PLANENHETEN. Detaljplan för. Ormanäs 4:84 m fl fastigheter. Höörs kommun och Skåne län. Upprättad

Transkript

1 PLANENHETEN Detaljplan för Ormanäs 4:84 m fl fastigheter Höörs kommun och Skåne län Upprättad Bo Johansson Arkitekt SAR/MSA Staffan Bolander Arkitekt SAR/MSA 1

2 UTSTÄLLNINGSHANDLING Planbeskrivning Genomförandebeskrivning Plankarta med bestämmelser Illustrationsplan Samrådsredogörelse UTSTÄLLNINGSHANDLING PLANBESKRIVNING Ormanäs 4:84 m fl fastigheter Höörs kommun, Skåne län PLANFÖRSLAG Handlingar Till planförslaget hör plankarta med planbestämmelser, planbeskrivning, genomförandebeskrivning, illustrationsplan, behovsbedömning samt fastighetsförteckning. Syfte Detaljplanen syftar till att rusta upp och exploatera Ormanäs stugbyområde för fritidshusbebyggelse. Läge Planområdet ligger ca. 350 meter norr om Västra Ringsjön. Det omfattar fastigheten Ormanäs 4:84 samt ytterligare 4 mindre fastigheter i den södra delen (Ormanäs 4:80, 4:85, 4:88, och 4:89). Planområdet avgränsas i söder av stambanan, i väster av fastigheten Ormanäs 3:2, i norr av fastigheten Ormanäs 2:57 och i öster av ett ledningsstråk och Ormanäs 3:5. Planområdets areal är ca m 2. Tidigare ställningstagande Översiktsplanen från år 2002 behandlar inte Ormanäs stugby specifikt. Däremot faller området in under ett antal generella riktlinjer och övergripande områdesavgränsningar. Översiktsplanens mål och riktlinjer för fritidshusbebyggelse, turism- och friluftsliv, resurshushållning, kulturmiljö, jord- och skogsbruk samt konsekvensbeskrivningar bedöms tillämpbara för den här aktuella detaljplanen. Mål och riktlinjer för fritidsbebyggelse behandlar krav som ska ställas vid lokalisering av nya bebyggelsegrupper och att dessa bör lokaliseras nära befintliga bebyggelsegrupper. Med hänsyn till att området redan är ianspråktaget och att det är fråga om en komplettering av bebyggelsen bedöms planförslaget ligga i linje med den ambitionen. 2

3 Mål och riktlinjer för turism och friluftsliv behandlar områdens tillgänglighet och kvalitet. Stugbyns exploatering bedöms ge fler människor tillgång till rekreation, natur och kultur än tidigare. Beträffande resurshushållning bedöms den föreslagna exploateringen ej påverka det samlade resursuttaget. Kommunstyrelsen godkände att detaljplan får upprättas för området, samt att exploateringsavtal ska upprättas mellan kommunen och exploatören. Vid planering ska kommunen iaktta miljökvalitetsnormer enligt miljöbalkens 5 kap 3. För närvarande finns miljökvalitetsnormer för kvävedioxid, svaveldioxid, bly, ozon samt partiklar i utomhusluften. Den nya bebyggelsen bedöms ej medföra att miljökvalitetsnormerna överskrids. En behovsbedömning har utförts, där det bedöms att planen inte ger en sådan miljöpåverkan att en miljöbedömning med miljökonsekvensbeskrivning enligt miljöbalken 6 kap 11, 12 bör genomföras. Befintliga förhållanden Bebyggelse Ormanäs stugby byggdes på 1930-talet av Malmö spårvägspersonals semesterhemsförening. Stugbyn består av 12 små stugor utspridda i området, några lite större hus samt ytterligare några byggnader för gemensamma behov. Sammanlagt finns 15 hus på fastigheten Ormanäs 4:84. De övriga fastigheterna har vardera ett hus. De mindre stugorna har en byggyta på ca 35 m 2 och är omoderna. Natur Planområdet ingår i område N40 i översiktsplanen och är utpekat som riksintresse för naturvård och vara ett ekologiskt känsligt område. Det präglas av en rik vegetation med ett stort inslag av storväxta träd. I norra delen av planområdet går en bäck/dike. Utdrag från rekognoceringskartan

