Ansvarsfördelning mellan fastighetsägare och operatör vid ombyggnad av hotell - en fallstudie av tre hotellobjekt i Stockholm
|
|
- Sven Isaksson
- för 8 år sedan
- Visningar:
Transkript
1 Institutionen för Infrastruktur Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 269 Ansvarsfördelning mellan fastighetsägare och operatör vid ombyggnad av hotell - en fallstudie av tre hotellobjekt i Stockholm Författare: Charlotte Marcusson Rebecka Andersson Stockholm 2004 Handledare: Hans Lind
2 Master of Science thesis Title Authors Department The allocation of responsibility between the real estate owner and the operator during rebuilding of hotels. - A case study of three hotels in Stockholm Charlotte Marcusson and Rebecka Andersson Department of Infrastructure Building and Real Estate Economics Master Thesis number 269 Supervisor Hans Lind Keywords Real estate, rebuilding, hotels, contract. Abstract Hotels are very complex real estate, both to own and to maintain. A hotel owner tends to rent out their real estate to a tenant. The tenant runs and operates the hotel business and is called the hotel operator. Later on the hotel owner and the operator will be referred to as parties. The value of hotels depends on the profitability of the hotel business. A contract based on turnover will give the parties incentive to streamline their core business. To become competitive on the hotel market the hotel product has to be unique. Rebuilding of hotels is necessary to uphold a modern standard and comfort level that hotel guests require. Upgrading is made with different time intervals depending on the hotel s standard. Rebuilding is extensive and calls for good communication between the hotel owner and the hotel operator. The thesis focus on the allocation of responsibility between the hotel owner and the hotel operator concerning rebuilding of hotels. Case studies of three hotels have been observed, these are First Hotel Amaranten, Hilton Stockholm Slussen and Radisson SAS Strand Hotel. Literature and the case studies is the foundation from which conclusions were drawn. Each hotel party has been interviewed separately. The whole procedure of the rebuilding has been observed, from the initial phase to the evaluation of the finished product. Further more the thesis looks at how the contract was formulated and the significance of clear definitions of what the contract contains including the final result. The contract needs to explain which party carries the financial risks that is associated with rebuilding. Different contract adjustments that are necessary in order to compensate the hotel owner and operator for their investments concerning rebuilding are exemplified in appendix 2. Analysis of the domestic hotel market and an overview of the Stockholm market is presented, as well as important business ratios for benchmarking. Finally the thesis presents some propositions about possible improvements regarding the rebuilding procedure. The survey has shown that the importance of a well-established contact between the parties depends on a contract with clear formulation about the allocation of responsibility. If the boundary of responsibility is not established, or if it has a fuzzy wording, the effect will raise costs of rebuilding and prolong the developing time. A thorough feasibility study with complementary boundary definitions will substantially ease the rebuilding procedure. Introducing an addition to a contract, of an independent mediator in cases where the hotel owner and the operator are divided in the content of the contracts, will reduce delay and long-term conflicts on a subject.
3 Examensarbete Titel Författare Institution Ansvarsfördelning mellan fastighetsägare och operatör vid ombyggnad av hotell - en fallstudie av tre hotellobjekt i Stockholm Charlotte Marcusson and Rebecka Andersson Institutionen för Infrastruktur Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer 269 Handledare Hans Lind Nyckelord Fastigheter, ombyggnad, hotell, kontrakt. Sammanfattning Hotellfastigheter är komplexa att äga och förvalta. En hotellägare hyr oftast ut hela hotellfastigheten till en hyresgäst. Operatör kallas den hyresgäst som driver och sköter hotellverksamheten. Hotellägare och operatör refereras i texten som parter. Hotellfastighetens värde beror på hotellverksamhetens lönsamhet. Omsättningsbaserade hyreskontrakt ger fastighetsägare och operatör incitament att fokusera på parternas kärnverksamheter. En hotellfastighet måste vara attraktiv för att behålla eller ta fler marknadsandelar på en konkurrenskraftig marknad. Ombyggnad av hotell krävs för att behålla en modern standard och en komfortnivå som gäster efterfrågar. Ombyggnad sker med olika tidsintervall beroende av hotellfastighetens standard. Ombyggnad är en väldigt omfattande process och god kommunikation mellan operatör och ägare underlättar arbetet. Examensarbetet behandlar ansvarsfördelningen mellan operatör och ägare vid ombyggnad av en hotellfastighet. Hotellfastigheter som undersöktes i fallstudien var First Hotel Amaranten, Hilton Stockholm Slussen och Radisson SAS Strand Hotel. Fallstudien av hotellobjekten ligger till grund för arbetets innehåll och utifrån fallstudien och litteraturstudier har slutsatser dragits. Fastighetsägare och operatör har intervjuats var och en för sig. Hela ombyggnadsprocessen har undersökts, från initieringsfasen till utvärdering av färdig hotellprodukt. Vidare belyser examensarbetet utformning av kontrakt och vikten att tydligt formulera parternas ansvarsområden och definiera resultatet av ombyggnaden. Kontraktet skall klargöra risker förenade med ombyggnad av hotellfastigheter. Bilaga 2 behandlar hur olika justeringar av hyreskontrakt skall göras i samband med ombyggnad av hotellfastighet för att fastighetsägaren och operatören ska få ersättning för sin respektive investeringsdel. Marknadsanalys av den svenska hotellmarknaden och en överblick av Stockholms hotellmarknad presenteras, såväl som viktiga nyckeltal som används vid benchmarking av hotellfastigheter. Slutligen presenterar arbetet uppkomna förslag till förbättring av ombyggnad av hotellfastigheter. Undersökningen har visat att ett väl fungerade samarbete beror mycket på formuleringen av ansvarsfördelningen mellan fastighetsägare och operatör. Ombyggnaden kan fördyras och byggtiden förlängas om det råder tvivel om parternas gränsdragningar gällande ansvar och underhåll eller vid oklar kontraktsformuleringen. En grundlig förstudie som komplement till gränsdragningslistan kan underlätta ombyggnaden av hotellfastigheten avsevärt. Ett tillägg i kontraktet om en beslutande objektiv part som har rätt att vid oenighet mellan fastighetsägare och operatör neutralt bestämma i tvisten, motverkar att beslutsprocessen förhalas och att det skapas osämja mellan parterna.
4 Förord Detta examensarbete är det sista momentet på civilingenjörsutbildningen på Kungliga Tekniska Högskolan. Arbetet skall motsvara 20 poäng och totalt är utbildningen på 180 poäng. Arbetet har utförts för Institutionen Infrastruktur på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Vi vill framförallt tacka docent Hans Lind, Institutionen för Infrastruktur, avdelningen bygg- och fastighetsekonomi vid KTH, för god handledning och värdefulla synpunkter. Tack till företag som ställt upp på intervjuer och efterföljande diskussioner. Charlotte Marcusson Rebecka Andersson Stockholm 10 december
5 Innehållsförteckning 1 Inledning Bakgrund Syfte Metod Avgränsningar och problem Disposition Felkällor Hotellbyggnad Hotellfastighetens särdrag Aktörer inom hotellbranschen Underhåll- och ägaransvarsfördelning Hyresavtal Hotellkedjor Avtalsformer Marknadsanalys Marknadshistoria Prognos Marknadsanalys Sverige Marknadsanalys Stockholm Presentation av hotellobjekt i fallstudien Kriterier för val av intervjuperson Kriterier för val av hotellobjekt First Hotel Amaranten Hilton Stockholm Slussen Radisson SAS Strand Hotel Initieringsfas Beslut Planeringsfas Genomförandefas
6 9 Resultat Utvärderingsfas Kontrakt Avslutande Diskussion...39 Källförteckning...41 Bilagor...44 Bilaga 1 Ledande aktörer på marknaden i Norden...44 Bilaga 2 Nyckeltal...46 Bilaga 3 Kalkyl Hotellhyreskontrakt...47 Bilaga 4 Intervjufrågor
