Överlåtelse av lantbruk

Transkript

1 EXAMENSARBETE 2007:LA19 Överlåtelse av lantbruk Författare Martin Svensson EXAMENSARBETE lantmäteriingenjör Institutionen för teknik, matematik och datavetenskap i

2 Sammanfattning EXAMENSARBETE Att avyttra ett lantbruk gör man inte så många gånger i livet. Det är en stor sak att ta itu med. Det är kanske sitt livs största affär. Hur man väljer att överlåta sitt lantbruk och på vilka grunder det sker, behandlas i denna rapport. Som underlag för denna uppsatts ligger en kombinerad litteraturstudie och en enkätundersökning. Den sistnämnda syftar till att klargöra säljarens tillvägagångssätt vid en försäljning. Svarsfrekvensen på enkätundersökningen i detta arbete har varit 88 %. Av de svarande har 71 % valt att sälja med fastighetsmäklare. De som sålde via mäklare fick i genomsnitt 138 % i köpeskilling gentemot taxeringsvärdet. Motsvarande siffra för de som sålde utan mäklare var 120 %. Det teoretiska marknadsvärdet skall motsvara 133 % av taxeringsvärdet. För att få reda på vilken hjälp man kan få och vilken kompetens branschaktiva fastighetsmäklare har, genomfördes en telefonintervju. Merparten av mäklarna ville dock inte delta, trots att det angett att de hade tid. P.g.a. det låga deltagandet är det svårt att påvisa huruvida mäklarna bistår med någon ytterliggare kompetens. En sådan kompetens är t.ex. kunskapen om olika skattetekniska lösningar, vilket ger både köpare och säljare större behållning. I studien påvisades att de som sålde utan mäklare i större utsträckning hade vetskap om sådana skattetekniska fördelar, än de som sålt med mäklare. Med detta sagt insinueras ej att mäklaren inte skulle förfoga över den aktuella kunskapen. Huruvida de besitter kunskapen kunde inte utrönas då svarsfrekvensen var så låg. Fastighetsmäklarlagen ålägger fastighetsmäklaren skadeståndsansvar då denne av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter. Sådana skyldigheter är bland annat att ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. För att reda ut och följa upp vilket ansvar en mäklare har, samt följderna av att välja en mäklare med bristande kompetens har mäklarsamfundet kontaktats. Litteraturstudiens syfte var att ge underlag för frågorna i enkätundersökningen, samt att ge läsaren svar på de frågor jag ställt. Med litteraturstudien som grund har en schematisk guide satts ihop om att sälja lantbruk. Författare: Martin Svensson Examinator: Peter Brynte Handledare: Anders Bogghed och Gunnar Rutegård, Lantmäteriverket Gävle Program: Lantmäteriingenjör Ämne: Lantmäteriteknik Examensnivå: C Datum: Rapportnummer: 2007:LA19 Nyckelord: Lantbruk, Mäklare, Jordbruk, skogsbruk, Privat försäljning, Lantmäteri, Taxering, värdering, förvärv och fastighetsjuridik. Utgivare: Högskolan Väst, Institutionen för teknik, matematik och datavetenskap, Trollhättan Tel: Fax: Web: ii

3 BACHELOR S THESIS Summary Assignment of farms You do not sell a farm many times in your life. It is a big matter to deal with. It is maybe the biggest piece of business in ones life. How people choose to convey their farm and on what basis are dealt with in this report. A combined literature study and a questionnaire survey form the basis of the report. The latter aims at showing the seller s procedure when he is selling his farm. The answer frequency on the questionnaire survey in this study was 88%. 71% of the ones who have answered have chosen to sell with help of an estate agent. The ones who sell through an estate agent received on average a purchase-sum of 138% of the ratable value. Corresponding figure for the ones who sold without estate agent was 120%. The theoretical market value shall correspond to 133% of the ratable value. To find out what help you can get and what competence estate agents active in the business line have, a phone interview was carried out. The major part of the estate agents did not want to part though, despite that they had stated that had time. Because of the low participation it is hard to show whether the estate agents assist with some further competence. A competence of that kind is e.g. knowledge of different fiscal solutions, that bring both buyer and seller greater profit. The study shows that the ones that sold without an estate agent to a greater extent had knowledge of such fiscal advantages, than the ones that sold through an estate agent. This result does not insinuate that the estate agents do not have the appropriate knowledge, whether they possess the knowledge could not be ascertain because of the low answer frequency. The law concerning estate agents lays responsibility of damages on the estate agent when he through negligence set aside his duties. Such duties are among others to give buyer and seller needed advice and information concerning the property and other concerns connected with the assignment. The association of estate agents has been contacted to elucidate and to follow up the question about what responsibility an estate agent has and the consequences of choosing an estate agent with insufficient competence. The purpose of the literature study was to give basis to the questions in the questionnaire survey and to give the reader answers to the stated questions. A schematic guide on how to sell a farm has been put together, the literature study forms the basis of this guide. Author: Martin Svensson Examiner: Peter Brynte Advisor: Anders Bogghed och Gunnar Rutegård Lantmäteriverket Programme: surveyor engineering Subject: Land surveying Level: C Date: January 1, 2006 Report Number: 2007:LA19 Keywords Farm, estate agent, agriculture, forestry,landsurveying,rateable value, valuation, acquisition and real estate law. Publisher: University West, Department of Technology, Mathematics and Computer Science, S Trollhättan, SWEDEN Phone: Fax: Web: iii

4 Förord Detta examensarbete är det avslutande momentet på min utbildning till Lantmäteriingenjör och Fastighetsmäklare vid Högskolan Väst vårterminen Uppsatsen behandlar framförallt ämnena fastighetsvärdering och fastighetsjuridik som legat mig varmt om hjärtat. Intresset för ovanstående ämnen medförde att jag gjorde praktik på Skånegårdar AB i Lund sommaren Erfarenheter från praktiken har varit till både glädje och nytta i och utanför detta arbete. Av samma anledning valde jag att skriva mitt examensarbete om överlåtelse av lantbruk. Jag vill här passa på att tacka mina handledare Anders Bogghed och Gunnar Rutegård, Lantmäteriverket för den hjälp och stöttning de bidragit med. Jag vill även framföra ett tack till alla de som varit med i undersökningen och ställt upp och svara på mina frågor. Utan er hjälp hade detta arbete inte varit möjligt. Till alla nämnda och onämnda ett stort tack för hjälp i alla dess former. iv

