Grundhandlingar vid fastighetsreglering

Transkript

1 Grundhandlingar vid fastighetsreglering - Skilda handlingar, skilda rättsverkningar - Tomas Vesterlin 1

2 Abstract Through the use of the Real Property Formation Act a property unit can be changed according to range and content by reallotment. The reallotment can under certain circumstances be fulfilled even against the counterparts will. If the requirements to make a compulsory reallotment is not fulfilled the action is dependent of the counterparts consent. The consent is a legal action directed to the Cadastral Authority. Most reallotments are based on consent. The property owner can base his application for reallotment on different types of agreements. One commonly used agreement is the agreement of reallotment which consists of mutual conditional consents from the concerned parties. Another commonly used agreement is the real property purchase contract. Different legal consequences occur depending on witch type of agreement the parties chose to base their reallotment on. Example of diverse consequences are the date when the ownership of the real property is released, the type of security the settlement claim is dependent on, the possibility to claim invalidity, the possibility to adduce the Land Code if there are deficiencies in the real property, and the consequences for other interested parties. One special kind of agreement is the extensive agreement of reallotment. The agreement consists partly of procedural consent directed to the Cadastral Authority and partly of civil law material directed to the counterpart. The latter is commonly some kind of agreement. The extensive agreements of reallotment are a heterogeneous group of documents which may best be exemplified by the exploitation agreements. Depending on the form of the individual extensive agreement of reallotment the legal result differs. Each extensive agreement of reallotment can be categorised as belonging to one of three different legal figures. The first legal figure is the extensive agreement of reallotment where a civil law agreement is mixed with a procedural consent. The second legal figure consists of an extensive agreement of reallotment which only contains civil law agreements. The third legal figure consists of an extensive agreement of reallotment which only consists of conditional procedural consents. By making clear which legal figure each extensive agreement of reallotment belongs to the legal results can more easily be predicted. 2

3 Sammanfattning Genom fastighetsreglering kan befintliga fastigheter ändras till omfång och innehåll. Reglerna om fastighetsreglering i fastighetsbildningslagen bygger på att en tillträdande fastighets ägare under vissa förutsättningar kan tillgripa tvång för att utöka sin fastighet med mark tillhörande en annan fastighet. Är fastighetsägarna överens om att fastighetsreglering ska omfatta mer mark än vad tvångsreglerna medger krävs ett medgivande från frånträdande fastighets ägare. Ett sådant medgivande är en processhandling riktad till lantmäterimyndigheten. Då flertalet fastighetsregleringar genomförs i samförstånd är medgivanden vanligt förekommande i lantmäteriförrättningar rörande fastighetsregleringar. Fastighetsägarna kan till stöd för ansökan om fastighetsregling inge olika typer av grundhandlingar. En vanlig typ av grundhandling utgörs av en överenskommelse om fastighetsreglering vilken består av på varandra villkorade medgivanden från flera parter. En annan vanlig grundhandling utgörs av jordabalksköpet vilket genom lagsystematiken och förarbetsuttalanden anses kunna ligga till grund för fastighetsreglering. Skilda grundhandlingar har olika rättsföljder bl.a. sett till parternas civilrättsliga avtalssituation före och efter fastighetsbildningsförrättningen samt sett till de prövningar och beslut som är förknippade med förrättningsprocessen. Exempel på rättsföljder som skiljer sig åt beroende på valet av grundhandling är tidpunkten för äganderättsövergången, typen av säkerhet för fordran till följd av markövergången, möjligheten att tillämpa avtalslagens ogiltighetsgrunder, möjligheten att tillgripa felregler, beräkningen av fatalietider, tidpunkten för tillträde samt de sakrättsliga effekterna till följd av att grundhandlingen upprättats. En särskild typ av grundhandling utgör de extensiva överenskommelserna. Denna handling består dels av material som avses riktas till lantmäterimyndigheten i förrättningen, dels av material som är avsett för motparten. Det senare är normalt någon form av civilrättsligt avtal. Extensiva överenskommelser utgör en heterogen grupp handlingar som kanske bäst exemplifieras med olika typer av exploateringsavtal. Extensiva överenskommelser har beroende på dess innehåll skilda rättsverkningar både avseende parternas civilrättsliga relation och avseende de processuella och materiella frågorna i förrättningen. I syfte att bedöma vilka rättsverkningar som är förknippade med en enskild extensiv överenskommelses kan handlingen kategoriseras som tillhörande en av tre skilda rättsfigurer. Den första rättsfiguren avser handlingar där civilrättsligt och processuellt material ingår i samma handling. Denna första rättsfiguren kan indelas i två underkategorier beroende av om det civilrättsliga och det processuella materialet är integrerat med vart annat eller om det är separerat från vart annat. Den andra rättsfiguren avser handlingar som till sin helhet består av civilrättsligt material och därmed inte är riktat direkt till lantmäterimyndigheten. Den tredje rättsfiguren avser handlingar som till sin helhet utgörs av processuellt material. Genom att klargöra vilken rättsfigur den enskild extensiva överenskommelsen tillhör kan både parterna och förrättningslantmätaren lättare hantera genomförandet av förrättningen och i samband därmed eventuella oklarheter i en grundhandling. Med tanke på att skilda grundhandlingar har vitt skilda rättsföljder bör parterna noga överväga vilken typ av grundhandling som bäst kan uppfylla partsavsikten. Därtill bör parterna när grundhandlingen utformas noga överväga relationen mellan civilrättsligt och förrättningsprocessuellt material. Detta för att effekten av genomförd fastighetsreglering tillsammans med eventuella civilrättsliga avtal ska få avsedd rättsverkan. 3

4 Förord Genom min anställning på Lantmäteriet och särskilt i egenskap av lärare på vissa internutbildningar rörande överlåtelser och processhandlingar har jag kommit att möta många olika typer av grundhandlingar. Inte sällan innehåller dessa grundhandlingar kreativa konstruktioner där parterna försöker tänja reglerna till bristningsgränsen för att uppnå de önskade civilrättsliga och förrättningsprocessuella effekterna. Flertalet av dessa handlingar fyller sin funktion mycket väl. Men ett förvånansvärt stort antal handlingar innehåller grava brister. Även vid transaktioner som rör betydande belopp och fast egendom av mycket stor strategisk betydelse är dessa brister vanligt förekommande. Det är vid diskussioner med de olika aktörerna och deras ombud samt i samtal med handläggare på lantmäterimyndigheterna som intresset för frågorna har fördjupats och tankarna kring denna rapport har växt fram. Efter fem år med heltidsstudier på juristutbildningen kombinerat med heltidsarbete på Lantmäteriet känns det fantastisk skönt att i och med denna rapport vara framme vid målet. Ett stort tack till min handledare Barbro Julstad för allt stöd i arbetet med rapporten. Mariefred oktober 2011 Tomas Vesterlin 4

