Innehåll: 1 VD har ordet 3 Uthyrning 5 Förvaltning/underhåll 7 Förvaltningsberättelse 9 Resultaträkning 10 Balansräkning 12 Kassaflödesanalys 13

Transkript

1 10 Å r s r e d o v i s n i n g Ö s t e r s u n d s b o s t ä d e r

2 Innehåll: 1 VD har ordet 3 Uthyrning 5 Förvaltning/underhåll 7 Förvaltningsberättelse 9 Resultaträkning 10 Balansräkning 12 Kassaflödesanalys 13 Tilläggsupplysningar 18 Revisionsberättelse 19 Styrelseledamöter 20 Fem år i sammandrag 22 Ägardirektiv 24 Fastighetsförteckning

3 VD har ordet Vid årsskiftet 20010/2011 fick vi en ny lagstiftning om kommunala bostadsföretag som delvis ger oss andra förutsättningar. Den nya lagstiftningen betonar att vi ska vara affärsmässiga men med ett socialt ansvar. Det infördes även ett nytt regelverk kring hyressättningen där vi äntligen förlorar vår hyresledande roll. De privata fastighetsägarna är från och med årsskiftet en jämbördig part på hyresmarknaden. De nya regelverken innebär inga revolutionerande förändringar för oss. De sätter press på oss att vässa vårt sätt att arbeta för att vi ska bibehålla och stärka vår konkurrenskraft, så att vi blir ett naturligt förstahandsval på Östersunds bostadsmarknad. Under 2011 kommer vi därför att fokusera på vårt interna arbete, så att vi i varje stund ska kunna leverera den kvalitet och den service våra kunder har rätt att förvänta sig av oss. Underhållsnivån kommer också att vara fortsatt hög, så att vi långsiktigt ska kunna erbjuda våra kunder ett attraktivt och tryggt boende, men även för att vi ska förvalta vårt fastighetskapital på bästa sätt. Tufft 2010 För oss internt kommer 2010 att gå till historien som ett väldigt tufft och skakigt år som ställt stora krav på den egna organisationen, men även på våra hyresgäster. Året inleddes med en brand på Divisionsgränd där en byggnad med 24 lägenheter mer eller mindre totalförstördes och där hyresgästerna blev utan bostad. Den tragiska branden har belastat organisationen hårt och får även en tydlig påverkan på 2010-års resultat. Men naturligtvis har de berörda hyresgästerna drabbats värst. Hyresgästerna har under året också drabbats av att samarbetet med vissa entreprenörer inte har fungerat och där vi har varit tvungna att agera. Sådana incidenter är tunga och resurskrävande att hantera. Naturligtvis är resoluta åtgärder nödvändiga i dessa situationer då vi arbetar med människors boenden. Jag beklagar verkligen att vi stundtals inte kunnat leverera de tjänster, främst trappstädning men även yttre skötsel i vissa områden, som våra kunder har rätt att förvänta sig. Här måste vi hitta upphandlingsmetoder och samarbetsformer så att problemen inte upprepar sig. I 2010-års eländeslista går det inte att utelämna den rysare som utbyggnaden av kommunikationsnätet utvecklade sig till. Problemen tornade upp sig allt mer under första halvan av året, varför vi i somras till slut blev tvungna att häva pågående entreprenad för att försöka räta upp ett försenat och delvis havererat projekt. Tyvärr blev vissa av våra hyresgäster hårt drabbade av förseningar och även av andra olägenheter. Nu är allt på plats och vi kan erbjuda våra hyresgäster ett modernt öppet kommunikationsnät, i vilket vi tillsammans med vår kommunikationsoperatör Jämtkraft/Zitius kan erbjuda många tjänster inom TV, internet och telefoni till rimliga priser. Nya lägenheter Under året kunde vi erbjuda Östersunds bostadsmarknad nyproducerade hyresrätter för första gången på 17 år. Första februari var det första inflytt i åtta nya lägenheter byggda ovanpå befintliga huskroppar i kv Valhall och sedan har inflyttning kunnat ske allt eftersom lägenheterna blivit klara under året. Den första september stod 60 nya lägenheter i kv Rosmarinen i nedre Torvalla klara för inflyttning. Lägenheterna har mötts av ett stort intresse med många besökande på våra visningar. Uthyrningen har sedan gått i stort sett i förväntad takt och i nuläget är cirka hälften av lägenheterna i respektive område uthyrda. Kommande nyproduktion Östersunds kommun har antagit ett ambitiöst tillväxtprogram med en tydlig målsättning om befolkningstillväxt. Nya innevånare behöver någonstans att bo, så här har vi en stor utman - ing. Östersundsbostäder arbetar därför aktivt med den färdplan för nya bostäder som antogs under Strategin är att Sid 1

