Bostadsmarknaden i Dalarna 2013

Transkript

1 Bostadsmarknaden i Dalarna 2013 Eva Widergren, Samhällsbyggnadsenheten

2 Alla ska ges förutsättningar att leva i goda bostäder till rimliga kostnader, i en stimulerande och trygg miljö inom långsiktigt hållbara ramar. Regeringens mål för bostadspolitiken 2 Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna 2013

3 Förord Boendet berör oss alla och är idag en högaktuell fråga. En bostadsmarknad där det råder brist på bostäder innebär förluster på både individ- och samhällsnivå. Det kan handla om företaget som inte lyckas locka individer med rätt kompetens för att det saknas tillräckligt attraktiva bostäder, 20-åringen som bor kvar hemma för att alla lediga lägenheter är för dyra eller äldre som tvingas bo kvar i en lägenhet utan hiss. Vägen till en nyproducerad bostad är lång och komplicerad med många aktörer involverade. Bostadsbyggandet innebär stora investeringar och därmed även risker. Samhället har, genom både stat och kommun, ett ansvar för att skapa stabila förutsättningar för effektiva processer, god samverkan och långsiktighet i samhällsplanering och bostadsbyggande. Idag ser de regionala utmaningarna olika ut och skillnaderna är störst mellan landets landsbygdsregioner och storstadsregioner. I snart 30 år har Boverket tillsammans med landets länsstyrelser genomfört en bostadsmarknadsenkät som besvaras av alla landets kommuner. Syftet är att skapa en kontinuitet i uppföljningen av bostadsmarknadens utveckling på kommunal, regional och nationell nivå. I enkäten ger kommunerna sin bedömning av olika frågor kring bostadsförsörjning och bostadsmarknad, vilka i sin tur ligger till grund för regionala och nationella analyser. Analyserna är både ett viktigt underlag för regeringens insatser i bostadsfrågorna och ett regionalt planeringsunderlag för kommunerna. Årets regionala analys för Dalarna innehåller en sammanställning av årets enkät. Utöver det har analysen tre fokus: Åtgärder för att öka bostadsbyggandet i Dalarna. Hemlöshet. Stadsdelsutveckling med fokus på ökad attraktivitet. Vi vill rikta ett stort tack till länets kommuner som besvarat enkäten och till Avesta, Rättvik och Smedjebackens kommuner, vilka vi har besökt för fördjupade och intressanta diskussioner. Falun i augusti 2013 Lars Ingelström länsarkitekt Eva Widergren bitr. länsarkitekt Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna

4 Innehållsförteckning Förord... 3 Innehållsförteckning... 4 Inledning... 6 Läget i länet... 8 Politikens mål är bostäder för alla... 8 Bostadsbeståndet... 9 Huvudsakliga hinder för bostadsbyggandet... 9 Nio kommuner har brist på bostäder för unga... 9 Bostadsbristen ökar för äldre Arbetet med bostadsförsörjning varierar Länsstyrelsens ger stöd och underlag för beslut Nyheter inom plan- och bostadsbyggandet Tydligare lag om kommunernas ansvar Ökat bostadsbyggande genom en effektivare plan- och byggprocess Regeringen utreder situationen på svaga bostadsmarknader Enklare regler för att bygga student- och ungdomsbostäder Ökat bostadsbyggande genom ändrat ansvar Bostadsbyggande på gruvorter Region Dalarna utreder kommunal samverkan Hur kan bostadsbyggandet öka i Dalarna? Tunabyggen Gruvstaden Kopparstaden Byggnadsingenjör Nils Skoglund AB och Fastighetsbolaget Nils Skoglund AB i Leksand Hemlöshet i Dalarna Många orsaker till hemlöshet Över 500 är hemlösa i Dalarna Bostadslösningar för hemlösa Avesta kommun erbjuder hyresgaranti och socialt stöd Avesta Krylbo satsar på attraktivitet Krylbo en stadsdel med strategiskt läge Upptåg till Krylbo gör regionen större Samverkan mellan Krylbo och Uppsala Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna 2013

