Alma av Kenneth Derlow. Kvarteret Skräddaren, Sveavägen-Borgmästaregatan.

Transkript

1 Alma av Kenneth Derlow. Kvarteret Skräddaren, Sveavägen-Borgmästaregatan. NYBRO BOSTADS AB ÅRSREDOVISNING 2008

2 Innehåll Året i sammandrag 4 VD har ordet 5 Marknadsföring 7 Energistatistik 8 Fastighetsförsäljningar 9 Prognos för Egna fastigheter i förvaltning 9 Reparation och underhåll 10 Förvaltningsberättelse Byggnadsverksamheten 11 Hyresmarknadsläget 12 Ekonomi 13 Finansiering 14 Känslighetsanalys 14 Styrelse, revisor och lekmannarevisorer 15 Organisationsanslutning 16 Ägare 16 Förslag till vinstdisposition 16 Styrelsens yttrande över det lämnade koncernbidraget 16 Resultaträkning 17 Balansräkning 18 Kassaflödesanalys 20 Noter 21 Femårsöversikt 29 Fastighetsförteckning 30 Revisionsberättelse 32 Granskningsrapport 33 Nybro Bostads AB Besöksadress: Grönadalsgatan 3 Postadress: Box Nybro Tel vxl: Hemsida: Mail: förnamn.efternamn@nybrobostadsab.se Foto: Boris Tomic, Leif Olson, Bergslagsfoto sid 2

3 Vy över Korgmakaren och Fagervallen sid 3

4 Året i sammandrag Nettoomsättning 104,7 Mkr Äldreboendet i Stallgården Orrefors Bertil Johnsson efterträtt Markus Lund som ny styrelseordförande Färdigställt 22 nya smålägenheter i Kv Jupiter vid biblioteket Reparation och underhåll för 29,9 Mkr (210 kr/m²) är utfört Nytt äldreboende i Orrefors med 11 lägenheter invigt i september 2008 Överenskommelse med HGF om hyreshöjning på 3,66 % för år 2009 Sålt fastigheter i Bokenområdet och i Målerås, reavinst 1,4 Mkr Styrelsen beslutat att bygga sex nya taklägenheter i kv Jupiter Resultat 0,1 Mkr 2,4 Mkr Nettoomsättning 104,7 Mkr 100,7 Mkr Balansomslutning 496,7 Mkr 478,0 Mkr Synlig soliditet 19,1 % 20,3 % Hyresbortfall bostäder 2,0 % 1,9 % Hyresbortfall lokaler 1,3 % 1,5 % Bruttoränta lånestock 3,8 % 3,9 % sid 4

5 - VD HAR ORDET - Av historien lär vi oss att vi inte lär av historien Hösten 2008 kommer vi inte att minnas med välbehag, tvärt om. Finanskrisen har slagit till, och dessutom hårt. Att slarvigt beviljade lån i USA skulle drabba övriga världen på ett så här påtagligt sätt är svårt att förstå. Samtidigt som vi nu ser att det funnits många signaler, på att allt inte stod rätt till i våra ekonomier. Vi har lockats att för lånade pengar, konsumera en massa saker som vi egentligen inte behöver. Vi borde lärt av historien att man inte kan leva över sin tillgångar. Förr eller senare kommer bakslaget. Finanskrisen stoppade planerad nyproduktion Styrelsen beslutade att avvakta med två byggprojekt, med hänvisning till oron på finansmarknaden och de stora varsel om uppsägningar som kommit från företagen i kommunen. Allmännyttan Som allmännyttigt bostadsföretag måste vi alltid tänka på balansen mellan affärsmässighet och socialt ansvar, om vår legala grund, om ekonomin och konkurrensen, om hur vi ska utveckla bostäderna i framtiden, om hyresförhandlingen, bruksvärdesystemet, hyresgästernas framtida behov, integration och segregation och inte minst hållbar utveckling. Ett bra år för Nybro Bostads AB Trots en negativ befolkningsutveckling och oro på arbetsmarknaden, har vi en fortsatt stark efterfrågan på bostäder i Nybro. Antalet lediga lägenheter har varit under en procent av beståndet stora delar av året. Marknaden Det finns ett behov av flera centralt belägna lägenheter med god tillgänglighet och hög standard. Vi har ett par projekt som vi snabbt kan dra igång, men i nuläget avvaktar vi för att se hur allvarligt Nybro kommer att drabbas av alla varsel som lagts. Att nyproducera lägenheter med dagens regler och utan subventioner är inte lätt. Hyresnivån hamnar på en så hög nivå att det är svårt att hyra ut dessa lägenheter, vilket försvårar beslutsprocessen. Vi har nio nya lägenheter under produktion som färdigställs under 2009 och där får vi svar på om det finns marknad för fler lägenheter just nu. Årets resultat I hyreskalkylen hade vi med underhållskostnader på 23 Mkr, att då göra underhåll för 30 Mkr samt fulla avskrivningar, och dessutom redovisa en liten vinst är vi mycket nöjda med. I samband med en större byggentreprenad i Orrefors, beslutades att utöka entreprenaden och samtidigt göra ett större underhållsarbete på samtliga tak i området. Även PCB och asbest har sanerats, vilket också har medfört ökade kostnader. Dessutom har vi i samråd med revisorn beslutat, att ändra redovisningssätt för underhåll som ska kostnadsföras. Vi tar nu med allt underhåll som gjorts under året, även det som är nedlagt i pågående arbeten. Ny digital teknik ger miljövinster Nybro Bostads AB började bygga sitt bredbandsnät under 2008 och om ett år ska samtliga våra lägenheter på alla orter i kommunen vara anslutna. Målet är att alla Nybro Bostads AB:s hyresgäster ska ha tillgång till ett nät med hög kapacitet, som klarar morgondagens krav. Infrastrukturen med bredband rakt in i lägenheterna, ger oss i framtiden nya möjligheter att arbeta på ett nytt sätt, bland annat med individuell mätning av värme och vatten. Digitala TV-signaler via bredbandsnätet kommer att innebära bättre bild och frihet att välja vilket TV-utbud man vill ha. sid 5

