Års redovisning GöteborgsLokaler

Transkript

1 Års redovisning 2012 GöteborgsLokaler

2 Det här är GöteborgsLokaler GöteborgsLokaler äger och förvaltar stadsdelstorg, butiks- och kontorslokaler i Göteborg. Bolaget bildades 1996 och ingår i Framtidenkoncernen som är helägd av Göteborgs Stad. Hälften av de förvaltade ytorna ligger vid lokala stadsdelstorg. Målet är att skapa trivsamma, trygga, tillgängliga torg med ett gott utbud av det som göteborgaren behöver i sin vardag. På så sätt bidrar GöteborgsLokaler till stadens infrastruktur och till att bygga ett hållbart Göteborg i korthet Förvaltade ytor kvm Förvaltade hyresavtal avtal Outhyrt, m²... 6,7 % Totala hyresintäkter kr Fastighetsvärde kr Fastighetsresultat kr Resultat efter finansnetto kr Soliditet...49 % Hyresgästindex Motiverad medarbetarindex GöteborgsLokaler årsredovisning

3 Innehåll VD har ordet... 3 Förvaltningsberättelse GöteborgsLokalers affärsidé Framtidenkoncernens affärsidé och vision Mål och styrning... 5 Policyer och riktlinjer Intern kontroll och riskanalys Självdeklaration Koncerngemensamma fokusområden Kommunfullmäktiges prioriterade mål 2012 Omvärld och marknad... 8 Omvärlden Lokalmarknaden i Göteborg Handelns etableringar och utveckling Fastigheterna Externförvaltning Ägda fastigheter Vakans Hyresgäster Kontraktens löptid Planerat underhåll Miljö och energi Fastighetsvärdering Trygghet och säkerhet Våra handelsplatser och större fastigheter Organisation och medarbetare Organisation Medarbetare HÅLLBARHETSREDOVISNING Vår värdegrund Ekologiskt ansvarstagande Socialt ansvarstagande Ekonomiskt ansvarstagande Risk- och känslighetsanalys Utsikter för Förslag till vinstdisposition Fem år i sammandrag Definitioner Finansiella rapporter Resultaträkning Kommentarer till resultaträkning Balansräkning Kommentarer till balansräkning Förändringar i eget kapital Kassaflödesanalys Noter Revisionsberättelse Granskningsrapport Styrelse och revisorer Företagsledning Fastighetsförteckning GöteborgsLokaler årsredovisning 2012

4 VD har ordet Vi är en del av stadens utveckling När vi lämnar 2012 bakom oss har flera stora stadsutvecklingsprojekt i Göteborg tagit ordentlig fart. Göteborgs Lokaler är en av många aktörer och vi finns med i flera sammanhang. Vid Selma Lagerlöfs Torg och projektet Framtidens Selma har de första markanvisningarna påbörjats för etapp 1 av omdaningen av torget och dess omgivningar. I samarbete med Utveckling Nordost fortsätter vi att verka för att nordöstra Göteborg ska få ett mer utvecklat näringsliv. Arbetet med Kortedala Torg fortsätter också och nya bostäder ska börja byggas. Vi finns även med i de mer centrala utvecklingsområdena och närmast i tid ligger Södra Älvstranden. Där planerar vi, tillsammans med systerbolagen i koncernen, för fastigheter som ska innehålla både bostäder och kommersiella lokaler. Tankar finns om att skapa en mysig miljö med handel, café och service i en härlig blandning, lite som i Haga. Kanske får vi så småningom läsa om Södra Älvstranden också i de stora, internationella tidningarna. Haga omnämndes ju i The New York Times den 5 oktober, som ett lockande resmål: Then stroll through the charming cobblestone streets of the historic Haga neighborhood, which is peppered with classic Swedish cafes ( ) that sell absurdly oversize kanelbullar (cinnamon buns) known as Hagabullar. En stor förändring för många göteborgare är den nya trängselskatten. När det här skrivs har vi levt med den i en månad. Snart kan vi se hur och om den har påverkat handeln på våra torg. Vi är särskilt uppmärksamma på utvecklingen på Dr Fries Torg och Selma Lagerlöfs Torg. Selma kan eventuellt gynnas av trängselskatten, medan Dr Fries snarare kan hamna i kläm. Men framtiden får utvisa hur torgens kunder väljer att göra. För det är ju för dem vi utvecklar och förädlar våra torg. Vi vill att torgen ska vara mötesplatser där man inte bara byter pengar mot varor och tjänster, utan också skapar relationer. Som fastighetsförvaltare är det viktigt för oss med goda relationer till alla som hyr våra lokaler. Bland annat ordnar vi sedan några år tillbaka mycket populära utbildningar för lokalhyresgästerna. Genomsnittsbetyget ligger på 4,5 på en femgradig skala så vi vet att kurserna är mycket uppskattade. Under året har vi förberett oss för att kunna miljöcertifiera GöteborgsLokaler, förhoppningsvis under Vi har dessutom anställt en energiingenjör för att få en tydligare helhetssyn och kontinuitet i arbetet med att effektivisera energianvändningen. Vi har också skaffat två elbilar för att göra våra leveranser miljövänligare. Det är några av våra bidrag till stadens miljömål. Vi bidrar också till att minska bristen på studentbostäder. Ett äldreboende på Lisa Sass gata i Backa ska byggas om till ett 100-tal studentlägenheter i samarbete med Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder, SGS. Under året fick vi förtroendet att ansvara för uthyrningen av systerbolaget Parkeringsbolagets kommersiella lokaler. I egenskap av koncernens gemensamma IT-support, Framtidens IT, har vi arbetat med att uppgradera och modernisera koncernens servermiljö. Jag har många gånger under året kunnat konstatera att problemlösning är i fokus för IT-supportens medarbetare. Problem som de tar sig an med gedigen kompetens och stort engagemang. Som alltid hade inget av detta varit möjligt utan en stabil ekonomi och professionella medarbetare som är målinriktade och handlingskraftiga. Att få känna arbetsglädje och tycka att det är roligt att gå till jobbet varje dag hjälper oss alla att göra ett bra jobb. Göteborg 5 februari 2013 Robert Hörnquist VD för GöteborgsLokaler GöteborgsLokaler årsredovisning

5 förvaltningsberättelse FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Förvaltnings AB GöteborgsLokaler är ett helägt dotterbolag till Förvaltnings AB Framtiden, som har Göteborgs Stad som ensam ägare. GöteborgsLokaler förvaltar kommersiella lokaler för butiker, kontor och offentlig verksamhet. Samtliga lokaler och fastigheter är geografiskt placerade inom Göteborgs kommun. En stor del av lokalerna är koncentrerade kring olika stadsdelstorg. Sammanlagt omfattar bolagets verksamhet cirka m² kommersiella ytor. Av dessa äger bolaget m² och cirka m² externförvaltas för annan ägare. Till största delen är fastigheterna byggda under 1950-, och 1970-talet. Styrelsen och verkställande direktören för Förvaltnings AB GöteborgsLokaler, organisationsnummer , avger härmed redovisning av bolagets verksamhet under GöteborgsLokalers affärsidé GöteborgsLokaler erbjuder ett varierat utbud av lokaler för butik, kontor och lager. Vi utvecklar och förvaltar för en ekologisk, social och ekonomisk hållbar utveckling och samverkar brett för att skapa goda förutsättningar för våra lokalhyresgäster och en trevlig och trygg närmiljö för deras kunder. Med känsla och tanke formar vi framtidens nära handels- och mötesplatser i Göteborg. GöteborgsLokaler gör göteborgarens vardag enklare. Vår på Kortedala Torg. Framtidenkoncernens affärsidé och vision Framtidenkoncernen ska vara en strategisk aktör i syfte att stärka Göteborg som bostadsort och regioncentrum. Framtidenkoncernen ska erbjuda bostäder åt alla typer av bostadskonsumenter, utveckla torg- och mötesplatser med ett varierat utbud av lokaler för butik, kontor och lager samt tillhandahålla attraktiva parkeringsmöjligheter. Framtidenkoncernen ska ständigt söka vägar att ge de boende inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning samt möjlighet att utveckla sin egen välfärd. Vi bygger det hållbara samhället för Framtiden. 4 GöteborgsLokaler årsredovisning 2012