7 1 Inledning 1.1 Bakgrund Hotellmarknaden har under de senaste tio åren utvecklats och utgör idag en viktig del av den svenska ekonomin. Detta har bidragit till en ökad fokusering på affärsmöjligheter och investeringsstrategier hos aktörer i hotellbranschen. Idag är det vanligt att en hotellbyggnad ägs av ett nischat fastighetsföretag och drivs av en fristående operatör. Fördelarna är många och uppdelningen i två fristående parter bidrar till att varje part kan koncentrera sig på sin kärnverksamhet. Hotellfastighetens värde beror på verksamhetens lönsamhet. Ett omsättningsbaserat hyresavtal ger båda parter incitament att bedriva sin verksamhet så effektivt som möjligt. I hyresavtal ingår en gränsdragning som klargör vem av parterna som ska ansvara för vad i hotellbyggnaden under avtalets löptid. Generella gränsdragningar finns skrivna i Jordabalken, Sveriges Rikes Lag samt utgivna som rekommendationer från Sveriges Hotell och Restaurangföretagare (SHR). Hotellfastighetens livscykel bidrar till att hotell med ca 5-20 års mellanrum behöver renoveras och fräschas upp för att kunna bibehålla eller ta nya marknadsandelar. En större ombyggnad är oerhört kostsam och tidskrävande för både operatör och fastighetsägare att genomföra. Bra förutsättningar för att lyckas med en större ombyggnadsinvestering är att det finns ett fungerande samarbete mellan fastighetsägare och operatör samt att parterna tidigt är överens om fördelningen av risker och ansvar. I detta examensarbete har vi undersökt ansvarsfördelningen mellan operatör och fastighetsägare vid större hotellombyggnader. Arbetet behandlar utfallet av en fallstudie med tre ombyggnadsprojekt, hur dessa har genomförts från initiering till resultat och hur ansvar och risk har fördelats mellan parterna. 1.2 Syfte Syftet med examensarbetet är att skapa klarhet i hur samarbetet och ansvarsfördelningen mellan fastighetsägare och operatör är utformat vid ombyggnad av hotellfastigheter. Dels att ur förvaltningssynpunkt undersöka hur parterna på hotellmarknaden väljer att fördela ansvar med hjälp av olika typer av kontraktsutformningar i samband med ombyggnadsprojekt och dels hur parterna väljer att sprida finansieringsriskerna. Därtill beskrivs hotellmarknadens olika aktörer såsom operatör, ägare, distributör och deras samarbetsformer samt en marknadsanalys och allmänna nyckeltal. Arbetet är tänkt att besvara följande frågor: o Finns det klara gränsdragningar mellan parterna vid ombyggnad? o Varför väljer fastighetsägare och operatör den aktuella graden av ansvarsfördelning vid ombyggnad? o Hur pass detaljerat fördelar parterna åtagaransvar och finansieringskostnader i kontraktet? o Hur blir utfallet av ombyggnad, praktiskt och ekonomiskt? o Uppfyller respektive aktör sin roll och sina åtaganden? o Hur behandlar parterna problem i samband med ombyggnad som inte regleras i kontraktet? - 4 -
8 1.3 Metod Kvantitativ eller kvalitativ metod En analys kan delas in i två olika kategorier, nämligen kvalitativ och kvantitativ analys. Dessa två kategorier kombineras för att få en komplett analys. Kvantitativ analys avser analys som baseras på mätbara storheter. Exempel på kvantitativ analys är numeriska rapporter som sammanställs och bearbetas, t.ex. nyckeltal för att mäta lönsamhet. Kvalitativ analys baseras på omätbara storheter och kan delas in i två delar, tolkningsfasen samt omätbara storheter. Vid tolkning tyder och värderas resultatet av en kvantitativ analys, t.ex. nyckeltalssammanställning. Vid omätbara storheter analyseras icke mätbara eller kvantifierbara storheter. Denna typ av analys involverar människors uppfattningar och attityder till olika företeelser. Ofta baseras metoden på enkät- eller intervjuteknik där en upplevelsenivå till exempel skall definieras (Carlson, 1998, s.23). Metod examensarbete Utgångspunkt för uppsatsen är en fallstudie inom ombyggnad av hotellfastigheter. Kriterierna för urval av fallstudiens hotellobjekt, se kapitel 4.2. Fallstudiens undersökande del har varit intervjuer med representanter från fastighetsägaren och operatör från hotellobjekten. Intervjuerna genomfördes med en person i taget. Frågeformuläret som utgör underlag för intervjuerna mejlades ut i förväg, se bilaga 3. Alla frågor diskuterades med samtliga intervjuade personer och utöver det har även kompletterande följdfrågor diskuterats, t.ex. samarbetet mellan parterna under projektet och förändringar i hyreskontraktet mellan parterna i samband med ombyggnaden. Innan intervjuerna genomfördes en visning av respektive hotell för att få uppfattning om vad som förändrats i samband med ombyggnaden och vad som utförts vid tidigare renoveringar. Kompletterande teori har hämtats från litteraturstudier vars underlag bildas av artiklar från svensk och utländsk media, samt publicerade verk såsom årsredovisningar och tidigare examensarbeten från KTH
9 1.4 Avgränsningar och problem Inom examensarbetet har inga avgränsningar gjorts mot fastighetsägare eller operatör, ej heller när det gäller finansieringsvolym för ombyggnaden eller vilken typ av åtgärder som varit föremål för ombyggnad. En del intressanta problemområden har framkommit ur studien som inte tas upp i detta examensarbete. Däremot kan de med fördel undersökas, ur både lönsamhets- och marknadsföringsaspekt vid senare tillfälle. Problemområden som: o Vilken inverkan har hotellverksamhet under ombyggnadsperioden på investeringens ekonomiska och fysiska resultat? o Vilken inverkan har hotelldriften under ombyggnadsperioden på hotellets omsättning och hur påverkar det fastighetsägaren och operatörens resultat? o Vad är mest lönsamt, att stänga hotellverksamheten under ombyggnadsperioden eller att fortsätta med hotelldriften under ombyggnaden? 1.5 Disposition Kapitel två behandlar teoretiska begrepp som hotellbyggnadens särdrag, kontraktsutformning, underhålls- och ansvarsfördelning samt hyresavtal och vanliga investeringsstrategier inom hotellfastighetsbranschen. Beskrivning av hotellbranschens aktörer och de vanligaste samarbets- och avtalsformer som råder mellan dem. Kapitel tre analyserar Sveriges och Stockholms hotellmarknad och presenterar hotellbranschens viktigaste nyckeltal. Kapitel fyra beskriver de urvalskriterier som ligger till grund för uppsatsens fallstudie och presenterar de tre hotellobjekten som ingår i fallstudien. Presentationen innehåller allmän information om hotellen, kontraktsutformning samt ombyggnadshistorik. Kapitel fem till elva utgör analys av fallstudiens intervjumaterial. Kapitlena behandlar hela ombyggnadsprojektet, från initieringsfas till utvärderingsfas. Kapitel tolv sammanför examensarbetets undersökning i en avslutande diskussion. 1.6 Felkällor Intervjuer som genomförts med anledning av detta examensarbete har varit mycket givande och informativa. Material som samlats in under dessa intervjuer och återges i detta arbete har påverkats av vilka frågor som ställts, hur dessa frågor ställts och hur svar har uppfattats. Hela uppsatsen är ett resultat av hur författarna uppfattat svaren vid intervjuerna. Analys av intervjumaterial kan inte statistiskt säkerställas. Övrigt statistiskt material återges med hänvisning av källa
10 2 Hotellbyggnad 2.1 Hotellfastighetens särdrag Hotellfastighetsföretag är en typ av nischbolag inom fastighetsbranschen. Hotellfastigheter är komplicerade att äga och förvalta. Värdet på fastigheten styrs av utformningen på hotellets hyresavtal. Hyresavtal kan utformas på olika sätt, se kap 2.4 men är idag ofta omsättningsbaserade. Värdet på hotellfastigheten avgörs därmed främst av verksamhetens lönsamhet. Ofta har en hotellfastighet endast en hyresgäst hotelloperatören, och hyran utgör en stor del av rörelsens kostnader. Karakteristiskt för hotellfastigheter är att kassaflödet tillverkas i fastigheten, hotellrummet är produkten och fastigheten är råvaran (Pandox ÅrsRed, 2003, s.14). 2.2 Aktörer inom hotellbranschen Aktörer på hotellfastighetsmarknaden Hotellmarknaden består av tre typer av aktörer: hotellfastighetsägare, hotelloperatör och hotelldistributör. Samverkan mellan dessa kan variera från att tre olika företag intar respektive roll i ett och samma hotell, till att ett och samma företag intar alla rollerna, se figur 2.1 (Capona ÅsRed, 2003 s.17). Utvecklingen i hotellbranschen har gått mot att aktörerna specialiserar sig mer och mer på sin kärnkompetens och outsourcar övrig kompetens. Hotellägaren äger och förvaltar hotellfastigheten och kan vara passiv eller aktiv i hotellets verksamhet. Operatören driver den dagliga hotellverksamheten och har nära kontakt med gästerna. Hotelldistibutören tillhandahåller bokningssystem och marknadsföring åt operatören. Bild 2.1 Hotellaktörernas samspel - 7 -
11 Hotellfastighetsägare Hotellfastighetsägare äger och förvaltar hotellfastigheter. Det finns få renodlade hotellfastighetsföretag. Merparten av hotellfastighetsägarna utgörs av institutioner, traditionella fastighetsbolag och privata fastighetsägare. Även hotelloperatören kan äga den fastighet de är verksamma i. Capona, Pandox och Host är ledande bland de renodlade hotellfastighetsföretagen på den svenska marknaden. Bilaga 1.A visar en sammanställning av de ledande fastighetsägarna på den nordiska marknaden för Hotellfastighetsägare kan generellt delas in i två typer, passiv eller aktiv ägare. Typiska drag för de två kategorierna redovisas nedan och följs av en redogörelse av olika förvaltningsstrategier för hotellfastighetsportföljer. Aktiv fastighetsägare En aktiv fastighetsägare medverkar aktivt till att öka de totala intäkterna samt reducera riskerna tillsammans med operatören via deras gemensamma avtal. Ett typiskt kännetecken hos en aktiv fastighetsägare är dess analytiska förmåga inom flera områden. Viktiga områden är t.ex. förvärv, drift, fastighetsutveckling och avtalsstruktur. Vad gäller förvärv vill en aktiv fastighetsägare ha en ledande roll i omstruktureringsfasen genom att kontinuerligt sköta förvärv och avyttringar av fastigheter i egen regi. Fastighetsdriftens grundstenar är regelbunden renovering och planerat underhåll, vilket krävs för att bibehålla värdet på fastigheter över tiden. Förädling och fastighetsutveckling är kassaflödeshöjande investeringar är utmärkande för en aktiv fastighetsägare och en viktig del av företagets strategi ( Ytterliggare förvaltningsstrategier för fastighetsägare behandlas vidare i förvaltningsstrategier hotellfastighetsportfölj. När det gäller avtalsstruktur väljer en aktiv fastighetsägare att ha en väl differentierad avtalsportfölj, där företaget sprider sina risker med hjälp av olika kontraktsutformningar med operatörerna. Rörligheten i lönsamheten påverkar och bidrar till ökat kassaflöde i en marknadsuppgång, samtidigt som företaget genom fasta avtal och garantihyror kan sänka risken i en marknadsnedgång ( Mer information om variationer av hyresavtal finns i kapitel 2.4. Passiv fastighetsägare En passiv fastighetsägare är inte lika aktiva och engagerade vad gäller investeringar som påverkar omsättningen eller tar fler marknadsandelar. En passiv fastighetsägare överlåter mer underhåll- och investeringsansvar på operatören än en aktiv fastighetsägare. Den stora skillnaden mellan de två kategorierna av fastighetsägare är utformning av hyreskontrakt, vilket diskuteras vidare i hyresavtal kap 2.4. Förvaltningsstrategier hotellfastighetsportfölj En hotellfastighet är en typ av fastighet som alltid verkar vara i behov av kapitalkrävande förbättringar och ombyggnader. För att förvalta en fastighetsportfölj med hotellfastigheter - 8 -