5 Innehållsförteckning Sammanfattning...ii Summary...iii Förord...iv Innehållsförteckning...v Nomenklatur...vii 1 Inledning Bakgrund Syfte och mål Avgränsningar Metod Litteraturstudien Enkätundersökningen Intervju med mäklare Ansvarsfrågan Vad påverkar fastighetens värde? Markvärdespåverkande faktorer Byggnadstyper och ägoslag Småhus Ekonomibyggnader Åkermark Betesmark Skogsmark Skogsimpediment Tomtmark Övrig mark Att tänka på vid en fastighetsöverlåtelse Överlåta en fastighet till en eller flera nya ägare? Faktorer som direkt påverkar priset Uppsägning av arrenden Jordbrukets EU-stöd Fastighetsbildningsåtgärder Fastighetsreglering Avstyckning Klyvning Överlåtelsens arbetsgång Arbetsgången Värdering Marknadsföring Formkraven Kontraktets utformning Villkorat köp Exempel på köpekontrakt Övriga beaktansvärda saker vi en överlåtelse Maskinavyttring utan moms Transportavtal/Transportköp...25 v

6 3.7 Kommunalförköpsrätt Förvärvstillstånd Enkätstudien Varför valde ni att sälja utan mäklare? (Om flera svar gradera utifrån främsta alternativet först) Lantbruksmäklarens värde Mäklarens bidrag till försäljningen Telefonintervju med mäklare Slutsatser...52 Källförteckning...53 Bilagor A. Enkätundersökning och personligt brev B. Frågor till mäklare C. SFS(Svenskförfattningssamling) 2005:522. vi

7 Nomenklatur ML Momslagen FBL Fastighetsbildningslagen IL Inkomstskattelagen FML Fastighetsmäklarlagen Mäklare (i detta arbete samma som fastighetsmäklare). Någon som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. Lantbruksfastighet används ofta som ett samlingsnamn på alla fastigheter som taxeras med typkod 110 och 120. Det vill säga jord-, skogsbruksfastigheter samt kombinerade jordbruk. Dessa kommer att benämnas så i detta arbete. Överlåtelse sker då fast egendom byter ägare genom till exempel. köp, gåva. Huggningsklass är en klassificering av skogsbestånd med avseende på utvecklingsgrad vid inventeringstillfället och den skogsbruksinsats som närmast bör utföras. Det är huvudsakligen beståndets ålder samt val av åtgärd som styr klassificeringen. Skogskubikmeter (m³sk) är en enhet som används för att beteckna ett skogsbestånds virkesvolym. Måttet innefattar trädens hela stamvolym ovanför normal stubbhöjd vilket innebär att såväl topp som bark räknas med. Dock ingår ej grenar, stubbar eller rötter. vii

8 1 Inledning Totalt fanns det st. taxerade lantbruksenheter i Sverige år 2006 [14]. Av dess bytte ca: ägare under perioden , vilket motsvarar cirka 2,7 procent årligen. Detta skedde genom köp, gåva, arv, testamente och bouppteckning. Därtill skedde ett större antal ombildningar av redan befintliga fastigheter genom fastighetsregleringar. [1] Endast ca 1/3 av dessa är så kallade rena köp alltså överlåtelse mellan oberoende parter. Till orena köp räknas släktköp och överlåtelse där en intressegemenskap föreligger. 1.1 Bakgrund Sveriges lantbruksfastigheters samlade taxeringsvärde utgör 14 % av det totala taxeringsvärdet för Sveriges samtliga fastigheter. Sedan Sverige gick med i EU 1995 har priset i genomsnitt i landet ökat med nästan tre gånger [15]. Grunder till värdestegringen bottnar i många olika orsaker. Jordbrukets rationalisering som kräver allt större arealer för att uppnå lönsamhet. Vidare EU:s bidragsystem vilket medför en garanterad avkastning. Låg ränta och att det har varit förmånligt att kapitalplacera pengar i lantbruksfastigheter kanske har varit den viktigaste faktorn. Lantbruksenheten med undantag för boningshuset är fri från både fastighetsskatt och förmögenhetsskatt. Men hur sker försäljningen av denna typ av fastigheter? Är det med eller utan mäklare och spelar det någon roll för kvalité och formalia? Arbetet utgår från dessa frågor, samt om mäklarna gör rätt för sin provision, vilken ofta är 5 % inklusive moms. Då en lantbruksfastighet överlåts för fem miljoner och mäklarprovisionen är 5 % blir detta kronor kr motsvarar en årsinkomst för en normal löntagare. Ovan nämnda utgångspunkter har varit en drivkraft i detta arbete. 1.2 Syfte och mål Det huvudsakliga syftet med denna studie är att utröna hur stor del av lantbruksfastigheterna som överlåts med respektive utan hjälp av fastighetsmäklare. Det sekundära målet är att se om det blir någon skillnad på en fastighetsöverlåtelse. Ett mål med arbetet har varit att med hjälp av min litteraturstudie kunna förmedla den kunskap som samlats in. Rapporten är skriven på ett sådant sätt att en vanlig lantbrukare ska kunna förstå innehållet och kunna sälja sin egen fastighet med detta arbete som handledning. Den som väljer att använda examensarbetet som stöd gör det dock helt på eget ansvar. 1.3 Avgränsningar Med lantbruksfastigheter avses här skogsbruk, lantbruk och s.k. hästgårdar, det sistnämnda begreppet åsyftar landsbyggdsboende med djurhållning för fritidsändamål. Arbetet syftar till att utreda om det förekommer några ekonomiska, juridiska eller marknadsföringsmässiga skillnader vid försäljningar utförda med respektive utan mäklare. 1