6 förvaltningsberättelse Mål och styrning Grunden i planeringen av GöteborgsLokalers verksamhetsår är Göteborgs Stads budget, koncernens affärsplan och årets förutsättningar, bolagets affärsplan 2015, resultat från genomförda undersökningar samt omvärldsanalyser. Utifrån detta tar bolaget fram inriktningen för GöteborgsLokaler. Därefter görs för varje handelsplats en faktasammanställning som kompletteras med handlingsplaner och målsättningar. Dessa aggregeras sedan till bolagsnivå och redovisas i den årliga verksamhetsplanen, som följs upp vid tre prognostillfällen under året. GöteborgsLokaler planerar, arbetar och följer upp verksamheten enligt balanserad styrning och de fyra perspektiven hyresgäst, verksamhet, medarbetare och ekonomi. Hyresgästperspektivet bygger på torgindex. Torgindex baseras på Framtidenkoncernens undersökning bland bostadshyresgästerna, det vill säga torgens kunder, som svarar på frågor om sitt lokala torg. Under 2012 förbereddes upphandlingen av en ny kundundersökning och därför finns inget värde för året. GöteborgsLokalers verksamhetsår Verksamhetsplan och budget Internkontrollplan och självdeklaration Medarbetarperspektivet definieras med motiverade medarbetarindex, MMI. Den första MMI-mätningen gjordes 2011 och GöteborgsLokaler fick index 77. Nästa undersökning görs sommaren Ekonomiperspektivet bygger på fastighetsresultat. Det består av driftsöverskott plus övriga intäkter och kostnader, minskat med centrala kostnader, exklusive poster av jämförelsestörande karaktär såsom utökat underhåll, fastighetsförsäljningar och koncernledningsarvode. Fastighetsresultat för 2012 uppgick till 42,3 mnkr, och målet var 38,7. Verksamhetsperspektivet består av två mätetal, hyresgästindex och miljö. Hyresgästindex baseras på en årlig undersökning bland kunderna, det vill säga verksamheterna på handelsplatserna. Indexet delas in i kundvård och service, lokalerna, inflytande samt trygghet. Bolagets hyresgästindex för 2012 uppgick till 63. Målet var 65. Miljö utgörs av total energimängd som är fjärrvärme plus el (ej hyresgästel eller egenproducerad el) köpt energi. Värdet för 2012 är 161 kwh/m 2. Målet var 152. Mellan 2011 och 2012 har beräkningssättet förändrats. dec Bokslut och uppföljning mot föregående års verksamhetsplan Prognos 1 Policyer och riktlinjer I GöteborgsLokalers verksamhetshandbok finns regler, riktlinjer och rutiner som uppdateras regelbundet. Nya regler och rutiner kommuniceras till samtliga medarbetare och intressenter. Under året har bolagets policyer antagits av styrelsen efter den årliga översynen. Policyer finns inom följande områden: personal och ledare finans ekonomi och investering skatt miljö kvalitet IT kommunikation sponsring inköp och upphandling arbetsmiljö säkerhet jämställdhet löner affärsetik Intern kontroll och riskanalys Bolaget har under året gjort en företagsövergripande riskanalys som identifierat, analyserat, kategoriserat och utvärderat möjligheter och hot som påverkar GöteborgsLokaler på både strategisk och operationell nivå. Huvudsyftet med analysen är att säkerställa att verksamhetens mål kommer att uppnås. Väsentliga risker har presenterats i bolagets internkontrollplan och därefter har olika åtgärder vidtagits. Självdeklaration Prognos 3 Handlingsplan per handelsplats och större fastighet Faktasammanställning och målsättningar per handelsplats sept juni mars Prognos 2 Hyresgästundersökning Koncernens affärsplan Revidering av bolagets affärsplan Göteborgs Stad har antagit en handlingsplan för förstärkt intern kontroll och öppenhet. Den innefattar bland annat en självdeklaration, som är ett frågeformulär att besvara, samt en extra revisionsfunktion. Under hösten 2012 har förra årets självdeklaration inom området inköp verifierats. Resultatet från denna granskning visar att GöteborgsLokaler har en mycket god ordning i bolaget. GöteborgsLokaler årsredovisning

7 förvaltningsberättelse Koncerngemensamma fokusområden Framtidenkoncernen har ett antal koncerngemensamma fokusområden, vilka är fleråriga och följs upp vid varje prognostillfälle. Nyproduktion GöteborgsLokalers primära affär är att anpassa redan ägda kommersiella fastigheter till nya hyresgästers behov, samt att tillfredsställa de närboendes krav på en god närservice. När nyproduktion sker i systerbolagen, de kommunala bostadsbolagen, skapar bolagen tillsammans tidigt i planeringen förutsättningar för en god närservice. På Lorensbergsgatan projekteras en påbyggnad på en befintlig fastighet för skapa 15 lägenheter, vilka ska hyras ut till lägenhetshotell. Underhåll En stor del av GöteborgsLokalers fastigheter är byggda på 1950-, och 1970-talet. Fastigheterna moderniseras invändigt i takt med hyresgästernas behov. Övrigt underhåll, såsom tak, fasader, fönster och tekniska installationer, planeras långsiktigt för varje fastighet. Fastigheternas tekniska installationer har kartlagts för att på ett tidigt stadium kunna planera åtgärder inom ramen för bolagets egna resurser. GöteborgsLokalers nya underhållssystem ger bolaget möjligheter att på ett mer effektivt sätt planera och prioritera det planerade underhållet. Miljö och energi Se kapitel Miljö och energi samt Hållbarhetsredovisningen. Socialt ansvar och sysselsättning Sysselsättningsprojekt Projektet Trygghetsinformatörerna startade i januari Under sex månader besökte två trygghetsinformatörer alla bolagets hyresgäster och informerade om brandskydd, torgvärdar, torgsamverkan och torgvandring, vilket är Göteborgs- Lokalers form av trygghetsvandring runt torget. Detta har ökat hyresgästernas kunskaper om trygghets- och säkerhetsfrågor. Feriearbete Under året har fyra feriearbetare erbjudits arbete under sommaren. De var anställda av Park- och naturförvaltningen medan GöteborgsLokaler kompletterade med att anställa en arbetsledare. Feriearbetarna putsade fönster och snyggade till i lediga lokaler men arbetade även till viss del med utomhusmiljön. Praktikanter Under året har bolaget tagit emot två praktikanter från Fastighetsakademin (yrkeshögskola) samt en från KY-utbildningen Sälj och marknad, under utbildningsmomentet Lärande I Arbete (LIA). LIA har till syfte att tydliggöra yrkesprofilen och ge studenten goda förutsättningar att etablera sig på arbetsmarknaden. För bolagets del är det viktigt att, både internt och externt, vara och uppfattas som en attraktiv arbetsgivare. Att ta emot praktikanter är viktigt för att säkerställa framtida kompetenser och underlätta rekryteringar. Sysselsättning för unga arbetslösa Ica-skolan Ica-skolan fortsätter och har flyttat från Bergsjön till Hjällbo. Skolan är ett brett samarbete med syfte att utbilda och ge ungdomar mellan 18 och 24 år arbete. Arbetslösa ungdomar går en sex månader lång driftsutbildning, med både teori och praktik, för butik. GöteborgsLokaler har finansierat utbildningen. Alla ungdomar har varit arbetslösa under lång tid och har haft svårt att komma in på arbetsmarknaden. Sommar i Hjällbo Centrum 6 GöteborgsLokaler årsredovisning 2012

8 förvaltningsberättelse Kommunfullmäktiges prioriterade mål 2012 Kommunfullmäktiges budget är det övergripande och överordnade styrdokumentet för Göteborgs Stad. I budgeten finns prioriterade mål och de viktigaste inriktningarna och prioriteringarna anges. Här nedan redovisas de prioriterade mål där GöteborgsLokaler har möjlighet att bidra med förbättringar. Andelen ungdomar i Göteborg som engagerar sig i föreningslivet ska öka. Full behovstäckning i förskolan. Andelen elever med godkända betyg ska öka. Äldres inflytande över sin vardag ska öka. Integrationen, såsom den uttrycks i styrkortet för integration, ska öka. Andelen jämställdhetssäkrade verksamheter inom nämnder och bolag ska öka. Upphandling av tjänster med sociala hänsyn ska öka. Tillgången på bostäder, arbete och meningsfull sysselsättning ska öka för personer med funktionsnedsättning. El-effektiviteten ska öka. Förbrukningen av fossila bränslen ska minska. Resurshushållningen inom avfallshanteringen i Göteborg ska öka. Genom stöd till olika aktiviteter och ständiga förbättringar av utemiljöer för gemensamma aktiviteter skapas förutsättningar för att utveckla föreningslivet och intresset att vara engagerad. I anslutning till stadsdelstorgen finns också lokaler för möten som folkets hus, bibliotek och kulturhus, fritidsgårdar m.m. Bolaget har inventerat alla potentiella lokaler som skulle kunna passa till förskola och överlämnat förslagen till Lokalsekretariatet för fortsatt ställningstagande. GöteborgsLokaler samarbetar med Ung företagsamhet. GöteborgsLokalers handelsplatser är en naturlig mötesplats i stadsdelen och genom trivsamma miljöer skapas förutsättningar för äldre göteborgare att delta i en mänsklig och trevlig samvaro. Varje år görs en mängd olika aktiviteter och engagemang som skapar tillfälliga generationsöverskridande mötesplatser, till exempel torgdagar, marknader och julfirande. Aktiviteterna görs ofta tillsammans med andra, såsom handlarna på torgen, stadsdelsförvaltningarna, skola och privata aktörer. Torget är navet i stadsdelen som tillhandahåller handel och service till de boende. Den koncerngemensamma uthyrningspolicyn för kommersiella lokaler syftar till att, för såväl interna som externa målgrupper, klarlägga koncernens övergripande principer för uthyrning i syfte att vara trovärdiga, rättvisa och uppfylla ägarens krav. Alla ska ha lika rätt och möjlighet att söka en lokal. Bolaget ska verka för mångfald och integration. Policyn grundar sig på lagar, ägardirektiv, affärsmässighet samt särskilda avtal och överenskommelser. Företaget tar fram, arbetar med och följer upp jämställdhetsplanen. Se också punkten ovan angående uthyrningspolicyn. Arbete pågår hur detta ska bli ett krav vid entreprenadupphandling. Utredning pågår kring hur detta kan lösas utifrån LOU och administration. Bolaget omvandlar lämpliga lokaler till bostäder för målgruppen i samarbete med stadsdelsförvaltningar. GöteborgsLokaler jobbar med driftsoptimering av befintliga anläggningar och vid nyinstallation är målet att få så eleffektiva lösningar som möjligt. Bolagets egna fordon är samtliga miljöfordon. Resurshushållning syftar till att hushålla med olika materiella och naturliga resurser som exempelvis vatten och el. Detta gör bolaget genom att optimera olika resursslag, främja återvinning och ha en dialog med hyresgästerna kring miljö och energi. Marknad i Haga Loppmarknad i Rannebergen Centrum Invigning av solbänken på Kyrkbytorget GöteborgsLokaler årsredovisning

