TENTAMEN Ekonomisk Grundkurs, TEIE13. Torsdag 17 augusti 2005, kl Tentajour: Christina Öberg Telefonnr: ,

Transkript

1 LINKÖPINGS TEKNISKA HÖGSKOLA Ekonomiska Institutionen Industriell Ekonomi Anna Öhrwall Rönnbäck TENTAMEN Ekonomisk Grundkurs, TEIE13 Torsdag 17 augusti 2005, kl Tentajour: Christina Öberg Telefonnr: , Anvisningar 1. Skriv alla svar på lösblad utom uppgift 3, 4 och 7 som delvis även ska besvaras på bifogade blad. 2. Skriv namn, sidnummer och fullständigt personnummer på varje sida innan du lämnar in skrivningen. 3. Börja varje ny uppgift på ny sida. 4. Du måste lämna in skrivningen innan du går (även om den är blank). Om skrivningen 1. Samtliga uppgifter behandlar företaget Fastighets AB Kvarteret. Läs därför noga igenom den introducerande beskrivningen av företaget. Läs även hela uppgiften innan du löser den! 2. Det är viktigt att lösningsmetod och bakomliggande resonemang redovisas fullständigt. Enbart svar godtas ej, om inget annat anges vid uppgiften. 3. Räknedosa med tömda minnen får användas. Kontroll kommer eventuellt att äga rum. Den som bryter mot detta kommer att avstängas från tentamen samtidigt som anmälan om försök till fusk överlämnas till disciplinnämnden. 4. Vid varje uppgift finns angivet hur många poäng en korrekt lösning ger. Sammanlagt kan högst 40 poäng erhållas på denna tentamen. Det krävs minst betyg 3 på vardera delexamination för ett godkänt slutbetyg (3, 4, 5) i kursen. U DAT1 TEN2 Totalt , , , ,5 58,5-76, Lycka till!

2 Fastighets AB Kvarteret 1 Bakgrund Fastighets AB Kvarteret är ett börsnoterat fastighetsbolag. Bolaget är främst inriktat på bostadsfastigheter och äger totalt 56 fastigheter. 53 av dessa är belägna i Stockholm, de tre övriga i Skövde. Total uthyrbar yta uppgår till kvm fördelat på bostäder och 248 lokaler. I Stockholm är samtliga bostäder uthyrda, i Skövde finns enstaka vakanser (hyreslediga ytor), men en avmattning i efterfrågan märks till följd av nedläggningar på orten. Vakansgraden (andel outhyrd yta av total uthyrbar yta) är fortsatt låg för lokaler. Samtliga fastigheter har externvärderats av företaget Extern Värderings AB. Denna värdering visar på att fastigheternas marknadsvärde uppskattas till 2.320,6 Mkr (2 224,8 för 2003) När det gäller bostadsfastigheter sätts hyran för dessa enligt den s k bruksvärdesprincipen. Detta innebär att hänsyn tas till bl a byggår och standard på lägenheten. Läget på fastigheten har fått ökad betydelse vid hyressättningen, men hyran speglar endast i begränsad utsträckning respektive lägenhets attraktivitet. För lokaler råder å andra sidan marknadsprissättning. Detta innebär att en högre hyra kan tas ut för attraktivare lägen. Då flertalet av Fastighets AB Kvarterets fastigheter ligger i närförort snarare än i A-lägen har få incitament funnits för att omvandla bostadslägenheter till lokaler. Bostadslägenheter anses därtill mindre konjunkturkänsliga än lokaler. I befintliga fastigheter har totalt 28,4 Mkr investerats under året. Investeringarna avser värdehöjande ombyggnationer. Kapitalstrukturen i ett fastighetsbolag kännetecknas av att en stor del av kapitalet är knutet i realtillgångar, fastigheterna. P g a att hyror betalas i förskott belastas per årsskiftet balansräkningen av betydande belopp avseende förutbetalda hyresintäkter. 1 Beskrivningen bygger på Hebas bokslutskommuniké och årsredovisning Vissa förändringar, förenklingar och antaganden har gjorts i texten.

