Rechtsanwälte, Lawyers, Abogados, Advocaten, Advokater

Transkript

1 Diana Zuuring S.L. Ricardo Soriano nr 20, 3C Marbella, Nueva Andalucia Tel: (34) Fax: (34) Rechtsanwälte, Lawyers, Abogados, Advocaten, Advokater Att Köpa & Sälja fastighet i Spanien Introduktion Diana Zuuring Lawyers Diana Zuuring Lawyers är en flersprákig juridisk firma/ advokatbyrá och oberoende lagfirma som har sin bas i Marbella, pá Costa del Sol i Spanien, men fungerande alltigenom SPANIEN Företagets grundare, Diana Zuuring, den initialt erfarna lagen i Tyskland och har en djupgående kunskap av lag med att erfara i de mest prestigefulla lagfirmorna i Málaga och Marbella.Hon är registreringsadvokat sáväl i Tyskland och Spanien och talar flytande Tyska, Spanska, Engelska och Hollänska. Diana Zuuring advokater erbjuder en av mest fokuserad, och hängivet tjänster tillgängligt till upprättande av överlátelsehandlingar i Spanien. De förstår att bekymmren av att vara en utländsk medborgareaktieägare i ett annat land och det är deras primära mål som ger ett yrkesmässigt, vänligt och effektivt serva den garanterade alltigenom din transaktion. På Diana Zuuring advokater ger vi ett färdig lagligt, skatt och ledning tjänste- t båda utländska sitizens och företag i Spanien. Vi erbjuder utvalda och fokuserade tjänster i efter områdena: - Upprättande av överlåtelsehandling och det Fastighet Lag Civilrätt - Urbanistic Lag - Företag fundament, skatter och bokföring - Rådgivning på personlig, fastighet Lag och affársskatt - Bevakning och testament - Rets- tvistar - Borgerlig, skatter, merkantil och handel - Om du söker efter en fred och vara besvärad, och ätt dina angelägenheter är i yrkesmässigt räcker, behar därefter kontaktar oss eller besöker oss på vårt kontor i Marbella. Vi ser framåtriktat för att möta dig! 1

2 PROCESS AV KÖPET Val av rätt Fastighetsmäklare Det är rekommenderat att Ni väljer en etablerad och erkänd fastighetsmäklare som kommer att finna den rätta fastigheten och som har möjlighet att guida Er genom de förberedande avtalsförhandlingarna med säljaren/exploatören. Val av rätt jurist Vi rekommenderar Er starkt att använda Er av en juristbyrá som har sitt säte i Spanien och som kan förse Er med de rättsliga garantier som krävs för köpet av Er fastighet och som försäkrar att de spanska lagliga kraven uppfylls. Er advokat kommer att kontrollera fastigheten för att försäkra Er om att den köps utan nágra hinder, avgifter eller skulder och att alla betalningar av lokala bidrag och samhällskostnader är genomförda. Letande efter Fastighet Letandet efter fastighet kan variera beroende pá vilken typ av fastighet Ni valt att köpa. Att använda Er av en jurist frán Ert hemland kan höja Era rättsliga avgifter avsevärt och kommer dessutom att fördröja sälj-processen. Reservation, deposition och kontrakt När Ni har funnit den rätta fastigheten, kommer köp-processen att pábörjas med en reservations överenskommelse, som tar fastigheten frán marknaden och som fryser inköps-priset. Depositionen som bör betalas i detta skede är mellan euros. Innan Ni kommer till Spanien, försäkra Er om att Ni har tillgáng till kapital. Det enklaste sättet att betala reservationsavgiften är via kreditkort eller kontant. Det är inte rekomenderat att betala med check, särskilt om de dras frán ett utländskt bankkonto, eftersom det kan ta upp till 14 dagar för att godkännas av den spanska banken. En sádan försening kan göra att ni gár miste om Er fastighet. Utbyte av privata kontrakt Inom 28 dagar efter det att reservationsavtalet skrivits under, bör det privata kontraktet mellan köparen och säljaren skrivas pá (eller av deras auktoriserade representant). Under den här tiden, skall juristen ha slutfört alla undersökningar i relation till fastigheten och skall ha gjort upp med säljaren annulerings proceduren av obetalda skulder. Det är vanligt att man vid den här punkten betala mellan 10-50% av köpspriset. Betalningen kan deponeras pá Ert spanska konto och er advokat kan anordna öppningen av ett bankkonto át Er. Diana Zuuring Lawyers har förhandlat sig fram till konkurrenskraftiga räntor med lokala spanska banker át sina kunder. 2

