Malmö Citys affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter i centrala Malmö och anpassa dem efter hyresgästernas behov.

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2008

2 INNEHÅLL ÅR 2008 I KORTHET 3 Malmö Citys affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter i centrala Malmö och anpassa dem efter hyresgästernas behov. MALMÖ CITYS HISTORIK 4 KOMMENTAR 8 MALMÖ DETTA ÄR FASTIGHETS AB MALMÖ CITY 14 FASTIGHETSFÖRTECKNING 16 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 18 RESULTATRÄKNINGAR 20 BALANSRÄKNINGAR 21 KASSAFLÖDESANALYSER 23 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER 24 NOTER 25 REVISIONSBERÄTTELSE 33 NYCKELTAL 34 STYRELSE OCH REVISORER 35 Årsstämma äger rum den 11 mars 2009 kl på Malmö Högskola, Nordenskjöldsgatan 10, Malmö. 2 FASTIGHETS AB MALMÖ CITY

3 2008 I KORTHET Hyresintäkterna ökade till 50,9 MSEK (42,6 MSEK). Resultatet före skatt uppgick till 6,1 MSEK (5,4 MSEK). Ny uthyrd lokalyta uppgick till kvm (5.772 kvm) med ett kontraktsvärde på 3.1 MSEK (7,8 MSEK). Uppsagda lokalytor uppgick till 634 kvm (702 kvm) med ett kontraktsvärde på 0,9 MSEK (0,8 MSEK). Investeringar i till och ombyggnader uppgick till 17,3 MSEK (23,5 MSEK). Fastigheten Fersen 10 med adresser Prostgatan 2 och Norra Vallgatan 34 förvärvades med tillträde 1 februari Soliditeten uppgick per 31 december 2008 till 26% (26%) NYCKELTAL Hyresintäkter, Kkr Driftöverskott, Kkr Resultat efter finansiella poster, Kkr Fastigheternas bokförda värden, Kkr Soliditet, % 25,8 25,6 Överskottsgrad 67,2 64,1% Vakansgrad ytor 0,9% 3,4% Vinst per aktie, kr 5,21 5,09 FASTIGHETS AB MALMÖ CITY 3

4 MALMÖ CITYS HISTORIK Fastighetsaktiebolaget Malmö City bildades våren 2002, av tio företrädare för Malmös näringsliv. HYRESINTÄKT 2002: KR Fastighets AB Malmö City bildades den 16 maj 2002 av Reidar Peters, Sten K Johnson, Sven Palmlund, Per Lindblad, Per Robert Bachrach, Erling Pålsson, Olof Andersson, Lennart Nilsson och Håkan Roos. Det egna kapitalet vid detta tillfälle uppgick till 14,5 MSEK. Under 2002 förvärvades fastigheten Husaren 5 för en köpeskilling av 13,5 MSEK Fastigheten Husaren nr 9 förvärvades för en köpeskilling av 93 MSEK samtidigt som en nyemission genomfördes och ökade det egna kapitalet med ca 10 MSEK Under 2004 förvärvades tre fastigheter. Fastigheten Gamen 15 förvärvades för en köpeskilling av 52 MSEK och fastigheten Jörgen Kock 1+2 förvärvades för en köpeskilling av ca 50 MSEK. Två nyemissioner genomfördes som totalt ökade det egna kapitalet med 26,5 MSEK. Styrelsen utökades med ledamoten Olof Andersson. 4 FASTIGHETS AB MALMÖ CITY

5 Skälen var bl a att de blivande ägarna hade en stark tro på Malmös framtid och att många fastigheter hade köpts upp av utländska ägare. HYRESINTÄKT 2008: KR HYRESINTÄKT 2006: KR Under 2006 förvärvades ingen fastighet. Antalet hyresgäster ökade till Under 2007 förvärvades fastigheten Nils 21 för en köpeskilling av 190 MSEK samtidigt som en nyemission genomfördes på ca 30 MSEK. Fastighets AB Malmö City fyllde fem år 2007 och detta firades med invigning av den ombyggda Dringenbergska gården. Fastighets AB Malmö City flyttade sitt kontor till Östra Förstadsgatan Under 2008 förvärvades fastigheten Fersen 10 med tillträde den 1 februari Styrelsen utökades med ledamoten Peter Svensson. Fastigheten Söderport nr 9 förvärvades för en köpeskilling av 40 MSEK samtidigt som en nyemission på 30 MSEK genomfördes. Fastighets AB Malmö City flyttade sitt kontor till fastigheten Husaren nr 5 med adress Husargatan 3. FASTIGHETS AB MALMÖ CITY 5

6 HYRESINTÄKTER TKR BOKFÖRT VÄRDE TKR RESULTAT FÖRE SKATT SYNLIG SOLIDITET TKR % 30% 25% 20% 15% 10% 5% UTHYRNINGSBAR YTA VAKANSGRAD KVM ,0% ,5% ,0% ,5% ,0% ,5% % FASTIGHETS AB MALMÖ CITY

