Fastighetsmäklaren i bankens tjänst?

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 25 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Fastighetsmäklaren i bankens tjänst? En studie över bankanknutna fastighetsmäklare på den privata bostadsmarknaden Författare: Johan Hasselmark Handledare: Hans Lind Stockholm

2 Master of Science thesis Title Author Department Master of science thesis number Supervisor Keywords Fastighetsmäklaren i bankens tjänst? Johan Hasselmark Department of Real Estate and Construction Management Professor Hans Lind Real estate broker, Estate agent, Broker, Real estate agency, Real estate brokerage act, Law on real estate brokers, Peripheral services, Private housing market, Bank affiliated brokers Abstract Over half of all real estate transactions in Sweden are carried out by bank-owned real estate brokers. Together with the brokers who have a cooperative relationship with banks, the brokers who are bankaffiliated hold an estimated two thirds of the real estate transactions through brokers on the private housing market. The real estate broker s benefit from being affiliated with a bank is their experience of an increase in competitiveness, by rapid service and good credit conditions for the buyers. The primary benefit for bank-owned brokers seems to be increased resources for marketing and product development, which then increases their competitiveness. Kick-backs and compensations to the brokers for the mediation of customers to the banks are found to be an established market practice, despite prohibition. For brokers who are affiliated with banks, kick-backs and compensations must be regarded as a substantial gain for the broker and the broker company. An affiliation through ownership or cooperation with a bank generates a clear situation of dependence for brokers. Banks benefit from owning or affiliating themselves with real estate brokerage firms is based on the primary interest in obtaining customers in the private housing market. The secondary interest appears to be an enhanced service offering that increases the bank's competitive strength. The dividend yield from the brokerage firms can be completely ruled out as the driving force behind the banks' interests in the real estate brokers on the private housing market. A bank-affiliated broker should be regarded as possessing a selling role, on the behalf of the bank, towards the buyer. The by regulations stated independent and advisory role of a broker is likely to be misused for the benefit of selling intentions. Incentives occur along the chain of actors involved the credit granting to the private housing market that is likely to result in over leveraged consumers. The bank-broker affiliations have been accepted since the Law on real estate brokers The decision, based on a statement in the legislative history, has never been reconsidered or reviewed to an extent that would be equitable. The basis for the decision can by the results of this study be considered as obsolete. A broker should be impartial and independent, and form an advisory and informative role towards both the buyers and sellers. The regulated role of the broker cannot be considered to be fulfilled due to the stated position of dependence, caused by broker s affiliations with banks. The uncritical position regarding the decision of accepting bank-broker affiliations, combined with limited resources and supervision opportunities of Fastighetsmäklarnämnden (The authority of real estate agency), has led to an apparent relaxation of the ban on peripheral services which risks undermining the confidence in real estate brokers. The relaxation of the ban is most evident in broker relationships with banks and other similar interests in the private housing market. In order to address the current unfair status a proposal is given in the draft of a new Law on real estate brokers allowing peripheral services and generally accept dependent relations of brokers to other interests. The conclusion of this study advocates a different solution which suggests a total prohibition on the dependent position of brokers on banks or other similar interests.

3 Examensarbete Titel Författare Institution Examensarbete nummer Handledare Nyckelord Fastighetsmäklaren i bankens tjänst? Johan Hasselmark Institutionen för fastigheter och byggande Professor Hans Lind Bankanknutna fastighetsmäklare, Fastighetsförmedling, Fastighetsmäklare Fastighetsmäklarlagen, Fastighetsmäklarnämnden Förtroenderubbande verksamhet, Mäklare, Ny fastighetsmäklarlag, Sidoverksamhet, Sidotjänster Sammanfattning Över hälften av alla förmedlingar i Sverige genomförs av bankägda fastighetsmäklare. Inkluderat mäklare med banksamarbeten innehar bankanknutna mäklare uppskattningsvis två tredjedelar av förmedlingsuppdragen på den privata bostadsmarknaden. Fastighetsmäklares vinning med att vara anknuten till en bank är att de själva upplever en ökad konkurrenskraft, genom snabb finansieringsservice och goda låneförutsättningar till köpare. För bankägda mäklare tycks de ökade resurserna för marknads- och produktutveckling utgöra den primära vinsten i form av ökad konkurrenskraft. Ersättningar och förmåner för förmedling av lån kan, trots förbud, konstateras vara en etablerad marknadsföreteelse. För mäklarföretag som är bankanknutna måste ersättningar och förmåner anses utgöra en väsentlig vinning. Ett samarbete eller ägarskap till en bank utgör en klar beroendeställning för mäklaren. Bankers vinning med att äga eller knyta an fastighetsmäklarföretag grundar sig på det primära intresset att erhålla kunder på den privata bostadsmarknaden. Det sekundära intresset tycks vara ett utökat serviceutbud som ökar bankens konkurrensstyrka. Direktavkastningen från mäklarföretagen kan helt uteslutas som drivkraft bakom bankers intressen i mäklare. En bankanknuten mäklare kan anses besitta en säljande roll för bankens räkning gentemot köparen. Mäklarens rådgivande ställningen mot kunden kan befaras nyttjas till förmån för säljande avsikter. Incitament förekommer längs kreditgivningskedjan på den privata bostadsmarknaden som riskerar att resultera i överbelånade konsumenter. Fastighetsmäklares anknytning till banker har sen 1984 års fastighetsmäklarlag accepterats. Beslutet, grundat på ett uttalande i förarbetena, har aldrig omprövats eller utretts på nytt i en omfattning som torde vara skäligt. Beslutsgrunden kan utifrån denna studie anses vara inaktuellt. En mäklare ska vara opartisk och självständig samt utgöra en rådgivande och upplysande roll gentemot köpare och säljare, något som inte torde vara förenligt med mäklares konstaterade beroendeställning till andra intressen. Okritisk förhållning till beslutet i 1984 års fastighetsmäklarlag, i kombination med Fastighetsmäklarnämndens begränsade resurser och tillsynsmöjligheter, har medfört en uppenbar uppluckring av mäklares förbud mot förtroenderubbande verksamhet avseende en mäklares relationer till banker och försäkringsbolag. För att komma tillrätta med den nuvarande osunda ordningen ges förslaget i utredningen av en ny fastighetsmäklarlag att tillåta sidoverksamheter och därmed över lag acceptera mäklares beroendeställning till andra intressen. Av slutsatserna i denna studie förordas en annan lösning med att helt förbjuda mäklares och mäklarföretags beroendeställning till banker eller motsvarande intressenter.

