Q Bokslutskommuniké. januari-december Delårsrapport. Viktiga händelser under Händelser efter periodens utgång

Transkript

1 Bokslutskommuniké Delårsrapport januari-december 2013 Q Viktiga händelser under 2013 Hyresintäkter uppgick under kvartalet till 103,0 mkr (122,7) och under helåret 467,9 mkr (487,1) Driftsnettot uppgick under kvartalet till 85,7 mkr (109,6) och under helåret 409,7 mkr (438,0) Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick under kvartalet till 26,0 mkr (58,1) och under helåret till 169,1 mkr (225,0) Resultat per aktie uppgick under kvartalet till 0,2 kr (1,7) och under helåret 2,4 kr (5,2) Hela låneportföljen refinansierades 15 februari Sänkt belåningsgraden från 67,9% till 63,4% Försäljning av fastigheten Kolven för 931 mkr som frånträddes 15 augusti, samt tecknat hyresförlängningar med ICA i samband med detta Förvärv av tre fastigheter med fastighetsvärden om 255 mkr externt finansierade av Handelsbanken Händelser efter periodens utgång Styrelsen föreslår till årsstämman en utdelning på 0,50 kr per aktie Nyckeltal i sammandrag mkr, om inget annat anges Q4 Q4 jan-dec jan-dec Hyresintäkter Driftsnetto Förvaltningsresultat Värdeförändring på fastigheter Resultat efter skatt Kassaflöde löpande verksamhet Resultat per aktie, sek 0,2 1,7 2,4 5, Direktavkastning 6,9% 7,0% Belåningsgrad fastigheter 63,4% 67,9% Soliditet 32,9% 27,4% Eget kapital per aktie, sek 49,9 47,2 Ekonomisk uthyrningsgrad 91,4% 97,4% Tribona AB (publ.) org.nr , Bokslutskommuniké publicerad 30 januari

2 Kommentar från VD Jag tillträdde som VD under hösten Jag är mycket glad över att vara med och leda Tribonas tillväxtresa. Med alla goda insatser från mina kollegor, vår specialisering på marknaden, våra långsiktiga kundrelationer och en förbättrad marknadsefterfrågan har vi alla möjligheter att bli det ledande logistikfastighetsbolaget i Norden och öka vår attraktionskraft som noterat bolag på Stockholmsbörsen. Vi påbörjade tillväxtresan under Q genom förvärv av en logistikfastighet i Norrköping av Axfast på över kvm och två terminalfastigheter i Värnamo och Växjö på totalt cirka kvm. I samband med dessa förvärv har vi tecknat avtal med Handelsbanken som en ny långsiktig samarbetspartner för vår finansiering. Tribonas ekonomiska utveckling var under 2013 fortsatt positiv. Under året har en av våra större fastigheter, Kolven i Helsingborg, avyttrats för 931 mkr samtidigt som hyresförlängningar med ICA tecknades. Denna försäljning samt våra vakanser som uppkommit i Växjö och Umeå har påverkat vårt driftsnetto under Q4. Positivt är att vår belåningsgrad fortsätter att sjunka mot vår uttalade målbild 60 % och att soliditeten är fortsatt stark. Vid utgången av Q4 uppgick belåningsgraden till 63,4% och soliditeten 32,9%. Efter att uthyrningsgraden minskade något under Q kommer vi att ha ett fortsatt stort fokus på att öka uthyrningen och uthyrningsgraden. Glädjande är att vi under kvartalet kunnat teckna ett antal större hyreskontrakt med både nya och befintliga hyresgäster. Jag ser fram emot ett spännande och utvecklande 2014 för Tribona. Fokus för 2014 år kommer att vara kundvård, ökad uthyrning och tillväxt. När det gäller kundvården blir ett viktigt mål att genomföra en NKImätning (Nöjd Kund Index) och intensifiera dialogen med våra hyresgäster. Per Johansson, VD för Tribona Detta är Tribona Tribona är ett fastighetsbolag med säte i Lund, vars affärsidé är att äga, förvalta och utveckla fastigheter med inriktning på lager och logistik i Sverige. Bolaget äger, förvaltar och utvecklar 22 fastigheter varav 21 i Sverige och en i Danmark. Den sammanlagda uthyrningsbara ytan uppgår till ca m 2. Samtliga fastigheter är strategiskt belägna vid logistiska knutpunkter i närheten av de viktiga trafikströmmarna, det vill säga europavägar och järnvägar, främst i den så kallade nordiska triangeln. Tribona grundades 2006 som Northern Logistic Property (NLP). Bolaget noterades på Oslobörsen Sedan den 21 maj 2013 finns bolaget på Nasdaq OMX Stockholm Mid Cap. Vision Ledande på logistikfastigheter med en attraktiv totalekonomi för våra hyresgäster. Mission Att i nära samarbete med våra hyresgäster leverera värde och skapa långsiktiga förutsättningar för dem att bedriva effektiv lager- och logistikverksamhet i våra fastigheter. Vi ska också erbjuda en utvecklande arbetsmiljö för våra medarbetare och sträva mot att bedriva vår verksamhet med stor hänsyn till miljön. Investeringsstrategi Prioritera investeringar av tidsenliga fastigheter i södra Sverige Utveckla befintlig fastighetsportfölj Fokusera på nybyggnadsprojekt Sälja vid strategisk tidpunkt Förvaltningsstrategi Utnyttja synergier genom en fastighetsportfölj om minst mdkr på lång sikt Fokusera på långa hyresavtal Stort kundfokus med egna kompetenta och engagerade medarbetare Värdeskapande faktorer Stabil omsättning och kassaflöde från hyresintäkter som drivs av en attraktiv hyresstruktur med solida hyresgäster med KPIjusterade hyror. Ökad omsättning genom värdeskapande investeringar i den existerande portföljen samt utveckling av portföljen Tribona AB (publ.) org.nr , Bokslutskommuniké publicerad 30 januari 2014 Tribona AB (publ.) org.nr , Bokslutskommuniké publicerad 30 januari