4 skapa projekt med färdiga detaljplaner för ytterligare ungefär 400 lägenheter inom ca 5 år. Planfrågan har visat sig vara en allvarlig flaskhals för många angelägna byggprojekt. Tanken är att det ska finnas färdiga projekt, så att det bara är att starta upp byggandet när efterfrågan och de ekonomiska kalkylerna så medger. Färdplanen är naturligtvis ett levande dokument som revideras efter hand. För närvarande ligger fokus på höghuset i kv Valhall med 60 lägenheter där detaljplanen vann laga kraft under året, på Remonthagen med ca 200 lägenheter med en särskild inriktning på hållbart boende. I kv Doktorn/Förvaltaren vid änden på Frösöbron, tittar vi på en tillbyggnad som även innehåller stora underhållsinsatser och tillgänglighetsskapande åtgärder genom hissinstallationer. Naturligtvis finns även bevakningen av Storsjö strand med i tanken. Resultatet Resultatet motsvarar på långa vägar inte budgeterad nivå. Orsakerna till det är dels branden på Divisionsgränd, vilken förutom att den omkastade stora delar av vår underhållsplan även är direkt resultatpåverkande med ca 8,6 miljoner kronor. Den andra stora orsaken till att resultatet inte når upp till förväntad nivå är mer positiv. Valhallprojektet innehåller förutom tillbyggnaden även stora delar underhållsinsatser. Då projektet gått fortare än planerat innebär det att en större del av underhållskostnaderna än planerat hamnade på år 2010, vilket påverkar resultatet. Slutligen uppdagades det under slutet av året några takläckage som akut måste åtgärdas, vilket drog ner resultatet ytterligare. Östersundsbostäder framåt Sammanfattningsvis har vi under några år satsat hårt på att underhålla våra fastigheter och kommer att fortsätta med det. Vi har också försett våra fastigheter med ett toppmodernt kommunikationsnät, för att vi ska kunna erbjuda våra hyresgäster ett attraktivt boende. Vi kommer att under 2011 fortsätta arbeta med vår organisation och våra interna processer, allt för att vi ska bli ett modernt och kundorienterat bostadsbolag. Vårt miljöarbete kommer att fortsätta med huvudinriktningen under det närmaste året på energibesparing. Samarbetet med hyresmarknadens parter kommer att fortsätta under 2011, där vi ska hitta en modell för hyressättning som speglar hyresgästernas värderingar. Ett grannlaga och viktigt arbete för oss och för hyresrätten. Här har vi parter ett gemensamt intresse att värna om hyresrätten. Jag kan konstatera att vi står inför många spännande utmaningar och att vi står väl rustade för att ta oss an dem. Bengt Rådman VD Sid 2

5 Uthyrning Tillgång till bra och tryggt boende i livets olika skeenden är viktigt för den enskilde och en viktig förutsättning för kommunens utveckling. Östersundsbostäder har som uppdrag att bidra till försörjning av bostäder åt alla. Det är viktigt för oss att behandla alla lika. Våra lägenheter tilldelas på ett rättvist sätt, enligt ett kösystem. Med hyresrättens frihet och flexibilitet erbjuder vi kunderna en stor variation av lägenhetstyper, storlekar och lägen. Här ger våra lägenheter kunden många alternativ. Bostadsmarknaden i Östersund upplevs som fortsatt het. Efterfrågan på lediga lägenheter har varit stor under året, speciellt på bostäder i centrala lägen. Vid årsskiftet hade st personer registrerat sig i vår bostadskö. Aktivt bostadssökande var vid årsskiftet st. Antalet lediga lägenheter (utan framtida kontrakt) har varierat under året, men trenden är att vakanserna minskar. Vid årsslutet hade vi 27 st outhyrda lägenheter i befintligt bestånd och 60 st i nyproduktionen. Uthyrning av våra lägenheter sker via Kundtjänst. Alla lediga lägenheter publiceras på vår hemsida. För den som inte har tillgång till dator/internet finns två kunddatorer på vårt kontor eller så kan man kontakta Kundtjänst som gärna hjälper till. Östersundsbostäder har interna bytesköer. Detta innebär att hyresgäster har företräde till annan lägenhet inom de kvarter de redan bor i, under vissa förutsättningar. Hemsidan vägen till en ny lägenhet Vår hemsida består av flera olika delar. Via sökfunktionen kan besökaren själv anmäla sig som bostadssökande, söka lediga lägenheter och anmäla intresse samt tacka ja eller nej till bostäder som erbjuds. Besökaren kan också söka sig fram till ett specifikt bostadsområde som sedan presenteras med både text och bild. Till varje lägenhet finns ett bofaktablad som bland annat innehåller en planlösning. Hyresgäster hos oss kan också enkelt göra en felanmälan via hemsidan. På vår hemsida finns nedanstående marknadsplatser för våra lediga lägenheter: BostadsTorget Här visas samtliga uppsagda lägenheter under minst åtta dagar. BostadDirekt Här presenteras lägenheter som är lediga just nu eller blir lediga inom kort. StudentTorget Här finns lägenheter för studenter antagna vid Mittuniversitet i Östersund. Nyproducerat Här presenteras våra nyproducerade lägenheter. Bonusboende Här hittas lägenheter som är kopplade till vårt seniorboende koncept (+ 60 år utan hemmavarande barn). Förutom utveckling av vår hemsida sker effektivisering av de administrativa systemen kontinuerligt, allt i syfte att öka vår servicenivå. Nybyggnation I kv Valhall pågår ett byggprojekt där 64 nya lägenheter, allt från 1:or till 4:or, byggs ovanpå redan befintliga huskroppar. Fin utsikt och bra tillgänglighet, är något av vad våra nyproducerade lägenheter kan erbjuda. De första lägenheterna var inflyttningsklara under februari. Därefter sker en successiv inflyttning allt eftersom de nya lägenheterna blir klara. Slutbesiktning av hela projektet sker under våren I kv Rosmarinen (Fjällmon) i Torvalla har vi byggt 60 st nya lägenheter, fördelade på fyra huskroppar. I början av september stod hela projektet klart och de första hyresgästerna kunde flytta in. Lägenheterna finns från 1:or till 4:or och är exklusivt utformade med mycket rymd och ljus. Härliga skogs- och strövområden alldeles utanför knuten, mysig innergård med lekplats och inte särskilt långt från stadskärnan. Bonusboende Vår satsning på Bonusboende (seniorboende) fortsätter, framförallt med inriktning på service- och utrustningsnivå för Lägenhetsstatistik < Antal lägenheter fördelade på storlek; rum och kök Antal lägenheter fördelade på byggnadsår Sid 3