4 Förord Jag vill tacka Björn Willborg, auktoriserad fastighetsmäklare och ledamot i Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd, för uppslaget till studien. Fastighetsmäklares anknytning till banker visade sig vara ett mycket värdeladdat ämne inom fastighetsmäklarbranschen! Jag vill även tacka min handledare Hans Lind för ett bra stöd och intresse under mitt arbete. Givetvis vill jag tacka de mäklarrepresentanter som valde att ställa upp i intervjuer och på ett mycket öppet sätt berätta hur det i praktiken verkligen fungerar. Tack till tjänstemän, handläggare med flera på de myndigheter och organisationer som jag har varit i kontakt med. Trots att frågeställningarna inte har varit aktuella hos merparten av er tog ni er tid att leda mig till era kollegor som var mest insatta i frågeställningen. Ett särskilt tack vill jag rikta till Fastighetsmäklarnämndens myndighetschef Anna-Lena Järvstrand med medarbetare, för ert engagemang, snabba svar och hjälpsamma inställning, inklusive korrigerande samtal. Sist men inte minst, särskilt tack till min blivande fru och tack till er andra försummade för er förståelse för att ni sett betydligt mindre av mig under de senaste månaderna. Arbetet bidrar förhoppningsvis till att klokare beslut i frågan kan fattas. God läsning. Johan Hasselmark Stockholm

5 Innehållsförteckning Innehållsförteckning Inledning Syfte Problemställning Uppdragsgivare Avgränsningar Definitioner och begrepp Förkortningar Metod Insamlingsmetod Datasammanfattningsmetod Urval Kritiskt förhållningssätt Teori och regelverk Fastighetsmäklarens uppdrag och roll Fastighetsmäklarnämnden God fastighetsmäklarsed Opartiskheten Förtroenderubbande verksamhet Bankanknutna fastighetsmäklare och utvecklingen över tiden Förslaget till en ny Fastighetsmäklarlagstiftning Remissvar till förslaget om ny fastighetsmäklarlag Andra utredningar Empiri Kartläggning av bankanknutna mäklarföretag Intervjuer med mäklarrepresentanter Mediala artiklar och observationer Berörda myndigheters och organisationers syn på bankanknutna mäklare Fastighetsmäklarnämnden Konsumentverket Konkurrensverket Finansinspektionen Villaägarnas riksförbund Analys och diskussion Avväganden vid reglering av en näringsverksamhet som fastighetsmäklartjänsten

6 6.2 Bankers intresse i att äga eller samarbeta med fastighetsmäklarföretag Fastighetsmäklares intresse i att vara knuten till en bank Påverkan på konsumenten Bankanknuten fastighetsmäklare, opartisk och självständig? Utvecklande av praxis och tillsynsverksamhet Ny fastighetsmäklarlagstiftning Slutsats Referenser Muntliga källor Internetkällor Bilaga 1 Kort om konkurrenslagstiftningen Bilaga 2 - Svensk standard SS-EN Bilaga 3 - EG-direktiv om tjänster på den inre marknaden Bilaga 4 - Utförda undersökningar Enkätundersökning över mäklares tilläggstjänster, utförd av Statistiska centralbyrån på uppdrag av FMN Studie över intresset av sidotjänster, utförd av Temo på uppdrag av Mäklarsamfundet Föreningssparbankens Fastighetsbyrås konsument-undersökning av sidotjänster Undersökning av kundnöjdhet vid sidotjänster, genomförd av Synovate Temo på uppdrag av Mäklarsamfundet

7 1 Inledning Fastighetsmäklarkedjan Fastighetsbyrån ägs av Swedbank. Den Norska banken DnB Nor äger Svensk Fastighetsförmedling. Länsförsäkringar driver Länsförsäkringar fastighetsförmedling. Köpare erbjuds av Husman Hagberg ett av marknadens förmånligaste bolån i samarbete med SEB, en av marknadens lägsta räntor med ERA bolån i samarbete med SBAB, eller Bättre bolån hos Erik Olsson. Det har traditionellt ansetts vara en naturlig del i en fastighetsmäklares uppdrag att hjälpa köparen med nödvändiga kontakterna till långivare. Idag har många fastighetsmäklarföretag en samarbetsrelation till en bank eller försäkringsbolag, några har ett ägarförhållande. Koncernbildningar med stordriftsfördelar och samarbeten med ömsesidig vinning är en naturlig utveckling på en fungerande marknad. En utveckling som i regel leder till bättre produkter, service och priser för konsumenterna. Bankers, och även försäkringsbolags, ägande av eller nära samarbetsförhållanden med fastighetsmäklarföretag är ett omdebatterat ämne inom fastighetsmäklarbranschen. Debatten tenderar att ta fart under perioder med sämre marknadsförhållanden och ökad konkurrens mellan mäklare. Kritikerna gör gällande att bankernas och försäkringsbolagens intressen snedvrider konkurrensen mellan fastighetsmäklare och medför skada för konsumenterna. Föregångare till Föreningssparbanken, sedermera Swedbank, var först i Sverige med att bedriva fastighetsmäklarverksamhet och äger idag mäklarkedjan Fastighetsbyrån. Föreningssparbanken inledde en marknadstrend som under talet har utvecklats till att fyra av Sveriges tio största fastighetsmäklarkedjor ägs av banker eller försäkringsbolag där bankverksamhet ingår i koncernen. Resterande sex mäklarföretag har nära samarbeten med banker. Bankägda fastighetsmäklare och mäklare med utvecklade banksamarbeten har i tidigare utredningar refererats till som bankanknutna fastighetsmäklare fällde Fastighetsmäklarnämnden (FMN) ett avgörande där mäklarna på Sparbankens fastighetsbyrå ej kunde klandras för att ha åsidosatt god fastighetsmäklarsed 1. Den rena ägarrelationen mellan kreditinstitut och fastighetsmäklarföretag kunde enligt FMN inte ogillas efter ett avgörande i förarbetena till 1984 års fastighetsmäklarlag 2, där bank-mäklarrelationen accepterats. FMN gjorde gällande i ärendet att nämnden med uppmärksamhet skulle följa utvecklingen avseende mäklarens roll vid finansiering av de objekt denne förmedlar. Utvecklingen på marknaden har därefter fortsatt mot omfattande ägaroch samarbetsförhållanden mellan fastighetsmäklare och banker samt försäkringsbolag. I den rådande fastighetsmäklarlagstiftningen råder ett förbud mot förtroenderubbande sidoverksamhet, såsom låneförmedling mot ersättning. Syftet med förbudet är att säkerställa att mäklaren upprätthåller god fastighetsmäklarsed och inte agerar efter andra intressen än för uppdragsgivaren och dennes motpart. Den nuvarande gränsdragningen avseende förtroenderubbande verksamhet uppfattas som otydlig och orättvis inom delar av mäklarbranschen. En mäklares relation till exempelvis en hustillverkare hanteras betydligt mer restriktivt än en mäklares relation till en bank. 1 FMN beslut , Dnr Prop. 1983/84:16 s.11 1

