- 1 - Knivstabostäder AB Org. nr: Innehåll. Innehåll.. 1

Transkript

1

2 Knivstabostäder AB Besöksadress: Emil Sjögrensväg 20 Postadress: Knivsta Tel: Fax: Org.nr Innehåll Innehåll.. 1 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FÖR 2008 Fastighetsbeståndet.. 2 Viktiga händelser 2008 i korthet.. 3 Nyckeltal 4 Nyinvesteringar och energisparåtgärder 4 Underhåll av fastigheterna 4 Omsättning och resultat 4 Finansnetto 4 Likviditet 5 Soliditet 5 Antal anställda 5 Viktiga händelser efter räkenskapens utgång och utsikter för Förslag till resultatdisposition 5 RESULTATRÄKNING 6 BALANSRÄKNING 7 KASSAFLÖDESANALYS.. 9 NOTER

3 Styrelsen och verkställande direktören för Knivstabostäder AB får härmed avge redovisning för bolagets verksamhet under räkenskapsåret till och med FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FÖR 2008 Ägare och styrelsen Knivstabostäder AB ägs av Knivsta kommun. Bolaget bildades 2003 för att äga och förvalta det bestånd av bostadsfastigheter som köptes av Uppsalahem AB. Styrelsen består av ordförande Ingemar Hansson (c), Claes Enskär (s), vice ordf., Lars Niklasson (m), Annegret Stackenström (kd) och Lena Liljeblad (s) som ledamöter samt Margareta Alsterdag (m), John Laurry (kn.nu) som suppleanter. Thomas Malmer (fp) har under verksamhetsåret avgått som suppleant och ersatts av Ulrika Ljungman (fp). Styrelsen har under året haft 4 protokollförda möten. Fastighetsbeståndet Kv. Särsta : Särsta 10:2 Särsta 3:41 Särsta 3:184 Särsta 3:350 Kv. Granbacken : Särsta 38:3 Kv. Tallbacken: Särsta 3:377 Kv. Gärdet: Särsta 3:379 I fastighetsbeståndet ingår 491 bostadslägenheter, 51 lokaler, 152 garage och 252 parkeringsplatser. Uthyrningsbar yta uppgår till kvm, därav är kvm bostäder. Fastigheterna har ett sammanlagt taxeringsvärde uppgående till Tkr. Samtliga lägenheter/lokaler är uthyrda. 96% 4% Andel bostäder / lokaler Bostäder Lokaler - 2 -

4 Bostäderna är geografiskt belägna i fyra områden. Kv. Tallbacken är byggt 1965 och består av flerbostadshus på tre våningar med 126 lägenheter. Kv. Granbacken består av trevåningshus byggda och upprustade lägenheterna som är mellan 1 och 5 r o k. Kv. Gärdet är byggt 1967 och består av trevåningshus med 85 lägenheter. Kv. Särsta, byggt i omgångar, på 50-talet, och 1985, ligger i centrum och består av flerbostadshus på 1 till 4 r o k, med totalt 109 lägenheter. Så gott som alla lägenheter har uteplats eller balkong. Alla hus har gårdar med lekplatser och gemensam tvättstuga. Storlekar på lägenheterna Byggår på lägenheterna Rok 2 Rok 3 Rok 4 Rok 5 Rok Viktiga händelser 2008 i korthet SABO, vilka företräder de allmännyttiga bostadsföretagen i Sverige, har lämnat sitt remissyttrande på Allvill utredningen till regeringen. Den behandlar de framtida villkoren för de allmännyttiga bostadsföretagen och kan komma få stor betydelse för Knivstabostäders förutsättningar. Hyrorna höjdes med 2,94% den 1.a februari En gemensam drift- och förvaltningsorganisation har bildats tillsammans med Kommunfastigheters personal för att kunna öka servicen till brukarna, minska sårbarheten i organisationen och effektivisera inköp och upphandlingar. Den ekonomiska förvaltningen, som legat utlagd på entreprenör, avslutas i och med årsbokslutet. Den ekonomiska förvaltningen kommer att härefter att skötas av den gemensamma förvaltningsorganisationen. Ett förslag på energisparåtgärder har beslutats av styrelsen och genomförts. Ett antal, oberoende av varandra, vattenskador har inträffat under Flertalet av dessa berodde på oaktsamhet eller vårdslöshet hos hyresgästerna

