Fastighetsombildning Lönsamt för både säljare och köpare?

Transkript

1 Johan Karlsson Jonas Linsell Fastighetsombildning Lönsamt för både säljare och köpare? Real estate conversion Profitable for both sellers and buyers? Företagsekonomi C-uppsats Fördjupningsområde: Service Management Termin: VT 2013 Handledare: Olle Sonesson

2

3

4 Förord Vi vill tacka samtliga respondenter som ställt upp och gjort det möjligt för oss att genomföra denna uppsats. Vi har genomfört samtliga delar av uppsatsen gemensamt. Vi vill även tack vår handledare Olle Sonesson för sina värdefulla råd. Karlstad, Maj 2013 Jonas Linsell Johan Karlsson

5 Sammanfattning 1990 började ombildningar bli allt mer vanligt, speciellt i de större städerna. Efter 1990 har antalet hyres- och bostadsrättslägenheter ökat men det är en markant skillnad då bostadsrätterna ökat i betydligt större omfattning. En av anledningarna till den stora differensen är det stora antal ombildningar som skett de senaste åren. Syftet med uppsatsen är att ta reda på om fastighetsombildning av en fastighet är ekonomiskt gynnsam för båda parter. Om konklusionen visar att en ombildning kan vara ekonomiskt gynnsam för både fastighetsägaren och de boende, vill vi även reda ut vilka förutsättningar som då måste råda. Vi har i vår undersökning valt att använda oss av kvalitativa intervjuer med representanter från fastighetsbolag, ombildningskonsulter och boende som ombildat sina fastigheter. Vi valde denna typ av undersökning då vi anser att den passar bra för att uppfylla vårt syfte. Vi kom i rapporten fram till att en fastighetsombildning är ekonomisk gynnsam för båda parter under rätt förutsättningar. Läget är den främsta grundstenen för en lyckad ombildning men marknaden och fastighetens skick spelar också en viktig roll. Vi kunde även konstatera att emotionella vinster också tas i beaktande men att de i regel är sekundära.

6 Innehåll 1. Inledning Bakgrund Problemdiskussion Problemformulering Syfte Metod Induktiv eller deduktiv ansats Kvalitativ eller kvantitativ metod Undersökning enligt kvalitativ metod Val av företag och respondenter Analysmetod Trovärdighetsdiskussion Teoretisk referensram Bostadsrättsföreningen Stadgar Ekonomisk plan Bostadsrättsinnehavaren Varför bo i bostadsrätt? Ombildning Lagstiftning Ombildningsprocessen Skäl till ombildning Fastighetsfinansiering Ränta Bostadsmarknaden Värdering Kommersiella fastigheter Bostadsrätter Värdering av ombildningsfastighet Empiri Företag A Allmän uppfattning om ombildning Varför ombildning? Tjänar båda parter på ombildning? Företag B... 28

7 Allmän uppfattning om ombildning Varför ombildning? Tjänar båda parter på en ombildning? Företag C Allmän uppfattning om ombildning Varför ombildning? Tjänar båda parter på en ombildning? Sammanfattning fastighetsföretag Företag D Konsulter Allmän uppfattning om ombildning Trender Varför ombildning? Varför säljs fastigheterna? Tjänar båda parter på ombildningen? Privatperson A Objektet Kunskap om ombildning och föreningen Varför gå med i ombildningen? Reflektioner om processen Finansiering och kostnader Nöjd eller missnöjd? Privatperson B Objektet Kunskap om ombildning och föreningen Varför gå med i ombildningen? Reflektioner kring processen Finansiering och kostnader Nöjd eller missnöjd? Privatperson C Objektet Kunskap om ombildning och föreningen Varför gå med i ombildningen? Reflektioner kring processen Finansiering och kostnader Nöjd eller missnöjd? Privatperson D... 40

8 Objektet Kunskap om ombildning och föreningen Varför gå med i ombildningen? Reflektioner kring processen Finansiering och kostnader Nöjd eller missnöjd? Privatperson E Objektet Kunskap om ombildning och föreningen Varför gå med i ombildningen? Reflektioner kring processen Finansiering och kostnader Nöjd eller missnöjd? Sammanfattning privatpersoner Analys Fastighetsbolag Varför ombilda? Förtjänst för båda parter? Boende Varför gå med? Finansiering och kostnader Nöjd eller missnöjd? Sammanställning Slutsats Förslag till framtida forskning Källförteckning Bilagor Frågor till de boende Frågor till fastighetsbolagen Frågor till ombildningskonsulterna... 57

9

10 1. Inledning Vi inleder med en kort bakgrund om vårt valda område för att få förståelse om det. Vidare utför vi en problemdiskussion som mynnar ut i frågeställning och syfte Bakgrund Det finns ett flertal olika sätt att inneha en bostad i Sverige, antingen kan personen ha en boendeform där denne helt enkelt äger den fastighet den bor i. Det kan till exempel vara en villa eller radhus vilket också är ett vanligt förekommande sätt att inneha sin bostad i Sverige. Den andra varianten är ett icke-ägande som då är en hyresrätt där det finns ett kontrakt mellan bostadsinnehavaren och fastighetsägaren. Den tredje innehavandeformen är ett indirekt ägande som innebär att en juridisk person äger fastigheten och att de boende är medlemmar eller äger en andel av denna, alltså en bostadsrätt (Victorin 2003). Bostadsrätten som boendeform rotade sig i Sverige i början av 1900 då tanken föddes att människor istället för att hyra sin bostad faktiskt kunde nyttja lägenheten till självkostnadspris. Det började bli allt vanligare med bostadsrättsföreningar och det krävdes då en lagstiftning. Den första bostadsrättslagen kom 1930 (Gross 2009). Fenomenet fick sedan en ordentlig fart runt började även antalet ombildningar öka, speciellt i de större städerna (Amerin, F & Song, H). Victorin (2003) beskriver att ombildning är när hyresrätt övergår till bostadsrätt. En av anledningarna till ökat antal ombildningar var hyressystemen som gjorde att fastighetsägaren inte kunde ta ut en hyra som anses rätt för marknaden. Det förlorade utrymmet för hyresintäkter blev störst i de större städerna vilket då ledde till större antal ombildningar i dem (Amerin, F & Song, H). En stor del av beståndet som ombildades var fastigheter som byggdes under miljonprogramprojektet under (Ganapati 2010). Det finns idag ca registrerade bostadsrättsföreningar varav är idag aktiva i landet (Lundén & Svensson 2008). I slutet av 2011 fanns det ca stycken lägenheter i Sverige enligt det beräknade fastighetsbeståndet. Dessa fördelades på ca stycken i småhus och ca stycken lägenheter i flerbostadshus. Det är hyresrätterna som dominerar andelen i landet och innehar totalt 63 % av 9