8 I utredningen Fastighetsmäklaren och konsumenten 3 föreslås en ny fastighetsmäklarlag, där motmedlet till den uppluckrade gränsdragningen av förtroenderubbande verksamhet åtgärdas genom att förbudet mot förtroenderubbande verksamhet upphävs. En föreslagen ökad transparens gentemot konsumenterna anses uppväga mäklarens särintressen i det nya lagförslaget. I remissvaren till utredningen tar endast ett fåtal remissinstanser upp frågan om bankers och fastighetsmäklares relationer. Relationer som enligt kritiker utgör grunden till den diffusa gränsdragningen av förtroenderubbande verksamhet. Oavsett om lagförslaget blir en realitet kvarstår dock mäklares naturliga, men kritiserade, anknytningar till banker och försäkringsbolag. 1.1 Syfte Syftet är att klarlägga omfattningen och karaktären av fastighetsmäklares anknytning till banker, samt hur bank-mäklarrelationen påverkar fastighetsmäklarna och konsumenterna på den privata bostadsmarknaden. I frågan ställs mäklares näringsfrihet mot konsumentskyddande regleringar, samt om bankernas intressen medför en snedvriden konkurrens mellan fastighetsmäklare. Vidare syftar studien till att klargöra bakgrunden och drivkrafterna till utvecklingen av mäklares relationer till banker, där det centrala beslutet i frågan, att acceptera mäklares anknytning till banker, vägs mot dagens villkor och rådande ordning på marknaden. Med utgångspunkt i bank-mäklarrelationen bedöms hur förslaget till en ny fastighetsmäklarlag kan komma att påverka fastighetsmäklarna och konsumenterna på den privata bostadsmarknaden. 1.2 Problemställning I vilken omfattning och av vilken karaktär har fastighetsmäklare en ägarrelation eller nära samarbete med banker, och hur påverkas mäklarna och konsumenterna på den privata bostadsmarknaden? Hur står sig accepterandet av mäklares anknytning till banker i 1984 års fastighetsmäklarlag gentemot dagens förutsättningar och villkor? Utgör bankers intressen en snedvriden konkurrens mellan fastighetsmäklare? Hur kommer förslaget till en ny fastighetsmäklarlag att påverka fastighetsmäklarna och konsumenterna på den privata bostadsmarknaden? 1.3 Uppdragsgivare Studien utgör examensarbete för civilingenjörsexamen och motsvarar 20 högskolepoäng. Examensarbetet har genomförts för KTH, Skolan för arkitektur och samhällsbyggnad, fastighetsvetenskapliga avdelningen. Handledare har varit Professor Hans Lind. 3 SOU 2008:6, Fastighetsmäklaren och konsumenten 2

9 Ämnet initierades av Björn Willborg, auktoriserad fastighetsmäklare och ledamot i Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd. 1.4 Avgränsningar Studien avser fastighetsmäklarutövning på den privata bostadsmarknaden och således inte förmedling av kommersiella fastigheter. Kunderna på den privata bostadsmarknaden, köpare och säljare, är privatpersoner och har därmed en konsumentrelation till fastighetsmäklaren. Med benämningarna fastighetsmäklare och mäklare i studien avses just fastighetsmäklare på den privata bostadsmarknaden. Vidare avhandlar studien relationen mellan fastighetsmäklare och banker samt försäkringsbolag, och hur förhållandet påverkar mäklarna och konsumenterna på den privata bostadsmarknaden. Primärt berör studien bank-mäklarrelationen, men omfattar i viss utsträckning även relationen mellan fastighetsmäklare och försäkringsbolag. I fastighetsmäklares relation till banker utgör förmedling av bolån en vital del. Låneförmedling anses vara en sidotjänst varför fastighetsmäklares sidotjänster även behandlas i studien. Studien avser dock inte att avhandla sidotjänster i helhet utan hanteras med utgångspunkt från bank-mäklarrelationen. Vid hantering och bedömning av förslaget till den nya fastighetsmäklarlagstiftningen används endast de delar av lagförslaget vilka berör mäklares relationer till banker samt mäklares sidoverksamheter. 1.5 Definitioner och begrepp Fastighetsmäklare, mäklare En fastighetsmäklare (mäklare) är en person som yrkesmässigt förmedlar objekt av följande slag: fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. I denna studie avses endast fastighetsmäklare som bedriver fastighetsförmedling på den privata bostadsmarknaden. Mäklare och fastighetsmäklare används som synonyma begrepp. Objekt Objekt utgörs av fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter som mäklaren förmedlar mellan säljare och köpare på uppdrag av säljaren. Bankanknuten fastighetsmäklare Med bankanknuten fastighetsmäklare avses bankägda mäklare och mäklare med ett samarbetsförhållande med en viss bank. Bankägd fastighetsmäklare Bankägda mäklare utgör den delmängd av bankanknutna mäklare som är anställda av en bank eller av banken ägt företag. Mäklare anställda i franchiseföretag inom bankägda mäklarkedjor anses också vara bankägda. Bankägda mäklare omfattar inte fastighetsmäklare eller mäklarföretag som endast har en samarbetsrelation med en bank. 3