7 FASTIGHETS AB MALMÖ CITY 7

8 2008 blev ännu ett framgångsrikt år för Fastighets AB Malmö City trots finanskris och en begynnande lågkonjunktur. Omsättningen ökade med 19% till 51 MSEK och driftsnettot ökade med 25% till 34,2 MSEK. KOMMENTAR 2008 MALMÖS FASTIGHETSMARKNAD Fastighetspriserna var fortsatt höga under början av 2008 men sjönk under hösten med ca 10-15%. Finanskris, höjda räntor och en begynnande lågkonjunktur påverkade marknaden negativt. Under slutet av 2008 ökade antalet fastigheter som är till salu. Prisnedgången kommer att möjliggöra för Fastighets AB Malmö City att fortsätta förvärva fastigheter i centrala Malmö i enlighet med vår strategi. FASTIGHETSFÖRVÄRV Fastighets AB Malmö City förvärvade en fastighet under Fastigheten Fersen 10 med adresser Prostgatan 2 och Norra Vallgatan 34 förvärvades den 4 december 2008 med tillträde den 1 februari Fastigheten förvärvades för en köpeskilling av 18,7 MSEK, vilket innebär en direktavkastning på ca 7,2%. Fastighetens yta uppgår till ca kvm. MALMÖS LOKALMARKNAD Efterfrågan på lokaler var fortsatt hög under Vi hyrde ut ca kvm till ett hyresvärde om ca 3,1 MSEK. Av alla våra ytor är nu ca 99% uthyrda, vilket innebär att ca 500 kvm återstår att hyra ut. AKTIV FÖRVALTNING Under 2008 har fokus varit på att hyra ut och renovera lokaler i kvarteret Nils 21, som förvärvades Totalt har vi investerat cirka 40 MSEK i renovering och ombyggnad av uthyrda lokaler under I kvarteret Söderport 9 har vi under 2008 avslutat ombyggnad av vindsvåning samt renovering av trappuppgång, gård och övriga lokaler. I övriga fastigheter pågår systematiskt brandskyddsarbete och upprättande av energideklarationer. SAMVERKAN Fastighets AB Malmö City är medlem i flera organisationer som alla har till uppgift att bland annat utveckla och stötta Malmös utveckling. Fastighetsägarna Syd arbetar med bland annat branschfrågor och har under hösten 2008 startat ett projekt avseende kvalitetscertifiering av fastigheter tillsammans med Malmö stad och Hyresgästföreningen. 8 FASTIGHETS AB MALMÖ CITY

9 Centrum för fastighetsföretagande är ett samarbete mellan Malmö Högskola, Lunds Tekniska Högskola och olika fastighetsföretag i Skåne. Målsättningen är att vara en mötesplats och bedriva forskning och utveckling. Malmö Citysamverkan är ett samarbete mellan Malmö stad, fastighetsägare och butiksinnehavare i Malmö City. Målsättningen är att skapa och behålla en attraktiv och levande stadskärna. Malmö februari 2009 REIDAR PETERS Ordförande THOMAS BERGGREN Verkställande direktör FASTIGHETS AB MALMÖ CITY 9

10 MALMÖS BEFOLKNINGS- ÖKNING NETTOINFLYTTNING AV DANSKAR FORDONSÖKNING ÖVER ÖRESUNDSBRON ST ST % 12% 9% 6% 3% KÄLLA: SBC KÄLLA: ÖRESTAD KÄLLA: ÖRESUNDSBRON INVÅNARE (1 December 2008) KÄLLA: SBC ÅLDERSFÖRDELNING JÄMFÖRT MED RIKSSNITTET Under 18 år 19,1% (21,2%) Över 65 år 15,3% (19,3%) KÄLLA: FASTIGHETSVÄRDEN BILAR ÖVER ÖRESUNDS- BRON (2008) KÄLLA: ÖRESUNDSBRON Landets tredje största stad har växt 24 år i rad ökade befolkningen med personer och året dessförinnan I Öresundsregionen bor det 3,6 miljoner invånare. KONCENTRATIONEN TILL MALMÖ FORTSATTE var året då priset på risk steg, då den globala ekonomin mattades av hastigt och då centralbanker och regeringar fi ck ägna sig åt räddningssanktioner i panik. Även lokalt märktes konjunkturavmattningen, om än senare och i mindre omfattning i Malmö än på fl ertalet andra håll. Det mest påtagliga för Malmös del var att den glödheta bostads- och fastighetsmarknaden kyldes av och att företagen mot slutet av året blev försiktiga med att anställa. 10 FASTIGHETS AB MALMÖ CITY