9 förvaltningsberättelse Omvärld och marknad GöteborgsLokalers fastighetsbestånd är geografiskt placerat inom Göteborgs kommun. Göteborg tillhör en region som växer och som förväntas växa. Tillsammans med de övriga bolagen i Framtidenkoncernen är GöteborgsLokaler en av de större aktörerna på den kommersiella lokalmarknaden och en viktig part för det lokala näringslivet i Göteborg. Omvärlden Enligt Konjunkturinstitutets rapport från hösten 2012 har svensk ekonomi utvecklats starkt de senaste kvartalen. Bedömningen är att tillväxten försvagas och en återhämtning på arbetsmarknaden dröjer. Den svenska ekonomin har hittills visat motståndskraft medan många länder haft en svag tillväxt. BNP för helåret 2012 beräknas öka med måttliga 1,3 procent. Den svaga utvecklingen i omvärlden tillsammans med den starka kronan, innebär att en återhämtning av den svenska konjunkturen får jämförelsevis liten draghjälp av exporten. Tillväxten kommer därför att drivas av inhemsk efterfrågan, vilket också har varit fallet de senaste åren. Tillväxten 2012 och 2013 är för svag Framtidenkoncernen FÖRVALTAD KONTORS- OCH HANDELSYTA I GÖTEBORG, varav GöteborgsLokaler m 2 för att arbetsmarknadsläget ska förbättras. Istället förväntas arbetslösheten att stiga till närmare 8 procent i slutet av 2013 för att därefter minska. Det svaga konjunkturläget och den starka kronan dämpar inflationstrycket. Lokalmarknaden i Göteborg Göteborg har inte upplevt någon större nedgång i efterfrågan på kontorslokaler under året. Både efterfrågan och hyresnivåerna bedöms vara stabila. De kontorslokaler som efterfrågas är framför allt moderna och yteffektiva. Trängselskatten kan komma att påverka var företag väljer att etablera sig någonstans. Vakansgraden för kontorslokaler i Storgöteborg uppskattades under kvartal två 2012 till 9 procent och har nyligen börjat öka. Den förväntade utbyggnaden av kontor för de kommande tre åren är begränsad och motsvarar 1,8 procent av total kontorsyta i Storgöteborg m 2 ny kontorsyta har tillkommit i innerstaden (exkl. CBD 1 ) under Under 2013 förväntas m 2 inom CBD och m 2 på Lindholmen blir färdigt. m 2 De mest attraktiva butikslägena i Göteborg utgörs av de centrala stråken inom vallgraven såsom Nordstan, Fredsgatan och Kungsgatan. I de bästa butikslägena är vakansgraden i princip obefintlig. (Läs mer om handelns etableringar och utveckling på nästa sida.) Enligt NAI Svefas analys av lokalmarknaden i Göteborg hösten 2012 ser hyresspridningen ut enligt tabellen. KONTOR Hyra kr/kvm AA-läge A-läge B-läge C-läge BUTIK Hyra kr/kvm AA-läge A-läge B-läge C-läge Ägarstruktur De ägare av kommersiella fastigheter som, utöver Framtidenkoncernen, dominerar marknaden är börsnoterade fastighetsbolag och institutioner. De största kommersiella fastighetsbestånden inom kontor och handel innehas av Framtiden (varav GöteborgsLokaler förvaltar m²), Vasakronan, Wallenstam, Castellum, Balder och Platzer. Wallenstam Vasakronan Castellum Balder Platzer 1. CBD = Central Business District 8 GöteborgsLokaler årsredovisning 2012

10 förvaltningsberättelse Handel i Hjällbo Centrum Handelns etableringar och utveckling För att få en bild av handelns etableringar och utveckling i Göteborg har bolaget inventerat vilka planprojekt som pågår på Stadsbyggnadskontoret i Göteborg. En stor del av utvecklingsplanerna gäller sällanköpsvaror och volymhandel där påverkan på stadsdelstorgen är liten. De planer som innehåller verksamheter inom dagligvaruområdet kan i större utsträckning påverka de lokala torgens förutsättningar. I Göteborgs Stads budget för 2012 och 2013 betonas vikten av lokala handelsplatser och att Göteborg inte ska bygga nya externa köpcentra. Staden ska bidra till att de lokala torgen utvecklas till levande närmiljöer och sociala mötesplatser. Angered Centrum planerar att bygga ut med m² handel till I planförslaget finns utbyggnadsplaner för närsjukhus, handel, hotell och bostäder. Beroende på fördelningen av handelsytorna kan detta komma att påverka torgen i nordost. Vid Backaplan byggs det just nu nya bostäder vid Östra Kvillebäcken. Här ska bostäder blandas med gaturum, torg och grönstråk samt inslag av viss handel och verksamheter. Inom Backaplan finns också planer på utbyggnad, bland annat med dagligvaror. Den planerade expansionen vid Backa plan och dess närområde kommer sannolikt att påverka de lokala stadsdelstorgen på Hisingen, framför allt Brunnsbotorget och Wieselgrensplatsen, då planerna inkluderar dagligvaruhandel. På senare år har utbudet på Bäckebol breddats inom framför allt sport och konfektion och nu arbetar KF-fastigheter med att fortsätta att bredda utbudet. Selma Lagerlöfs Torg och Brunnsbotorget kan komma att påverkas av utvecklingen i Bäckebol, framför allt om det sker tillskott inom dagligvaruhandeln. Frölunda Torg har under året stärkt sin ställning och expanderat kraftigt både till yta och till antal verksamheter. Idag har torget cirka 200 butiker och cirka m² butiksyta. I Sisjön/Högsbo-området pågår planarbete. Syftet med förslaget är att skapa en centrummiljö i Sisjön som ett första steg i en omdaning av området i stort. Planerna innefattar handel, service, kontor, hotell och bostäder. På södra delen av kvarteret planeras etablering av m² byggvaruhus. I området planläggs också för m² handel, service och kontorshotell. Kv. Eknöudde (före detta Billhälls) föreslås få m² utökad byggrätt inom gällande planändamål. De torg som kan påverkas av den expansion som sker i västra Göteborg är Axel Dahlströms Torg och Radiotorget. I Gamlestan pågår förberedelser vilka omfattar SKF:s gamla industriområde Nya Kulan samt kvarteret Makrillen norr om Artillerigatan. Syftet är att skapa förutsättningar för blandad stadsbebyggelse med handel, bostäder, kontor, kultur och service med mera i den gamla fabriksmiljön m² planeras för handel, därutöver ytterligare m² i centrumverksamhet. Det finns anledning att följa utvecklingen för Kortedala Torg, som med sin närhet till Gamlestaden kommer att få betydligt starkare konkurrens. GöteborgsLokaler årsredovisning

11 förvaltningsberättelse Fastigheterna GöteborgsLokalers fastighetsförvaltning arbetar utifrån två uppdrag: externförvaltning fastighetsförvaltning med driftsnettoansvar eller med intäktsansvar ägda fastigheter förvaltning av eget bestånd tabell 1 GöteborgsLokalers totala förvaltning Antal kontrakt Yta, kvm Hyresvärde* mnkr Ytvakans % Externförvaltning ,2 Ägda fastigheter , ,7 * Hyresvärde avser 2013 års hyror Externförvaltning Externförvaltningen omfattar lokaler i bostadshus där samarbetsavtal finns med systerföretagen i koncernen och Gärdsås Torgbolag. I avtalen ingår ansvar för uthyrning och förädling av lokalbeståndet, men ingen teknisk förvaltning. Externförvaltningen omfattar även förvaltning med driftsnettoansvar. Här ingår Landala Torg och delar av Wieselgrensplatsen, som ägs av Fastighetskontoret, fastigheterna Scandinavium och Frölundaborg, som ägs av Scandinaviumbolaget, samt Rysåsens fastighet i Backa. Nytt förvaltningsuppdrag för året är från systerbolaget Parkeringsbolaget. Den uthyrningsbara ytan för externförvaltningen uppgår till m². Ägda fastigheter GöteborgsLokalers ägda fastigheter finns i hela Göteborg och omfattar lokaler vid 13 stadsdelstorg samt vårdcentraler och kontorsfastigheter. Oftast är bolaget den dominerande fastighetsägaren i respektive område vilket ger en betydelsefull position. Företaget är starkt representerat i nordost och på Hisingen. Fastigheterna är främst byggda under 1950-, och 1970-talen, samtidigt som bostadsbyggandet tog fart i Göteborg. De är till sin karaktär formade efter den tidens behov av handel och service. Det innebär att fastigheterna ligger centralt i stadsdelarna, men en bit från trafiklederna. De kommersiella lokalerna i ägda fastigheter består i huvudsak av kontor, butiker och lager samt fritids- och samlingslokaler. Den uthyrningsbara ytan uppgår till m². tabell 2 Externförvaltning Antal kontrakt Yta, kvm Hyresvärde* mnkr Ytvakans % Poseidon ,2 Familjebostäder ,0 Gårdstensbostäder ,6 Gärdsås Torgbolag ,8 Fastighetskontoret, Göteborgs Stad ,6 Bostadsbolaget ,4 Parkeringsbolaget ,0 Rysåsen ,3 Scandinaviumbolaget ,0 * Hyresvärde avser 2013 års hyror tabell 3 Användning ägda fastigheter ,2 Antal kontrakt Yta kvm Hyresvärde* mnkr Ytvakans brutto % Ytvakans reell % Bilplats/garage ,0 0,0 Butik ,8 6,7 Fritid, samlingslokal ,3 0,8 Industri, verkstad ,7 54,7 Kontor ,5 5,5 Lager ,7 17,8 Restaurang ,0 0,0 Utbildning, vård, omsorg ,0 0,0 Övrigt ,7 74,7 * Hyresvärde avser 2013 års hyror Vakans Bruttoytvakansen har minskat från 9,5 till 7,6 procent vilket motsvarar cirka m² (16 450). En del av vakansen, ,6 5,5 cirka m², är strategiskt avställda i väntan på ombyggnad. Den justerade bruttovakansen till reell vakans blir 5,5 procent (4,5). 10 GöteborgsLokaler årsredovisning 2012