6 - VD HAR ORDET - Nyproduktion Under 2008 har vi tillskapat 11 nya lägenheter i ett särskilt boende i Orrefors. I samband med ett stort underhålls och tillbyggnadsprojekt i kv Jupiter, tillskapas 9 nya lägenheter varav 6 på taket på befintlig byggnad. Detta är ett unikt projekt, vi bygger på två våningar på ett befintligt sjuvåningshus. Från att kallats Nybros fulaste hus är ambitionen att det ska bli ett av de finaste husen i Nybro. Hållbar utveckling - miljöpåverkan Under året har alla våra hus energideklarerats, vilket är ett myndighetskrav. Energideklarationen kommer att visa vilka hus som vi i första hand bör satsa energibesparande åtgärder på. Det ligger i bolagets och hyresgästernas intresse att minska energianvändningen, för vi vet att nästan all energiomvandling tär på naturresurserna och påverkar jordens framtid på olika sätt. Korta beslutsvägar och högt tempo Hos Nybro Bostads AB skall vägen från idé till beslut aldrig vara lång. Personligen tror jag att just detta är en av våra framgångsfaktorer, och att många som arbetar hos oss uppskattar det, man kan gå raka vägen till chefen med sin fråga. Det är tack vare våra medarbetare som vi uppnått den goda uthyrningsgraden och därmed ökade intäkter. Utsikter för 2009 I dagsläget står vi vid ett vägskäl, där vi inte riktigt vet hur marknaden kommer att utvecklas. Många varsel och uppsägningar har kommit den senaste tiden, turbulens inom finanssektorn och minskad tillväxt både nationellt och internationellt skapar stor oro. Jag hoppas och tror att de olika stimulanspaketen som nu genomförs, kommer att ge den effekt som önskas och att vi snart kan lämna lågkonjunkturen bakom oss. Nöjda hyresgäster Vår målsättning är att ha nöjda hyresgäster och att bostäderna ska fungera problemfritt för hyresgästen. Styrkan med en egen förvaltningsorganisation är att Nybro Bostads AB kan arbeta målinriktat och långsiktigt med fastighetsunderhåll, tillsyn/skötsel och kundservice. Avslutningsvis vill jag tacka personal och styrelse för det goda arbete och de insatser, som ger den uppskattning hyresgästerna visar oss dagligen. Nybro i mars 2009 Stefan Henrixon Verkställande direktör Refica Alic Lokalvårdare Marie Dackebro Lokalvårdare Roger Engström Målare Björn Hagblom Snickare Daniel Johansson Fastighetsskötare Jonas Andersson Fastighetsskötare Stefica Dzebic Lokalvårdare Christer Gustafsson Teknisk chef Andreas Holfelt Fastighetsskötare Maths Johansson Målare Mikael Andersson Serviceman Åsa Ek Lokalvårdare Martin Gustavsson Fastighetsskötare Bo Johansson Fastighetsförvaltare Monica Karlsson Receptionist Per Karlsson Målare Mikael Linde Drifttekniker Ingemor Nicklasson Ekonom Peter Nyblom Servicetekniker Lena Nyborg Uthyrare Leif Olson Marknadschef Axel Persson Fastighetsskötare Jeanette Persson Lokalvårdare Anders Petersson Snickare Mikael Pettersson Fastighetsskötare Tomas Pettersson Fastighetsskötare Per Rosander Ekonomichef Stefan Sundman Målare Mikael Svanström Miljöhusansvarig Björn Svensson Besiktningsman Magnus Thom IT-Ansvarig Kent Thuresson Snickare Roger Wernersson Fastighetsskötare Erik Wittenberg Fastighetsskötare Sohjo Zetterlund VVS-Tekniker Jonas Öberg Målare sid 6

