2011 Innehåll 4. Förvaltningsberättelse. Personal. Ekonomi. Eklandias miljöarbete

Transkript

1 Årsredovisning 2011

2 2011 Innehåll 4 Förvaltningsberättelse Fastighetsbestånd Intäkter och resultat Investeringar och försäljningar Avslutade och pågående projekt Likviditet och kassaflöde Finansiering Möjligheter och risker Händelser efter räkenskapsårets utgång Kontraktsstruktur Eklandias fastighetsbestånd 8 Personal 9 Eklandias miljöarbete 10 Ekonomi Resultaträkning Balansräkning Förändring av eget kapital Kassaflödesanalys Noter Förslag till vinstdisposition Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Definitioner 2 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2011

3 Nöjda medarbetare ger nöjda kunder För oss på Eklandia var 2011 ett fantastiskt år på flera sätt. Vi ökade både Nöjd-Kund-Index och Nöjd-Medarbetar-Index, hade en fortsatt hög uthyrningsgrad och startade flera spännande projekt. Jag kommer att återkomma till dessa delar längre fram. Vi kan konstatera att det var några år sedan vi fick uppleva en så stor oro på den ekonomiska spelplanen, framför allt i Europa. Den oro som finns och har funnits under 2011 har vi dock inte sett några direkta effekter av på den marknad som vi befinner oss på. Ständigt förbättringsarbete ger resultat Årets NKI (Nöjd-Kund-Index) är högre än någonsin då vi ökade från 79 till 80. Detta motsvarar ca 4,6 på en 5-gradig skala vilket är ett resultat som vi naturligtvis är väldigt glada och stolta över. En av anledningarna till att vi ökat från en redan hög nivå är att vi i januari 2011 införde en ny organisation där vi kompletterade våra kundteam med en ny befattning, kundansvarig. Deras roll är att arbeta aktivt med att komma ännu närmare våra kunder. Det faktum att 75% av alla som svarade i årets undersökning valde att vara öppna gör det också enklare för oss att ta tag i de synpunkter som kommit in och att fortsätta vårt ständiga förbättringsarbete. Kommunikationen med våra kunder hjälper oss i vår ambition att vara en lösningsorienterad hyresvärd med ett genuint och stort engagemang. Delaktiga i utvecklingen av Göteborg Som ett av Göteborgs största privata fastighetsbolag vad gäller kommersiella lokaler är det naturligt för oss att ta en aktiv del i och engagera oss i utvecklingen av Göteborg. Ett exempel på detta är ett av våra största och mest spännande projekt hittills som startade hösten 2011 nybyggnationen av kontorshuset Aurora på Lindholmen. Med omedelbar närhet till vattnet kommer här att finnas attraktiva arbetsplatser för omkring 500 personer. Fastigheten byggs enligt Green Building standard med höga krav på energieffektivitet och hållbart byggande och är klar för inflyttning våren Ett annat exempel är nybyggnationen av en logistikanläggning om kvm som startade under hösten. Fastigheten har ett strategiskt läge vid E6 nära Bäckebol och kommer att vara färdigställd sensommaren Fortsatt hög uthyrningsgrad Den växande oron i omvärlden har lett till att hushåll och företag skjuter upp konsumtion och investeringsbeslut. Detta har en direkt påverkan på hyresmarknaden för kommersiella lokaler. Marknadens bedömning är dock att de ser fortsatt minskade vakanser i Göteborg. Denna uppfattning delar Eklandia till fullo. Bolagets uthyrningsgrad är fortsatt på en hög nivå och under året har tecknats avtal med en rad nya kunder. Om jag skall nämna några så tecknades i maj avtal med Speed Logistics som bara någon vecka senare tillträdde en av de största fastigheterna om kvm på Styckegodsgatan 4 i Arendal. Under hösten tecknades även avtal med Fraktkedjan Väst avseende en logistikfastighet på Exportgatan 15 om kvm. NMI högre än någonsin Eklandias uppfattning är att ju bättre personalen trivs på sitt arbete desto bättre fungerar bolaget ihop med kunder och samarbetspartners. Därför prioriteras kompetensutveckling, ett öppet informationsflöde, tydliga mål, korta beslutsvägar och stor delaktighet i företagets verksamhet. Under året har Eklandia haft extra stort fokus på att arbeta med bolagets kärnvärden och hur Eklandia skall säkerställa att bolaget lever upp till dem i de vardagliga mötena med kunderna. Årets NMI-resultat är ett kvitto på att arbetet har lyckats. Resultatet ligger på den högsta nivån någonsin, 93 av 100, vilket motsvarar ca 4,8 på en 5-gradig skala. Vi känner en viss osäkerhet inför 2012 men är ändå förhoppningsfulla och kommer att fortsätta att investera i såväl befintliga fastigheter som i nya projekt. Avslutningsvis vill jag tacka alla medarbetare, kunder och samarbetspartners för ett bra 2011 och önska nya kunder varmt välkomna. Året i korthet Resultatet efter finansnetto uppgick till 198 Mkr (204). Bolagets hyresintäkter uppgick till 543 Mkr (519). Två fastigheter om totalt kvm samt en tomt har förvärvats för 296 Mkr. En tomt har avyttrats för 22 Mkr. Totalt har 159 Mkr (105) investerats i befintliga fastigheter. Tage Christoffersson Verkställande direktör Eklandia Fastighets AB Årsredovisning