12 förvaltningsberättelse Hyresgäster Hyresgäststrukturen domineras av Göteborgs Stads och Västra Götalandsregionens verksamheter. Det är framför allt kontor för stadsdelsförvaltningar, skolor, bibliotek, förskolor, samlingslokaler, badanläggningar, vårdcentraler, mödravårdcentraler, barnavårdcentraler samt tandvård som är exempel på verksamheter i förhyrda lokaler. På livsmedelssidan är Ica och Axfood de stora hyresgästerna. Kontraktens löptid Den största delen av kontrakten löper på tre år. Cirka 6 procent av kontrakten löper till och med 2016 eller längre. Större lokalhyresgäster har ofta längre kontrakt, fem till tio år, medan mindre oftast har kontraktstider på tre år. Hyreskontraktens förfallotid i hyresvärde visas i tabell 5. De flesta hyreskontrakt förfaller inom ett till tre år. GöteborgsLokalers hyresintäkter är till största delen kopplade till konsumentprisindex. Planerat underhåll Arbetet med att uppdatera/byta driftundercentraler i fastigheterna för att möjliggöra en effektivare driftsoptimering har även under detta år varit ett prioriterat område. Som en följd av GöteborgsLokalers energiarbete har bolaget tidigarelagt byten av flera ventilationsaggregat. Under året har även anpassningen av hissarna till Boverkets krav H10 fortsatt. Ökad tillgänglighet till fastigheter och torg har företaget också lagt mycket kraft på, exempelvis genom markanpassning på två torg, förbättrad tillgänglighet från allmänna kommunikationer, cykel- och bilparkering. Fasad-, fönster- och takrenoveringar har gjorts på sex fastigheter. Ett antal större lokalanpassningar har genomförts för hyresgästerna. tabell 4 Tio största hyresgästerna Hyresvärde*, mnkr Hyresvärde, % Göteborg Stad Västra Götalandsregionen, Primärvården Göteborg ICA 7 4 Axfood 7 4 Polismyndigheten i Västra Götaland 6 4 Bostadsbolaget 5 3 Folktandvården Göteborg 5 3 Göteborg Vatten 3 2 Gatubolaget 3 2 Systembolaget * Hyresvärde avser 2013 års hyror inklusive ombyggnadstillägg tabell 5 Kontraktens slutförfalloår Antal kontrakt Yta, kvm Hyresvärde*, mnkr Hyresvärde, % * Hyresvärde avser 2013 års hyror inklusive ombyggnadstillägg Miljö och energi Öppen redovisning av klimatpåverkan Klimatförändringarna är en av samhällets största utmaningar och är numera i fokus inom politiken liksom i näringslivet. Klimatförändringarna har inte bara potential att ändra ekosystemen, utan kommer även i hög grad att påverka mänskliga samhällen över hela jorden. GöteborgsLokaler bedriver ett aktivt arbete för att minimera klimatpåverkan. Att öppet redovisa bolagets koldioxidutsläpp är ett led i det arbetet. Detta görs i en årlig klimatredovisning som läggs ut på GöteborgsLokalers webbplats. Syftet med klimatredovisningen är att dels få en samlad bild av företagets totala klimatpåverkan, dels kunna jämföra klimatpåverkan från företagets olika aktiviteter. ton CO 2 /år KOLDIOXIDUTSLÄPP TOTALT Tjänsteresor Elanvändning Uppvärmning GöteborgsLokaler årsredovisning

13 förvaltningsberättelse Redovisningen utgår från den internationella standarden ISO och Greenhouse Gas Protocol samt Miljöstyrningsrådets standarder för miljövarudeklarationer (EPD). Utsläppen beräknas genom emissionsfaktorer. Inga direkta mätningar av koldioxidutsläppen görs. De dominerande utsläppen kom från uppvärmning som stod för 98,7 procent av de totala utsläppen. Den näst största kategorin var tjänsteresor med bil som uppgick till 1,0 procent, medan utsläppen från fastighetsel uppgick till 0,2 procent. Total mängd koldioxidutsläpp i ton uppgick 2011 till (1 959). Uppföljning av miljömål För att minska utsläppen av växthusgaser arbetar GöteborgsLokaler aktivt med att minska energiförbrukningen. Detta sker både genom avtal med olika leverantörer av driftsövervaknings- och optimeringstjänster samt med egen driftspersonal. Energioptimering Bolaget har under 2012 arbetat vidare med sin energiplan och dess energimål. Exempel på åtgärder genomförda under året är: Installation av LED-belysning i fastigheten på Engelbrektsgatan Injusteringar av värmesystem i ett flertal fastigheter. Konvertering av värmesystem till fjärrvärme på Virvelvindsgatan 8B. Installation av ny högeffektiv ventilation i fastigheten på Selma Lagerlöfs Torg Utbyten av gamla datorundercentraler (ducar) till modernare typ i ett flertal fastigheter. Ny högeffektiv kylmaskin installerad i fastigheten på Engelbrektsgatan Nyanställning av en energiingenjör i bolaget. Utfallet för 2012 blev sämre än förväntat och det uppsatta målet nåddes inte. Detta berodde i huvudsak på att ett flertal åtgärder som var planerade 2011 inte hanns med, utan fick flyttas fram, vilket innebär att de tänkta besparingarna inte slog igenom i nyckeltalen Dessutom uppstod problem vid bytet av ducar som ledde till en kraftigt höjd förbrukning av värme och el i ett flertal fastigheter. kwh/m GÖTEBORGSLOKALERS ENERGIMÅL (FASTIGHETSEL OCH FJÄRRVÄRME) (Reviderad inför är referensår. År är verkligt utfall) Ändring av beräkningsgrund För att kunna jämföra fjärrvärmeförbrukningen mellan åren används olika beräkningsmetoder för att kompensera för temperatur och klimat. Framtidenkoncernen beslutade under 2012 att alla bolag ska använda energiindex vid beräkning av fjärrvärmeförbrukning. Tidigare har GöteborgsLokaler använt graddagar/ Säve som beräkningsmetod. Denna ändring har gjort att de historiska värdena har ändrats och att energimålen fram till 2020 har uppdaterats efter de nya förutsättningarna. Fjärrvärme Utfallet blev 121,6 kwh/m² för Jämfört med 2011 har värmeförbrukningen stigit med 7,6 kwh/m², vilket ger en ökning av förbrukningen med totalt 6,6 procent. Fastighetsel Utfallet blev 39,5 kwh/m² för Jämfört med 2011 har elförbrukningen stigit med 0,6 kwh/m², vilket ger en ökning av förbrukningen med totalt 1,5 procent. Kallvatten Utfallet blev 695 l/m² för Jämfört med 2011 har kallvattenförbrukningen ökat med 30 l/m², vilket ger en ökning av förbrukningen med totalt 4,3 procent kwh/m 2 kwh/m 2 liter/m FJÄRRVÄRME, KLIMATKOMPENSERAD kwh/m FASTIGHETSEL kwh/m KALLVATTEN liter/m GöteborgsLokaler årsredovisning 2012

14 förvaltningsberättelse Fastighetsvärdering GöteborgsLokalers fastigheter internvärderas årligen och interna avkastningsvärden fastställs. Syftet med värderingen är att möta kraven i årsredovisningslagen om individuell fastighetsvärdering samt beräkna fastigheternas värdemässiga utveckling och bolagets justerade soliditet. Värderingsmodellen bygger på varje fastighets förväntade kassaflöde (exklusive lokalanpassning) under tio år samt ett beräknat restvärde för år elva. Till detta värde har restvärdet av respektive lokalanpassning lagts till för att få fram ett internt avkastningsvärde per fastighet. Antaganden Intäkterna har baserats på respektive fastighets nuvarande hyresintäkter (exklusive lokalanpassning), som generellt räknats upp med 70 procent av KPI. Sistnämnda har bedömts uppgå till 2 procent per år. Den faktiska utgående vakansen belastar första årets kalkyl, varefter vakansen successivt under tre års tid anpassas till för läget marknadsmässig vakans. Mot dessa intäkter har normaliserade drifts- och underhållskostnader samt faktisk fastighetsskatt ställts i värderingen. De normaliserade drifts- och underhållskostnaderna varierar med hänsyn till varje fastighets läge och ålder. För hela beståndet har de normaliserade drifts- och under hållskostnaderna antagits uppgå till i genomsnitt 384 kr/m² (374), med en lägsta kostnad på 49 kr/m² (47) och en högsta på 429 kr/m² (418). Direktavkastningskraven varierar från 6,00 procent (6,25) för fastigheter i bästa läge till 9,00 procent (9,00) i sämsta marknadsläge, med ett generellt påslag på 2 procent för samtliga lägen för fastställande av kalkylräntor. Fastigheternas värde Med dessa parametrar och denna värderingsmodell som grund fick bolagets fastighetsbestånd vid utgången av 2012 ett avkastningsvärde på 815 mnkr (852). Detta värde överstiger det bokförda värdet plus restvärde av de finansiella anläggningstillgångarna med 364 mnkr. Jämfört med föregående år innebär årets avkastningsvärde en minskning med 37 mnkr. I årets bokslut efter värdering får nedskrivning göras med -4,6 mnkr. Det totala värdet på 815 mnkr motsvarar kr/m² (4 898). Utifrån ovanstående beräknade avkastningsvärden uppgår bolagets justerade egna kapital till 527 mnkr (529) efter uppskjuten skatt, som är beräknad till 22 (26,3) procent. Detta ger en justerad soliditet på 58 procent jämfört med föregående års 57 procent. Förändringar i värdet förklaras av: Investeringar i fastigheter 32 mnkr Investeringar i lokalanpassningar 12 mnkr Amortering lokalanpassningar 13 mnkr Försäljning 3 mnkr Övrig värdeförändring 65 mnkr Trygghet och säkerhet Trygghetsskapande Tryggheten på torgen är en viktig fråga för både handlare och kunder. Göteborgs- Lokalers övergripande mål är att skapa trygghet för företagets hyresgäster. För att nå detta mål måste de egna medarbetarna känna sig trygga. Därför är det interna trygghetsarbetet, riktat till medarbetarna, grunden i trygghetsarbetet. Bolaget har under åren byggt upp förebyggande arbete, ledningsförmåga och krisstöd till en mycket god nivå. GöteborgsLokalers möjligheter att påverka tryggheten är bland annat genom planering och förändring av den fysiska miljön samt genom att utveckla utbudet av verksamheter och dess öppettider. Trygghetsaktiviteter GöteborgsLokaler har under 2012 arbetat med ett antal trygghetsaktiviteter. Torgsamverkan syftar till att öka samverkan för att förebygga rån och öka säkerheten i butiker (utbildning, riskinventering och certifiering). Torgvärdar (ordningsvakter) finns på handelsplatserna när butikerna är öppna. Torgvärdarnas uppgift är att ansvara för tryggheten genom att skapa kontakt, ingripa och dokumentera händelser. Efter hyresgästernas önskemål har bevakningstjänsten förskjutits mot eftermiddag/kväll. Torgvandring är en trygghetsvandring som genomförs på handelsplatsen och i dess omedelbara närhet. Trygghetsbilen är ett bevakningskoncept som planeras och genomförs tillsammans med andra fastighetsägare. Samverkan med brottsförebyggande råd och olika lokala samverkansgrupper. Säkerhetsmöten genomförs på initiativ av GöteborgsLokaler, företagarföreningen eller enskilda handlare. Vid mötena analyseras nuläge och därefter beslutas om eventuella åtgärder. Enskilda säkerhetsmöten och konsultationer sker på initiativ från GöteborgsLokaler eller hyresgäst. Vårväderstorget GöteborgsLokaler årsredovisning