10 Fastighetsmäklare med banksamarbete Fastighetsmäklare med banksamarbete utgör den delmängd av bankanknutna mäklare som inte har ett ägarförhållande med en bank utan har en samarbetsrelation till en viss bank. I denna studie definieras samarbetet av att mäklarföretaget öppet uppger ett samarbetsförhållande med en viss bank och där köpare erbjuds lån och andra bankprodukter hos banken ifråga genom mäklarföretagets kommunikationskanaler. Fria fastighetsmäklare De mäklare som inte har en ägarrelation eller ett definierat samarbete med en bank eller försäkringsbolag definieras som fria fastighetsmäklare. Dessa avser fastighetsmäklare som inte hänvisar till någon särskild bank eller är uttalat obundna och uppmanar kunder att förhandla med olika banker för att erhålla de förmånligaste låneförutsättningarna. Banker, försäkringsbolag, kreditinstitut Mäklares relation till bank avhandlas primärt i denna studie men problembilden omfattar till del även mäklares relationer till försäkringsbolag. Ibland förekommer även begreppet kreditinstitut som är en juridisk term för banker och andra kreditmarknadsföretag som har rätt att bevilja kredit, dvs. ge lån. Sidotjänst, sidoverksamhet, kringtjänster, tilläggstjänster I studien avses sidotjänster utgöras av en fastighetsmäklares tjänster och produkter som denne tillhandahåller eller förmedlar i samband med fastighetsförmedling. Sidotjänster avser när mäklaren förmedlar en annan marknadsaktörs tjänster eller produkter till köpare eller säljare, exempelvis bolån, försäkringar, flytthjälp etc. Sidoverksamhet omfattar andra verksamheter som mäklaren själv tillhandahåller utöver förmedlingsuppdraget, exempelvis om mäklaren själv driver städverksamhet och tillhandahåller städning. Det är vanligt förekommande att begreppen sidotjänst och sidoverksamhet blandas ihop varför samtliga uttryck, inklusive kringtjänster och tilläggstjänster är att se som synonyma. Uppdragsgivaren, mäklarens uppdragsgivare Uppdragsgivaren är den part som ingår ett avtal med fastighetsmäklaren i syfte att nyttja fastighetsmäklarens tjänster. I Sverige utgörs oftast uppdragsgivaren av säljaren, men i vissa förekommande fall kan även en köpare utgöra uppdragsgivaren. Uppdragsgivaren används frekvent i litteratur och lagtext som en synonym med säljaren. Uppdragsgivarens motpart Den part som utgör motpart till uppdragsgivaren i ett förmedlingsuppdrag. Då uppdragsgivaren oftast är säljaren utgörs uppdragsgivarens motpart oftast av köparen. Uppdragsgivarens motpart och köparen används frekvent som synonyma begrepp. Spekulant, presumtiv köpare, intressent, Yttrycken är synonyma och avser någon som visar aktivt köpintresse av ett objekt. Detta genom att exempelvis lämna namnuppgifter vid en visning med viljan att gå vidare eller att aktivt delta i en budgivning. Potentiell kund Omfattar personer som banker eller försäkringsbolag uppfattar vara i behov av lån eller försäkringsprodukter. En person som är presumtiv köpare av ett objekt är även potentiell kund för en bank eller ett försäkringsbolag. 4

11 1.6 Förkortningar AFR FMF FMN FRN Mäklarsamfundet NO Prop. RiR SFS SOU SF Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund Fastighetsmäklarförbundet Fastighetsmäklarnämnden Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd Sveriges Fastighetsmäklarsamfund Näringsfrihetsombudsmannen Proposition Riksrevisionen Svensk författningssamling Statens offentliga utredningar Svensk fastighetsförmedling 5

12 2 Metod Inledningsvis genomfördes en förstudie med inriktningen bankägda mäklare och dess påverkan på marknaden. I den inledande förstudiefasen genomfördes den första datainsamlingen genom samspel 4 med sakkunniga inom fastighetsmäklarbranschen. Förstudiefasen omfattade även litteraturstudier av artiklar, lagstiftning, förarbeten, utredningar, avgöranden etc. Utöver rena ägarrelationer uppmärksammades även väl utvecklade samarbeten mellan banker och fastighetsmäklare. Studiens inriktning omformulerades till bankanknutna mäklare och dess påverkan på den privata bostadsmarknaden. Förstudiefasen identifierade tre generaliserade mäklarkategorier på den privata bostadsmarknaden; bankanknutna fastighetsmäklare, fastighetsmäklare med banksamarbete samt fria mäklare. Som inledande datasammanfattningsmetod användes idealtypsmetoden 5 för att kategorisera typerna av mäklare inför fortsatt insamling. Studiens problemställning formulerades inför insamling av information genom intervjuer. I insamlingsskedet genomfördes företrädelsevis intervjuer i intervju- och samtalsform 6 med fastighetsmäklarrepresentanter som företräder de olika identifierade mäklarkategorierna på marknaden. Urvalet har kompletterats med sakkunniga inom branschen och tjänstemän vid berörda myndigheter genom samtal och intervjuer. Insamlingsfasen har även omfattat ytterligare studier av avgöranden och praxis, tidigare genomförda undersökningar samt vissa tidigare genomförda kvantitativa studier som till del berör bank-mäklarrelationen. En kartläggning har genomförts över ägar- och samarbetsförhållanden mellan banker och fastighetsmäklare. Som datasammanfattnings- och bearbetningsmetod har idealtypsmetoden använts i kombination med kartläggningsmetoden (Groundedtheorymetod) 7. I analys och diskussion jämförs lagstiftning och formella avgöranden med den inhämtade informationen från genomförda intervjuer, kartläggning samt observationer. Bedömningarna vägs slutligen mot förslaget till den nya fastighetsmäklarlagen 8 och dess inverkan på fastighetsmäklarbranschen och den privata bostadsmarknaden. För att bedöma källor, muntliga som skrivna, har källkritiska kriterier använts. Dessa omfattar samtidskravet, tendenskritik och beroendekritik. Källkritiken beaktar källornas aktualitet, egenintressen och beroenden Insamlingsmetod Det är framför allt inom tre aspekter kvalitativ datainsamlingsmetod ska utvärderas: - Vilken bredd har datainsamlingen? - Hur bra är intersubjektiviteten, dvs. hur pass bra förstår andra den insamlade informationen? - På vilka datadjup ger metoden förståelse, det vill säga är den bäst lämpad för sinnesdata eller förståelsedata? 10 4 Eneroth, Bo (1984) s Eneroth, Bo (1984) s Eneroth, Bo (1984) s Eneroth, Bo (1984) s.157, SOU 2008:6, Fastighetsmäklaren och konsumenten 9 Eriksson & Wiedersheim (2008) s Eneroth, Bo (1984) s.99 6