5 Attraktivt boende mer än bara tillgänglighet Bilagor Bilaga 1. Enkätsvaren sammanfattade i tabellform Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna

6 Inledning Bostadsmarknaden i Dalarna är i obalans. I över ett decennium har bostadsbyggandet legat på så låg nivå att bostadsbeståndet idag inte matchar behovet av attraktiva lägenheter och tillgång till service, kommunikationer och arbetsplatser. Under 2011 och 2012 färdigställdes knappt 530 lägenheter i småhus och flerbostadshus. Det är en låg nivå på bostadsbyggandet och något trendbrott syns inte. Situationen är problematisk både ur ett individuellt perspektiv och ur tillväxtsynpunkt. I bostadsmarknadsenkäten framgår att bristen på lägenheter i länets tätorter har ökat ytterligare jämfört med tidigare år. Bristen drabbar alla grupper i samhället, från ungdomar, medelålders och äldre och det påverkar länets förmåga att utvecklas på ett positivt sätt. Att gå från en situation med överskott i bostadsbeståndet, lågt bostadsbyggande och rivning av lägenheter till ett ökat byggande kan liknas vid att vända en atlantångare. Det tar tid. Sedan några år tillbaka ser Länsstyrelsen en ökad medvetenhet om situationen i länet, vilket lett till ett antal olika initiativ. Region Dalarna föreslår till exempel en för kommunerna gemensam organisation i syfte att stärka förutsättningarna till en effektivare och billigare upphandling av byggentreprenader. Målet är att produktionskostnaden ska ligga på 20 tkr/kvm. Olika nätverk i Dalarna, exempelvis ByggDialog Dalarna 1, verkar också för lägre produktionskostnader, energieffektiva byggnader och ökat trähusbyggande. Idag ligger nyproduktionen högre i länet, ibland upp till 30 tkr/kvm. Regionens initiativ är positivt och är ett steg mot en ökad regional samverkan. Utöver samverkan kring upphandling, behövs enligt Länsstyrelsen även kvalificerade analyser i de frågor som påverkar bostadsmarknaden i länet. På så sätt kan en rumslig, fysisk planering på sikt bli mer träffsäker, det vill säga nya bostäder kan byggas i lägen som stärker länet på lång sikt och som skapar en attraktiv bostadsmarknad. En kommentar från årets enkät uttrycker behovet på ett tydligt sätt: Det finns ett stort behov i kommunen och regionen av att genomföra en fördjupad bostadsmarknadsanalys med både kort och lång sikt. Analysen kan bidra till ökade kunskaper inom bostadssektorn och bilda grund för handlingsplaner. Bostadsfrågorna borde vara mycket högt prioriterade från en utvecklingsstrategisk synvinkel. Utan attraktiva bostäder kommer regionen att få ytterst svårt att både behålla och locka till sig nya invånare. I ett större geografiskt sammanhang är en väl utbyggd transportinfrastruktur med goda pendlingsmöjligheter som effektivt kan integrera kommuner med omgivande arbetsmarknader avgörande för framtida befolkningstillväxt och långsiktiga bostadsbyggnadsbehov. Flera dalakommuner har stora potentialer för utveckling under rätt betingelser. Låga markpriser, attraktiva boendemiljöer, pendlingsavstånd till Stockholm-Mälardalen med flera närliggande arbetsmarknader borde förr eller senare tala för länets relativa fördel. Det är viktigt att potentialerna för framtida bostadsbyggande tydliggörs i kvalificerade studier och utvecklingsplaner. Med goda kommunikationer, ett kreativt arbete med Dalarnas bostadsmarknadsutveckling kan länet möta den efterfrågan som finns på bostäder. Utan ambitioner att modernisera nuvarande bostadsbestånd, skapa attraktiv ny bebyggelse kommer det att bli mycket svårt att locka hit kvalificerad arbetskraft, som väl behövs för dalaregionensnäringslivsutveckling. 1 ByggDialog Dalarna är ett nätverk mellan aktörer inom bygg- och fastighetssektorn i Dalarna grundat på en överenskommelse mellan deltagande företag och organisationer med stöd av Länsstyrelsen Dalarna, Region Dalarna och Högskolan Dalarna. 6 Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna 2013