15 förvaltningsberättelse Våra handelsplatser och större fastigheter Utifrån de affärsplaner och handlingsplaner som tas fram för respektive handelsplats arbetar Göteborgs- Lokaler under året med en mängd olika frågor. Här presenteras några händelser på torgen från året som gått. Rannebergen Centrum Gårdsten Centrum Hammarkulletorget Hjällbo Lillgata 1 5 Hjällbo Centrum Tuve Torg Bergsjön Centrum Selma Lagerlöfs Torg Kortedala Torg Länsmanstorget Brunnsbotorget Wieselgrensplatsen Nordhagsvägen 2 A Höstvädersgatan 1 Olskrokstorget Virvelvindsgatan 8 A Vårväderstorget Kvilletorget Karl Johansgatan 12 Haga Kyrkogata 6 Engelbrektsgatan Haga Kungsportsavenyn 18 Landalagången 3 Linné Landala Torg Axel Dahlströms Torg Dr Fries Torg Radiotorget Topasgatan 58 Brattenvägen 13 Axel Dahlströms Torg Fastighetsutveckling, underhåll och skötsel: Fastigheten där en cykelhandlare hyr har setts över för att optimera lokalernas användning. Utbud: På torget finns alla de verksamheter som förväntas på ett stadsdelstorg samt gym och fiskbil. Torget är fullt uthyrt, men en generationsväxling kan förväntas de närmaste åren. Utomhusmiljö: Arbete pågår med Park- och naturförvaltningen, som äger torgytan, om upprustning. Nya hänvisningsskyltar har satts upp, plantering och dekor har smyckat torget efter årstid. Trygghet och säkerhet: Torgsamverkan och trygghetsvandringar har genomförts. Torget upplevs idag som tryggt. Aktiviteter, kundvård och service: Traditionella aktiviteter, till exempel torgkalas, höstfest och julaktivitet, har anordnats tillsammans med företagarföreningen. Möten har hållits med företagarföreningen, hyresgäster samt fastighetsägaren Familjebostäder. Bergsjön Centrum Fastighetsutveckling, underhåll och skötsel: Samarbete pågår med vårdcentralen i Bergsjön och Familjebostäder för att utöka vårdcentralens verksamhet. Inom fastighetsägareföreningen Bergsjön 2021 har gemensamt beslut tagits om nybyggnation av bostäder vid Komettorget och vid sjön samt utveckling av service och handel runt Rymdtorget. Tid för samråd och detaljplanearbete är reserverat under Utbud: Samarbete har inletts med projekt Utveckling Nordost och Familjebostäder för att stärka egenföretagandet. Två butiker på Rymdtorget 1 kan hyras ut till nya hyresgäster som startlokal. Utomhusmiljö: Säsongsblommor har planterats och inne i centret har fler gröna växter placerats. Till julen fick Bergsjön Centrums utsida ytterligare juldekor. Trygghet och säkerhet: Rutinen för ordningsvakter har ändrats och utvärdering kommer att ske under våren Arbete pågår i parkeringsdäcket tillsammans med Parkeringsbolaget och Familjebostäder i syfte att förstärka brandskyddet. Aktiviteter, kundvård och service: Företagarföreningen och GöteborgsLokaler har genomfört ett antal aktiviteter tillsammans med olika samarbetspartners, bland annat Sommarunderhållningen med SDF Östra Göteborg och Kulturförvaltningen. Ett arbete med att skapa ett marknadsråd på torget har startat. Sommarleken samt sommarjobbarna har genomförts i samarbete med Familjebostäder. Brunnsbotorget Fastighetsutveckling, underhåll och skötsel: Dialog med hyresgäster pågår i centrumbyggnaden om omdisponering av lokalytorna. Centrumbyggnaden har storstädats, samtliga ljuskällor inne och utomhus är genomgångna. Lastkajen är renoverad och soprumsdörr är utbytt. Fönster och fasadpartier är utbytta för bättre energihushållning och estetik. Utbud: Torget har ett bra grundutbud. Under året har insamlingsboxar för kläder tillkommit. Utomhusmiljö: Markbeläggningen på torgytan renoveras. Belysning i träden är monterad på framsidan. Ny takbelysning för belysning året om har satts upp. Sedvanliga blomsterarrangemang under året. Ny juldekor utomhus. Trygghet och säkerhet: Trygghetsvandringar har genomförts. Torgvärdar gör besök enligt schema. Bolaget har genomfört säkerhetsseminarier tillsammans med handlarna. Aktiviteter, kundvård och service: Traditionella aktiviteter tillsammans med företagarföreningen såsom Sommarunderhållningen, Brunnsbodagen, klockstapeltändning inför julen samt pepparkakshustävling. Möten med företagarföreningen och Bostadsbolagets distrikt har hållits kontinuerligt. Dr Fries Torg Fastighetsutveckling, underhåll och skötsel: Ett gym har flyttat in på torget. Möjlig expansion för Folktandvårdens utreds. Utbud: Torget är idag fullt uthyrt och har kompletterats med ett gym under Utomhusmiljö: Torgets skötsel och underhåll är uppdelat på flera olika aktörer. Arbete pågår för att försöka samordna så att en av dessa ska ansvara för hela torgets skötsel. Planering av upprustning av parkeringen har påbörjats. Trygghet och säkerhet: Dialogmöte med företagarföreningen angående hur handlarna upplever torget när det gäller trygghet och säkerhet. Trygghetsvandring lokalt på torget har genomförts. 14 GöteborgsLokaler årsredovisning 2012

