Delårsrapport Akelius Residential Property (publ)

Transkript

1 Akelius Residential Property (publ) Januari till september 2014 Hyresintäkter mkr (2 241), ökning med 3,8 procent (5,5) för jämförbara fastigheter Driftsöverskott 1 457mkr (1 235), ökning med 6,1 procent (8,3) för jämförbara fastigheter Värdeförändring fastigheter mkr (1 332), eller 2,7 procent (3,8) Värdeförändring derivatinstrument -811 mkr (879) Resultat före skatt 890 mkr (2 489) Vinst per aktie 0,28 kronor (1,21) Investeringar i fastigheter mkr (1 007) Köp av fastigheter mkr (4 304) Försäljning av fastigheter mkr (678), 12,0 procent (13,0) högre än marknadsvärdet vid början av perioden Emission av preferensaktier mkr och stamaktier mkr Sammandrag 2014 jul-sep jul-sep 2014 jan-sep jan-sep jan-dec Hyresintäkter, mkr Driftsöverskott, mkr Rörelseresultat, mkr Resultat före skatt, mkr Vinst per aktie före och efter utspädning, kr 0,08 0,23 0,28 1,21 1,21 Potential vid nyuthyrning, procent Hyresnivåökning jämförbara fastigheter, procent 1,0 0,9 3,4 4,6 5,8 Reell vakansgrad bostäder, procent 0,9 0,5 0,9 0,5 0,7 Belåningsgrad, totala lån, procent Verkligt värde fastigheter, mkr Antal lägenheter

2 Delårsrapport Starkare än någonsin Flest lägenheter har köpts i Berlin, men enskilt största affären var Hugo Åberg-portföljen i Malmö med lägenheter. Under kvartalet emitterade vi ytterligare preferensaktier. Efterfrågan var nära tio miljarder kronor, vi tog emot tre miljarder. Pengarna kommer att användas till cherry picking av bostäder i storstäder och uppgradering till First Class. Totalt under året har vi sålt lägenheter. Försäljningspriserna var 12 procent högre än verkligt värde vid början av året. Till följd av preferensaktier och nyemission av stamaktier har vår soliditet ökat till 42 procent, högsta i Akelius historia. Belåningsgraden har sjunkit till 47 procent. Vid utgången av perioden var 76 procent av beståndet beläget i Berlin, Hamburg, London, Toronto, Paris, Stockholm, Göteborg och Öresundsregionen. Tack vare lägre räntenivåer och högre soliditet har räntetäckningsgraden stigit kraftigt, från 1,2 till 1,6. Bostäder i storstäder som uppgraderas till First Class ger stark tillväxt. För jämförbara fastigheter har hyresintäkter ökat med 3,8 procent och driftsöverskottet med 6,1 procent i jämförelsemed. Hittills under 2014 har lägenheter uppgraderats till First Class. Nära 30 procent av våra lägenheter är nu uppgraderade till First Class. Pål Ahlsén, VD, Koncernchef Totalt under året har vi tillträtt eller tecknat bindande avtal om köp av lägenheter i 59 transaktioner för totalt 9,4 miljarder kronor. Brent House, London, med 36 lägenheter köptes under sommaren

3 Förvaltningsfastigheter 30 september 2014 Uthyrningsbar area i tusentals kvm Verkligt värde Antal lägenheter Bostäder Lokaler Totalt mkr kr/kvm Sverige Tyskland Kanada England Frankrike Summa Sverige England Kanada Frankrike 40 Tyskland

4 Sverige Total fastighetsportfölj Antal lägenheter Verkligt värde, mkr kr/kvm direktavkastningskrav, % 4,82 Vakansgrad bostäder, % 1,61 - till följd av uppgradering, % 73 - reell vakans, % 0,4 Medelhyra bostäder, kr/kvm/år Total portfölj Försäljning fastigheter -3 Jämförbar portfölj Ökning i jämförbar portfölj 42 Jämförbar portfölj Köp fastigheter 0 Total portfölj ,8% Haparanda 151 lägenheter Umeå 667 lägenheter Östersund lägenheter Lysekil 295 lägenheter Trollhättan 700 lägenheter Göteborg lägenheter Stockholm lägenheter Eskilstuna 617 lägenheter Skövde 821 lägenheter Borås lägenheter Halmstad lägenheter Helsingborg lägenheter Malmö lägenheter Trelleborg 689 lägenheter Lund 288 lägenheter 4

