Rådhusets ombyggnad samt framtida användning av Köpingeskolan

Transkript

1 Tjänsteskrivelse 1 (5) Datum Förvaltningschef Krister Clerselius , krister.clerselius@trelleborg.se Bilaga 3 Servicenämndens sammanträde Rådhusets ombyggnad samt framtida användning av Köpingeskolan Rådhuset kvarteret Herkules 31 Bakgrund Förslag till Rådhusets ombyggnad och ev tillbyggnad av en sessionssal, har redovisats i oktober 2012, med ett i samband med detta erhållet uppdrag att fullfölja projekteringen enligt det förslag som redovisas samt en kostnadsbedömning, Budgetmässigt finns sedan tidigare 34,9 Mkr anslagna för ett projekt som redovisats med annan omfattning och utgör delprojekt i den nu pågående projekteringen. Nuläge Projektgruppen har fortsatt sitt projekteringsarbete i enlighet med uppdrag och en redovisning i enlighet med följande har lämnats, vilken också kortfattat kan göras på servicenämndens sammanträde genom fastighetschefen Henrik Alkevall. Projektet En kort sammanfattning av bakgrund och syfte med projektet framgår av följande: 2010 utbyte av hiss 2010 öppna upp rådhuset -- västra flygeln 2011 våren projektera nödvändiga åtgärder - västra flygeln 2011 inkludera tekniska förvaltningens huskropp samt underhåll 2011 december stopp 2012 våren beslut om helhetsgrepp 2012 hösten projektera helheten 2013 våren redovisning av åtgärder och kostnader samt beslut om fortsatt hantering I sammanhanget har projektgruppen arbetat efter vissa ingångsvärden 2012 innebärande att Trelleborg2000, v 1.0, Rådhuset ska vara modern, funktionell och tillgänglig byggnad för såväl medarbetare som medborgare Rådhuset skall användas av kommunledningsförvaltning och samhällsbyggnadsförvaltning samt kommunledning Serviceförvaltningen Postadress: Trelleborg Telefon: Besöksadress: Östergatan 71 Fax: E-post: serviceforvaltningen@trelleborg.se Fakturaadress: Box 173, Trelleborg Org.nr:

2 2 (5) Tekniska förvaltningen flyttar ut, lokaler iordningställs för främst ekonomiavdelningen Kommunledningen i gamla rådhuset ska vara intakt Expansionsyta ska finnas Multirum fullmäktigesal önskvärt Full tillgänglighetsanpassning Södra entrén och markytan ska inarbetas i projektet Leveransfunktioner ska förbättras. På nämndsammanträdet kommer illustrationer att visas som beskriver projektet i hela sin omfattning och vad som har varit föremål för projektering. Vad som nu kvarstår, förutom ställningstagande/beslut är Projektering med ytterligare tekniska beskrivningar, detaljstudier avseende funktioner och ytor. Omflyttning under produktion samt logistiken under produktionen skall också beaktas. En inte oväsentlig öppen fråga är Detaljplan och bygglov, vilket krävs för en utbyggnad av en sessionssal söder om Rådhuset. Detaljplanen från 1968 anger Prickmark d.v.s. område som ej få bebyggas. Beslut om planändring tas av Samhällsbyggnadsnämnden, vilket kan ansökas om efter beslut om projekthantering. Frågan öppen om det går att hantera genom ett enkelt förfarande eller ej. En detaljplaneändring tar åtminstone enligt uppgift två år. Tidplan En möjlig tidplan framgår av sammanställning nedan: Investeringskalkyl I bifogat dokument framgår en kostnadsbedömning med angivna förutsättningar som för hela projektet innebär en investering om 72 Mkr, vilket baserat på en total yta om m² innebär ett belopp om drygt :-/m². Vid ett avkastningskrav på 5% på investeringen räknat som en annuitet över 50 år skulle tilläggshyran bli ca TSEK eller drygt 400:-/m². F.n. belastas hyresgästerna på Rådhuset en hyra om TSEK (inkl lokalvård och drift) motsvarande 550:-/m². Man skulle alltså kunna ange en hyreskostnad per m² i det om-/tillbyggda Rådhuset om ca 1 000:-/m².

