Kontrolluppgifter vid överlåtelse av bostadsrätt

Transkript

1 INFORMATION FRÅN VITEC VITEC Kontrolluppgifter vid överlåtelse av bostadsrätt Användarhandledning 3L Pro Version 2.2 VITEC Affärsområde Fastighet Växel GÖTEBORG: REDEG 1 B, V. FRÖLUNDA KALMAR: SVENSKNABBEVÄGEN 25, BOX 751, KALMAR, VÄXEL: LINKÖPING: SNICKAREGATAN 20, BOX 472, LINKÖPING MALMÖ: RUNDELSGATAN 16, MALMÖ STOCKHOLM: LINDHAGENSGATAN 116, BOX 30206, STHLM, VÄXEL: UMEÅ: TVISTEVÄGEN 47, BOX 7965, UMEÅ VÄSTERÅS: KOPPARBERGSVÄGEN 17, BOX 209, VÄSTERÅS ÖSTERSUND: PRÄSTGATAN 51, ÖSTERSUND, VÄXEL:

2 Kontrolluppgifter vid överlåtelse av bostadsrätt - Användarhandledning 3L Pro Version 2.2 VERSIONSHISTORIK Version Namn Datum Beskrivning 2.0 Leif Olsson Revision föranledd av nya regler för innehåll i kontrolluppgift 55 (KU55) fr.o.m. inkomstår Leif Olsson Rekommendation servicepack på sida 4. Nytt stycke med tidpunkter för att skicka rättad KU i Allmänt om kontrolluppgift vid överlåtelse av bostadsrätt på sida 4. Skatteverkets exempel 9 stöds också med automatik, se på sida 5. Nytt avsnitt Första avtal i 3L Pro i samband med upplåtelse eller uppstart i systemet på sida 10. Nytt stycke under Grundregel på sida 13. Omflyttning mellan punkter under Avvikelse från grundregel på sida Ulrika Hector L PRO stöder Skatteverkets krav på nytt filformat för KU55. Rekommendation servicepack på sidan 4. Skatteverkets exempel 10 stöds med automatik, se sida 5. Nytt avsnitt Överlåtelse via gåva/arv/bodelning etc. på sida 10. Journal för att kontrollera uppgifter inför kontrolluppgifter har förbättrats, se sida 12. 2

3 Kontrolluppgifter vid överlåtelse av bostadsrätt - Användarhandledning 3L Pro Version 2.2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Kontrolluppgifter vid överlåtelse av bostadsrätt (KU55)... 4 Allmänt om kontrolluppgift vid överlåtelse av bostadsrätt L Pro stödjer skatteverkets exempel 1-10 per automatik... 5 Grunddata på företaget/föreningen, lägenheten och innehavaren... 5 Företagsregister... 5 Bostadsrättförening... 5 Lägenhet... 7 Innehavaren kunder/kontraktsparter... 7 Riktlinjer vid registrering av överlåtelse / förvärv... 8 Första avtal i 3L Pro i samband med upplåtelse eller uppstart i systemet... 9 Överlåtelse via gåva/arv/bodelning etc Föreslagen arbetsgång Regler för hur belopp ska presenteras på KU Grundregel Avvikelse från grundregel Rättelse och makulering av KU