5 Tyskland Total fastighetsportfölj Antal lägenheter Verkligt värde, mkr kr/kvm direktavkastningskrav, % 4,65 Vakansgrad bostäder, % 4,3 - till följd av uppgradering, % 69 - reell vakans, % 1,3 Medelhyra bostäder, EUR/kvm/månad* Total portfölj ,81 Försäljning fastigheter - Jämförbar portfölj ,81 Ökning i jämförbar portfölj 0,41 Jämförbar portfölj ,22 Köp fastigheter -0,45 Total portfölj ,77 5,3% Kiel 406 lägenheter Hamburg lägenheter Lüneburg 99 lägenheter Rostock 278 lägenheter Berlin lägenheter Düsseldorf 571 lägenheter Köln 633 lägenheter Frankfurt 549 lägenheter Mainz 409 lägenheter Stuttgart 105 lägenheter Erlangen 286 lägenheter Nürnberg 100 lägenheter Regensburg 131 lägenheter Augsburg 167 lägenheter München 735 lägenheter *) Medelhyran för den totala portföljen per den 1 oktober 2014 inkluderar även 42 fastigheter som Akelius Residential Property köpte den 1 oktober Förskottsbetalning för 138 mkr återfinns i balansräkningen per den 30 september 2014 under Omsättningstillgångar, Övriga tillgångar. 5

6 Delårsrapport Kanada Total fastighetsportfölj Antal lägenheter Verkligt värde, mkr - kr/kvm - direktavkastningskrav, % Vakansgrad bostäder, % - till följd av uppgradering, % - reell vakans, % Medelhyra bostäder, CAD/kvft/månad* ,54 4,4 64 1,6 Total portfölj Försäljning fastigheter Jämförbar portfölj Ökning i jämförbar portfölj Jämförbar portfölj Köp fastigheter Total portfölj ,97 1,97 0,14 2,11-0,24 1,87 10 km Akelius Residential Propertys fastigheter i Toronto är markerade med blått. *) Huvuddelen av fastighetsportföljen i Toronto, Kanada, köptes från ett systerbolag under slutet av december. Ovanstående tabell redovisar utveckling som om Akelius Residential Property skulle ha ägt fastigheterna sedan ,1%

7 Delårsrapport England Total fastighetsportfölj Antal lägenheter Verkligt värde, mkr - kr/kvm - direktavkastningskrav, % Vakansgrad bostäder, % Medelhyra bostäder, GBP/kvft/månad* ,43 7,8 - till följd av uppgradering, % 58 - reell vakans, % 2,6 Total portfölj Försäljning fastigheter Jämförbar portfölj Ökning i jämförbar portfölj Jämförbar portfölj ,57 1,57 0,10 1,67 Köp fastigheter Total portfölj ,03 1,70 20 km Akelius Residential Propertys fastigheter i London är markerade med blått. *) Huvuddelen av fastighetsportföljen i England köptes från ett systerbolag under mars Ovanstående tabell redovisar utveckling som om Akelius Residential Property skulle ha ägt fastigheterna sedan ,7%

8 Totalavkastning januari-september 2014 mkr Tillväxt jan-sep, procent Verkligt värde, Valutakursdifferenser 536 1,2 Värdeförändring ,7 Investeringar ,8 Köp ,9 Försäljningar ,4 Verkligt värde, ,2 Driftsöverskott mkr per år, procent Fastigheternas totalavkastning ,1 20,0 18,0 Procent 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0, jan-dec 2010 jan-dec 2011 jan-dec 2012 jan-dec jan-dec 2014 jan-sep Direktavkastning Värdetillväxt Medelvärde 8