5 Nyckeltal (tkr) Nettoomsättning Rörelseresultat Resultat efter skatt och bokslutsdisp Balansomslutning Soliditet 2) 27,8% 27,4% Likvida medel samt i avräkningskonto 1) Låneskuld Antal lägenheter 491 st 491 st Uthyrningsbar area, kvm Vakansgrad 2) 0,44% 0,13% 1) Med avräkningskonto menas Knivstabostäders avräkningskonto hos HSB Uppsala och på Knivsta kommuns koncernkonto 2) Se nyckeltalsdefinitioner under NOTER, sid. 11 Nyinvesteringar och energisparåtgärder Bolaget har investerat 560 tkr i ny styr och övervakningsutrustning i samtliga undercentraler i fastighetsbeståndet. Med dessa investeringar tror vi oss kunna spara mycket energi bara genom en effektivare styr och reglering av värmen. I Gula Villan har vi borrat och installerat bergvärme för 225 tkr. Huset värmdes tidigare upp med direktverkande el, vilket var både kostsamt och ineffektivt. Nytt lås- och passersystem till miljöstugorna och undercentralerna har investerats i för 425 tkr. Utöver det har bolaget nyinvesterat i inventarier, främst fordon, för 592 tkr. Underhåll av fastigheterna Under 2008 har tkr (6 382 tkr) lagts på underhåll. Större satsningar under 2008 har varit renovering och underhåll / återställning i samband med återställningarna efter de vattenskadorna som inträffat. Andra större åtgärder är omläggning av taket på Forsbyvägen 6 och parkeringsplatserna vid samma adress. Omsättning och resultat Nettoomsättningen uppgick till tkr ( tkr). Minskningen i jämförelse med 2007 års omsättning beror på reavinsten på tkr som erhölls vid försäljningen av gamla Apotekshuset, Särsta 10:1. Avskrivningar som belastar resultatet 2008 ligger på tkr (3 264 tkr). Rörelseresultatet uppgår till tkr (3 066 tkr). Resultat efter finansiella poster och skatt uppgår till tkr (546 tkr). Sänkningen av bolagsskatten från 28% till 26,3% påverkar skillnaden mellan 2008 och 2007 års uppskjutna skatteskuld avsevärt. Resultatet ökar därav med cirka 609 tkr jämfört med en oförändrad skattesats. Finansnetto Vid årsskiftet var finansnettot tkr ( tkr). Räntekostnader på tkr (2 489 tkr) avser främst räntekostnader till kreditinstitut för lånen på fastigheterna. Anledningen till att räntekostnaderna ökat något under 2008 beror bl.a. på ökat ränteläge de tre första kvartalen under

6 Likviditet Likvida medel uppgick per den 31.e december 2008 till 104 tkr (102 tkr). Utöver det hade Knivstabostäder tkr (8 074 tkr) på avräkningskonto hos HSB Uppsala samt tkr på Knivsta kommun koncernkonto. Soliditet Soliditeten var vid årets slut 27,8% (27,4%). Antal anställda Antalet anställda på helårsbasis uppgår till 5,6 (4,9) personer (se fördelning not 1). Ökningen beror på att bolaget anställt en fastighetsskötare, vars arbetsuppgifter vi tidigare köpte på entreprenad. Viktiga händelser efter räkenskapens utgång och utsikter för 2009 Hyresförhandlingarna Hyrorna för 2009 höjs generellt från och med den 1.a januari 2009 med 2,9% utöver den omfördelning som sker. Vidare slöts det en överenskommelse om att höja avgifterna för inköpt hushållsel i Kv. Granbacken. Bolaget kommer även att höja avgifterna för p-platser med elplint och garage. I överenskommelsen ingick även den sista omfattande justeringen inför den övergripande omfördelning som påbörjades i och med förhandlingsöverenskommelsen Energideklarationerna Samtliga våra hus ska energideklareras, vilket numera är ett myndighetskrav. Besiktningarna är beställda och tidplan finns. Budgeterad omsättning och resultat Omsättningen för 2009 beräknas öka och resultatet förväntas bli positivt. Förslag till resultatdisposition Till stämmans förfogande står Balanserat resultat Årets resultat Summa vinstmedel kr kr kr Styrelsen föreslår att till stämmans förfogande stående medel disponeras enligt nedanstående. Balanseras i ny räkning kr - 5 -

7 RESULTATRÄKNING Not Nettoomsättning Fastighetskostnader Drift 1,2, Underhåll Fastighetsskatt Avskrivningar 8, Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Räntebidrag Resultat efter finansiella poster Uppskjuten skatt Skatt Periodens resultat

8 BALANSRÄKNING TILLGÅNGAR Not Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Balanserade utgifter för programvaror Materiella anläggningstillgångar Byggnader Mark Inventarier Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar a a I avräkning med HSB Uppsala Koncernkonto Knivsta kommun Kundfordringar Avräkning skatter och avgifter Momsfordringar Övriga kortfristiga fordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

9 EGET KAPITAL OCH SKULDER Not Bundet eget kapital Aktiekapital Uppskrivningsfond Fritt eget kapital Balanserat resultat Periodens resultat Summa eget kapital Avsättningar Uppskjuten skatt Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Momsskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa skulder och eget kapital Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga - 8 -

10 Kassaflödesanalys Den löpande verksamheten Rörelseresultat Justeringar för poster som ingår i kassaflödet Avskrivningar Årets skatt Erhållen ränta och räntebidrag Erlagd ränta Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital Förändring i rörelsekapital Kortfristiga skulder Kortfristiga fordringar Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringsverksamhet Investeringar i fastigheter Investeringar i maskiner och inventarier Försäljning fastigheter Försäljning inventarier Pågående investeringar i fastigheter Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamhet Lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