7 Sommarprogram 13 maj-13 augusti - ÅRSREDOVISNING Offensiv marknadsföring ger resultat GULA TÄLTET Välkommen till oss i SPONTANKUL FÖR ALLA ÅLDRAR Gräsplanen mellan husen Vattugatan 35-Vattugatan 49 i Kungshall, Nybro Tuff-Tuff tåget skjutsade badsugna till simhallen Mer info i Gula Tältet, och Kostnadsfritt! Ingen föranmälan! Tomtesmyg i Joelskogen Mr Mike trollade för fullt under Golfens Dag i Krukebo Marknadsföring via press, radio och TV Nybro Bostad håller en offensiv profil när det gäller marknadsföring och media. Bolaget har som målsättning att synas för att på det sättet visa att man är ett attraktivt alternativ på bostadsmarknaden. Självfallet är det viktigast att människor flyttar till vår kommun oavsett boendeform, men Nybro Bostad vill gärna framstå som förstaalternativet om man söker lägenhet. Det skrivs mycket om Nybro Bostad i lokalpressen och vi fortsätter att satsa på radio- och TV-reklam. I årets TV-reklam figurerade olika nybrobor under parollen Med ett tryggt leende på läpparna. Nyrenoverad hemsida lockar besökare är ett viktigt instrument för bolagets utveckling. Sidan genomgick en uppfräschning under hösten och är nu, om möjligt, ännu mer informativ. Hemsidan är välbesökt och underlättar uthyrningen av lägenheter samt är ett utmärkt verktyg när det gäller både information och marknadsföring. Många bollar i luften År 2007 anordnades en familjedag på motocrossbanan arbetade bostadsbolaget tillsammans med Nybro Golfklubb och anordnade en familjedag på golfbanan i Krukebo. I strålande solsken bjöds intresserade på hamburgare och saft samtidigt som man kunde prova på att spela golf. Trollkarlen Mr Mike underhöll i Mix Megapols sponsortält. Nybro Bostad anordnade sid 7 även en tävling över tretton hål för etablerade golfare på förmiddagen och en kvällstävling över tio hål där greenflaggorna förseddes med belysning. Ett mycket uppskattat evenemang och en framgång för golfen som familjesport. Gula Tältet, populär sommaraktivitet för andra året Fjolårets sommaraktiviteter i barnrika Kungshall föll i så god jord att en uppföljning 2008 var en självklarhet. Med hjälp av Hyresgästföreningen, BK Puma, Korpen Nybro, IK Hinden, Nybro Ridklubb, Kungshalls Bangolfklubb, SISU, Nybro IF fotboll och Mejeriet (kommunens fritidsgård) anordnades aktiviteter från den 13 maj till 13 augusti! Barnen erbjöds aktiviteter som till exempel fotboll, cykellagning, ridning, hästskokastning och friidrott under tre dagar i veckan med grillkvällar varje onsdagskväll. Nybro Handels Tuff-Tufftåg körde hugade badgäster till simhallen med mera. Ryggraden i evenemangen är föreningarnas och Mejeriets uppoffrande arbete. Tomtar smög i Joelskogen Korpen Nybro och Nybro Bostad arrangerade för andra året i rad tomtesmyg i Joelskogen. Med hjälp av ficklampa och reflexer fick barnen leta efter tomtar och bokstavskombinationer i den stora, vintermörka Joelskogen. De vuxna gick tipspromenad. Aktiva mot föreningslivet Nybro Bostad är involverade i ett antal sponsor-/samarbetsprojekt tillsammans med föreningslivet i Nybro kommun.

8 Elförbrukning (kwh/m 2 ) Energistatistik Elförbrukning Elkonsumtionen i våra fastigheter ökar Vi har många lägenheter som har hushållselen inkluderad i hyran. Vi har ett tillvalsprogram med tvätt-, tork- och diskmaskiner till våra hyresgäster När det gäller belysning monteras lågenergilampor och mera närvarostyrning. Allmänt ökat användande av elektriska apparater i vårt boende 200 Fjärrvärme (förbrukning/m 2 ) 1,5 Vattenförbrukning (m 3 /m 2 ) 150 1,2 0, ,6 50 0, , Korrigerad Fjärrvärmeförbrukning Verklig Fortsatt milda vintermånader har gjort att våra verkliga förbrukningar har minskat. I den graddagskorrigerade förbrukningen kan man se en liten ökning vilket kan förklaras med känsliga temperaturer runt 0 o C. NBAB utvärderar nu så kallad prognosstyrning. Vattenförbrukning Arbetet med att minska vattenförbrukningen pågår ständigt enligt följande: Fortlöpande byte av 2-greppsblandare till 1-greppsblandare. Förebyggande underhåll genom lägenhetsbesök Fortsatt driftoptimering av våra anläggningar sid 8

9 Fastighetsförsäljningar Bokenområdet Totalt har 2 radhus sålts under året. Försäljningarna har skett till externa köpare då de tidigare hyresgästerna har flyttat. Efterfrågan är fortfarande bra så marknadspriset ligger kvar på en hög nivå. Totalt har försäljningarna inbringat tkr, med en reavinst på tkr. Styrelsen har beslutat att de hus som blir lediga skall lämnas till försäljning. Vid årets slut fanns 15 hus kvar i bolagets ägo. Målerås I Målerås har två radhus av samma typ som husen i Bokenområdet sålts till externa köpare, ett av husen var tidigare uthyrt till Nybro kommun som förskola och det andra var ledigt utan intresserade hyresgäster. Totalt har försäljningarna givit 650 tkr, med en reavinst på 164 tkr. Ytterligare ett radhus av samma typ finns kvar i Målerås, styrelsen har beslutat att det ska lämnas till försäljning när det blir ledigt. Prognos för 2009 Hyreshöjningen för 2009 kommer att tillföra bolaget ca 3,8 Mkr. Vakansgraden bedömer vi kommer att öka något mot förra året, främst till följd av det tuffa läget på arbetsmarknaden. Driftskostnaderna stiger på grund av höjda taxor på fjärrvärme, el, och ökade löner. Kostnaderna för reparation och underhåll är budgeterade till 22,5 Mkr, vilket är en kraftig minskning mot 2008 års höga nivå på ca 30 Mkr. Räntebidragen fortsätter att minska och hamnar på knappt 400 tkr på årsbasis. Att bedöma räntenivån för 2009 är nästan omöjligt i spåren av den rådande finanskrisen. För tillfället ligger reproräntan på 1 % men fler sänkningar förväntas under Vi har ändå baserat vår budget på att den rörliga räntan inklusive marginaler i snitt hamnar på 3 % under Denna bedömning gjordes under mitten av december 2008 så i dagsläget verkar den kunna bli något lägre, vilket får en positiv inverkan på resultatet. Med hänsyn till ovanstående faktorer beräknas resultatet före dispositioner och skatt hamna på ca 1,2 Mkr för år Egna fastigheter i förvaltning Antal M² Antal M² Bostadslägenheter Lokaler Garage Parkeringsplatser, avgiftsbelagda Totalt Radhusen på Norra Mackamålavägen i Målerås som såldes under året. sid 9