11 lägenheterna även om det i storstäderna ser annorlunda ut. I Stockholm är 51 % av länets totalt ca lägenheter bostadsrätter. Antalet hyres- och bostadsrättslägenheter har ökat sedan 1990, det är dock en markant skillnad då hyresrätterna ökat med ca stycken medan bostadsrätterna ökat med ca stycken (Statistiska centralbyrån 2011). En av anledningarna till den stora differensen är det stora antal ombildningar som skett de senaste åren. År 2011 var det totalt hyresrätter som ombildades till bostadsrätter och 2010 var det ca stycken (Statistiska centralbyrån 2011) Problemdiskussion Ombildningar av fastigheter har varit ett vanligt förekommande fenomen under de senaste 20 åren. Det tog fart på allvar under 1990-talet och har sedan dess fortsatt öka. År 1990 bestod 29 % av lägenheterna i Stockholms innerstad av bostadsrätter. Detta antal ökade sedan och år 2001 bestod lägenhetsbeståndet till 45 % av bostadsrätter för att sedan öka än mer då det 2008 bestod av 56 % (Amerin, F & Song, H). En klar majoritet av befolkningen vill äga sitt boende under stora delar av sitt liv. Det ägda boendet är ofta att föredra på lång sikt då det innebär lägre löpande kostnader. I det ägda boendet finns även en direkt koppling mellan det egna handlandet och de ekonomiska konsekvenserna. Problematiken är dock att det kostar pengar att ta sig in på denna marknad. Det kan finnas problem med kontantinsats men även med belåning från kreditinstitut (Lind & Lundström 2007). En hyresrätt kräver till skillnad från bostadsrätt ingen investering och därmed en lägre ekonomisk risk. Det egna kapitalet påverkas således inte heller av en värdeökning på fastigheten. Skulle efterfrågan öka i ett område kan dock hyrorna höjas och påverka ekonomin negativt för hyresgästen, vilket inte händer på samma sätt för en bostadsrätt. Det finns inte heller någon ekonomisk risk för hyresgästen i en hyresrätt om fastighetens skick skulle försämras, det påverkar en bostadsrättsägare i betydligt större utsträckning. Det finns alltså en risk med båda boendeformerna (Lind & Lundström 2007). Fastighetsägare vinner som regel på att sälja till bostadsrättsföreningar gentemot att sälja till annat fastighetsbolag eller privat intressent. Den största anledningen till detta är att hyresfastigheternas marknadsvärde är väsentligt lägre än de i 10

12 fastigheten ingående bostadsrätternas sammanlagda marknadsvärde (Isacson 2006) Problemformulering Genom ovanstående bakgrund och problemdiskussion har vi kommit fram till följande problemformulering Kan en fastighetsombildning från hyresrättsfastighet till bostadsrättsfastighet vara ekonomiskt fördelaktig för både fastighetsägaren och de blivande bostadsrättsinnehavarna? 1.4. Syfte Syftet med uppsatsen är att ta reda på om fastighetsombildning av en fastighet är ekonomiskt gynnsam för båda parter. Om konklusionen visar att en ombildning kan vara ekonomiskt gynnsam för både fastighetsägaren och de boende, vill vi reda även ut vilka förutsättningar som då måste råda. 11

13 2. Metod Vi kommer i detta kapitel förklara och diskutera de undersökningsmetoder vi valt för att samla information till vår uppsats. Vi diskuterar olika varianter av ansatser och metoder samt varför vi valt att använda de metoder vi gjort. En undersökning ska vara en metod för att samla in empiri och bör uppfylla två krav. Den bör dels vara valid, alltså giltig och relevant, men även reliabel, vilket innebär tillförlitlig och trovärdig. Med valid menas alltså att undersökningen faktiskt mäter det som ska mätas. Det ska även vara relevant och kunna tillämpas på flera. Med reliabel menas att undersökningen måste gå att lita på. Den ska vara genomförd på ett sätt som gör att undersökningen verkar pålitlig (Jacobsen 2002). Metod är inte ett mål i sig utan endast redskap för att komma till målet (Ekengren & Hinnfors 2006). Den får absolut inte ha några direkta mätfel då det undergräver trovärdigheten för hela undersökningen (Jacobsen 2002). Vi har i vår undersökning valt att använda oss av kvalitativa intervjuer med representanter från fastighetsbolag, ombildningskonsulter och boende som ombildat sina fastigheter. Vi valde denna typ av undersökning då vi anser att den passar bra för att uppfylla vårt syfte. En kvalitativ intervju är inte standardiserad utan utgår från att undersökaren inte vet i förväg vilka frågor som är viktiga (Svensson & Starrin 1996). Då människors och företags situationer ser annorlunda ut valde vi denna metod eftersom vi ansåg att den var mest passande med tanke på förutsättningarna Induktiv eller deduktiv ansats Deduktiv kallas även för från teori till empiri. Anhängare till denna princip menar att det är det bästa sättet att arbeta på. De menar att det är bättre att först skaffa sig förväntningar från teorin för att sedan se om det stämmer överens med den empiri som de sedan samlar in från omvärlden. Förväntningarna bygger bland annat på tidigare teorier. Kritiken mot denna ansats är dock att den kan leda till att forskaren enbart letar efter den information som han finner relevant och tror sig hitta. Det kan leda till att det viktigaste förbises eftersom forskaren helt enkelt inte letar efter det (Jacobsen 2002). Jacobsen (2002) beskriver att varianten till deduktiv ansats är induktiv ansats. Det innebär att forskarna helt enkelt går åt motsatt håll från empiri till teori. Forskarna går då ut i verkligheten nästan helt utan förväntningar och samlar in relevanta data. De sammanställer sedan detta och systematiserar den data de 12