9 Ekonomiska aspekter avgränsas till att avse säljarens behållning och ekonomiska fördelar av att känna till de möjligheter olika regler medför. Marknadsföringsmässiga infallsvinklar avgränsas till hur man försöker få kontakt med kunderna. Juridiska skillnader kommer att undersökas i med avsikt att kartlägga huruvida kunskaper är större hos mäklarna än de privata försäljarna. Men även hur detta i så fall kan påverka säljarna. Sådan påverkan är t.ex. att man måste söka LM-förrättning inom sex månader efter kontraktets upprättande för att köpet skall vara giltigt. Urvalet av deltagare har avgränsats till fysiska personer samt dödsbon. En geografisk avgränsning kommer att ske till en del av Västra Götalands län. Se för mer exakt avgränsning urval under avsnitt Metod Arbetet baseras på en kombination av intervjuer, enkätundersökning och en litteraturstudie. Kunskapsinsamlingen har även bestått av fem veckors mäklarpraktik, samt en fem veckors kurs i värdering och förmedling av lantbruksfastigheter. Kunskapsinsamlingen ligger till grund för frågorna i enkätundersökningen och dessutom har en vägledande schematisk guide satts ihop om att sälja lantbruksfastigheter. För att på bästa sätt formulera både intervjufrågor och denna avhandling har en litteraturstudie gjorts även på detta område.[2] [3] [4] Litteraturstudien Litteraturstudien bygger till stora delar på facklitteratur inom områdena jord- och skogsbruk, fastighetsvärdering och juridik (fastighetsrätt och fastighetsbildning). Därutöver har information samlats in från statliga verk och myndigheter, framförallt från Jordbruksverket, Skatteverket och Lantmäteriverket. Examensarbeten inom området har också bidragit med information och tips inför denna rapport. Litteraturstudiens huvudsyfte har varit att förkovra mig inom ämnet som en förberedelse inför upprättandet av enkätundersökningsfrågorna. I samband med litteraturstudien har även materialet sammanställts och redovisats i syfte att öka kunskapen och förståelsen för den oinvigde i ämnet. Litteratursammanställningen skall endast ses som en översiktlig redovisning och inte som något komplett facit över vad man bör tänka på. Den är även medvetet avgränsad, med tanke på uppsatsens omfattning Enkätundersökningen Undersökningen baseras på ett utskick av en frågeenkät med bifogat följebrev. Då inte tillfredställande svarsfrekvens erhölls direkt kompletterades enkäten med ett telefonsamtal, där svaren istället inhämtades muntligen. Frågorna återfinns i bilaga A. Urvalet baserar sig på försäljningar av lantbruksfastigheter, som skett under kalenderåret 2006 i Västra Götaland. Ur samtliga köp har jag valt att endast behandla fastigheter med typkod 110 och 120. Jag har varit tvungen att avgränsa mig ytterliggare till tre kategorier: 2

10 För jordbruk är kriteriet att fastigheterna skall omfatta 20 ha eller mer och återfinnas i någon av följande kommuner: Lidköping, Vara, Essunga, Grästorp och Skara För skog är kriteriet att fastigheterna skall omfatta 20 ha eller mer och återfinnas i någon av följande kommuner: Svenljunga, Mark, Tranemo, Ulricehamn och Borås För hästgårdar är kriteriet att fastigheterna skall maximalt omfatta 21 ha och återfinnas i någon av följande kommuner Härryda, Lerum, Ale och Bollebygd. Bortsett från storleken på gårdarna har det geografiska urvalet varit den huvudsakliga utgångspunkten. I geografiska hänseenden har jag främst sett till var det finns jordbruksslätter, skogstrakter samt närhet till stad. Dessutom har jag då försökt avgränsa mig till de storlekar på fastigheter som är aktuella inom respektive kategori. Samtliga kommuner är utvalda efter ett geografiskt sammanhängande område med ungefärlig likvärdig befolkningstäthet. Detta för att inte befolkningsunderlaget skall påverka intresset av fastigheterna. Mina handledare på Lantmäteriverket har hjälpt mig att få fram underlaget av försålda fastigheter i Västra Götalands län under år Ur detta material har jag gjort urvalet enligt ovan och skickat tillbaka det till Gävle. Där tog de fram godkända köp med hjälp av NAI Svefa s system Real Estate 5.6. Detta system går mot Fastighetsprisregistret vilket förvaltas av Lantmäteriverket. Genom fastighetsbeteckningen kopplades sedan säljarnas adresser på genom Skatteverkets taxeringsregister. Taxeringenunderlaget härstammar från FFT08 (Förenklad fastighetstaxering 2008). (Värdenivån är två år innan Köpen kommer ifrån 2004, 2005 och De tidigare köpen omräknas med prisutveckling för att föras till 2006 sedan finns det också vikter så att de senare köpen väger tyngre). I urvalet av säljare har varje överlåtare endast räknats en gång, även om de sålt flera fastigheter under den aktuella tiden. Vid de tillfällen bolag eller stiftelser varit ägare har dessa sorterats bort, eftersom de hamnar utanför studiens avgränsning. Efter denna bortgallring återstår 71 stycken deltagare i undersökningen vilka har tillsänts frågeformulär, följebrev samt ett förfrankerat svarskuvert. Av dessa var det 36 st. som använde de förfrankerade kuverten och svarade, resterande svar har insamlats genom telefonintervju. Bland säljarna fanns det 6 st. dödsbon. Deras adresser har tillhandahållits genom att först ta reda på den avlidnes personnummer från tidigare ägare ur fastighetsregistret. Genom att ringa till skattemyndigheten har arvingarna lokaliserats. Dock har två inte gått att nå och en tredje var inte rätt arvinge. Den orätta arvingen har inte räknats in. De två andra har räknats in fast de inte gick att anträffa, eftersom de var folkbokförda på den adressen enligt skattemyndigheten. Jag försökt att få både deras adresser och telefonnummer bekräftade genom att söka på eniro.se och hitta.se. Dessa försök gav tyvärr inga resultat. Detta resulterar i att studien omfattar 70 st. före detta fastighetsägare. I ett fall hade säljaren avlidit efter försäljningen och har således inte räknats in i undersökningen. I övrigt har fyra tillfrågade sagt att de inte vill delta och fyra har inte kunnat nås. Dock har inte alla svarat på samtliga frågor. Telefonnummer till dem som inte valt att svara med hjälp av svarskuverten 3