5 Förkortningar AvtL Avtalslagen (1915:218) BrB Brottsbalken (1962:700) FBK Fastighetsbildningskungörelsen (1971:762) FBL Fastighetsbildningslagen (1970:988) FBLS Lagen om fastighetsbildning i stad (1917:269) FL Förvaltningslagen (1986:223) JB Jordabalken (1970:994) JDL Jorddelningslagen (1926:189) JFL Jordförvärvslagen (1979:230) LL Ledningsrättslagen (1973:1144) LOA Lagen om offentlig anställning (1994:260) RB Rättegångsbalken (1942:740) RF Regeringsformen (1974:152) SL Sambolagen (2003:376) UB Utsökningsbalken (1981:774) 5

6 6

7 Innehållsförteckning 1. Inledning Bakgrund Syfte Frågeställningar Metod Felkällor Disposition Avgränsningar Begreppsdefinitioner De olika fastighetsbildningsåtgärderna Avstyckning Klyvning Sammanläggning Fastighetsreglering Förrättningsprocessen Inledning Inskrivningsprocessen Ansökan Beredning Beslut Överprövning Registrering Handlingar av betydelse för förrättningen Medgivande Överenskommelse om fastighetsreglering Köp Överenskommelse eller köp Civilrättslig handling respektive processhandling Formkrav Ogiltighetsgrunder Fatalietider Avtalsfrihet Äganderättsövergången Tillträde Säkerhet för betalning Sakrättsliga effekter Obligationsrättslig bundenhet Parts bundenhet av grundhandling vid förrättningen Påverkan på sakägarkretsen Villkorade handlingar Återgångsvillkor Hävning Frånträde Felregler Lagfart Stämpelskatt Tidpunkt för kapitalvinstbeskattning

8 5.21. Bevittning Oenighet Behöver grundhandlings rättsfigur bedömas av förrättningslantmätaren Hur skiljer man ett köp från en överenskommelse? Extensiva överenskommelser Ur parternas perspektiv Hur uppkommer bundenhet rörande innehållet i den extensiva överenskommelsen Vad innebär den extensiva överenskommelsen Vad händer om part inte uppfyller sina åtaganden i den extensiva överenskommelsen Ur lantmäterimyndighetens perspektiv Oklarheter vid sammanträde Officialutredningsplikten och extensiva överenskommelser Utgångspunkter för hantering vid kvarstående oklarhet eller vid oenighet Oklara medgivanden, oklara villkor Oklar villkorsuppfyllelse Oenighet mellan parterna rörande medgivande, villkor eller villkorsuppfyllelse Rättsmedel Oenighet rörande villkorsuppfyllelse Extensiva överenskommelser tillhörande kategori ett Extensiva överenskommelser tillhörande kategori två Extensiva överenskommelser tillhörande kategori tre Praktisk hantering Praktiskt schema för prövning Köp eller överenskommelse Om handlingen är en extensiv överenskommelse, i så fall vilken rättsfigur tillhör den? Bundenhet och beständighet Klara och entydiga medgivanden Villkor Uppfyllda villkor Tvist rörande villkorsuppfyllelse Krävs klargöranden Något om frågan om avtalsöverskott Köp och avtalsöverskott Extensiv överenskommelse och avtalsöverskott Slutsatser Referenser Litteratur Handböcker Offentligt tryck Rättsfall

9 1. Inledning 1.1. Bakgrund Genom lantmäteriförrättning kan fastighetsindelningen ändras. Detta kan enligt fastighetsbildningslagen (FBL) ske dels genom nybildning, där befintliga fastigheter kan komma att avregistreras samtidigt som nya fastigheter bildas. Dels genom ombildning, där redan befintliga fastigheter ändras till innehåll och omfång. Genom ombildning kan allt från några få kvadratmeter till hela fastighetens innehåll överföras till mottagande fastighet. I det senare fallet leder ombildningen till att frånträdande fastighet avregistreras. Den förrättningsåtgärd genom vilken ombildning sker kallas för fastighetsreglering. Framställningen nedan behandlar enbart ombildning. Den lagstiftning som tillämpas vid fastighetsreglering bygger på tvångsregler. Vill en fastighetsägare genom fastighetsreglering överföra mer mark än vad som kan ske tvångsvis krävs ett processuellt medgivande från den frånträdande fastighetens ägare, ett processuellt medgivande som riktas till lantmäterimyndigheten. Till följd av lagsystematiken samt genom förarbetsuttalanden har även överlåtelser enligt jordabalken (JB) kommit att läggas till grund för ombildning. De två typerna av handlingar är väsensskilda då den första utgör en processhandling riktad till lantmäterimyndigheten och den andra utgör ett civilrättsligt avtal fastighetsägarna emellan. Dessa båda typer av handlingar benämns i detta arbete gemensamt för grundhandlingar. Detta med betydelsen att de utgör handlingar som kan läggas till grund för fastighetsregelring. Ett stort antal fastighetsregleringar avser överföring av mer mark än vad som kan överföras genom tillämpning av tvångsreglerna. I många av dessa förrättningar inges en grundhandling till stöd för parts yrkande. De syften som parterna har med grundhandlingen är starkt varierande. Den kan avses ligga till grund för fastighetsreglering av allt från några få kvadratmeter tomtmark mellan två villafastigheter till flera hektar exploateringsklart tätortsområde. Parternas syfte med grundhandlingen kommer därmed att variera. Inte sällan vill parterna reglera fler förhållanden än själva marköverföringen i avtalet. Det kan finnas ett intresse av att i en och samma handling reglera samtliga parternas förehavanden, exempelvis samtliga förutsättningar rörande exploateringen av markområdet. Här uppkommer svårigheter. Där parterna ser till avtalshelheten har förrättningslantmätaren att se till den snävare betydelse grundhandlingen har för den yrkade fastighetsregleringen. Det processuella medgivandet utgör en grund för att ett yrkat fastighetsbildningsbeslut som går utöver tvångsmöjligheterna ska kunna fattas. De handlingar som parterna inger i syfte att lägga till grund för fatighetsbildning fyller inte alltid detta syfte. Partsavsikten, så som den framträder i handlingen, kan ibland vara en helt annan än de rättsföljder som parterna verkligen uppnår med handlingen. Till del kan detta bero på att man saknar insikt om medgivandet som rättsfigur och den förrättningsprocess som föregår beslutet. Till del kan det bero på att parterna utgår från rättsföljder som inträder till följd av jordabalksköp i kombination med lagfart. Då både rättsfigurerna skiljer sig åt, medgivande kontra köp, och då processerna skiljer sig åt, fastighetsbildningsprocessen kontra inskrivningsprocessen, så borde det inte vara någon överraskning att rättsföljderna skiljer sig åt. Framställningen nedan avser att beskriva de bägge grundhandlingarna. Detta med särskilt fokus på medgivandet som rättsfigur. Därefter görs en jämförelse mellan medgivandet och 9