4 Av rekognoceringskartan framgår att skogen har funnits här tidigt. Den har sannolikt haft stor betydelse för människors försörjning. Idag utgör den främst ett rekreations- och miljövärde och är viktig att bevara som sådant. (Planområdet ligger på kartan mellan de två vägar som går från byn Ormanäs och norrut.) I och med upprättandet av naturvårdsprogram med handlingsprogram har ett viktigt steg tagits mot förbättring av skyddet av riksintressena. Planområdet är inte upptaget i naturvårdsprogrammet, varken som prioriterat område eller som inventerat område. Det för fritidshus redan ianspråktagna området bedöms därför inte komma i konflikt med riksintresset för naturvård. Kultur Planområdet ligger i den östra kanten av ett område för riksintresse för kulturmiljövård, Ageröd-Bosjökloster-Mölleriket (M37). Riksintresset kännetecknas av dalgångsbygd och slottslandskap kring Rönne å och Västra Ringsjön med förhistorisk bosättnings och brukningskontinuitet som präglats av medeltidens kloster och dess verksamhet samt senare profan storgodsbildning där främst slottet format bebyggelsen och odlingslandskapet därefter 1800-talets allt rationellare brukningsmetoder. Lämningar efter stenbryning med rötter i medeltiden. Rönne ås betydelse som kraftkälla åskådliggörs bland annat i Möllerikets många kvarnlämningar. Inget av de kännetecken som nämns som motiv för riksintresset kan spåras i den miljö som omfattas av planområdet. Konsekvenserna av en utökad bebyggelse inom området bedöms därför inte komma i konflikt med riksintresset. Arkeologi Kända fornminnen finns ej inom planområdet. Skulle under mark dolda fornlämningar påträffas vid markarbetena skall arbetena avbrytas och Länsstyrelsen kontaktas, kulturminneslagen 2 kap 10. Fornlämningar kan uppträda som mörkfärgade gropar, eldstäder, sotfärgade jordlager, djurben, människoben m.m. Flera bevarandevärda stenmurar finns inom området. Dessa har givits skydd genom planbestämmelse. Järnväg Planområdet ligger delvis inom riksintresset för järnväg. Genomförandet bedöms dock med de restriktioner som föreslås inte innebära några risker för människors hälsa eller säkerhet. Trafik Enda möjliga infart till planområdet är via samfälld väg Ormanäs s:1utefter järnvägsspåren. Vägen ansluter till nr 1316 (Henningevägen) i öster nära plankorsningen med järnvägen. Vägen ligger delvis också inom privat mark. Inom planområdet finns befintliga markvägar för att komma till respektive hus. Markförhållanden En översiktlig geoteknisk undersökning har utförts av Geoexperten RS AB , bilaga 1, där rekommendationer för grundläggning redovisas. I den norra delen omfattande ca 10 tomter ligger grundvattennivån högt. Enligt 4