9 Finansiell information januari-september 2014 Driftsöverskott mkr Koncernens hyresintäkter för perioden ökade med 377 mkr till mkr (2 241). Av intäktsökningen beror 281 mkr på ett utökat fastighetsinnehav och 96 mkr beror på ökade hyresnivåer i jämförbara fastigheter. För jämförbara fastigheter och justerat för förändrade valutakurser ökade hyresintäkterna med 3,8 procent jämfört med motsvarande period. Vakansgraden för bostäder var 3,0 procent, varav 70 procent till följd av uppgradering eller försäljning av lägenheter. Den reella vakansgraden var således 0,9 procent, vilket är 0,2 procentenheter högre än vid utgången av. Fastighetskostnaderna var mkr (1 006), varav 176 mkr (174) avsåg underhåll, vilket på årsbasis motsvarar 80 kronor per kvadratmeter. Justerat för förändrade valutakurser har driftsöverskottet för jämförbara fastigheter ökat med 6,1 procent. För den totala fastighetsportföljen var överskottsgraden 55,7 procent (55,1). Värdeökning fastigheter 2,7 procent Fastighetsbeståndet ökade i värde under perioden med mkr (1 332), vilket motsvarar 2,7 procent (3,8). Värdeökningen beror till största del på ökade hyresintäkter. Sammantaget har fastigheter sålts för mkr vilket är 12 procent högre än verkligt värde vid början av perioden. Hyresintäkter jämförbara fastigheter mkr ,8% Kv3 Kv Driftsöverskott jämförbara fastigheter mkr Reell vakans procentenheter 6,1% Kv3 Kv Finansiella poster 898 mkr Finansiella intäkter för perioden var 4 mkr (3) och finansiella kostnader var 902 mkr (906). Koncernens räntekostnader har minskat med 11 mkr jämfört med motsvarande period föregående år. Medelräntan för total upplåning har minskat med 0,48 procentenheter i jämförelse med början av perioden till 4,27 procent vilket påverkat räntekostnaderna positivt. Räntetäckningsgraden var 1,6 (1,3). 1,00 0,75 0,50 0,25 1 jan ,2% 1 okt

10 Värdeförändring derivatinstrument -811 mkr Finansiella derivatinstrument har under perioden påverkat resultatet med -811 mkr (879), främst till följd av sjunkande marknadsräntor. Derivatinstrumenten består huvudsakligen av ränteswappar. Beräkningar av verkligt värde för derivaten är baserade på nivå 2 i hierarkin för verkligt värde. Jämfört med har inga förflyttningar skett mellan olika nivåer i hierarkin och inga signifikanta ändringar har gjorts vad avser värderingssätt. Kassaflödet i ingångna derivatkontrakt jämförs med det kassaflöde som skulle ha erhållits om kontrakten ingåtts till marknadspris på bokslutsdagen. Skillnaden i kassaflöde diskonteras med en ränta där hänsyn tagits för motparternas kreditrisk. Det nuvärde som erhålls tas upp i balansräkningen som verkligt värde. Förändring i verkligt värde redovisas i resultaträkningen utan tillämpning av säkringsredovisning. Köp av fastigheter mkr Under perioden har fastigheter köpts för sammanlagt mkr till ett genomsnittligt direktavkastningskrav om 4,45 procent mkr avsåg köp av fastigheter i England av ett systerbolag. Utöver detta har ytterligare fastigheter köpts i England för 496 mkr. I Tyskland har fastigheter köpts för mkr till ett genomsnittligt pris per kvadratmeter om kronor. I Kanada har fastigheter köpts för 564 mkr för ett pris per kvadratmeter om kronor. I Frankrike har en fastighet köpts för 95 mkr. Fastighetsinvesteringar mkr Periodens investeringar i fastigheter uppgick sammanlagt till mkr (1 007) vilket på årsbasis motsvarar 540 kronor per kvadratmeter. First Class-investeringar uppgick till 694 mkr och 557 mkr avsåg konvertering av lokaler och vindar till bostäder, förtätning av befintliga fastigheter samt vatten- och energibesparande projekt. Köpta fastigheter Investeringar mkr Tyskland Kanada England Frankrike SEK/kvm Sålda fastigheter mkr Verkligt värde årets början 12% 24,2% Försäljningspris Kv3 Kv ,50% 5,00% 4,50% 4,00% 3,50% 3,00% Direktavkastningskrav 10