14 samlat in. Målet med att samla data enligt denna metod är att det inte ska finnas några begränsningar i den information som forskaren samlar in. Det har idag blivit vanligare att tala om en kombination av de båda varianterna. Det som diskuteras är då metoder som är mer eller mindre öppna vid informationsinsamling. Med det menas helt enkelt vilka gränser forskaren medvetet sätter för de data som ska samlas in. I vissa fall kan forskaren vara mer bestämd med vilka och hur många han ska undersöka, och i andra fall låter han sig överaskas av den informationen han får in (Jacobsen 2002). Denna kombination passade oss i vår undersökning då vi ville vara öppna men samtidigt ha ramar för den information vi ville samla. Vi har dock använt en mer induktiv ansats i våra undersökningar eftersom vi annars var rädda att förlora viktig information Kvalitativ eller kvantitativ metod Vi har valt att utföra intervjuer i våra undersökningar. Svensson & Starrin (1996) beskriver att det finns olika typer av undersökningar men att de största skillnaderna är de mellan kvalitativ och kvantitativ undersökning. Vi valde mellan dessa två och för att kunna besluta oss för vilken av metoderna vi skulle välja, var vi tvungna att jämföra dessa. Kvalitativ metod ger djupa svar och sätter få begränsningar på de svar som ges. Det betyder att öppenhet är ett viktigt nyckelord och frågeställaren måste försöka se det unika i varje uppgiftslämnare. Genom öppenhet kan de uppgifter frågeställaren får in bli mycket nyanserande vilket innebär att uppgiftslämnaren ger sina tolkningar och åsikter (Jacobsen 2002). Det finns även nackdelar med en kvalitativ metod. En av dessa är att det är en resurskrävande metod där intervjuer ofta tar lång tid, vilket betyder att om resurserna är få så får undersökarna nöja sig med få respondenter. Kvalitativ metod ger relativt få respondenter vilket kan vara ett problem då det är svårt att veta om de personer som valts är representativa för andra än de själva (Jacobsen 2002). Jacobsen (2002) beskriver en annan svaghet och det är att intervjuerna blir svårtolkade på grund av att de är så rika på information. Det är svårt att få ut det viktigaste ur intervjuerna som blir längre. Det blir svårt att behålla överblicken över en sådan intervju och det kräver mycket av intervjuaren för att klara av att få ut det viktiga i en sådan intervju. 13

15 En kvalitativ metod är att föredra om författarna är intresserade av att få mer klarhet i ett begrepp eller fenomen. Det är en bra metod då de vill få fram hur människor tolkar och förstår en given situation. En kvalitativ metod är ofta lämplig då författarna vill skapa en större klarhet i ett oklart ämne och för att sedan ge sin beskrivning på det (Jacobsen 2002). Vi tycker därför att denna metod passar vår undersökning då vi vill bringa klarhet i en fråga som vi sedan ska analysera och jämföra. Kvalitativ metod är även bra då författarna inte vet så mycket om det som ska undersökas, alltså när problemformuleringen är oklar. De passar även bra då undersökarna vill vara öppna för oväntade händelser. Sammanfattningsvis kan vi konstatera att det är en metod att föredra då författarna vill få fram ett djup, nyanser och förhållandet mellan individ och kontext. Det kräver dock resurser och tid, då det är krävande att dels genomföra intervjun, men även för att analysera den sedan (Jacobsen 2002). Kvantitativ ansats är en mindre komplex variant och har den direkta fördelen att den standardiserar informationen och det gör att den blir lätt att behandla med till exempel en dator. Kvantitativ metod har även en klarare start samt slutmål vilket gör det lättare att avgränsa undersökningen. Kostnaderna är också mindre och metoden är mindre resurskrävande än sin motpart vilket leder till att fler respondenter kan tillfrågas (Jacobsen 2002). Wideberg (2002) beskriver den kvantitativa metoden som en metod som främst söker efter en förekomst eller frekvens och får på så sätt en mindre djup undersökning. En av de negativa bitarna i en kvantitativ undersökning är att det ger en ytlig undersökning som inte ger så mycket underliggande fakta. Då frågorna är många blir de inte så komplexa och djupa vilket gör det omöjligt att få fram alla individers variationer. En annan risk är att undersökaren redan i förväg bestämt vad som är relevant att besvara. Det lämnas på så sätt inget utrymme för vidare diskussion. Det som ska mätas är därför väldigt relevant med denna metod om vi jämför med kvalitativ metod (Jacobsen 2002). Kvantitativ ansats är att föredra då undersökarna har en relativt god kunskap om ämnet som ska undersökas. De som undersöker måste även ha en klar problemformulering då det är en förutsättning för att undersökningen ska kunna genomföras. De måste också vara säkra på att de ställer rätt frågor samt att de uppfattas som relevanta (Jacobsen 2002). Detta talar emot att vi skall använda den i vår undersökning. Vi kommer bli tvungna att anpassa frågorna utifrån vilka vi intervjuar eftersom personerna representerar olika parter. 14

16 Med detta i åtanke har vi valt att använda oss av en kvalitativ metod då vi anser oss kunna få ut bäst information med den. En annan anledning till att vi valde kvalitativ metod är att vi anser oss vilja ha öppna svar som vi sedan kan analysera. Vi kommer att använda denna metod för både fastighetsbolagen, fastighetsombildningskonsulterna samt på de boende. Vi kommer att intervjua fler boende än fastighetsbolag då vi vill ha en bredare bas med svar från dem eftersom vi förväntar oss att fastighetsbolagen delvis svarar likadant utifrån branschens synsätt Undersökning enligt kvalitativ metod Vi har som tidigare nämnt valt att använda oss av kvalitativ metod för att samla information till vår uppsats. För att realisera denna metod valde vi intervjuer. Det finns en hel del saker som är viktigt att ta i beaktande då detta ska genomföras. Det finns enligt Dalen (2008) olika typer av intervjuer och skiljer oftast på öppna och mer strukturerade intervjuer. En öppen intervju är målsättningen att få motparten att prata så fritt som möjligt. Vi valde dock en mer strukturerad form då vi ansåg oss mer trygga med det. Vi ville ha en bra struktur på intervjuerna även om vi gav utrymme för att svara utanför denna. Jacobsen (2002) stödjer detta då han menar att författarna bör ha en viss uppstyrning, med till exempel en lista med ämnen som skall tas upp. Han menar dock att en undersökning inte bör vara helt uppstyrd med fasta alternativ utan då bör författarna istället använda en annan metod. Det finns inga svar på hur lång en intervju skall vara, då det beror på ett flertal olika saker. Det är dock sällan bra att låta intervjun bli längre än två timmar då det blir uttröttande för båda parter. Den bör också vara längre än 30 minuter eftersom den annars blir alltför ytlig och begränsad. (Jacobsen 2002) Våra intervjuer har beroende på vilka vi intervjuar varit mellan minuter och det var där vi hade som avsikt att hamna Val av företag och respondenter Vi har valt att intervjua tre olika grupper då vi genomfört vår undersökning. Vi har valt att träffa representanter från olika fastighetsbolag, ombildningskonsulter samt personer som genomgått en ombildningsprocess. Vi ville i första hand träffa fastighetsbolag belägna i Karlstad eftersom vi dels ville hålla nere kostnaderna, men även för att vi kände oss mest bekväma med marknaden här. Vi pratade dock även med representanter från ett 15