4 Kontrolluppgifter vid överlåtelse av bostadsrätt - Användarhandledning 3L Pro Version 2.2 Kontrolluppgifter vid överlåtelse av bostadsrätt (KU55) Detta dokument beskriver hanteringen av kontrolluppgifter i 3L Pro i samband med överlåtelse av bostadsrätt utifrån de regler som gäller fr.o.m. inkomståret Det nya filformatet XML som krävs av Skatteverket gällande kontrolluppgifterna stöds i följande version av 3L Pro: 2015.Q3 Servicepack 3. Stöd för XML finns redan i servicepack 2, men rättningar har gjorts till sp 3. Servicepack 3 innehåller även en rad förbättringar gällande överlåtelse genom arv/gåva/bodelning (kontinuitetsprincipen) som även påverkar KU55. ALLMÄNT OM KONTROLLUPPGIFT VID ÖVERLÅTELSE AV BOSTADSRÄTT Kontrolluppgifterna ska senast vara Skatteverket tillhanda den 31 januari året efter överlåtelsen. Rättade kontrolluppgifter ska skickas in snarast. Rättelser som kommit in senast den 1 mars beaktas vid förtryckning av inkomstdeklarationen. Det är viktigt att rättelser levereras löpande, utan dröjsmål, så snart de är framställda. Detta för att uppgifterna uppdateras löpande i den elektroniska inkomstdeklarationen. Skatteverket uppdaterar inkomna rättelse-ku löpande. Rättelse får inte - utan särskild överenskommelse - lämnas efter den 1 december. För mer information och exempel, se tsforeningarkontrolluppgifter.4.8dcbbe4142d38302d75da1.html# 4

5 Kontrolluppgifter vid överlåtelse av bostadsrätt - Användarhandledning 3L Pro Version 2.2 3L PRO STÖDJER SKATTEVERKETS EXEMPEL 1-10 PER AUTOMATIK Om programmet Överlåtelse/förvärv i 3L Pro används med följande riktlinjer hanteras minst Skatteverkets exempel 1-10 per automatik. De mer speciella varianter, som inte blir korrekta direkt genom att använda överlåtelsefunktionen i 3L Pro, måste kontrolluppgifter registreras manuellt via det program Skatteverket tillhandahåller på nedanstående sida: GRUNDDATA PÅ FÖRETAGET/FÖRENINGEN, LÄGENHETEN OCH INNEHAVAREN För att kontrolluppgifterna ska bli rätt och för att hanteringen ska bli så smidig som möjligt förutsätts följande grunddata. FÖRETAGSREGISTER Gulmarkerade uppgifter används. BOSTADSRÄTTFÖRENING Vid fördelning av kapitaltillskott på föreningsnivå samt vid fördelning av eventuellt förmögenhetsvärde 1974 används vald metod för att beräkna lägenhetens andel i föreningen: 5

6 Kontrolluppgifter vid överlåtelse av bostadsrätt - Användarhandledning 3L Pro Version 2.2 Vid fördelningsmetod andelstal används Andelstal ek plan i lägenheten. Vid fördelningsmetod insats finns möjlighet att inkludera upplåtelseavgiften. Om upplåtelseavgift ska inkluderas är formeln för en bostadsrätts andelsberäkning följande: ( insats upplåtelseavgift) ( insats upplåtelseavgift) Viktigt! Samtliga lägenheter som ingår i föreningen måste ha data i överensstämmelse med vald fördelningsmetod innan utskrift av kontrolluppgifter. Om alla lägenheters andelstal - vid fördelningsmetod andelstal - inte summerar till hundra viktas andelstalet. Se också avsnitt Lägenhet nedan. Ange hur kapitaltillskott ska hanteras vid utskrift av KU55. Vid manuell ifyllnad öppnas ett fönster under framställningen av kontrolluppgifter där kapitaltillskottet anges. Detta sker för varje KU inom föreningen. Registreringar i 3L hämtar kapitaltillskott gjorda generellt på föreningen och individuella tillskott utförda på lägenhetsnivå. Kapitaltillskott registreras via relationsträdet i föreningen och på lägenheten. Om hela årets kapitaltillskott registreras per årets sista dag, utnyttja periodiseringsfunktionen för att få jämn fördelning under året. Till kontrolluppgiften hämtas de tillskott som finns under innehavsperioden. Förmögenhetsvärde 1974: Om vald fördelning (andelstal eller insats) har förändrats sedan kan inte den automatiska fördelningen användas, utan förmögenhetsvärde måste anges vid utskrift av kontrolluppgift. Om Förmögenhetsvärde är satt till 0 och då innehavaren har förvärvat bostadsrätten före 1974, öppnas ett fönster under framställningen av kontrolluppgifter där förmögenhetsvärdet anges. Ange om föreningen var ett oäkta bostadsföretag (inte privatbostadsföretag) vid ingången av inkomståret. Se Skatteverket för mer information. Not. Om kapitaltillskott och/eller förmögenhetsvärde anges under framställningen av kontrolluppgifter, måste detta moment göras om för varje förnyad utskrift. 6