13 Viktigt för ett kvalitativt urval är att erhålla en så stor bred som möjligt, det vill säga att i urvalet få in så många olika slags fall av företeelsen ifråga. Istället för ett slumpmässigt urval gäller det att göra ett strategiskt urval som garanterar att det slutliga begreppet, det sammantagna svaret, kommer att täcka de flesta kvaliteter och aspekter hos företeelsen. För kvalitativa urvalsmetoder gäller ett så kallat maximerande-av-olikheter-problem, eftersom ett urval av källor som står för nära varandra ger en enkelsidig bild av den studerade företeelsen eller ämnesområdet. 11 Valet av insamlingsmetod inom den kvalitativa metoden avgörs av karaktären hos företeelsen som ska studeras samt den studerandes ansatts i insamlingen. Om företeelsen kan observeras utan att den som utför studierna kan eller vill påverka företeelsen väljs företrädesvis insamlingsmetoder där observationer görs och sinnesdata hanteras. Den studerande och källan till informationen har en subjektobjektrelation. I de fall där den studerande måste eller väljer att interagera med företeelsen hanteras i första hand förståelsedata där informationskällan i viss utsträckning blir styrd och påverkad. Den studerande och källan har då en subjektsubjektrelation. 12 Information i denna studie har företrädesvis insamlats från personer med särskilda kunskaper om förhållanden mellan banker och mäklare på den privata bostadsmarknaden som en företeelse. Därför har en subjekt-subjektrelation antagits till informationskällorna och introspektion, samspel, samtal och intervju valts som insamlingsmetoder.(se fig. 1) Introspektion består i att använda sina egna erfarenheter och referenser för att framhäva, förstå och beskriva en företeelse. Introspektionens begränsningar ligger innom främst två problemområden. Den första svårigheten med denna metod är att den endast fångar aspekter av en företeelse som den studerande själv har erfarenhet av. I fall där endast metoden introspektion används riskerar informationsinsamlingen sakna bredd och begränsas till den studerandes förståelse. Det andra problemet med metoden är den bristande intersubjektiviteten, dvs. information som har utgångspunkt i endast en person kan vara svårt för andra att förstå. Med anledning av introspektionens karaktär som metod är den lämpligast att användas i en studies initiala skeden för att sedan kompletteras med ytterligare insamlingsmetoder. 13 Introspektion har företrädesvis använts under förstudien i syfte att ta fram en initial problemställning inom ämnet. Samspel som insamlingsmetod användes i de inledande intervjuerna under förstudiefasen och kan beskrivas som en jämbördig interaktion mellan undersökaren och källan. Samspelet kan liknas den vardagliga diskussionen där undersökaren låter källan agera fritt i mötet och på så sätt gemensamt kommer fram till aspekter i en företeelse. Bredden i insamlingsmetoden är till del begränsad då den undersökande påverkar källan med sina egna uppfattningar i en relativt stor utsträckning. Avseende intersubjektiviteten finns en tydlighet med metoden där utomstående sannolikt kan förstå hur insamlad förståelsedata kan vara ett resultat av samspelet. Däremot kommer en utomstående sannolikt inte kunna upprepa samspelet för att se om samma svar framkallas Eneroth, Bo (1984) s Eneroth, Bo (1984) s Eneroth, Bo (1984) s Eneroth, Bo (1984) s.117 7

14 Fig.1 Bild från Eneroth, B., Hur mäter man vackert? Grundbok i kvalitativ metod, 1989, s.102 Intervju och samtal som metoder syftar till att erhålla en källas kunskaper, erfarenheter och uppfattningar genom frågeställningar. Skillnaden mellan samtal och intervju avgörs av hur mycket spelrum källan har inom frågornas ramar. Vid en renodlad intervju är varje svar framkallat av en förutbestämd fråga. Vid det renodlade samtalet är endast temat givet av undersökaren och inom dessa ramar kan källan fritt välja vad denne vill ta upp. I samtalet ställer undersökaren frågor som följer samtalet och endast ibland styrs samtalet för att inte komma ifrån ämnet. Ofta kombineras intervju och samtal som metoder, vilket de även gjorts under insamlingsskedet i denna studie. Frågor har varit fördefinierade innan mötet, men personerna som intervjuats har tillåtits gå utanför frågeställningarna med egna reflektioner, uppfattningar och frågeställningar. Bredden i metoderna intervju och samtal avgörs av olikheterna och graden av oberoende mellan källorna. Dock kan samtalet och intervjun endast fånga aspekter som kan förmedlas med uttryckta ord, vilket innebär att information som inte källan kan uttrycka språkligt tappas i metoden. Däremot har samtalet och intervjun en hög grad av intersubjektivitet. Intervjun, men även samtalet, innehåller frågor och kommentarer som vem som helst kan upprepa, förutsatt att dokumentation görs. Även om frågorna inte skulle kunna upprepas kan en utomstående, tack vare metodens tydlighet, förstå att frågorna gett upphov till insamlad förståelsedata Eneroth, Bo (1984) s.110 8