3 3 (5) Köpingeskolan kvarteret Kyrkoköpinge 20:60 Bakgrund Fastigheten stängdes för skolverksamhet den 17 november 2006, och är sedan dess tomställd utan hyresgäster/verksamhet. Förslag/uppslag har vid olika tillfällen aktualiserats för ombyggnad till kommunala verksamheter. Rapportering har skett bl.a. i ett dokument Lokalbehov i Trelleborgs kommun från september 2010, och även i en skrivelse Förslag till Strategisk lokalförsörjning i Trelleborgs kommun Fastigheten med detaljplanestämmelse A (Allmänt ändamål) omfattar förutom en idrottshall, som används i skolverksamheten, en byggnad om ca m². På fastighetens nordöstra del har genom fritidsförvaltningen anlagts en konstgräsplan för fotboll. I förslag/uppslag enligt ovan har framförts att det finns verksamheter, för vilka externa förhyrningar föreligger, som skulle kunna flytta till en renoverad/ombyggd Köpingeskola. Ex på sådana verksamheter har varit förskola, LSS dagverksamhet, fritidsgård m.m. Andra verksamheter som kan prövas att inrymmas på Köpingeskolan, och som inte förhyrs externt är t.ex. tekniska förvaltningen, ett alternativ till sessionssal för fullmäktigemöten, IT avdelningen m.m. En fråga som också nu aktualiserats är vad som kan hända Östra Skolan och tillfälligt bygglov? Problemställningar fukt, skador och åtgärder? Under åren har ett antal utredningar och åtgärder genomförts i syfte att komma till bukt med upplevda olägenheter i form av lukt, dålig luft etc stängdes alltså skolan för verksamhet med motiv att den var otjänlig pga upplevt obehag i inomhusmiljön. Sakkunnig i fukt och byggnadsskador Jörgen Grantén på WSP/ Fuktcom, har under åren följt och utrett skadeorsaker. Under 2012 har en sammanställning av genomförda utredningar och åtgärder gjorts. Dessutom har en översiktlig åtgärdsrekommendation upprättas baserat på motiv till skador. Köpingeskolan är en högst tidstypisk byggnad uppförd med dåtidens metoder, konstruktioner och material. Stommen för byggnaden utgörs av betongplatta på mark, till del källare samt pelar och balksystem, tak utgörs av lättbetongelement. Ytterväggar utgörs av trästomme med fasadtegelbeklädnad. Ovan nämnda utredningar, åtgärder, byggnadkonstruktion och sammanställningar ger vid handen att Köpingeskolans problem kan isoleras till i huvudsak tre områden: Ytterväggar Inträngande fukt har genom fuktvandring i fasadtegel och läckage kring exv. fönster gått in i väggkonstruktionens fuktkänsliga delar och medför lukt från trävirke, vindskyddsskivor etc. Golv Betongplattan saknar till stor del underliggande fuktisolering. Fuktvandring genom betongplattan medför att Kaseinhaltigt golvspackel samt lim för plastmattor avger emmisioner och lukt. Ventilation Äldre svårhanterligt ventilationssystem med tryckskillnader mellan lokaler har medfört att lukter i vissa fall förvärrats, lukter dras ut från väggar och golv.