3 Verksamhetens utveckling Uthyrning och fastighetsutveckling Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 91,4 procent vid kvartalets slut. Hyresvärdet för de utgående vakanta ytorna per den 31 december uppgår till cirka 37,0 mkr per år. Utvecklingen av fastigheterna fortsätter och i perioden har ombyggnadsprojekt i Arlöv avseende frys och kontor färdigställts, i Partille har ombyggnadsprojekt för parkeringsytor och kontor påbörjats och i Sundsvall har verksamhetspassning för ny kund genomförts. Strävan är att alltid kunna erbjuda lokaler som på bästa sätt är anpassade efter hyresgästernas behov och verksamhet. Uthyrningsarbetet har under kvartalet resulterat i ett flertal nya avtal. I Stockholm har ett 10-årigt hyresavtal tecknats med en ny hyresgäst om m 2. I Sundsvall har ett hyresavtal tecknats med Emhart Glass om m 2 på tre år. Norrpartner har 1 december tillträtt helt nya verksamhetsanpassade lokaler där hyresavtalet om m 2 löper på 10 år. I Trelleborg har hyresavtalet med Metso Minerals förlängts med fem år, vilket innebär att de kommer att hyra m 2 i 7 år med start 1 januari Uthyrningsarbetet har tidigare under året resulterat i ett flertal nya avtal. I samband med försäljningen av fastigheten Kolven i Helsingborg så har ICA förlängt ett antal hyresavtal. ICA förlängde kontrakten i fastigheterna i Järfälla med 4 år till den 30 september 2019, i Borlänge med 1,5 år till den 31 mars 2020, i Kungälv med 1,5 år till den 31 mars 2021 och i Burlöv med 1,25 år till 31 december Dessa förlängningar har ett sammanlagt värde på ca 177 mkr. I Partille förlängdes hyresavtalet med Menigo tidigare under året med drygt tre år, vilket innebär att Menigo kommer att hyra m 2 i 10 år med start 1 januari På fastigheten Frukthallen 3 i Stockholm signerade vi tidigare under perioden ytterligare två nya hyresavtal, A.L. Arktryck på totalt 636 m 2 och Housetec på totalt 121 m 2, avseende kontorsytor. Kontorsdelen med plan 1 till 4 är numera nästan fullt uthyrd. Våra större vakanser finns i nuläget i Växjö, där drygt halva fastigheten nu är uthyrd, och Umeå där ett intensivt uthyrningsarbete pågår. För fastigheten i Danmark kommer befintlig hyresgäst att lämna fastigheten Q4 2014, varvid även här pågår ett utökat uthyrningsarbete med interna och externa resurser. Den genomsnittliga återstående löptiden på befintliga hyreskontrakt är 6,2 år (6,5) vid kvartalets utgång. Vakansförändringar exkl. nybyggnadsprojekt, m Ingående balans vakans vid årets början Vakans köp/sälj av fastigheter Utflyttning Inflyttning Utgående balans vakans Uppsagda ytor ej utflyttat Uthyrda ytor ej inflyttat Justerad utgående balans vakans Tribona AB (publ.) Org.nr , Bokslutskommuniké publicerad 30 januari