12 krävs kompetens om fastigheter och hotellmanagement för att nå tillfredställande mål. Perioden för innehav av hotellfastigheten och viljan att investera ytterliggare kapital är avgörande för att få lönsamhet. Genom att ha en bra och mångårig plan kan fastighetsföretagare reducera kapitalkostnader för underhåll och ombyggnad. Det finns flera olika strategier för fastighetsföretag vad gäller planläggning av fastighetsunderhåll beroende på målsättning av risknivå, kapitaltillgång och avkastningskrav (Duni, 1993, s.77). Specifikt för hotellfastigheter är det delade ansvaret mellan fastighetsägare och operatör. Det delade ansvaret regleras med kontrakt som beror på vad fastighetsägaren har för krav och målsättning. Då hotellfastigheter alltid anses vara i behov av kapitalinvesteringar och båda parterna vill få en så bra produkt som möjligt, finns det alltid önskemål om vad som bör åtgärdas. Parterna ser dock ofta olika på vad som utgör en lönsam underhålls- eller ombyggnadsåtgärd, vilket bidrar till den iterativa process som samtliga intervjuade i detta examensarbete har beskrivit. Den iterativa processen är som en konstant konflikt mellan ägare, operatör och ev. extern fastighetsförvaltare, framförallt innan dess man har kommit överens om vilka ombyggnader och underhållsåtgärder som ska genomföras. Processen pågår hela tiden och normalt är att planerna ändras, på grund av makroekonomiska variabler som räntenivå, sysselsättningsnivå och inflation (Duni, 1993, s.80). Den iterativa processen genererar olika strategier och utgör information samt beslutsunderlag för hur parterna väljer att sköta hotellfastigheten. För att lyckas med att skapa en framgångsrik ombyggnadsplan enligt Duni måste alla parter vara villiga att dela risken och ansvaret, samt målsättningen med projektet och senare dess lönsamhet. Vanligast är att operatören får acceptera att de delar risken av kapitalinvesteringen med ägaren för att senare kunna skörda fördelarna. Målsättningen med en kapitalinvestering är att öka värdet åtminstone till vad respektive part har investerat, men ibland kan målsättningen vara att endast behålla värdet och hindra en fallande avkastning. Strategiernas omfattning varierar med innehavsperiod och marknadsläge. De vanligaste strategierna redovisas nedan. Sälja direkt Framtida försäljning Då värdehöjningen på fastigheten överstiger ägarens investeringshorisont. Inga åtgärder planläggs, minimala kostnader för att upprätthålla standard inför en kommande försäljning. Investera Underhålla Låt stå Ombyggnads- och renoveringsåtgärder för att ta nya marknadsandelar vid ett längre ägarinnehav samt möjlighet till värdestegring. Minimala åtgärder, endast små underhållsåtgärder för att behålla marknadsandelar. Inga åtgärder, fastigheten fortsätter att ge en förväntad avkastning utan några kapitalkrävande åtgärder. Figur 2.2. Fastighetsägarens förvaltningsstrategier - 9 -
13 Hotelloperatör En operatör driver hotellets verksamhet. Operatören står vanligtvis för löpande underhåll av fastigheten, parten handhar gäster och konferenser. Aktören kan äga fastigheten eller hyra den av en hotellägare. Operatören kan marknadsföra hotellet i sitt namn eller ingå i en distributionskedja och använda kedjans namn. Samarbetsformen mellan operatör och fastighetsägare baseras på kontraktets utformning, se vidare under kap 2.6 Avtalsformer. Bilaga 1.B visar en sammanställning av de ledande hotelloperatörerna på den nordiska marknaden för Hotelldistributör Hotelldistributörens uppgift är att tillhandahålla marknadsföring och bokningssystem för det anslutna hotellet. Hotellet kan använda distributörens namn vid marknadsföring gentemot gäster både nationellt och internationellt. I Sverige finns flera stora distributionskedjor representerade. Trenden går mot att allt fler operatörer ansluter sig till större distributörers varumärken och använder sig av deras globala bokningssystem (SHR/SCB). Bilaga 1.C visar en sammanställning av de ledande hotelldistributörerna på den nordiska marknaden för Underhåll- och ägaransvarsfördelning Enligt hyreslagen ligger i princip ansvaret för underhåll alltid på hyresvärden såvida parterna inte avtalat om något annat. Lokalhyreskontrakt brukar alltid innehålla någon form av underhållsklausul som antingen fördelar eller lägger hela ansvaret på någon av parterna. Hotellfastigheter anses vara komplexa att förvalta, då den totala ytan ofta består av flera olika verksamheter som till exempel restaurang, konferens, hotellrum, pool-, gym- och bastu utrymmen etc. Ett stort antal människor rör sig på ytorna vilket belastar dem och bidrar till förslitning. Detta gör att det ställs höga krav på lokalytorna vilket medför kontinuerligt underhåll. Därför är det viktigt att kontrakt är väldefinierade om hur underhållsansvaret skall fördelas mellan hyresvärd och hyresgäst (SHR 1997, s.17). Vanligtvis bifogas en gränsdragningslista (se gränsdragningslista nedan), vardagligt kallad för krysslista av folk inom hotellbranschen. Eftersom hyreskontrakt ofta sträcker sig över flera år är det viktigt är att gränsdragningslistan är ifylld så detaljerat och noggrant som möjligt. Rekommendationer framtagna av SHR är att hyresvärd och hyresgäst alltid bör planera underhållsåtgärder i samråd med varandra och att arbetet skall planeras så att verksamheten i hotellet störs så lite som möjligt. Enligt SHR:s rekommendationer bör ett hotellkontrakt ha följande uppdelning mellan parterna vad gäller underhållsansvar: Hyresvärd I hotellfastigheter har hyresvärden i regel ägar- och underhållsansvar för fasta installationer, fast inredning och fast maskinell utrustning som i t.ex. kök och ekonomiutrymmen, samt upprättande av serviceavtal. Hyresvärden svarar för allt underhåll som hänförs fastighetens och byggnadens allmänna funktion som till exempel stomme, fasad, dörrar och fönster samt installationer och utomhusytor på tomtmark. I ansvaret för installationer ingår bl.a. hissar, styr- och reglerutrustning, kylanläggningar och brandskydd. Hyresvärden har även ansvar för ytskikt inom hotellets lokaler d.v.s. skall ombesörja och bekosta målning/tapetsering, skötsel och byte av golvskikt och undertak
14 Hyresgäst När det gäller hyresgästens skötsel- och underhållsansvar innefattar det vanligtvis all inredning och utrustning som kan hänföras till hotellverksamheten. All löpande service och löpande reparationer inom hotellet skall skötas och bekostas av hyresgästen. I de fall hyresgästen gör egna installationer eller fasta inredningsarbeten tillhör dessa hyresgästen och är således deras ansvar. Hyresgästen ansvarar normalt för handhavandet av all utrustning i ekonomiutrymmen som kök, frysutrymmen och förråd, samt ser till att alla myndighetskrav uppfylls när det gäller funktion och skötsel t.ex. fettavskiljare och fläktar. Gränsdragningslista Det primära syftet med gränsdragningslistan är att precisera vad som ingår i hyran. Rollerna definieras i gränsdragningslistan som fungerar som en krysslista där man kryssar i vilken part som ansvarar för vad när det gäller underhåll- och ägaransvar (U.F.O.S 2003 s.13). Gränsdragningslistan behandlar tre större användningsområden: o Preciserar ansvarsfördelningen i hyresöverkommelsen o Preciserar skillnaden mellan bashyra och tilläggstjänster o Kan utgöra underlag för upphandling av fastighetsdriften Aff Avtal för fastighetsförvaltning, Aff, är en typ av gränsdragningslista som är gemensam för fastighetsbranschen och arbetades fram i början av 1990-talet av branschaktiva. Avsikten var att få ett rättvist dokument som avväger parternas intressen, de tekniska och administrativa förutsättningarna samt förvaltningens omfattning samt kvalitet (U.F.O.S 2003 s.20). Aff ska: o klara ut vem som skall betala investeringen o komplettera hyreslagstiftningen o klara ut gränsdragning för drift och underhåll av fastighet och inredning o klara ut vem som skall betala underhåll och drift 2.4 Hyresavtal Hyresavtal Hyressättningen på kommersiella fastigheter avreglerades i Sverige år Den avreglerade hyressättning har bidragit till cykler i hyressättningen på kommersiella fastigheter samt i fastighetsvärdet som kom att variera med konjunkturen. Med säkra hyresgäster och långa kontraktsperioder kan fastighetsägaren trygga fastighetsvärdet, skapa utrymme för framtida investeringar och begränsa risken för värdefluktuationer vid konjunkturförändringar