11 har jag sökt rätt på genom att använda eniro.se och hitta.se. De som inte återfanns där har jag fått numret till genom att titta efter tidigare ägare i fastighetsregistret och därefter ringa folkbokföringen. Trots att det redan skett en gallring av fastigheterna för att utesluta släktköp, har fem stycken ändå sluppit igenom. Inklusive dessa utgallrade var det 88 % som har valt att delta i studien. 67 % svarar att de sålt via mäklare. Räknar man bort släktköpen blir svarsfrekvensen ändå 88 % (56/64). Fördelningen mellan de som sålde med och utan mäklare ändras dock till 71 % (40/56) som sålde med mäklare och 29 % (16/56) som sålde utan. Dessa värden är de som används fortsättningsvis såvida inget annat anges. Av praktiska skäl kommer författarens analys av resultatet redovisat i samband med att resultatet/svaren åskådliggörs Intervju med mäklare Intervjun baseras på en telefonintervju med olika mäklare inom området. Frågorna återfinns i bilaga B. Urvalet har skett på följande sätt. På eniro.se har jag sökt på begreppet fastighetsmäklare i de kommuner som är angivna ovan (1.4.3). Två fastighetsmäklare från vardera kategori: jordbruk, skogsbruk och hästgård. Jag började ringa till den översta träffen på eniro.se såvida inte samma mäklare eller kedja kontaktats tidigare. Intervjun inleddes med en fråga om de förmedlar lantbruksfastigheter. Då första frågan är avklarad blir andra frågan om de har tid att prata. Detta gör jag medvetet för att de inte sedan när jag presenterar mig skall säga att de inte har tid. Om mäklaren väljer att inte medverka eller anger att de inte förmedlar den aktuella typen av objekt så har näst översta träffen på eniro.se kontaktats osv. I sista frågan begärdes, till skillnad från tidigare enkätundersökning, att mäklarna kortfattat ska förklara de olika åtgärderna och deras ekonomiska konsekvenser. En mäklare som utövar detta yrkesmässigt både förväntas veta vad det är om en kund frågar och framförallt kunna se och föreslå åtgärden om den skulle kunna aktualiseras Ansvarsfrågan I enkätundersökningen återfinns en fråga som spelar på vanligt återkommande uppfattningar om att mäklaren tar ansvar för fel och brister, se bilaga A. Denna fråga är på intet sätt avsedd för att på något vis värdesätta deltagarnas svar, utan helt enkelt till för att se hur utbredd denna tro är. Frågan är intressant för att se om vetskapen om att mäklare inte tar något juridiskt ansvar för fel och brister i fastigheten skiljer sig åt, bland de som säljer med eller utan mäklare. Det finns risk att deltagarna i studien missförstått frågan. Istället för att tolka frågan som att mäklaren tar ansvar för fel och brister så kan det tolkas som att mäklaren hjälpte dem att utforma ett köpekontrakt, så att ingen senare kan komma och ställa dem till ansvars för något fel. 4

12 2 Vad påverkar fastighetens värde? Värdet på lantbruksmark varierar från över kr/ha för prima klass 10 jordar i Skåne, till endast ett ev. marginellt jaktvärde för vattensjuka eller obrukbara landarealer i norr. Således är vetskapen om markbeskaffenheten och klimatet en viktig tillgång, för att göra en korrekt och rättvisande värdering av marken. Dels för att den påverkar hastigheten för nedbrytningen av organiskt material och vittringen av mineralerna i marken. Men framförallt den inverkan den har på växternas tillväxt. Den klimatpåverkande faktorn kan delas in i temperatur, breddgrad, höjd över havet och nederbörd. [5] Vad som är en fastighet beskrivs på följande sätt i jordabalken: Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt. 1:1 Till en fastighet hör byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk, på rot stående träd och andra växter, naturlig gödsel. 2:1 Fastighetsrättslig information får man reda på ur det allmänna fastighetsregistret. 2.1 Markvärdespåverkande faktorer Vad är då jord och vad är det som avgör dess användning? En jordarts djup, mineralsammansättning och fraktionsstorlek är avgörande för dess uppförande och lämplighet för brukning. Jordlagret som täcker marken är ett resultat av århundraden av erosion. Genom kemisk, fysikalisk och mekanisk vittringsprocess sker denna nedbrytning. Beroende på vilken bergart, eller rättare sagt vilken mineralsammansättning det vittrade berget ursprungligen haft, så får olika jordarter olika egenart. Den jord vi ser idag är ett resultat av en långsam nedbrytning och en uppblandning med humus. Ibland görs en kartläggning för att få reda på jordens kemiska sammansättning och kallas då populärt markkarteringskarta. Det är nämligen så att mineralerna består av grundämnen som t.ex. kalcium, kalium och magnesium. Dessa grundämnen frigörs under vittringsprocessen så att växterna kan ta upp dem. Men det är inte så enkelt att det bara är mineralsammansättningen som skiljer olika jordar ifrån varandra. Vid nedbrytningen av jordskorpan, så bildas det olika stora korn. Kornens storlek delas in i olika fraktionsstorlekar där block är störst och där ler är minst. Till lera räknas jordar där med än 15 % av vikten består av korn i fraktionsstorleken ler [16]. Ju mindre fraktionsstorleken är desto större kapillär stigning medför det. Jordsammansättningar med mycket ler och silt är också extremt vattenhållande och kompakta. Detta medför både för- och nackdelar. Fördelarna är att de inte torkar ut på samma sätt under torrperioder. Nackdelarna är att växternas rötter har svårt att tränga ut i jorden och att uppfrysning kan äga rum på vintern. Med uppfrysning menas att det översta markskiktet lyfter sig vid tjäle, så att plantornas rötter lyfts och friläggs, eller går av. För att 5