11

12 2008 var också det definitiva slutet på en rekordlång högkonjunktur som för Malmös del innebar en fortsatt tillväxt som huvudkontors-, handels- och tjänstestad. Under året flyttade biltillverkaren Daimler/Mercedes Benz från København till Dockan och amerikanska Chrysler till Fosie. Med flyttningarna kom cirka 200 anställda. Den danskbrittiska tågoperatören DSB First etablerade sig i Scandinavian Center med runt 40 personer. Vestas Northern Europe slog samman kontoren på Jylland och i Falkenberg och flyttade till Svågertorp med ca 150 anställda. Vesta Skadeförsäkring som öppnade sin svenska filial i Malmö 2006 fortsatte att växa, från ca 70 till 100 anställda. Det skall noteras att samtliga dessa etableringar, motsvarande ca 500 anställda, kommer från Danmark. Därutöver fattade flera företag beslut om att flytta till Malmö. Reklambyrån Hilanders i Helsingborg flyttar huvudkontoret med 35 medarbetare till Citykajen våren Viktväktarna omorganiserar och flyttar från Helsingborg och Birkerød till Malmö där ett nytt nordiskt huvudkontor med 45 anställda skapas. MALMÖ BLIR HUVUDSTAD Den förmodligen enskilt viktigaste händelsen var Region Skånes beslut att koncentrera anställda från ett antal orter i Skåne till ett nytt kontorshus på Dockan på kvm, varav regionen tar 8000 kvm i anspråk. Flytten sker sommaren 2010 och innebär att Skåne i det närmaste gör Malmö till sin politiska huvudstad med allt vad det medför i form av besök, arbetstillfällen, möten och politisk slagkraft, även om regionfullmäktige fortfarande kommer att husera i Kristianstad. Betydelsen av detta måste understrykas. Skåne har under svensk administration varit delad i två län fram till bildandet av Region Skåne 1999 och varit politiskt söndrat. Landskapets karaktär har varit polycentriskt. Med Region Skånes beslut sker en politisk koncentration till Malmö, som förstärker den tendens till ekonomisk koncentration som pågått under några års tid. Det är möjligt att Skåne framöver får en mer monocentrisk karaktär med Malmö som stark centralort. Det enda större negativa företagsbeslutet var Findus som i september flyttade tillbaka huvudkontoret med 100 anställda till Bjuv. ÖRESUNDSINTEGRATIONEN FORTSATTE Utbyggnaden av handeln fortsatte på Toftanäs, Gustav Adolfs Torg, Svågertorp och med Malmö Entré som öppnar i mars Malmö Arena invigdes i november Byggandet av Citytunneln fortskred enligt plan. Nya attraktiva bostäder och kontor färdigställdes i Västra Hamnen, som allt mer blivit den attraktiva del Malmö behöver för att attrahera invånare och företag. Betydelsefullt var även att Öresundsintegrationen fortsatte. Närmare 6000 svenskar, varav flertalet bosatta i Malmö, skrevs under året in hos det danska skatteverket. Det är en minskning från rekordåret 2007 då 6667 skrevs in, men är alltjämt en historiskt hög siffra. Trafiken på Öresundsbron växte med ca 4 procent till 7 miljoner fordon bron, vilket kan jämföras med knappt 5 miljoner Även tågtrafiken ökade, med drygt 10 procent preliminärt. Då Malmös attraktivitet till stor grad sammanhänger med närheten till København och Kastrups Flygplats måste den fortsatta växten över Öresund betraktas som positiv. 12 FASTIGHETS AB MALMÖ CITY

13 2008 var sammantaget ännu ett bra år för Malmö med många positiva händelser och mycket som färdigställdes. Det var viktigt att kyla av ekonomin, att få en tillväxtpaus, då den växte för snabbt. Jämfört med Sveriges industriorter och Göteborg drabbades Malmö lindrigt under året vad gäller antalet varsel om uppsägning. Skälet är att industristaden Malmö är i det närmaste ett minne blott. Det hindrar inte att tjänstesektorn och handeln, med tydlig tendens till överetablering, kan komma att drabbas i ett senare skede. ANDERS OLSHOV VD ØRESUNDSINSTITUTET FASTIGHETS AB MALMÖ CITY 13

14 Nyckeln till framgång för Fastighets AB Malmö City är ett långsiktigt perspektiv. Hög tillgänglighet är viktigt för hyresgästerna. DETTA ÄR FASTIGHETS AB MALMÖ CITY AFFÄRSIDÉ Malmö Citys affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter i centrala Malmö och anpassa dem efter hyresgästernas behov. ÄGARE Malmö City ägs direkt eller indirekt av 23 privatpersoner med anknytning till Malmö. Totalt har dessa ägare investerat ca 111 MSEK i eget kapital. FASTIGHETSBESTÅND Malmö City äger åtta centralt belägna fastigheter. Fastigheterna innehåller butiker, kontor, restauranger, garage och bostäder. Den totala ytan uppgår till ca kvm vilket innebär att fastigheternas bokförda värde per kvadratmeter uppgår till ca kr. MARKNAD Malmö City fokuserar på endast en marknad, Malmös innerstad. Det innebär att vår kunskap om denna marknad, hyresgäster, leverantörer, beslutsfattare m fl ökar kontinuerligt! Fastighetsförvärv kan ske i ett område som begränsas av stadsdelarna Möllevången, Slottsstaden, Värnhem och Västra Hamnen. FASTIGHETSFÖRVÄRV Fastighetsförvärv kan ske på två sätt: 1. Köp med kontant betalning i enlighet med vår kalkylmodell. 2. Köp genom emittering av nya aktier till säljaren. På detta sätt kan säljaren fortsätta att äga fastigheter utan operativt ansvar. Malmö City följer marknaden och har kontinuerligt en nära kontakt med kollegor och övriga aktörer. Vi utvärderar samtliga fastigheter som blir till salu i vårt område. Malmö City är medlem i Fastighetsägarna Syd, Malmö Citysamverkan och Centrum för Fastighetsföretagande. HYRESGÄSTER Malmö City har ca 200 hyresgäster vilka består av såväl företag, myndigheter, organisationer som privatpersoner. De kommersiella hyresgästerna hyr i snitt 470 kvm och betalar i snitt en årshyra om kr. De tjugo största hyresgästerna står för 52% av hyresintäkterna. Malmö Citys policy är att framförallt vara ett serviceföretag som skall underlätta för de företag som valt att hyra sin lokal hos Malmö City. 14 FASTIGHETS AB MALMÖ CITY