10 Reparation och underhåll I kostnaderna för reparation och underhåll på 29,9 Mkr, ingår en stor andel köpta tjänster ca 21,2 Mkr. Med egen personal har arbeten för ca 8,7 Mkr utförts under året. Av de mera omfattande reparations- och underhållsarbetena kan nämnas följande: Stabbläggaren 20 Dr Sandbergs gata 4 A-E (48 lägenheter) - Byte av tak. - Lägenhetsmålningar. Kostnad tkr. Kullen 1 Vattugatan 1-23 (108 lägenheter) - Helrenovering av lägenheter. - Lägenhetsmålningar. Kostnad 550 tkr. Drabanten 3 Vattugatan 27-41, Algatan (179 lägenheter) - Helrenovering av lägenheter. - Lägenhetsmålningar. - Byte köksluckor. - Byte belysning parkeringsplatser. Kostnad tkr. Korgmakaren 2 Skomakaregatan 2-6 (66 lägenheter) - Utvändig målning balkonger, vindskivor och plåtdetaljer. - Reparation av värmepump. - Diverse markarbeten. Kostnad 600 tkr. Tikaskruv 1:80 -. Silversparregatan 1-13 (52 lägenheter) - Byte av tak. - PCB-sanering. - Byte av lägenhetsdörrar. Kostnad tkr. Tikaskruv 3:15 mfl Silversparregatan 9, 16, 20, 21 (20 lägenheter) - Byte av tak Silversparregatan 9. - Utvändig målning Silversparregatan 16, 20 och 21. Kostnad 650 tkr. Takbyte Silversparregatan 1-13, Orreforsl sid 10

11 - FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - Styrelsen och verkställande direktören för Nybro Bostads AB (org.nr ) får härmed avge nedanstående förvaltningsberättelse över 2008 års verksamhet. Byggnadsverksamheten Allmänt Årets investeringar har uppgått till 26,6 Mkr. Det största projektet är ombyggnad av ett hus på fastigheten Tikaskruv 1:80 (Stallgården) till ett äldreboende med totalt 11 lägenheter. I Folktandvårdens gamla lokaler i kv Jupiter vid biblioteket har tillskapats 22 smålägenheter, lämpliga för studenter och ensamstående. Ett miljöhus på fastigheten Jupiter 9 har byggts till på grund av det ökade antalet hyresgäster. Kostnaden för reparation och underhåll uppgår till 29,9 (26,9) Mkr, vilket innebär 210 kr/m². Det är en ökning från förra året med 3 Mkr, det är en nivå som klart överstiger branschens nyckeltal. I årets kostnader ligger 5 Mkr som avser byte av tak och PCBsanering på fastigheten Tikaskruv 1:80 i Orrefors. Budgeten för 2009 är på 22,5 Mkr, när det gäller reparationer och underhåll. Serviceteamet fixar allt från elinstallation till kylskåpshaveri Stambyte och ombyggnad av 40 lägenheter i fastigheten Jupiter 9 påbörjades under hösten Även fasaden och balkongerna ska renoveras på fastigheten. I samband med detta har styrelsen beslutat om en påbyggnad av två våningar, vilket tillskapar sex nya lägenheter i centralt läge med vidunderlig utsikt över staden. Vuxenskolan har flyttat från sina lokaler i fastigheten under 2008, och där byggs tre nya lägenheter. Hela projektet är kostnadsberäknat till ca 40 Mkr och färdigställs under hösten Ombyggnad Tikaskruv 1:80 (Stallgården), Orrefors Ombyggnation av ett hus till äldreboende med 11 lägenheter färdigställdes under året med inflyttning under september. Lägenheterna har hög standard och är utrustade med tvättmaskin och torktumlare. Installation av två hissar har gjorts i trapphusen. Dessutom har ett nytt gemensamhetsutrymme med kök byggts där de boende kan äta tillsammans. Omfattande markarbeten med läggning av marktegel samt anläggning av rabatter har gjorts framför fastigheten. Nybro kommun har anvisningsrätten för lägenheterna. Total investering inklusive underhållsåtgärder efter avdrag för investeringsstöd är 15,3 Mkr. Ombyggnad Jupiter 9 gamla Folktandvården, Storgatan Lokalerna som Folktandvården lämnade under hösten 2006 har byggts om till 22 nya smålägenheter, som var färdiga för inflyttning under januari och februari Lägenheterna har hög standard och är utrustad med bredband. Ett antal lägenheter har också utrustats med balkonger. Total investering inklusive vissa underhållsåtgärder är 12,5 Mkr. En av våra fem anställda målare i aktion sid 11