13 komma runt problemet med vattensjuka kompakta jordar, kan man dränera och eller neutralisera dem, genom en inblandning av större fraktioner. Att jordsammansättningen är så olika som den är beror till största delen av inlandsisarnas rörelser och vattnets förmåga att transportera material. Ju finare materialet är desto längre kan vattnet transportera det. Allt eftersom vattenhastigheten sjunker sedimenteras material. De allra finaste partiklarna som ler och silt kan transporteras åtskilliga sträckor innan de sedimenteras. Detta sker ofta som ett delta, som t.ex. i Göteborg vid slutet av Göta Älv. [5] 2.2 Byggnadstyper och ägoslag Utifrån jordartens djup, mineralsammansättning och fraktionsstorlek avgörs dess lämplighet för användning. I taxeringssammanhang indelas en lantbruksfastighet i ägoslag efter lämplighet och användning enligt följande: Åkermark, betesmark, Skogsmark, skogsimpediment, tomtmark och övrig mark. Byggnaderna i sin tur delas upp i byggnadstyperna småhus och ekonomibyggnader. Nedan följer Fastighetstaxeringslagens beskrivning av de olika byggnadstyperna och ägoslag. Dessa har kompletterats med påverkande ekonomiska faktorer, som bör beaktas. [6] [7] Småhus Byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Till sådan byggnad skall höra komplementhus såsom garage, förråd och annan mindre byggnad. Byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre och högst tio familjer skall tillhöra byggnadstypen småhus, om byggnaden ligger på fastighet med åkermark, betesmark, skogsmark eller skogsimpediment. Byggnad som hör till en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme kan inte utgöra småhus. Boningshuset taxeras som småhus och dess individuella taxeringsvärde är särskilt viktigt. För denna del av fastigheten är man skyldig att betala fastighetskatt med 1 %, vilket övriga delar av lantbruksfastigheten är befriad ifrån. Vid avyttring beskattas den del som utgör mangårdsbyggnad inkl. tomt, genom att 2/3 av vinsten tas upp till beskattning och beskattas med 30 % d.v.s. 20%. Den skattepliktiga vinsten utgörs av skillnaden mellan försäljningsintäkt och omkostnadsbeloppet. Försäljningsintäkt är försäljningspris minus försäljningskostnaden ex. den del av mäklararvodet som hänförs till privatbostaden. Omkostnadsbeloppet är anskaffningskostnad inkl. inteckningskostnad, lagfartsavgift, förbättringsutgift mm (saknas anskaffningsvärdet används 1952 års taxeringsvärde x 150%). Reaförlust får man dra av med 50 %. Vid ev. reavinst har man under vissa omständigheter rätt att skjuta upp vinsten, då säljaren är en fysik person. Detta gäller dock bara den del som inte avser näringsverksamheten. Den intresserade läsaren hänvisas till 47 kap Inkomstskattelagen, samt Asbjörn Eriksson Praktisk beskattningsrätt s [8] 6

14 2.2.2 Ekonomibyggnader Byggnad som är inrättad för jordbruk eller skogsbruk och som inte är inrättad för bostadsändamål, såsom djurstall, loge, lada, maskinhall, lagerhus, magasin och växthus. Växthus och djurstall som inte har anknytning till jordbruk eller skogsbruk. Ekonomibyggnader är svåra att generalisera från värderingssynpunkt. Då man talar om djurstall har denna typ av anläggning ofta ett väldigt individuell värde. Att man vill ha lösdrift bland korna är inte alltid givet? Mjölkningsgrop eller mjölkningskarusell? Den individuella uppfattningen präglar starkt det åsatta andrahandsvärdet. Äldre uthus så som magasin och lagerhus ses ofta som en plus minus post, då dessa kräver underhåll och inte används aktivt i verksamheten. Äldre loge, lada, och maskinhall är också ofta väldigt lågt värderade. Här finns dock ett starkt undantag. I de fall äldre stallar kan fungera som häststall och fastigheten ligger i närheten till någon större stad betingar dessa byggnader betydande värden. Dessa fastigheter benämns ofta som hästgårdar. Ekonomibyggnaderna ingår i näringsverksamheten och beskattas också där. Man får likt företag dra av kostnaderna för värdeminskning och underhåll Åkermark Mark som används eller lämpligen kan användas till växtodling eller bete och som är lämplig att plöjas. Åkermarken skiftar oerhört i värde. Främsta anledningarna beror på geografiskt läge och markförhållandena. Men även täckdikning och andra produktionspåverkande faktorer, som arrondering är viktiga. Priset per hektar varierar oerhört från några få 1000 kr i norra Sverige till upp emot kr nere i Skåne Betesmark Mark som används eller lämpligen kan användas till bete och som inte är lämplig att plöjas. Betesmark som är bevuxen med mer eller mindre vanliga örter kan beläggas med naturvårdsrestriktioner som t.ex. biotopskydd. Detta uppfattas ofta som ett hinder i brukandet vilket påverkar värdet negativt. Vid myndighets beslut om sådana restriktioner utgår ett engångsbelopp som ersättningen för intrånget Skogsmark Mark som är lämplig för virkesproduktion och som inte i väsentlig utsträckning används för annat ändamål. Mark där det bör finnas skog till skydd mot sand eller jordflykt eller mot att fjällgränsen flyttas ned. Mark som ligger helt eller i huvudsak outnyttjad skall dock inte anses som skogsmark, om den på grund av särskilda förhållanden inte bör tas i anspråk för virkesproduktion. Mark skall anses lämplig för virkesproduktion, om den enligt vedertagna bedömningsgrunder kan producera i genomsnitt minst en kubikmeter virke om året per hektar. 7