15 Ur fastighetsägarens perspektiv konstrueras ett hotellhyreskontrakt utifrån flera grundläggande områden. Viktiga områden är lokal konkurrens, kontraktslängd och investeringsplaner samt val av operatör och distributör. Varje utformning är situationsanpassad, där hyresavtalet är en konsekvens av en omfattande marknadsanalys som inkluderar marknadsförändringar och olika aktörers konkurrenskraft på kort och lång sikt ( Beträffande utformning av hyran i hotellkontrakt finns det några typavtal. De olika typavtalen är fasta och rörliga hyresavtal. Rörliga hyresavtal är antingen omsättningsbaserade eller resultatbaserade med eller utan garantihyra s.k. minimihyra. Andra viktiga punkter i hyresavtalet är gränsdragning för underhåll och investeringsansvar som tidigare behandlats och kontraktlängdens inverkan samt besittningsskydd som båda behandlas nedan. Fasta hyresavtal Ett fast avtal reglerar på förhand vilken hyra som ska betalas under hyresperioden. Hyran är oftast indexerad, vilket betyder att hyrans utveckling följer utvecklingen av konsumentprisindex (KPI). Denna typ av avtal är den vanligaste avtalsformen för bostads-, kontors- och lagerkontrakt. Ett fast avtal begränsar både avtalsrisken och potentialen för fastighetsägaren (Pandox ÅrsRed, 2003, s.14). Rörliga avtal med eller utan garantihyra Ett rörligt hyresavtal beror på verksamhetens omsättning eller resultat. I avtalet kan en garantihyra anges dvs. en lägsta nivå på hyresbeloppet, oavsett omsättning eller resultat. En garantihyra medför att fastighetsägaren på förhand kan kalkylera vad den lägsta kommande hyresintäkten ska bli och en del av hyresrisken förskjuts därmed till hyresgästen. En hög garantihyra medför en förskjutning mot fast avtal och minskar fastighetsägarens men ökar hyresgästens risk. Garantihyran kan vara indexerad efter t.ex. KPI. Ett rörligt avtal utan garantihyra kan få till följd att variationerna i hyresnivån kan vara stora mellan två efterföljande år. Omsättningsbaserat avtal Omsättningsbaserat hotellhyresavtal är knutet till hotellrörelsens omsättning. Avtalsformen ger fastighetsföretag del i tillväxt, både i marknaden och i marknadsandel. För att begränsa risken är dessa avtal ofta försedda med minimihyra (Pandox ÅrsRed, 2003 s.14). Det kan även finnas kompleterande regler om att operatören ska betala minst en viss hyra och högst en viss hyra, dvs. hyran frikopplas från omsättningen om den senare är extremt låg eller extremt hög (Lind, 1995, s. 31)
16 Resultatbaserat avtal Resultatbaserade hotellhyresavtal innebär att hotellfastighetsägaren får del av hotelloperatörens driftresultat. Driftresultatet skapas i sin tur av marknadsläget, marknadsandelen samt hotelloperatörens förmåga att driva verksamheten effektivt. Denna avtalstyp förutsätter att hotellfastighetsägaren har kunskap om ekonomistyrning av operatörsbolaget. Även resultatbaserade hotellhyresavtal kan förses med en minimihyra. Avtalskonstruktionen är lämplig i marknader med snabb tillväxt i samband med förändringar i verksamheten som skapar kraftig resultattillväxt (Pandox ÅrsRed, 2003 s.14) Kontraktstid Tidsperioden för lokalhyreskontrakt är oftast inte kortare än tre år, vanligtvis är de mellan tre och fem år, skälet är att flera villkor i hyreslagen är kopplade till denna minsta tidsperiod. Till exempel möjligheten att koppla hyran till förändringar i KPI samt ersättning för fastighetskatt vid förändringar i skattesatser eller taxeringsvärden (SHR, 1998, s.10). För större lokaler och hotell är kontraktstiderna längre, ofta år. Där bestäms valet av kontraktstid av fastighetsföretagens framtidsbedömning av marknaden. Valet mellan kort respektive långt kontrakt bestäms dels av bedömningen av sannolikheten för att det kommer att gå bra respektive dåligt, dels av hur stora förluster fastighetsägaren är beredd att ta (Lind, 1995, s.40). Fastighetsinvesterare i Sverige tenderar till att föredra korta avtal vid konjunkturuppgång och långa avtal vid konjunkturnedgång (Ljundquist, 2003, s.43). Kort eller lång kontraktstid Lång kontraktstid i samband med fast hyra innebär att fastighetsägaren främst vill säkra inkomsten från sin hotellfastighet och för att inte behöva bära någon större risk. Kort kontraktstid kräver från fastighetsägarens sida hårdare styrning av operatörens verksamhet. Följande resonemang gäller oavsett hyresavtal. Fördelar för fastighetsägaren med kort kontraktstid är att fastigheten kan utvecklas och byggas om efter marknadens svängningar. Nackdelar är att operatören satsar mindre för att få en bra lönsamhet då det saknas varaktighet i verksamheten (Lind, 1995, s. 40). En gemensam fördel vid kort kontraktstid, vilket kan vara intressant för både operatör och fastighetsägare, är möjligheten att förändra hyran vid konjunktursvängningar. Den förenade fördelen bär en viss risk för parterna. Risken är att operatören får betala en högre hyra vid marknadsuppgång, då fastighetsägaren har en stark förhandlingsposition. Risken för fastighetsägaren är operatören väljer att lämna lokalen vid marknadsnedgång, vilket kan innebära kostsamma hyresgästanpassningar. Det ömsesidiga intresset från parterna är ett långvarigt samarbete, vilket beror väldigt lite på kontraktslängden i sig utan på sannolikheten att det sker omförhandling och förlängning av hyreskontraktet
17 Besittningsskydd Allmänt Besittningsskyddet skiljer sig åt för bostäder och lokaler. Vid bostäder tillämpas direkt besittningsskydd som ger hyresgästen rätt till förlängning av hyresavtalet mot hyresvärdens vilja efter prövning av hyresnämnden (Ljungquist, 2003, s.30). Vid lokalhyra tillämpas istället ett system med indirekt besittningsskydd. Detta innebär att hyresgästen inte har rätt till förlängning av avtalet. Vid en uppsägning tvingas alltså hyresgästen att flytta, men har dock rätt till skadestånd vid obefogad uppsägning. Hyresgästen har därmed inte rätt till skadestånd om uppsägningen anses befogad. Lokalhyresgästen kan mista sitt indirekta besittningsskydd genom förverkande vilket återges i JB 12: Besittningsskydd hotell I hotellkontrakt är det vanligt att hyresgästen avstår sitt besittningsskydd. Detta innebär att hyresgästen avsäger sig rätten till ersättning i samband med uppsägning och rätten att begära uppskov med en avflyttning. Överenskommelsen måste ingås skriftligen i en särskild upprättad handling. Den får aldrig ingå som ett villkor i hyreskontraktet eller som en del av avtalet. Hyresnämnden bistår med särskilda blanketter för frånskrivning med en tidsbegränsning på vanligtvis fem år (SHR,1997, s.22-23). 2.5 Hotellkedjor Integrerad kedja En hotellkedja består av flera hotell som tillsammans bildar en integrerad kedja. I en integrerad kedja drivs varje hotell i egen regi. Ledningen för den integrerade kedjan styr centralt över alla hotell i kedjan. Ledningen marknadsför hotellkedjan under ett varumärke och tillhandahåller ett bokningssystem som är gemensamt för samtliga hotell i kedjan. Ett exempel på en internationell integrerad kedja är Sheraton. Frivillig marknadsorganisation Hotell som drivs i privat regi kan ingå ett frivilligt samarbete med andra hotell. Denna form av samarbete benämns som en frivillig marknadsorganisation. Kedjenamnet och samarbetet underlättar marknadsföring och bokning samt förmedlar information om hotellets kvalitet till tänkta gäster (Lind, 1995, 14). Ett exempel på en marknadsorganisation är Best Western. Fristående hotell Ett fristående hotell ingår inte i någon marknadsorganisation, hotellkedja eller är ansluten till någon distributör. Bokning och marknadsföring sköts av hotellets operatör
18 2.6 Avtalsformer Management avtal I ett managementavtal uppdras en manager att sköta hotellverksamheten åt fastighetsägaren. Kännetecknande är att fastighetsägaren jämväl äger hotellverksamheten. Manage the manager, managern driver hotellet för fastighetsägarens räkning och för detta arbete utgår ersättning till managern. Managementavtal kan vara lämpliga för hotellfastighetsbolag med specialistkompetens då de kan integrera managerns verksamhet med sitt ägande och få större andel av driftsresultatet. Eftersom det saknas hyresgäst i denna avtalstyp, behöver ej hänsyn tas till det s. k. indirekta besittningsskyddet (Pandox ÅrsRed, 2003, s.14). Eget operatörsbolag Vid vissa tillfällen driver stora hotellfastighetsägare hotellverksamhet med egna operatörsbolag. Detta kan inträffa när verksamheten är i ett uppbyggnadsskede, vid operatörsbyte eller då operatörens betalningsförmåga försämras (Pandox ÅrsRed, 2003 s.14). Beträffande mindre hotellfastighetsägare är det vanligt att verksamheten och fastigheten ägs av samma person eller företag. Detta kan utgöra en fördel vad det gäller utveckling och ekonomisk styrning av verksamheten, men nackdel när det gäller kapitalrisk. För att öka sina marknadsandelar kan mindre hotellfastighetsägare till exempel ansluta sig till en hotelldistributör. Franchisingavtal Ett franchiseavtal ger operatören rätt att använda ett visst kedjenamn när hotellet ansluts till hotellkedjan. Avtalet kan utgöra ett komplement till hyreskontrakt och managementkontrakt. Operatören måste uppfylla vissa minimikrav för att få ingå i kedjan. Det är vanligt att franchisingavtal bygger på att operatören betalar en omsättningsbaserad avgift för att få använda sig av kedjenamnet (Lind, 1995 s.33)
