009 Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen

Rapport februari 2009 Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen 100 fastighetsföretag om regeringens ROT-satsning Rapport februari 09 Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen 100 fastighetsföretag om regeringens ROT-satsning Från och med den 8 december 08 utvidgade

Läs mer

UPPLEVELSE- INDUSTRIN 2004

UPPLEVELSE- INDUSTRIN 2004 UPPLEVELSE- INDUSTRIN 24 Statistik Sida 1 (14) STATISTIK UPPLEVELSE- INDUSTRIN 24 INLEDNING DETTA ÄR EN UPPDATERING AV RAPPORTEN Upplevelseindustrin 23 Statistik och jämförelser, utgiven av KK stiftelsen

Läs mer

Besöksnäringens Konjunkturbarometer Konjunkturinstitutets konfidensindikator för utvecklingen bland företag verksamma inom den svenska besöksnäringen

Besöksnäringens Konjunkturbarometer Konjunkturinstitutets konfidensindikator för utvecklingen bland företag verksamma inom den svenska besöksnäringen Besöksnäringens Konjunkturbarometer Konjunkturinstitutets konfidensindikator för utvecklingen bland företag verksamma inom den svenska besöksnäringen Maj 2015 FAKTA OM KONJUNKTURBAROMETERN Konjunkturinstitutet

Läs mer

Linköpings Vandrarhem & Hotell

Linköpings Vandrarhem & Hotell Tips på boende under SM-veckan i Linköping! TeoTess Vandrarhem Fogdeg. 33 586 47 LINKÖPING 013-470 73 10 www.teotess.se Vi är ett privatägt vandrarhem som tillhandahåller logi för både kortare och längre

Läs mer

Rev. 2008-11-03 HYRESJURIDIK

Rev. 2008-11-03 HYRESJURIDIK PM Rev. 2008-11-03 HYRESJURIDIK Att tänka på vid uppsägning av lokaler...3 Adressaten...3 Objektet...3 Tiden...3 Sättet...3 Innehållet...4 Bevakning...4 Acceptfristen...4 Hänskjuta till hyresnämnden...5

Läs mer