17 fastighetsbolag i Stockholm då vi ändå ville bredda oss något eftersom ombildningar är vanligare där. Vi träffade även privatpersoner som genomgått en ombildning för att få deras syn på det. Deras erfarenheter är väldigt viktiga för vårt arbete eftersom de är en viktig del av vår frågeställning. Vi valde att intervjua totalt fem personer för att få en spridning på svaren som vi sedan kunde analysera och jämföra. Det skulle kunna vara en variant att träffa fler och få en bredare svarsbild men vi ville istället få djupare intervjuer med färre respondenter. Vi ansåg att det antalet var passande för att dels få individuella syner men även för att se om vi kunde se ett mönster mellan dem. Av dessa privatpersoner var två utbildade fastighetsmäklare vilket vi tyckte det var passande eftersom deras kunnande kan ge en annan svarsbild än de som inte har samma kunskaper. De andra tre vi träffade hade ingen förkunskap inom området och vi tyckte att denna mix var en intressant jämförelse. Till sist träffade vi även ombildningskonsulter för att få deras syn på ombildningsfenomenet. Vi ansåg att detta skulle kunna ge uppsatsen ett större djup och ge läsaren en större förståelse för varför ombildning sker, men framförallt för att ge en förståelse för vår problemformulering. Anledningen till att vi bara valde att ta med ett konsultföretag var att vi endast ville få med deras expertis och inte deras individuella syn på fenomenet. Vi har bestämt att samtliga respondenter ska vara anonyma. Detta för att privatpersonernas ekonomiska ställning berörs samt att utskrivna företagsnamn kan förhindra fullständiga svar Analysmetod I analysen inleder vi med en sammanställning av de två olika grupperna av respondenter. Vi tog där ut det vi ansåg vara viktigast. Efter sammanställningen redogjorde vi likheter och skillnader mellan respondenterna och kopplade dess innehåll till teorin. Slutligen sammanfattade vi analysen kortfattat för att övergripligt kunna se dess innehåll Trovärdighetsdiskussion Med tanke på att vi har ett begränsat antal respondenter är det möjligt att resultatet inte gäller generellt för hela Sverige. Vidare har studiens samtliga deltagare, med ett undantag, plockats från Karlstad. Även detta kan leda till att svarsbilden inte ger en korrekt bild av helheten. Anledningen till detta antal 16

18 respondenter samt den geografiska begränsningen var den begränsade tidsramen. I och med att vi inte intervjuat privatpersoner som sålt sin ombildade lägenhet kan vi inte konstatera att en värdeökning skett. Vi kan endast genom respondenternas svar och en marknadsanalys spekulera i att en värdeökning skett. 17

19 3. Teoretisk referensram Vi kommer i detta kapitel att förklara och reda ut diverse områden som vi anser är viktiga för att dels förstå fenomenet ombildning, men även för att kunna reda ut den frågeställning och det syfte som vi valt. Vi tar upp hur en bostadsrättsförening fungerar samt hur bostadsrättsinnehavarens situation ser ut. Vi kommer även att behandla själva ombildningsprocessen samt försöka reda ut varför ombildningar sker. För att kunna analysera det måste vi också förstå hur bostadsmarknaden, räntor samt hur värdering och finansiering fungerar. Därför kommer vi att behandla även dessa faktorer i vår teoretiska referensram Bostadsrättsföreningen Bostadsrättsförening är enligt BRL 1 kap 1 en ekonomisk förening vars uppgift är att upplåta lägenheter med bostadsrätt. Föreningen måste vara registrerad och ha minst tre medlemmar. Den måste även ha en styrelse med minst tre ledamöter samt minst en revisor. Dessa väljs av föreningsstämman, som föreningen håller. En bostadsrättsförening måste vid bildandet välja dessa ledamöter samt besluta om vilka stadgar som skall gälla. Stadgarna är de regler som ska komma att gälla för föreningen. De måste även ha en ekonomisk plan som är godkänd samt vara registrerad hos bolagsverket. Ett sista krav är att bostadsrättsföreningen är bokföringsskyldig och måste varje år upprätta en årsredovisning och revisionsberättelse. Handlar det om en större förening skall dessa också skickas in till bolagsverket (Bolagsverket 2012) Stadgar Stadgarna är grunden för föreningen och det är där reglerna beskrivs för föreningens verksamhet. För att få föreningen godkänd krävs det att bolagsverket godkänner stadgarna. Stadgarna är ett mycket bra sätt att informera bostadsrättsinnehavarna om hur föreningen arbetar samt vad de står för. Det finns färdiga standardmodeller på stadgar som många föreningar använder sig av och som de sedan sätter sin personliga prägel på (Lundén och Svensson 2008). Alla krav finns reglerade i Bostadsrättslagen 9 kap 5 (SFS 1991:614) Ekonomisk plan Bostadsrättsföreningar skall lämna in en ekonomisk plan till bolagsverket som skall vara en ekonomisk och teknisk beskrivning. Meningen med denna beskrivning är att verksamheten ska kunna bedömas av blivande intressenter såsom bostadsrättsinnehavare, leverantörer, banker och långivare. Två 18