4 4 (5) Åtgärder bör vidtas för att eliminera lukter, skadeämnen i ytterväggar och golv samt ombyggnad av ventilationsanläggning. För att eliminera risk för upplevt obehag i form av lukter m.m. bör problem enligt ovan åtgärdas i sin helhet. Detta innebär rivning av byggnaden intill pelarstomme/yttertak med påföljande ny uppbyggnad utifrån önskad funktion. Att enbart riva/sanera delar av byggnaden medför risk för kvarstående problem. Kostnaden för att åtgärda hela byggnaden behöver inte heller bli större vid en ny uppbyggnad jämfört med sanering av befintliga ytor då arbeten kan utföras mer rationellt. Dessutom kommer sannolikt planlösning förändras när byggnadens funktion är beslutad vilket i sig medför omfattande ombyggnadsarbeten. Vid en återuppbyggnad kan även nya konstruktioner väljas för ytterväggar m.m. vilket kommer innebära energibesparing och lägre driftskostnader. En av WSP gjord utredning , anger en bedömd kostnad om 26,8 Mkr för genomförande av åtgärder i enlighet med beskrivning i stycke ovan. Utveckling och användning Under 2011 gjordes på uppdrag av serviceförvaltningen i ett arkitektuppdrag olika alternativ för disponering av befintliga ytor (ca m²) med huvudinriktning att iordningställa för och flytta in kommunala verksamheter, för vilka extern lokalförhyrning föreligger. Även i detta fall föreligger en kostnadskalkyl som ger en bedömd kostnad om drygt 80 Mkr. I det fortsatta görs beräkningar med utgångspunkt från en total investering i byggnaden om 110 Mkr, vilket jämte det bokförda värdet om 10 Mkr innebär en balanserad fastighetsinvestering om 120 Mkr, eller räknat på m² innebär ett bokfört värde om :- per m² för en ny byggnad, vilket är i underkant vad en nybyggd fastighet skulle kosta att uppföra i motsvarande storlek. Finansiering och kapitalisering Vid kapitalisering av det bokförda värdet, med en avskrivningstid 50 år, en intern ränta om 3 % skulle den årliga kapitalkostnaden inkl drifts- och underhållskostnad, räknad som en annuitet, bli 6,3 Mkr. En sammanställning av verksamheter/hyresförhållanden hos externa hyresvärdar, visar på totalt förhyrda lokaler drygt m² med en årshyra 9,7 Mkr, som rent hypotetiskt skulle kunna vara potentiella för en ombyggd Köpingeskola. En realistisk förutsättning skulle kunna vara anpassning vid ombyggnation för verksamheter som omfattar m² till en årshyra motsvarande 4,7 Mkr, d.v.s. i förhållande till 6,3 Mkr ovan en andel om 75%. Vid lika stora ytor för aktuella verksamheter, som är förskolor, fritidsgård, LSS fritidsverksamhet, så återstår ca m², som skulle kunna användas för Tekniska förvaltningens administrativa funktioner, ca 30 anställda (exkl elsidan), som skulle behöva i ett rationellt kontor 20 m² per arbetsplats eller totalt 600 m², i samband med en flytt från Rådhuset inför och i samband med ombyggnad. En förhyrning för Tekniska förvaltningen av lokaler hos en alternativ extern hyresvärd skulle kosta kommunen 1 500:- per m², eller totalt åtminstone 900 KSEK per år. Vid beaktande av detta som en alternativkostnad, så i tillägg till ovan angivna 4,7 Mkr så har man finansierat 5,6 Mkr eller i det närmaste 90% av finansieringen av en nybyggd Köpingeskola. Kvarvarande yta, 875 m² kan med

5 5 (5) fördel reserveras för ev behov av en sessionssal till bl.a. fullmäktigemöten (om Rådhusprojektet inte kan realiseras). I sammanställning nedan anges de förhyrningar som skulle kunna vara aktuella för att flytta från extern förhyrning till kommunägda lokaler. Verksamhet Adress Yta kvm Årshyra 2012 Snitthyra Kulturhuset Gråbrödersgatan kr 601 kr Klöverns fsk S Jennys väg kr kr Gyllengården eftervård S Jennys väg kr 736 kr LSS fritidshem Malörten 30 b-c kr 875 kr Pilekvistens fsk Sockenvägen kr kr Pilekvistens fsk Sockenvägen 2 347, kr 801 kr Pilekvistens fsk Sockenvägen kr 909 kr LSS fritidshem Malörten 24 b kr 905 kr Fagerängens fritidsgård S Jennys väg kr 837 kr Kontinentens fsk Kontinentg kr 957 kr Förvaltningsbyggnad Signalen Gasverksg kr kr Summa 4525, kr kr Som ovan Krister Clerselius