4 Resultat, intäkter och kostnader Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser kvartalet oktober till december och perioden januari-december Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång respektive utgången av föregående år. Resultat efter skatt Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 9,7 mkr (60,5) motsvarande 0,2 kr per aktie (1,7). Resultatet för 2013 uppgick till 93,8 mkr (184,2), motsvarande 2,4 kr per aktie (5,2). Hyresintäkter Hyresintäkterna för kvartalet uppgick till 103,0 mkr (122,7) inklusive utdebiterade mediakostnader och fastighetsskatt. Minskningen av hyresintäkterna från föregående år beror på lägre hyresintäkter med anledning av försäljningen av fastigheten Kolven som frånträddes den 15 augusti samt utflyttningar i Växjö och Umeå. Hyresintäkterna för helåret uppgick till 467,9 mkr (487,1). Försäljningen av Kolven samt utflyttningar i Växjö och Umeå minskar hyresintäkterna vilket delvis kompenseras av ökade hyresintäkter av inflyttning till vårt nybyggnadsprojekt i Helsingborg samt högre vidarefakturerad mediakostnad och fastighetsskatt. Underhålls- och fastighetskostnader Under kvartalet uppgick de fastighetsrelaterade kostnaderna, inklusive fastighetsskatt och planerat underhåll till 17,3 mkr (13,1). Den ökade kostnaden är framförallt relaterad till mediakostnader för vakanta ytor. Fastighetsrelaterade kostnader, inklusive fastighetsskatt och planerat underhåll för helåret uppgick till 58,2 mkr (49,1). Den ökade kostnaden är relaterad till högre mediakostnader och fastighetskatt i uthyrda lokaler, som även ökat hyresintäkterna, samt högre mediakostnader för vakanta ytor. Driftsnetto Kvartalets driftsnetto uppgick till 85,7 mkr (109,6) och för helåret till 409,7 mkr (438,0). Administrationskostnader Administrationskostnaderna uppgick under kvartalet till 7,2 mkr (8,7). De lägre kostnaderna under kvartalet är framför allt relaterade till engångskostnader 2012 kopplat till börsbytet. Administrationskostnaderna för helåret uppgick till 32,4 mkr (30,2). De ökade administrationskostnaderna beror till största delen på engångseffekter kopplat till börsbytet under första halvåret på ca 3,0 mkr. Finansnetto Kvartalets finansnetto uppgick till -44,7 mkr (-41,7). Kvartalet har påverkats av den högre marginalen på de i februari ingångna låneavtalen, som vid utgången av kvartalet har en löptid på 2,4 år. Den högre marginalen kompenseras delvis av en lägre belåning, lägre räntenivå för ej räntesäkrade lånevolymer samt en lägre genomsnittlig säkringsränta. I samband med försäljningen av Kolven amorterades 631,3 mkr, vilket påverkar kvartalets räntekostnad positivt. Kvartalet påverkas av löpande avskrivning på aktiverade lånekostnader med -2,0 mkr. Finansnettot under helåret uppgår till -219,6 mkr (-176,2). Periodens finansnetto påverkas negativt av de nya låneavtalens högre marginal. Den högre marginalen kompenseras delvis av en lägre belåning, lägre räntenivå för ej räntesäkrade lånevolymer samt en lägre genomsnittlig säkringsränta. Perioden har påverkats av löpande avskrivning på aktiverade lånekostnader med -8,2 mkr. Under perioden har ca -2,0 mkr av aktiverade lånekostnader relaterade till förtidsinlösen av tidigare lån slutavskrivits. Med anledning av försäljningen av Kolven har -4,2 mkr av tidigare aktiverade lånekostnader hänförliga till Kolven slutavskrivits i perioden istället för låneperioden. Perioden har påverkats av engångskostnader i form av s.k. commitment fees på ca -8 mkr samt engångskostnader på ca -10 mkr kopplat till förtida lösen av lån med anledning av försäljningen av fastigheten Kolven. Perioden har påverkats av en realiserad omräkningsdifferens på 15,8 mkr som hänför sig till de upparbetade omräkningsdifferenserna i eget kapital som det tidigare moderbolaget Tribona ASA hade vid tidpunkten för nedströmsfusionen med Tribona AB. Motsvarande belopp påverkar det egna kapitalet negativt. Förvaltningsresultat Kvartalets förvaltningsresultat uppgick till 33,7 mkr (59,2). Förvaltningsresultatet för helåret uppgick till 173,6 mkr (231,6). Värdeförändringar Kvartalets orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -3,0 mkr (-5,8). Den negativa värdeförändringen beror bland annat på att utfallet för KPI justering för hyreskontrakten för 2014 blev något lägre än tidigare antagna 1 procent vilket kompenseras av värdeförändringar för förvärven. Kvartalets orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till -2,8 mkr (-1,8). Periodens orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -86,4 mkr (-12,2). Den negativa Tribona AB (publ.) org.nr , Bokslutskommuniké publicerad 30 januari