20 intygsgivare ska sedan väljas av föreningen i ett urval av kandidater som tagits fram av bolagsverket. Dessa får sedan som uppgift att bedöma om projektet är ekonomiskt försvarbart i framtiden (Skatteverket 2013) Bostadsrättsinnehavaren Då en bostadsrätt upplåts för första gången sker förvärvet genom ett upplåtelseavtal. När någon därefter ska förvärva bostadsrätten sker det via överlåtelse, vilket enligt Bostadsrättslagen innebär att det sker genom köp, byte eller gåva (Uggla 2003). Uggla (2003) beskriver även att förvärvaren måste bli godkänd av bostadsrättsföreningen som medlem för att överlåtelsen ska vara giltig. Därför bör det finnas ett visst förbehåll för överlåtelsen där föreningen godtar förvärvaren som medlem. Dock får ingen vägras inträde som medlem såvida - om det inte finns särskilda skäl för vägran, med hänsyn till arten eller omfattningen av föreningens verksamhet eller föreningens syfte eller annan orsak (SFS 1987:667). De viktigaste kraven för medlemskap är att bostadsrättsinnehavaren ska kunna fullgöra sina ekonomiska förpliktelser samt att dess personliga kvalifikationer som bostadsrättsinnehavare är godtagbara. Bostadsrättsinnehavaren är också från och med upplåtelse själv skyldig att underhålla lägenheten samt stå för det så kallade inre underhållet och reparationerna. Avgränsningarna för vad som räknas till lägenheten utgörs av väggarna, taket och golvet. Den närmaste gränsdragningen framgår oftast i stadgarna. (Uggla 2003). Varje månad betalas vanligen en avgift. Denna avgift är en beräknad på en årlig avgift som delats upp per månad. Avgiften är baserad på föreningens kostnad för räntor, reparationer och underhåll, uppvärmning, renhållning mm. När dessa kostnader är sammanslagna delas de upp på antalet medlemmar i förhållande till lägenheternas storlek (Grauers 2010) Varför bo i bostadsrätt? Dels väljer många alternativet bostadsrätt för att de vill ha känslan av att äga sin egen bostad. Merrill Hassenfeld och Michael Alpren (1967) hävdar att det är en status som människan av naturen vill uppnå. Bostaden utgör också för stora grupper en livsstilsmarkör och något som ger social status (Lind & Lundström 2008). 19

21 Något som också motiverar till att bo i bostadsrätt kan vara den typiska livscykeln ur ett bostadsperspektiv. Att barn växer upp i något ägt och sedan flyttar till hyresrätt på grund av svag ekonomi. Sedan när de börjat jobba och tjänat pengar flyttar de återigen till en ägd bostad beroende på inkomstutveckling mm. Då synen på det är som sådan motiverar det att äga bostaden och därigenom uppnå status (Lind & Lundström 2008). En annan anledning är den ekonomiska biten. En bostadsrätt är inte vinstdrivande utan drivs till självkostnad. Då inget pålägg för att uppnå vinst läggs på blir det automatiskt en lägre löpande kostnad. Tillsammans med lägre månatliga utgifter är inte osäkerheten för boendeutgifter lika hög som för hyresrätter. För en hyresrätt kan hyrorna höjas vid ökad efterfrågan i området till exempel. Detta händer inte på samma sätt för bostadsrätter (Lind & Lundström 2008). I det ägda boendet finns det en direkt koppling mellan det egna handlandet och de ekonomiska konsekvenserna. Därmed kan de boende till viss del själva påverka sin månatliga kostnad. En ägare gör avvägningar för åtgärder mellan värdet av insatsen och kostnaden för att se om det är ekonomiskt försvarbart. Det finns även möjlighet att inverka på fastighetens förvaltning. Detta gör att de löpande förvaltningsutgifterna kan sänkas. Bostadsrätter har också generellt en individuell mätning av värme, kall- och varmvatten. Det förekommer inte på samma sätt i hyresrätter (Lind & Lundström 2008) Ombildning En ombildning kan ske på initiativ från både de boende och fastighetsägaren. Antingen erbjuder fastighetsägaren de boende att köpa fastigheten eller så kommer de boende med förslaget. Det kan dock inte ske mot fastighetsägarens vilja (Isaksson & Jonsson 2011) Lagstiftning Lag (SFS 1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt även kallad för ombildningslagen reglerar stora delar av ombildningsprocessen (Grauers 2010). Ombildningslagen gäller för fast egendom som är taxerad som hyreshusenhet, men även småhus som hyrs ut i annat ändamål än för fritidsboende (Victorin 2003). Ombildningslagen gör det möjligt att ombildningen från hyresrätt till bostadsrätt sker på initiativ från de boende och på deras villkor. Lagen bygger 20

22 på ett relativt komplicerat förfarande och tanken är att hyresgästerna skall bilda en bostadsrättsförening, med stöd av kvalificerad majoritet av hyresgästerna. Efter en särskild intresseanmälan har föreningen sedan företrädesrätt vid en försäljning av fastigheten, om minst 2/3 av hyresgästerna är medlemmar och röstar för förvärvet (Victorin 2003). Lagen bygger på att hyresgästernas bostadsrättsförening ska kunna köpa fastigheten till ett förmånligt pris, priset baseras på dess användning som hyresfastighet. Lagstiftaren har delvis lyckats med att fastighetsägaren inte kan tillgodogöra sig värdeökningen som bli till följd av ombildningen till bostadsrätt. Det är dock så att de hyresgäster som bor i fastigheten vid ombildningen kan tillgodogöra sig denna värdeökning och det är därför ofta en förmånlig affär för dem, i synnerhet i storstäderna (Victorin 2003) Ombildningsprocessen Ombildningsprocessen kan vara lång och kräver både tålamod och engagemang (Bildabostad 2013). Är hyresgästerna intresserade av att köpa fastigheten måste de först bilda en bostadsrättsförening. Det är även först då de kan dra nytta av lagstiftningen som då faller till deras fördel (Lunden & Svensson 2008). Om ett antal hyresgäster är intresserade av att köpa fastigheten går de ut med en intresseanmälan där syftet är att få med så många som möjligt. När det sedan är fastställt att bostadsrättsföreningen ska bildas skickar de in denna intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten. Anmälan registreras då på bostadsrättsföreningen och syftet den fyller, är att den hindrar fastighetsägaren från att sälja fastigheten till någon annan under två år. (Lundén & Svensson 2008). Intresseanmälan skall kompletteras med ett intyg från föreningens styrelse där kraven om majoritet framgår. Den ska bland annat innehålla att hyresgästerna ska vara medlemmar i den nya föreningen. En reglering som införts är att medlemmarna även måste vara skrivna på fastigheten. Detta gjordes för att förhindra att falska bostadsrättsföreningar bildas (Victorin 2003). Efter att en intresseanmälan registrerats, begränsas fastighetsägarens rätt att förfoga över fastigheten. Enligt Ombildningslagen 6 (SFS 1982:352) får inte fastigheten överlåtas till utomstående, utan att bostadsrättsföreningen fått erbjudandet att förvärva fastigheten - detta kallas hembud. Då hembud lämnats och förslaget delgivits föreningen kan inte fastighetsägaren återkalla det (Victorin 2003). 21