10 köpet som grundhandling vid fastighetsreglering. Därefter fokuseras på en särskild form av medgivanden, de extensiva överenskommelserna. Den extensiva överenskommelsen kännetecknas av att handlingen utöver att bära medgivanden avsedda för förrättningslantmätaren även innehåller annat material. Här handlar framställning om i vilken utsträckning förrättningslantmätaren behöver klargöra den extensiva överenskommelsens rättsfigur samt vilka rättsföljder olika rättsfigurer har. Framställningen behandlar den extensiva överenskommelsen dels ur parternas bredare perspektiv och dels ur förrättningslantmätarens enbart processuellt inriktade perspektiv Syfte Syftet med rapporten är att utreda och redovisa de skilda rättsföljder som inträder till följd av att köp enligt JB eller överenskommelse om fastighetsreglering enligt FBL läggs till grund för fastighetsbildningsbeslut rörande fastighetsreglering. Rapporten syftar vidare till att beskriva de rättsfigurer som extensiva överenskommelser kan hänföras till samt de skilda rättsföljder valet av rättsfigur har för parterna samt för hanteringen inom förrättningen Frågeställningar Vilka rättsverkningar inträder till följd av att köp enligt JB respektive överenskommelse om fastighetsreglering enligt 5:18 FBL läggs till grund för fastighetsreglering samt hur skiljer sig dessa från varandra? Vilka rättsfigurer kan en extensiv överenskommelse hänföras till och vilka skilda rättsföljder har rättsfigurerna för parterna respektive för hanteringen inom förrättningen Metod Till grund för arbetet ligger lagtexttolkning studier av förarbeten, rättsfall, lagkommentarer, Lantmäteriets handbok FBL samt doktrin inom området Felkällor Den rättsfigur som den extensiva överenskommelsen utgör har inte varit föremål för djupare behandling i vare sig förarbeten, rättsfall eller doktrin. Av den anledningen finns skäl att iaktta viss försiktighet i fråga om slutsatser rörande denna Disposition Kapitel 2 - De olika fastighetsbildningsåtgärderna. I kapitlet beskrivs först de allmänna reglerna för fastighetsbildning. Därpå följer en översikt av de fyra fastighetsbildningsåtgärderna. Särskild uppmärksamhet riktas mot fastighetsreglering. Kapitel 3 Förrättningsprocessen. Kapitlet innehåller en översiktlig beskrivning av förrättningsprocessen från ansökan via avslutningsbeslut till överprövning och registrering. 10

11 Kapitel 4 Handlingar av betydelse för processen. Kapitlet beskriver de grundhandlingar, överenskommelse och köp, som kan inges för att ligga till grund för fastighetsreglering. Särskild uppmärksamhet riktas mot det processuella medgivandet som utgör den centrala delen i en överenskommelse. Kapitel 5 Överenskommelse eller köp. Kapitlet innehåller en jämförelse mellan de två grundhandlingarna överenskommelse och köp. Jämförelsen avser de civilrättsliga skillnaderna, hur respektive handling påverkar förrättningsprocessen samt vilken verkan förrättningsbeslut har på respektive handling. Kapitel 6 Extensiva överenskommelser. Kapitlet innehåller ett verktyg för att avgöra vilken rättsfigur en extensiv överenskommelse tillhör. Dessutom beskrivs de skilda rättsföljder som är förknippade med respektive extensiv överenskommelse Avgränsningar Överlåtelse av fast egendom kan ske genom köp, byte eller gåva. Rapporten behandlar enbart överlåtelser som sker i form av köp. Rapporten behandlar inte de grundhandlingar i form av köp som dessutom innehåller medgivande eller annat processuellt material, d.v.s. extensiva köp Begreppsdefinitioner I syfte att förenkla framställningen kan vissa begrepp behöva definieras och avgränsas. Med processhandling avses nedan enbart medgivande eller överenskommelse enligt FBL. I framställningen bortses således från andra typer av processhandlingar som kan företas under förrättningen. Med medgivande avses nedan enbart sådant medgivande som lämnas enligt 5:18 FBL. Med överenskommelse avse nedan överenskommelse om fastighetsreglering innehållande medgivanden enligt 5:18 FBL vilka villkorats av att motpart lämnar vissa andra medgivanden. Med extensiv överenskommelse avses nedan en handling där en överenskommelse enligt FBL blandas med civilrättsligt avtalsmaterial eller en rent civilrättslig handling som reglerar hur part ska agera i kommande förrättning eller en processhandling som ställer krav på mer än processuella medgivanden från motparten 1. Med köp och överlåtelse avses nedan civilrättsligt förvärv som uppfyller kraven i 4 kap JB. Med grundhandling avses nedan en ren processhandling, en extensiv överenskommelse eller ett köp som inges till lantmäterimyndigheten i skriftlig form i syfte att ligga till grund för förrättning. 1 Orsaken till den något yviga definitionen framgår nedan. 11

12 Med avtalsöverskott avses en extensiv överenskommelse som lagts till grund för fastighetsbildningsbeslut vilken innehåller vissa moment som till följd av beslutet inte längre fyller någon funktion mellan parterna samt vissa andra moment som eventuellt har fortsatt avtalsrättslig betydelse. 12