12 - FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - Hyresmarknadsläget Allmänt Bostäder Hyresbortfallet för outhyrda lägenheter har ökat mot föregående år och uppgår till tkr (1 643 tkr), vilket motsvarar 2,0 % (1,9 %) av bruttohyran eller 14,7 kr/m² (13,2 kr/m²). Trots att Nybro kommun drabbats av många varsel på arbetsmarknaden under hösten 2008, ligger uthyrningsgraden kvar på en hög nivå. En något svagare efterfrågan av lägenheter i centralorten har märkts i slutet av året. De lägenheter som har varit svårast att hyra ut är de nyproducerade smålägenheterna i fastigheten Jupiter 9 (f.d. Folktandvården. Den bland våra småorterna som har flest lediga lägenheter är Orrefors, där det fanns 11 lediga lägenheter vid årsskiftet. Under de första månaderna 2009 har läget förbättrats i Orrefors och den första mars var nio lägenheter lediga. I centralorten har uthyrningsläget försämrats marginellt sedan årsskiftet. Lokaler, garage och parkeringsplatser På lokalsidan uppgår hyresbortfallet till 184 tkr (201 tkr), vilket motsvarar 1,3 % (1,5 %) av bruttohyran. Hyresbortfallet avser ett antal mindre källarelokaler, samt till största delen avgiftsbelagda parkeringsplatser. Nybro kommun lämnade den 31 mars 2008 förskolan i Måle rås, den fastigheten har under året sålts. Även förskolan i Flerohopp har Nybro kommun flyttat ifrån under året, den lokalen är ombyggd till två lägenheter, vilka båda är uthyrda. Vuxenskolan flyttade från sin lokal i fastigheten Jupiter 9 under augusti, lokalen har byggts om till tre lägenheter där inflyttning skedde den 1 mars Vakanser Vid årsskiftet 2008/2009 uppgick antalet outhyrda lägenheter till 28 (11), vilket motsvarar 1,4 % (0,6 %), varav 14 (5) utanför centralorten. Hyresförhandlingar Hyresförhandlingarna för år 2009 inleddes i slutet av november Nybro Bostads AB redovisade ökade kostnader för löner, entreprenadkostnader samt taxehöjningar när det gäller fjärrvärme och el. Räntekostnaderna ökar på grund av större upplåning för att finansiera pågående ombyggnationer. Efter första förhandlingsdagen enades parterna, för andra året i rad, om en så kallad mjuk strandning för att begära konsultationer av de centrala parterna inför de fortsatta förhandlingarna. Vid nästa förhandlingstillfälle träffades en ettårig överens kommelse med Hyresgästföreningen Småland-Blekinge. Den innebär att samtliga lägenheter höjs med i snitt 3,66 %, vilket motsvarar 27 kr/m² och år. Efter detta uppgår den genomsnittliga hyran för bostäder till 769 kr/m², vilket innebär att en normaltrea på 75 m² kostar kr/månad. Omflyttningar Antalet omflyttningar under 2008 var 488 (495) st, vilket mot svarar 25,0 % (25,6 %) av hela beståndet. Interna omflyttningar inom beståndet uppgick till 3,5 %. Vakansgrad antalet lägenheter 31/12 % 1,8 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0, sid 12

13 - FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - Ekonomi Resultatöversikt Hyresnettot ökade med 4,8 % (3,0 %), av detta har årets hyreshöjning bidragit med 2,5 %. Den övriga ökningen beror på de nyproducerade smålägenheterna i kv Jupiter 9, det ombyggda äldreboendet i Orrefors samt de nyproducerade lägenheterna i kv. Ärlan vid ishallen. Driftskostnaderna ökade med totalt tkr. Den största kostnadsökningen avser el där kostnaderna stigit med tkr på grund av att det bundna treårsavtalet upphörde under april Därefter har rörligt elavtal tillämpats. Kostnaderna för reparation och underhåll är tkr högre än föregående år. Detta är tidigare kommenterat under byggnadsverksamheten. Räntebidragen har minskat med 107 tkr, att minskningen inte är större beror på att nya räntebidrag har tillkommit för de 17 nyproducerade lägenheterna i kv. Ärlan. På grund av den finansiella krisen med kraftig stigande rörliga räntor, samt ökad upplåning under året, har räntekostnaderna stigit med tkr. Räntenettot har därför försämrats med tkr i förhållande till föregående år. Resultat efter finansiella poster uppgår till tkr (3 216 tkr). I resultatet ingår då återbetald fastighetsskatt med 55 tkr, på grund av omprövningar av tidigare års taxeringar, samt reavinster på tkr vid fastighetsförsäljningar i Bokenområdet och Målerås. För att möta det negativa resultatet har samtliga periodiseringsfonder på tkr återförts. Likviditet Likvida medel på balansdagen uppgick till tkr. Utöver detta fanns också outnyttjad kredit på koncernkontot uppgående till tkr. Soliditet Den synliga soliditeten har på grund av årets stora investeringar och det negativa resultatet minskat med 1,2 % och uppgår till 19,1 % (20,3 %). Vy över Kvarteret Drabanten 3, Algatan. sid 13