5 värdeförändringen beror till största delen på att utfallet för KPI justering för hyreskontrakten för 2014 blev lägre än antagna 2 procent samt förändrad vakanssituation i Växjö och Umeå. Periodens realiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 0,5 mkr (-0,7). Periodens orealiserade värdeförändringar på derivatinstrument uppgick till 66,2 mkr (5,3) och hänför sig till en positiv effekt av uppgång i de långa marknadsräntorna. Skatt Kvartalet skattekostnad uppgick till 18,2 mkr (positiv 9,0). Periodens skattekostnad uppgick till 58,1 mkr (39,7). KONCERNENS RESULTATRÄKNING mkr okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Hyresintäkter Underhålls- & fastighetskostnader Driftnetto Administrativa kostnader och avskrivningar Resultat före finansnetto Finansnetto Realiserad omräkningsdifferens Förvaltningsresultat Orealiserade värdeförändringar fastigheter Realiserade värdeförändringar fastigheter Orealiserade värdeförändringar räntederivat Realiserade värdeförändringar räntederivat Resultat före skatt Skattekostnad Resultat efter skatt Vägt genomsnittligt antal utestående aktier ' Resultat per aktie (kr) 0,2 1,7 2,4 5,2 KONCERNENS TOTALRESULTAT mkr okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Resultat efter skatt Övrigt totalresultat Poster som senare kan återföras i resultaträkningen: Räntederivat, netto efter skatt Omräkningsdifferens Omräkningsdifferens återförd i resultaträkning Summa poster som senare kan återföras i resultaträkningen Övrigt totalresultat för perioden Totalresultat för perioden Tribona AB (publ.) Org.nr , Bokslutskommuniké publicerad 30 januari

6 Tillgångar och finansiering Fastighetsbeståndet Tribonas fastighetsbestånd bestod den 31 december 2013 av totalt 22 fastigheter, med en total uthyrningsbar yta om m 2 och ett marknadsvärde på 5 574,3 mkr (6 272,7) inklusive pågående investeringar. Under kvartalet har tre fastigheter förvärvats med sammanlagda fastighetsvärden om 255 mkr. Under perioden har, förutom de tre förvärven i kvartalet, även fastigheten Kolven sålts för 931 mkr vilket översteg det bokförda värdet med 5 mkr. Fastighetsbeståndet värderas kvartalsvis av externa värderare. Investeringar Investeringar under perioden hänför sig främst till ombyggnadsprojektet i Arlöv samt hyresgästanpassningar i Sundsvall och Linköping. Eget kapital Eget kapital vid periodens slut uppgick till 1 941,4 mkr (1 837,8). Eget kapital per aktie uppgick till 49,9 kr (47,2). Årets resultat har påverkat det egna kapitalet positivt med 93,8 mkr (184,2) samt med 59,2 mkr (-26,9) i orealiserade värdeförändringar i räntederivat efter avdrag för skatt. Under perioden har utdelning lämnats med 0,70 NOK (0,65) per aktie. Soliditeten uppgick till 32,9 procent (27,4) vid periodens utgång. Styrelsens förslag till utdelning är 0,50 kr (0,70 NOK), totalt ca 19,5 mkr. skillnad mellan verkligt värde och bokfört värde på lån. Aktiverade lånekostnader vid kvartalets utgång uppgick till 21,0 mkr och består av sedvanliga kostnader i samband med refinansiering. Dessa lånekostnader skrivs av över respektive låns löptid. Räntesäkring Vid kvartalets slut uppgick de sammanlagda aktiva räntesäkringsavtalen till 2 882,6 mkr, motsvarande 81,6 procent (67,7) av räntebärande skuld. Dessa har en genomsnittlig förfallotid på 6,3 år (6,6). Snitträntan för säkringsavtalen vid samma tidpunkt var 3,03 procent exkl. lånemarginaler. Vid kvartalets utgång fanns, utöver dessa aktiva räntesäkringsavtal, tre räntetak på sammanlagt 298 mkr som löper till januari 2018 med 2,0 procent. Med räntetak inkluderat uppgick säkringsnivån till 90,0 procent vid kvartalets utgång. Under perioden har förlängningar skett av två räntesäkringar uppgående till 384 mkr från 2016 respektive 2017 till Lånefinansiering Genomsnittlig förfallotid för Tribonas totala låneportfölj var 2,4 år (1,0) vid utgången av kvartalet. Den ökade förfallotiden förklaras av den i februari genomförda refinansieringen på samtliga våra lån. Dessa har en högre genomsnittlig marginal, 2,7 procent, jämfört med de tidigare låneavtalens 1,0 procent. Räntebärande skulder, exkl. aktiverade lånekostnader, uppgick till 3 532,4 mkr (4 259,3). Belåningsgraden vid utgången av perioden uppgick till 63,4 procent (67,9). Tribona bedömer att det inte finns någon väsentlig Likvida medel Vid kvartalets slut uppgick likvida medel till 269,2 mkr (369,1). Likvida medel har påverkats positivt av försäljningen av fastigheten Kolven, samt negativt av extraamorteringar i samband med refinansieringen och förvärv. Tribona hade per 31 december 2013 outnyttjade checkräkningskrediter på 55 mkr. Tribona AB (publ.) Org.nr , Bokslutskommuniké publicerad 30 januari