13 2. De olika fastighetsbildningsåtgärderna För att förändra fastighetsindelningen från den ursprungliga till den av fastighetsägarna yrkade har förrättningslantmätaren fyra olika verktyg, fastighetsbildningsåtgärder, till sitt förfogande. Dessa är fastighetsreglering, avstyckning, klyvning och sammanläggning. Det är enbart genom fastighetsreglering som en fastighet kan ombildas. Övriga fastighetsbildningsåtgärder innebär att en eller flera fastigheter nybildas. Den förändring som sker av styckningsfastigheten till följd av avstyckning är inte ombildning enligt FBL:s terminologi. Inte sällan kan det yrkade slutresultatet uppnås på flera olika sätt. Till exempel kan en marköverföring i vissa fall genomföras så väl genom sammanläggning som genom fastighetsreglering. Vid mer komplexa förändringar i fastighetsindelningen kan flera fastighetsbildningsåtgärder tillämpas i samma förrättning och ibland avseende samma markområde. Vilket tillvägagångssätt som är lämpligast beror av de särskilda förutsättningar, såväl civilrättsliga som offentligrättsliga, som är för handen i det enskilda fallet. Sökanden kan yrka på ett visst slutresultat, d.v.s. hur fastighetsindelningen ska se ut till följd av fastighetsbildningsbeslutet. Det är dock förrättningslantmätaren sak att avgöra på vilket sätt detta slutresultat ska uppnås 2, d.v.s. vilka fastighetsbildningsåtgärder som är lämpligast att tillämpa för att uppnå det yrkade slutresultatet. Fastighetsbildning är en privat angelägenhet i bemärkelsen att initiativ till förändring i fastighetsindelningen normalt kräver att markägare själv initierar förrättning. Men även staten har intresse av hur fastighetsbildning utförs. Av den anledningen innehåller FBL indispositiva regler till skydd för allmänna intressen. Det åligger därför förrättningslantmätaren att ex officio under förrättningen pröva om reglerna till skydd för allmänt intresse hindrar den yrkade fastighetsbildningen. Som en del i detta arbete har förrättningslantmätaren att vid behov genomföra samråd med berörda sektorsmyndigheter. Den vanligaste samrådsparten är inom planlagt område kommunen samt utom planlagt område dessutom länsstyrelsen. De indispositiva reglerna till skydd för allmänt intresse finns samlade i 3 kap FBL. I huvudsak utgör dessa ett skydd mot att fastighetsbildning sker i strid med vissa statliga och kommunala intressen. Skyddsreglerna i 3 kap har utformningen av en ramlagstiftning. Hur reglerna ska tolkas är därmed beroenden av den rådande marklagstiftningen och markpolitiken. Utöver skyddet för allmänna intressen i 3 kap så är även de processuella reglerna i 4 kap FBL indispositiva på så vis att de sätter en ram för förfarandet och för flertalet av de beslut som fattas inom förrättningen. Till skydd för enskilda intressen i samband med tvångsåtgärder finns även vissa dispositiva bestämmelser som kan frångås bl.a. genom olika former av grundhandlingar. Genom denna ram, i kombination med de särskilda reglerna för respektive förrättningsåtgärd, regleras förrättningslantmätarens beslutskompetens. Framställningen nedan koncentreras främst på åtgärden fastighetsreglering. Orsaken till detta är att det är vid denna åtgärd som hanteringen av grundhandlingar är särskilt komplex. För översiktens skull ges även en kort beskrivning av övriga fastighetsbildningsåtgärder Avstyckning Reglerna om avstyckning återfinns i 10 kap FBL. Genom avstyckning lösgörs ett visst utrymme fast egendom från en befintlig fastighet, kallad stamfastigheten, för att utgöra en egen 2 Prop. 1969:128 s. B 367 f 13

14 fastighet, kallad styckningslotten, 10:1 FBL. Avstyckning kan initieras av fastighetens ägare 3. Har fastighetsdel kommit i annan ägares hand kan avstyckning initieras av både förvärvare och överlåtare 4. I dessa fall ska förvärvshandlingen läggas till grund för avstyckningen 5. Initiativrätten till avstyckning är beroende av att part kan påvisa äganderätt till fastighet eller fastighetsdel. Avstyckningen påverkar, till skillnad från fastighetsregleringen, inte i sig äganderätten till markområdet. I de fall ett köp läggs till grund för avstyckning har fastighetsägarna en möjlighet att ingå överenskommelse i fråga som har betydelse för avstyckningen men som inte behandlats i överlåtelsehandlingen, 10:8 2 st FBL. En sådan överenskommelse ska vara skriftlig. Genom denna överenskommelse kan fastighetsägarna med bindande verkan reglera vissa frågor kopplade till köpet. Detta gäller bara i den mån överenskommelsen inte strider mot vad som var avsett vid tillkomsten av köpehandlingen. Fastighetsägarna kan således nyttja överenskommelsen som en sorts utfyllnad av frågor som inte behandlats vid köpet men vilka är av betydelse för avstyckningen och vilka parterna sannolikt skulle ha infogat i köpet om man varit förutseende. I lagkommentaren till FBL exemplifieras detta med att överenskommelsen kan innehålla dispositioner rörande andelar i samfälligheter, särskilda rättigheter, förtydliganden av överlåten ägovidd m.m. Denna typ av överenskommelse utgör, liksom medgivandet vid fastighetsreglering, inte en köpehandling. Dock öppnas genom regeln i 10:8 FBL en möjlighet att i viss mån jämka eller fylla ut köp. Den överenskommelse som kompletterar köp vid avstyckning får inte sammanblandas med överenskommelse till grund för fastighetsreglering som behandlas nedan Klyvning Reglerna om klyvning återfinns i 11 kap FBL. Genom att ansöka om klyvning har samägare till fast egendom möjlighet att få sin ägarandel utlagd som en fristående fastighet, 11:1 FBL. Huruvida klyvning kan genomföras är beroende av att något område en klyvningslott - enligt yrkandena kan bilda ny fastighet som uppfyller kraven i 3 kap FBL. Genom klyvning kan gemensam lott läggas ut för delägare för att lämplighetsvillkoren ska bli uppfyllda. Gemensam lott kan även läggas ut för sådana delägare som inte yrkar egen lott Sammanläggning Reglerna om sammanläggning återfinns i 12 kap FBL. Genom sammanläggning kan två eller flera fastigheter sammanläggas och därmed komma att utgöra en ny fastighet, 12:1 FBL. Ett krav för sammanläggning är att ägarkongruens 6 föreligger samt att sökanden har lagfart Fastighetsreglering Genom fastighetsreglering ombildas befintliga fastigheter. Förrättningsåtgärden får således till följd att fast egendom som hör till två eller flera fastigheter efter fastighetsbildningsbeslutet är fördelad på ett annat sätt mellan dessa än den var innan. Några nya fastigheter kan inte 3 10:6 2 st FBL 4 4:11 1 st FBL 5 10:8 FBL 6 Ett undantag utgör förhållandet att fastigheter som tillhör äkta makar kan bli föremål för sammanläggning, 12:2 2 st. FBL 7 Vilande lagfart räcker, 12:4 FBL 14