15 2.2 Datasammanfattningsmetod Utgångspunkten i bearbetnings och analysdelen av studien (datasammanfattningsfasen) är att en stor mängd tydliggjord data, information, från insamlingsfasen är tillgänglig. För att göra den insamlade informationen överskådlig, begriplig och hanterbar måste den sammanfattas på något sätt. I ett första steg grupperas informationen under olika kvalitéer, där den uppdelade informationen anger en samling aspekter för respektive kvalitet. Därefter kan den sammanfattade informationen för respektive kvalitet skapa begrepp om den undersökta företeelsen eller ämnet. Vägen fram till att skapa begrepp kan göras efter olika datasammanfattningsmetoder 16. I denna studie har företrädesvis Idealtypsmetod/- kategorisering använts i kombination med kartläggningsmetod (Groundedtheorymetod). 17 Idealtypsmetoden är den metod som sannolikt används mest i vardagen för att sammanfatta observationer och förståelse om människor, ting, företeelser etc. Ofta hörs uttryck som en typisk storstadsbo, gangster eller curlingförälder eller ett typiskt kapitalistiskt samhälle, en typisk katolsk nation, eller totalitär stat. Ofta är alla medvetna om att ingen typ har alla de egenskaper som vi förknippar med idealtypen ifråga, men idealtypen fångar det centrala hos olika slags fall av företeelsen. Villkoren i metoden som måste uppfyllas är att idealtyperna måste utesluta varandra och de skapade idealtyperna måste täcka hela materialet. Det innebär att idealtyperna inte ska kunna förväxlas i deras egenskaper samt att information som hanterar den studerade företeelsen måste kunna relateras till någon av idealtyperna. Metoden tillåter att på ett utmärkt sätt sammanfatta en företeelse genom att utifrån informationsmaterialet konstruera fram det typiska hos företeelsens olika beståndsdelar, relationer eller strukturer. 18 Idealtypsmetoden har använts genom hela denna studie där idealtyperna bankägda mäklare, mäklare med banksamarbete och fria mäklare används. Grounded-theory-metoden, kartläggningsmetoden, är sannolikt den mest använda kvalitativa datasammanfattningsmetoden. Metoden innebär att den tillgängliga informationen systematiskt grupperas och omgrupperas för att uppnå en så fullständig kartläggning av företeelsen som möjligt. I kartläggningsmetoden bryts företeelsen ner till identifierade kvaliteter som informationen i sin tur grupperas till för att kartlägga beståndsdelarna av företeelsen. När beståndsdelarna bearbetats var för sig kan kartläggningen sammanfattas i helhet. 19 I denna studie har kartläggningsmetoden använts parallellt med idealtypsmetoden för att skapa förståelse för den privata bostadsmarknaden och dess påverkan av bankmäklarrelationen. En konkretiserad tillämpning av metoden har använts vid kartläggningen av bankers ägande i fastighetsmäklarföretag. Relationen mellan mäklare och banker på den privata bostadsmarknaden har i studien följts över tiden i syfte att urskilja förändringar. Metoden med att jämföra olika stadier under en utveckling eller förlopp över tiden benämns som processmetoden. Genom att jämföra olika stadier i en process eller utveckling kan skillnader och likheter identifieras i företeelsens förändring Eneroth, Bo (1984) s Eneroth, Bo (1984) s.157, Eneroth, Bo (1984) s Eneroth, Bo (1984) s Eneroth, Bo. (1984) s.175 9

16 2.3 Urval Idén till valet av studieämne initierades av en ledamot i fastighetsmarknadens reklamationsnämnd, tillika auktoriserad fastighetsmäklare, som ser frågan angående bankanknutna fastighetsmäklare på den privata bostadsmarknaden som viktig och intresseväckande. Ett aktivt val av intervjuade aktörer har gjorts för att erhålla en så stor bredd i urvalet som möjligt, dvs. få ut aspekter från marknadens hela mångfald av uppfattningar i frågan. Vikten i den empiriska informationen ligger i de intervjuade mäklarrepresentanternas uppfattningar. Denna information har sedan kompletterats med kortare intervjuer av representanter från berörda myndigheter och branschorganisationer. Totalt har sex mäklarrepresentanter intervjuats, vilka har företrätt mäklarkategorierna bankägda mäklare, mäklare med banksamarbete samt fria mäklare. Urvalet av de intervjuade har skett informellt och efter tillgänglighet. Dock har en hög grad av öppenhet varit avgörande i valet av representanter. Ämnet är av sådan karaktär att de intervjuade förväntas uppge faktiska förhållanden och uppfattningar, inte vad de juridisk och marknadspolitiskt korrekt vill göra sken av. Uppgifter som de intervjuade har lämnat i arbetet anses vara kontroversiella, varför samtliga intervjuade behandlas anonymt. Vid kartläggningen av ägarförhållanden och samarbeten mellan banker och fastighetsmäklare har mäklarföretagens samt branschorganisationernas uppgivna informationer sammanställts. Avseende ägarförhållanden mellan banker och mäklare är det ett fåtal större mäklarkedjor som berörts och redan sammanställda informationskällor har använts i kartläggningen. Samarbeten mellan banker och mäklare är mer svårmätt. Kartläggningen av förekomsten av mäklarföretag med ett etablerat banksamarbete har skett på ett urval av elva större etablerade mäklarföretag, varav två internetbaserade mäklarföretag. Kriterierna för urvalet har varit att mäklarföretagen ska vara representerade på flera geografiska platser i Sverige samt inneha ett för marknaden välkänt varumärke. Information om banksamarbeten har inhämtats från de utvalda mäklarföretagens webbplatser. 2.4 Kritiskt förhållningssätt Det empiriska underlaget i studien utgörs primärt av kvalitativa undersökningar samt till mindre del observationer. Denna studie omfattar inte någon kvantitativ studie i ämnet. Området har bedömts vara för komplext för att extrahera nödvändiga mätbara kvalitéer för en kvantitativ studie. Tillräcklig validitet är bedömt svårt att uppnå, det vill säga erhålls svar på det som avses att mätas? Konsumenter som undersökningsunderlag saknar i regel kunskaperna för att besvara frågeställningar inom området med ett kritiskt förhållningssätt. Fastighetsmäklare respektive banker drivs av för stora egenintressen i ämnet att mätningar med explicita frågeställningar sannolikt skulle bli missvisande Urvalskritik De intervjuade mäklarrepresentanterna som medverkar i studien representerar olika typer av mäklarkategorier. Bredden begränsas av att samtliga är geografiskt verksamma inom Stockholmsområdet, vilket medför att beskrivningen av företeelsen i denna studie möjligen inte är representativ för alla geografiskt definierade privata bostadsmarknader i Sverige. De intervjuade representanterna är endast sex till antalet, vilket medför att en mäklares unika uttalande kan ge ett större genomslag i studien än vad som förekommer i realiteten. 10