4 Förvaltningsberättelse Fastighetsbestånd Eklandias fastighetsbestånd uppgick den 31 december 2011 till 86 (84) fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar yta om kvm ( ). Det sammanlagda bokförda värdet var Mkr (4 019). Eklandias fastighetsbestånd per årsskiftet värderas till Mkr. Geografiskt är fastigheterna koncentrerade till Storgöteborg, främst inom Göteborgs kommun där Eklandia har ca 97% (94) av sitt bestånd. Resterande fastigheter finns i Härryda och Mölndal. Eklandias fastigheter är avsedda för kommersiellt bruk och inrymmer lokaler från följande kategorier: Kontor- och butikslokaler Industri- och lagerlokaler Intäkter och resultat Uthyrningsgraden under 2011 var 94,7% (95,4) och hyresintäkterna uppgick till 543 Mkr (519). Driftsöverskottet före avskrivningar var 383 Mkr (357). Avskrivningarna uppgick till 78 Mkr (54) och det finansiella nettot till -110 Mkr (-96). Resultat efter finansnetto var 198 Mkr (204). Investeringar och försäljningar Under 2011 förvärvades två fastigheter med en total yta om kvm för en köpeskilling om 262 Mkr. Fastigheterna är belägna på Norra Älvstranden, Göteborg. Dessutom har en tomt förvärvats på Lindholmen för 34 Mkr. Investeringar i befintliga fastigheter var totalt 159 Mkr (105). Under året avyttrades en tomt för 22 Mkr. Avslutade och pågående projekt Här följer ett urval av Eklandias avslutade och pågående projekt 2011 På Aröds Industriväg 2 avslutades i början av 2011 en ombyggnation från tryckerilokal till bilverkstad för Göteborgs Transportbils Center AB som flyttade in i januari I en fastighet på Östra Hamngatan 16 har en stor ombyggnation genomförts för Know IT Göteborg AB som flyttade in i slutet av april I juni 2011 avslutades nybyggnationen av en logistikfastighet på Tagenevägen 34 F. Hela fastigheten, vilken har en yta om kvm, hyrs av Direct Cargo i Göteborg AB som flyttade in i samband med färdigställandet av fastigheten. På Mejerigatan 1 avslutades under hösten 2011 en större ombyggnation av de ytor som hyrs av ICA Fastigheter Sverige AB. Under hösten 2011 påbörjades nybyggnationen av kontorshuset Aurora på Lindholmen. Fastigheten har en yta om kvm och kommer att vara färdigställd våren Under hösten 2011 har en nybyggnation påbörjats på Transportgatan 37 B i Bäckebol. Det är en logistikfastighet med en yta om kvm. Fastigheten kommer vara färdigställd hösten Likviditet och kassaflöde Likvida medel var vid räkenskapsårets slut 0 Mkr (0). Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 261 Mkr (254). Överskottet i likviditeten amorteras löpande mot de räntebärande lånen från moderbolaget. 4 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2011

5 Finansiering Vid årets slut var det egna kapitalet Mkr (1 117). Räntebärande lån uppgick till Mkr (2 852), innebärande en belåningsgrad på 46%. Merparten av finansieringen utgörs av lån från moderbolaget Castellum AB. Räntevillkoren för dessa lån bestäms inför varje kalenderkvartal och baseras på Castellums genomsnittliga upplåningskostnad. Räntan var vid årets slut 4,0% (3,8) och den genomsnittliga bindningstiden för räntorna i den underliggande låneportföljen uppgick till 2,7 år (2,6). Utöver dessa interna lån har Eklandia även lån på 153 Mkr (153) hos externa kreditgivare. Möjligheter och risker Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande inflationen. En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan negativ tillväxt får motsatt effekt. Händelser efter räkenskapsårets utgång Inga händelser av väsentlig betydelse för Eklandia har skett efter räkenskapsårets utgång. Kontraktsstruktur Hyresavtalen för lokaler har olika avtalslängd, men är vanligtvis 3-5 år med en uppsägning om 9 månader. Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, en indexklausul innebärande en årlig förändring av hyran med viss procentsats eller kopplat till inflationen samt ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnader avseende värme, kyla och fastighetsskatt. Eklandia har god riskspridning på såväl lokaltyp, kontraktsstorlek, förfallotid som bransch där kunden verkar. Det för tillfället största enskilda hyreskontraktet svarar för endast 4,8% av de totala hyresintäkterna. Kontraktsförfallostruktur Årligt kontraktsvärde, Mkr kontrakt 206 kontrakt 155 kontrakt 89 kontrakt 28 kontrakt 27 kontrakt År Eklandia Fastighets AB Årsredovisning