6 dessa lägenheter. De fastigheter som kommer att ingå i vårt koncept Bonusboende är belägna på följande adresser: Prästgatan 3 Prästgatan 61 Rådhusgatan 26 Sollidenvägen 40 Timmervägen 25 Falkfångarvägen 1-5 Stubbvägen 1-5 Totalt rör det sig om 120 lägenheter som successivt kommer att tas i bruk. På hemsidan finns en särskild plats upplagd, där den bostadssökande kan anmäla sitt intresse för ett Bonusboende. Under september kunde hyresgäster i de första lägenheterna, 13 st, belägna i vårt nybyggda område Rosmarinen flytta in. I oktober köpte Östersundsbostäder fastigheten Degskrapan av Vestibulum Fastigheter i Östersund. Degskrapan har sedan den byggdes varit ett så kallat seniorboende och ingår numera i vårt koncept Bonusboende. Fastigheten som har byggår 1991, ligger centralt vid Torvalla centrum i hörnet av Skogsbruksvägen och Stubbvägen. Antalet lägenheter uppgår till 24 st, allt från 1:or till 4:or. Studentbostäder Östersundsbostäder har samordningsansvaret vad gäller uthyrning av rum och lägenheter åt studenter vid Mittuniversitetet, dels i fastigheter som ägs av Östersundsbostäder själva, men också i fastigheter som tillhör andra hyresvärdar. Förmedlingen av studentbostäder i Östersunds kommun sker via ett gemensamt förmedlingssystem integrerat med vår hemsida. Lediga studentbostäder presenteras på marknadsplatsen Student- Torget. Mittuniversitet i Östersund attraherar studenter från hela landet. Antalet studenter antagna vid Mittuniversitet har under det gångna året visat en kraftfullt stigande trend. Med facit i hand vet vi att antalet inflyttade nya studenter vid Mittuniversitets höstintag var rekordstor. Det resulterade i att inte en enda student lägenhet stod tom. För att lösa boendefrågan tvingades vi att använda oss av tillfälliga boendelösningar där studenter exempelvis fick bo på vandrarhem i området under en period. Det kärva arbetsmarknadsläget har gynnat oss då fler valt att studera i Östersund. Personalen har gjort ett fantastiskt jobb som klarat av den periodvis höga arbetsbelastningen och samtidigt klarat ägarens uppsatta mål om bostadsgaranti. Östersund kommuns bostadsgaranti innebär följande: Bostadsgarantin gäller studenter som är antagna till minst 15 högskolepoäng/termin vid Mittuniversitet, Campus Östersund. Bostadsgarantin gäller de studenter som ansöker om studentbostad senast den 31 juli i samband med höstterminens start och senast den 31 december i samband med vårterminens start. Vid senare ansökan erbjuds studenterna studentlägenhet i mån av tillgång. Bostadsgarantin omfattar inte gymnasieelever eller distansstudenter. Kravverksamhet och störningar I vårt arbete med kravverksamhet, finns ett samarbete med sociala myndigheter och kronofogden. Syftet är att aktivt förebygga uppkomsten av hyresskulder och i de fall de uppstår snabbt komma till rätta med situationen. Störningsbevakning sker via vår störningsjour. Även i dessa ärenden sker samarbete med sociala myndigheter. Särskilda boendeformer I kvarteret Ardennern i Torvalla finns ett hus med 6 st lägenheter anpassade för hyresgäster som är överkänsliga för tobaksrök och djur. Vidare finns det ett boende för ensamkommande flyktingbarn i kvarteret Mariedal på Frösön. Mellan Östersunds kommun och Östersundsbostäder finns ett avtal där kommunen hyr ett stort antal lägenheter för att i andra hand hyras ut till äldreboende. Hyresförhandlingar Hyresförhandlingarna mellan oss och Hyresgästföreningen för 2010 resulterade i en hyreshöjning för vanliga bostäder med 1,85 %. Det gav en höjning med 86 kr/månad för en genomsnittstrea. Hyreshöjningen omfattande inte bostäder med kallhyra. Det blev heller ingen höjning av avgifter för garage samt p-platser. Förhandlingar avseende studentbostäder resulterade i en hyreshöjning från och med 1:a augusti 2010 med 4,8 %. Det nya är att det numera ingår en 10/10 Mbit/s internettjänst i hyran. Det ger en höjning med 204 kr/mån för studentlägenheter med 10-månaders hyra års hyresförhandlingar resulterade i att hyrorna för vanliga bostäder höjs vid två tillfällen. Vid årsskiftet höjs hyran med 1,50 % och sen sker en andra höjning med 1,75 % från och med 1:a juli Hyreshöjningen omfattar inte nyproducerade lägenheter. Det blir heller ingen höjning av avgifter för garage samt p-platser. Förhandlingar avseende studentbostäder är ännu inte genomförda. Hyrorna för dem kommer att förhandlas särskilt inför höstterminen Den procentuella förändringen av de totala hyrorna mot föregående år har varit enligt följande: Vanliga bostäder 2,39 1,85 3,25 2,00 0,00 Studentbostäder 4,80 3,15 0,00 0,00 Sid 4