7 Länsstyrelsen bedömer att fyra faktorer är särskilt viktiga för att skapa en attraktiv bostadsmarknad i Dalarna: Fortsatt ökad regional samverkan inom bostadsfrågor kopplat till ett stärkt regionalt perspektiv i den rumsliga och fysiska planeringen. Fördjupade kunskapsunderlag inom ex.vis demografisk utveckling, boendepreferenser och hållbara regionala bebyggelsestrukturer. Sänkta produktionskostnader. Ökad kompetens inom upphandling. Atlantångaren har börjat vända i Dalarna. Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna

8 Läget i länet Befolkningen i Dalarna har under de senaste åren legat relativt konstant på cirka invånare föddes barn och personer dog. Borlänge och Falunn fortsatte att slå nya rekord i folkmängd och tillsammans med Gagnef är dett dessa kommuner som har ett positivt födelsenetto, det vill säga fler födda än döda. Under 2012 flyttade knappt personer från Dalarna, vilket är en hög siffra jämfört med tidigare år. Utflyttningen beror till stor del på att den stora ungdomsgenerationen är på väg att flytta hemifrån. Tack vare en hög nvandring, fortsätter inflyttningen att hålla en hög nivå. Dalarnas arbetslöshet ligger numera något lägre än rikssnittet. Inomm länet är arbetslösheten högre i den centrala regionen, det vill säga Falun-Borlänge. Detta kapitel redovisar i korthet resultatet av svaren från bostadsmarknadsenkäten. I bilaga 1 presenteras kommunernas svar utförligare. Politikens mål är bostäder för alla Regeringens bostadspolitiska mål är långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven. Efterfrågan på bostäder kan sess utifrån flera perspektiv: ett demografiskt perspektiv, ett marknadsperspektiv eller ett samhälleligt perspektiv, vilket utgår från de behovv olika människor har. Kommunerna har ett ansvar för bostadsförsörjningen och är den aktör som främst kan ge en helhetsbild över kommuninvånarnas behov och efterfrågan. Enligt bostadsmarknadsenkätenn har unga, stora barnfamiljer, medelålders ochh äldre störstt svårigheter att få bostad. Även hushåll medd höga krav på attraktivtt läge kan haa svårt att hitta ett boende. Med andra ord råder det brist på bostäder för länets befolkning i livets alla skeden. 8 Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna 2013