14 - FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - Finansiering Den totala lånestocken uppgår till 375,7 Mkr (351,2 Mkr), vilket är en ökning med 24,5 Mkr. Nyupplåning har gjorts med 27,5 Mkr för att finansiera stambyte och byggandet av smålägenheter i kv. Jupiter 9 samt ombyggnationen av äldreboendet i Orrefors. Det innebär att den ingående lånestocken har amorterats med 3,2 Mkr (0,9 %). Den genomsnittliga belåningsgraden vid utgången Förfallostruktur Förfallostruktur av 2008 var i förhållande till bokförda värden på fastigheterna 80,0% (76,4%). Lånestockens förfallostruktur 31 december 2008 framgår nedan: Mkr Rörligt Den genomsnittliga bruttoräntan på lånestocken har under året minskat från 3,9 % till 3,8 % per den 31 december. Årets omsättningar av lån har lagts på löptider mellan 1-5 år. Den rörliga räntan var under hösten på grund av finanskrisen uppe i mellan 5 och 6 %, för att i december sjunka ner under 4 %. Efter årsskiftet har den rörliga räntan fortsatt att gå ner till följd av Riksbankens kraftiga sänkningar av reproräntan. Lån med rörlig ränta uppgår till 24,1 % av lånestocken, i enlighet med bolagets finanspolicy, som tillåter att högst 30 % av Bruttoränta lånestock och reproränta: lånestocken är rörliga lån. Räntebidragen har uppgått till 0,5 Mkr (0,7 Mkr), nya räntebidrag har tillkommit för de nyproducerade lägenheterna i kv. Ärlan vid ishallen. Räntebidraget för 2009 blir enligt prognos ca 380 tkr. % 4 3 Bruttoränta Reproränta Känslighetsanalys Bolagets resultat påverkas av flera faktorer. Nedan visas hur resultatet påverkas när vissa nyckelfaktorer ändras. Hyresförändring bostäder +- 1 % +- 0,9 Mkr Förändring vakansgrad +- 1 % +- 1,0 Mkr Räntenivå¹) +- 1 % +- 1,3 Mkr Driftskostnad kr/m² +- 1,4 Mkr 1) Räntekänslighet 1 år sid 14

15 - FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - Styrelse, revisorer och lekmannarevisorer Stefan Henrixon vd Bertil Johnsson (s) Ordförande Christina Davidson (c) vice ordförande Ivan Pettersson (s) Linde Eriksson (m) Monica Emilsson (s) Bill Petersson (v) Carl-Gustav Johansson (c) Styrelsen har haft följande sammansättning: Mikael Svanström FF Leif Olson SKTF Ordinarie ledamöter, utsedda av Nybro kommun Styrelsesuppleanter, utsedda av Nybro kommun Markus Lund, ordförande (tom ) (s) Bertil Johnsson, ordförande (from ) (s) Britt Israelsson (s) Christina Davidson vice ordförande (c) Jonas Algotsson (m) Monica Emilsson (s) Maj-Britt Lundh (s) Ivan Pettersson (s) Malin Arnesson (s) Carl-Gustav Johansson (c) Urban Eliasson (c) Bill Petersson (v) Kaj Raving (v) Linde Eriksson (m) Jonny Andersson (kd) Personalrepresentanter, ordinarie Personalrepresentanter, suppleanter Mikael Svanström, FF Mikael Linde, FF (t o m ) Leif Olson, Unionen Ingemor Nicklasson, Unionen Verkställande direktör Stefan Henrixon Revisor, ordinarie Anna Haeggman-Dahlgren, aukt. revisor, utsedd av bolagsstämman Revisor, suppleant Marie Norregårdh, aukt. revisor, utsedd av bolagsstämman Lekmannarevisorer, ordinarie Lekmannarevisorer, suppleanter Eddy Sandgren (s) Brittmari Tauber (s) Anders Carlsson (m) Björn Aronsson (c) utsedda av Nybro kommun utsedda av Nybro kommun Sammanträden Årsstämma hölls Styrelsen har under året haft 5 protokollförda sammanträden. sid 15

16 - FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - Organisationsanslutning Nybro Bostads AB är anslutet till: SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) Fastighetsarbetsgivarna ALMEGA HBV (Husbyggnadsvaror HBV Förening) Ägare Nybro Bostads AB ingår sedan den 5 december 2003 i kommunkoncernen som ett helägt dotterbolag till AB Nybro Brunn vilket ägs till 100 % av Nybro kommun. Antal aktier Procent AB Nybro Brunn Alla aktier har samma röstvärde. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står (Tkr); Balanserad vinst Årets resultat 120 Totalt Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående vinstmedel disponeras enligt följande; Balanseras i ny räkning Styrelsens yttrande över det lämnade koncernbidraget Efter det lämnade koncernbidraget blev soliditeten 19,1%. Soliditeten är mot bakgrund av bolagets verksamhet betryggande. Likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. Styrelsens uppfattning är att det lämnade koncernbidraget inte hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, inte heller att fullgöra erforderliga investeringar. Beträffande bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkningar jämte kassaflödesanalys: Radhusen på Medelius väg och fastigheterna på Sven Krååks väg sid 16

17 Resultaträkning För tiden (Tkr) Not Nettoomsättning Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Summa nettoomsättning Fastighetskostnader Driftskostnader Underhåll, reparationskostnader Fastighetsskatt Avskrivningar Summa fastighetskostnader Bruttoresultat Resultat försäljning av fastigheter Nedsättning av fastighetsskatt Rörelseresultat Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntebidrag Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT Kristallpalatset i Orrefors. Bolagets äldsta fastighet med hundra år på nacken. sid 17

18 Balansräkning Per (Tkr) TILLGÅNGAR Not Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader Mark Markanläggningar Inventarier Pågående ny- och ombyggnader Finansiella anläggningstillgångar Fordringar hos koncernföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m m 23 Förnödenheter och förråd Kortfristiga fordringar Hyres och kundfordringar Skattefordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Kalvhagen eller Silversparregatan 20 i Orrefors. sid 18