7 Översikten nedan är en ögonblicksbild per respektive rapporteringstillfälle. Översikt av lån och säkring (*) Räntebärande skulder och säkring Summa lån ,5 Rörlig ränta varav räntetak 2% Räntesäkringsavtal Andel lån säkrat eller fast ränta (%) 81,6% 84,6% 67,7% 72% Andel lån säkrat eller fast ränta inkl räntetak (%) 90,0% 93,4% 67,7% 72,4% Genomsnittlig ränta och marginal Genomsnittlig rörlig ränta 1,10% 1,14% 1,43% 2,45% Genomsnittlig ränta räntederivat 3,03% 3,03% 3,17% 3,68% Genomsnittlig ränta 2,67% 2,74% 2,61% 3,34% Genomsnittlig marginal 2,73% 2,72% 1,00% 1,01% Summa ränta och marginal 5,40% 5,45% 3,60% 4,35% Genomsnittlig kvarstående löptid (år) Lån 2,4 2,6 1,0 1,8 Räntederivat 6,3 6,6 6,6 3,3 Likvid effekt av 25 punkter ökning i ränta (mkr) -1,6-1,3-3,4-3,1 Likvid effekt av 25 punkter ökning i marginal (mkr) -8,8-8,5-10,6-11,1 (*) Exkl. kontrakt med forward start Tribona AB (publ.) Org.nr , Bokslutskommuniké publicerad 30 januari

8 KONCERNENS BALANSRÄKNING mkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter inkl. pågående projekt Materiella anläggningstillgångar 0 3 Räntederivat 5 0 Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Övriga tillgångar Likvida medel 1) Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Summa eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Deposition från hyresgäster Räntederivat Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Leverantörsskulder och andra kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder ) Disponibla likvida medel inkl. outnyttjade krediter uppgick per den 31 december 2013 till 324 mkr KONCERNENS REDOGÖRELSE FÖR FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL mkr, utom antal aktier Antal aktier Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Intjänade vinstmedel Totalt eget kapital Eget kapital 1 januari Årets resultat Övrigt totalresultat Årets totalresultat Transaktioner med ägare Nyemission Emissionskostnader efter skatt -4-4 Utdelning Köp/försäljning av egna aktier Eget kapital 31 december Årets resultat Övrigt totalresultat Årets totalresultat Transaktioner med ägare Nedströmsfusion med moderbolag Utdelning Eget kapital 31 december , Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändringar i rörelsekapitalet uppgick i kvartalet till 26,0 mkr (58,1). Det lägre kassaflödet hänför sig till lägre driftsnetto på grund av försäljningen av fastigheten Kolven samt avflyttningar i Växjö och Umeå. Detta kompenserades delvis av inflyttning i vårt nybyggnadsprojekt i Helsingborg. De högre marginalerna på de nya lånen i samband med refinansieringen påverkar negativt men de kompenseras delvis av en väsentligt lägre belåning, lägre räntenivå för ej räntesäkrade lånevolymer samt en lägre genomsnittlig Tribona AB (publ.) Org.nr , Bokslutskommuniké publicerad 30 januari