23 Beslutet att anta hembudet måste föreningen fastställa på en föreningsstämma. Mer än två tredjedelar av de hyresgäster som hyr en lägenhet i fastigheten måste godkänna förslaget (Grauers 2010). Innan beslutet tas ska en ekonomisk plan vara upprättad och tillsammans med ett besiktningsprotokoll vara tillgänglig för hyresgästerna (Victorin 2003). Om föreningen antar hembudet måste det antas utan förbehåll på de villkor som fastighetsägaren angivit. Skulle föreningen inte anta erbjudandet ska de skriftligen meddela detta till hyresnämnden. (Victorin 2003) Skäl till ombildning Det finns olika skäl till ombildning. Från fastighetsägarens sida är det främst att de oftast får bättre betalt om de säljer till en bostadsrättsförening än till annan fastighetsägare. I genomsnitt i Sverige får en fastighetsägare ca 22 % mer pengar vid en sådan försäljning. Det beror på att fastighetens sammanlagda värde som hyresfastighet är mindre än de sammanlagda bostadsrätternas marknadsvärde i en fastighet (Isacson 2006). Det är dock så att detta i största mån gäller i områden där fastighetsmarknaden är attraktiv och priserna något stigande. Lind och Lundström (2007) beskriver en marknad där priset för fastigheten beräknad på samtliga lägenheters värde, inte i någon märkbar mån överstiger värdet för hela fastigheten. På en sådan marknad finns inte någon direkt fördel med att sälja till en bostadsrättsförening och det är heller inte särskilt vanligt. För bostadsrättsinnehavarna finns det som vi tidigare nämnt både ekonomiska och emotionella anledningar att delta i en ombildning. Lind och Lundström (2007) berättar dock att en ombildning i exempelvis en förort inte är lätt att få igenom. De menar att intresset bland de boende inte kommer finnas i någon större utsträckning. Det beror på att risken är för stor att inte få igen sina investerade pengar Fastighetsfinansiering Då långivarna lånar ut pengar bedöms låntagarens förmåga att kunna betala tillbaka de lånade pengarna. För att bedöma detta kontrolleras låntagarens återbetalningsförmåga genom att noga granska låntagarens inkomster och utgifter. De kräver oftast även någon form av säkerhet. Säkerheten kan utgöras av exempelvis företagsinteckning, borgensåtagande eller inteckning i fast egendom (Råckle 2011). 22

24 Fast egendom kan vara en bostadsfastighet, kommersiell fastighet, industrifastighet, jordbruksfastighet, småhus eller mark. Belåning av kommersiell fastighet kan vanligtvis göras upp till 75 % av marknadsvärdet (Lind & Persson 1998). För privat bostad gäller istället vanligtvis 85 %, varav 75 % ges i form av bottenlån och resterande som topplån (Lantmäteriverket & Mäklarsambundet 2008). För fastigheter som anses vara behäftade med högre risk belånas dock en lägre andel (Lind & Persson 1998). Då värderingar på bostadsmarknaden sker kan ett marknadsvärde ibland ifrågasättas. Exempel på sådana tillfällen kan vara då det råder kris på marknaden eller då den är speciellt högblommande. Främst bör detta tas i beaktande för bankernas skull, då det bli svårt för dem att bedöma risken och lönsamheten med det specifika lånet (Lind & Persson 1998) Ränta I dagens läge ligger räntenivåerna lågt och har även gjort det de senaste åren. Längre tillbaka i tiden, för ca 20 år sedan visades en helt annorlunda statistik där referensräntan låg runt % (Riksbanken 2013). Den kortfristiga räntan har stor inverkan på bostadsprisutvecklingen. En nedåtgående ränta bidrar till stigande bostadspriser och en förhöjd leder till det motsatta. Detta gäller dock i olika omfattningar från land till land utifrån andra faktorer som också påverkar. Den största anledningen till de stora prisökningar som skett under åren är den historiskt låga räntan som varit. Det har visat sig att sänkning av räntenivåerna har ett direkt samband med efterfrågan av att köpa bostad (Tsatsaronis & Zhu 2004). Utlåningsräntans mest påverkande faktor är styrräntan. Med andra ord, den ränta bankerna lånar pengar av centralbanken till. Styrräntan varierar beroende på hur det ser ut för ekonomin i övrigt. Centralbanken justerar den för att lämpligast driva den kontracykliska penningpolitiken. Då ekonomin behöver stramas åt höjer Centralbanken räntan och då den behöver expanderas sänker de den (Eklund 2007) Bostadsmarknaden År 2012 visar statistiken att 46 % av Sveriges kommuner lider av bostadsbrist i förhållande till efterfrågan. Antalet kommuner med bostadsbrist gjorde en ökning från 2011 vilket visar en fortsatt trend. 38 % av kommunerna ligger i balans angående boenden. Av dessa har dock hälften av kommunerna 23

25 bostadsbrist i centralorten eller innerstaden. Kommuner med överskott av bostäder minskar år för år visar 15 % av kommunerna ett överskott av bostäder. Prognosen framöver säger att majoriteten av kommunerna kommer att stå stilla eller visa en liten ökad bostadsbrist (Boverket 2012). Priser på bostadsmarknaden formas utifrån makroekonomiska förhållanden och individernas köp- och säljbeteende. Risker för bostadspriser är vanligen förknippat med kraftiga nedgångar i priser eller en i övrigt nedgående marknad. Förutom för bostadsägaren är detta som ovan nämnt även en risk för banker, andra låneinstitut samt investerare som backas upp av bolån (Fabozzi et al 2009). Sammanlagt har bostadsrättsmarknadens priser i Sverige ökat med 12 % de senaste 12 månaderna (Mäklarstatistik 2013) Värdering Vi kommer nedan beskriva fastighets- och bostadsrättsvärdering, då det är väsentlig del i ombildningsprocessen samt beslutstagandet om ombildning Kommersiella fastigheter Prisbildningen för kommersiella fastigheter är som andra värderingar beroende av faktorer som styr utbud och efterfrågan. I och med detta görs en genomgång av de prispåverkande fastighetsanknutna faktorerna samt de lägesoch områdesanknutna faktorerna (Lantmäteriet och Mäklarsamfundet 2008). Läget är den viktigaste prispåverkande faktorn. De egenskaper som utgör läget är främst dess fysiska belägenhet, med andra ord dess geografiska läge. Fastighetsanknutna faktorer förklarar också prisvariationer mellan olika kommersiella fastigheter. Exempel på sådana väsentliga faktorer kan vara tomtens storlek, typ av bebyggelse, byggrättens storlek samt upplåtelseform (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2008). Prisbildningen på bebyggda fastigheter är beroende av dess uthyrningsbara areor eller av de boareor som kan säljas som bostadsrätt. Byggnadens ekonomiska livslängd som en byggnad antas ha bestäms utifrån byggnadsår och eventuella senare ombyggnationer (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2008). Då marknadsvärdet för en fastighet söks är det i huvudsak ortprismetoden som används. Ortprismetoden baseras på tidigare gjorda fastighetstransaktioner för likande fastigheter inom ett visst område. 24