16 förvaltningsberättelse Aktiviteter, kundvård och service: Loppis och torgkalas har ägt rum. Traditionsenlig grantändning med glögg och körsång arrangerades av företagarföreningen och Guldhedskyrkan. Möten med företagarföreningen hålls löpande under året, liksom brukarmöten med alla hyresgäster och samverkansmöten mellan fastighetsägarna på och kring torget. Haga Fastighetsutveckling, underhåll och skötsel: För att ge butikerna på sidogator till Haga Nygata bättre förutsättningar behövs fler verksamheter som kan stötta varandra. En delning av en lokal på Östra Skansgata är under utredning. Göteborgs- Lokaler har fått i uppdrag från Parkeringsbolaget att förvalta Haga 31:5, Axesshuset. Ett plan står tomt och ska hyra ut under Fastighetsägarna på Haga Nygata har målat en fasad. Utbud: I Haga finns ett brett utbud av många mindre butiker. Inga stora kedjor finns representerade vilket är en styrka och gör området unikt. Här finns till exempel antikviteter, barnkläder, leksaker, blommor, böcker, caféer, restauranger, hattbutiker, hantverk och smycken, heminredning och presenter, hälsa och skönhet, mat och delikatesser, modekläder och skor, second hand och vintage samt cykelverkstad. Utomhusmiljö: GöteborgsLokaler i samverkan med andra aktörer har under året samordnat så att till exempel städning och snöröjning fungerar effektivare. Trygghet och säkerhet: Citypolisen har ökat närvaron i Haga till följd av att företagarföreningen tagit upp en tätare kontakt med polisen. Det har också resulterat i informationsmöten med handlarna i Haga. Aktiviteter, kundvård och service: Påskmarknad i april med musik, Bondens marknad varje lördag från mitten av augusti till oktober, loppis i september, julljuständning i november med glögg och körsång och den traditionella julmarknaden under fem helger innan jul, med utställare längs hela Haga Nygata. Företagarföreningsmöten har hållits, med fokus på Hagas marknadsföring. Nyhetsblad till samtliga handlare med information om pågående projekt och nya verksamheter. Strategimöten med fastighetsägarna Poseidon och Bostadsbolaget. Hammarkulletorget Fastighetsutveckling, underhåll och skötsel: Diskussion pågår om att bygga fler utbildningslokaler på torget. En del befintliga butiker behöver större lokaler för att även kunna utveckla sina verksamheter. På Hammarhus äldreboende pågår en totalrenovering av storköket. Nya skyltar har satts upp på fasaden vid Folkets hus. Utbud: Torgets utbud uppfyller baskrav men skulle kunna utökas med mer livsmedel samt vårdcentral. Utomhusmiljö: Nya orienterings- och hänvisningsskyltar har satts upp. Årstidsplantering i urnorna på torget. Roliga fågelholkar i tallarna. I år har torget blivit extra juldekorerat med nya ljusslingor under taket samt nya snöflingor i träden. Ett ljusträd är monterat. Trygghet och säkerhet: Regelbundna träffar med polis och övriga fastighetsägare i området för att stämma av vad som händer. Trygghetsvandringar. Aktiviteter, kundvård och service: I april Vårstädardag, en aktivitet som är ett samarbete med skolor och förskolor i Hammarkullen. Barnen städar i Hammarkullen och sedan bjuds på glass och underhållning på torget. Dansens dag firades för andra året i rad. Barnen kommer till torget som förvandlas till ett dansgolv. Sommarunderhållningen med Kulturförvaltningen, Bostadsbolaget och stadsdelsförvaltningen har blivit en tradition. Sveriges nationaldag firades också. Luciafirande med Göteborgs Lucia och fackeltåg. Företagarföreningen annonserade i tidningen Nordost. En almanacka producerades och delades ut till kunder. Företagarföreningsmöten och fastighetsägarmöten hölls löpande under året. Hjällbo Centrum Fastighetsutveckling, underhåll och skötsel: Parkeringen har byggts om och fått fler parkeringsplatser för att möta ett växande kundunderlag. Bergsgårdsgärdet 69 byggs om för att kunna inrymma fritidsgården Funhouse. Byggnaden som fritidsgården ligger i nu kommer att rivas. Den tomma ytan ska bli en del av ett demokratioch inflytandearbete då boende och verksamma i Hjällbo kommer att bjudas in till en workshop om hur man vill använda ytan. Fasaden utanför pizzerian har fått en väggmålning med association till restaurangen. Belysningen har förstärkts utanför pizzerian och vid gångbron. Dessutom har belysningen utanför videobutiken och den libanesiska restaurangen förstärkts då dessa har varit mörka platser. Arbetet med att förbättra sophanteringen fortgår och handlarna är engagerade i frågan. Utbud: På torget finns ett brett utbud som väl uppfyller önskemålen för en bra bostadsnära handel. Till detta kan läggas vårdcentral, folktandvård, bibliotek, second handbutik, dataservice och fotograf. Utomhusmiljö: Nya orienterings- och hänvisningsskyltar har satts upp. Årstidsplantering i urnorna på torget. För att förstärka barnperspektivet har sittbänkar placerats inne i centrum utformade som björnar med lagom sitthöjd för barn. Trygghet och säkerhet: Vandring runt torget med handlarna har genomförts för att definiera var belysning bör förstärkas för att öka tryggheten. Aktiviteter, kundvård och service: Välgörenhetsevenemanget Ge Tillbaka och Hjällbo Kalaset Vär(l) dens Dag, arrangerades. Miljöutbildning av företagarföreningen tillsammans med Renova. Företagarföreningsmöten hölls löpande under året. Kortedala Torg Fastighetsutveckling, underhåll och skötsel: Under 2012 har Kortedala Torg 6 sålts till Egnahemsbolaget. På fastigheten kommer nya bostäder att byggas. Viss omflyttning av hyresgäster har genomförts under 2012 för att optimera användningen av butikslokalerna. Under 2012 har skärmtaken på Kortedala Torg 3 och 7 målats om. Upphandling av ny ventilationsanläggning, för kontorsplan Kortedala Torg 7, har påbörjats och beräknas utföras under första halvåret Utbud: På torget finns alla de verksamheter som förväntas på ett stadsdelstorg. Under 2012 har fyra nya verksamheter tillkommit: gym, fastighetsmäklare, fotvård och second hand. Utomhusmiljö: Arbete pågår tillsammans med Park- och naturförvaltningen för att förstärka städningen av den nedsänkta delen av torget. Säsongsblommor har planterats och julbelysningen har förstärkts. Trygghet och säkerhet: GöteborgsLokaler har infört ny rutin för ordningsvakter och gett hyresgästerna möjlighet att påkalla hjälp kl Nya planteringar samt beskärning av buskage för att öka tryggheten utmed p-däcket på Första Majgatan. Aktiviteter, kundvård och service: Tillsammans med företagarföreningen har ett antal aktiviteter genomförts, till exempel Sommarunderhållningen, påskfirande och julaktivitet. Möten har hållits med företagarföreningen och brukare. Samarbete pågår med Projekt 100 och Ica-skolan. Kyrkbytorget Fastighetsutveckling, underhåll och skötsel: Samarbete pågår med Egnahemsbolaget om förtätning av bostäder kring torget. Utbud: Strategin är att aktivt verka för att få in verksamheter på torget som har potential att klara sig genom att vara nischade. Citatet Fler unga entreprenörer satsar på Kyrkbytorget från tidningen Hisingen i december 2012, tyder på att det varit en uppmärksammad satsning. Under året har verksamheter som handarbetsbutik, kafé och smådjurspensionat etablerats. Utomhusmiljö: Samarbetet med Poseidon, Bostadsbolaget, Park- och naturförvaltningen har genererat solbänken och ytterligare en bänk vid biblioteket. Tillsammans med andra intressenter har GöteborgsLokaler under Miljöfesten planterat vårlökar i en större mängd. Blomsterprakt i nya krukor pryder torget. Trygghet och säkerhet: Torgsamverkan och trygghetsvandring. Torget upplevs som tryggt. Aktiviteter, kundvård och service: Traditionella aktiviteter tillsammans med företagarföreningen, Bostadsbolaget, Poseidon, Familjebostäder och SDF Lundby såsom Miljöfesten, vårmarknad och traditionsenlig grantändning. Möten har hållits med företagarföreningen och med fastighetsägarna Bostadsbolaget och Poseidon. Landala Torg Fastighetsutveckling, underhåll och skötsel: Projektering inför ombyggnad av torgytan är genomförd. Framtagning av förfrågningshandlingar pågår. Utomhustrappan vid livsmedelsbutiken är klar. GöteborgsLokaler årsredovisning