15 tillskapas genom fastighetsreglering. Om en fastighet i sin helhet överförs till en eller flera mottagande fastigheter kommer denna att utplånas och därmed avregistreras i fastighetsregistret. Regler om fastighetsreglering återfinns i 5 9 kap FBL. I 5 kap behandlas reglerna om marköverföring. Reglerna i 5 kap. ska dock i tillämpliga delar tillämpas vid alla fastighetsregleringsåtgärder. Regelsystematiken i 5 kap bygger på att tvång kan tillämpas. Först anges ett antal regler till skydd för enskilt intresse. Om dessa regler inte hindrar yrkad fastighetsreglering kan marköverföring genomföras även mot markägares vilja. En förutsättning är givetvis att även reglerna till skydd för allmänt intresse i 3 kap FBL är uppfyllda. Reglerna till skydd för enskilt intresse är dispositiva. Ett av markägare lämnat medgivande om frånsteg från reglerna till skydd för enskilt intresse möjliggör marköverföring utöver vad som kan ske tvångsvis. Vilka regler som är dispositiva samt eventuellt formkrav för medgivande anges i 5:18 FBL. Då det stora flertalet fastighetsregleringar sker i samförstånd är det mycket vanligt att medgivande lämnas i förrättningar. Till grund för fastighetsreglering kan även läggas ett köp eller en annan överlåtelsehandling. Att så är möjligt framgår inte direkt av lagtexten. Istället får det ses som en indirekt följd av lagsystematiken. Genom att fastigheten eller fastighetsdelen genom överlåtelsen övergått till ägaren av den tillträdande fastigheten är flera av reglerna till skydd för enskilt intresse ointressanta. Detta då yrkandet om marköverföringen framställs av samma person som de dispositiva reglerna avser att skydda. Själva yrkandet får anses bära ett medgivande från förvärvaren att frångå skyddsreglerna. Enligt lagrådets förarbetsuttalande så får ett köp anses omfatta ett medgivande om att fastigheten får minskas mer än vad som skulle kunna ske tvångsvis. Hela utformningen av fastighetsregleringsinstitutet bygger på att den frånträdande fastighetens ägare lämnar nödvändiga medgivanden 8. Den processhandling som medgivandet utgör skiljer sig väsentligt från det civilrättsliga avtal som köpet utgör. De särskilda rättsföljderna som kommer av att köp läggs till grund för fastighetsreglering behandlas vidare nedan. Genom fastighetsreglering ändras fastighetsindelningen permanent. Visserligen kan fastighetsbildningsbeslut överklagas och visserligen kan en ny förrättning förändra fastighetsindelningen på nytt men ett fastighetsbildningsbeslut kan inte som ett köp hållas svävande i avvaktan på att olika villkor ska uppfyllas. Föreligger inte hinder mot framfört yrkande kommer fastighetsbildningsbeslut att fattas i enlighet med yrkandet. Föreligger hinder och kan inte detta undanröjas, exempelvis genom att framfört yrkande justeras, har förrättningslantmätaren att fatta beslut om att ställa in förrättningen. Utöver markägarnas intressen har förrättningslantmätaren att ta hänsyn till övriga sakägares enskilda intressen. Till exempel har sakägare i form av innehavare att nyttjanderätt rätt att föra talan i förrättningen om dennes rätt berörs samt fastighetsregleringen har betydelse för denne 9. Innehavare av panträtt är inte sakägare. Istället ska förrättningslantmätaren ex officio 8 Tvångsvis marköverföring kan ske även åt andra hållet. D.v.s. genom tillämpning av tvångsreglerna kan motpartens fastighet utökas mot dennes vilja. I dessa fall av plusjämkning krävs medgivande från tillträdande fastighets ägare på samma sätt som medgivande krävs från frånträdande fastighets ägare vid minusjämkning om yrkad marköverföring inte ryms inom tvångsreglerna. En skillnad är att medgivande till plusjämkning, till skillnad från medgivande till minusjämkning, inte behöver vara skriftligt. Se 5 kap. 8 och 18 FBL. 9 5:34 FBL 15

16 bevaka dennes intressen 10. Fastighetsreglering som försämrar den säkerhet som den intecknade fastigheten utgör kan inte genomföras med mindre än att borgenären får del av ersättningsbeloppet eller lämnar sitt medgivande till åtgärden. Regeln avser inte vilken försämring som helst av borgenärens säkerhet. Medger fastighetsägare en ersättning för överförd mark som är lägre än markens likvidvärde kan inte detta medgivande läggas till grund för beslut om inte borgenär medger detta. Är dock regleringen utan väsentlig betydelse för borgenären krävs inte dennes medgivande 11. Vid marköverföring genom fastighetsreglering ska vederlag utgå. Enligt huvudregeln utgår vederlag i form av annan mark 12. Vid avsteg från huvudregeln sker kompensation för markavträdet istället i form av pengar. Det senare utgör idag, bortsett från vid omarronderingar, ett normalförfarande. Genom att fatta ersättningsbeslut bestämmer förrättningslantmätaren ersättningens storlek. Den fordran på betalning som uppkommer genom det lagakraftvunna ersättningsbeslutet är prioriterad och skyddas genom förmånsrätt i motpartens fastighet 13. Genom att frånträdande fastighets ägares fordran i den tillträdande fastigheten till följd av ersättningsbeslutet kommer att gälla med högre prioritet än eventuella inteckningar i fastigheten så krävs borgenärens medgivande även för det fallet att fastighetsägarna vill överenskomma om en högre ersättning än vad tvångsreglerna i 5 kap. FBL skulle ge och ersättningen inte betalats vid förrättningens avslutande. Genom fastighetsreglering kan även servitut och marksamfällighet bildas, ändras och upphävas. Vidare kan överföring av fastighetstillbehör från tjänande till härskande fastighet i ett servitutsförhållande genomföras genom fastighetsreglering :16 FBL 11, 5:10 och 18 FBL 12 5:10 FBL 13 Se SFS 1970: Gäller inte servitut som bildats genom avtal enligt JB 16