26 Hyresfastigheter är dock sällan den andre lik och därmed måste priserna räknas om till ett jämförbart mått. Förutom den används även olika cashflowmetoder där framtida cashflows samt driftnetton diskonteras till ett nuvärde (Persson 2011) Bostadsrätter Som vid värdering av fastigheter styrs prisbildningen av bostadsrätter främst av utbud och efterfrågan. Den största varierande faktorn inom denna marknad är efterfrågan, då utbudets tillskott främst förändras genom nybyggnationer. Ökad efterfrågan leder till prisökningar och efterfrågeunderskott till de motsatta. Anledningen till förändringar beror i regel av externa faktorer såsom räntenivå, skatteförändringar subventioner med mera (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2008). Läget är förutom de villkor och förutsättningar som finns det som påverkar priset mest. Men andra ord attraktivare lägen, högre priser. Det är därför prisskillnaden är så pass mellan större städer och mindre orter. Då läget vägts in i bedömningen står lägenhetens storlek på tur. Generellt gäller att desto större yta, desto högre pris. Dock värderar en köpare ofta ett högre antal rum framöver antalet kvadratmeter i en bostadsrätt (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2008). Standarden väger också tungt vid en värdering och är ofta kopplad till byggnadens ålder. Viktigt att tänka på är att analysera hela fastigheten skick och inte bara lägenhetens (Isaksson & Jonsson 2011). Föreningens ekonomi är en faktor som har börjat analyserats allt mer. Detta då den ekonomiska ställningen påverkar medlemmarnas årsavgifter. Resultat- och balansräkningen ger ett bra underlag för detta. En extra viktig post blir föreningens nettoskuld då den främst ligger som grund för medlemmarnas avgifter i form av ränteutgifter (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2008) Värdering av ombildningsfastighet Vid ombildning av en fastighet övergår den från att verka på den reglerade marknaden till en marknad med fri prissättning. Priset på fastigheten anpassas därmed till intressenternas betalningsförmåga. Finns det en fungerande bostadsrättsmarknad på orten så överstiger ofta bostadsrättsföreningens betalningsförmåga den traditionella fastighetsinvesterarens. Det beror på att bostadsrättsföreningen förfogar över större kapital då den dels har föreningens 25

27 lån med fastigheten som säkerhet, samt medlemmarnas lån med bostadsrätterna som säkerhet (Isaksson & Jonsson 2011). Ett mönster som utvecklats på ombildningsmarknaden är att hyresgästerna i ombildningsfatigheten ska kunna låna till hela köpeskillingen och då endast ha bostadsrätten som säkerhet för lånet (Isaksson & Jonsson 2011). Som vi tidigare nämnt i kapitlet om fastighetsfinansiering beskriver Lantmäteriverket & Mäklarsambundet (2008) att bolånetaket i dagsläget uppgår till 85 % av marknadsvärdet. 26

28 4. Empiri Syftet med uppsatsen är att ta reda på om fastighetsombildning av en fastighet är ekonomiskt gynnsam för båda parter. Om konklusionen visar att en ombildning kan vara ekonomiskt gynnsam för både fastighetsägaren och de boende, vill vi reda även ut vilka förutsättningar som då måste råda. Vi sammanställer i detta kapitel svaren från respondenterna. Fastighetsbolagens svar presenteras först, följt av konsulterna och sist de boende Företag A Vi intervjuade en fastighetsförvaltare för ett större fastighetsbolag i Stockholm. Personen vi träffade förvaltar m² bostadsfastigheter och ansvarar även för en del nyproduktion. Företagets affärsidé är att bygga och förädla fastigheter som de sedan säljer. De pengar de får loss används för att bygga nya fastigheter. Företaget har en del erfarenheter vid ombildningar av bostadsfastigheter. Just nu pågår en ombildningsprocess av ett stort bestånd i Stockholm. De säljer både till blivande bostadsrättsföreningar och till andra fastighetsägare. Hon säger att det nästan alltid är de boende som tar initiativ till ombildningar och då säger de sällan nej. Det är väldigt sällan som företaget startar en ombildningsprocess då det är ganska krävande. Istället är det ofta några boende som kontaktar företaget om att de är intresserade av att köpa den aktuella fastigheten som bostadsrättsfastighet. Företaget brukar som sagt oftast gå med på det, med vissa undantag. Om företaget är angeläget om att behålla fastigheten av olika anledningar så säger de nej till en ombildning Allmän uppfattning om ombildning Respondenten ansåg att den allmänna kunskapen om ombildning var ganska god. Hon menade att ombildningar är och har varit vanliga i Stockholm och att kunskapen därför är något högre än på mindre orter. De tar ändå alltid hjälp av ombildningskonsulter vid en ombildning för att säkerställa att alla som berörs av ombildningen får den information de behöver. Ombildningar sker oftast på de boendes initiativ och det menar hon tyder på att de måste ha en viss kunskap och kännedom om ombildning Varför ombildning? Respondenten menar att det kan bero på olika saker. Hon säger bland annat att det kan bero på att det inte finns några andra intressenter utan att en 27