7 Kontrolluppgifter vid överlåtelse av bostadsrätt - Användarhandledning 3L Pro Version 2.2 LÄGENHET Förändringar i inre reparationsfond samt individuella kapitaltillskott lagras på lägenhetsnivå. Inre reparationsfond kan erhålla förändringar via program för fördelning av insättningar samt för program för att registrera uttag. Enskilda förändringar av inre fond och kapitaltillskott registreras via relationsträdet. Vilken förening lägenheten tillhör måste finnas på plats på samtliga lägenheter som hör till föreningen. Andelstal och/eller insats och upplåtelseavgift är avhängigt vald metod för beräkning av andelstal. Se vidare avsnitt Bostadsrättförening ovan. INNEHAVAREN KUNDER/KONTRAKTSPARTER Den adress som finns i kunder/kontraktsparter används för pappersutskriften av KU55. Om organisations/personnummer finns tillgängligt ska detta anges på flik Grundinfo. Saknas personnummer skall födelsedata anges ÅÅMMDD. Är födelsedata angiven, används adressen också vid filutskriften till Skatteverket. Om personen har utländskt skatteregistreringsnummer (TIN) anges detta och i vilket land. 7

8 Kontrolluppgifter vid överlåtelse av bostadsrätt - Användarhandledning 3L Pro Version 2.2 RIKTLINJER VID REGISTRERING AV ÖVERLÅTELSE / FÖRVÄRV De poster som registreras via programmet Överlåtelse / förvärv ligger till grund för utskrift av kontrolluppgifter. Specifikationsnummer på KU55 är samma som överlåtelsenummer. Vid urval på inkomstår i programmet Kontrolluppgifter går detta mot överlåtelsedatumet, som är detsamma som avtalsdatum i samband med nyregistrering. Om detta datum har blivit felregistrerat kan överlåtelsedatumet ändras i efterhand. Avtalsdatum: Enligt köpekontrakt. Blir förvärvsdatum för förvärvande parter respektive överlåtelsedatum för avyttrande parter på flik Bostadsrätt i avtal. Vid ytterligare delförvärv kvarstår förvärvsdatum från första avtal. På kontrolluppgift beräknas kapitaltillskott och inre reparationsfond mellan förvärvs- och avyttringstidpunkt/-er. Görs kapitaltillskott på samma datum som förvärvsdatum blir det förvärvaren som denna beräknas för. 8

9 Kontrolluppgifter vid överlåtelse av bostadsrätt - Användarhandledning 3L Pro Version 2.2 Utflyttdatum: Per vilket datum ska befintligt avtal i 3L Pro sluta att aviseras. Överlåtelsebelopp: Enligt köpekontrakt. Gör INGEN uppdelning om flera parter överlåtit eller förvärvat. Det sköter utskriften av kontrolluppgifter. Utträde: Per vilket datum utträder överlåtare/-n ur föreningen. Denna uppgift påverkar bara överlåtare som säljer av hela sitt innehav. Nästa avisering: Per vilket datum ska det nya överlåtelseavtalet aviseras första gången. Inflyttdatum: Per vilket datum ska avgift börja debiteras på det nya avtalet. Förvärvstyp: Markera om förvärvet har skett genom köp eller genom gåva/arv. Inträde: Per vilket datum inträder nya innehavare i föreningen. Om delförvärv förekommer, påverkar denna uppgift bara förvärvare vid deras första förvärv. Namn på avi: Ange vilken/vilka parter som förvärvar/kvarstår och med hur stor andel. Ange också vem ska vara avimottagare för avgiftsavisering. Övriga parter får sitt namn på avin per automatik. Önskar man inte övriga innehavares namn på avierna, finns möjlighet att välja nej i fältet namn på avi. Om en part kvarstår kommer dennes förvärvsuppgifter att kopieras över från flik Bostadsrätt från det gamla avtalet och till det nya. Beloppet från denna överlåtelse kommer att adderas till förvärvsbelopp. Kontrolluppgiftsprogrammet kommer att hantera så att rätt belopp skrivs på kontrolluppgift i samband med att innehavaren säljer vid ett senare tillfälle. Det är bara part som avyttrar som kommer att få avyttringsinformation uppdaterad i det gamla avtalet. Viktig! Inträdes- och utträdesdatum ur föreningen styr när en innehavare medtas i Röstlängd. Grundurval är giltiga avtal per beställningstidpunkten. Mäklarbilden gör antingen urval på inträde/utträde eller inflytt/utflytt, vilket är styrt av en systeminställning. 9