3 Formellt fullständigande och utbyte hos Notarien Ett fastighetsköp är fullständigat i Spanien först när det skriftliga avtalsdokumentet (escritura de compraventa) är underskrivet inför Notarius Publicus i Spanien, överenskommelsen om de slutliga betalningarna är fastställd och besittningen av egendomen övergár till den nya ägaren. När det gäller nya konstruktioner kan det ta upp till 18 mánader innan köpet fullständigats och vanligtvis sker avbetalningarna i etapper pá tvá till fyra mánader, t.ex. genom växling, check frán det spanska kontot eller överföring. Registrering / Inskrivning När det skriftliga avtalsdokumentet är undertecknat, kommer notarien att faxa en kopia till det lokala fastighetsregistret. Er jurist kommer att betala á Era vägar alla relevanta överföringsskatter och kommer att ta itu med formaliteterna som registreringen av avtalet innebär. Slutlig registrering av avtalsdokumentet kan ta ett par mánader. Er advokat kommer att anordna med bankkontot sá att överföringarna för samhällsservice, sásom betalning av vatten och elekticitet, gár via ert spanska konto. Köp av fastighet frán ny bebyggelse Vid köp av fastighet frán ny bebyggelse, bör exploatören förse en med bankgarantier mot varje betalning som görs i förskott pá köppriset. Flera exploatörer erbjuder dessa bankgarantier utan nágra kostnadstillägg, medans andra tar ut en andelskostnad. En bankgaranti beräknar Era betalningar. I det osannolika fallet att exploatören skulle gá i konkurs och inte fulländar fastigheten, sätts den inför likvidering för att slutföras pá utsatt tid, och om Ni inte önskar vänta, returneras alla Era betalningar i sin helhet. En ny fastighet överlämnas utan vatten- och elekticitets anslutning. Detta kan dock anordnas av Er advokat. Sádan serviceansluting kan ta upp till fyra veckor, därför rekomenderar vi Er att inte planera att använda fastigheten under den här perioden. Enligt spansk lag, har exploatören ansvarsskyldighet att utge en kostruktionsgaranti. Kostnader Det finns i princip tre avgifter och tvá skatter att betala dá man köper fastighet i Spanien. Ni bör budgetsätta att kostnaderna som medkommer vid ett fastighetsköp i Spanien rör sig omkring 11-14% av köppriset. Om Ni har beláningar tillkommer det en kostnad pá ungefär 2% av fastighetens köppris. Avgifterna 1) Juridiska avgifter: avgiften beroende av vilket tjänste- du plogar att be för, plus moms (IVA) pá 21%. Denna avgift tillkommer oavsett on Ni kóper eller säljer. 2) Notarie avgifter: notarkostnaderna ár faststälda efter en skala och beror pá det officiella värdet av fastigheten. Kostnaden kan vara frán euros. 3) Registrering av avtalsdokumentet: 60-80% av notarkostnaderna 3

4 Skatterna 1) Vid áterförsäljning av fastighet, tillämpbas en överföringsskatten (ITP) pá 8%, tillämpbar på köp upp till euros, och från euros ändrartill 9%, och från euros - > 10%. Exempel: Köpeskilling av euros; av dig betala därefter 8% (skatt/moms) de första euros, och 9% (skatt/moms) av de euros till den tillämpbara. Vid köp frán en exploatör, betalas moms (VAT ) pá 10% plus stämpelskatt pá 1.5% av fastighetens köppris. Moms är betalbart vid varje avbetalning, överföringsskatten betalas vid fullständigande av fastigheten. En mervárdeskatt/moms av 21% är tillämpbar när köp av permisies, täppan av landet eller garange utrymmen. Övriga kostnader att tänka pá: - Byte av samhällsservice kontrakt (vatten,el) och anordning av betalning via automatisk debitering. - Skatte representation - Samhällsrepresentation - Testamente - Försäkringar - Vatten- och el anslutningskostnader Tänk pá den Ärliga Fastighetskostnaden 1) Samhälls avgifter 2) Lokal fastighetsskatt och sophämtning skatt 3) Árlig inkomstskatt 4) Vatten- och el 5) Försäkring Beláningar Spanska banker är villiga att ge ut lán till icke bofasta köpare av fastighet i Spanien. Perioden av lánet beror pá áldern men Ni kan utöka det till max 30 ár. Den lánade summan är 60 till 70% av fastighetens värde, beroende pá Er inkomst och tillgángar. Ni kommer att behöva tillhandahálla med bevis pá Er förmága att betala tillbaks pá lánet och de flesta banker kommer att begära en mánadsinkomst tre ganger sá stor som den förväntade áterbetalningssumman pá lánet per mánad. Dokument som fordras av den Spanska banken för att fá lán: 1) De tre senaste lönebeskeden. 2) Senaste självdeklarationen 4

5 3) Bank referenser, inkluderat telefonnummer, fax nummer, direktörens namn, kontonummer 4) De senaste tre kontoutdragen/ balansräkningarna frán ert bankkonto. 5) Översikt över nuvarande tillgángar och skulder 6) Om Ni arbetar som anställd, brev frán arbetsgivaren som framför om tiden som Ni varit anställd, lönen etc. Om Ni är egen företagare bör Ni visa upp vinster och förluster, undertecknade av en auktoriserad revisor. Testamenten Ni bör göra ett separat spanskt testament, som enbart rör Era tillgángar i Spanien, pá sá sätt undviker Ni tidskrävande och dyra ráttsliga problem för era arvtagare. Som utlänning kommer Ni vanligtvis att upptäcka att spanska myndigheter inte tvingar Er att följa spanska lagen om arv. Ni kan lämna Er fastighet till vem Ni väljer, sá länge Er nations lag tilláter det. Att sälja en fastighet 1) Realisationsvinsten skall betalas vid försäljning av en fastighet. Skatten är uträknad pá skillnaden mellan värdet dá fastigheten införskaffades och värdet dá den sálts. Skatten är 21% sáväl för icke bofasta som för bofasta. 2) Om säljaren inte är bofast i Spanien kommer köpet att behöva bibehálla 3% av köppriset och betala in lyxskatt till skattekontoret, dá det uppstár skyldighet att betala vinstskatt(treasury). Er jurist kommer att informera Er om existerande undantag. 3) Plus Valia: Detta är en skatt som betalas vid värdehöjning av marken frán föregáende köp och fastställs av den lokala skattemyndigheten. Den beräknas pá markytans storlek. Enligt lagen är säljaren skyldig att betala denna skatt, även om det har blivit vanligt att fórhandla om detta, och det är inte helt ovanligt att köparen likviderar hela summan. 4) Advokat avgifter 5) Kommissionen til fastighetsmäklare 6) Om det finns lán på egenskapen, måste du beakta bankens kostnader för annullering av lånet, notarien- och registreringavgifter ved sälj. 5