6 Eklandias fastighetsbestånd Lager- och industrifastigheter Kontors- och butiksfastigheter Projekt/mark 6 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2011

7 Eklandias fastighetsbestånd januari december 2011 Antal Yta Bokfört Bokfört Hyres- Hyres- Ekonomisk Hyres- Fastighets- Fastighets- Driftsfastigheter tkvm värde värde värde värde uthyrnings- intäkter kostnader kostnader överskott Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm grad Mkr Mkr kr/kvm Mkr Kontor/butik Centrala Göteborg ,8% Östra Göteborg ,0% Hisingen ,2% Övriga orter ,0% ,5% Lager/industri Hisingen ,8% Östra Göteborg ,0% Övriga orter ,7% ,5% Summa ,7% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Projekt Obebyggd mark Totalt Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Eklandia ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelserna mellan ovan redovisade driftöverskott om 393 Mkr och resultaträkningens driftöverskott om 383 Mkr förklaras av, dels att driftöverskottet i under året sålda fastigheter har frånräknats 0,5 Mkr, dels att driftöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 11 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året. Eklandia Fastighets AB Årsredovisning

8 Personal Attraktiv arbetsgivare Antalet medarbetare uppgick vid årsskiftet till 41 personer. Andelen kvinnor och män var 39% respektive 61%. Eklandia värnar om medarbetarna och vill att de skall trivas och vara stolta över att vara anställda på Eklandia. För att uppnå detta arbetar bolaget aktivt med en motiverande arbetssituation som skapar engagemang och trivsel. Varje medarbetare har också tydliga ansvarsområden med frihet inom respektive område, och möjlighet till personlig utveckling genom fortlöpande utbildning. Företagskulturen präglas av ett öppet informationsflöde, tydliga mål, korta beslutsvägar och stor delaktighet i företagets verksamhet. Medarbetarsamtal genomförs årligen med alla medarbetare för att sätta och följa upp mål samt fastställa behovet av kompetensutveckling. Eklandia arbetar aktivt med friskvård och hälsa i form av årliga aktiviteter som hälsoundersökning, konditionstest, kostrådgivning och andra typer av förebyggande hälsovård. Eklandia har även en idrotts och kulturförening vars syfte är att stärka den interna gemenskapen och ge de anställda möjligheter att prova på nya aktiviteter. Nöjda medarbetare För att få återkoppling på insatserna och hur medarbetarna trivs i bolaget mäts regelbundet NMI (Nöjd-Medarbetar-Index). NMI är beroende av ett flertal parametrar, till exempel samarbete, påverkan och återkoppling. I år var resultatet det högsta någonsin, 93 av 100, vilket motsvarar 4,8 på en 5-gradig skala. Att medarbetarna trivs och är engagerade är avgörande för hur bra Eklandia fungerar ihop med kunderna och hur konkurrenskraftigt bolaget är. Det är därför mycket glädjande att NMI i år ökat ytterligare. Det är alla medarbetare på Eklandia som tillsammans skapar den goda företagskulturen. Värderingar och kärnvärden Eklandia har tre värderingar som ligger till grund för sättet att vara mot varandra, mot leverantörerna och i relationen till kunderna: Affärsmässighet Ansvarsfullt företagande Trygghet, öppenhet och ansvar Att alla respekterar och lever upp till dessa värderingar är en förutsättning för att kunna uppfylla de kärnvärden som är grunden i Eklandias marknadskommunikation och som kunderna ska känna att Eklandia står för: Pålitlighet, kreativitet och engagemang. Internt arbete med varumärket Eklandias tre kärnvärden tjänar som ledstjärnor i det interna och externa varumärkesarbetet när det gäller att leva upp till varumärkeslöftet att skapa utrymme för olika typer av verksamheter, kreativitet och flexibel långsiktighet. Att bygga och vårda Eklandias varumärke är allas ansvar och för att nå framgång är det en förutsättning att alla medarbetare har kärnvärdena i åtanke i det vardagliga arbetet. Därför är alla medarbetare på Eklandia delaktiga i varumärkesarbetet och hur det säkerställs att kärnvärdena genomsyrar såväl kommunikationen som hur kunderna bemöts. 8 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2011