15 Malmö City har många välkända och väletablerade företag och organisationer som hyresgäster såsom Tidningsbärarna, Big Bowl, Region Skåne, Polisen, Kriminalvårdsstyrelsen, Länsarbetsnämnden, Citymail, Pulsen, Nyströms Gastronomi m fl. ORGANISATION Malmö City har två anställda, varav en är verkställande direktör. Utöver denna organisation köps samtliga tjänster in såsom ekonomisk och teknisk förvaltning, byggledning, fastighetsskötsel med mera. Malmö City köper dessa tjänster av Malmöföretag och satsar på ett långsiktigt partnerskap. FASTIGHETSFÖRVALTNING Malmö City anlitar ett lokalt förvaltningsföretag som förvaltar våra åtta fastigheter. De hanterar såväl ekonomisk som teknisk förvaltning och har gjort det sedan den 1 januari Malmö City arbetar med aktiv förvaltning, d v s att ständigt ta tillvara alla möjligheter att förbättra fastigheternas ekonomi. Detta sker genom att ständigt konkurrensutsätta fastigheternas driftskostnader genom upphandling av el, försäkringar, fastighetsskötsel, hisservice o s v samt till- och ombyggnad av fastigheterna, så att de utnyttjas allt bättre. FINANSIERING Malmö City har en synlig soliditet på för närvarande 25,8%. Vårt mål är 20%. Extern finansiering sker genom våra bankförbindelser. För närvarande har vi 53% av lånen med rörliga räntor och 47% av lånen med fast ränta. Utöver detta har vi tecknat tre räntetak på totalt 150 MSEK med ett tak på 4% respektive 5% och 6%. FASTIGHETS AB MALMÖ CITY 15

16 FASTIGHETSFÖRTECKNING JÖRGEN KOCK 1 & 2 NORRA VALLG. 66 & 68 2 HUSAREN 5 HUSARGATAN 3 3 HUSAREN 5 Ö TULLGATAN 1 & 3/Ö PROMENADEN 3 4 SÖDERPORT 9 GUSATV ADOLFS TORG 47 5 GAMEN 15 Ö KANALGATAN 6 & STORGATAN 15 6 NILS 21 DROTTNINGGATAN 1, Ö FÖRSTADSGATAN 34 & FREDRIKSBERGSGATAN 7 7 FERSEN 10 PROSTGATAN 2, N VALLGATAN FASTIGHETS AB MALMÖ CITY

17 7 FASTIGHETS- ADRESS BYGGÅR/OM- UTHYRNINGSBARA YTOR KVM TAXERINGS BETECKNING BYGGNADSÅR BOSTÄDER BUTIKER KONTOR ÖVRIGT TOTALT VÄRDE Husaren 5 Husargatan / Husaren 5 Östra Tullgatan 1,3 Ö Promenaden / Gamen 15 Ö Kanalgatan 6 Storgatan Jörgen Kock 1 N Vallgatan 66 Västergatan / Jörgen Kock 2 N Vallgatan Söderport 9 Gustav Adolfs Torg / Nils 21 Drottninggatan 1 Ö Förstadsgatan 34 Fredriksbergsgatan / Fersen 10 Prostgatan 2 N Vallgatan Totalt FASTIGHETS AB MALMÖ CITY 17

18 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Fastighetsaktiebolaget Malmö City med organisationsnummer får härmed lämna redovisning för förvaltningen under räkenskapsåret AFFÄRSIDÉ OCH VERKSAMHETSFORM Fastighets AB Malmö Citys affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter i centrala Malmö och anpassa dem efter hyresgästernas behov. Fastigheterna kan innehålla både lokaler och bostäder. En hög servicenivå ingår också i Malmö Citys affärsidé. Verksamheten bedrivs förutom i moderbolaget i de helägda dotterbolagen, Malmö City Två AB, Malmö City Tre AB, Malmö City Fyra AB, Malmö City Fem AB samt Dringenberg AB. Malmö City Fem AB har under februari 2008 fusioneras med dess dotterbolag Malmö City Nils 21 AB. FASTIGHETSBESTÅNDET Fastighets AB Malmö City äger per 31 december 2008 åtta centralt belägna fastigheter i Malmös innerstad. Fastigheten Fersen 10 kommer att tillträdas per 1 februari Den sammanlagda ytan uppgår till kvm varav kvm utgör bostäder, kvm utgör butiker och restauranger, kvm utgör kontor och kvm utgör övriga ytor. Under åren har ca kvm renoverats, vilket motsvarar ca 29% av den kommersiella ytan. Under 2008 har renoveringar och ombyggnader ägt rum i fastigheterna Nils 21, Jörgen Kock 1 och Söderport 9. Totalt har i dessa fastigheter investerats ca 17 MSEK för att anpassa lokalerna efter hyresgästernas behov. I övriga fastigheter pågår kontinuerligt energibesparande åtgärder samt systematiskt brandskyddsarbete. FASTIGHETSFÖRVALTNING Hyresintäkterna under år 2008 uppgick till 50,9 MSEK (42,6 MSEK), vilket innebär en ökning med ca 19%. Den totala ytan, exklusive Fersen 10 som tillträds 1 februari 2009, uppgick per 31 december 2008 till kvm ( kvm). Per 31 december 2008 är ca 500 kvm outhyrda, vilket innebär att vakansgraden räknat på ytan uppgår till ca 1%. Under 2008 har totalt kvm (5 772 kvm) hyrts ut med ett kontraktsvärde på ca 3,1 MSEK (7,8 MSEK). Under 2008 har åtta hyresgäster sagt upp sig med en yta på 634 kvm (702 kvm) och ett kontraktsvärde på ca 0,9 MSEK (0,7 MSEK). Ekonomisk och teknisk förvaltning sköts sedan den 1 januari 2005 av Fastighets AB Frontnine, Malmö. FASTIGHETSFÖRVÄRV Fastigheten Fersen 10 med adresser Prostgatan 2 och Norra Vallgatan 34 förvärvades med tillträde 1 februari Fastigheten förvärvades till ett fastighetsvärde av 20,0 MSEK och innehåller totalt kvm varav kvm utgör kontor och 100 kvm övriga ytor. FINANSIERING OCH LIKVIDITET Malmö Citys externa finansiering består till 53% av lån med rörliga räntor samt 47% med bunden ränta till 30 september Moderbolaget har under 2005 tecknat avtal om räntetak uppgående till 4% fram till år 2012 avseende skulder på totalt 50 MSEK. Under 2007 har två räntetaksavtal tecknats för lån motsvarande 50 MSEK vardera med avtalade räntetak om 5% resp 6% samt räntegolv om 3,25% resp 3,5%. Båda avtalen löper t o m Total räntekostnad för 2008 uppgick till 16,6 MSEK (13,2 MSEK). Likvida medel vid periodens slut uppgick till 10,5 MSEK (6,4 MSEK) och soliditeten till 25,8% (25,6%). STYRELSENS ARBETE Vid ordinarie årsstämman 2008 omvaldes samtliga fem styrelseledamöter samt nyvaldes ledamoten Peter Svensson. Peter Svensson är verkställande direktör i Midway Holding AB Malmö. Styrelseledamöterna i Fastighets AB Malmö City representerar en bred erfarenhet inom fastighetsområdet såväl som inom bank, finans och industri. Styrelsen har haft tio ordinarie styrelsemöten. Vid konstituerande styrelsemöte utsågs Reidar Peters till ordförande samt Per Lindblad till vice ordförande. Samtidigt togs beslut om arbetsordning för styrelsen och verkställande direktören. Vid ordinarie årsstämma togs också beslut om arvode till styrelsen. Arvodet för 2008 uppgår till kr att fördelas inom styrelsen. Enligt arbetsordningen skall styrelsen sammanträda minst fyra gånger per år. Arbetsordningen behandlar bl a arbetsfördelning, antal sammanträden, kallelseförförande, närvaro och sekretess, upprättande och justering av protokoll m m. Styrelsen har bestått av följande ledamöter: Reidar Peters, född 1939, ledamot av styrelsen sedan 2002 Per Lindblad, född 1929, ledamot av styrelsen sedan 2002 Erling Pålsson, född 1949, ledamot av styrelsen sedan 2002 Olof Andersson, född 1965, ledamot av styrelsen sedan 2004 Peter Svensson, född 1952, ledamot av styrelsen sedan 2008 Thomas Berggren, född 1948, ledamot av styrelsen sedan 2002 och verkställande direktör i Fastighets AB Malmö City sedan 2002 AKTIER Under 2008 omvandlades samtliga preferensaktier av serie C till A-aktier. Detta innebär att det nu endast finns ett aktieslag i Fastighets AB Malmö City. 18 FASTIGHETS AB MALMÖ CITY