7 Förvaltning/underhåll Året som gått har kantats av ett antal utmaningar, som tyvärr på olika sätt drabbat våra hyresgäster, men som vi tack vare en stark organisation har försökt klara på ett bra sätt. Exempelvis upphandling av nya entreprenörer under pågående avtalsperiod inom städ, yttre skötsel och förvaltning. Våra entreprenörer är: Yttre skötsel: Centrala Östersund sköts av Primär fastighetsförvaltning t o m Städ: Inre skötsel är fördelade på företagen Rentav, Samhall och Sodexo för områdena Frösön, Östersund samt Torvalla. Dessa avtal gäller t o m Riksbyggen utför all fastighetsskötsel, såväl inre som yttre i Brunflo, Tandsbyn, Fåker, Lit och Häggenås t o m Snöröjning vintern 2010/2011: Torvalla sköts av Werners Åkeri. Frösön utförs av Maskinring Z. Upphandlingen av den yttre skötseln för kommande tre års period i Torvalla och på Frösön kommer att ske under mars Avtal beträffande underhåll av hissar har slutits med Kone fram till och med Länsförsäkringar Jämtland har varit vår försäkringsgivare under 2010 avseende företags- och fastighetsförsäkringar. Avtalet upphörde Ny upphandling har genomförts och vi har tecknat ett nytt avtal med Länsförsäkringar Jämtland som gäller fram till och med Under året 2010 har vi fått 140 nya lägenheter att förvalta. Det är 60 lägenheter i kv Rosmarinen i Torvalla, 24 st lägenheter i kv Degskrapan och 56 lägenheter i kv Vallhall. Underhåll Det utförda åtgärderna för yttre underhåll, lägenhetsunderhåll samt reparationer av Östersundsbostäders fastighetsbestånd har följande kostnadsfördelning: Reparationer kkr kkr Underhåll kkr kkr Uttag ur lägenhetsfond kkr kkr Totalt kkr kkr Miljöredovisning Östersundsbostäder har en fastställd miljöpolicy. Vi för statistik på varje fastighet avseende energiförbrukning, för värme/ varmvatten, el och vattenförbrukning var det kallaste året på mycket länge med graddagar för Östersund, vilket är 12 % mer än normalår och 17 % mer än föregående år. Det medförde att vi förbrukade 7,5 % mer fjärrvärme än Fortsatt satsning på energieffektivisering har skett via planerade projekt där vi bland annat byter ut maskiner och material till energisnåla och miljövänliga alternativ. Sid 5