9 Eklandias miljöarbete Fastighetsägare som både förvaltar och bygger nytt har framför allt två möjligheter att minska klimatpåverkan. Det är dels att effektivisera energianvändningen och dels att gå över till energislag med låga utsläpp av växthusgaser. Därför har Eklandia två övergripande målsättningar för verksamheten som rör energi - att minska mängden köpt energi och att minska mängden koldioxid som genereras när energin produceras. För att nå målen görs både små och stora åtgärder i fastigheterna. Det är ett enträget arbete som kommer att pågå så länge det finns en förbättringspotential. Det kan vara att konvertera från naturgas till fjärrvärme eller från egen kylmaskin till fjärrkyla, att installera rörelsesensorer för belysningen eller att koppla upp fastigheternas styr- och reglersystem mot internet så att det går att både se och påverka fastigheternas driftstatus omedelbart och på distans. Alla dessa åtgärder leder till effektivare energianvändning och också till bättre inomhusklimat för kunderna. Detta är givetvis oerhört viktigt, då det är tillsammans med kunder och andra samarbetspartners Eklandia kan göra verklig skillnad. För att säkerställa att miljöarbetet drivs på ett strukturerat och effektivt sätt har Eklandia sedan 1998 låtit göra externa revisioner av arbetet. I år fick Eklandia efter revision av Miljöförvaltningen förnyad Miljödiplomering som gäller från juni 2011 och ytterligare tre år framåt. Dessa förlängda diplom delas ut till företag som visar på ett gediget och pålitligt miljöarbete. Under året har Eklandia fått den andra Green Building-certifieringen. Kraven för Green Building är att under en femårsperiod minska energianvändningen i en fastighet med mer än 25%. På Hildedalsgatan 2 har under perioden 2007 till 2010 gjorts åtgärder som sammantaget minskat energianvändningen med 30%. Bland annat har styr- och reglerutrustning bytts ut, frekvensomformare för effektivare flödesreglering installerats samt behovsanpassning av ventilation, värme, kyla och belysning genomförts. De styrs av tider, temperaturer och närvaro och hela systemet har kopplats upp till Internet. Urval av åtgärder i fastigheterna under det gångna året En fastighet på Aröds Industriväg 2 har konverterats från naturgas till fjärrvärme. Det bidrar till att minska våra CO 2 -utsläpp men minskar även energianvändningen genom minskade värmeförluster. Två fastigheter har under året konverterats till fjärrkyla, Magasinsgatan 10 och Lilla Bommen 4 A-B. Det kommer att ge minskad elförbrukning och minskad användning av köldmedia. Arbetet med webbuppkopplingar av fastigheternas styr- och reglersystem fortsätter och Eklandia har under 2011 kopplat upp ytterligare 10 fastigheter. Eklandia har nu totalt 48 fastigheter som är uppkopplade vilket motsvarar 56% av fastighetsbeståndet. På Pellerins Margarinfabrik har samtliga temperaturgivare i kundernas lokaler och i ventilationsaggregat bytts ut och injusteringar gjorts, vilket kommer att ge ett jämnare inomhusklimat och minskad energiförbrukning. Tre belysningsprojekt har genomförts, ett på Haraldsgatan 5, ett på Ejdergatan 1 och ett i samarbete med White arkitekter i deras kontor på Magasinsgatan 10. Vad som gjorts är att belysningen kopplats till passagesystemet och kombinerats med mikrofoner för att närvarostyra belysningen. Efter kontorstid tar mikrofonerna över styrningen så att ljuset tänds när de hör ljud. Hörs inga nya ljud släcks ljuset igen efter en stund. I samband med ombyggnad av ett antal hissar för anpassning till de nya EU-kraven har belysningen bytts ut så att den går ner i ljusstyrka när hissen står stilla för att tändas upp till normal styrka när dörren öppnas. Detta spar energi jämfört med en belysning som alltid står på full styrka. Eklandia Fastighets AB Årsredovisning

10 Ekonomi Resultaträkning Koncern Moderbolag Belopp i tkr Hyresintäkter Not Driftskostnader Not Underhåll Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Uthyrning och fastighetsadministration Not Driftsöverskott före avskrivningar Avskrivningar, nedskrivningar och utrangeringar Not Bruttoresultat fastighetsförvaltning Försäljning fastigheter/aktier Försäljningsintäkter, netto Bokfört värde Resultat fastighetsförsäljning Centrala administrationskostnader Not Rörelseresultat Finansiella poster Finansiella intäkter Not Finansiella kostnader Not Resultat efter finansnetto Avskrivningar utöver plan Aktuell skatt Not Uppskjuten skatt Not Årets resultat Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2011