19 HYRESKONTRAKTENS LÖPTIDER PER Lokalhyresavtal Antal avtal Uthyrbar yta Kontrakterad Andel % hyra (kkr) % % % % % Vakant % Totalt antal lokalhyresavtal % Bostadshyresavtal P-platser och övrigt Totalt FLERÅRSÖVERSIKT (KONCERNEN) Omsättning Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Fastigheternas bokförda värden Soliditet 26% 26% 33% 29% HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN Fastighets AB Malmö City förvärvade en fastighet under Fastigheten Fersen 10 med adresser Prostgatan 2 och Norra Vallgatan 34 förvärvades den 4 december 2008 och bolaget får tillträde den 1 februari Styrelsen har föreslagit årsstämman en nyemission. Villkoren för nyemissionen är en ny aktie på tolv gamla aktier för priset 170 SEK. Villkoren innebär stycken nya aktier och en nyemission på SEK. MODERBOLAGETS RESULTAT Resultatet i bolaget före skatt uppgick till KSEK (1.162 KSEK). Bolagets likvida medel uppgick per 31 december 2008 till 2,1 MSEK (2,8 MSEK) och soliditeten till cirka 56% (56%). FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION KONCERNEN Fritt eget kapital i koncernen uppgår till KSEK varav årets resultat uppgår till KSEK. Ingen avsättning till bundna fonder är nödvändigt. MODERBOLAGET Till årsstämmans förfogande stående vinstmedel i moderbolaget utgör kr Balanserade vinstmedel Lämnat koncernbidrag Skatteeffekt på lämnat koncernbidrag Årets vinst Summa Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: kr Utdelning till aktieägare I ny räkning balanseras Summa Styrelsen och den verkställande direktören anser att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet samt bolagets konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. FASTIGHETS AB MALMÖ CITY 19

20 RESULTATRÄKNINGAR (KKR) NOT KONCERNEN MODERBOLAGET Hyresintäkter Övriga intäkter Summa intäkter Rörelsens kostnader Förvaltnings- och driftskostnader 1, Avskrivning av materiella anläggningstillgångar Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Ränteintäkter Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Överavskrivning Resultat före skatt Skatt Årets resultat Vinst per aktie, SEK 5,21 5, Vägt genomsnittligt antal aktier FASTIGHETS AB MALMÖ CITY

21 BALANSRÄKNINGAR (KKR) NOT KONCERNEN MODERBOLAGET TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar 4,5 Byggnader Mark Hyresgästanpassningar Maskiner och inventarier Pågående nybyggnad Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Aktier i dotterbolag Uppskjuten skattefordran Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordran dotterbolag Skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR FASTIGHETS AB MALMÖ CITY 21

22 BALANSRÄKNINGAR forts. (KKR) NOT KONCERNEN MODERBOLAGET EGET KAPITAL OCH SKULDER (KKR) Eget kapital 7 Bundet eget kapital Aktiekapital Överkursfond Bundna reserver/reservfond Fritt eget kapital Balanserade vinstmedel Årets resultat Summa eget kapital Obeskattade reserver 10 Ack. överavskrivningar Avsättningar Uppskjuten skatt Skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Övriga skulder Skulder till ägare Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Villkorade aktieägartillskott Garantiförbindelse FASTIGHETS AB MALMÖ CITY