9 Bostadsbeståndet Dalarna är det län i landet som har mest småhus i förhållande till bostadsbeståndet. Under de senaste tio åren har det byggts knappt bostäder i länet, en mycket låg siffra. En tredjedel av bostäderna är lägenheter i flerbostadshus, resterande är småhus. I Dalarna ökar inflyttningen till tätorterna på bekostnad av landsbygden. Det är framförallt till de större orterna i länet, dvs Borlänge och Falun, samt tätorterna utanför dessa, som befolkningen ökar. Enligt Falu kommuns befolkningsprognos, förväntas till exempel befolkningen öka med ca 210 personer per år under en tioårsperiod. Tio av länets kommuner uppger att det är bostadsbrist i tätorterna. Det är en ökning jämfört med 2012, då sju kommuner angav att det rådde brist på lägenheter i centralorten. Ser vi till kommunerna i stort, syns en viss förbättring i år, dvs. fler kommuner anser att det råder balans på bostadsmarknaden. Endast Smedjebackens kommun anger att det är bostadsbrist i hela kommunen. Antalet lediga lägenheter i de allmännyttiga bolagen är fortsatt få och ligger på samma nivå som tidigare år, totalt ca 345. Borlänge kommun hade i januari lediga lägenheter., Malung-Sälen 47 och Hedemora 42 lediga lägenheter. Mora kommun hade endast fyra lediga lägenheter och Rättvik och Avesta fem. Lediga lägenheter ligger oftast i mindre attraktiva lägen, det vill säga utanför tätorten och lite utbud av service och kommunikationer. Enligt kommunerna råder störst brist på främst hyresrätter. Kommunerna bedömer i bostadsmarknadsenkäten att drygt 450 lägenheter kommer att påbörjas under 2013 och nästan 530 lägenheter Det är en nedskrivning från föregående års bedömningar. Läget är svårbedömt och med facit i hand visar det sig att de senaste årens bedömningar varit för optimistiska. Åren 2011 och 2012 färdigställdes ca 170 lägenheter respektive 360 lägenheter per år. Falun kommun beräknar påbörja sammanlagt 330 lägenheter under perioden, vilket står för över en tredjedel av den förväntade nyproduktionen i länet. Borlänge har skrivit ned sina prognoser från föregående år med knappa hälften till cirka 55 nyproducerade lägenheter i år och cirka 75 år Ludvika kommun bedömer att nyproduktionen 2014 kommer hamna på 110 lägenheter, vilket är en markant ökning från tidigare år. Huvudsakliga hinder för bostadsbyggandet Samtliga kommuner anger att höga produktionskostnader utgör ett avgörande hinder för bostadsbyggande. Även svårigheter för byggherrar att få lån anges av 10 kommuner som ett särskilt hinder. Trots det fokus som idag råder på ökat bostadsbyggande och höga produktionskostnader, anser endast fem kommuner att dagens utbyggnadstakt är för låg. Få kommuner anser att konflikter med allmänna intressen enligt plan- och bygglagen, överklagade detaljplaner eller buller utgör ett hinder för bostadsbyggandet. Nio kommuner har brist på bostäder för unga Nio av länets femton kommuner bedömer att det råder brist på bostäder för ungdomar. En generell konkurrens om befintliga bostäder är ett skäl, men i vissa kommuner är även utbudet på just små lägenheter begränsat. Unga är en grupp som har särskilt svårt att få en bostad. De efterfrågar ofta små, billiga lägenheter i centrala lägen. Begränsade ekonomiska resurser ger ofta unga en svag position i konkurrensen om små lägenheter. En bostad i nyproduktion är sällan ett realistiskt val. Därför är det viktigt att värna om små, billiga lägenheter. Nya bostäder ökar Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna

10 också möjligheterna för unga att få en lägenhet, eftersom omflyttningar frigör lägenheter i det befintliga beståndet. Många unga flyttar från länet när de går vidare till eftergymnasiala studier. Utmaningen är att locka tillbaka dem efter dessa studier och få de ungdomar som studerar i länet att bo kvar. Utöver arbetstillfällen, är boendet och attraktiva livsmiljöer viktiga faktorer för att Dalarna ska vara en attraktiv plats att bo på. I enkäten påtalar en kommun vikten av att få fram viktiga bostadsåtgärder för äldre ungdomar och hushåll med unga vuxna de närmaste åren. Risken är annars stor att kommunerna missar en potentiell inflyttning samt riskerar ytterligare ungdomsutflyttning. I arbetet med att ta fram en gemensam översiktsplan för Falu och Borlänge kommuner, genomfördes projektet Unga spekulerar. Syftet var att fånga in ungas synpunkter om framtiden i Falun och Borlänge. Här framkom bland annat betydelsen av att bygga modernt och klimatsmart med en blandning av olika boendeformer, gärna i naturskönt läge med möjlighet att ta sig fram miljövänligt. Livfullare och vackrare stadskärnor är också viktigt för attraktiviteten. Även studentmiljöerna är viktiga, menar några ungdomar, för att locka fler att studera i länet och i sin förlängning bosätta sig i länet. Andra ungdomar i projektet lyfter fram behovet av ett utvecklat samarbete mellan länets kommuner i syfte att skapa en attraktivt Dalarna. På så sätt menar de att länet kan öka i befolkning och locka fler ungdomar. Falu kommun satsar på att bygga små lägenheter med rimlig hyra för ungdomar och riktad boendeinformation. Älvdalens kommun underlättar eget boende genom att låta två eller flera ungdomar hyra gemensamt. Mora kommun satsar på att bygga om befintliga bostäder och bygga nytt för ungdomar. Bostadsbristen ökar för äldre Nio kommuner i länet anger att det är brist på lägenheter för medelålders eller äldre. Det är en stor ökning jämfört med år 2012, då fem kommuner bedömde att det fanns en brist för denna grupp. Bristen handlar främst om bostäder som är tillgängliga och ligger centralt med närhet till service och kommunikationer. Åtta kommuner bedömer att behovet av särskilt boende för äldre är täckt. Två kommuner anser att det kommer att uppstå en brist på fem års sikt. Länets befolkning blir allt äldre och denna grupp kommer också att växa i Dalarna. De senaste 20 åren har präglats av att allt fler äldre bor kvar i sina hem med stöd av hemtjänst och hemsjukvård och att antalet platser i särskilt boende har minskat. Enligt äldreboendedelegationens utredning 2 är ungefär tre fjärdedelar av landets bostäder inte tillgängliga för personer med rullstol och många bostäder saknar exempelvis hiss. Nästan hälften av alla personer som är 80 år och äldre bor i en bostad med bristande tillgänglighet. Situationen kan medföra att en äldre person inte kan bo kvar i sin bostad utan behöver flytta till ett särskilt boende eller behöver hemtjänst. Högskolan i Dalarna genomförde år 2010 en intervjuundersökning i Dalarna om hur äldre vill bo 3. Studien visade att livskvaliteten och framtidstron var starkt kopplad till ett socialt liv, hälsa, ekonomisk ställning och trivsel. I undersökningen framkom att många äldre vill bo i sin ordinära bostad så länge som möjligt. Av de äldre som ägde sin bostad kunde 2 Äldreboendedelegationen, Bo bra hela livet, SOU 2008:113 3 Trygghet, livskvalitet och boende, Kostela och Dahlberg Dalarnas forskningsråd. 10 Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna 2013

11 endast 4 procent tänka sig att hyra och av de äldre som hyr sin bostad kan 10 procent tänka sig att äga sin bostad. I undersökningar som omvårdnadsförvaltningen i Falu kommun haft tillgång till, framkommer det att efterfrågan på vård- och omsorgsboende är starkt kopplad till oönskade försämringar av den egna hälsan och funktionsförmågan. Arbetet med bostadsförsörjning varierar Kommunernas arbete med boendeplanering varierar. Tio kommuner har antagna riktlinjer för bostadsförsörjning, men endast fyra har tagit fram separata program. Få kommuner har samråd med andra kommuner om bostadsförsörjningen. Falun och Borlänge ökar sitt samarbete genom att ta fram en gemensam översiktsplan för kommunerna. Kommunerna har även tagit fram program med tydliga riktlinjer för sin bostadsförsörjning. Tio kommuner har etablerade arbetsgrupper mellan tjänstemän, tre kommuner har en chefsgrupp som diskuterar boendefrågor i kommunen och i fyra kommuner sker inget samarbete över huvudtaget. Länsstyrelsens ger stöd och underlag för beslut Länsstyrelsens uppgift är att ge råd, stöd och underlag till länets kommuner i bostadsförsörjningsfrågor. Länsstyrelsen besöker normalt fem kommuner varje år för att tillsammans med kommunalråd, kommundirektör, representanter från allmännytan samt tjänstemän från cosiala, plan- och integrationssidan diskutera de utmaningar kommunen står inför när det gäller ansvaret för bostadsförsörjningen. Länsstyrelsen yttrar sig över kommunernas förslag till översiktsplaner, program och detaljplaner.i arbetet ingår att ge synpunkter på hur kommunens bostadsbehov fångas upp i planerna. Länsstyrelsen samarbetar även med kommunernas bygglovhandläggare och byggnadsinspektörer i syfte att ge stöd inom byggtillsynen. Inom Nätverket ByggDialog Dalarna medverkar Länsstyrelsen aktivt och ett fokusområde är bl.a. ökad kunskap kring produktionskostnader. Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna

12 Nyheter inom plan- och bostadsbyggandet Tiden från idé till färdig bostad kan ta många år, i synnerhet i storstadsregioner. Under de senaste åren har över tjugo regeringsuppdrag sjösatts, vilka syftar till att effektivisera delar av processen. Fokus ligger på de områden, vilka samhället har rådighet över, dvs. planoch byggprocessen. Även i Dalarna genomförs insatser för att stärka kommunernas förmåga att planera och upphandla entreprenader så effektivt som möjligt. Tydligare lag om kommunernas ansvar Regeringen har i juni 2013 överlämnat en proposition om en ny bostadsförsörjningslag till riksdagen. Lagändringen föreslås träda i kraft den 1 januari I propositionen föreslås att ändringar görs i lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar, förkortad BFL. Ändringarna innebär att arbetet med att ta fram kommunala riktlinjer för bostadsförsörjningen preciseras. Nytt är att kommunerna i riktlinjerna ska redovisa hur hänsyn har tagits till relevanta nationella och regionala mål, planer och program av betydelse för bostadsförsörjningen. Genom detta införs ett regionalt perspektiv i riktlinjerna. Länsstyrelsen, ansvarig aktör för det regionala tillväxtarbetet i respektive län och andra regionala organ ska ges möjlighet att yttra sig över kommunens planering av bostadsförsörjningen. Bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet förs också in i plan- och bygglagen som ett sådant allmänt intresse som kommunerna ska främja bland annat vid planläggning. I dessa sammanhang ska kommunens riktlinjer för bostadsförsörjningen vara ett vägledande underlag. Ökat bostadsbyggande genom en effektivare plan- och byggprocess Regeringen har inom den så kallade Plangenomförandeutredningen sett över reglerna om genomförande av detaljplan i syfte att åstadkomma en tydlig, effektiv och transparent plangenomförandelagstiftning. Det uppdraget redovisades till regeringen i december Uppdraget har senare utvidgats genom remissen En effektivare plan- och byggprocess. Remissen syftar till att utreda förutsättningarna för att förenkla och förkorta plan- och byggprocessen genom att se över kravet på detaljplan, kravet på bygglov, möjligheterna att använda s.k. enkelt planförfarande, och möjligheterna för kommunfullmäktige att uppdra åt kommunal nämnd att anta en detaljplan. Regeringen utreder situationen på svaga bostadsmarknader Regeringen tillsatte den 14 juni 2013 en utredning för att se över bostadssituationen på svaga bostadsmarknader. Utredningen ska bland annat titta på hur kommunala bostadsbolag i kommuner med stor utflyttning ska kunna verka framöver. Utredare är Martin Nilsson, hovrättsråd vid Hovrätten över Skåne och Blekinge. I direktiven ingår bland annat att undersöka hur många bostadsföretag som verkar på så kallat svaga marknader och hur företagens ekonomiska situation ser ut i dagsläget. Utredaren ska också se över vilken typ av stöd dessa bostadsbolag kan behöva för att i framtiden kunna verka på normala villkor, och hur ett sådant stöd i så fall skulle kunna utformas utan att strida mot EU:s regelverk. En uppgift är att generellt analysera de EUrättsliga förutsättningarna för kommunerna att ta sitt ansvar för bostadsförsörjningen. Utredaren ska även se över förutsättningarna för egnahemsboende i gles- och landsbygd, exempelvis där produktionskostnaderna kan vara högre än fastigheternas marknadsvärde. Den som bygger ett småhus i en region med svag bostadsmarknad har ibland svårigheter 12 Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna 2013