17 Avseende kartläggningen av mäklarföretag med ett etablerat banksamarbete har endast elva större mäklarföretag valts ut. Urvalet representerar därmed inte hela mäklarmarknadens banksamarbeten men påvisar omfattningen av etablerade samarbeten mellan banker och mäklare Källkritik För att bedöma källor, muntliga som skrivna, har källkritiska kriterier använts. Dessa omfattar samtidskravet, tendenskritik och beroendekritik. Samtidskravet avser informationens och källans aktualitet. Förändringar orsakar ofta att gammal information inte längre är gällande. Tendenskritiken syftar till att besvara vilka egenintressen uppgiftslämnaren har i frågan som kan påverka den lämnade informationens trovärdighet. Tendens innebär inte att informationen som lämnas blir ointressant, utan två källor med motsatt tendens kan komplettera varandra. Beroendekritiken innebär att källors beroenden till varandra eller till andra intressen kontrolleras. Det är viktigt att kontrollera om en källa är vad den utger sig för att vara och att information som olika källor uppger inte har samma ursprung. 21 Samtidskravet Samtliga intervjuade insatta i den aktuellt rådande marknaden och informationen som lämnats har genomgående en klar aktualitet, vilket får anses uppfylla samtidskravet. I studierna av den skrivna informationen som tidigare lagstiftning, förarbeten, utredningar, avgöranden och publikationer måste dock samtidskravet beaktas eftersom skrifterna är skapade under andra marknadsförutsättningar än de som får anses råda idag. Tendenskritiken Anseende tendenskritiken kan den anses vara omfattande avseende samtliga intervjuer i denna studie. Merparten av de intervjuade mäklarrepresentanterna drivs givetvis av egna ekonomiska intressen utifrån deras verksamhets förutsättningar på marknaden. Frågan om bank-mäklarrelationens påverkan på den privata bostadsmarknaden är uppenbart engagerande och värdeladdad. Ingen intervjuad har lämnats oberörd och vid tillfällen har uppfattningar förmedlats på rent emotionella grunder. Den rådande förändringen på mäklarmarknaden och dess framtid gör att vissa av de intervjuades företagsmässiga och därmed privatekonomiska existens är osäker. En person i en sådan situation kan inte förmedla information opartiskt. Tendenserna från de olika intervjuade har utifrån det valda urvalet kompletterat varandra och breddat studiens perspektiv inom området. Samtliga representanter har haft en hög grad av öppenhet under intervjuerna. Mäklarrepresentanterna med banksamarbete har delgivit mer kontroversiell information om hur det fungerar på marknaden, trots att de själva skulle drabbas mycket negativt om deras egna angivelser skulle falla under tillsyn eller regleras. De bankägda representanterna har besvarat frågeställningar i intervjuerna med mer juridiskt korrekta svar men bedöms inte lämnat inkorrekt eller falsk information. Det var svårt att besätta urvalet med bankägda representanter då flertalet bankägda mäklare inte ville medverka i studien. De hänvisade istället till formella företrädare inom mäklarföretaget. Intervjuade tjänstemän från myndigheter bedöms även de inneha egenintressen av varierande grad. Drivkrafterna bakom tendensen hos myndighetsrepresentanterna är inte av ekonomisk karaktär utan bedöms bestå i att skydda sina egna eller myndighetens tidigare fattade beslut, avdömningar och ståndpunkter. 21 Eriksson & Wiedersheim (2008) s

18 Beroendekritiken De intervjuade har generellt en låg grad av beroende till varandra. Samtidigt vilar de flesta av representanternas sakkunskaper på samma ursprungskällor som tidigare undersökningar, lagstiftning, beslut av FMN etc. De olika representanternas uppfattningar gör dock att de tolkar ursprungskällorna olika. Bland kritikerna till bank-mäklarrelationer, som till stor del utgörs av fastighetsmäklare verksamma i mindre företag, finns nyckelpersoner som aktivt förser kollegor med information och argument mot den rådande marknadsordningen, vilket sannolikt har påverkat de intervjuade. Motsvarande intresseorganisation bedöms även finnas bland de bankägda mäklarna men i en mer organiserad och formaliserad tappning, där sakkunniga för talan samt motsvarande lobbyingverksamhet för bankers ägande av fastighetsmäklarrörelser Artiklar, observationer och tidigare genomförda undersökningar Journalistiska artiklar användes till del i förstudiefasen i syfte att definiera frågeställningen i denna studie. Journalistiska artiklar omfattas ofta av en hög grad av beroende och tendens. De artiklar som slutligen använts i denna studie är redovisade under empiriavsnittet, eftersom journalistiska artiklar inte kan anses utgör känd teori. Observationer av mäklares marknadsföring och angivna informationer på webbplatser har använts i studien, främst vid kartläggningen av bankanknutna mäklare. Informationen i observationerna har bedömt en hög grad av tendens och präglas i detta fall av mäklarföretagens avsikter. Företagen ser en vinning i att öppet uppge exempelvis information om banksamarbeten. I dessa fall har tendensen, mäklarföretagens och bankernas egenintressen, tillfört ett mervärde till studien. Resultat från tidigare genomförda studier och undersökningar som i första hand berör sidotjänster presenteras kortfattat i bilaga 4. Dessa resultat används av aktörer på den privata bostadsmarknaden för att påvisa behovet och efterfrågan av sidotjänster. Samtliga av de presenterade undersökningarna som riktar sig mot konsumenter är beställda av intressenter som aktivt verkar för tillåtelse av sidotjänster. Undersökningarna påvisar visserligen att ett klart intresse finns av sidotjänster och att ytterligare service från fastighetsmäklarkåren välkomnas. Dock bör den bedömt bristande validiteten, dvs. visar utfallet det som undersökningen avser visa, vägas in i tolkningen av resultatet. Exempelvis har frågeställningar som Om följande tjänster skulle kunna erbjudas av fastighetsmäklare, hur intresserad eller ointresserad skulle du då vara av att få tjänsten förmedlad av mäklare? använts, vilket uppenbart ger ökad andel positiva resultat eftersom de flesta självfallet vill erbjudas extra service. Hade frågan istället formulerats till Om följande tjänster skulle kunna erbjudas av fastighetsmäklare mot att mäklaren erhåller ersättning/provision från leverantören, hur intresserad eller ointresserad skulle du då vara av att få tjänsten förmedlad av mäklare?, så hade sannolikt resultaten blivit mer moderata. 12