15 Skogsbruksplanen underlättar, för att inte säga är nödvändig för att kunna beräkna ett större skogsbestånds monetära värde. Den är ett ovärderligt verktyg för planering på lång och kort sikt av likviditet, finansiering och investeringar. Handlingen kan liknas vid aktiebolagens årsredovisningar, som innehåller information om framtidsöversikt med förslag till framtida åtgärder, inventeringar av bestånd, uttag av beståndet, förbättringsåtgärder mm. Virkespriset varierar mycket med hänsyn till var i landet det avverkas. Detta beror till stor del av de olika långa transportsträckorna vid försäljningen. Aktuella skogspriser för det område man befinner sig hittar man lättast på skogsbolagens hemsidor. För att få reda på ett ungefärligt värde på den stående skogen multipliceras antalet skogskubikmeter, med listpriset för aktuell huggningsklass.[9] Det icke monetära värdet kan sägas vara det abstrakta värdet, som inte direkt kan hänföras till inkomster av virkesproduktionen. Som ickemonetära värden räknas jakt, avkoppling, naturvärden och ägandets egenvärde. 53 % av värdet av en skogsfastighet i Mälardalen och 45 % i Norrbotten ligger i det icke-monetära värdet.[27] Det är vad A. Nicou och T. Sand kommit fram till i sin kandidatuppsats vid Stockholms Universitet. Jakten har en relativt hög betydelse. Enligt A. Nicous och T. Sands undersökning anger köparna att de värderar jakten till i genomsnitt 9,545 % i Mälardalen och till 12,25 % i Norrbotten. I Sverige finns det ca jägare. Det går inte att förbise att skogen betingar ett stort värde för landets jägare, då många betalar betydligt mer i jakträttsavgäld än det faktiska köttvärdet. I boken Skog [9] menar författaren att jaktvärdet kan röra sig om en halv miljon på en skogsegendom om 400 ha. Marie Sandblom [28] uppvisar i sin kandidatuppsats (Arrendenivåer för jakt i Sverige och jaktens monetära värde) skillnader i jakträttsavgäld i olika delar av landet. Sandbloms kartläggning bygger på arrendenivåer, som inhämtats av jägarförbundets nio jaktvårdsföreningar, samt stora markägare så som skogsbolag och stiftsnämnder med flera. Sandblom påvisar vidare så stora skillnader som ett spann mellan 0,2-8 Kr/ha och år i Norrbottens län till ett intervall mellan kr/ha och år i Skåne. I det för denna rapporten aktuella området Västra Götaland ligger priset per ha och år på kr. Ersättningen för jakträttsupplåtelsen är ett sätt att se det ickemonetära värdet. Uppköp av större lantbruksenheter kan locka många som vill kapitalplacera sin förmögenhet. Näringsfastigheten dvs. allt utom mangårdsbyggnaden är befriad från både fastighets- och förmögenhetskatt. Det återstår att se om intresset för att kapitalplacera i skog svalnar, om förslaget om slopad förmögenhetsskatt infrias vid årsskiftet. Skogsavdrag (21:9 Inkomstskattelagen, IL) är ett bra sätt att underlätta finansieringen av ett skogsköp. Underlaget för skogsavdrag utgörs av hälften på den del av köpeskillingen som hänförs till skogsbruksvärdet (enligt taxeringen). Reglerna medger uppskjuten beskattning med 100 % på avverkningsrätt och med 60 % på leveransvirke. Detta belopp kan användas 8

16 direkt för att finansiera den nya fastigheten. Man kan säga att man får ett räntefritt lån på den skattepliktiga delen. Den skattepliktiga delen väljer man själv om man vill beskatta eller om man t.ex. vill förvalta den på ett skogskonto. Skogskonto (21:23-40 IL) får användas av fysiska personer för att jämna ut avkastningen från skogen i upp till tio år. Detta är till för att stimulera större avverkningar och samtidigt möjliggöra avdrag för kostnader för återbeskogning och röjning nästkommande år. På detta sätt likställs skogsägare med vanliga näringsidkare, som fortlöpande kan dra av sina kostnader. Avsättningen får ske enligt 21:25 IL med högst 60 % av intäkterna från avverkningsrätt och med 40 % av leveransvirke. Minimiinsättningen är 5000 kr och minimiuttaget är 1000 kr. Meningen med kontot är att man skattar för sina inkomster först då man tar ut dem. Pengarna får man ta ut tidigast efter 4 mån och senast 10 år efter den dagen man satt in dem. Räntan på skogskontot beskattas med 15 % till skillnad från andra ränteintäkter som skattas som kapital med 30 %. Rationaliseringsförvärv (21:10 IL) ska utgöra ett led i jord- eller skogsbrukets yttre rationalisering, dvs. medföra en förbättrad brukningsenhet. En förutsättning är att samma ägandeförhållande råder i de båda fastigheterna och att de är belägna så nära varandra att det utgör ett led i brukandets yttre rationalisering. Uttaget av skog får ske till hela det tillköpta skogsvärdet, antingen i den ursprungliga fastigheten eller i den tillköpta. Reglerna medger uppskjuten beskattning på avverkningsrätt med 100 % och 60 % av intäkten till följd av försäljning eller uttag av skogsprodukter. Regeln gäller vid förvärv genom köp, byte eller därmed jämförligt fång, genom fastighetsreglering eller klyvning. Likt skogsavdrag får man göra detta avdrag, men här till hela den del av köpeskillingen som hänförs till skogsbruksvärdet enligt taxeringen. Reglerna angående rationaliseringsförvärv gäller endast i fem år efter köpet då syftet är att stimulera en rationalisering i skogsbruket. Dessa regler bidrar ofta till att stora avverkningar sker i samband med nyförvärv av skogsfastigheter. Vid rationaliseringsförvärv får man välja var i den nya brukningsenheten uttaget ska ske dock max till det tillköpta skogsbeståndets värde. Märk att det finns regler om avgränsningsbegränsningar, för brukningsenheter större än 50 ha. Regeln innebär att minst hälften av den stående skogen ska ha en ålder om 20 år. Vidare gäller att rationaliseringsförvärv liksom skogsavdraget inte är något slutligt avdrag vilket man lätt skulle kunna tro, utan endast en skattekredit som återförs till beskattning den dagen fastigheten säljs. Dessa skatteskulder kommer ofta som en obehaglig överraskning och ställer till det för många lantbrukare, den dagen då skatten skall betalas in. [9] [17] [18] [19] Skogsimpediment Mark som inte är lämplig för virkesproduktion utan produktionshöjande åtgärder, men som bär skog eller har förutsättningar att bära skog. 9