3 Koncernresultaträkning Belopp i Mkr Hyresintäkter 202,0 196,4 Fastighetskostnader Driftskostnader -80,4-77,3 Underhållskostnader -18,0-16,5 Fastighetsskatt -8,1-8,0 Tomträttsavgälder -2,9-2,7 Driftnetto 92,6 91,9 Avskrivningar på fastigheter -10,3-9,8 Bruttoresultat 82,3 82,1 Centrala administrationskostnader -10,8-10,5 Rörelseresultat 71,5 71,6 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter & liknande poster 0,1 0,1 Räntekostnader & liknande poster -19,9-22,8 Resultat efter finansiella poster 51,7 48,9 Aktuell skatt -31,2-9,1 Uppskjuten skatt 17,2-4,6 Årets resultat 37,7 35,2

4 Koncernbalansräkning Belopp i Mkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar (AT) Materiella AT Förvaltningsfastigheter 824,4 806,3 Maskiner och inventarier 1,5 1,9 825,9 808,2 Omsättningstillgångar (OT) Kortfristiga fordringar Kundfordringar 0,7 0,5 Övriga fordringar 0,4 2,7 Förutbetalda kostnader & upplupna 5,2 3,2 intäkter 6,3 6,4 Kassa och bank 1,7 1,6 Summa omsättningstillgångar 8,0 8,0 SUMMA TILLGÅNGAR 833,9 816,2

5 Koncernbalansräkning Belopp i Mkr EGET KAPITAL & SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 34,4 34,4 Bundna reserver 6,9 6,9 41,3 41,3 Fritt eget kapital Balanserad vinst 127,0 124,8 Årets resultat 37,7 35,2 164,7 160,0 Summa eget kapital 206,0 201,3 Avsättningar Avsättningar för skatter 39,8 57,0 39,8 57,0 Räntebärande skulder Checkräkningskredit 2,8 7,4 Skulder till kreditinstitut 2 523,7 515,4 526,5 522,8 Ej räntebärande skulder Leverantörsskulder 16,1 15,0 Skatteskuld 23,5 Övriga skulder 1,8 1,6 Upplupna kostnader & förutbetalda 20,2 18,5 intäkter 61,6 35,1 SUMMA EGET KAPITAL & SKULDER 833,9 816,2 2 Av skulder till kreditinstitut utgör 397,0 Mkr (2003:204,4 Mkr) kortfristig del, övrigt är långfristigt. Samtliga övriga räntebärande och ej räntebärande skulder klassas som kortfristiga.

6 Uppgift 1 (2p) SWOT-analys Gör en SWOT-analys for Fastighets AB Kvarteret utifrån de uppgifter som angivits i beskrivningen av och räkenskaperna för Fastighets AB Kvarteret, samt eventuella egna antaganden. Redovisa Dina antaganden. 0,5p per bokstav ; d v s för full poäng måste exempel på styrkor, svagheter, möjligheter OCH hot nämnas. Viktigt att inga felplaceringar görs (exv att styrka beskrivs under rubrik möjlighet). Exempel: Ingår ej i årets kurs!!! Styrka: Stark finansiell ställning (soliditet); relativt konjunkursokänslig med stort bostadsinslag; attraktiva lägen för bostäder (Stockholm); vilket bl a framgår av låg vakans Svagheter: Mycket kapital uppbundet i realtillgångar (låg kapitalomsättningshastighet); Skövde som etableringsort (kostnad för förvaltning av 3 fastigheter kontra intäkter)? Lokaler i B- & C-lägen snarare än i A-lägen. Möjligheter: Ökad grad av marknadsanpassning av hyror; inflytt till Stockholm leder till ökat behov av bostäder Hot: Industriutvecklingen i Skövde.