5 översiktsplanens policy för lokalisering av fritidsbebyggelse utanför tätort anges att områden med högt grundvatten ska undvikas med hänsyn till att vatten- och avloppsanläggningar måste kunna uppfylla kraven enligt Miljöbalkens bestämmelser. Kontroll av markradon är utförd och där konstateras att radonhalterna ligger inom normalriskområdet, vilket innebär att nya byggnader ska utföras i radonskyddat utförande. Markägare All mark inom planområdet är privat. Samtliga fastigheter med möjlighet för nybyggnad ägs av exploatören. Förslag Planförslaget syftar till att exploatera och rusta upp Ormanäs stugbyområde. Såväl byggnader som naturmark är eftersatt och avses genom en exploatering av området få förutsättningar att bli iordningställt. De tidigare semesterstugorna har ett kulturhistoriskt värde och bör därför i möjligaste mån bevaras. De har alla givits en varsamhetsbestämmelse "k" i förslaget. De 5 stugorna i söder utgör entrén till området och ger mycket av dess karaktär. Tomtplatserna med dessa stugor har därför erhållit zoner med mark som inte får bebyggas närmast stugorna och vägen. De ska framstå som fristående stugor på det sätt som de varit från början. Nybyggnader ska ske på respektavstånd, vilket har bedömts vara minst 5 meter ifrån stugorna. För att hos de blivande fastighetsägarna öka intresset att bevara stugorna, ingår ej byggytan för dessa i den högsta tillåtna byggarean. Genom denna konstruktion av bestämmelserna förutsätts att byggnaderna ska kunna bli kvar och vårdas på ett omsorgsfullt sätt. Området ska även fortsättningsvis vara ett fritidshusområde. Bebyggelse För att bevara karaktären på området och dess naturvärden reglerar planen en minsta storlek på nya tomter i området. Planområdet är ca m 2. Kvartersmark inom den del som får bebyggas är ca m 2. Med en tänkt maximering av antalet nya fritidshus och tomter till ca 40 för hela området blir den genomsnittliga tomtytan ca 1300 m 2. Vissa tomter blir större p.g.a. målsättningen att bevara stengärden eller redan etablerade tomtplatser med befintlig bebyggelse. Ingen tomt ska dock tillåtas vara mindre än 1000 m 2. Största tillåtna byggnadsarea exklusive uthus och exklusive bevarad ursprunglig fritidsstuga, föreslås per tomt bli 100 m 2. Av de planerade tomterna är 26 st. obebyggda, 12 tomter är bebyggda med de små stugorna och tre tomter av hus med mindre värde. Planen har inriktningen att obebyggda tomter eller tomter med hus av mindre värde, bebyggs med nya fritidshus medan tomter med de små stugorna bebyggs med nya fristående fritidshus där befintlig stuga blir gäststuga. Ett hus i den södra delen är ombyggt och moderniserat. Några särskilda åtgärder förutsätts ej på denna tomtplats. De små stugorna kan i ett uppbyggnadsskede fungera som fritidshus men då krävs en komplettering med en hygienfunktion. Husen ska dock renoveras och kompletteras med varsamhet för att bibehålla dess karaktär. För att bevara den kulturhistoriska miljön införs varsamhetsbestämmelser för dessa stugor. De karaktärsdrag som är viktiga att tillgodose är: 5

6 Röd liggande träpanel med vita fönsteromfattningar och knutar. Röda tegeltak. Fönsterband om hörn En lägre vinklad entrédel av byggnaden. Låg taklutning, 18 grader. Detaljplanen tillåter bebyggelse i ett plan. Byggnader ska placeras fritt på tomterna med stor anpassning till vegetation och terräng. Huvudbyggnader ska placeras minst 6.0 meter från tomtgränsen och carportar/uthus ska ligga minst 2 meter från gräns till granne och minst 6 meter, ibland 10 meter från vägen. På tomter med bevarandevärd stuga markerad med k ska byggnader placeras enligt illustrationsplanen och även så att de ej dominerar över stugan sett från gatan. Carportar/garage ska vara fristående och ha en största byggnadsarea på 20 m 2. Förråd tillåts vara 30 m 2. Ett av de större husen i området Grönområde och natur Centralt i området är avsatt en yta för lek och gemensamma aktiviteter. Området ligger inom kvartersmark och har fått beteckningen g. Härutöver finns stråk för 6