17 3. Förrättningsprocessen 3.1. Inledning Det svenska fastighetsrättsliga systemet bygger på att äganderätten till fast egendom är knuten till den juridiska konstruktionen fastighet. Det går således inte att äga fast egendom utan att äga en fastighet 15. En följd av att sämjedelning saknar verkan är att förändringar i fastighetsindelningen inte kan ske på civilrättslig väg 16. Istället måste den som vill förändra en fastighets omfång eller innehåll vända sig till lantmäterimyndigheten 17. Den formella handläggningen av ett fastighetsbildningsärende hos en lantmäterimyndighet kallas för en förrättning. Inom förrättningen görs en rättslig prövning av huruvida sökandens yrkande kan läggas till grund för fastighetsbildningsbeslut. Förrättningen innehåller dessutom moment av teknisk och ekonomisk karaktär så som mätnings- och karteringsarbeten samt värdering. Förrättningsprocessen bär vissa likheter med domstolsförfarandet, då särskilt med de indispositiva tvistemålen, men innehåller också rent administrativa moment. Tyngdpunkten i förrättningen ligger på rättsskippningen. Trots likheterna med domstolsförfarandet finns det betydande skillnader. Förrättningsprocessen regleras i huvudsak genom 4 kap FBL samt FBK. Därtill har lantmäterimyndigheten, som förvaltningsmyndighet, att följa reglerna i FL som gäller subsidiärt i relation till FBL. Den mängd lagtext som reglerar det processuella förfarandet i förrättningen är i relation till RB mycket sparsam. Dock har förrättningsinstitutet en mycket lång historia vilket kan öppna för stöd vid behov av tolkning eller utfyllnad. Därtill finns i FBL vissa hänvisningar till reglerna i RB 18. De centrala principerna i domstolsförfarandet överensstämmer inte med de centrala principerna inom förrättningsprocessen 19. Den sparsamma regleringen av förrättningsprocessen och likheterna i det judiciella förfarandet kan locka till analogier mot reglerna i RB. Detta bör dock ske med stor försiktighet och hänsyn måste tas till hur de skilda grundprinciperna hänger samman med de enskilda processuella reglerna. Fastighetsbildning är i sak en privat angelägenhet. Dock innehåller lagstiftningen regler till skydd för både allmänna och enskilda intressen. De senare är i huvudsak dispositiva. Genom förrättningsförfarandet sätts en ram för förhandlingarna mellan sakägarna och dessutom underlättas kontakten med berörda myndigheter som har intresse av fastighetsbildningen. Därtill avser förrättningsprocessen att skydda tredje mans intressen. 15 Ett undantag från regeln utgörs av förvärv av fastighetsdel. Detta förvärv är dock för sitt bestånd beroende av att förrättning sök inom 6 månader samt att förvärvshandlingen läggs till grund för fastighetsbildningsbeslut. Ytterligare ett undantag kan anses utgöras av de fallen där fast egendom i form av fastighetstillbehör säljs i syfte att lösgöras från fastigheten. Förvärvaren har genom avtalet ett obligationsrättsligt anspråk på överlåtaren att utfå egendomen men det sakrättsliga skyddet inträder först då egendomen frigörs från fastigheten. 16 1:1 2 st JB 17 Ett undantag för regeln utgörs av möjligheten att upprätta avtalsservitut 18 4:4-5, 4:13 FBL 19 Prop. 1969:128 s. B 64 17

18 De processhandlingar som sakägare kan företa under förrättning utgörs av ansökan, återkallelse, yrkande, invändning, medgivande samt överenskommelse. De två senare kommer att behandlas utförligt nedan. Syftet med förrättningsinstitutet är att genomföra förändringar i fastighetsindelningen. Det finns därmed en avgränsning rörande vilka frågor som kan prövas inom förrättningens ram och vilka frågor som fastighetsägarna får söka hantera på annat sätt. Förrättningslantmätarens behörighet att fatta beslut rörande fastighetsindelningen är i stort begränsad till vad som uttryckligen framgår av FBL och övrig speciallagstiftning. Exempelvis så kan tvist rörande omfånget av en fastighet prövas inom förrättning men avser tvisten istället omfånget av ett köp som avses ligga till grund för fastighetsreglering så saknar förrättningslantmätaren beslutskompetens i frågan. Förrättningslantmätaren har själv ingen möjlighet att hänskjuta frågan till domstolsprövning. Istället kan förrättningen i dessa fall vilandeförklaras i avvaktan på att fastighetsägarna när de så önskar sliter tvisten i allmän domstol. Om part efter att förrättningen vilandeförklarats inte väcker talan i domstol har förrättningslantmätaren att själv efter bästa förmåga fatta beslut inom förrättningen utifrån hur denne tolkar avtalet. Dennes tolkning av avtalet saknar prejudicell betydelse vid en framtida prövning av frågan inför allmän domstol (se nedan under 3.4). Beroende av hur förrättningslantmätaren bedömer tvisten så kommer denne fatta fastighetsbildningsbeslut eller beslut om att inställa förrättningen Inskrivningsprocessen Sedan i juni 2008 tillhör inskrivningsmyndigheten och den statliga lantmäterimyndigheten organisatoriskt en och samma myndighet, Lantmäteriet. Detta i sig underlättar ett närmare samarbete mellan de två funktionerna men det innebär inte att de två skilda processerna, inskrivningsprocessen och förrättningsprocessen, har kopplats ihop till en process. Den som vänder sig till inskrivningsmyndigheten med en skriftlig ansökan om att lagfara ett köp kommer att få sin ansökan prövad enligt de processuella reglerna i jordabalken. Den som istället väljer att vända sig till lantmäterimyndigheten med en skriftlig ansökan om att lägga ett köp till grund för fastighetsreglering kommer att få sin ansökan prövad enligt reglerna i fastighetsbildningslagen. Att de två myndigheterna nu blivit en innebär således inte att de två skilda processerna blivit en eller att ärenden kan handläggas tillsammans. Köp som läggs till grund för fastighetsreglering kommer således inte att lagfaras och därmed inte heller att beläggas med stämpelskatt Ansökan En förrättning initieras genom att en skriftlig ansökan inges till lantmäterimyndigheten, 4:8 FBL 20. Ansökan ska ange det önskade slutresultatet av förrättningen. Till ansökan ska bifogas de skriftliga handlingar som är av betydelse i saken. Handlingarna ska företes i original eller i styrkt avskrift 21. Brister ansökan i formell mening och kan inte detta problem avhjälpas genom komplettering kommer ansökan att avvisas 22. Sökanden ska vid mindre allvarliga brister föreläggas att komplettera ansökan 23. En brist i ansökan kan till exempel utgöras av oklarheter rörande vilken förändring av fastighetsindelningen som avses eller att part inte bedöms vara sakägare. 20 Detta avser ny förrättning. Pågående förrättning kan dock utökas genom ytterligare ansökan muntligen om detta sker under förrättningssammanträde. 21 4:8 2 st FBL 22 4:10 FBL 23 4:9 FBL 18