29 bostadsrättsförening är enda utvägen. Det kan även vara att fastigheten inte är till salu utan att det är helt på initiativ från de boende. Företaget brukar då oftast gå med på att sälja den eftersom det brukar vara lönsamt för dem. Företaget värderar alltid fastigheterna själva och väger då in olika faktorer som läge, skick osv. De får oftast bättre betalt för fastigheten av en bostadsrättsförening eftersom lägenheterna värderas styckvis och sedan läggs samman. Det är därför attraktivt att sälja till en bostadsrättsförening. Läget är mest avgörande om det skall bli en ombildning eller inte eftersom marknadsvärdet då höjs på lägenheterna Tjänar båda parter på ombildning? Hon tror att båda parter tjänar på en ombildning eftersom en ombildad lägenhet kan köpas till ett lägre marknadspris. En fastighet som säljs som en helhet får ett annat marknadsvärde än en som värderas som enskilda lägenheter. Det innebär att även säljaren tjänar på att sälja fastigheten till en bostadsrättsfastighet eftersom priset blir högre. Respondenten säger också att det uppenbarligen finns ett intresse från de boende att äga sin bostad. Hon menar att båda parter på så sätt oftast tjänar på en ombildning Företag B Vi har valt att intervjua vice VD på ett av Karlstads största privata fastighetsbolag. Respondenten är delaktig i det mesta men främst i finansieringsfrågor, bygglovsprocesser, detaljplansärenden, ekonomikoll på byggen och har nyligen varit med i en nyligen genomförd ombildning. Företagets innehav består av ca 600 objekt varav 450 är bostäder och resten lokaler och butiker. Ytan är ungefär jämt fördelat mellan fastighetstyperna med kvm av varje. Företaget har bara utfört en ombildning som gått igenom men har tidigare gjort två försök för ca 7-8 år sen. De första två försöken stoppades av att marknaden i Karlstad inte riktigt var mogen. Den intervjuade poängterar att företaget inte är något transaktionsbolag, men att vissa fastigheter inte är bra förvaltningsobjekt och kan då lämpa sig bättre för försäljning Allmän uppfattning om ombildning Enligt respondenten är kunskapen om ombildningar ganska låg i Karlstad. Hon påpekar att ombildningsmarknaden i Karlstad är relativt ny om man jämför med 28

30 exempelvis Stockholm. Hon tycker därför att det är nödvändigt att ta in en konsult som förmedlar information, svarar på frågor och tar hand om hela processen. En konsult tror hon också kan motverka misstankar om fiffel. Dessa anledningar gjorde att de tog in konsult vid ombildningen. Konsulterna är utbildade och oberoende vilket ger ett bra förtroende. De har även intresse för att båda sidor ska vara nöjda då det annars inte är möjligt att genomföra affären Varför ombildning? Hennes uppfattning om vilken part som tar initiativ till ombildningar är fastighetsägaren. Anledningen till att initiativ tas att sälja ut till bostadsrättsföreningar säger hon vara att det ger bättre betalt. I alla fall på en marknad som Karlstad där fastighetspriserna gått upp så pass mycket tillsammans med att lägenheterna värderas styckvis. Vid köp av förvaltningsfastighet räknar bolag på ett avkastningskrav, vilket inte görs av bostadsrättsföreningar. På andra ställen där efterfrågan är för låg är det dock oftast inte aktuellt att ombilda då insatserna blir för låga. Med dagens låga ränteläge kommer de nästan alltid med en lägre kalkyl än den tidigare, tillsammans med att de får köpa för ett pris under marknadsvärdet vilket gör att ingen handpenning krävs. För att detta ska fungera krävs det att marknaden är på tillväxt och fungerar väl. En annan viktig faktor för att en ombildning ska kunna genomföras är att hyresgästerna är aktuella för belåning. Med andra ord, att de får lån av bank. Den avgörande faktorn om en ombildning ska bli lönsam tror hon är läget. Har man inte läget spelar det andra inte så stor roll. Det kan dock vara lättare att driva igenom en ombildning i en nyare fastighet, då oron är mindre än för en äldre. Detta på grund av att inte lika mycket kan hända med en nyare fastighet. Vid den förra ombildningen de utförde använde de sig av två oberoende besiktningsmän för att föreningen skulle känna sig helt trygga med den ekonomiska planen. Besiktningsmännen kollade bland annat stammar, rör och el. Hon tror dock som tidigare nämnt att det inte spelar någon roll hur skicket är om man inte har marknaden i botten Tjänar båda parter på en ombildning? Slutligen säger hon att det blivit en lönsam situation för båda parter i de affärer hon känner till i Karlstad. I Stockholms innerstad blir det också oftast winwin då de får väldigt bra betalt från båda sidor. Dock har hon även sett att det blivit problem då de försökt ombilda miljonprojekten i Stockholms 29

31 ytterområden. Hon upplevde att hyresgästerna blev lurade att ta över väldigt dåliga fastigheter som hon upplevde vara räntedopade. Hon tycker att det inte var justa affärer och att de utnyttjade människor med låg kunskap för att få igenom en ombildning. Hon menar att de husen är för dåligt skötta och att om de får en tveksam förvaltning i de nya bostadsrättsföreningarna uppstår det problem Företag C Vi har valt att intervjua en fastighetsförvaltare för ett större fastighetsbolag i Karlstad. Personen vi intervjuade har jobbat som driftsansvarig i regionen och i dagsläget jobbar han som förvaltare sedan tre år tillbaka. Företaget har kvm kommersiella fastigheter och lägenheter. Hela fastighetsbeståndet är centralt beläget. Företaget har inte genomfört några ombildningar då det inte ingår i deras affärside. De satsar istället på långsiktigt ägande som ger avkastning. Företagets policy är att förvalta fastigheter i kommuner där det finns en utvecklingspotential. Han kan dock se att andra fastighetsägare i området har börjat få upp ögonen för ombildning då det kan vara ett lönsamt alternativ. Han förklarar det med att bostadspriserna gått upp rejält den sista tiden i Karlstadområdet, vilket är en följd av all nybyggnation Allmän uppfattning om ombildning Personen tror att kunskapen överlag är ganska låg, i synnerhet i städer som Karlstad då ombildningar inte varit så vanliga i städer av den storleken. Han har inte varit med om att deras hyresgäster ställt frågan om ombildning och det tror han kan bero på att de har många hyresgäster som är över pensionsåldern. Han säger dock att han tror att kunskapen och intresset kommer öka, då fler förstår att det faktiskt kan bli en ekonomisk vinstaffär Varför ombildning? Han har inga direkta svar på varför ombildning är ett alternativ då de inte genomfört någon, och heller inte planerar att göra det. Han säger att många fastighetsägare är intresserade av att köpa fastigheter men det är få som släpper några. Det gör att han tror att det kommer bli svårt att få någon omsättning på fastigheterna i Karlstad vilket talar emot en fortsatt ombildningstrend, iallafall på större fastigheter med centralt läge. 30