8 Vi har under året fortsatt utveckla möjligheterna till källsortering inom fastigheterna. Följande fraktioner finns i flertalet av våra bostadsområden: Brännbart Komposterbart Restavfall Tidningar Pappersförpackningar Glas Plast Metall Miljöfarligt Grovsopor I övrigt hänvisas hyresgästerna till producenternas återvinningsstationer. Alla konsumenter betalar en producentavgift när de köper varor, för att producenterna ska ta till vara dessa fraktioner. Arbetet att ta fram energideklarationerna för våra fastigheter har slutförts under året. I Häggenås, Tandsbyn och Fåker har värmepumpar installerats. Där har vi fått en rejäl sänkning av driftskostnaderna. Kommunikationsnät Östersundsbostäder har investerat 36 miljoner i ett nytt kommunikationsnät för internet, TV och telefoni till samtliga lägenheter. Utbyggnaden av nätet påbörjades i november 2009 med företaget Xred som totalentreprenör. Ett arbete som skulle vara klart den 31 juli. Eftersom Xred inte uppfyllde sina åtaganden i projektet hävde vi avtalet den 2 augusti och tog själva över byggnationen. I februari 2011 var alla lägenheter anslutna till det nya kommunikationsnätet. Kommunikationsnätet är byggt med så kallad fiberoptik som är den bästa teknik som finns på marknaden idag. Driftssäkerheten är hög och kapaciteten i nätet kan utökas i takt med att behoven förändras. I dag kan hyresgästerna välja från 1 Mbit/s upp till 100/100 Mbit/s internetuppkoppling. Nätet är öppet, det innebär att hyresgästerna kan välja bland många olika leverantörer. Bindningstiderna är korta vilket gör det enkelt att byta leverantör om man inte är nöjd. Utbudet av TV-kanaler är stort och det går även att välja en telefoniform till lägre kostnad än det stationära abonnemanget och ändå behålla telefonnumret och den gamla telefonen. Studenter som bor i Östersundsbostäders lägenheter har fått ett eget avtal. Varje studentlägenhet har 10/10 Mbit/s internettjänst som ingår i hyran. Byggnadsverksamhet 2010 Ett axplock av under året färdigställda projekt: Kv. Rosmarinen Nyproduktion av 60 stycken lägenheter Kv. Väghyveln Målning av utvändiga träpartier Batterigränd Renovering av badrum Kv. Skifteslaget 1 Renovering av yttertak Kv. Skifteslaget 2 Tilläggsisolering Kv Häggbäret 1 Tilläggsisolering Kv. Bakplåten Renovering av badrum Kv. Pionen Renovering av badrum Kv. Majsen Renovering av badrum Utvändig målning Kv. Slakteriet Utvändig målning Kv. Vallmon Renovering av badrum Kv. Monopolet Renovering av badrum Under året påbörjade och pågående projekt: Kv. Valhall Entreprenad med påbyggnad en våning på befintliga åtta bostadshus med 64 lägenheter fortsätter. Hela fastighetsbeståndet Byggnad av ett nytt kommunikationsnät Värmeförbrukning vid våra fastigheter åren Angivet värde avser graddagsavstämd förbrukning uttryckt i kwh/kvm Atemp och år i genomsnitt för det totala fastighetsbeståndet. Atemp = Area som värms till mer än 10 C Elförbrukning vid våra fastigheter Angivet värde avser förbrukning uttryckt i MWh för det totala fastighetsbeståndet Vattenförbrukning vid våra fastigheter Angivet värde avser förbrukning uttryckt i m³/år och lägenehet för det totala fastighetsbeståndet. Sid 6

9 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Östersundsbostäder AB, org nr , avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret , bolagets femtonde verksamhetsår. Östersundsbostäder AB är ett bostadsföretag som ägs av Östersunds Rådhus AB, org nr , till 100 %, som i sin tur är helägt av Östersunds kommun. Av årets totala intäkter och kostnader, avser 11 % av intäkterna och 26 % av kostnaderna koncernen Östersunds kommun. Verksamheten Styrelse i Östersundsbostäder AB utses av kommunfullmäktige i Östersunds kommun. Med anledning av kommunval hösten 2006 har kommunfullmäktige valt styrelse för perioden från ordinarie bolagsstämma 2007 till och med ordinarie bolagsstämma Den nya styrelsen tillträdde vid bolagsstämman den 28 maj I enlighet med aktiebolagslagen har styrelsen fastställt en arbetsordning jämte instruktion avseende arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören samt instruktioner avseende ekonomisk uppföljning. Organisation. Fastighetsbeståndet är uppdelat på två verksamhetsområden hyresbostäder till allmänheten hyresbostäder till studenter vid Mittuniversitetet. Östersundsbostäders uthyrningsobjekt bestod vid årets utgång av: bostäder 258 lokaler garage parkeringsplatser Förvaltning av fastighetsbeståndet har utförts av anställd personal. Fastighetsskötsel utförs av entreprenörer. Hyres- och ekonomiadministration har utförts av anställd personal. Jämställdhet. Östersundsbostäder har en jämställdhetsplan som justeras varje år i samband med löneförhandlingar. Därvid görs också en kartläggning och analys av löneskillnader mellan män och kvinnor i syfte att komma till rätta med osakliga löneskillnader, d v s löneskillnader som beror på arbetstagarnas könstillhörighet. Likviditet och finansiering Kassaflöde och likviditet. Kassaflödet används i huvudsak för att egenfinansiera om- och tillbyggnadsverksamheten. Befintliga lån har under året ökat med kkr till kkr. Östersundsbostäders likvida medel uppgick per till kkr. En koncerngemensam checkkredit finns där vi disponerar kkr. Likviditetsflödet går i allt väsentligt via det koncerngemensamma kontosystemet i syfte att ge koncernen möjlighet att kvitta in- och utbetalningar Sid 7