11 Balansräkning Belopp i tkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not Inventarier och installationer Not Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar koncernföretag Not Andra långfristiga fordringar Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Fordran koncernföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Koncern Moderbolag Eget kapital Not 11 Bundet eget kapital Aktiekapital Reserver/Reservfond Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets resultat Summa eget kapital Avskrivningar utöver plan Avsättningar Not Skulder Not 13 Lån förvaltningsfastigheter, externt Lån förvaltningsfastigheter, koncernföretag Leverantörsskulder Övriga skulder, koncernföretag Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa skulder Summa eget kapital, avsättningar och skulder Ställda säkerheter Not Eklandia Fastighets AB Årsredovisning

12 Förändring av eget kapital Koncern, belopp i tkr Antal Aktie- Reserver Balanserad Totalt utestående aktier kapital vinst eget kapital Eget kapital Lämnad aktieutdelning Lämnat koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Lämnad aktieutdelning Lämnat koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Lämnad aktieutdelning Lämnat koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Moderbolag, belopp i tkr Antal Aktie- Reserv- Balanserad Totalt utestående aktier kapital fond vinst eget kapital Eget kapital Lämnad aktieutdelning Lämnat koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Lämnad aktieutdelning Lämnat koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Lämnad aktieutdelning Lämnat koncernbidrag Erhållet koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Aktiekapitalet var per fördelat på aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 100 kr per aktie. 12 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2011

13 Kassaflödesanalys Koncern Moderbolag Belopp i tkr Verksamheten Driftsöverskott före avskrivningar Centrala administrationskostnader Betalt finansnetto Betald skatt förvaltningsresultatet Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter Förvärv av fastigheter Försäljning av fastigheter Förändring fordran vid försäljning av fastigheter Investeringar i övrigt netto Kassaflöde från investeringar Finansieringsverksamheten Förändring långfristiga skulder Förändring långfristig fordran Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Kassa och bank ingående balans Kassa och bank utgående balans Eklandia Fastighets AB Årsredovisning