7 Uppgift 2 Företagsformer (3p) Inom bygg- och fastighetssektorn bedrivs i flera fall samarbetsprojekt mellan företag i form av kommanditbolag. Bilden nedan visar en principskiss för detta. Bolagsmännen består således av bolag, där de samarbetande företagen är kommanditdelägare, och i sin tur äger aktier i ett gemensamt bolag som är komplementär. Komplementären har ett minimalt aktiekapital (100 tkr), och dess enda tillgång är andelar i kommanditbolaget. a) Beskriv kommanditdelägarens respektive komplementärens roll i ett kommanditbolag (1p), samt b) Varför du tror man valt denna arbetsform för samarbetsprojekt inom bygg- och fastighetssektorn (2p). Bygg-/fastighetsbolag 1 (AB) 50% 50% Bygg-/fastighetsbolag 2 (AB) Komplementär (separat aktiebolag; ingen verksamhet) 49% 49% 2% Kommanditbolag (samarbetsprojektet) Komplementären är obegränsat personligt ansvarig; kommanditdelägaren endast ansvarig till sin insats. Man slipper dubbelbeskattning eftersom kommanditbolaget skattas hos ägarna; risken begränsas till komplementären och de ägande bygg-/fastighetsbolagen begränsar därmed sin risk till satsat kapital i kommandit- och komplementärsbolaget.

8 Uppgift 3 (4p) Ta ställning till om följande transaktioner påverkar årets (d v s 2004 års) resultat och/eller årets kassaflöde i Fastighets AB Kvarteret. Markera med kryss i aktuell ruta (0,5p per rätt svar, -0,5p för felaktigt svar, uppgiften ger minst 0p) (totalt 4p). Påverkar resultatet Påverkar inte resultatet Påverkar kassaflödet (likviditeten) Amortering på lån 31/ X X Hyreshöjning om 3% att gälla hyror fr o m 1/ X X (förutbet framgår av caset) Avskrivning på fastigheter X Påverkar inte kassaflödet (likviditeten) 31/ Uttag från bank till kassan X X (både kassa & bank ingår i kassaflödet) X

9 Uppgift 4 Redovisning (6p) Fastighets AB Kvarterets fastigheter i Skövde har per 31 december 2004 (innan bokslutsbokningar) följande värden (se tabell nedan). Fastighetsbeteckning Anskaffningsår Anskaffningsvärde, tkr Mark Byggnad Bokfört värde, tkr Taxeringsvärde, tkr Marknadsvärde, tkr (enligt Extern Värderings AB) Utanmyra Infanteriet Karslund 3: Totalt a) Gör erforderliga av- och nedskrivningar till bokslutet 2004 genom att bokföra dessa på nedanstående konton. (Se marknadsvärdena som beständiga över tiden). Avskrivning görs med 2 procent på anskaffningsvärdet på byggnader per år. Befintliga belopp på kontona nedan avser ingående balanser per 1/1 2004, inga investeringar (värdehöjande ombyggnader eller reparationer) har gjorts i de tre fastigheterna under Visa beräkningar. (4p) 1110 Byggnader 1118 Ack värdejustering byggnader IB Ack avskrivning byggnader 1130 Mark IB IB Avskrivning byggnader 8271 Värdejustering byggnader Beräkning: Avskrivning = 0,02 x = Värdejustering: Utanmyra måste nedskrivas; Bokfört värde Marknadsvärde = ,02x (årets avskrivning) = OBS! Värdering sker per fastighet, ej sammanvägt; Obs! Marknadsvärde ska användas; Obs! Realisationsprincipen gör att uppvärdering ej sker.

10 1,5p ges för rätt värdejustering. 0,5 för rätt avskrivningsberäkning. 0,5p per rätt bokning (rätt konto, rätt sida), avdrag -0,5p för felaktig bokning per fel. b) Diskutera hur bokföringen enligt uppgift a) speglar 1. Matchningsprincipen (1p), respektive 2. Realisationsprincipen (1p) Matchningsprincipen: Avskrivningen är ett sätt att säkerställa att kostnader matchas med intäkter. Alternativet att t ex resultatföra en fastighet vid anskaffningsåret skulle strida mot denna princip. Realisationsprincipen: Vinst (här att marknadsvärde > bokfört värde) redovisas först när den är realiserad. Fastigheterna uppvärderas därmed inte till marknadsvärde när detta överstiger det bokförda värdet.