9 säkringsränta. Investeringsaktiviteter har netto påverkat kvartalets kassaflöde med -298,9 mkr (-31,5) där merparten avser köp av nya fastigheter på -287,6. Även investeringar i befintliga fastigheter har påverkat med -13,6 mkr (-34,3). Detta omfattar framförallt investeringar i fastigheterna i Arlöv, Partille och Sundsvall. Kassaflödet från finansieringsaktiviteter under kvartalet motsvarar nettoinbetalningar om 116,9 mkr (101,2) där nya lån i samband med fastighetsförvärv påverkat med 138,6 mkr och amorteringar med -21,6 mkr. Periodens kassaflöde från löpande verksamhet, före förändring i rörelsekapital uppgick till 169,1 mkr (225,0). Det lägre kassaflödet hänför sig till lägre driftsnetto på grund av försäljningen av fastigheten Kolven samt avflyttningar i Växjö och Umeå delvis kompenserade av inflyttning i vårt nybyggnadsprojekt i Helsingborg. De högre marginalerna på de nya lånen i samband med refinansieringen påverkar negativt men de kompenseras delvis av en väsentligt lägre belåning, lägre räntenivå för ej räntesäkrade lånevolymer samt en lägre genomsnittlig säkringsränta. Periodens kassaflöde har även påverkats negativt av vissa engångsutbetalningar kopplat till börsbytet. Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick i perioden till 556,3 mkr (-119,6) och består främst av försäljningen av Kolven samt förvärv av nya fastigheter. Investeringar i befintliga fastigheter har påverkat perioden med -65,5 mkr (-120,0) och hänför sig främst till investeringar i fastigheten i Arlöv samt hyresgästanpassningar i Sundsvall och Linköping. Kassaflödet från finansieringsaktiviteter under perioden motsvarar nettoutbetalningar om -810,0 mkr (-70,2), varav ,3 mkr avser lösen av samtliga lån i samband med refinansieringen samt lösen av fastigheten Kolvens del i samband med försäljningen. Upptagna lån på 4 187,1 mkr avser de nya lånen i samband med refinansieringen och gjorda förvärv som reducerats med tillhörande låneomkostnader. Den lämnade utdelningen har påverkat med -30,7 mkr. Behållningen av likvida medel, exklusive outnyttjad checkräkningskredit, uppgick till 269,2 mkr (369,1) vid utgången av perioden. KASSAFLÖDESANALYS mkr Q4 Q4 jan-dec jan-dec Kassaflöde från den löpande verksamheten Driftnetto Central administration Betald depositioner Betalt finansnetto Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital Förändring övrigt rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Förvärv av fastigheter Investeringar i befintliga fastigheter Försäljning av fastigheter Ökning av övriga anläggningstillgångar Erhållna räntor Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten Upptagna lån Amorterade lån Ökning/minskning av kortfristiga finansiella fordringar 0-2 Emission av aktier (netto) Utdelning till aktieägare Netto förvärv (försäljning) av egna aktier Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens ingång Kursdifferens i likvida medel Likvida medel i bolag som har förvärvats/avyttrats Likvida medel vid periodens utgång Tribona AB (publ.) Org.nr , Bokslutskommuniké publicerad 30 januari

10 Tribona aktien Tribona är sedan 21 maj noterat på Nasdaq OMX Stockholm, Mid Cap. Tribona grundades 2006 som Northern Logistic Property (NLP). Bolaget noterades på Oslo Börs NLP bytte namn till Tribona ASA i februari Under våren har Tribona ASA och dotterbolaget Tribona AB fusionerats till Tribona AB. Den 13 maj 2013 avnoterades bolaget från Oslo Börs för att noteras på Nasdaq OMX Stockholm Mid Cap den 21 maj. Det totala antalet aktier var vid periodens utgång aktier. Per 31 december uppgick börsvärdet till ca 1,5 mdkr vilket kan jämföras med ca 1,2 mdkr vid motsvarande tid föregående år. Under kvartalet har aktiekursen förändrats från 40,70 till 39,30 vilket motsvarar en nedgång på 3,4 procent. Eget kapital per aktie uppgick den 31 december till 49,9 kr. Styrelsens förslag till utdelning är 0,50 kr per aktie. TRIBONA AB:S 10 STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 31 DECEMBER 2013 Namn Land Antal aktier % andel 1 KLÖVERN AB SE ,84 2 LÄNSFÖRSÄKRINGAR FASTIGHETSFOND SE ,89 3 JP MORGAN BANK GB ,32 4 SKAGEN VEKST VERDIPAPIRFONDET NO ,01 5 ILMARINEN MUTUAL PENSION INSURANCE US ,31 6 SWEDBANK ROBUR REALINVEST SE ,07 7 VERDIPAPIRF NORGE VERDI NO ,81 8 ANDRA AP-FONDEN SE ,48 9 ALFRED BERG FASTIGHETSFOND NORDEN SE ,26 10 RIKSBANKENS JUBILEUMSFOND SE ,16 10 största ,15 VPS KUNDER, DNB BANK* ,10 Övriga ,75 Summa ,00 Antal aktieägare uppgår till per 31 december 2013 Källa: Euroclear * Tidigare VPS-registrerade aktier ersattes med depåbevis utfärdade av DNB Bank i samband med att det tidigare moderbolaget Tribona ASA fusionerades med Tribona AB (publ). Dessa depåbevis byts mot aktier först när aktieägaren vidtar erforderliga åtgärder Tribona AB (publ.) Org.nr , Bokslutskommuniké publicerad 30 januari