19 Förrättningslantmätaren saknar i princip egen initiativrätt varför de av parterna framförda yrkandena utgör ramen för de prövningar som kommer att göras inom förrättningen Beredning Till skillnad från vid domstolsförfarandet så är det förrättningslantmätaren och inte parterna som ansvarar för att sakfrågorna utreds. Den så kallade officialprincipen råder således vid förrättning. Till stor del bygger utredningen på material som tillförs av fastighetsägarna men det är förrättningslantmätarens ansvar att tillse att samtliga förutsättningar utreds i den grad som är nödvändigt för att kunna gå till beslut 25. Beroende av förutsättningarna i det enskilda fallet kan det utredningsarbete som åligger förrättningslantmätarens variera högst avsevärt sett till omfattning och tid. De processuella och materiella förutsättningarna påverkas inte sällan av civilrättsliga och processuella dispositioner från sakägarna. På detta sätt kan fastighetsägarna till vissa delar påverka omfånget av den materiella prövningen och även det processuella förfarandet i förrättningen. En komplicerad eller oklar avtalskonstruktion riskerar att förlänga förrättningen samt leda till ökade förrättningskostnader 26. En ren och tydlig processhandling eller ett tydligt avtal förenklar i många fall förrättningen och leder till kortare handläggningstid och därmed lägre förrättningskostnad. Enligt huvudregeln ska sammanträde hållas 27. I äldre rätt var sammanträde ett absolut krav. Regeln kom dock att genombrytas dels genom en sen ändring i JDL 28 och dels genom införandet av FBL 29. Huvudregeln i FBL är försedd med undantag. Det framgår dock tydligt av förarbetena att sammanträdet utgör det huvudsakliga verktyget för förrättningslantmätaren i syfte att komma till rätta med oklarheter. Dels genom att fastighetsägarna får möjlighet att yttra sig i frågorna och dels genom att förrättningslantmätaren kan informera parterna om hur denne ser på förutsättningarna för beslut. Möjligheten att handlägga en förrättning utan sammanträde är enligt departementschefen nödvändigt för att möjliggöra ett snabbt och enkelt handläggningsförfarande i ett stort antal förrättningar av okomplicerad beskaffenhet 30. Eventuella oklarheter föranleder således att förrättningslantmätaren kallar till sammanträde. Sammanträde kan däremot undvaras om det inte förekommer motstridiga intressen mellan sakägarna samt om det inte föreligger hinder mot att fatta beslut i enlighet med framfört yrkande 31. Exempel på ett sådant fall är till exempel när fastighetsägarna genom en upprättad grundhandling reglerat samtliga frågor till skydd för enskilt intresse och yrkandet i övrigt inte möter hinder av skyddsreglerna för andra rättighetshavare i berörda fastigheter eller allmänna intressen. Om en fråga av prejudicell betydelse är föremål för prövning hos en annan myndighet och det är av synnerlig vikt för fastighetsbildningen att den frågan först avgörs kan förrättningslantmätaren vilandeförklara förrättningen 32. Även för det fallet att en sakägare vill väcka talan om prövning av fråga som inte kan avgöras vid förrättningen kan förrättningslantmätaren genom att vilandeförklara förrättningen ge skäligt rådrum för denne att väcka talan. Kravet på att 24 2:2 FBL. Lantmäterimyndighetens initiativrätt regleras i 7:10, 11:1, 12:8 och 13:3 FBL. 25 4:25 FBL, samt Prop. 1969:128 s. B Kostnaderna för förrättningen betalas av sakägarna. Kostnadsfördelningen är beroende av vilken förrättningsåtgärd som avses men utgår i samtliga fall från en skälighetsbedömning, 2:6 FBL samt respektive specialregel. 27 4:14 FBL 28 Prop. 1967:167, avser ändring av 19:8 JDL 29 Prop. 1969:128 s. B 234 ff 30 Prop. 1969:128 s. B :14 2 st FBL 32 4:39 FBL 19

20 frågan ska vara av synnerlig vikt för förrättningen begränsar möjligheten att förklara förrättning vilande 33. I vissa fall kan förrättningslantmätaren ställas inför motstridiga uppgifter, exempelvis rörande tolkningen av ingivna handlingar. Förrättningslantmätaren saknar, till skillnad från domstolen, möjlighet att höra sakägare under ed och har inte heller andra särskilda verktyg för att effektivt slita en avtalstvist. Rör tvisten civilrättsliga frågor som kan avgöras hos domstol kan förrättningslantmätaren när fastighetsägarna så önskar vilandeförklara förrättningen enligt ovan för att möjliggöra för dessa att väcka fastställelsetalan i den tvistiga frågan inför allmän domstol. Rör det sig istället om tolkningen av en ren processhandling eller av rena sakfakta till grund för prövningen åligger bedömningen alltid förrättningslantmätaren. I dessa fall saknas det civilrättsliga perspektivet på frågan och enbart lantmäterimyndigheten kan hantera och bedöma processhandlingar som företas inom förrättningen. Detsamma gäller i de fallen då parterna är oense om ett avtals tolkning men ingen av dem vill väcka civilrättslig talan. Förrättningslantmätaren har i dessa fall att efter bästa förmåga göra en egen bedömning av rättsläget. Dessa ställningstaganden läggs sedan efter rådplägning med sakägarna till grund för förrättningsbeslut. De eventuella ställningstaganden förrättningslantmätaren därmed gör, exempelvis rörande tolkningen av ett avtals giltighet, saknar prejudicell betydelse vid en framtida prövning av frågan i domstol. Skulle part vänta med att exempelvis väcka talan om köps ogiltighet till efter det att förrättningen vunnit laga kraft minskar dennes möjligheter att återfår egendomen även om den skulle vinna tvistemålsprocessen. Då köpet lagts till grund för fastighetsreglering kvarstår inte längre själva köpobjektet varför hävning eller återgång svårligen kan påkallas. Den enda vägen till återgång torde vara att tillgripa extraordinära rättsmedel. Den normala gången för part som är missnöjd med hur förrättningslantmätaren tolkar ett avtal är att överklaga förrättningen för att få förrättningsbeslutet prövat vid domstol Beslut Förrättningens fullbordan är beroende av att förrättningslantmätaren fattar ett antal beslut. Vilka beslut som fattas är beroende av vilken förrättningsåtgärd som genomförs. Genom fastighetsbildningsbeslut redovisas den förändring som sker i fastighetsindelningen till följd av förrättningen. Det handlar här således om nya fastighetsgränser, ny eller förändrad utbredning av marksamfälligheter, ny fördelning av andelar i marksamfälligheter, nytt eller ombildat officialservitut m.m. Vid fastighetsreglering och vid klyvning ska alltid ett ersättningsbeslut fattas. Vid fastighetsreglering innebär ersättningsbeslutet en redovisning av hur mycket tillträdande fastighets ägare ska betala till frånträdande fastighets ägare samt när betalning ska ske. Även om köp läggs till grund för fastighetsreglering och därmed så väl mottagande fastighet som överförd fastighetsdel eller fastighet är i samma ägares hand ska ersättningsbeslut fattas. Detta beror av skyddet för innehavare av panträtt i den fastighet från vilken frångår mark. I vissa situationer ska dessa ha del av ersättningsbeloppet. Frågan behandlas vidare nedan. Som en del i hanteringen av ersättningen upprättas en avräkning. Denna anger hur ersättningsansvaret ska fördelas mellan de olika fastigheterna och deras ägare samt eventuella rättighetshavare. Det är genom detta beslut som förmånsrätt för obetald ersättning uppstår. 33 Ett exempel på när fråga av prejudicell betydelse torde vara av synnerlig vikt är då sakägare i förrättningen tvistar om äganderätten till fastighet och de för olika talan i förrättningen. Se även 4:11 3 st FBL 20