19 3 Teori och regelverk I avsnittet klargörs de regelverk som hanterar fastighetsmäklares roll och uppdrag på den privata bostadsmarknaden. Vidare tas regelverk upp som avser reglera mäklares relation till banker och dess utveckling över tiden. Slutligen redovisas delar av förslaget till den nya fastighetsmäklarlagen som berör bank-mäklarrelationen. 3.1 Fastighetsmäklarens uppdrag och roll Kärnan i fastighetsmäklarens uppdrag ligger i att sammanföra parter som har intresse av att sluta avtal med varandra. Fastighetsmäklarens roll är att utgöra en opartisk mellanman vid avtal om fastighetsköp/-överlåtelse mellan köpare och säljare. Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska tillvarata både säljarens och köparens intressen. 22 Fastighetsmäklarens uppdragsgivare är i regel säljaren. Opartiskheten har undantagits vid vissa affärsmässiga överväganden i förmedlingsuppdraget, såsom pris samt betalningsvillkor som är mer bundet till uppdragsgivaren. 23 Vidare ska fastighetsmäklaren, i den utsträckning god fastighetsmäklarsed kräver det, ge råd och upplysningar till köpare och säljare som dessa kan förlita sig på. Det ingår dessutom i mäklarens uppdrag att ge upplysningar och sanningsenligt besvara frågor som uppdragsgivarens motpart ställer om olika sakförhållanden, till exempel om allmän prisnivå. Uppdragsgivarens motpart är i regel köparen. Det ingår även bland mäklarens uppgifter att ge motparten råd och stöd i olika hänseenden där han kan ställa sin sakkunskap till motpartens förfogande, utan att skada sin uppdragsgivares intressen. Mäklaren ska även förmedla kontakt med kreditgivare och hjälpa parterna att upprätta köpehandlingar. 24 En fastighetsmäklare får inte ägna sig åt förtroenderubbande verksamhet Fastighetsmäklarnämnden Fastighetsmäklarnämnden (FMN) är den statliga myndighet som hanterar frågor om registrering, tillsyn och disciplinära åtgärder som rör fastighetsmäklare. FMN har bland annat till uppgift att över tiden utforma praxis för god fastighetsmäklarsed och för vad som kan anses vara förtroenderubbande verksamhet. 26 FMN utformar praxis genom beslut tillsynsärenden. FMN:s tillsynsärenden initieras till 80 procent av anmälningar. Det är fastighetsmäklaren som person som ansvarar för förmedlingsuppdraget och därmed är det bara den enskilde mäklaren som kan omfattas av FMN:s tillsyn. Anmälan till FMN kan ske från privatpersoner eller från andra myndigheter. FMN kan även på eget initiativ inled tillsyn och granska en mäklare, efter signal om missförhållanden i en mäklares verksamhet. Signaler som initierar en tillsyn behöver således inte komma från en anmälan utan kan komma till FMN:s kännedom på annat sätt, från en annan myndighet, massmedia etc Fastighetsmäklarlagen (SFS 1995:400) Prop. 1994/95:14 s Prop. 1994/95:14 s Fastighetsmäklarlagen (SFS 1995:400) Prop. 1994/95:14 s.2 27 Fastighetsmäklarnämnden (2010),

20 3.3 God fastighetsmäklarsed Begreppet god fastighetsmäklarsed formaliserades i och med 1984 års lagstiftning. Fastighetsmäklaren skulle enligt denna lagstiftning utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed 28. God fastighetsmäklarsed som begrepp valdes som övergripande handlingsnorm för hur ett mäklaruppdrag ska utföras, och berodde främst på att det ansågs olämpligt att låsa fast mäklarplikter genom att detaljreglera dem i lag. Det ansågs ligga ett värde i att kraven på mäklare kan utvecklas och förändras över tiden. 29 Begreppet utvidgades i den nu gällande lagstiftningen, 1995 års fastighetsmäklarlag, och formulerades till att utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed 30. Nyformuleringen avser att framhålla mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed i hela yrkesutövningen, inte bara vid det enskilda förmedlingsuppdraget. Exempel på mäklarens yrkesområden utöver förmedlingsuppdraget är egen marknadsföring eller förmedling av servicetjänster till sina kunder. 31 När den nuvarande fastighetsmäklarlagstiftningen, Fastighetsmäklarlagen 1995:400, infördes var dess primära syfte att öka skyddet för enskilda som anlitar fastighetsmäklare, dvs. konsumentskyddet. Den nya lagen skulle i samma omfattning som tidigare lagstiftning vara tvingande till förmån för konsumenter. Liksom tidigare lagstiftning säger den nuvarande att mäklaren ska utgöra en i princip opartisk mellanman som både köpare och säljare ska kunna ha fullt förtroende för. Mäklare har en skyldighet att iaktta både köparens och säljarens intresse när de fullgör sina uppdrag. Centralt för lagstiftningen är att en fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag enligt god fastighetsmäklarsed och ej ägna sig åt förtroenderubbande verksamhet som kan ifrågasätta mäklarens opartiskhet och oberoende ställning som fastighetsförmedlare. 32 Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. 33 En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter. Mäklaren får inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare. 34 I förarbetena till den nuvarande fastighetsmäklarlagen lämnar regeringen ansvaret till FMN att närmre precisera praxis för god fastighetsmäklarsed. Dock anvisar regeringen i propositionen ett par områden som på förhand ej är att anse som god fastighetsmäklarsed: Mäklaren skall liksom enligt den nuvarande lagen utföra sitt uppdrag enligt god fastighetsmäklarsed. Begreppet god fastighetsmäklarsed skall liksom hittills utvecklas och närmare preciseras i praxis. Principerna för den utvecklingen 28 Lag om fastighetsmäklare (SFS 1984:81) 9 29 Prop. 1983/84:16 s Fastighetsmäklarlagen (SFS 1995:400) Prop. 1994/95:14 s Prop. 1994/95:14 s Fastighetsmäklarlagen (SFS 1995:400) Fastighetsmäklarlagen (SFS 1995:400) 14 14