19 3 Marknadsanalys 3.1 Marknadshistoria Hotell- och restaurangbranschen har haft en god utveckling den senaste 10-årsperioden. Branschens förädlingsvärde har ökat som andel av hela näringslivets förädlingsvärde. Den djupa lågkonjunkturen i början av 1990-talet slog hårt mot hotellnäringen. Den negativa trenden vände under år 1993 och sedan dess har utvecklingen varit stark, frånsett svag tillväxt år 2001 och en rejäl tapp år 2002 med färre sålda rum (Petersson, 2003, RB/S). Under hela perioden har efterfrågan på hotell- och restaurangtjänster, från både hushåll och företag, varit så pass stark att produktionen kunnat öka relativt mycket samtidigt som priserna ökat snabbt. BNP har växt med i genomsnitt 2.9 procent per år under perioden, vilket kan jämföras med 1.5 procent under närmast föregående 10-års period Mellan år 1994 och år 2003 ökade antalet sålda hotellrum i Sverige med 35 procent och produktionen i restaurangbranschen med 23 procent (Tendens, 2004, nr 2). 3.2 Prognos Den internationella konjunkturuppgången är i full gång. Uppgången leds av USA och delar av Asien och har nu också spritt sig till Euroområdet, även om utvecklingen där fortfarande släpar efter. Det har också börjat ljusna i den svenska ekonomin efter ett antal tuffa år i början på 2000-talet. Den starka internationella konjunkturen har under våren gynnat utvecklingen för i huvudsak de svenska exportföretagen och BNP-tillväxten överraskade positivt under det andra kvartalet. Under hösten bedöms dock uppgången sprida sig vidare till de inhemska delarna av ekonomin. Hushållens konsumtion och företagens investeringar väntas växa allt snabbare framöver. Låga räntor, höga tillgångspriser och ljusnande konjunkturutsikter stimulerar hushållens konsumtion. Även investeringarna drivs på av låga räntor, allt högre kapacitetsutnyttjande och stigande vinster. Den generella bedömningen är att Sverige har ett antal år framför sig med god ekonomisk tillväxt. Konjunkturinstitutet prognostiserar exempelvis en genomsnittlig tillväxt i bruttonationalprodukten under perioden på drygt 3 procent (Tendens, 2004, nr 4). Detta kan jämföras med den genomsnittliga tillväxten under perioden på 1.5 procent. Sysselsättningen, som minskat rejält sedan förra sommaren, har nu planat ut och antas börja vända uppåt efter årsskiftet. Stark produktivitetsutveckling och måttliga löneökningar gör att inflationstrycket blir lågt både i år och nästa år. Den snabbare tillväxten i den svenska ekonomin kommer troligen att påverka efterfrågan på hotell- och restaurangtjänster positivt. Enligt World Travel and Turism Council kommer turismen globalt att öka med 4 procent per år fram till år En god utveckling av turismen framöver kommer att innebära en positiv utveckling för hotell- och restaurangbranschen
20 3.3 Marknadsanalys Sverige Marknadsutveckling År 2003 blev det tredje året i rad med svag inhemsk och internationell konjunktur. Försämringen av den svenska hotellmarknaden som inleddes redan under sommaren år 2001 fortsatte även under år Antalet sålda hotellrum minskade med drygt 2 procent. Antalet sålda rum till affärs- och konferensgäster står för drygt två tredjedelar av den totala efterfrågan. Affärs- och konferensgäster har generellt högre betalningsförmåga och denna kategori av gäster minskade med ca 3.5 procent under året. Antal sålda rum till privatkunder ökade dock med drygt 2 procent (Tendens, 2004, nr 1). Bortfallet av affärs- och konferensgäster har tvingat hotellen att i större utsträckning rikta in sig mot de privata kundgrupperna där betalningsförmågan är lägre. Samtidigt som den totala efterfrågan minskade så ökade kapaciteten på hotellmarknaden eftersom flera nya hotell öppnade under året. Sverige har år hotell som erbjuder hotellrum. Färre sålda hotellrum till lägre priser minskade hotellens totala logiintäkter med drygt 2 procent. Utvecklingen på de regionala hotellmarknaderna i Sverige var splittrad under år De norrländska kuststäderna Sundsvall, Umeå och Luleå tillsammans med Halmstad hade en positiv hotellutveckling medan övriga städer i landet drogs med en svag efterfrågan. Nyköping blev en uppstickare med ett lågprisflyg som genererat god hotellutveckling (Tendens, 2004, nr.1). Marknadsutveckling Sverige januari t.o.m. augusti år 2004 Under de första 8 månaderna år 2004 har den svenska hotellmarknaden fortsatt sin kräftgång. Antalet gästnätter på hotell i Sverige har ökat med 1,3 procent och antalet utländska gästnätter har ökat med 4,5 procent de första 8 månaderna i år jämfört med samma period år Ökningen av antalet utländska gästnätter beror på utomnordiska gäster då antalet gästnätter från de nordiska grannländerna minskat. Göteborg är Sveriges näst största regionala hotellmarknad efter Stockholm, och står för cirka 10 procent av landets sålda hotellrum. Under perioden januari-augusti i år har antalet gästnätter på Göteborgshotellen minskat med 1.1 procent jämfört med samma period år 2003 (Tendens, 2004, nr 3). Figur 3.1 visar att antalet sålda rum visserligen har ökat med knappt 1 procent men säljs till i genomsnitt 2.3 procent lägre intäkt per rum, Average Room Rate (ARR, se vidare bilaga 2 Nyckeltal) jämfört med samma period år Skäl till de lägre intäkterna per rum är att den totala rumskapaciteten har ökat och att affärs- och konferensgästernas andel av gästerna har minskat på hotellen. Ökningen av sålda rum under de första 8 månaderna i år kan i stort sett helt hänföras till fler privatgäster. Lägre logiintäkter fördelat på fler disponibla rum har inneburit att Revenue per Available Room (RevPAR, se vidare bilaga 2 Nyckeltal) sjunkit med i genomsnitt 2.8 procent och antalet disponibla rum har ökat med 1.4 procent jämfört med perioden januari t.o.m. augusti år
Nordisk hotellmarknad - 2:a kvartalet 2009
Nordisk hotellmarknad - :a kvartalet 9 Sammanfattning Den ekonomiska konjunkturen fortsatte att vara mycket svag i samtliga nordiska länder under andra kvartalet. Samtliga fyra länders ekonomier beräknas
Läs merHotellfastigheter- En beskrivning av relationen mellan fastighetsägare och operatörer
Institutionen för Infrastruktur Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr: 226 Hotellfastigheter- En beskrivning av relationen mellan fastighetsägare och operatörer Författare:
Läs merHotell som investeringsobjekt
Benchmarking Alliance Hotell som investeringsobjekt Stockholm 25 april 2013 Benchmarking Alliance Benchmarking Alliance Kra9fulla och lä=använda analysverktyg Tillhandahåller marknadsdata för den nordiska
Läs merFull fart på den svenska hotellmarknaden
Full fart på den svenska hotellmarknaden Utveckling första tertialet 2015 Box 3546, 103 69 Stockholm T +46 8 762 74 00 Box 404, 401 26 Göteborg T +46 31 62 94 00 Box 186, 201 21 Malmö T +46 40 35 25 00
Läs merVerksamheten. Läs mer om. Översikt sid 42. Fastighetsförvaltning sid 44. Operatörsverksamhet. sid 46. Pepper om jobbet på Pandox sid 48
Läs mer om Verksamheten Intercontinental, Montreal Översikt sid 42 Fastighetsförvaltning sid 44 Operatörsverksamhet sid 46 Pepper om jobbet på Pandox sid 48 Verksamheten Ett fastighetsbolag specialiserat
Läs merPå väg mot ett rekordår på den svenska hotellmarknaden
På väg mot ett rekordår på den svenska hotellmarknaden Utveckling 1-2:a tertialet 2015 Box 3546, 103 69 Stockholm T +46 8 762 74 00 Box 404, 401 26 Göteborg T +46 31 62 94 00 Box 186, 201 21 Malmö T +46
Läs merRAPPORT HOTELLMARKNADENS KONJUNKTURLÄGE
RAPPORT HOTELLMARKNADENS KONJUNKTURLÄGE OKTOBER 216 Box 3546, 13 69 Stockholm, Telefon +46 8 762 74 Box 44, 41 26 Göteborg, Telefon +46 31 62 94 Box 186, 21 21 Malmö, Telefon +46 4 35 25 Pedagogens väg
Läs merRekordbeläggning på den svenska hotellmarknaden. Helåret 2015 och prognos för 2016
Rekordbeläggning på den svenska hotellmarknaden Helåret 2015 och prognos för 2016 Innehåll Sammanfattning... 3 Bättre konjunktur ökar efterfrågan från affärs- och konferenssegmenten... 4 Högsta beläggningsgraden
Läs merHOTEL MARKET UPDATE. KONJUNKTUR & TRENDER PÅ DEN NORDISKA HOTELLMARKNADEN Sep/19
HOTEL MARKET UPDATE KONJUNKTUR & TRENDER PÅ DEN NORDISKA HOTELLMARKNADEN Sep/19 Varsågod, vi har nosat upp de senaste siffrorna. MAKROINDIKATORER I SVERIGE 3 ÖVERGRIPANDE OM DEN SVENSKA HOTELLMARKNADEN
Läs mer2014 Det börjar lossna på hotellmarknaden
Box 3546, 103 69 Stockholm T +46 8 762 74 00 Box 404, 401 26 Göteborg T +46 31 62 94 00 Box 186, 201 21 Malmö T +46 40 35 25 00 Pedagogensväg 2, 831 40 Östersund T +46 63 14 10 99 www.visita.se 2014 Det
Läs merFastighetsbolagen och ekonomin
Sammanfattning Fastighetsbolagen ser nu mer optimistiskt på framtiden än vid den senaste undersökningen. Inget av de intervjuade bolagen räknar med en minskning av vare sig hyresintäkter, försäljningspriser
Läs merHOTEL MARKET UPDATE. KONJUNKTUR & TRENDER PÅ DEN NORDISKA HOTELLMARKNADEN Okt/19. Varsågod, här är siffrorna som piggar upp i höstmörkret.