11 KONCERNENS NYCKELTAL FINANSIELLA jan-dec jan-dec Avkastning på eget kapital 4,8% 10,8 % Gsn EK avkastning före skatt och värdejustering 9,0% 13,5 % Gsn EK avkastning före skatt efter värdejustering 7,8% 13,1 % Soliditet 32,9% 27,4 % Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 2,3 Belåningsgrad fastigheter* 63,4% 67,9 % Skuldsättningsgrad, ggr 1,8 2,3 AKTIERELATERADE Resultat per aktie, kr 2,4 4,7 Resultat före skatt per aktie, kr 3,9 5,8 Förvaltningsresultat per aktie, kr 4,5 5,9 Kassaflöde löpande verksamhet före förändring av RK per aktie, kr 4,3 5,8 Eget kapital per aktie, kr 49,9 47,2 Börskurs per aktie, kr 39,3 30,0 Antal aktier vid periodens slut, tusental Genomsnittligt antal aktier, tusental FASTIGHETSRELATERADE Antal fastigheter Marknadsvärde fastigheter, mkr * Direktavkastning, % - alla fastigheter 6,9% 7,0% Uthyrbar yta, m Hyresintäkter, SEK per m 2 668,9 663,3 Driftsöverskott, SEK per m 2 588,8 596,4 Överskottsgrad 87,6% 89,9 % Återstående löptid, år 6,2 6,5 Ekonomisk uthyrningsgrad 91,4% 97,4 % Ytmässig uthyrningsgrad 88,0% 96,0 % *) Inkl. pågående projekt Tribona AB (publ.) org.nr , Bokslutskommuniké publicerad 30 januari

12 Moderbolaget Koncernens nuvarande moderbolag, Tribona AB, genomgick i maj 2013 en nedströmsfusion med det tidigare moderbolaget Tribona ASA. MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING mkr okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Intäkter från dotterbolag Administrativa kostnader och avskrivningar Resultat försäljning dotterbolag Resultat före finansnetto (EBIT) Finansnetto Resultat före bokslutsdispositioner och skatt Koncernbidrag Avsättning till periodiseringsfond Resultat före skatt Skattekostnad Periodens resultat MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING mkr TILLGÅNGAR Anläggninsgtillgångar Materiella anläggningstillgångar 0 0 Andelar i dotterbolag Uppskjuten skattefordran 0 0 Långfristig fordran på dotterbolag Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kundfordringar och övriga fordringar 0 0 Kortfristig fordran på dotterbolag 4 0 Likvida medel 37 0 Summa omsättningstillgångar 41 0 Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Summa eget kapital Summa obeskattade reserver 5 0 Summa långfristiga skulder Leversntörsskulder och andra kortfristiga skulder 34-0 Skulder till dotterbolag 70 0 Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Tribona AB (publ.) org.nr , Bokslutskommuniké publicerad 30 januari