14 Noter Not 1 Redovisningsprinciper Eklandia Fastighets ABs räkenskaper har upprättats i enlighet med svensk Årsredovisningslag och med tilllämpning av Bokföringsnämndens allmänna råd, förutom BFNAR 2008:1 Årsredovisning i mindre aktiebolag (K2-reglerna). I de fall det saknas ett allmänt råd från Bokföringsnämnden har, i förekommande fall vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer. Redovisningsprinciperna har varit oförändrade mot föregående år. Eklandia Fastighets AB är ett helägt dotterbolag till Castellum AB, org.nr , med säte i Göteborg, som upprättar koncernredovisning för den största koncernen. Castellum AB är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Koncernredovisning Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande. Alla bolag i koncernen är helägda och vare sig intresseföretag eller joint ventures förekommer. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 10 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavande inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Intäkter Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tilllägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser. Intäkter från fastighetsförsäljning redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Vid försäljning av fastighet via bolag bruttoredovisas transaktionen vad avser såväl underliggande fastighetspris, bokfört värde som kalkylmässigt avdrag för eventuell skatt. Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser. Avskrivningar Avskrivningar enligt plan avseende förvaltningsfastigheter och inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden, efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar, och beräknad livslängd. Avskrivningsbara tillgångar antas ha ett försumbart restvärde. På under året anskaffade och färdigställda tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt eller tidpunkt för färdigställande. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden. Mark skrivs inte av. De olika grupperna av anläggningstillgångar skrivs årligen av med följande procentsatser. Byggnader 1% Byggnadsinventarier 10% Markanläggningar 1% Markinventarier 10% Inventarier och installationer 20% Datorer 33% Skattemässigt görs maximalt tillåtna avskrivningar. Nedskrivningar Det bokförda värdet på koncernens anläggningstill- gångar prövas fortlöpande genom analyser av tillgångar. Om en sådan analys indikerar att det bokförda värdet överstiger tillgångens återvinningsvärde, vilket är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet, sker nedskrivning till återvinningsvärdet. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. Nedskrivningsbeloppet belastar resultaträkningen i den period värdenedgång under bokfört värde påvisas. I de fall en tidigare gjord nedskrivning ej längre är motiverad återförs denna till sitt nettovärde, d v s ursprunglig nedskrivning med avdrag för de avskrivningar som skulle gjorts om nedskrivning ej skett. I de fall en tidigare nedskrivning har redovisats i resultaträkningen sker återföringen i resultaträkningen, medan i de fall nedskrivningen tidigare redovisats direkt i balansräkningen sker återföringen direkt mot eget kapital. För att pröva eventuellt nedskrivnings- eller återföringsbehov stäms, vid varje årsskifte eller kvartalsvis om indikation på större värdeförändringar finns, varje fastighets bokförda värde av mot en intern värderingsmodell. Värderingsmodellen bygger på en långsiktig avkastningsvärdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. Vad avser aktier i dotterbolag prövas på samma sätt som ovan aktiernas bokförda värde mot dotterbolagens egna kapital med tillägg för övervärden avseende fastigheter netto efter avdrag för kalkylmässig skatt. Finansiella kostnader Med finansiella kostnader avses ränta och andra kostnader som uppkommer då pengar lånas. Kostnader för uttag av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som fastighetsutgift. Finansiella kostnader belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny- till- och ombyggnader aktiveras. Räntan beräknas utifrån under perioden genomsnittligt vägd upplåningskostnad för koncernen. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Eklandia Fastighets ABs åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. För dessa så kallade avgiftsbaserade pensionsplaner redovisas fortlöpande en pensionskostnad, vilken motsvaras av de erlagda avgifterna. Inkomstskatter Inkomstskatten i resultaträkningen fördelas på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner, såsom koncernbidrag, vilka redovisats direkt mot eget kapital då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesatser, som för närvarande är 26,3%. Öppna yrkanden i inkomstdeklarationen, som innehåller en viss grad av osäkerhet, beaktas i skatteberäkningen tidigast under året efter räkenskapsåret, efter att slutskattesedel erhållits från Skatteverket. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisas i Eklandia Fastighets AB, enligt balansräkningsmetoden, på alla temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. I Eklandia Fastighets AB finns tre poster där det föreligger temporära skillnader - fastigheter, underskottsavdrag och obeskattade reserver. Uppskjuten skattefordran hänförlig till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Uppskjuten skatteskuld avser skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde. Vid förändring av de två ovan nämnda posterna förändras således även den uppskjutna skatteskulden/-fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som en uppskjuten skatt. Aktuell skatt Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell skatt, vilken motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Leasingavtal Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationellt leasingavtal. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till Eklandia Fastighets ABs förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter samt not 2. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Eklandia Fastighets AB är leasetagare. Även dessa leasingavtal är operationella leasingavtal och avser främst personbilar. Betalning som görs under leasingperioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden. Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv, operationellt leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kostnad för den period den avser. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av Eklandia Fastighets ABs ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Om koncernen påbörjar en investering i en befintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet. Förvaltningsfastigheter har upptagits till anskaffningsvärde, med tillägg för tillkommande utgifter och med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan samt nedskrivningar. Pågående nyanläggningar har upptagits till nedlagda utgifter. Till anskaffningsvärdet läggs även, vid större ny-, till- och ombyggnader, räntekostnad under produktionstiden. Räntan beräknas utifrån under perioden genomsnittlig upplåningskostnad för Eklandiakoncernen. Därutöver aktiveras endast tillkommande utgifter som sannolikt förbättrar den ekonomiska nytta som är förknippad med fastigheten i förhållande till den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades. Bolaget har en långsiktig syn på sitt fastighetsinnehav och redovisningsmässigt behandlas därför fastigheterna som anläggningstillgångar. I skattemässig mening bedriver bolaget däremot handel med fastigheter varför bolagets fastigheter och eventuella andelar i fastighetsförvaltande dotterbolag skattemässigt utgör omsättningstillgångar. Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, redovisas transaktionen per kontraktsdag såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Inventarier Inventarier, vilka har klassificerats som anläggningstillgångar, har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar. Finansiella tillgångar och skulder Långfristiga värdepappersinnehav värderas till anskaffningsvärde om inte marknadsvärdet påvisar behov av nedskrivning. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta. Kortfristiga fordringar utgörs av fordringar som förfaller till betalning inom 12 månader från balansdagen. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalningar av räntor och lån bokföres på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokföres på kontoförande banks bokföringsdag. Eklandia Fastighets ABs räntebärande lån upptas till anskaffningsvärde och utgörs av lån från moderbolaget Castellum AB. Lånen från Castellum AB löper formellt sett 14 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2011