HOTEL MARKET UPDATE KONJUNKTUR & TRENDER PÅ DEN NORDISKA HOTELLMARKNADEN Okt/19 Varsågod, här är siffrorna som piggar upp i höstmörkret. MAKROINDIKATORER I SVERIGE 3 ÖVERGRIPANDE OM DEN SVENSKA HOTELLMARKNADEN
Läs merRAPPORT HOTELLMARKNADENS KONJUNKTURLÄGE
RAPPORT HOTELLMARKNADENS KONJUNKTURLÄGE AUGUSTI 217 Box 3546, 13 69 Stockholm, Telefon +46 8 762 74 Box 44, 41 26 Göteborg, Telefon +46 31 62 94 Box 186, 21 21 Malmö, Telefon +46 4 35 25 Pedagogens väg
Läs merFörhandlingarna om den allmänna hyresnivåns utveckling under 2019
Förhandlingarna om den allmänna hyresnivåns utveckling under 019 SABOs och Fastighetsägarnas vägledning för de ortsvisa förhandlingarna Stockholm 018-09-06 Sammanfattning I denna promemoria presenteras
Läs merSTATISTIK OM STHLM. BOSTÄDER: Hyror 2009. S 2010:14 2010-12-23 Marianne Jacobsson 08-508 35 064 STOCKHOLMS STADS UTREDNINGS- OCH STATISTIKKONTOR AB
STATISTIK OM STHLM BOSTÄDER: Hyror 2009 S 2010:14 2010-12-23 Marianne Jacobsson 08-508 35 064 STOCKHOLMS STADS UTREDNINGS- OCH STATISTIKKONTOR AB FÖRORD Denna rapport redovisar hyror i Stockholm år 2009.
Läs merRAPPORT HOTELLMARKNADENS KONJUNKTURLÄGE
RAPPORT HOTELLMARKNADENS KONJUNKTURLÄGE FEBRUARI 218 Box 3546, 13 69 Stockholm, Telefon +46 8 762 74 Box 44, 41 26 Göteborg, Telefon +46 31 62 94 Box 186, 21 21 Malmö, Telefon +46 4 35 25 Pedagogens väg
Läs merRAPPORT HOTELLMARKNADENS KONJUNKTURLÄGE
RAPPORT HOTELLMARKNADENS KONJUNKTURLÄGE December 2018 Innehåll Sammanfattning... 3 Efterfrågan... 4 Efterfrågan på hotellrum växer i fortsatt god takt... 4 Privatgästerna fortsätter att driva tillväxten
Läs merRAPPORT HOTELLMARKNADENS KONJUNKTURLÄGE
RAPPORT HOTELLMARKNADENS KONJUNKTURLÄGE JUNI 2016 Box 3546, 103 69 Stockholm, Telefon +46 8 762 74 00 Box 404, 401 26 Göteborg, Telefon +46 31 62 94 00 Box 186, 201 21 Malmö, Telefon +46 40 35 25 00 Pedagogens
Läs merBokslutskommuniké 1998
Bokslutskommuniké 1998 Pandox Hotellfastigheter AB (publ), 1998-01-01 1998-12-31 Resultatet efter skatt för 1998 uppgick till 61,5 Mkr (27,2) motsvarande en vinst per aktie på 4,10 kronor ( 2,47). Driftsöverskottet
Läs merHotellmarknadens konjunkturbarometer Augusti Stark hotellmarknad trots svagare konjunktur
Hotellmarknadens konjunkturbarometer Augusti 19 Stark hotellmarknad trots svagare konjunktur 1 INNEHÅLL Sammanfattning / 3 Hotellföretagens förväntningar på efterfrågan / 4 De positiva förväntningarna
Läs merInvesteringsbeslut Heden 24:12
STYRELSEHANDLING nr 12 Investeringsbeslut Heden 24:12 Beslut Denna handling kan innehålla sekretessbelagd information. Den kan lämnas ut på begäran efter sekretessprövning. Begäran om investeringsram om-
Läs merHYRESKONTRAKT FÖR LOKAL
HYRESKONTRAKT FÖR LOKAL Avseende hotellägenhet ( Lägenheten ) med lgh nr: X om x kvm, i Bostadsrättsförening Junior-Suites Veddesta. Undertecknande parter har denna dag träffat följande hyresavtal ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Läs merGällande lagar och regler
Gällande lagar och regler för uthyrning i andrahand och uthyrning av rum i bostad För dig som hyr ut Innehållsförteckning - Kortfattad Information Sida 3 - Vad är Andrahandsuthyrning Sida 3 - När får jag
Läs mer1... 2... 2... 3... 4... 4... 4... 4... 4... 5... 5... 5... 5... 6 2 I Kommunplan 2015-2017 gav Kommunfullmäktige ett uppdrag 2015:1, Fastighetsbolag Utreda och successivt införa en bolagisering av kommunens
Läs merCHECKLISTA. För uppsägning av lokalhyresavtal. www.svenskhandeljuridik.se
CHECKLISTA För uppsägning av lokalhyresavtal www.svenskhandeljuridik.se 1 Innehållsförteckning Innehållsförteckning...2 Inledning...3 Det indirekta besittningsskyddet...3 Hyresvärdens uppsägning för villkorsändring...3
Läs merBf Bulten Tips och råd: Om du ska hyra ut din lägenhet
Bf Bulten Tips och råd: Om du ska hyra ut din lägenhet Du som är medlem i bostadsföreningen Bulten får hyra ut din lägenhet, men du måste följa de regler som gäller. Detta faktablad har tagits fram som
Läs merLönsamhet i hotell- och restaurangbranschen 1997-2006
Lönsamhet i hotell- och restaurangbranschen 1997-2006 Branschekonomi och skatter Björn Arnek Januari 2008 Sammanfattning Syftet med följande rapport är att ge en bild av lönsamheten i hotell- respektive
Läs merAktieägarbrev hösten 2009 Offentliga Fastigheter Holding I AB
Aktieägarbrev hösten 2009 Offentliga Fastigheter Holding I AB > 1 700 aktieägare i Norge > 700 aktieägare i Sverige Etatbygg Holding II AS (Norge) Offentliga Fastigheter Holding I AB (Sverige) Regementsfastigheter
Läs merSTHLM STATISTIK OM. Hyror 2007 och 2008 BOSTÄDER: S 2009: Marianne Jacobsson
STATISTIK OM STHLM BOSTÄDER: Hyror 2007 och 2008 S 2009:10 2008-12-17 Marianne Jacobsson 08-508 35 064 STOCKHOLMS STADS UTREDNINGS- OCH STATISTIKKONTOR AB FÖRORD Denna rapport redovisar hyror i Stockholm
Läs merKurt Eriksson. Affärsansvarig, Nordisk Renting AB
Kurt Eriksson Affärsansvarig, Nordisk Renting AB Nordisk Renting Källa till utveckling och tillväxt Presentation av Nordisk Renting Kundnyttan och motiv Exempel på genomförda affärer Nordisk Rentings affärsidé
Läs merÄLSKA STADEN. BYGG MER! BOSTADSMARKNADEN I SVERIGE
ÄLSKA STADEN. BYGG MER! BOSTADSMARKNADEN I SVERIGE I Sverige bor nära 10 miljoner människor. Befolkningen ökar, och störst är ökningen i storstadsregionerna. Idag lever och verkar närmare 25 % av Sveriges
Läs merUPPSÄGNING AV LOKALHYRESAVTAL CHECKLISTA
UPPSÄGNING AV LOKALHYRESAVTAL CHECKLISTA 1 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Förord 5 Det indirekta besittningskyddet 7 Uppsägning för villkorsändring 8 Enskilda förhandlingar 9 Särskilt om hotell- och 12 restaurangverksamhet
Läs merotell i centrum av Mariehamn
otell i centrum av Mariehamn Park Alandia Hotell är ett mycket väl etablerat och inarbetat hotell i Mariehamns centrum med hotell, restaurang och pub. Park Alandia Hotell ALLMÄN, orienterande beskrivning
Läs merCO-WORKING. Leonie Selting; redovisning, inkomstskatt och moms Erik Darin och Sven Törnberg; civilrätt 23 januari 2019
CO-WORKING Leonie Selting; redovisning, inkomstskatt och moms Erik Darin och Sven Törnberg; civilrätt 23 januari 2019 REDOVISNINGSREGLER Vad är IFRS? International Financial Reporting Standards (IFRS)
Läs merGOD AVKASTNING TILL LÄGRE RISK
FRIHET Svenska Investeringsgruppens vision är att skapa möjligheter för ekonomisk tillväxt och frihet genom att identifiera de främsta fastighetsplaceringarna på marknaden. Vi vill hjälpa våra kunder att
Läs merLandstingsstyrelsens beslut
Landstingsstyrelsen PROTOKOLL 2008-12-16 LS-LED08-707 161 Förslag till Överenskommelse angående framtida lokalutnyttjande och hyresavtal i Gnesta vårdcentral Landstingsstyrelsens beslut 1. Landstingsstyrelsen
Läs merAnalys av förutsättningar för kommersiellt boende i Nybro kommun
Analys av förutsättningar för kommersiellt boende i Nybro kommun Uppdragets syfte Att undersöka förutsättningarna för kommersiellt boende (Hotell/stugby) i Nybro kommun Frågeställningar: Finns det behov
Läs merUtreda möjligheten att införa kallhyra
1(5) Fastighetsnämnden Utreda möjligheten att införa kallhyra Kommunstyrelsen beslutade den 14 januari år 2013 (KS 2012/0220) att ge fastighetsnämnden i uppdrag att utreda möjligheten att införa kallhyra
Läs merVerksamheten. Affärsmöjligheter över hela värdekedjan
Verksamheten Affärsmöjligheter över hela värdekedjan 36 Pandox Årsredovisning 2017 Pandox är en aktiv hotellfastighetsägare med en affärsmodell som bygger på att ingå långa omsättningsbaserade hyresavtal
Läs merFASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET ALINGSÅS
FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET ALINGSÅS 2012-015 Inledning och sammanfattning Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen. Människor bor, arbetar, konsumerar och umgås i stor utsträckning
Läs merDiagram 1 Omsättningsutveckling (volym kalenderkorrigerad) i restaurangnäringen tom 4:e kv. 2018
RESTAURANGINDEX 4:e kvartalet 2018 Positiv men svag tillväxt i volym i restaurangnäringen fjärde kvartalet Restaurangomsättningen i kronor ökade med 3,6 procent under fjärde kvartalet 2018 jämfört med
Läs merSamhällsbyggnadsnämnden
TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR 2014-02-05 SBN 2014/120.259 1 (4) HANDLÄGGARE Helén Mårtensson 08-535 363 86 helen.mårtensson@huddinge.se Samhällsbyggnadsnämnden Förslag till regler och rutiner avseende
Läs merHotellmarknadens konjunkturbarometer April Fortsatt stark hotellkonjunktur
Hotellmarknadens konjunkturbarometer April 19 Fortsatt stark hotellkonjunktur 1 INNEHÅLL Sammanfattning / 3 Hotellföretagen förväntningar på efterfrågan / 4 Förväntningarna fortsatta positiva / 4 Hotellföretagen
Läs merVälkommen till Folksam Fastigheter.