11 Uppgift 5 Värdering och aktier (7p) a) Utifrån given information, beräkna substansvärdet (justerat eget kapital) efter skatt för Fastighets AB Kvarteret. (2p) Marknadsvärde fastigheter = 2 320,6 Dold reserv efter skatt = 0,72 x (2 320,6-824,4) = 1 077,3 Substansvärde = EK + Dold reserv = 206, ,3 = 1283,3 Mkr b) Börsvärdet på Fastighets AB Kvarteret uppgick per 31 december 2004 till 1 720,0 Mkr 1. Förklara vad som menas med börsvärdet. (1p) Börskurs x antal aktier; d v s vad aktieägare och potentiella aktieägare värderar företaget till. 2. Diskutera varför börsvärdet skiljer sig från substansvärdet ovan. (2p) Företaget kan ha tillgångar som inte ingår i balansräkningen. Börsvärdet speglar förväntningar på framtiden (framtida vinstpotential); substansvärdet visar marknadsvärdet av enskilda nettotillgångar per ; dessa kan dessutom sammanvägda skilja från summan av dem. Börsvärdet å andra sidan är värderat på marginalen av sista avslutet; värdet på hela aktiestocken kan skilja från detta. Minst 2 olika orsaker måste anges. 3. Beräkna Fastighets AB Kvarterets P/E-tal (1p) 1 720/37,7 = 45,6 (här beräknat på totalen) 4. Vad säger P/E-talet? (1p) Hur många år det tar att i vinster generera tillbaks satsat kapital om aktie köps i bolaget idag. Det inverterade P/E-talet motsvarar därmed en förräntning (här 2,2%). Högt P/E värde tyder på hög värdering, under förutsättning att börskursen bygger på rationalitet, pekar detta på att företaget har god framtida vinstkraft (höga framtida vinster).

12 Uppgift 6 Nyckeltal (8p) I denna uppgift ska de justerade värdena som beräknades i uppgift 5 användas. a) Beräkna Fastighets AB Kvarterets kassalikviditet. Förklara innebörden av det värde du får fram (Är det bra/kritiskt? Finns det någon underliggande förklaring till varför värdet ser ut som det gör?) (2p) OT/KS = 8/(2,8+397,0+61,6) = 0,017 Värdet är mycket lågt. En delförklaring ligger i att hyresprestationer för början av nästkommande år ingår i förutbetalda intäkter (se företagsbeskrivningen). Att hyror betalas i förskott minskar även kufo (idealt = 0kr). Överkurs: skulder till kreditinstitut omsätts normalt vid förfall, därmed ska dessa pengar inte ut. b) Beräkna räntabilitet på totalt kapital respektive räntabilitet på sysselsatt kapital. Kommentera vad differensen mellan de framräknade värdena tyder på. (2p) Rt = 71,5 + 0,1 / (833,9 (balansomslutn) ,6-824,4 (dold reserv) + 816, ,8-806,3)*0,5 (genomsnittligt värde ska användas) = 71,6/2 282,4 = 3,1% Rsyss = 71,5 + 0,1 / ((833,9 (balansomslutn) ,6-824,4 (dold reserv) 39,8 0,28 x (2 320,6-824,4) 61, , ,8-806,3 57,0 0,28 x (2 224,8-806,3) 35,1)*0,5 = 71,6 / 1 777,6=4,0% Stor skillnad mellan Rsyss & Rt kan t ex tyda på medveten cash mgmt; här påverkas värdena starkt av dolda reserver samt skulder till kreditinstitut, vilket leder till en liten skillnad mellan värdena. c) Beräkna räntabilitet på eget kapital. Diskutera om räntabilitet på eget kapital är tillfredsställande (varför/varför inte?) för företaget, förutsatt en inflation på 2 procent. (2p) 51,7 / ( ,72 x (2320,6-824,4) + 201,3 + 0,72 x( 2 224,8-806,3))*0,5 = 4,1% Enligt denna beräkning skulle 2,1% täcka risk samt alternativ förräntning; värdet färgas dock starkt av dold reserv. d) Beräkna skuldsättningsgraden. Hur inverkar storleken på skuldsättningsgraden på förändringar i räntabilitet på eget kapital jämfört med räntabilitet på totalt kapital? (2p) S/E = (39, ,5 + 61,6 + 0,28 x (2320,6-824,4)/(206 + (2320,6-824,4) x 0,72) = 1 046,8 / 1 283,3 = 81,6 % Ju högre S/E desto större blir förändringen i Re vid förändring i Rt.