11 Marknadsvärdering av fastigheter Det bedömda verkliga värdet för koncernens fastighetsinnehav var vid utgången av perioden mkr, vilket i genomsnitt motsvarar kronor per kvadratmeter jämfört med kronor per kvadratmeter i slutet av år. Det högre värdet per kvadratmeter beror dels på värdeökningar i det befintliga beståndet men även på köpet av fastighetsportföljen i England vilken i genomsnitt värderades till kronor per kvadratmeter. Verkligt värde har ökat med mkr, eller 2,7 procent, till följd av värdeförändring. Per bokslutsdagen har verkligt värde för alla fastigheter bedömts genom interna värderingar. Värderingarna har baserats på en kassaflödesmodell för varje enskild fastighet med individuell bedömning av framtida intjäningsförmåga och avkastningskrav. Kassaflödesmodellen baseras på faktiska intäkter och kostnader justerat för ett normaliserat framtida kassaflöde. Det genomsnittliga direktavkastningskravet för hela fastighetsportföljen var 4,72 procent. Belåningsgrad 47 procent Koncernens upplåning har under perioden minskat med 140 mkr under perioden till mkr. Belåningsgraden har minskat till 47 procent i samband med likviditet från emission av preferensaktier och stamaktier, för totalt mkr. Direktavkastningskrav procent Ingående 4,75 Valutakursförändringar 0,00 Köp -0,01 Försäljning -0,01 Jämförbart -0,01 Utgående 4,72 Direktavkastningskrav per land procent Totalt Bostäder Lokaler Sverige 4,82 4,62 6,91 Tyskland 4,65 4,57 6,66 Kanada 4,54 4,54 - England 4,43 4,43 - Frankrike 4,05 4,05 - Summa 4,72 4,59 6,84 Eget kapital och skulder Säkerställda lån har ökat med 975 mkr under perioden till mkr vid utgången av kvartalet, vilket motsvarar en belåningsgrad om 44 procent. De säkerställda lånen är upptagna hos 27 banker i fyra länder vilket medför ett minskat beroende av den finansiella styrkan hos respektive land och långivare. Ställda säkerheter, i form av fastighetsinteckningar, har ökat från mkr i slutet av år till mkr, främst relaterat till köp av fastigheter i Tyskland. Övriga skulder 5% Säkerställda lån 43% Eget kapital 42% Ej säkerställda lån 4% Uppskjuten skatt 6% 11

12 Ej säkerställda lån har under perioden minskat med mkr till mkr. Ej säkerställd upplåning omfattar två noterade obligationslån, inlåning från privatkunder och lån från koncernföretag. Akelius obligationslån hade ett nominellt värde på mkr vid utgången av perioden. Båda obligationslånen är noterade på Nasdaq Stockholm. Räntebindning, totala lån 1-5 år 47% > 5 år 34% Likviditet mkr Tillgängliga medel i form av kassa samt säkerställda men outnyttjade kreditavtal var vid utgången av perioden mkr jämfört med mkr i slutet av år. Ytterligare likviditet om 237 mkr kan erhållas genom att ställa säkerhet för outnyttjad del av befintliga kreditavtal. Obelånad del av fastigheternas verkliga värde motsvarar mkr. Soliditet 42 procent Vid utgången av perioden var det egna kapitalet mkr, vilket motsvarar en soliditet om 42 procent. Under perioden, lämnade Akelius Residential Property en utdelning om mkr, genomförde en nyemission av stamaktier om mkr, emitterade preferensaktier för mkr och redovisade ett hybridlån om 150 miljoner euro under eget kapital. Akelius Residential Property har också genomfört en aktiesplit där stamaktier erhållits för varje innehavd stamaktie. Medelränta, totala lån procent 5,0 4,5-0,54% 4,0 3,5 Kv3 < 1 år 19% Kv Räntebindning 4,8 år Av den totala upplåningen om mkr hade mkr en räntebindning kortare än ett år och mkr hade en räntebindning längre än fem år. Medelräntan var 4,27 procent, vilket är 0,54 procentenheter lägre än samma period. Räntebindningen var i medeltal 4,8 år jämfört med 5,0 år i slutet av år. Räntetäckningsgrad, totala lån procent 1,75 1,50 22,8% 1,25 1,00 Kv3 Kv