19 EGET KAPITAL OCH SKULDER Not Eget kapital 25 Bundet eget kapital Aktiekapital; aktier Reservfond Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets resultat Summa eget kapital Obeskattade reserver Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Skulder till Nybro kommun Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda panter Fastighetsinteckningar Fastighetsinteckningar, ej pantsatta Totalt Ansvarsförbindelser Inga Inga sid 19

20 Kassaflödesanalys Tkr DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Not Resultat efter finansiella poster Avskrivningar som belastat resultatet Vinst vid försäljning av anläggningstillgångar Övriga poster som ej ingår i kassaflödet Kassaflöde från den löpande verksamheten före inkomstskatter Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) /minskning (+) av varulager Ökning (-) /minskning (+) av rörelsefordringar Ökning (+) /minskning (-) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av materiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån Amortering av skuld Inbetalning av reversfordringar Utbetalt koncernbidrag Kassaflöde från finansieringsverksamheten ÅRETS KASSAFLÖDE LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT sid 20

21 Noter Not 1 Redovisnings- och värderingspriciper Bolagets årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Fordringar Avsättning för förlustrisker avseende utestående kundfordringar har skett efter individuell bedömning. Varulager Värdering av varulagret har skett till det lägsta av anskaffnings- och verkligt värde. Avdrag för inkurans har gjorts schablonmässigt med 3 %. Realisationsvinst och förluster De vinster och förluster som uppstår vid löpande utrangering av anläggningstillgångar ingår i rörelseresultatet och redovisas under posten övriga förvaltningsintäkter. Övriga tillgångar och skulder Övriga tillgångar och skulder är värderade till sina anskaffningsvärden. Not 2 Hyresintäkter Specifikation av hyresintäkter och hyresbortfall Hyresintäkter Bostäder Lokaler Garage, P-plats Totalt Hyresbortfall Bostäder Lokaler Garage, P-plats Hyresrabatter Totalt Nettointäkter sid 21

22 Not 3 Övriga förvaltningsintäkter Återvunna hyres- och kundfordringar Bostadsanpassningsbidrag Försäkringsersättningar Övrigt Vinst försäljning inventarier Totalt Not 4 Driftskostnader Fastighetsskötsel Fastighetsskötsel, entreprenad Trappstädning Trappstädning, entreprenad Administration Uppvärmning Vatten El Sophämtning Kabel-TV Sotning 5 19 Fastighetsförsäkring Hyresförluster, bristande betalning Föreningsavgifter, Hyresgästmedel Totalt Not 5 Underhålls- och reparationskostnader Egna arbeten Måleriarbeten, underhåll Byggnadsarbeten, underhåll Måleriarbeten, reparationer Byggnadsarbeten, reparationer Summa Entreprenad arbeten Byggnadsarbeten Underhåll, reparation vid ombyggnad Service TV- anläggning Hisskostnader Måleriarbeten VVS-arbeten Elarbeten Vitvaror Summa TOTALT sid 22

23 Not 6 Avskrivningar på anläggningstillgångar Avskrivningar på inventarier har skett enligt plan vilken beräknats på ursprungliga anskaffningsvärdet och med avskrivningstider som fastställts efter bedömning av tillgångarnas ekonomiska livslängd. För samtliga inventarier är avskrivningstiden 5 år. Skillnaden mellan plan enliga och skattemässigt tillåtna avskrivningar har redovisats som en bokslutsdisposition. Byggnader har avskrivits med maximalt skattemässigt tillåtna belopp, dvs med 2-5 % beroende på byggnadstyp. Markanläggningar har avskrivits med maximalt skattemässigt belopp dvs med 5%. Avskrivningar enligt plan Byggnader Markanläggningar Inventarier Fastighetsinventarier Not 7 Medeltalet anställda Heltidsanställda Män Kvinnor 4 4 Deltidsanställda Män 0 0 Kvinnor 4 4 Totalt Medeltalet årsanställda Not 8 Löner och ersättningar, könsfördelning Styrelse och VD Övriga anställda Totalt Sociala kostnader varav pensionskostnader VD varav pensionskostnader övriga anställda Verkställande direktörens pensionsålder är 62 år. Vid uppsägning av verkställande direktören från bolagets sida har denne rätt till en uppsägningstid om två år. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida gäller en uppsägningstid om sex månader. Könsfördelning i företagsledning Styrelse Kvinnor 2 2 Män 7 7 VD och övriga befattningshavare Män 4 4 sid 23

24 Not 9 Sjukfrånvaro Total sjukfrånvaro, % 3,8 5,2 Män 4,7 6,4 Sjukfrånvaro fördelad efter ålderskategori, % Anställda år 1,8 1,0 Anställda 50 år och äldre 5,6 9,1 Andel långtidsfrånvaro av den totala sjukfrånvaron, % 51,3 70,3 Någon redovisning för kvinnor och ålderskategorin 29 år eller yngre lämnas inte, då de grupperna innehåller högst tio personer. Not 10 Ersättning till revisorer Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Revision Övriga uppdrag 6 15 Lekmannarevisorer Revision 5 32 Totalt Not 11 Ränteintäkter Bank och placeringsräntor Räntor på fordringar Övriga räntor Totalt Not 12 Räntebidrag Räntebidrag för ny- och ombyggnad Totalt Not 13 Räntekostnader Räntor på fastighetslån Övriga räntor Borgensavgift Totalt sid 24