10 Kontrolluppgifter vid överlåtelse av bostadsrätt - Användarhandledning 3L Pro Version 2.2 FÖRSTA AVTAL I 3L PRO I SAMBAND MED UPPLÅTELSE ELLER UPPSTART I SYSTEMET Första avtal på en bostadsrätt i en förening heter enligt BRF-terminologin upplåtelseavtal. I 3L Pro ska även detta registreras med kontraktstypen Överlåtelseavtal. Det som i 3L Pro kallas Upplåtelseavtal är något helt annat och ska INTE användas till detta ändamål. När en förening startas upp i 3L Pro registreras aktuella förhållanden i Kontrakt/avtal. Känd förvärvs- och medlemsinformation registreras på respektive innehavare på flik Bostadsrätt. I de fall en överlåtelse redan skett, under det år som startas upp i 3L Pro, måste de avtal som tidigare varit aktiva under året också läggas in för att kontrolluppgifter ska kunna bli rätt. Därefter knyts historiskt avtal ihop med aktuellt avtal i programmet Överlåtelse/förvärv. I det fallet måste du ange önskat beteende för valen Uppdatera gammalt avtal och Skapa nytt avtal. Det är möjligt att först registrera första historiska avtal och därefter skapa resterande i kedjan i Överlåtelse/förvärv. Om en innehavare, även var innehavare före det första avtal som finns registrerat i 3L Pro enligt föregående stycke, behöver även tidigare avtal i kedjan, där innehavaren förekommer, registreras om kontrolluppgiften ska bli helt riktig. ÖVERLÅTELSE VIA GÅVA/ARV/BODELNING ETC. Om överlåtelse sker via gåva/arv etc har kontraktet bostadsrättsflik uppdaterats med nya ackumulerade fält så man kan följa historiken. Den ackumulerade informationen från ev gåva/arv måste finnas i dessa fält för att informationen skall komma med på ev framtida kontrolluppgifter. 3L PRO har därför lagt till en funktion som kan uppdatera de gåvor/arv som skett tidigare än då fälten fanns. 10

11 Kontrolluppgifter vid överlåtelse av bostadsrätt - Användarhandledning 3L Pro Version 2.2 Notera informationen du får och viktigt att notera är att inget sparas på kontraktet förrän EFTER du även sparat kontraktsbilden. 11

12 Kontrolluppgifter vid överlåtelse av bostadsrätt - Användarhandledning 3L Pro Version 2.2 Du får därefter frågan om du vill addera till befintliga uppgifter eller ersätta. Notera att om gåva sker genom flera steg så kommer kapitaltillskott och inre fond minskas med belopp motsvarande den del som ges bort. Detta för att kontrolluppgiften skall bli korrekt. FÖRESLAGEN ARBETSGÅNG 1. Läs och följ anvisningarna från dokumentets början och fram till denna punkt. 2. Beställ Journal / kontrollista i kontrolluppgiftsprogrammet, som återfinns under meny Hyres- & avgiftsadministration Bostadsrättsförening Kontrolluppgifter. Om du har klienthantering beställ journalen från huvudbolaget. 3. Rätta till de eventuella felaktigheter som rapporteras på journalen. Kör ut journalen på nytt och se att det inte finns några rester. 4. Om du har klienthantering och beställer från huvudbolaget, skrivs data för valda klientföretag i en och samma fil. Om du behöver ändra sökväg till fil gör du detta via Övriga funktioner. 12