13 Kapitalbindning 4,7 år Den sammanlagda upplåningen hade i medeltal en kapitalbindning om 4,7 år, jämfört med 4,6 år vid slutet av år. Långivarna utgörs av 27 banker, privatkunder, kapitalmarknaden och av bolag inom Akelius gruppen. Av de totala lånen förfaller mkr till återbetalning inom ett år. Skatt Skattekostnader för perioden var 118 mkr (304) och avser huvudsakligen uppskjuten skatt till följd av orealiserad värdeuppgång för fastighetsinnehavet. Akelius Residential Property har inga pågående skattetvister. Kassaflödet Kassaflödet från den löpande verksamheten var 506 mkr (-16). Periodens nettoinvesteringar i förvaltningsfastigheter har medfört att kassaflödet från investeringsverksamheten var mkr (-5 225). Kapitalbehovet vid köp av fastigheter säkerställs före undertecknande av köpeavtal. Lönsamma men inte tvingande uppgraderingar till First Class kan vid behov stoppas inom en tremånadersperiod. Kassaflödet från finanseringsverksamheten var mkr (5 324). Resultat i tredje kvartalet Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 287 mkr (422) och har påverkats av en negativ värdeförändring avseende derivat om -317 mkr (97). Under tredje kvartalet ökade hyresintäkterna till 911 mkr (785) och fastighetskostnaderna ökade till 380 mkr (327), vilket resulterade i en förbättring av driftöverskottet till 531 mkr (458). Fastighetsbeståendets värdeökning var 330 mkr (383) och beror främst på ökade hyresintäkter. Finansiella kostnader var 284 mkr (327). Lägre finansiella kostnader beror på en lägre medelränta. Kassaflödet uppgick under tredje kvartalet till -413 mkr (23). Den löpande verksamheten hade ett kassaflöde om 396 mkr (-300) främst hänförligt till ett högre kassaflöde från rörelsen. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till mkr (-904), vilket huvudsakligen förklaras av förvärv av förvaltningsfastigheter. Finansieringsverksamheten påverkade kassaflödet positivt med 332 mkr (1 227), främst som en följd av nyemission av preferensaktier om mkr. Moderbolaget Finansnetto i moderbolaget uppgick under perioden till -215 mkr (-265) och resultatet före skatt uppgick till -528 mkr (-58) påverkat till följd av negativ värdeförändring av derivatinstrument under perioden med -281 mkr (217). Under perioden har Akelius Residential Property AB lämnat utdelning om mkr, genomfört en nyemission av stamaktier för mkr och preferensaktier för mkr och emitterad ett ej säkerställt obligationslån för 350 mkr. 13

14 Övrig information Notering av preferensaktier Under det andra kvartalet emitterades 3,4 miljoner preferensaktier à 300 kronor, totalt mkr och under tredje kvartalet ytterligare 9,4 miljoner preferensaktier à 320 kronor, totalt mkr. Varje preferensaktie ger en utdelning om 20 kronor per år, där 5 kronor utbetalas varje kvartal. Avanza Bank är bolagets Certified Adviser. Akelius preferensaktier är noterade på Nasdaq First North. Den 30 september 2014 uppgick stängningskursen till 333 kronor. Extra bolagsstämma i Akelius har beslutat om utdelning för preferensaktierna med de avstämningsdagar som följer av bolagsordningen, 5 november 2014 och 5 februari Den 5 augusti betalade Akelius en utdelning om 17 mkr till preferensaktieägare från första emissionen. Risker och möjligheter Den operationella risken begränsas genom att fastighetsportföljen är koncentrerad till bostäder i storstäder. En stark hyresmarknad för bostäder i Sverige, Tyskland, Kanada, England och Frankrike reducerar risken för långsiktiga vakanser. För att ytterligare minska risken, eller variationer i kassaflödet, binds räntor på lång sikt. Tillgång till kapital hos ett stort antal kreditgivare, på kapitalmarknaden och hos privatkunder ger en låg refinansieringsrisk. Investeringar utomlands valutasäkras så att koncernens soliditet inte påverkas av valutakursförändringar. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport för Akelius Residential Property koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Moderbolagetsredovisning är upprättad i enlighet med RFR 2 Redovisning av juridiska personer. Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper som i den senaste årsredovisningen, med undantag för IFRS 11 samt IFRIC 21 Levies. Från och med 2014 tillämpar Akelius IFRIC 21 Levies och redovisar hela årets skuld relaterat till fastighetsskatt i delårsrapporten för januari-september Dessutom redovisas en förutbetald kostnad vilken periodiseras linjärt över räkenskapsåret. IFRS 11 har inte inneburit någon förändring för Akelius. Siffrorna i denna delårsrapport har avrundats, medan beräkningarna utförts utan avrundning. Detta kan medföra att vissa tabeller och nyckeltal till synes inte summerar korrekt. Uppskattningar och bedömningar Uppskattningar och bedömningar utvärderas löpande och baseras på historisk erfarenhet och andra faktorer, inklusive förväntningar på framtida händelser som anses rimliga under rådande förhållanden. Samma uppskattningar och bedömningar följs i kvartalsrapporteringen så som i den senaste årsredovisningen. Personal Vid periodens slut var 324 anställda i Akeliuskoncernen. Närståendetransaktioner Under tredje kvartalet har koncernen återbetalat lån om 181 mkr till moderbolaget Akelius Apartments. Transaktionerna med närstående har skett till marknadsmässiga villkor. Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång I oktober har första köpet gjorts i Montreal med 44 lägenheter. I Berlin har ytterligare 798 lägenheter köpts. Akelius har tecknat avtal om att köpa Hugo Åbergs fastigheter i Malmö, totalt lägenheter. Danderyd, den 24 november 2014, Akelius Residential Property AB (publ) Pål Ahlsén, VD, Koncernchef Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. 14