10 samt överskott mot underskott hos de olika koncernbolagen och kommunen. Ambitionen är att ha en låg andel likvida medel och i stället utnyttja den likviditetsreserv som koncernkontoupplägget ger. Finansiering. Östersundsbostäder har under ett antal år aktivt arbetat med låneportföljen för att uppnå en god blandning av korta och långa räntebindningstider, samt en beloppsmässigt jämn förfallostruktur på lånestocken, för att kunna minska ränterisken. Genom en större volym i varje enskilt lån, har lånevillkoren förbättrats. Enklare administration av lånestocken innebär också att både kapital- och ränteförfallostrukturen är lättare att förändra uppgick antalet lån till 9 st. Östersunds kommun har medgivit limit på borgen med kkr. Under 2010 utökades limiten med kkr för att kunna finansiera nybyggnationen. Limiten minskar årligen med 1,5 %. På bokslutsdagen utnyttjades kkr i kommunal borgen. Nyupplåning kommer att bli aktuellt för att finansiera nyproduktion av bostäder i kv Valhall. Därutöver sker lösen, konvertering och omstrukturering av befintliga lån. Bruttoräntekostnaden för 2010 var kkr och genomsnittliga räntesatsen var vid årets utgång 2,63 %. En procents förändring av räntenivån innebär en bruttokostnadsändring på kkr. Med hänsyn till låneportföljens räntebindningsstruktur sker förändringen successivt. Belåningsgraden uppgick till 58,2 % (57,3 %) av fastigheternas bokförda värden. I förhållanden till taxeringsvärden var belåningsgraden 37,9 % (45,5 %). Östersundsbostäder har som målsättning att soliditeten ska vara minst 20 %. Den synliga soliditeten vid utgången av 2010 var 37,0 %. Skatter Uttagsskatt skall betalas av fastighetsägare som utför hela eller delar av fastighetsskötsel i egen regi, för att eliminera snedvridning av konkurrensen gentemot företag som utför sådana tjänster på entreprenad. Östersundsbostäder betalar uttagsskatt efter dom i Kammarrätten Fastighetsvärdering Östersundsbostäder gjorde under år 2009 en individuell värdering av fastigheterna enligt Årsredovisningslagen och FAR:s redovisningsrekommendation nr 11, där det anges att fastigheterna ska värderas var för sig. En enhetlig förvaltningsplan för respektive fastighet där driftnettot för år 2009 framräknades och en prognos för de kommande åtta åren beräknades. Ett avkastningsvärde togs fram med hjälp av en värderingsmodell som beräknar fastighetens nuvärde av de närmaste åtta årens kassaflöde med tilllägg för nuvärdet av restvärdet vid periodens slut. Värderingen grundade sig på följande antaganden och förutsättningar: Hyresutvecklingen för bostäder, parkeringsplatser och lokaler bedöms bli 2 % per år. Vakansgraden bedöms ligga kvar på dagens nivå de kommande åtta åren. Inflationstakten bedöms bli 2 % per år. Kalkylräntan är satt mellan 5 10 %. Avkastningskrav är satt till 4 6 %. Någon ny värdering har ej gjorts i 2010 års bokslut då inga större förändringar har skett som skulle kunna påverka den tidigare värderingen av fastigheterna. Koncernen Koncernbidrag. Östersundsbostäder ingår i koncernen Östersunds Rådhus AB som ett helägt dotterbolag. Av Östersundsbostäders resultat för år 2010, har kkr förts över till Östersunds Rådhus AB som koncernbidrag. Östersunds Rådhus AB återför till Östersundsbostäder kkr som aktieägartillskott och behåller 473 kkr. Förslag till vinstdisposition Till bolagsstämmans förfogande står följande fria medel Fria medel Erhållet aktieägartillskott Årets resultat ,49 kr ,00 kr ,24 kr ,73 kr Styrelsen och verkställande direktören föreslår att av årets resultat skall i ny räkning balanseras ,73 kr. Beträffande bolagets resultat och ställning hänvisas till resultat- och balansräkning samt tilläggsupplysningar. Känslighetsanalys Hyror +/- 1% 3,0 Mkr Räntor (brutto) +/- 1% 3,8 Mkr Räntekostnad kr/kvm total yta (BOA + LOA) Låneförfallostruktur, Mkr Sid 8