23 KASSAFLÖDESANALYSER (KKR) NOT KONCERNEN MODERBOLAGET 2007 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet: Avskrivningar Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet Minskning (+) / ökning (-) av kortfristiga fordringar Minskning (-) / ökning (+) av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av dotterföretag Förvärv av materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Nyemission Erhållet/lämnat koncernbidrag Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut FASTIGHETS AB MALMÖ CITY 23

24 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER Årsredovisningen är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och allmänna råd och rekommendationer från Bokföringsnämnden. KONCERNREDOVISNING Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och de bolag som direkt eller indirekt innehas till mer än 50% av röstvärdet. Koncernen tillämpar förvärvsmetoden i koncernredovisningen. Bolag som förvärvats under året ingår i koncernredovisningen fr.o.m. förvärvstidpunkten. Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och dotterbolagen Malmö City Två AB, Malmö City Tre AB, Malmö City Fyra AB, Malmö City Fem AB och Dringenberg AB. INTÄKTSREDOVISNING Hyresintäkter i fastighetsförvaltningen redovisas i den period som hyran avser. VÄRDERING AV FORDRINGAR OCH SKULDER Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Skulder har upptagits till nominella belopp. FORDRINGAR OCH SKULDER I UTLÄNDSK VALUTA Bolaget har inga fordringar och skulder i utländsk valuta. NEDSKRIVNINGAR Bedömning om nedskrivning erfordras avseende anläggningstillgångar görs vid varje bokslutstillfälle. INKOMSTSKATTER Vid redovisning av inkomstskatter tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla temporära skillnader mellan bokförda respektive skattemässiga värden för tillgångar och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott. Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån gällande skattesats. PENSIONER Alla pensionsutfästelser har övertagits av försäkringsbolag. LÅNEKOSTNADER I moderbolaget och i de enskilda dotterföretagens redovisning har huvudprincipen, att samtliga lånekostnader skall belasta resultatet för det år till vilket de hänför sig, tillämpats. STATLIGT STÖD Statliga stöd erhålls i form av räntebidrag. Dessa redovisas i resultaträkningen under finansiella poster i den period de hänför sig till. DEFINITION AV LIKVIDA MEDEL Likvida medel utgörs av kassa och banktillgodohavanden. REDOVISNING AV FASTIGHETER Samtliga färdigställda fastigheter i bolaget klassificeras som förvaltningsfastigheter då de innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kombination av dessa. Fastigheter har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Koncernens fastigheter redovisas i balansräkningen som anläggningstillgångar. Vid ombyggnationer kostnadsförs den del av investeringen som kan anses utgöra underhåll. Kostnader för större hyresgästanpassningar periodiseras över hyreskontraktens löptider. Hyresgästanpassningarna redovisas i balansräkningen på egen rad då de utgör en väsentlig del av balansomslutningen. Byggnader skrivs av enligt plan med 1 % årligen. Planenlig avskrivning av byggnader påbörjas från den ekonomiska tillträdelsedagen. 24 FASTIGHETS AB MALMÖ CITY

25 NOTER (KKR) NOT 1 - PERSONAL Moderbolaget har anställd VD. Personalkostnaderna avseende ersättningar till VD under 2008 är följande (kkr): LÖN PENSIONSKOSTNADER SOCIALA AVGIFTER 734 (725) 184 (174) 303 (270) VD:s anställningsavtal innehåller en ömsesidig uppsägning om 6 månader. Ett av dotterbolagen, Malmö City Fem AB, har en anställd fastighetsskötare. Personalkostnaderna för honom har varit följande: Lön 293 kkr (48), pensionskostnader 27 kkr (0) samt sociala avgifter 101 kkr (16). Fördelning ledande befattningshavare KONCERN MODERBOLAG per balansdagen KVINNOR - Styrelseledamöter andra personer i företagets ledning inkl VD MÄN - Styrelseledamöter andra personer i företagets ledning inkl VD TOTALT NOT 2 - ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNINGAR TILL REVISORERNA KONCERN MODERBOLAG DELOITTE AB Revisionsuppdrag Andra uppdrag SUMMA Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföring samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning. Allt annat är övriga uppdrag. FASTIGHETS AB MALMÖ CITY 25

26 NOT 3 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT KONCERN MODERBOLAG SKATT Aktuell skatt Skatteeffekt på erhållet koncernbidrag Uppskjuten skatt SUMMA SKATT ÅRETS UPPSKJUTNA SKATTEINTÄKT-/KOSTNAD Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader Uppskjuten skatteintäkt avseende temporära skillnader Uppskjuten skatteintäkt avseende underskottsavdrag Uppskjuten skattekostnad avseende utnyttjat underskottsavdrag SUMMA UPPSKJUTNA SKATTEINTÄKTER/ KOSTNADER NOMINELL SKATT (28%) PÅ RESULTATET FÖRE SKATT SKATTEEFFEKTER JUSTERINGSPOSTER Övriga ej avdragsgilla/ej skattepliktiga kostnader/intäkter Övrigt SUMMA SKATTER Temporära skillnader Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångars eller skulders redovisade respektive skattemässiga värden är olika. Temporära skillnader avseende följande poster har resulterat i uppskjutna skatteskulder och uppskjutna skattefordringar. KONCERN MODERBOLAG UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN Underskottsavdrag TOTALT UPPSKJUTEN SKATTESKULD Övervärde fastigheter Obeskattade reserver Övriga temporära skillnader TOTALT Uppskjuten skattefordran på underskottsavdrag har redovisats med motiveringen att de kommer att kunna utnyttjas inom en nära framtid. Beräknade skattemässiga underskottsavdrag per uppgår till 27,9 MSEK (29,1 MSEK). 26 FASTIGHETS AB MALMÖ CITY