13 Uppgift 7 (10p) DuPont I denna uppgift ska de justerade värdena som beräknades i uppgift 5 användas. Ett sätt att visualisera lönsamhetsmått på är via DuPont-diagram. a. Redogör för dagssituationen med hjälp av bifogade diagram. (2p) Se separat excelfil. Avdrag -1p om ej genomsnittliga värden används för balanssidan. Avdrag -1p om exv ränteintäkter inkluderats i omsättning. Minst 0p. b. Hur skulle en försäljning av Skövdefastigheterna påverka räntabiliteten på totalt kapital? Visa hur räntabiliteten på totalt kapital (justerade värden) skulle se ut om Skövdefastigheterna såldes i bifogat diagram (diagram 2). Värden för försäljning etc. fås från uppgift 4 ovan (utgå från att de säljs till marknadsvärde). Hyresintäkterna för Skövdefastigheterna uppgick till 16,2 Mkr för 2004, fastighetskostnader till 11,0 Mkr. Fastigheterna i Skövde är belånade för 95,0 Mkr till en räntesats om 3,2 procent. Försäljningslikviden används för att återbetala dessa lån samt för att lösa lån knutna till andra fastigheter (vars genomsnittliga belåningsränta uppgår till 2,9 procent). Centrala administrationskostnader skulle kunna minskas med 1,2 Mkr till följd av försäljningen. Utgå i din beräkning från att fastigheterna inte funnits under någon del av 2004 och därmed inte genererat några intäkter eller kostnader. (4p) Se separat excelfil. Obs att marknadsvärdet ska användas för att reducera justerade balansomslutningen. Räntekostnadsförändring är ej inkluderad. c. Hur påverkas räntabiliteten på totalt kapital respektive skuldsättningsgraden (se uppgift 6) av att justerade värden använts? Går det att uttrycka någon generell regel mellan ökning/minskning av räntabilitet på totalt kapital och ökning/minskning av skuldsättningsgrad vid en jämförelse mellan justerade och ojusterade värden? (2p) Ja, korrelerar positivt med varandra. Om övervärde => Rt minskar; S/E minskar och vice versa. S ökar med 0,28 x DR, medan E ökar med 0,72 x DR, nämnaren i Rt ökar med 1 x DR (DR=dold reserv). d. Kassaflödet (förändring i kassa och bank mellan åren) för Fastighets AB Kvarteret uppgick för 2004 till 0,1. Hur skulle kassaflödet för 2004 förändras av ovanstående försäljning? Diskutera vilka poster som påverkar kassaflödet och ange om det påverkar kassaflödet positivt eller negativt (uträkning krävs ej). (2p) Försäljningslikviden påverkar kassaflödet positivt, samtidigt används denna för att återbetala lån, vilket påverkar kassaflödet negativt med samma belopp. Förlorade hyresintäkter påverkar kassaflödet negativt; lägre kostnader (fastighetskostnader respektive administrationskostnader) påverkar det positivt. Netto -4 Mkr (förutsatt oförändrad hyresnivå mellan år, jmfr förutbet hyror ovan).

14 Lägre räntekostnader påverkar kassaflödet positivt. Vinsten av försäljningen medför högre skatt, minskade intäkter medför lägre skatt; minskade kostnader (inkl. räntekostnader) medför högre skatt.

15 Uppgift 7a Nuläget Intäkter inkl ränteintäkter Resultat Kostnader Vinstmarginal Omsättning Räntabilitet tot kapital Omsättning Omsättningstillgångar Kapitalomsättningshastig het Totalt kapital Anläggningstillgångar

16 Uppgift 7b Försäljning Skövde Intäkter inkl ränteintäkter Resultat Kostnader Vinstmarginal Omsättning Räntabilitet tot kapital Omsättning Omsättningstillgångar Kapitalomsättningshastig het Totalt kapital Anläggningstillgångar