25 Not 14 Bokslutsdispositioner Förändring periodiseringsfond Totalt Not 15 Skatt på årets resultat Aktuell skatt Skatt tidigare taxeringar 6 0 Aktuell skatt lämnat koncernbidrag Totalt Not 16 Byggnader Ingående anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Försäljningar och utrangeringar Utgående ack. anskaffningsvärden Ingående avskrivningar enligt plan Försäljningar och utrangeringar Årets avskrivningar enligt plan Utgående ack. avskrivningar enligt plan Bokfört värde Taxeringsvärde Not 17 Mark Ingående anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Försäljningar och utrangeringar Bokfört värde Taxeringsvärde Not 18 Markanläggningar Ingående anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Försäljningar och utrangeringar 0 0 Utgående ack. anskaffningsvärden Ingående avskrivningar enligt plan Försäljningar och utrangeringar 0 0 Årets avskrivningar enligt plan Utgående ack. avskrivningar enligt plan Bokfört värde sid 25

26 Not 19 Inventarier Inventarier Ingående anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Försäljningar och utrangeringar Utgående ack. anskaffningsvärden Ingående avskrivningar enligt plan Försäljningar och utrangeringar Årets avskrivningar enligt plan Utgående ack. avskrivningar enligt plan Utgående planenligt restvärde Fastighetsinventarier Ingående anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Utgående ack. anskaffningsvärden Ingående avskrivningar enligt plan Årets avskrivningar enligt plan Utgående ack. avskrivningar enligt plan Utgående planenligt restvärde Totala inventarier Anskaffningsvärde Ackumulerade avskrivningar enligt plan Restvärde enligt plan Not 20 Pågående ny- och ombyggnader Äldreboende Orrefors Jupiter 9 - studentboende Jupiter 9 - ombyggnad Almen Almen 1 om- och tillbyggnad Vulkanus 2 - Ombyggnad Fjärrvärme Orrefors Tikaskruv 1:80 yttre miljö Bokfört värde Not 21 Andra långfristiga värdepapersinnehav Antal/Värdepapper Anskaffningv. Bokfört värde 4 Andelar HBV Totalt Not 22 Andra långfristiga fordringar HBV, innestående återbäring Totalt sid 26

27 Not 23 Varulager Förbrukningsmaterial Målarmaterial Städmaterial Olja Bokfört värde Not 24 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter Räntebidragsfordran Totalt Not 25 Förändring av eget kapital Aktie Reserv Fritt eget kapital kapital kapital fond Belopp vid årets ingång Årets vinst 120 Lämnat koncernbidrag -137 Skatteminskning lämnat koncernbidrag 39 Belopp vid årets utgång Reservfonden uppgår till tkr varav kravet på konsolideringsfond á tkr är uppfyllt. Not 26 Obeskattade reserver Periodiseringsfond avsatt Periodiseringsfond avsatt Totalt Förklaringsvägen i Orrefors sid 27

28 ÅRSREDOVISNING 2008 Not 27 Skulder till kreditinstitut Förfall inom 1 år från balansdagen Förfall 1-5 år från balansdagen Förfall senare än 5 år från balansdagen Totalt Not 28 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna semesterlöner Upplupen skuld sociala avgifter Upplupna kostnadsräntor Övriga upplupna kostnader Förskottsbetalda hyror Totalt Not 29 Betald inkomstskatt Skattekostnad enligt resultaträkning Minskning av skatteskulden Totalt Not 30 Förvärv av materiella anläggningstillgångar Ökning av posten i balansräkningen Bokfört värde på sålda anläggningstillgångar Årets avskrivningar Totalt Kvarteret Stabbläggaren sid 28

29 Femårsöversikt per 31/ Förvaltat bestånd Bostäder antal Lokaler antal Garage antal P-platser antal Bostadsyta m² Lokalyta m² Garageyta m² Vägd yta m² Genomsnittshyror Bostäder varmhyra kr/m² Ekonomi (kkr) Rörelseintäkter Driftskostnader Underhålls och reparationskostnader Fastighetsskatt Avskrivningar Bruttoresultat Rörelseresultat Finansiella intäkter Räntebidrag Finansiella kostnader Resultat före dispositioner och skatt Långfristiga låneskulder Låneskulder kr/m² vägd yta Eget kapital Balansomslutning Hyresbortfall outhyrt och rabatter Hyresförluster Aktiekapital Koncernbidrag lämnat till mb Likviditet % 1) Soliditet % 2) 19,1 20,3 21,2 20,9 19,3 Räntabilitet på JEK, schablonskatt % 3) 0,0 1,0 1,2 3,4 3,4 Skuldsättningsgrad, ggr 4) 4,2 3,9 3,7 3,8 4,2 Avkastningsvärde % 5) 5,7 6,1 6,0 6,8 6,5 Övrigt Antal anställda Outhyrt bostäder % 2,0 1,9 2,0 2,2 2,3 1) Omsättningstillgångar/kortfristiga skulder 2) Eget kapital + 72% av obeskattade reserver /balansomslutningen 3) Resultat före bokslutsdispositioner och skatt med avdrag för bokföringsmässiga vinster vid försäljning av anläggningstillgångar minus 28% schablonskatt/genomsnittligt justerat eget kapital 4) Kortfristiga och långfristiga skulder plus 28% av de obeskattade reserverna/ justerat eget kapital 5) Hyresnetto minus fastighetskostnader exklusive avskrivningar/bokfört värde för byggnader, mark samt markanläggningar sid 29

30 sid 30

31 sid 31

32 sid 32

33 sid 33