13 Riskhantering Tribona arbetar kontinuerligt med att identifiera, utvärdera och hantera risker i bolagets affärsenheter och affärsprocesser. För ytterligare information om Tribonas risker, riskexponering och riskhantering hänvisas till Tribonas årsredovisning och Redovisningsprinciper Rapporterande enhet Tribona AB ( Tribona eller Bolaget ) är ett bolag hemmahörande i Sverige. Delårsrapporten för fjärde kvartalet 2013 omfattar bolaget med dotterbolag ( Koncernen ). Koncernens årsredovisning för 2012 är tillgänglig på Bolagets kontor på Emdalavägen 10, Lund, Sverige, eller på bolagets hemsida Förklaring av redovisningsprinciper Delårsrapporten har, för koncernen, upprättats i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Moderbolagets redovisning är upprättad i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer samt årsredovisningslagen. Delårsrapporten inkluderar inte all information som krävs vid en komplett årsredovisning och bör läsas tillsammans med Koncernens årsredovisning Väsentliga redovisningsprinciper och antaganden Redovisningsprinciperna som är använda vid utarbetandet av Delårsrapporten är de samma som är använda vid utarbetandet av Koncernens årsredovisning för 2012, med tillägg för IFRS 13 som börjat tillämpas från och med 1 januari Standarder, ändringar och tolkningar av befintliga standarder som har ikraftträdande från och med årsredovisningen 2012 har inte haft någon väsentlig inverkan på Koncernens redovisning, dock innebär 2013 utökade upplysningskrav kring finansiella tillgångar och skulder. Poster värderade till verkligt värde Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som företagsledningen lägger till grund. För att minska risken för felaktiga värderingar har Koncernen därför haft som princip att låta externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter enligt verkligt värde-metoden varje kvartal. Värdering av förvaltningsfastigheter är i enlighet med IFRS 13 nivå 3. Tribona har derivatinstrument bokförda till verkligt värde om -81,9 mkr, vilka ligger i nivå 2 enligt IFRS 13. Det finns inga i nivå 1 och 3 och har heller inte varit några omklassificeringar. Avtal som möjliggör nettning av förpliktelser mot samma motpart finns. Verkligt värde för derivaten beräknas från värderingsmodeller baserade på uppskattade framtida kassaflöden och observerbar data i marknaden som ränteavkastningskurvor och spridning i kreditrisk. Både förvaltningsfastigheter och derivatinstrument är värderade till verkligt värde. På grund av korta löptider bedöms övriga finansiella tillgångar och skulders verkliga värde i allt väsentligt överensstämma med anskaffningsvärde. Lund, 30 januari 2014 Styrelsen Tribona AB (publ.) Tribona AB (publ.) org.nr , Bokslutskommuniké publicerad 30 januari

14 STYRELSENS FÖRSÄKRAN Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att Bokslutskommunikén ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Lund den 30 januari 2014 Mats-Olof Ljungquist Styrelsens ordförande Rutger Arnhult Styrelseledamot Malin Rylander-Leijon Styrelseledamot Christina Källenfors Styrelseledamot Patrik Essehorn Styrelseledamot Per Johansson Verkställande Direktör Denna rapport har inte varit föremål för granskning av koncernens revisorer. Tribona AB (publ.) org.nr , Bokslutskommuniké publicerad 30 januari

15 Definitioner Hyresintäkter: Hyresintäkter inkluderar utdebiterad fastighetsskatt och fastighetskostnader Räntetäckningsgrad: Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader Skuldsättningsgrad: Räntebärande skulder dividerat med eget kapital, per slutdatum for perioden Resultat per aktie: Periodens resultat dividerat med vägt genomsnittligt antal utestående aktier i perioden Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie: Netto kassaflöde från löpande verksamhet dividerat med vägt genomsnittligt antal utestående aktier i perioden Soliditet: Totalt eget kapital per slutdatum för perioden i förhållande till summa tillgångar per slutdatum för perioden Eget kapital per aktie: Totalt eget kapital per slutdatum för perioden i förhållande till antal utestående aktier per slutdatum för perioden Avkastning på genomsnittligt eget kapital före skatt och värdeförändringar: Förvaltningsresultat delat på genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer. Avkastning på genomsnittligt eget kapital före skatt, efter värdeförändringar: Resultat före skatt delat på genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer. Belåningsgrad fastigheter: Räntebärande skulder dividerat med värdet på förvaltningsfastigheter inkl. pågående projekt Direktavkastning: Driftsnetto i förhållande till fastigheternas genomsnittliga marknadsvärde exkl. pågående projekt. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer. Driftsöverskott: Driftsnetto dividerat med uthyrbar yta, m 2 Överskottsgrad: Periodens driftsnetto i förhållande till periodens hyresintäkt Totalt återstående kontraktsvärde: Summan av samtliga hyresintäkter genererade av aktiva kontrakt Hyresvärde: Summa kontraktsvärde och bedömd marknadshyra för vakanta ytor Återstående löptid hyresavtal (år): Totalt återstående kontraktsvärde vid rapporteringstillfället dividerat med kommande 12 månaders kontraktsvärde vid rapporteringstillfället. Ekonomisk uthyrningsgrad: Kontraktsvärde vid rapporteringstillfället dividerat med hyresvärdet. Finansiell kalender Årsredovisning 2013 publiceras på v Årsstämma april 2014 Delårsrapport första kvartalet april 2014 Delårsrapport andra kvartalet juli 2014 Delårsrapport tredje kvartalet oktober 2014 För ytterligare information Per Johansson, VD/CEO Tommy Åstrand, CFO per.johansson@tribona.se tommy.astrand@tribona.se telefon telefon Tribona AB (publ) Emdalavägen 10, SE Lund. Tribona AB (publ.) Org.nr , Bokslutskommuniké publicerad 30 januari