15 Koncernens rapport över totalresultat Belopp i mkr 2014 jul-sep jul-sep 2014 jan-sep jan-sep jan-dec 3 mån 3 mån 9 mån 9 mån 12 mån Hyresintäkter Driftkostnader Underhåll Driftsöverskott Central administration Övriga intäkter och kostnader Kostnader vid försäljning av fastigheter Värdeförändring förvaltningsfastigheter Rörelseresultat Ränteintäkter Räntekostnader Övriga finansiella intäkter och kostnader Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Skatt Periodens / årets resultat Omräkningsdifferenser Periodens / årets totalresultat Resultat hänförligt till: - moderbolagets aktieägare innehav utan bestämmande inflytande Totalresultat hänförligt till: - moderbolagets aktieägare innehav utan bestämmande inflytande Vinst per aktie före och efter utspädning, kr 0,08 0,23 0,28 1,21 1,21 15

16 Koncernens rapport över finansiell ställning Belopp i mkr sep 30 sep Tillgångar Immateriella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Materiella anläggningstillgångar Derivatinstrument Uppskjuten skatt Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Övriga tillgångar Derivatinstrument Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Derivatinstrument Uppskjuten skatt Övriga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Derivatinstrument Leverantörsskulder och andra skulder Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Uppdelning av lån: - icke säkerställda säkerställda Summa

17 Koncernens rapport över kassaflöden Belopp i mkr jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec 3 mån 3 mån 9 mån 9 mån 12 mån Kassaflöde från rörelsen Betalt finansnetto Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten Köp av immateriella anläggningstillgångar Investeringar i förvaltningsfastigheter Köp av förvaltningsfastigheter Försäljning av förvaltningsfastigheter Köp/försäljning av övriga anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Nyemission Kapitaltillskott Upptagna lån Amortering av lån Köp/försäljning av derivatinstrument Koncernbidrag Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likvida medel Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

18 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Belopp i mkr Aktiekapital Överkursfond Andra reserver Balanserad vinst Total Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Eget kapital Kapitaltillskott Årets resultat, jan-sep Övrigt totalresultat Eget kapital Nyemission Fondemission Lämnat koncernbidrag Årets resultat, okt-dec Övrigt totalresultat Eget kapital Årets resultat, jan-sep Övrigt totalresultat Förvärvad minoritet Hybridlån Utdelning Nyemission Eget kapital

19 Segmentinformation jan-sep 2014 Belopp i mkr Sverige Tyskland Övriga Totalt Hyresintäkter Driftskostnader Underhåll Driftsöverskott Central administration Övriga intäkter och kostnader Kostnader vid försäljning av fastigheter Värdeförändring förvaltningsfastigheter Rörelseresultat Ränteintäkter Räntekostnader Övriga finansiella intäkter och kostnader Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Driftsöverskott Värdeförändring Totalavkastning Totalavkastning per år, procent 7,5 8,5 7,8 12,3 14,0-8,1 9,8 Verkligt värde fastigheter