7 befintliga bäckar/diken, som markerats inom områden med beteckningen NATUR. Stenmurar Stenmurar inom området ska i möjligaste mån bevaras. De som är något så när hela och dessutom karaktärsskapande har erhållit en bevarandebestämmelse. Trafik För att skapa en tilltalande entré till området är det nödvändigt att skapa förutsättningar för en upprustning och god skötsel av entrévägen till området. Områdets karaktär kräver en enkel standard på vägar, som naturligt slingrar sig fram. Strävan har varit att så långt möjligt utnyttja de sträckningar som redan finns. Tomterna grupperas längs en smal väg, som inordnar den befintliga bebyggelsen med den nya på ett naturligt sätt. Den blir en 3 meter bred grusad yta med 2 meter gräs på ömse sidor. Inga gångbanor ska finnas i området. Gatumarken ges en större bredd i den norra delen av planen för att kunna rymma även bäcken. Vägen (kallad lokalgata på plankartan) avslutas med en vändplan med plats att vända en last/sopbil. Vägarna ska ges en stabilitet som även möjliggör för räddningsfordon att ta sig fram. På några ställen är det lämpligt att bredda grusvägen för att klara ett möte. Vägarna inom planområdet utformas så att de på några ställen medger möten mellan större fordon och att siktförhållandena blir tillgodosedda. Tillgängligheten för räddningstjänsten/renållningstjänsten förutsätter att bärighet, bredd och fri höjd är tillgodosett på tillfartsvägar. Avståndet mellan bostadshus och angöring för räddningsfordon får vara högst 50 meter. För att nå tomter som inte har direktanslutning till Lokalgatan ska särskilda infarter med bestämmelsen g anordnas på två ställen. Härutöver ska den södra kanten av det centrala g - och lekområdet göras tillgängligt för anslutning till två tomter innanför. Buller Området är utsatt för buller från järnvägen. En bullerutredning har upprättats av Tyréns april 2009, bilaga 2. Den ger vid handen att en avskärmning krävs med en höjd av 2.5 meter omedelbart norr om banverkets fastighet ca 12 meter från spårmitt. Bullerskyddet ska, för att vara effektivt, sträcka sig 40 meter ut på respektive sida om planområdet. Bullerskydd på dessa 40 meter på sidorna förutsätter servitutsavtal med berörda markägare. Om detta inte går får bullerskyddet följa planområdets gränser i öster och väster 40 meter norrut från järnvägen. I planen har därför avsatts allmänplatsmark på två meters bredd där bullerskydd kan placeras. Genom skyddet kan ny bostadsbebyggelse tillåtas meter från spårmitt. Risker En riskanalys har utförts av Øresund Safety Advisers AB, , Bilaga 3 Risknivån är följaktligen acceptabel under förutsättning att följande åtgärder vidtas: Byggnadsfasad placeras ej närmare än nuvarande förslag. Om inte en bullervall uppförs måste bullerplanket kompletteras. Detta kan göras genom att en lägre vall eller en mur i obrännbart material uppförs. Höjden bör vara ca 3 dm och syftet är att hindra pölutbredning. En sådan lägre vall/kant/mur ska vara placerad minst 5 m från närmaste räl och dess varaktighet ska garanteras, exempelvis får inga tveksamheter råda om dess syfte så att den avlägsnas. 7

8 Väg på fastigheten Ormanäs s:1 söder om Ormanäs 4:85 Parkering Med hänsyn till områdets storlek och att det kommer att bli enskilt ägande av tomtplatserna ska parkering kunna ske på varje enskild tomt. För närvarande finns en stor parkering vid infarten till området. Den ligger inom det bullerstörda området närmast järnvägen och passar bra för att även fortsättningsvis rymma gästparkering. Området markeras som gemensamhetsanläggning g. Kollektivtrafik Busslinje med hållplats finns vid Henningevägen. MILJÖ Vegetation Samfällighetsförening bör ta ansvar för skötsel av gemensamma områden. Den bör även ges ansvar för att skydda naturmiljön genom att bl.a. genom att begränsa avverkningen av värdefulla träd. Miljöbedömning enligt PBL 5 kap 18 Enligt Plan- och bygglagen (PBL), 5 kap 18 skall en kommun som upprättar eller ändrar en plan eller ett program, som krävs i lag eller annan författning, göra en miljöbedömning av planen, programmet eller ändringen, om genomförandet kan antas medföra betydande miljöpåverkan som avses i 6 kap 11 Miljöbalken (MB). En behovsbedömning har utförts av planförfattaren , bilaga 4, för att kunna ta ställning till om en miljöbedömning behöver göras. Den aktuella detaljplanens genomförande bedöms därvid inte medföra betydande miljöpåverkan. Mark, luft och vatten Luftföroreningar Miljökvalitetsnormerna för utomhusluft enligt 5 kap miljöbalken gäller för svaveldioxid, bly, kvävedioxid och partiklar (PM 10). 8