27 NOT 4 FASTIGHETSFÖRTECKNING, KONCERNEN FASTIGHETS- ADRESS BYGGÅR/OM- UTHYRNINGSBARA YTOR KVM TAXERINGS BETECKNING BYGGNADSÅR BOSTÄDER BUTIKER KONTOR ÖVRIGT TOTALT VÄRDE Husaren 5 Husargatan / Husaren 5 Östra Tullg 1,3 Ö Promenaden / Gamen 15 Ö Kanalgatan 6 Storgatan Jörgen Kock 1 Norra Vallg. 66 Västerg / Jörgen Kock 2 Norra Vallg Söderport 9 Gustav Adolfs Torg / Nils 21 Drottninggatan 1 Östra Förstadsgatan 34 Fredriksbergsgatan / Fersen 10 * Prostgatan 2 N Vallgatan TOTALT * Fastigheten Fersen 10 förvärvades den 4 december 2008 med tillträde den 1 februari FASTIGHETS AB MALMÖ CITY 27

28 NOT 5 MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR KONCERNEN BYGGNADER MARK HYRESGÄST- MASKINER PÅGÅENDE TOTALT ANPASSNINGAR O INVENTARIER NYBYGGNAD Ingående anskaffningsvärde Omklassificering Årets anskaffningar UTGÅENDE ANSKAFFNINGS- VÄRDE Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivning UTGÅENDE ACKUMULERADE AVSKRIVNINGAR UTGÅENDE PLANENLIGT RESTVÄRDE MODERBOLAGET BYGGNADER MARK HYRESGÄST- MASKINER PÅGÅENDE TOTALT ANPASSNINGAR O INVENTARIER NYBYGGNAD Ingående anskaffningsvärde Årets anskaffningar Omklassificeringar UTGÅENDE ANSKAFFNINGS- VÄRDE Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivning UTGÅENDE ACKUMULERADE AVSKRIVNINGAR UTGÅENDE PLANENLIGT RESTVÄRDE FASTIGHETS AB MALMÖ CITY

29 NOT 6 AKTIER I DOTTERBOLAG BOLAG ANTAL KAPITAL EGET RESULTAT BOKFÖRT AKTIER ANDEL KAPITAL VÄRDE Malmö City Två AB, Säte Malmö kommun % Dringenberg AB, Säte Malmö kommun % Malmö City Tre AB, Säte Malmö Kommun % Malmö City Fyra AB, Säte Malmö Kommun % Malmö City Fem AB, Säte Malmö Kommun % TOTALT Resterande 15 % av aktierna i Malmö City Fyra AB ägs av Malmö City Tre AB. FASTIGHETS AB MALMÖ CITY 29

30 NOT 7 EGET KAPITAL KONCERNEN AKTIE- BUNDNA FRIA ÅRETS TOTALT KAPITAL RESERVER RESERVER RESULTAT INGÅENDE BALANS Omföring av föregående årets resultat Förskjutning fritt/bundet kapital Årets resultat UTGÅENDE BALANS MODERBOLAGET AKTIE- ÖVERKURS RESERV- BALANSERAT ÅRETS TOTALT KAPITAL FOND FOND RESULTAT RESULTAT INGÅENDE BALANS Omföring av föregående årets resultat Lämnat koncernbidrag Skatteeffekt på lämnat koncernbidrag Årets resultat UTGÅENDE BALANS AKTIEKAPITALET BESTÅR AV: A-aktier B- aktier - - C-aktier, preferens TOTALT Aktiernas kvotvärde uppgår till 100 kr. På extra bolagsstämma den 1 februari 2008 beslutades om omvandling av samtliga C-aktier till A-aktier samt att B-aktie serien avvecklas. 30 FASTIGHETS AB MALMÖ CITY

31 NOT 8 SKULDER TILL KREDITINSTITUT KONCERNEN MODERBOLAGET LÅNEFÖRFALL SKULDBELOPP ANDEL % SKULDBELOPP ANDEL % % % TOTALT % % Samtliga lån är amorteringsfria. Den genomsnittliga räntesatsen på de långfristiga skulderna uppgick till 4,33% (4,41%). Moderbolaget har under 2005 tecknat avtal om räntetak uppgående till 4% fram tom år 2012 avseende skulder på totalt 50 MSEK. Under 2007 har 2 st räntekragsavtal tecknats för lån motsvarande 50 MSEK vardera med avtalade räntetak om 5% resp 6% samt räntegolv om 3,25% resp 3,5%. Båda avtalen tecknade under 2007, löper t o m år NOT 9 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET Förskottsdebiterade hyror Fastighetsskatt Räntekostnader Övrigt TOTALT NOT 10 OBESKATTADE RESERVER Överavskrivning TOTALT FASTIGHETS AB MALMÖ CITY 31