17 förvaltningsberättelse Upprustning av den stora entrén och trapphallen vad gäller rivning, målning samt belysning blev klart under december. Utbud: Utbudet på torget och i närområdet är stort. De flesta verksamheter som förväntas på ett torg finns på Landala. Torget är fullt uthyrt. Utomhusmiljö: Diskussion förs om den framtida förvaltningen av parken som ligger bredvid torget. Detta skapar nya möjligheter att binda samman parken och torget. Trygghet och säkerhet: Viss otrygghet upplevs av torgets besökare på grund av personer som uppehåller sig i parken. På torget finns torgvärdar som ronderar och hyresgästerna kan ringa om hotfulla situationer uppstår. Aktiviteter, kundvård och service: Det finns ingen företagarförening vilket medför att det inte gemensamt anordnas aktiviteter. Detta har diskuterats vid brukarmöten och det finns intresse från handlarna att starta företagarförening eller torggrupp. Brukarmöte har hållits under året med fastighetens hyresgäster. Linné Fastighetsutveckling, underhåll och skötsel: Göteborgs- Lokaler har initierat ett nätverk med fastighetsägare kring Järntorget. Nätverket ska utveckla handeln, servicen och bidra till en attraktiv stadsmiljö i området. Ett första samarbete resulterade i ny julbelysning. Underhåll och skötsel hanteras av fastighetsägaren Poseidon. Systembolagets ventilationsanläggning har bytts ut och effektiviserats. Utbud: GöteborgsLokaler förvaltar lokalerna som gränsar mot Haga och sträcker sig från Ernst Jungens plats till Järntorget. Utbudet är stort och varierat med bland annat systembolag, apotek, tobak, frisör, blommor, restaurang, kaféer och modebutiker både för herrar och damer. Under året har en ny concept store öppnat. Utomhusmiljö: På Linnégatan präglas utomhusmiljön av gatumiljön, en klassisk blandstad med vackra fasader. I år hade Linné premiär för julbelysningen på Järntorget i ett samarbete med Julstaden Göteborg och övriga fastighetsägare runt torget. Utöver det har stråket dekorerats med julljus och även plantering av blomsteramplar har utökats. Trygghet och säkerhet: Frukostmöte med polisen samt utbildningar med fokus på tryggheten i butik är några aktiviteter som anordnats under året. Aktiviteter, kundvård och service: Premiär för JärnJul, en kreativ julmarknad på Järntorget som genomfördes av företagarföreningen tillsammans med Konsthantverkscentrum och Folk & Form. Möten har hållits med företagarföreningen samt brukarna. GöteborgsLokaler har haft samverkansmöten med fastighetsägarna Bostadbolaget och Poseidon. Länsmanstorget Fastighetsutveckling, underhåll och skötsel: Larmen är utbytta och moderniserade. Konstruktionen på delar av fastighetens tak är förstärkt. Utbud: På torget finns de verksamheter som förväntas på ett mindre torg. Till detta kan läggas uttagsautomat och post i butik samt en second handbutik. Utomhusmiljö: Torget smyckas med blommor och juldekor. Barnperspektivet har implementerats på inomhustorget genom lektavlor. Samtliga torgskyltar har bytts ut. Trygghet och säkerhet: Torgsamverkan och trygghetsvandring har genomförts. Dialog förs med områdespolisen som är behjälpliga i det trygghetsskapande arbetet. GöteborgsLokalers samarbete med Park- och naturförvaltningen har genererat trygghetsskapande åtgärder utomhus, bland annat har träd fällts. Aktiviteter, kundvård och service: Traditionella aktiviteter har anordnats tillsammans med företagarföreningen vid påsk och jul liksom den på Länsmanstorget obligatoriska och mycket uppskattade grillfesten. Möten med företagarföreningen där alla handlare ingår har hållits. Olskroken Fastighetsutveckling, underhåll och skötsel: Skisser med förslag på restaurang vid torget finns framme. Nytt gestaltningsprogram om att eventuellt ta bort skärmtak samt förnya fasader pågår. Ny ventilation i de lokaler som Västra Götalandsregionen hyr håller på att injusteras. Utbud: På torget finns alla de verksamheter som förväntas på ett torg, till detta kan läggas gym och fiskbodar samt specialbutiker som ostaffär, cigarrbutik, med mera. Ny hyresgäst under året är en rehabshop. Utomhusmiljö: Det är många parter inblandade i torgytan och det finns en samverkansgrupp med syfte att hitta gemensamma projekt att arbeta med. I samverkan med övriga fastighetsägare placerades under julen åtta ljusgranar längs med Redbergsvägen. Företagarföreningen planterar vår-, sommar- och höstblommor på torget. Trygghet och säkerhet: Fastighetsägarens arbete med kontrastmarkeringar på mark och handtag har färdigställts under hösten. Ett projekt pågår när det gäller förstärkning av belysningen på såväl Redbergsvägen som torgytan. Aktiviteter, kundvård och service: Traditionella aktiviteter tillsammans med företagarföreningen såsom Olskrokens dag, samt vid jul. Företagarföreningsmöten, brukarmöte med hyresgästerna, möte med fastighetsägaren, samt samverkansmöte med de andra fastighetsägarna. Radiotorget Fastighetsutveckling, underhåll och skötsel: Tillsammans med fastighetsägaren Bostadsbolaget arbetar GöteborgsLokaler med de handelsrelaterade frågorna kring planerna på att förtäta med bostäder på och kring Radiotorget. Utbud: Torgets grundutbud är lågt. Det saknas bland annat en livsmedelsbutik. En ny förening finns på plats i gamla forumlokalen. I övrigt finns bland annat sportbutik, tobak, konditori, fiskaffär och foto. Ett stenkast från torget byggs en ny livsmedelsbutik. En ny populär restaurang har öppnat under året. Utomhusmiljö: Torget får gott betyg gällande utomhusmiljön. Det finns förslag framme om att få restaurangens uteservering mer centrerad på torget. Trygghet och säkerhet: Torgsamverkan och trygghetsvandringar. Senaste trygghetsvandringen resulterade i att komplettera med belysning för ökad trygghet. Aktiviteter, kundvård och service: Vårfest, Livets Goda med loppis samt julaktivitet. Företagarföreningsmöten, brukarmöte med hyresgästerna samt möte med fastighetsägaren Bostadsbolaget om torgets utveckling. Rannebergen Centrum Fastighetsutveckling, underhåll och skötsel: Rannebergen ligger på gränsen till vildmarksleden och en utveckling av torget med inriktning på friluftsliv är tänkbar i framtiden. I dag finns inga lediga ytor. Reparation av tak och fasaddelar utanför skolan har varit nödvändiga på grund av skadegörelse. Fler uthyrningsbara p-platser för hyresgästerna har skapats. Målningsarbeten har gjorts på fasaderna. Utbud: Torgets utbud uppfyller baskraven. Utomhusmiljö: Nya skyltar och årstidsplanteringar. Fågelholkar monterades i träd framför centret. Säsongsvis dekor i centrum förnyades med detaljer i kransar på taket. Trygghet och säkerhet: Regelbundna träffar med gruppen fastighetsägare i Angered där gruppen stämmer av vad som händer i omgivande områden. Kameror uppsatta på taket utanför skolan för att bevaka att ingen tar sig upp på taket och kan skadas eller skada egendom. Aktiviteter, kundvård och service: Vårens Loppis med bus & skoj blev ett bra samarbete med Bostadsbolaget. Rosa Rannebergen i samarbete med bröstcancerföreningen Johanna. Luciatåg är en återkommande uppskattad aktivitet. Selma Lagerlöfs Torg Fastighetsutveckling, underhåll och skötsel: Lokalanpassningar för ett flertal verksamheter på torget pågår. Nytt golv i galleriaentrén, ny belysning i lokaler och under skärmtak, målning av undersidan av skärmtak, renovering av takytor, målning galleriadel, utbyte plank vid lastintag, installation av kundtoalett hos en hyresgäst. Utbud: Nyöppnade verksamheter under 2012 är en stor second handbutik, frukt- och gröntbutik, glasögonbutik, godis/tobak. På torget finns alla de verksamheter som förväntas på ett stadsdelstorg, dock finns fortfarande tre vakanta lokaler. Det är svårt att attrahera nya hyresgäster innan visionen för Framtidens Selma är spikad. Utomhusmiljö: Nya papperskorgar och nya blomsterarrangemang. Utbyte av bord och bänkar utomhus. Dekor i tomma lokaler samt förstärkt juldekor. Alla gamla skyltar på fasaden har tagits bort. Trygghet och säkerhet: Trygghetsvandringar. För ökad trygghet på torget har närvaron av torgvärdar ökats och den allmänna belysningen förstärkts. Aktiviteter, kundvård och service: Traditionella aktiviteter så som Backadagen, familjedagen och jul på torget. Företagarföreningsmöten och brukarmöte med hyresgäster och utvecklingsmöten med fastighetsägaren Familjebostäder har hållits. Nära samarbete med stadsdelens verksamheter för att ta tillvara de boendes intressen på torget. Tuve Torg Fastighetsutveckling, underhåll och skötsel: Torget byggdes om för några år sedan och är i ett gott skick. Miljöhuset är uppfräschat exteriört. Förstärkt skyltbelysning på fasad för ökad exponering. Utbud: På torget finns alla de verksamheter som förväntas på ett stadsdelstorg. Torget är i dag fullt uthyrt. Utomhusmiljö: Nya papperskorgar har monterats. Inomhus har GöteborgsLokaler installerat nya bänkar samt ett cosy corner. Bolaget har sett över barnperspektivet och installerat en barnbänk vid befintlig lekbil. Nya anslagstavlor inne i gallerian. Ny entréfasadskylt monterad. Trygghet och säkerhet: Trygghetsvandringar i egen och i stadsdelens regi. Torget uppfattas som tryggt. Samarbete med olika aktörer i området om tryggheten. 16 GöteborgsLokaler årsredovisning 2012

18 förvaltningsberättelse Större fastigheter Engelbrektsgatan Ny kylanläggning handlades upp och entreprenaden slutbesiktigades i somras. Ny handikapphiss togs i bruk i augusti. Under året har Göteborgs- Lokaler tagit fram en energiutredning för att kunna driftsoptimera fastigheten. Landalagången 3 Projektering för utbyte av ventilationsanläggningen pågår dels som ett led i bolagets underhållsplan, dels för att på ett mer optimalt sätt kunna driftstyra fastigheten. Kungsportsavenyn 18 Projektering och upphandling av byggentreprenör för lokalanpassning av tre våningsplan för nya hyresgäster. Byte av ventilationssystem i fastigheten är genomfört. Karl Johansgatan 12 Inga större underhållsprojekt i fastigheten under Diskussioner pågår med nya intressenter om förhyrning i fastigheten. Miljöfest på Kyrkbytorget. Aktiviteter, kundvård och service: Traditionella aktiviteter, såsom Tuvedagen, Sommarunderhållningen och Julkul på torget, har arrangerats. Företagarföreningsmöten, brukarmöte med hyresgästerna, strategimöte med bostädernas fastighetsägare Bostadsbolaget har hållits. Vårväderstorget Fastighetsutveckling, underhåll och skötsel: Omflyttning har skett av tre befintliga hyresgäster till nya lokaler i enlighet med strategin att öka kundflödena. Del av parkeringsytan har fått såväl nytt bärlager samt ny asfalt. Garaget har fått ny port. Stolp- och fasadarmaturer har bytts ut och kompletterats runt torget. Två gavelfasader har renoverats. Brandlarmet hos biblioteket är utbytt till modern standard. Utbud: På torget finns alla de verksamheter som förväntas på ett stadsdelstorg. Till detta kan läggas till exempel gym, elektronikbutik, kläder och halalkött. Utomhusmiljö: Arbete pågår med Park- och naturförvaltningen, stadsdelsförvaltningen och Trygg & Vacker stad om att bygga en mötes- och lekplats i anslutning till torget under GöteborgsLokaler har sett över barnperspektivet och har kompletterat med lektavlor, barnbänkar och en ny lekmodul. Trapphusen till bibliotek, Folkhögskolan och folktandvård har dekorerats med målningar av tandtroll och läslusar. Inför julen smyckades torget och kompletterades med julbelysning för att bli ett ljustak över hela torgytan. Trygghet och säkerhet: Trygghetsvandring har genomförts tillsammans med stadsdelsförvaltningen. Säkerhetsmöte har genomförts med handlarna. Tillstånd för kameraövervakning prövas av Länsstyrelsen. Torgvärdarnas tider har ändrats och ronder genomförs nu under sena eftermiddagar/kvällar. Aktiviteter, kundvård och service: Sommarunderhållning, gemensam annonsering samt ett gemensamt utbildningsprojekt för handlarna har genomförts. Dialogmöten med handlarna angående gemensam marknadsföring har genomförts. En aktiv dialog förs kontinuerligt med Västra Götalandsregionen samt stadsdelsförvaltningen Västra Hisingen. Wieselgrensplatsen Fastighetsutveckling, underhåll och skötsel: Ombyggnaden av en av livsmedelsbutikerna är klar. En av de andra livsmedelsbutikerna blev färdig med första delen av sin ombyggnad i december På Lundby sjukhus är en ny dialysavdelning i full drift i de ombyggda lokalerna. Sjukhusets entré har också byggts om och hissarna har bytts. I bowlinghallen byggs sex nya banor för allsvenskt spel. Utbud: Apotek kommer att flytta in som ny butik på Wieselgrensplatsen. Arbetet har påbörjats. Utomhusmiljö: Dialysbarackerna är nu borta och där ska det bli cirka 40 nya parkeringsplatser. Lanternin på torget är färdig med nya sittbänkar runt om. Trygghet och säkerhet: Samarbete med räddningstjänsten om återsamlingsplatser och med polisen i förebyggande aktiviteter. På torget sköts bevakningen i samarbete med övriga fastighetsägare på torget. Aktiviteter, kundvård och service: Nyinvigning av torget efter en tid av markrenoveringar. Varje månad hålls knallemarknad på torget. Julspårvagnen gick till Wieselgrensplatsen december. Brukarmöte med hyresgästerna och deltagande i den lokala företagarföreningen. Haga Kyrkogata 6 Anpassning av lokaler efter önskemål från kund. Höstvädersgatan 1 Fastigheten är efter en nyinhyrning av SDF Västra Hisingen fullt uthyrd. GöteborgsLokaler har byggt om den före detta sessionssalen till nytt personallunchrum samt delvis gjort en ny rumsbildning på plan 3 och 4. Projektering är även klar för att bygga om det befintliga personallunchrummet på plan 3 och arbetet har påbörjats. Fastighetens trapphus, viloplan samt hissar är målade och ett antal nya toaletter har satts in. Topasgatan 58 Under 2012 har stamventiler bytts ut på värmesidan. Båda trapphusen har målats om. Utöver det har närvarostyrd belysning i trapphusen satts upp för att spara el och öka tryggheten. Brattenvägen 13 Panel på fasad har bytts ut på lågdelen av fastigheten. Resterande kommer att åtgärdas efter hand under Virvelvindsgatan 8A Ny parkeringsmätare med möjlighet att betala med kort har installerats. Fjärrvärme är ansluten till fastigheten, apparatrummet är ombyggt, ny utrustning monterad; pumpar, värmeväxlare och undercentral. Nordhagsvägen 2A Ombyggnationen av vårdcentralen är i det närmaste klar och har gått helt enligt planerna med ett mycket uppskattat och gott resultat. Även utsidan har fått sig en ansiktslyftning då fönster och all träbeklädnad på fastigheten är ommålad och delvis utbytt. Hjällbo Lillgata 1 5 SDF Angered har flyttat in i nya receptionen som nu är gemensam för alla hyresgäster i huset. Fastighetens driftsystem (ducar) har bytts ut. Befintligt ventilationsaggregat har energieffektiviseras och resultatet håller på att utvärderas. Utvärderingen ska vara underlag för att bedöma om samtliga ventilationsaggregat ska åtgärdas. GöteborgsLokaler årsredovisning