13 Kontrolluppgifter vid överlåtelse av bostadsrätt - Användarhandledning 3L Pro Version Skriv ut kontrolluppgifter på fil och skicka dessa till Skatteverket. Filnamn genereras per automatik och får datum och tidsstämpel vilket innebär att du inte riskerar att skriva över någon fil du skapat tidigare. 6. Skriv ut kontrolluppgifter på papper. Granska resultatet. Skicka till de skattskyldiga. REGLER FÖR HUR BELOPP SKA PRESENTERAS PÅ KU55 GRUNDREGEL Om en bostadsrätt har ägts av en eller flera personer med samma ägarandelar och under samma tidsperiod ska kontrolluppgiften innehålla förvärvs- och överlåtelseinformation för bostadsrätten i sin helhet. Överlåten respektive förvärvad andel skrivs ut på kontrolluppgiften. Om en bostadsrätt i sin helhet har ägts av en person under hela innehavet, infaller den under huvudregeln. Då det bara är en person som omfattas, är alla uppgifter därmed individuella, vilket ska markeras på kontrolluppgiften. Det senare sker annars enbart vid avvikelse från grundregeln. AVVIKELSE FRÅN GRUNDREGEL Om bara en del av bostadsrätten säljs eller om bostadsrättens ägts av flera innehavare under olika lång tid (förvärv/avyttringar har skett vid olika tillfällen och till olika belopp) ska kontrolluppgiften innehålla individuella datum och belopp. Det innebär att: Försäljningssumma och förvärvspris, enligt köpekontrakt, räknas om till överlåtarens andel av dito. Förvärvspris, saldon i inre reparationsfond och kapitaltillskott räknas också om till proportion av överlåten andel. Eventuellt förmögenhetsvärde 1974 räknas om till överlåtarens andel av dito. Vid avvikelse från grundregel skrivs extrainformation på den nedre delen av kontrolluppgiftsblanketten. Detta är inte något Skatteverket föreskriver, men underlättar utredning av beloppen för er som producent av kontrolluppgifter samt för mottagaren av kontrolluppgiften. För mer information se Skatteverkets exempel. 13

14 Kontrolluppgifter vid överlåtelse av bostadsrätt - Användarhandledning 3L Pro Version 2.2 RÄTTELSE OCH MAKULERING AV KU55 Om du behöver rätta eller makulera en till Skatteverket insänd kontrolluppgift gör enligt följande. 1. Utför aktuella korrigeringar, såsom ägarandel (Parter i avtal); datum och/eller belopp (överlåtelsedatum i Överlåtelse/förvärv resterande på flik Bostadsrätt i avtal). 2. Hämta överlåtelsen i Överlåtelse/förvärv och fyll i om den skall makuleras eller rättas. Rättelsedatum uppdateras per automatik när ny fil skickats med makuleringen. 3. Skriv ut rättade kontrolluppgifter till papper och till fil genom att använda gulmarkerade urval: 4. Skicka KU55 på nytt. Då filen datum- och tidstämplas kommer Skatteverket genom att titta på personnummer och spec nr använda sig av den senast inkomna filen. De olika urvalsvarianter som finns, är främst tänkta att användas vid upprepade utskrifter. Se till att skicka rättelsefilerna till Skatteverket i samma tidsföljd som de är skapade, då senast insända uppgift ersätter närmast tidigare insänd uppgift. Ingen risk finns att någon fil skrivs över då varje fil datum- och tidstämplas. 14