15 med tre månaders uppsägningstid men är dock baserade på Castellum ABs långfristiga upplåning, varför lånen klassificeras som långfristiga. Lånen redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Kortfristiga skulder utgörs av skulder vilka förfaller till betalning inom 12 månader från balansdagen. Dessa upptas till anskaffningsvärde. Utdelning, koncernbidrag och aktieägartillskott Erhållen eller anteciperad utdelning redovisas som en finansiell intäkt medan lämnad utdelning redovisas som en minskning av fritt eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Lämnade och erhållna koncernbidrag samt eventuell skatteeffekt därpå, redovisas direkt i balansräkningen som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital. Erhållna koncernbidrag som är att likställa med en utdelning redovisas dock som en finansiell intäkt i resultaträkningen. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital. Avsättningar Avsättningar är skulder som är ovissa vad gäller förfallotidpunkt eller belopp. Avsättning bokförs i balansräkningen när det finns ett åtagande till följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medför in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Koncern Moderbolag Not 2 Hyresintäkter Kontrakterade hyresintäkter under 2012 Kommersiellt Bostäder Kontrakterade hyresintäkter mellan Kontrakterade hyresintäkter 2017 och framåt Summa Av noten framgår avtalade framtida hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt. Koncern Moderbolag Not 3 Avskrivningar, nedskrivningar och utrangeringar Byggnader Byggnadsinventarier Markinventarier Markanläggningar Inventarier och installationer Nedskrivning av fastighet Reversering av tidigare nedskriven fastighet Utrangering av byggnad Summa Koncern Moderbolag Not 4 Finansiella intäkter Aktieutdelning från dotterbolag Räntebidrag Ränteintäkter, internt Ränteintäkter, externt Summa Koncern Moderbolag Not 5 Finansiella kostnader Räntekostnader, internt Räntekostnader, externt Summa Räntan som har använts vid aktivering av räntekostnaden uppgick till 4,11% under Not 6 Inkomstskatt Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 26,3%. I resultaträkningen fördelas skatten på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat som är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja: skattemässiga avskrivningar på fastigheter vilka överstiger de redovisningsmässiga skattemässigt avdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter, vilka aktiveras redovisningsmässigt befintliga underskottsavdrag Den uppskjutna skatten är en avsättning för den skatt som framgent skall betalas när fastigheten säljs, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och avdragna investeringar görs. Koncern Moderbolag Skattekostnad Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats, 26,3% Skatteeffekt på grund av ej skattepliktig utdelning gjorda försäljningar övriga skattemässiga justeringar Redovisad skattekostnad Den totala skatten kan komma att avvika från nominell skatt i de fall det finns redovisade intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/avdragsgilla eller att det finns andra typer av skattemässiga justeringar. Eklandia Fastighets AB Årsredovisning

16 Koncern Moderbolag Not 7 Personal, styrelse och revisorer Antal anställda Medeltal anställda (samtliga i Sverige) varav kvinnor Löner och ersättningar Styrelse, VD och vice VD varav rörlig ersättning Övriga anställda Summa löner och ersättningar Sociala kostnader Styrelse, VD och vice VD varav pensionskostnader Övriga anställda varav pensionskostnader Summa sociala kostnader Sjukfrånvaro Män 2% 3% 2% 3% Kvinnor 2% 5% 2% 5% Totalt 2% 3% 2% 3% varav långtidsjukskrivna 24% 56% 24% 56% Koncern: Moderbolag: Revisorer KPMG revisionsuppdrag KPMG revisionsuppdrag utöver revisionsuppdraget KPMG skatterådgivning KPMG övriga konsultuppdrag 4 4 Summa ersättning till KPMG Övrig revisionsbyrå skatterådgivning 8 8 Summa ersättning till övrig revisionsbyrå 8 8 Total ersättning till revisionsbyråer Styrelse Någon ersättning till styrelsen har inte utgått. Företagsledning Till verkställande direktören har under 2011 utgått fast och rörlig ersättning med tkr samt förmåner med 104 tkr. Verkställande direktören har en avgiftsbetämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att erlägga en årlig premie, som under räkenskapsåret uppgick till 32% av den fasta lönen. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till lön under ett år. Avräkning från lön görs om lön eller annan ersättning erhålles från annan anställning. Antal styrelseledamöter uppgick under året 2011 till 3 (3) varav 0 (0) var kvinnor, medan antalet ledande befattningshavare uppgick till 4 (4) varav 1 (1) var kvinnor. Motsvarande för moderbolaget är 3 (3) styrelseledamöter, varav 0 (0) kvinnor samt 4 (4) ledande befattningshavare varav 1 (1) kvinnor. Koncern Moderbolag Not 8 Förvaltningsfastigheter Specifikation bokfört värde Byggnader Byggnadsinventarier Markinventarier Markanläggningar Mark Pågående projekt Bokfört värde Specifikation årets förändring Ingående anskaffningsvärden Investeringar Förvärv Försäljning / Utrangering Utgående anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Förvärv Försäljning / Utrangering Årets avskrivningar Utgående avskrivningar Ingående nedskrivningar Årets nedskrivningar Återföring tidigare nedskrivningar Utgående nedskrivningar Bokfört värde Specifikation taxeringsvärde Byggnader Mark Summa taxeringsvärde Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2011