19 förvaltningsberättelse Organisation och medarbetare GöteborgsLokalers organisation delas in i en bolagsgemensam och en koncerngemensam del. Merparten av bolagets 54 anställda finns inom den bolagsgemensamma delen. Organisation Förvaltning Uppdraget inom förvaltning omfattar både fastigheter som GöteborgsLokaler äger och extern förvaltning. De ägda fastigheterna är uteslutande kommersiella fastigheter, huvudsakligen för handel, vård och kontor. Huvuduppgiften är att utveckla handeln, för att öka boendekvaliteten i de stadsdelar där bolaget är aktör. Externförvaltning handlar om lokaler belägna i fastigheter som ägs av Bostadsbolaget, Familjebostäder, Poseidon, Gårdstensbostäder, Fastighetskontoret, Parkeringsbolaget, Scandinavium och Fastighets AB Rysåsen. För extern- BOLAGS- GEMENSAMMA Förvaltning Teknik & miljö Marknad & kommunikation Säkerhet & internkontroll Ekonomi & personal Styrelse VD KONCERN- GEMENSAMMA Framtidens IT Skatt förvaltningen har GöteborgsLokaler ett uthyrnings- och intäktsansvar. Förvaltning bidrar även till att stadsdelarna utvecklas genom stadsdelsförnyelseprojekt. Teknik och miljö Teknik och miljö arbetar övergripande med energifrågor genom bland annat driftsoptimering av bolagets fastigheter. Avdelningen har även ansvaret för miljö, inköp/upphandling och kvalitet. Marknad och kommunikation Marknad arbetar med den gemensamma marknadsföringen av handelsplatserna tillsammans med företagarföreningarna via egna anställda centrumutvecklare. Marknad arbetar också med varumärket GöteborgsLokaler och att företaget ska vara känt som en aktiv och engagerad fastighetsförvaltare. Inom marknadsfunktionen finns även uthyrning. Säkerhet och internkontroll Den bolagsgemensamma säkerhetsfunktionen arbetar med trygghets- och säkerhetsfrågor för bolagets hyresgäster och dess personal samt frågor kring internkontroll och arbetsmiljö. Ekonomi och personal Inom ekonomi finns stödfunktionerna för redovisning, personal, hyres- och förvaltningsadministration samt växel och receptionsservice. Framtidens IT Framtidens IT ansvarar för drift och support av infrastruktur, kommunikation och basapplikationer för samtliga bolag inom Framtidenkoncernen. Sedan starten 2001 har IT-verksamheten vuxit kraftigt och förändrats. Framtidens IT sköter för närvarande driften av närmare 200 servrar, kommunikation till cirka olika punkter i Framtidenkoncernens fastigheter och supporten för drygt användare. Genomlysning av IT-verksamheten I maj 2012 togs beslut om en genomlysning av IT-verksamheten inom Framtidenkoncernen. Denna genomlysning, som genomfördes av en extern part, blev klar i december I rapporten framkommer rekommendationer för Framtidenkoncernens IT-verksamhet. Outlook/Sharepoint Våren 2011 fattades beslut om att ersätta mailsystem och övrig funktionalitet i Lotus Notes med motsvarande funktionalitet i Outlook och Sharepoint. Under 2012 har Outlook implementerats som mail- och kalendersystem för koncernens samtliga användare. Parallellt med detta har kravspecifikationer för följande system tagits fram: Intranät System för behörighetshantering Diarie- och ärendehantering En förutsättning för att övergången från Lotus Notes till Outlook och Sharepoint skulle kunna genomföras är att användarna även i fortsättningen kan ha tillgång till Lotus Notes när det gäller samarbete med Göteborgs Stad. Framtidens bredband I takt med utbyggnaden av fibernätet för Framtidens Bredband så kommer all intern kommunikation inom koncernens bolag att flyttas över till egen fiber i bredbandsnätet. Detta gäller både kommunikationen mellan kontor samt de tekniska systemen i fastigheterna. Under utbyggnaden kommer cirka 120 kontor och olika anslutningspunkter för de tekniska systemen att anslutas. De tekniska systemen består av styr- och reglersystem, system för avläsning av eloch vattenmätare, kameraövervakning, informationstavlor, låssystem etc. Skatt Skattefunktionen har ett övergripande ansvar för skatte- och momsfrågor inom koncernen. 18 GöteborgsLokaler årsredovisning 2012

20 förvaltningsberättelse Medarbetare GöteborgsLokalers framgång bygger i hög grad på de egna medarbetarnas kompetens och engagemang, samt att organisationen optimalt utnyttjar den samlade kunskap och erfarenhet som de anställda erbjuder. För att nå och helst överträffa uppsatta mål, krävs att företaget är flexibelt och lyhört för marknadens krav och kontinuerligt anpassar organisationen till de yttre förutsättningar som påverkar verksamheten. Framgångsfaktorer Medarbetarundersökningarna i GöteborgsLokaler visar att medarbetarna är mycket nöjda, motiverade, engagerade och stolta. Medarbetarna trivs med sina arbetsuppgifter, känner sig respekterade av sina arbetskamrater och är nöjda med sin närmaste chefs sätt att leda verksamheten. De är stolta över att arbeta i bolaget och skulle gärna rekommendera andra att arbeta här. Medarbetarna känner sig delaktiga och värdefulla och upplever att deras kompetens tas tillvara på ett bra sätt. De har tydliga mål och de vet hur de bidrar till att målen nås. Förtroendet för GöteborgsLokalers ledning är utbrett och man känner sig välinformerad om vad som sker i bolaget. GöteborgsLokaler har som övergripande mål att skapa en god arbetsmiljö för alla anställda. Risker för ohälsa, såväl fysisk som psykisk, ska förebyggas. En strävan är att alla, oavsett arbetsuppgifter, ska ges möjlighet till både inflytande och utveckling samt till samarbete och sociala kontakter. Bolaget jobbar också aktivt med friskvård samt att medarbetarna har en god arbetsmiljö. Flera utbildningar har genomförts under året. GöteborgsLokaler har bland annat utbildat medarbetarna i HBTQ-frågor, inköp/lou, miljö, internkontroll, brand-/ hjärtlungräddning samt ecodriving. Sjukfrånvaro Sjukfrånvaron uppgick 2012 till 2,0 procent (2,1) av den totala arbetstiden. Det innebär en minskning med 0,1 procentenheter mot föregående år. Bolagets mål för sjukfrånvaron ligger på 2 procent eller lägre. Mångfald, jämställdhet och värdegrund Med mångfald menar GöteborgsLokaler allt som gör en människa unik. Det innefattar egenskaper, kunskaper, färdigheter, erfarenheter, attityder, värderingar och nätverk. Den mångfaldsorienterade organisationen har förmåga att, utifrån GöteborgsLokalers värdegrund, respektera, värdesätta, ta tillvara och utveckla mångfalden bland medarbetare, kunder och samarbetspartners. Arbetet med att skapa en mångfaldig och jämställd arbetsplats handlar bland annat om kunskap. Anställda inom GöteborgsLokaler utbildas i jämställdhets- och mångfaldsfrågor. Detta är ett sätt att hålla frågorna aktuella och skapa en förståelse hos all personal om hur viktigt jämställdhets- och mångfaldsarbetet är för att skapa en framgångsrik organisation. GöteborgsLokalers grundläggande uppfattning är att ett gott ledar- och medarbetarskap förutsätter förtroende, ansvar, befogenheter, inflytande och öppenhet. Samtliga anställda förutsätts att i sitt arbete tillämpa en god etik, som bygger på gällande normer och lagstiftning. SJUKFRÅNVARO procent ÅLDERSFÖRDELNING KVINNOR OCH MÄN år år år år år 1 antal män kvinnor FÖRDELNING BEFATTNINGAR KVINNOR OCH MÄN antal Administration Förvaltning IT-support Ledning Marknad män Övrigt 1 kvinnor GöteborgsLokaler årsredovisning