21 Genom att fatta ett tillträdesbeslut förordnar förrättningslantmätaren om hur fastighetsbildningsbeslutet ska verkställas. Tillträdesfrågorna i FBL har därmed viss likhet med tillträdesfrågorna i JB som reglerar när olika rättsföljder som följer av köpet ska inträda. Det är av stor vikt, både vid köp och vid tillträdesbeslut, att fastighetsägarna inte misstar regleringen av tillträdesfrågorna med den faktiska äganderättsövergången av den fasta egendomen. Förrättningslantmätaren kan inte fatta beslut om tidigare tillträde än den dag förrättningsbeslutet vinner laga kraft 34. Vill en fastighetsägare tillträda tidigare än så har de båda fastighetsägarna att lösa detta på civilrättslig väg. Undantagsvis, om det på grund av särskilda omständigheter är lämpligt, kan dock förrättningslantmätaren förordna om förtida tillträde 35. Detta utgör ett avsteg från huvudregeln och möjliggör för en fastighetsägare att tillträda marken redan innan fastighetsbildningsbeslutet vunnit laga kraft. Anges inget annat i förrättningen utgör registreringsdagen tillträdesdag 36. I varje förrättning fattas ett kostnadsfördelningsbeslut 37. Genom detta beslut regleras vem som är skyldig att stå för förrättningskostnaderna i relation till lantmäterimyndigheten. Enbart en sakägare och i vissa fall staten kan vid fastighetsbildning erläggas betalningsansvar genom ett kostnadsfördelningsbeslut 38. Saknas förutsättning att fatta fastighetsbildningsbeslut i enlighet med sökandens yrkande och är fastighetsägarna inte beredda att justera sin talan på sätt så att beslut kan fattas har förrättningslantmätaren att inställa förrättningen 39. Ett beslut att inställa förrättningen är således en följd av att de materiella förutsättningarna är sådana att framställt yrkande inte kan läggas till grund för fastighetsbildningsbeslut. Ett inställelsebeslut innebär, till skillnad från ett avvisningsbeslut, att yrkandet har prövats i sak. Framgår det under beredningen av ärendet att yrkat beslut inte kommer att kunna fattas har sökanden möjlighet att återkalla förrättningen för att på så vis undvika ytterligare kostnader och tidsspillan. Sökanden kan dock ha intresse av att ett inställelsebeslut fattas om denne genom att överklaga beslutet vill få förrättningslantmätarens bedömning prövad i domstol. Förrättningen stängs slutligen genom ett avslutningsbeslut Överprövning Vill en sakägare få ett fastighetsbildningsbeslut överprövat har denne att inom fyra veckor inkomma med en skriftlig besvärshandling till lantmäterimyndigheten 41. Utöver sakägarna i förrättningen har kommunen samt inom områden som inte omfattas av områdesbestämmelser eller detaljplan även länsstyrelsen besvärsrätt över ett fastighetsbildningsbeslut 42. Ett fastighetsbildningsmål prövas av den mark- och miljödomstol inom vars domkrets de berörda fastigheterna är belägna 43. Förfarandet inför mark- och miljödomstolen är reglerat i 16 kap FBL. Förfarande har vissa likheter med de indispositiva tvistemålen. Ett av sakägarna 34 5:30 FBL 35 5:30a FBL 36 5:30 2 st FBL 37 4:33 FBL 38 2:6 FBL 39 4:31 FBL 40 4:29 FBL 41 15:6 FBL 42 15:7-8 FBL 43 15:1 FBL 21

22 överklagat fastighetsbildningsbeslut får inte ändras med mindre än att kommunen och, om förrättningen avser mark som inte omfattas av områdesbestämmelser eller detaljplan, länsstyrelsen getts chans att yttra sig i frågan inför domstolen. Det är således kommunen och länsstyrelse och inte lantmäterimyndigheten som har att agera till skydd för de allmänna intressena under domstolsprocessen. Sakägarnas dispositionsfrihet rörande skyddet för enskilda intressen är detsamma vid överprövning som vid förrättning. Inte heller under överprövning äger sakägarna frihet att överenskomma på sätt som strider mot skyddsreglerna för allmänt intresse. Mark- och miljödomstolens dom kan överklagas till Mark- och miljööverdomstolen vars dom i sin tur kan överklagas till Högsta domstolen. För att få målet prövat i de två högre instanserna krävs prövningstillstånd Registrering När fastighetsbildningsbeslut vunnit laga kraft ska uppgifter om genomförda förändringar av fastighetsindelningen m.m. införas i fastighetsregistret. Det är först när fastighetsbildningsbeslutet registrerats i fastighetsregistret som förrättningen formellt slutförs och det är också vid registreringen som flera viktiga rättsverkningar inträder 45. Bland annat inträder äganderättsövergången till följd av fastighetsreglering som inte grundar sig på ett köp först när förrättningen registrerats. Fastighetsbildningsbeslut kan under vissa förutsättningar fattas som en preliminärfråga. Det innebär att fastighetsbildningsbeslutet fattas innan övriga beslut, som exempelvis ersättningsbeslut, har fattats. I dessa fall kan fastighetsbildningsbeslutet överklagas särskilt. Fastighetsbildningsbeslut vinner normalt negativ rättskraft. Det innebär att förrättningslantmätaren normalt inte på eget initiativ kan ändra i ett fattat fastighetsbildningsbeslut efter att det beslutet blivit offentligt 46. Vill parterna få till stånd en förändring av fastighetsindelningen finns möjligheten att utifrån rättsläget efter förrättningen upprätta en ny grundhandling i syfte att genom en ny förrättning uppnå ett annat resultat. I övrigt återstår möjligheten att tillgripa extraordinära rättsmedel om förutsättningarna för detta är för handen i det enskilda fallet , 17, 18 kap FBL 45 1:2 2 st FBL 46 Som förvaltningsmyndighet har lantmäterimyndigheten att följa reglerna i förvaltningslagen vid handläggning av ärenden, 1 FL. Förvaltningslagen är dock subsidiär i förhållande till, 3 1 st FBL. Genom 26 FL kan skrivfel rättas. Enligt 27 kan myndighet ompröva och ändra beslut som är uppenbart oriktigt om ändringen kan ske utan att det blir till nackdel för någon enskild part. Notera att det sista rekvisitet, inte till nackdel för någon enskild part, är oberoende av om samtliga parter skulle vara för en ändring. Då de flesta ändringar i ett förrättningsbeslut påverkar annan sakägares rättsställning är möjligheten att tillämpa 27 vid fastighetsbildning begränsade. Lantmäterimyndigheten kan också under vissa förutsättningar få till stånd rättelse genom att ansöka om sådan hos mark- och miljödomstolen, 15:10 FBL. 22