17 Koncern Moderbolag Not 9 Inventarier och installationer Ingående anskaffningsvärden Inköp Försäljning/utrangering Utgående anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljning/utrangering Årets avskrivningar Utgående avskrivningar Bokfört värde Koncern Moderbolag Not 10 Andelar koncernföretag Ingående anskaffningsvärden Försäljning av dotterbolag -610 Utgående anskaffningsvärden Ingående nedskrivningar Försäljning av dotterbolag Utgående nedskrivningar Bokfört värde Principer för konsolidering av dotterbolag framgår av redovisningsprinciperna. Bokförda värden i direktägda dotterbolag framgår nedan, medan övriga i koncernen ingående bokförda värden framgår av respektive dotterbolags årsredovisning. Specifikation aktier och andelar i koncernen ingående dotterföretag Bolag Org.nr Säte Kapital andel Bokfört värde AB Bäckagård Fastigheter Göteborg 100% Eklandia Förvaltnings AB Göteborg 100% 100 Eklandia Gamlestaden 22:14 AB Göteborg 100% Eklandia Nordstaden 2:16 AB Göteborg 100% Eklandia Hisingen 1 AB Göteborg 100% Eklandia Hisingen 2 AB Göteborg 100% Eklandia Hisingen 3 AB Göteborg 100% HB Malteserhunden Göteborg 100% HB Olskroken 14: Göteborg 100% Eklandia Hisingen 7 AB Göteborg 100% HB Inom Vallgraven 35:14 & Göteborg 100% HB Jaktfalken Göteborg Göteborg 100% HB Lindome 2:40 & 2: Göteborg 100% Eklandia Hisingen 9 AB Göteborg 100% Eklandia Hisingen 11 AB Göteborg 100% Eklandia Hisingen 14 AB Göteborg 100% Fastighetsbolaget 102:2 Göteborg AB Göteborg 100% Olskroken 35:7 Fastighets AB Göteborg 100% Olskroken 35:9 Fastighets AB Göteborg 100% Olskroken 35:14 Fastighets AB Göteborg 100% M.A.R.J Fastighets AB Göteborg 100% Backa 20:5 i Göteborg AB Göteborg 100% Eklandia Hisingen 15 AB Göteborg 100% Eklandia Hisingen 16 AB Göteborg 100% Eklandia Hisingen 17 AB Göteborg 100% Eklandia Hisingen 18 AB Göteborg 100% Eklandia Hisingen 19 AB Göteborg 100% Eklandia Hisingen 20 AB Göteborg 100% Eklandia Hisingen 21 AB Göteborg 100% Eklandia Hisingen 22 AB Göteborg 100% Eklandia Hisingen 23 AB Göteborg 100% Eklandia Hisingen 24 AB Göteborg 100% Eklandia Hisingen 25 AB Göteborg 100% Eklandia Hisingen 26 AB Göteborg 100% Eklandia Hisingen 27 AB Göteborg 100% Eklandia Hisingen 28 AB Göteborg 100% Fastighets AB Lundbyvassen Göteborg 100% Skårdal Fastighets AB Göteborg 100% 246 Skårdal Hisingen 12 AB Göteborg 100% Tholén & Stenberg Byggnads AB Göteborg 100% Summa Not 11 Eget kapital Aktiekapitalet var per 31 december 2011 fördelat på A-aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 100 kronor per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda. Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman. Föreslagen utdelning för räkenskapsåret 2011 uppgår till 65 Mkr. Eklandia Fastighets AB Årsredovisning

18 Not 11 forts. Aktiekapitalets utveckling Datum Antal aktier Nom. kr/aktie Aktiekapital, tkr Bildande, A-aktier Nyemission Fondemission Årets utgång Koncern Moderbolag Not 12 Avsättningar Avsättningar för pensioner och liknande Netto uppskjuten skattefordran/skuld Summa Specifikation netto uppskjuten skattefordran/skuld Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag Uppskjuten skatteskuld avseende skillnad mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga restvärde Netto uppskjuten skattefordran/skuld Koncern Moderbolag Not 13 Skulder Räntebärande låneskulder med förfall mindre än ett år efter balansdagen mellan ett till fem år efter balansdagen senare än fem år efter balansdagen Övriga ej räntebärande skulder Summa Koncern Moderbolag Not 14 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förskottsbetalda hyror Övrigt Summa Koncern Moderbolag Not 15 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar Summa Förslag till vinstdisposition Styrelsens yttrande över den föreslagna vinstutdelningen Bolaget föreslås lämna utdelning om kr. Den föreslagna värdeöverföringen i form av utdelning reducerar bolagets soliditet till 5,5%. Soliditeten är, mot bakgrund av att bolagets verksamhet bedrivs med lönsamhet, betryggande. Likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen, ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna värdeöverföringen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3. Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserad vinst Årets resultat Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Utdelning till aktieägaren Överföres i ny räkning Göteborg Håkan Hellström Ordförande Tage Christoffersson Verkställande direktör Henrik Saxborn REVISORSPÅTECKNING Min revisionsberättelse har lämnats Conny Lysér Auktoriserad revisor 18 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2011