20 Räntebärande skulder Löptid Räntebindning Kapitalbindning År Belopp i mkr Medelränta, procent Andel, procent Belopp i mkr Andel, procent , , , , , , , , , , > , Summa , Totalresultat för moderbolaget Belopp i mkr jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep 3 mån 3 mån 6 mån 6 mån 12 mån Hyresintäkter Fastighetskostnader Underhåll Driftsöverskott Övriga intäkter och kostnader Försäljning fastigheter Intäkter från andelar i koncernföretag Finansnetto Värdeförändring derivatinstrument Resultat före bokslutsdispositioner Bokslutsdispositioner Resultat före skatt Skatt Periodens / årets resultat Periodens / årets totalresultat

21 Finansiell ställning för moderbolaget Belopp i mkr sep 30 sep Tillgångar Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Fordringar på koncernföretag Övriga omsättningstillgångar Summa Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Långfristiga räntebärande skulder till koncernföretag Derivatinstrument Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag Övriga skulder Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder

22 Nyckeltal sep Eget kapital Eget kapital, mkr Soliditet, procent Riskbärande kapital, procent Avkastning på eget kapital, procent Räntebärande skulder Belåningsgrad säkerställda lån, procent Belåningsgrad totala lån, procent Räntetäckningsgrad säkerställda lån 1,9 1,4 1,5 1,6 1,6 Räntetäckningsgrad totala lån 1,6 1,2 1,2 1,3 1,2 Räntebindning Medelränta säkerställda lån, procent 4,11 4,42 4,63 4,94 5,28 Medelränta totala lån, procent 4,27 4,75 4,85 5,26 5,63 Räntebindning säkerställda lån, år 5,0 5,3 5,7 5,8 5,8 Kapitalbindning säkerställda lån, år 5,0 4,8 5,3 6,0 5,0 Fastigheter Antal lägenheter Uthyrningsbar area, kvm Tillväxt hyresintäkter, procent* 3,8 5,8 4,8 3,8 - Tillväxt driftsöverskott, procent* 6,1 6,7 4,1 8,3 - Reell vakansgrad bostäder, procent 0,9 0,7 0,7 0,7 0,6 Verkligt värde fastigheter, mkr Ingående Valutakursdifferenser Värdeförändring Investering Köp Försäljning Utgående Verkligt värde, kr/kvm Direktavkastningskrav, procent 4,72 4,75 4,73 5,07 5,09 Förändring direktavkastningskrav, procent* -0,01-0,01-0,28 0,01 - *) För jämförbara fastigheter 22

23 Nyckeltal sep Fastigheter Sverige Medelhyra bostäder, SEK/kvm/år Tillväxt medelhyra bostäder, procent* 2,8 5,8 5,0 5,1 1,9 Tillväxt hyresintäkter, procent* 3,9 5,5 3,8 - - Tillväxt driftsöverskott, procent* 8,9 3,3 5,2 - - Verkligt värde, mkr Verkligt värde, kr/kvm Direktavkastningskrav, procent 4,82 4,84 4,79 5,15 5,15 Antal lägenheter Fastigheter Tyskland Medelhyra bostäder, EUR/kvm/månad 7,77 7,71 7,52 7,19 6,85 Tillväxt medelhyra bostäder, procent* 4,4 5,6 5,6 7,0 4,0 Tillväxt hyresintäkter, procent* 3,3 6,8 6,8 - - Tillväxt driftsöverskott, procent* 1,9 13,7 1,0 - - Verkligt värde, mkr Verkligt värde, kr/kvm Direktavkastningskrav, procent 4,65 4,64 4,64 4,87 4,91 Antal lägenheter *) För jämförbara fastigheter 23