32 NOT 11 NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER Bolag kontrollerat av styrelsens ordförande Reidar Peters är hyresgäst hos Malmö City. Uthyrd yta uppgår till 42 kvm och hyran är marknadsmässig. Under räkenskapsåret har koncernen köpt tjänster från det av ledamoten Erling Påhlsson kontrollerade bolaget Sydtotal AB för motsvarande kkr (4 455 kkr). Tjänsterna har köpts till marknadspris. Verkställande direktören innehar hyresrätt ägd av bolaget. Hyran är marknadsmässig. Bolag där styrelseledamoten Peter Svensson är verkställande direktör är hyresgäst hos Malmö City. Uthyrd yta uppgår till 285 kvm och hyran är marknadsmässig. Balansräkningar och resultaträkningar för räkenskapsåret 2008 skall fastställas på årsstämman. Malmö den 24 februari 2009 REIDAR PETERS PER LINDBLAD ERLING PÅHLSSON Ordförande OLOF ANDERSSON PETER SVENSSON THOMAS BERGGREN Verkställande direktör Min revisionsberättelse har avgivits den 24 februari 2009 TORBJÖRN SVENSSON Auktoriserad revisor 32 FASTIGHETS AB MALMÖ CITY

33 REVISIONSBERÄTTELSE TILL ÅRSSTÄMMAN I FASTIGHETS AB MALMÖ CITY ORGANISATIONSNUMMER Jag har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Fastighets AB Malmö City för räkenskapsåret Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Malmö den 24 febuari 2009 Torbjörn Svensson Auktoriserad revisor FASTIGHETS AB MALMÖ CITY 33

34 NYCKELTAL (KONCERNEN) FINANSIELLA Avkastning på eget kapital 3,2% 3,5% 6,5% 5,4% 9,7% Avkastning på totalt kapital 4,4% 4,6% 4,5% 3,9% 5,5% Soliditet 25,8% 25,6% 32,8% 28,9% 24,7% Räntetäckningsgrad 1,4 1,4 2,4 2,1 2,0 Belåningsgrad fastigheter 68,3% 68,5% 63,8% 72,7% 72,2% Skuldsättningsgrad 2,5 2,6 1,8 2,1 2,8 FASTIGHETSRELATERADE Antal fastigheter 8 * Fastigheternas bokförda värde, TSEK Direktavkastning 6,9% 5,6% 7,0% 5,4% 6,3% Uthyrningsbar yta, kvm Hyresintäkter per kvm Driftsöverskott per kvm Överskottsgrad 67,2% 64,1% 69,1% 64,2% 65,9% Vakansgrad ytor 0,9% 3,4% 0,4% 1,6% 1,4% * Fastigheten Fersen 10 förvärvades den 4 december 2008 med tillträde den 1 februari DEFINITIONER FINANSIELLA Avkastning på eget kapital Avkastning på totalt kapital Soliditet Räntetäckningsgrad Belåningsgrad fastigheter Skuldsättningsgrad Resultat i procent av genomsnittligt eget kapital. Resultat före skatt plus räntekostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning. Eget kapital i procent av balansomslutningen. Resultat efter finansnetto med återläggning av räntekostnader, dividerat med räntekostnader. Räntebärande skulder i procent av fastigheternas redovisade värde. Räntebärande skulder dividerat med eget kapital. FASTIGHETSRELATERADE Antal fastigheter Fastigheternas bokförda värde Direktavkastning Uthyrbar yta, kvm Hyresintäkter per kvm Driftsöverskott per kvm Överskottsgrad Vakansgrad ytor Totalt antal fastigheter i Malmö Citys ägo vid varje periods slut. Bokfört värde för koncernens fastighetsbestånd vid periodens slut. Driftsöverskott i procent av fastigheternas redovisade värde vid årets slut. Total yta som är tillgänglig för uthyrning. Hyresintäkter på årsbasis dividerat med uthyrbar yta. Driftsöverskott dividerat med uthyrbar yta. Driftöverskott i procent av hyresintäkter. Vakanta ytor i procent av uthyrbar yta. 34 FASTIGHETS AB MALMÖ CITY

35 STYRELSE OCH REVISOR STYRELSE Reidar Peters Född 1939, ledamot och ordförande i styrelsen sedan Verkställande direktör i RP Management AB. Per Lindblad Född 1929, ledamot i styrelsen sedan Tidigare verkställande direktör och koncernchef i AB Cardo. Ordförande i Kungliga Fysiografiska Sällskapets i Lunds Ekonomiska Råd, Hansaklubben i Malmö, Optirol Holding AB, Invoice Finans AB m fl. Vice ordförande i Svensk-Danska Kulturfonden. Erling Pålsson Född 1949, ledamot i styrelsen sedan Koncernchef i Sydtotal AB. Styrelseledamot i Sydtotal AB, Pålsson Teknik & Fastigheter AB, Stadionintressenter AB, Pildammarna Invest AB, Sydtop AB, Totalplåt AB, Skånska Ventilationsproducenter AB och Malmö FF. Olof Andersson Född 1965, ledamot i styrelsen sedan Styrelseledamot i Olof Andersson Förvaltnings AB, Fastighets AB Trianon och Hallstorps Bageri AB. Peter Svensson Född 1952, ledamot i styrelsen sedan Verkställande direktör i Midway Holding AB Malmö. Styrelseordförande i Sensys Traffic AB. Thomas Berggren, verkställande direktör Född 1948, ledamot i styrelsen och verkställande direktör sedan Styrelseordförande i Centrum för Fastighetsföretagande vid Malmö Högskola och Lunds Tekniska Högskola samt styrelseledamot i Malmö Citysamverkan och Fastighetsägarna Syd. REVISOR Torbjörn Svensson, auktoriserad revisor, Deloitte Revisor sedan FASTIGHETS AB MALMÖ CITY 35

36 VI ÄR VAD VI HETER. FASTIGHETS AB MALMÖ CITY ÖSTRA FÖRSTADSGATAN MALMÖ TEL FAX