11 Resultaträkning Belopp, kkr Not NETTOOMSÄTTNING Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Summa nettoomsättning EXTERNA KOSTNADER Material Tjänster Taxebundna kostnader Uppvärmning Fastighetsskatt Övriga externa kostnader Summa externa kostnader PERSONALKOSTNADER AVSKRIVNINGAR NEDSKRIVNING Summa externa- och rörelsekostnader RÖRELSERESULTAT FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Ränteintäkter Statliga bostadsbyggnadssubventioner Räntekostnader Summa finansiella intäkter och kostnader RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER BOKSLUTSDISPOSITIONER Koncernbidrag Förändring av periodiseringsfond Förändring av avskrivningar utöver plan Summa bokslutsdispositioner SKATT ÅRETS RESULTAT Sid 9

12 Balansräkning Belopp, kkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Mark Byggnader Inventarier Pågående byggproduktion Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav Uppskjuten skattefordran Andra långfristiga fordringar 0 93 Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Kundfordringar Östersunds kommun och andra koncernföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Sid 10

13 Belopp, kkr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 12 Bundet eget kapital Aktiekapital, aktier Reservfond Fritt eget kapital Balanserad vinst Aktieägartillskott Årets resultat Summa eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar Uppskjuten skatt Summa avsättningar Långfristiga skulder 14, 15 Skulder till kreditinstitut Depositioner Skuld till Östersunds kommun Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Östersunds Rådhus AB Östersunds kommun och andra koncernföretag Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Förskottsbetalda hyresintäkter Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER POSTER INOM LINJEN Garantiförbindelser FASTIGO Sid 11

14 Kassaflödesanalys Belopp, kkr DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster Avskrivningar som belastat resultatet Vinst vid försäljning av mark Vinst vid försäljning av byggnad Utbetald skatt Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) / minskning (+) av rörelsefordringar Ökning (+) / minskning (-) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Utbet. för investeringar i fastigheter Utbet. för investeringar i inventarier Inbet. från försäljning fastigheter Inbet. från långfristig fordran Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Inbet. från upptagna långfristiga lån Utbet. för inlösen av långfristiga lån Inbet. för depositioner Koncernbidrag Aktieägartillskott Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde 7 47 Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Sid 12

15 Tilläggsupplysningar Alla belopp i kkr om inget annat anges Redovisningsprinciper Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer, med undantag för redovisning av koncernbidrag, med årsredovisningslagen samt uttalanden och allmänna råd från Bokföringsnämden. När allmänna råd från Bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer och i tilllämpliga fall från uttalanden av FAR. När så är fallet anges detta i särskild ordning nedan. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Intäkter Hyresintäkter intäktsredovisas i den period uthyrningen avser. Fordringar Anskaffningsvärdet för fastigheter har 1996 fördelats mellan byggnad och mark i proportion till taxeringsvärdet. Avskrivningar Avskrivningar på anläggningstillgångar sker enligt följande: Maskiner och inventarier 3 7 år Byggnadsinventarier 10 år Byggnader år Inkomstskatter Redovisning av inkomstskatt inkluderar aktuell skatt och uppskjuten skatt. För poster som redovisas i resultaträkningen redovisas därmed sammanhängande skatt i resultaträkningen. För poster som redovisas direkt mot eget kapital redovisas även skatten direkt mot eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas på alla temporära skillnader. En temporär skillnad finns när det redovisade värdet på en tillgång eller skuld skiljer sig från det skattemässiga värdet. Fr o m 2009 redovisas uppskjuten skatt på temporära skillnader avseende fastigheter. Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den omfattning det är sannolikt att avdragen kan avräknas mot framtida skattemässiga överskott. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalys upprättas enligt indirekt metod. Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärdet. Not 1 Hyresintäkter inklusive outhyrda objekt Bostäder Lokaler Övrigt Avgår outhyrda objekt Bostäder Lokaler Övrigt Summa hyresintäkter Not 2 Upplysningar om revisorers arvode Deloitte AB revisionsuppdrag andra uppdrag 25 8 Lekmannarevisorer revisionsuppdrag Sid 13