17 Som skogsimpediment räknas den mark som har en tillväxt lägre än 1 skogskubikmeter/hektar och år (1 m 3 sk/ha och år). Huvudsakliga värdet ligger i dess jaktvärde. Hur man beräknar jaktvärdet visas under rubriken Tomtmark Mark som upptas av småhus, hyreshus, kraftverksbyggnad, industribyggnad, specialbyggnad eller övrig byggnad samt trädgård, parkeringsplats, upplagsplats, kommunikationsutrymme m.m., som ligger i anslutning till sådan byggnad. Denna del samt småhusdelen räknas inte till näringsfastigheten och är underlag för såväl fastighetskatt som förmögenhetsskatt. Dessa skatter skall antagligen slopas vid årsskiftet 07/08. Därav behandlas de inte i någon större omfattning i detta arbete Övrig mark Mark som inte skall utgöra något av de tidigare nämnda ägoslagen. 3 Att tänka på vid en fastighetsöverlåtelse. Att överlåta en lantbruksfastighet eller del av sådan är inte helt enkelt. Försäljningsprocessen kantas av många svårigheter i alla dess former. Allt från att hitta köpare och att beräkna värdet på fastigheten, till att följa alla de juridiska föreskrifter, beräkna kommande skatt samt kunna utnyttja de ekonomiska möjligheter som finns. Nedan beskrivs de viktigaste sakerna man bör tänka på vid en fastighetsöverlåtelse. 3.1 Överlåta en fastighet till en eller flera nya ägare? Ska man sälja till en eller flera köpare är en fråga som ibland dyker upp. Ofta är det så att de olika byggnadstyperna och ägoslagen betingar ett högre enskilt värde än de betingar tillsammans. Man brukar prata om en så kallad mängdrabatt som innebär att den nya ägaren inte är villig att betala för allt som tillhör gården. T.ex. kan små torp betinga mer kostnad och arbete än nytta för den nya ägaren, vilket han naturligtvis inte vill betala för. På så sätt kan en uppstyckning av fastigheten medföra en större ekonomisk vinning. [20] För att förtydliga det hela åskådliggörs här ännu ett annat exempel. En lantbruksfastighet om ca. 50 ha som har mangårdsbyggnad, en mindre ladugård med intilliggande betesmark, utspridda skogsbestånd med dålig arrondering samt välarronderad åkermark. I detta fiktiva fall skulle man kunna sälja av skogen och åkermarken till angränsade aktiva lantbrukare och spara mangårdsbyggnaden och ladugården med några ha bete och sedermera sälja den delen som en s.k. hästgård. Då denna uppdelning är möjlig bör man använda sig av ett anbudsförfarande med ev. senare budgivning. Detta förfarande går ut på att spekulanterna själva väljer vad de är intresserade av och till vilket pris. Är de intresserade av gården i sin helhet eller del av fastigheten. Om buden på de olika delvärdena tillsammans överstiger buden på den totala 10

18 brukningsenheten, säljer man det på detta alternativ. Är flera intresserade av t.ex. åkern, sker ytterliggare en budgivning mellan de inblandade intressenterna. På detta sätt kan man uppnå ett högre försäljningspris än om man säljer allt i ett. 3.2 Faktorer som direkt påverkar priset. Det råder inga tvivel om att det finns stora summor att tjäna på att besitta rätt kunskap eller att anlita någon, som har den rätta kunskapen då ett lantbruk skall avyttras. Det är mycket att sätta sig in för den oinvigde, samtidigt som det är stora pengar att tjäna för den som har kunskapen och kan planera för sin försäljning i god tid. Skogsbruksplanen ger en direkt inblick i hur skogen ser ut. Förutom att ge vägledning och förslag på framtida åtgärder, ger den ett direkt underlag för en värdering. Man kan säga att en skogsbruksplan är till för att samordna biologi, ekonomi, teknik, naturvård och skogsskötsel. Skogsbruksplanen har ofta upprättats utefter ägarens önskemål om framtida utveckling. Därför är inte alltid alla åtgärdsförslag nödvändiga. Särskilt värdefull information för de olika bestånden är bl.a. följande: areal, åldersfördelning, bonitet(årlig tillväxt i m3sk/ha), summerat virkesförråd, huggningsklass, träslagsfördelning och restriktioner pga. särskilt värdefulla natur- eller kulturvärden. En skogsbruksplan upprättas i regel för en framtida tioårsperiod. [9] Skogsavdrag och rationaliseringsförvärv. Med vetskap om vad som angivits under kan en fastighetsägare planera sina uttag ur skogen, så att fastigheten inte är kalhuggen när den säljs. Uppvuxen avverkningsmogen skog betingar ett högre pris, då köparen kan utnyttja skogsavdrag eller rationaliseringsförvärv. På detta sätt minskas belåningen i fastigheten, vilket medför att köparen klarar av kalkyler med ett högre pris. Jaktvärdet betingar, som antyds tidigare, ett visst värde utöver det rena skogsvärdet. För att kapitalisera jaktvärdet används en formel för att nuvärdesberäkna detta. Metoden går ut på att samla värdena av en evig tänkt upplåten nyttjanderätt. Nuvärdet = Driftnettot/Kalkylräntan Kalkylen är vanligt återkommande vid investeringsbedömningar som t.ex. jord- och skogsbruksvärdering. Driftnettot är en tänkt intäkt kostnad för en evig tid framåt. Kalkylräntan är den avkastning i % som en alternativ placering av kapitalet skulle ge Uppsägning av arrenden Oftast betingar en lantbruksfastighet, där alla rättigheter tillfaller den nya ägare, ett högre pris än om andra har rättigheter i fastigheten. Detta p.g.a. att de som köper en sådan fastighet oftast gör det för att kunna bruka den. Det finns emellertid undantag då ägaren inte har intresse av att bruka den själv och ser det som en fördel att det finns arrendatorer. Det finns många typer av arrenden med olika långa arrendetider. Detta är något man bör ha i beaktande innan man bestämmer sig för att sälja. Oftast träffas en överenskommelse mellan markägaren och arrendatorn om att avtalet skall upphöra att gälla tidigare. Om 11