24 Nyckeltal sep Fastigheter Kanada**) Medelhyra bostäder, CAD/kvft/månad 1,87 1,94 2,01 1,34 - Tillväxt medelhyra bostäder, procent* 5,7 7,7 11,2 - - Tillväxt hyresintäkter, procent* 8,1 20, Tillväxt driftsöverskott, procent* -3,0 56, Verkligt värde, mkr Verkligt värde, kr/kvm Direktavkastningskrav, procent 4,54 4,47 4,52 4,25 - Antal lägenheter Fastigheter England**) Medelhyra bostäder, GBP/kvft/månad 1,70 1,55 1,54 1,04 - Tillväxt medelhyra bostäder, procent* 8,0 0,1 13,7 - - Tillväxt hyresintäkter, procent* 0,6 29, Tillväxt driftsöverskott, procent* -2,0 31, Verkligt värde, mkr Verkligt värde, kr/kvm Direktavkastningskrav, procent 4,43 4,64 4,53 4,77 - Antal lägenheter *) För jämförbara fastigheter **) Fastighetsportföljen i Toronto, Kanada, förvärvades från ett systerbolag under slutat av. Fastighetsportföljen i England förvärvades från ett systebolag under mars Ovanstående tabeller redovisar utveckling som om koncernen skulle ha ägt fastigheterna sedan

25 Definitioner Riskkapital Eget kapital, uppskjuten skatteskuld och räntebärande skulder utan säkerhet. Andel riskkapital Riskkapital i relation till balansomslutning. Belåningsgrad, säkerställda lån Räntebärande skulder med säkerhet i relation till totala tillgångar. Belåningsgrad, totala lån Räntebärande skulder med och utan säkerhet i relation till totala tillgångar. Medelhyra Årshyran för samtliga uthyrda kontrakt i relation till motsvarande kontrakts kvadratmeter. Mättillfället är alltid per den första dagen varje månad. Reell vakans Totalt antal vakanta lägenheter med avdrag för antal lägenheter vakanta till följd av uppgradering eller planerad försäljning, i relation till totalt antal lägenheter. Mättillfället är alltid per den första dagen varje månad. Räntetäckningsgrad, säkerställda lån Resultat före skatt med återläggning av avskrivningar, nedskrivningar, kostnader för fastighetsförsäljningar, räntekostnader, värdeförändring av tillgångar och skulder i relation till räntekostnader för säkerställda lån. Räntetäckningsgrad, totala lån Resultat före skatt med återläggning av avskrivningar, nedskrivningar, kostnader för fastighetsförsäljningar, räntekostnader, värdeförändring av tillgångar och skulder i relation till räntekostnader för samtliga lån. Soliditet Eget kapital i relation till balansomslutning. Vakansgrad Antal vakanta lägenheter i relation till totalt antal lägenheter. Mättillfället är alltid per den första dagen varje månad. Överskottsgrad Driftsöverskott i relation till hyresintäkter. 25

26 Kalender Bokslutsrapport jan-dec feb 2015 Delårsrapport jan-mar maj 2015 Delårsrapport jan-juni augusti 2015 Huvudkontor Svärdvägen 3A Box 104, S Danderyd Tel +46 (0) Sverige Rosenlundsgatan 50 Box Stockholm Tel +46 (0) akelius.se Tyskland Leipziger Platz 14 D Berlin Tel +49 (0) akelius.de Kanada 289 Niagara Street Toronto M6J 0C3 Tel +1 (416) akelius.ca Akelius i korthet Bostäder i storstäder Akelius äger, förvaltar, uppgraderar och utvecklar bostäder i storstäder. 76 procent av beståndet är beläget i Berlin, Hamburg, London, Paris, Toronto, Stockholm, Göteborg och Öresundsregionen. Uppgradering till First Class Akelius uppgraderar till First Class. En kvalitet i nivå med nyproducerad bostadsrätt. De senaste tre åren har lägenheter uppgraderats till First Class. Cherry picking Akelius gör hellre många mindre inköp av exakt rätt fastigheter cherry picking än ett fåtal förvärv med delvis rätt fastigheter. Finansiering från flera källor Totalt har Akelius lån från tjugosju banker, trettiotusen sparkunder, fjorton tusen aktieägare och ej säkerställda obligationer. Belåningsgraden skall vara lägre än 60 procent. Förstklassig personal Fler än hundra anställda har tagit examen i Residential Real Estate vid Akelius University. De med examen vidareutbildas inom programmet för Postgraduate. England 1 Earlham Street London WC2H 9LL Tel +44 (0) akelius.co.uk Frankrike 17 rue du Colisée Paris