16 Not 3 Fastighetsskatt Fastighetsskatt Nedsättning av tidigare års taxering -7-9 Summa fastighetsskatt Not 4 Personal Medelantal anställda har varit, varav kvinnor 10 9 Sjukfrånvaro Total sjukfrånvaro 4,1 % 4,4 % Långtidssjukfrånvaro 39,2 % 45,8 % Sjukfrånvaro, män 4,2 % 4,3 % Sjukfrånvaro, kvinnor 3,8 % 4,8 % Anställda år 3,0 % 3,5 % Anställda 50 år - 5,6 % 5,8 % Löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader har utgått till följande belopp: Styrelse och VD Löner och ersättningar Sociala kostnader Pensionskostnader Övriga anställda Löner och ersättningar Sociala kostnader Pensionskostnader Summa styrelse och övriga Verkställande direktören har under 2010 uppburit lön på 730 kkr. VD:s framtida pensionsförmåner regleras enligt ITP-planen. Pensionsåldern är 65 år. Styrelse och ledande befattningshavare 2010 varav 2009 varav summa män kvinnor summa män kvinnor Styrelseledamöter Verkställande direktör och andra andra ledande befattningshavare Not 5 Planenliga avskrivningar Byggnader Byggnadsinventarier Inventarier och fordon Summa avskrivningar Not 6 Statliga bostadsbyggnadssubventioner Statliga räntebidrag, långa lån Summa statliga bostadsbyggnadssubventioner Sid 14

17 Not 7 Skattekostnad Resultat före skatt Ej avdragsgilla kostnader Nedskrivning fastigheter Skillnad mellan bokförda och skattemässiga avskrivningar Ränteintäkt på obeskattade reserver Årets skattekostnad (26,3 %) Uppskjuten skatt Summa skatt Not 8 Byggnader och mark Byggnader Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Försäljningar/utrangeringar 0 63 Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående ackumulerade nedskrivningar Årets nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående bokfört värde Byggnadsinventarier Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Försäljningar/utrangeringar 0-2 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Försäljningar/utrangeringar 0 1 Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående ackulumerade avskrivningar Årets nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående bokfört värde Summa byggnader Mark Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Försäljningar 0-75 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Taxeringsvärde Byggnader Mark Fastigheter totalt Sid 15

18 Not 9 Inventarier Inventarier och fordon Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Försäljningar/Utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Försäljningar/Utrangeringar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde Lägenhetsinventarier Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde Summa inventarier Not 10 Pågående nyproduktion Utgående bokfört värde Pågående produktion avser förtätning i kv Valhall samt byggnation av kommunikationsnät. Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Upplupna räntebidrag 0 22 Övriga interimsfordringar Not 12 Förändring av eget kapital Aktiekapital Reservfond Balanserad vinst Årets resultat Belopp vid årets ingång Resultatdisposition enligt beslut av bolagsstämman Avsättning balanserad vinst Aktieägartillskott Årets resultat 133 Belopp vid årets utgång Not 13 Obeskattade reserver Ackumulerade överavskrivningar maskiner och inventarier Ingående ackumulerade avskrivningar utöver plan Årets förändring av avskrivningar utöver plan Utgående ackumulerade avskrivningar utöver plan Periodiseringsfond Tidigare års avsättning till periodiseringsfond Återföring från periodiseringsfond Summa avsättningar till periodiseringsfond Summa obeskattade reserver Sid 16

19 Not 14 Specifikation av lånestruktur och räntebindningstid Lånebelopp Genomsnittsränta Andel av lån ,49 % 48,6 % ,79 % 37,5 % ,71 % 13,9 % ,63 % 100,0 % Dessutom finns det ett förlagslån från Östersunds kommun på kkr. Förlagslånet löper fr o m 2005 med ränta. Räntesatsen bestäms av Östersunds kommun som långivare. Lånet kan ej sägas upp till betalning av låntagaren. Not 15 Redovisning av förfallotider på långfristiga skulder Skulder som förfaller senare än 1 år, men senast 5 år efter balansdagen Skulder som förfaller senare än 5 år, efter balansdagen Not 16 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna kostnadsräntor Övriga interimsskulder Östersund Jens Nilsson Sven Ringvall Siw Karlsson Ordförande Vice ordförande Tommy Pettersson Maria Forslund Inger Andershem Magnus Andersson Per-Åke Österholm Bengt Rådman Arbetstagarrepresentant Verkställande direktör Min revisionsberättelse har avgivits den 7 mars 2011 Claes-Göran Carlsson Auktoriserad revisor Sid 17

20 Revisionsberättelse Till årsstämman i Östersundsbostäder AB Organisationsnummer Jag har granskat årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Östersundsbostäder AB för räkenskapsåret Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen inte inne håller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvars frihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen, disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvars frihet för räkenskapsåret. Östersund den 7 mars Claes-Göran Carlsson Auktoriserad revisor Sid 18