Välkommen till Folksam Fastigheter. Välkommen till oss! Vi på Folksam Fastigheter arbetar med att förvalta och utveckla fastigheter. Med en långsiktig horisont och stort hjärta strävar vi efter att ha
Läs merBilaga 5. Ansvarslista för hyresgästen Malmö stad
Bilaga 5. Ansvarslista för hyresgästen Malmö stad Lokalförsörjningsavdelningen, LiMa, fungerar som internkonsult för stadens förvaltningar och ansvarar för anskaffning och avveckling av lokaler samt bistår
Läs merAktuellt på Malmös bostadsmarknad
Aktuellt på Malmös bostadsmarknad Stadskontoret Upprättad Datum: Version: Ansvarig: Förvaltning: Enhet: 2008.09.02 1.0 Anna Bjärenlöv Stadskontoret Strategisk utveckling Detta PM avser att kortfattat redogöra
Läs merHYRA I Allmänna nyttjanderätter, bostadshyra, II Lokalhyra, andra nyttjanderätter
1 HYRA I Allmänna nyttjanderätter, bostadshyra, II Lokalhyra, andra nyttjanderätter ALLMÄNNA NYTTJANDERÄTTER Nyttjanderätt, en rätt att använda något Många fler regler betr. nyttjanderätt till fast egendom
Läs merOffentliga Fastigheter Holding I AB
O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Offentliga Fastigheter Holding I AB Kvartalsrapport mars 2015 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling
Läs merVälkommen till kursen
Välkommen till kursen Hyresfrågor i fokus Vilka är vi? Vad är ett hyresförhållande - när är hyreslagen tillämplig avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning (12 kap.
Läs merInkvarteringsstatistik. Göteborg & Co
Inkvarteringsstatistik Göteborg & Co Mars 2012 FoU/ Marknad & Försäljning Gästnätter storstadsregioner Mars 2012, hotell och vandrarhem Gästnattsutveckling storstadsregioner Mars 2012, hotell och vandrarhem
Läs merEtt rekordår för svensk turism
2014 Ett rekordår för svensk turism Box 3546, 103 69 Stockholm T +46 8 762 74 00 Box 404, 401 26 Göteborg T +46 31 62 94 00 Box 186, 201 21 Malmö T +46 40 35 25 00 Pedagogensväg 2, 831 40 Östersund T +46
Läs merDRIFT-, UNDERHÅLLS- OCH BRUKARAVTAL FÖR MALMA KVARN. SVENSKA KRYSSARKLUBBEN nedan kallad SXK Box 1189 131 27 NACKA STRAND
Svenska Kryssarklubben 1(4) DRIFT-, UNDERHÅLLS- OCH BRUKARAVTAL FÖR MALMA KVARN ÄGARE BRUKARE SVENSKA KRYSSARKLUBBEN nedan kallad SXK Box 1189 131 27 NACKA STRAND SVENSKA KRYSSARKLUBBENS STOCKHOLMSKRETS
Läs merUtredning Alternativa lösningar för hyresavtal och ägande av Monteliusgården Ansvariga: Torstein Tysklind och Petter Börjesson
Utredning Alternativa lösningar för hyresavtal och ägande av Monteliusgården Ansvariga: Torstein Tysklind och Petter Börjesson Bakgrund o syfte. Gagnefsbostäder AB (GBAB) har köpt fastigheten Monteliusgården
Läs merSVENSKA INVESTERINGSGRUPPEN. Berika människor genom att skapa möjlighet för ekonomisk tillväxt och frihet genom alternativa investeringar.
SVENSKA INVESTERINGSGRUPPEN Berika människor genom att skapa möjlighet för ekonomisk tillväxt och frihet genom alternativa investeringar. DIVERSIFIERING PÅ RIKTIGT När banker och finansiella rådgivare
Läs merFASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET ARVIKA
FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET ARVIKA 2012-015 Inledning och sammanfattning Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen. Människor bor, arbetar, konsumerar och umgås i stor utsträckning
Läs merAtt vara hyresgäst: Vad du får och inte får göra
Att vara hyresgäst: Vad du får och inte får göra Att hyra ny bostad är en stor händelse, speciellt om det är den första egna lägenheten. Här finns lite användar information: Innehåll 1. Avtal 2. Besittningsskydd
Läs merSOLLENTUNA FÖRFATTNINGSSAMLING
Regler för inhyrning och hyressättning av lokaler m.m. inom Sollentuna kommunkoncern Antagna av fullmäktige 2018-09-20 100, Dnr 2018/0023 KS Innehållsförteckning 1. Syfte... 2 2. Vilka lokaler som omfattas...
Läs merFastighetsrapporten. En konjunkturindikator för fastighetsbranschen, oktober 2014
Fastighetsrapporten En konjunkturindikator för fastighetsbranschen, oktober 2014 Förord För åttonde året publicerar Grant Thornton Fastighetsrapporten en temperaturmätare på hur 50 av Sveriges största
Läs merGöteborgsförslag [582] Trygga kontraktsformer för kollektiv/bogemenskaper med gemensamt hushåll
Fastighetskontoret Tjänsteutlåtande Utfärdat 2018-10-22 Diarienummer 0513/18 Handläggare Sonia Gallo Telefon: 031-368 11 28 E-post: sonia.gallo@fastighet.goteborg.se Göteborgsförslag [582] Trygga kontraktsformer
Läs merHUMLEGÅRDEN FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 1999
HUMLEGÅRDEN FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 1999 PERIODEN I SAMMANDRAG Fortsatt stark hyresmarknad för kommersiella lokaler i Stockholm. Periodens hyresintäkter ökade till 72,9 miljoner kronor
Läs merInkvarteringsstatistik. Göteborg & Co
Inkvarteringsstatistik Göteborg & Co April 2012 FoU/ Marknad & Försäljning Gästnätter storstadsregioner April 2012, hotell och vandrarhem Gästnattsutveckling storstadsregioner April 2012, hotell och vandrarhem
Läs merBygg- och fastighetsrapporten. En konjunkturindikator för bygg- och fastighetsbranschen, november 2015
Bygg- och fastighetsrapporten En konjunkturindikator för bygg- och fastighetsbranschen, november 2015 Bygg- och fastighetsrapporten Förord För nionde året i rad publicerar Grant Thornton Bygg- och fastighetsrapporten
Läs merPandox strategi. Läs mer om. Strategi som skapar värde sid 10. Pandoxmetoden sid 12. Värdeskapande affärsmodell sid 14. Pandox i praktiken sid 16
Läs mer om Pandox strategi Elite Park Avenue Hotel, Göteborg Strategi som skapar värde sid 10 Pandoxmetoden sid 12 Värdeskapande affärsmodell sid 14 Pandox i praktiken sid 16 Strategi som skapar värde
Läs merEn ansvarsfull fastighetsägare
En ansvarsfull fastighetsägare Vi har rivstartat Folksamgruppens fastighetsverksamhet har gjort ett starkt resultat 2016. Efter att ha förändrat både orga nisation och arbetssätt under 2015 har vi visat
Läs merFASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET TROLLHÄTTAN
FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET TROLLHÄTTAN 2012-015 Inledning och sammanfattning Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen. Människor bor, arbetar, konsumerar och umgås i stor utsträckning
Läs merAnsökan om borgen för lån till Industriparken i Kalmar AB
TJÄNSTESKRIVELSE Handläggare Datum Ärendebeteckning Urban Sparre 2013-04-09 KS 2013/0318 0480-450100 Kommunfullmäktige Ansökan om borgen för lån till Industriparken i Kalmar AB Förslag till beslut Kommunstyrelsen
Läs merFASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET MOTALA
FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET MOTALA 2012-015 Inledning och sammanfattning Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen. Människor bor, arbetar, konsumerar och umgås i stor utsträckning
Läs merFASTIGHETSFÖRVÄRV FÖR OMBILDNING TILL BOSTADSRÄTT
FASTIGHETSFÖRVÄRV FÖR OMBILDNING TILL BOSTADSRÄTT Advokat Maria Wideroth maria.wideroth@landahlohman.se Advokat Susanne Falk susanne.falk@landahlohman.se Landahl Öhman Advokatbyrå KB Box 5209, 102 45 Stockholm
Läs merHar du gjort en affärsplan för ditt företag har du ett underlag för presentation och diskussion även i den.
Egenbedömning inför presentation Som företagare är du alltid fullt upptagen men alla väntar sig ändå att du är den som kan ditt företag bäst och kan beskriva det. Denna checklista tar dig igenom frågeställningar
Läs merBesöksnäringens Konjunkturbarometer
Besöksnäringens Konjunkturbarometer Konjunkturinstitutets konfidensindikator för utvecklingen bland företag verksamma inom den svenska besöksnäringen Mars 2016 FAKTA OM KONJUNKTURBAROMETERN Konjunkturinstitutet
Läs merHotellmarknaden - igår, idag och i fram/den?