11 NOTER Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens (BFN) allmänna råd. Vakansgraden under året är beräknad som hyresbortfallet på grund av outhyrda bostäder i förhållande till bruttohyran för samtliga bostäder. Avskrivningar på byggnader görs enligt plan med 2 % av anskaffningsvärdet. Avskrivning på ombyggnad till sociala enhetens lokaler gör under 10 år vilket är samma tid som det tillfälliga bygglovet är beviljat ytterligare ombyggnad under 2004 skrivs av under 9 år. Skattemässigt skrivs hela beloppet av i enlighet med det utvidgare reparationsbegreppet. Av den skattemässiga skillnaden avsätts 26,3% som en uppskjuten skatteskuld. Avskrivningar av inventarier görs planenligt med 20 % av avskaffningsvärdet. Fordringar är upptagna till belopp som beräknas inflyta. Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärdet om ej annat anges. Skatt I enlighet med BFNAR 2001:1 redovisas skatt med 26,3 % på skillnaden mellan redovisade och skattemässiga värden. Definition av nyckeltal Soliditet är eget kapital och 73,7% av obeskattade reserver i förhållande till balansomslutningen. Vakansgraden under året är beräknad som hyresbortfallet på grund av outhyrda bostäder i förhållande till bruttohyran för samtliga bostäder. Not 1 Medelantal årsanställda kvinnor 1,3 0,9 män 4,3 4,0 summa 5,6 4,9 Not 2 Sjukfrånvaro Uppgift om sjukfrånvaro lämnas ej då antalet anställda i gruppen är färre än tio

12 Not 3 Arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader arvoden till styrelsen kr kr ersättning till kommunen för VD kr kr löner och andra ersättningar till anställda kr kr sociala kostnader kr kr varav pensioner kr kr summa kr kr VD är anställd av Knivsta kommun. För löner och andra förmåner svarar kommunen. Knivstabostäder AB har betalat kr till kommunen för VD:s tjänster enligt överenskommelse. Not 4 Inköp och försäljning mellan koncernföretag Av årets totala hyror och försäljning avser 7,0 % (5,1 %) av hyrorna och 2,0 % (1,7 %) av försäljningen Knivsta kommun och Kommunfastigheter i Knivsta AB. Av årets totala inköp avser 5 % Knivsta kommun och Alsike Fastighets AB. Not 5 Not 6 Revision mm Ernst & Young revisionsarvode kr kr Ernst & Young konsulttjänster 0 kr _ kr kr kr Uppskjuten skatt Uppskjuten skatteskuld har beräknats på skillnaden mellan byggnadernas bokföringsmässiga värde och dess skattemässiga värde. Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skatt avseende Byggnader kr kr Utgående uppskjuten skatt kr kr Skillnaden mellan 2008 och 2007 års uppskjutna skatteskuld är kr

13 Not 7 Uppskrivning av byggnadernas värde I samband med kommundelningen då Knivsta kommun bildades överläts Uppsalahems fastigheter i Knivsta kommun till Knivstabostäder AB. Vid överlåtelsen av fastigheterna sattes priset i enlighet med överenskommelsen om kommundelning till kr. Uppskrivning har därefter gjorts med kr. Taxeringsvärdet uppgår till kr. Not 8 Immateriella anläggningstillgångar Dataprogram Balanserade utgifter för programvaror Ingående avskrivningar programvara Årets avskrivningar programvara Bokförda värden programvaror

14 Not 9 Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Uppskrivning byggnader Nyanskaffningar under året Årets försäljning Utg.ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Återförda avskrivningar såld byggnad Årets avskrivningar Utg ackumulerade avskrivningar Bokfört värde Taxeringsvärde Byggnader Mark Inventarier Ing. ackumulerade anskaffningsvärde Nyanskaffning under året Årets försäjning/utrangering Ingående ackumulerade avskrivningar Avskrivn. på årets försäljning/utangering Årets avskrivningar på inventarier Utg. ackumulerade avskrivningar Bokfört värde

15 Not 10 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Semesterlöner Revisionsarvode Reparationskostnader Underhållsutgifter Elkostnader Uppvärmningskostnader Förutbetalda hyror och avgifter Upplupna räntekostnader Övrigt upplupet och förutbetalt Not 11 Eget kapital 1 Aktiekapital Uppskrivningsfond Fritt eget kapital Summa eget kapital Ingående balans Förändr.uppskrivn.fond Årets resultat Utgående balans Aktiekapitalet består av 100 st aktier. Not 12 Skulder till kreditinstitut Långivare Ränta Löptid Skuldbelopp Nordea 5,02% Nordea 4,06% Nordea 3,63% Rörligt Summa Avgår kortfristig del (nästa års amortering) Summa

16 Knivsta Ingemar Hansson Claes Enskär Lars Niklasson ordförande vice ordförande ledamot Lena Liljeblad Annegret Stackenström Stefan Liljebris ledamot ledamot verkställande direktör Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits Ernst & Young AB Björn Olsson Auktoriserad revisor