9 Enligt miljöförvaltningens uppgifter överskrids inte miljökvalitetsnormerna inom Höörs kommun. Luftföroreningarna ligger inom godtagbara nivåer inom planområdet. Trafiktillskottet från den förändring som planförslaget innebär bedöms inte förändra nivåerna för befintlig bebyggelse. Mark Vissa av tomtplatserna i norr kan vid mycket nederbörd få högt grundvatten. Byggnadstekniskt ska därför särskilda åtgärder vidtas för de dessa. Markradon Baserat på genomförda radonmätningar klassificeras planområdet som normalriskområde. (Lågriskmark 0-10 kbq/m3, normalriskmark kbq/m3 och högriskmark >50 kbq/m3.) Normalriskmark innebär att byggnader ska utföras radonskyddade. Elledningar I planområdets nordvästra hörn går en 20 kv kraftledning som ägs av Eon elnät Sverige AB. Ledningen saknar inskriven ledningsrätt. Tomtgränser är dragna 8 meter från ledningen och bostadshus ska placeras minst 15 meter ifrån densamma såsom skyddsavstånd med avseende på elektromagnetiska fält. I planområdets östra del går en 12 kv kraftledning som ägs av KREAB Energi AB. I detta fall skall bostadshus placeras minst 6 meter från ledningen. Trafik Fordonstrafiken i området kommer att öka. Samtidigt ska beaktas att området är förhållandevis litet i jämförelse med fritidshusområden i grannskapet. Trafiken bedöms inte ge några störningar i området. Teknisk försörjning Elförsörjning I det sydöstra hörnet av planområdet finns en transformatorstation. Denna bör kunna användas för områdets ökade energibehov vid en exploatering. Färskvattenförsörjning Området har egen färskvattenförsörjning genom ett antal befintliga brunnar, som tillgodoser behovet för planerad bebyggelse. VA Avlopp från de enskilda fastigheterna renas i första hand i 4 st minireningsverk, som är planerade i området och markerade med ett i på plankartan. Dagvattenhantering Dagvattnet ska tas om hand enligt Dagvattenpolicy för Höörs kommun. Det innebär bl.a. att hanteringen av dagvattnet ska ske både på tomtmark, lokalgator, fördröjningsmagasin och naturmark. Dagvattnet kan t.ex. tas om hand genom perkolation i öppna diken. 9

10 Avfall Avfall förutsätts bli samlat i enskilda sopkärl som hämtas vid tomtgräns. På den obebyggda parkeringstomten närmast järnvägen finns förutsättningar att ordna ett miljöhus för källsortering. Arkeologi Inom området finns inga kända fornlämningar. Området ligger dock i en fornminnesrik trakt. Skulle fornlämningar påträffas i samband med markarbeten, skall arbetena omedelbart avbrytas och länsstyrelsen underrättas i enlighet med bestämmelserna i Lagen om kulturminnen 2:10. Medverkande tjänstemän Vid framtagandet av planförslaget har medverkat Bo Johansson, stadsarkitekt och Inger Wickström, planingenjör. Illustrationsplanen har upprättats av Håkan Löfgren, arkitekt SAR/MSA. Bo Johansson Arkitekt SAR/MSA Staffan Bolander Arkitekt SAR/MSA 10

11 UTSTÄLLNINGSHANDLING GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Ormanäs 4:84 m fl fastigheter Höörs kommun, Skåne län Tidsplan För detaljplanen gäller att samråd har hållits under oktober-november 2007 och att planen kommer att ställas ut under Kommunfullmäktige beräknas anta detaljplanen Genomförandetid Genomförandetiden för planen är 10 år. Ansvarsfördelning, avtal Exploateringsavtal om eventuell överföringsledning för vatten och avlopp till kommunens VA-anläggningar ska upprättas och godkännas innan detaljplanen antas. Huvudmannaskap Kommunen är inte huvudman för allmän plats. En samfällighetsförening ska bildas som ansvarar även för vägar, bullerskydd, allmänna grönområden, bäckar, diken och dess skötsel. Fastighetsbildning Ny fastighetsbildning ska göras med utgångspunkt från denna plan. Detta innebär att området indelas i lämpliga fastigheter beroende på önskemål och efterfrågan. Särskild fastighetsplan erfordras ej. Bo Johansson Arkitekt SAR/MS Staffan Bolander Arkitekt SAR/MSA 11