Hotellmarknaden - igår, idag och i fram/den? Göteborg i dag 57 hotell 7 600 rum Göteborgs kommun, 31/12 2011 15 400 bäddar 2 Göteborg i morgon >60 hotell 9 200 rum Göteborgs kommun, 31/12 2015 3 TillskoB!
Läs merFASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET UDDEVALLA
FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET UDDEVALLA 2012-015 Inledning och sammanfattning Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen. Människor bor, arbetar, konsumerar och umgås i stor utsträckning
Läs merFASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET HALMSTAD
FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET HALMSTAD 2012-015 Inledning och sammanfattning Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen. Människor bor, arbetar, konsumerar och umgås i stor utsträckning
Läs merMarket Insider: Varför är det så viktigt att ha ett urval potentiella köpare?
Market Insider: Varför är det så viktigt att ha ett urval potentiella köpare? 040-54 41 10 kontakt@bcms.se www.bcms.se BCMS Scandinavia, Annebergsgatan 15 B, 214 66 Malmö 1 Sammanfattning Varför är det
Läs merPandox utvecklas vidare förvärvar Hotellus International AB
PRESSMEDDELANDE Stockholm den 7 februari 2000 Pandox utvecklas vidare förvärvar Hotellus International AB Genom förvärvet skapas ett stort renodlat hotellfastighetsbolag med välkända varunamn och verksamhet
Läs merSyns du, finns du? Examensarbete 15 hp kandidatnivå Medie- och kommunikationsvetenskap
Examensarbete 15 hp kandidatnivå Medie- och kommunikationsvetenskap Syns du, finns du? - En studie över användningen av SEO, PPC och sociala medier som strategiska kommunikationsverktyg i svenska företag
Läs merInhyrning av lokaler för äldreboende i Najaden
November 5 september 2018 Ekonomiavdelningen Mikael Stadin-Steffen Kommunstyrelsen Inhyrning av lokaler för äldreboende i Najaden Bakgrund Äldrenämnden gav februari 2018 (21 februari 15) i uppdrag att
Läs merAvtal om inflytande vid ombyggnadsprocessen
Avtal om inflytande vid ombyggnadsprocessen Parter/ Centrala förhandlingsparter: Bostads AB Poseidon (Poseidon) Org.nr. 556120-3398 Hyresgästföreningen Org.nr. 802001-5106 Bakgrund I likhet med många bostadsbolag
Läs merByggentreprenader eller hyresavtal Björn Söderlund
Byggentreprenader eller hyresavtal Björn Söderlund Bakgrund Byggnadsstyrelsen var fram t.om. 1993 ansvaring för lokalförsörjning inom statsförvaltningen Efter 1993 var varje myndighet fri att teckna egna
Läs merDelårsrapport januari mars 2013
Västerås Gävle Provinsfastigheter I AB (publ) Obligationslån 8,5 % Allokton I 2015 Januari 2013 Nettoomsättning för perioden uppgick till 21,0 (33,2) MSEK Bruttoresultat för perioden uppgick till 5,9 (9,5)
Läs merHyresmodell FÖR KOMMUNALA VERKSAMHETSLOKALER
Hyresmodell FÖR KOMMUNALA VERKSAMHETSLOKALER Gäller fr.o.m. 2010 1 2 Gavlefastigheter Gävle kommun AB, 2010 Produktion: Gavlefastigheter Foto: Gavlefastigheter Tryck: Sandvikens Tryckeri INNEHÅLL Bakgrund
Läs merBokslutskommuniké 1997
Pressmeddelande från Pandox Hotellfastigheter AB (publ) 1998-02-12 Bokslutskommuniké 1997 Resultatet efter skatt för 1997 uppgick till 27,2 Mkr. Resultatet motsvarar en vinst per aktie på 2,72 kronor.
Läs merFABEGE 5 december 2016
FABEGE 5 december 2016 Hammarby Sjöstad Stockholm Inner city Solna Business Park Arenastaden BIDRAG FRÅN VERKSAMHETEN 2009-2016 MKR 2016, Q3 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 Bidrag Förvaltning 3 975
Läs merAvtal om inflytande vid ombyggnadsprocessen
Avtal om inflytande vid ombyggnadsprocessen Parter/ Centrala förhandlingsparter: Familjebostäder i Göteborg AB Org.nr. 556114-3941 Hyresgästföreningen Org.nr. 802001-5106 Bakgrund I likhet med många bostadsbolag
Läs merFASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET JÖNKÖPING
FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET JÖNKÖPING 2012-015 Inledning och sammanfattning Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen. Människor bor, arbetar, konsumerar och umgås i stor utsträckning
Läs merSvar på de vanligaste frågorna från mäklare
Svar på de vanligaste frågorna från mäklare Uppdaterat 2014-05 Föreningens namn: Bostadsrättsföreningen Norrbacken Är föreningen en äkta eller oäkta förening? Om den är oäkta, varför? Finns det några planer
Läs merInkvarteringsstatistik. Göteborg & Co. Februari 2012
Inkvarteringsstatistik Göteborg & Co Februari 2012 FoU/ Marknad & Försäljning Gästnätter storstadsregioner Februari 2012, hotell och vandrarhem Gästnattsutveckling storstadsregioner Februari 2012, hotell
Läs merHöjdpunkter. Agasti Marknadssyn
Höjdpunkter Agasti Marknadssyn Sammanställt av Obligo Investment Management September 2015 Höjdpunkter Marknadsoro... Osäkerhet knuten till den ekonomiska utvecklingen i Kina har präglat de globala aktiemarknaderna
Läs merRamverk för: Resultatmätning. Aktivitet: Uppdragsgivare: Marknad 1: Aktivitetsperiod: Copyright 2013. Pyramid Communication AB
Ramverk för: Resultatmätning Aktivitet: Uppdragsgivare: Marknad 1: Aktivitetsperiod: Copyright 2013. Pyramid Communication AB Att mäta resultat av marknadsinvesteringarna Att följa upp och mäta resultaten
Läs merPandox Hotellfastigheter AB Årsredovisning 1998 HOTELLFASTIGHET MARKNADSANALYS MARKNADSSTRATEGI
Pandox Hotellfastigheter AB Årsredovisning 1998 MARKNADSANALYS HOTELLFASTIGHET MARKNADSSTRATEGI Innehåll Pandox i korthet VERKSAMHETEN Det här är Pandox 2 VD har ordet 4 Pandoxaktien 6 Aktuellt projekt
Läs merHalvårsrapport januari juni 2012
Västerås Stockholm Provinsfastigheter I AB (publ) Obligationslån 8,5 % Allokton I 2015 Januari juni 2012 April juni 2012 Nettoomsättning för perioden uppgick till Nettoomsättning för perioden uppgick till
Läs merLRF Konsults Lönsamhetsbarometer
LRF Konsults Lönsamhetsbarometer APRIL 1 Sjunkande lönsamhet bland landets småföretag 9 av Sveriges företag har färre än 1 anställda. Det gör dem till en grupp med en betydande roll för den svenska ekonomins
Läs merBRA ATT VETA OM LOKALER
BRA ATT VETA OM LOKALER EN GUIDE TILL DIG SOM: LETAR LOKAL HYR LOKAL SKA BYTA LOKAL Ett beslut om att byta lokal är för de allra flesta ett stort beslut, som får påverkan på verksamheten under en lång
Läs merMARKNADSHYRA PÅ CAMPUSOMRÅDEN
MARKNADSHYRA PÅ CAMPUSOMRÅDEN 2016-09-13 Tenant & Partner 65 anställda Lokal- och fastighetsrelaterad rådgivning sedan 1992 Kontor i Stockholm och Göteborg Global närvaro Samma huvudägare och ledning sedan
Läs merDelårsrapport januari-mars (sammandrag)
Delårsrapport januari-mars 2008 (sammandrag) 1 Ahlstrom Abp BÖRSMEDDELANDE 2008-04-25 08.30 Delårsrapport januari mars 2008 Kraftig ökning av omsättningen under första kvartalet Denna rapport är ett sammandrag
Läs merFöretagsvärdering ME2030
Företagsvärdering ME2030 24/3 Principer för värdering Jens Lusua DCF-valuation Frameworks LAN-ZWB887-20050620-13749-ZWB Model Measure Discount factor Assessment Enterprise DCF Free cash flow Weighted average
Läs merBokslutskommuniké 2012
Västerås Stockholm Provinsfastigheter I AB (publ) Obligationslån 8,5 % Allokton I 2015 Januari 2012 Kvartalet oktober - 2012 Nettoomsättning för perioden uppgick till 126,2 (146,9) MSEK Bruttoresultat
Läs merFastighetsägarnas Sverigebarometer FASTIGHETSBRANSCHEN STÅR STADIGT I EN OROLIG OMVÄRLD. Juli 2012
Fastighetsägarnas Sverigebarometer Juli 212 FASTIGHETSBRANSCHEN STÅR STADIGT I EN OROLIG OMVÄRLD Fastighetsägarnas Sverigebarometer tas fram i samarbete mellan Fastighetsägarnas regionföreningar. Sverigebarometern
Läs merBesöksnäringens Konjunkturbarometer
Besöksnäringens Konjunkturbarometer Konjunkturinstitutets konfidensindikator för utvecklingen bland företag verksamma inom den svenska besöksnäringen Maj 2017 FAKTA OM KONJUNKTURBAROMETERN Konjunkturinstitutet
Läs merHYRESAVTAL Hyresvärd: Hyresgäst: Hyresobjekt: Lokalens adress: Lokalens skick och användning Lokalens storlek och omfattning
HYRESAVTAL Hyresvärd: Hyresgäst: Hyresobjekt: Lokalens adress: Smilearr AB Org. nr 556697-3821 Frögatan 16 653 43 Karlstad Blue Flash Auto AB Org. nr. 556524-6245 Frögatan 14 653 43 Karlstad Fastigheten
Läs mer