19 arrendatorn inte går med på uppsägningen har denna dock rätt att bruka jorden till arrendetidens utgång. Arrendekontraktet skall sägas upp ett år innan avtalet upphör att gälla. Om sedan arrendatorn inte går med på uppsägningen av arrendekontraktet får man gå till Arrendenämnden. Här behöver man styrka uppsägningen med ett delgivningskvitto. Tvisten avgörs sedan i ett domstolsliknande förfarande. För mer information om arrendeavtal och jakträttsupplåtelser hänvisas den intresserade läsaren till Lars-Göran Svenssons bok Arrenden och jakträttsupplåtelser.[10] Jordbrukets EU-stöd 2005 utgjorde EU-stödet 96 % av det svenska lantbrukets vinst [1]. Med den siffran i beaktande förstår man vikten av att ta med EU-stöden, vid värderingen av Lantbruksfastigheter. Stöden kan delas in i tre huvudgrupper: gårdsstöd, miljöstöd och regionala stöd. I gårdsstödet ingår de s.k. stödrätterna, vilka blev hett omdiskuterat inte minst vid införandet då det var den som brukade marken som fick tillgodogöra sig dessa. Många arrendekontrakt sades upp för att markägaren skulle kunna tillgodogöra sig stödrätterna. För att man skall kunna tillgodoräkna sig gårdsstödet krävs att man disponerar stödrätter, jordbruksmark och uppfyller tvärvillkoren. Gårdsstödet består av två delar, nämligen ett grundbelopp och ett tilläggsbelopp. Grundbeloppet är regionalt indelat i fem regioner med högst ersättning i det bäst avkastande regionerna i södra Sverige och lägst i norra landet. Tilläggsbeloppet är istället individuellt framräknat utifrån varje jordbrukares produktion under åren Grund- och tilläggsbeloppet är fr.o.m oskiljaktiga och utgör numera en post. Miljöstödet betalas ut för en mängd olika åtgärder i syfte att uppnå de 15 miljömålen som riksdagen satt upp Åtgärder inom växtodling och djurhållning är sådana som ersättning betalas ut för. De regionala stöden syftar till att främja den traditionella jordbruksproduktionen i områden med sämre produktionsförutsättningar. Dessa består av kompensationsbidrag och nationellt stöd. Vidare finns även övriga stöd som innefattar energistödet för odling av grödor för industrioch energiändamål, samt produktionsstödet såsom mjölkbidrag och handjursbidrag. 3.3 Fastighetsbildningsåtgärder[11] Kunskapen om hur man på ett korrekt sätt kan använda lantmäteriet för att spara betydande summor saknas ofta hos den oinvigde. Det finns flera olika typer av fastighetsbildningsåtgärder som kan vara aktuella för en lantbrukare. För att en fastighetsbildningsåtgärd vid en försäljning överhuvudtaget skall kunna genomföras gäller först och främst att ansökan skall ha inkommit till Lantmäterimyndigheten. Detta skall ske 12

20 senast sex månader efter att köpehandlingarna undertecknades, annars är köpet ogiltigt (JB4:7). För att en fastighetsbildningsåtgärd skall få ske krävs dock inte att något köp föreligger. Förrättningskostnaderna som har med omarrondering att göra är dessutom avdragsgilla i NRV enl. 16:20 IL. Innan man gör någon fastighetsbildningsåtgärd bör man tänka igenom om man vill överföra några pantbrev mellan stamfastigheten och styckningslotten. Köparen brukar få betala extra för dessa. Om man inte överför pantbreven och behöver söka nya pantbrev utgår en stämpelskatt med 2 % på summan av det nya pantbrevet. Lantmätaren gör alltid en oskadlighetsprövning så att inte fastighetsbildningsåtgärden medför att tidigare uttagna pantbrev saknar täckning. För att få hjälp med att överföra pantbreven rekommenderas kontakta med er kreditgivare Fastighetsreglering Genom fastighetsreglering kan man föra över mark till en annan fastighet. Då det sker en fastighetsbildningsåtgärd på detta sätt ersätts den fastighetsägare som avstår mark enligt ett ersättningsbeslut. Ersättning kan i förväg vara överenskommen likt ett köp, dock sker inget köp i juridisk mening. Detta medför i sin tur att ingen stämpelskatt för lagfart utgår som annars är 1,5 % av köpeskillingen. Författarens erfarenhet om att fastighetsreglering är ett populärt sätt att kringgå skatten styrks av Anna Magnussons examensarbete Fastighetsreglering eller lagfart?[29]. Fastighetsreglering kan användas på många sätt av den påläste Avstyckning Med avstyckning kan man skapa flera fastigheter av en stor fastighet. Dessa kan i sin tur med byggrätt betinga ett mångdubbelt värde mot det ursprungliga. Antag att det finns möjlighet att stycka av en eller flera fastighet med förhandsbesked om bygglov. Markpriset mångdubblas då avstyckade fastigheter kan säljas som en enskild fastighet. Detta sker ofta i utkanten av städer där inte allt för sällan stora byggbolag tidigt går in och köper på sig mark som de sedan exploaterar Klyvning Då en fastighet ägs av två eller flera ägare, kan denna delas upp frivilligt eller tvångsvis om någon av delägarna begär klyvning. En förutsättning är dock att uppdelningen är möjlig. På detta viset kan man få loss sin del av fastigheten för att eventuellt sälja den. 3.4 Överlåtelsens arbetsgång Denna process är för förstagångsöverlåtelsen väldigt omfattande och komplicerad. Det är massa saker som är av intresse för en eventuell köpare. Men vad vill en spekulant 13