13 att till exempel få lån, eftersom produktionskostnaderna ofta överstiger marknadsvärdet. Även den som vill renovera sitt hus till modern standard kan ha svårt att få lån. År 2012 förbättrades möjligheterna att få statliga kreditgarantier för byggande i gles- och landsbygd, men regeringen anser att det ändå finns anledning att undersöka i vilken mån förutsättningarna för att kunna bygga i glesbygd kan förbättras, särskilt när det gäller unga människor. Utredningen ska lämna sitt betänkande till regeringen senast den 29 maj Enklare regler för att bygga student- och ungdomsbostäder Boverket överlämnade i juni 2013 en rapport till regeringen om regeländringar för nyproduktion av student- och ungdomsbostäder. Ett av förslagen är att bostäderna kan byggas med en mindre boarea genom att kraven i Boverkets byggregler, BBR, ändras. Även riktvärdet för buller föreslås höjas för bostäder som är mindre än 35 kvm. Ökat bostadsbyggande genom ändrat ansvar Idag har kommunerna ett huvudansvar för bostadsförsörjningen. Regeringen ska se över dagens system med syftet att stärka det regionala inflytandet i byggprocesserna. Målet är att skapa en smidigare planprocess och öka bostadsbyggandet i landet. Bostadsbyggande på gruvorter Regeringen har gett Boverket i uppdrag att se över vilka hinder som finns för att bygga fler bostäder och vilka erfarenheter som finns av kommunernas hantering av bostadsbyggande kopplat till gruvnäringens expansion. Uppdraget ska redovisas till regeringen senast den 1 november Region Dalarna utreder kommunal samverkan År 2012 föreslog Region Dalarna att länets kommuner skulle skapa ett gemensamt kommunägt utvecklingsbolag med kompetens att handla upp bostadsprojekt. Initiativet togs för att få igång bostadsbyggandet i länet och stärka den regionala tillväxten. Samtliga kommuner har tagit ställning politiskt till regionens förslag. Flertalet kommuner har sagt nej till förslaget, men ställer sig positiva till ökad samverkan. Region Dalarna arbetar nu vidare med att en för kommunerna lämplig form för samverkan i frågor som exempelvis upphandling och teknikkunskap. Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna

14 Hur kan bostadsbyggandet öka i Dalarna? Att öka bostadsbyggandet i Dalarna är en nyckelfråga för länets utveckling. Vid nyproduktion frigörs gamla och ofta billigare lägenheter och nya bostäder kan på rätt sätt förnya bostadsmarknaden med ett utbud som efterfrågas. Om vi enbart diskuterar bostadsbrist, är situationen i länet inte särskilt alarmerande jämfört med storstädernas där det kan ta fem, tio år eller ännu längre för att få en bostad i ett någorlunda centralt läge. Utmaningen för Dalarna är mer komplex. Utöver en rimlig boendekostnad, behöver länet kunna erbjuda jobb inom rimliga pendlingsavstånd för de som arbetar i ett hushåll, service inom kollektivtrafikavstånd men också ett spännande och rikt kultur-och friluftsliv för olika smaker. Dalarna är i sin bebyggelsestruktur ett län som utöver Falun och Borlänge består av mindre tätorter, byar och enskilda hus på landsbygden. Länet har också en rik och vacker tradition av bebyggelse, kultur och natur. Länets förmåga att samarbeta och samverka i frågor som berör utvecklingen av tätorter och landsbygd är, enligt Länsstyrelsen, en central framgångsfaktor. Här blir den lokala kunskapen i varje kommun en grundsten, men planeringen behöver stärkas på den regionala nivån både avseende fördjupade analyser kring exempelvis demografi, regional attraktivitet och rumslig planering. I det regionala initiativet ingår även att verka för att bostadsbyggandet sker kostnadseffektivt. Länsstyrelsen har frågat fyra byggherrar i Dalarna hur de anser att bostadsbyggandet i länet kan öka. De fyra företagen representeras av Kjell Carlsson, vd för det privata byggoch fastighetsbolaget Gruvstaden i Falun, Pernilla Wigren, vd för det allmännyttiga bostadsbolaget Kopparstaden i Falun, Jörgen Olsson, vd för det allmännyttiga bostadsbolaget Tunabyggen i Borlänge och Mattias Skoglund, vd för det privata byggföretaget Nils Skoglund AB i Leksand. Nedan följer deras kommentarer. Tunabyggen Att kontinuerligt dra lärdomar från tidigare byggprojekt och genomföra effektiva upphandlingar kan sänka byggkostnaderna, säger Jörgen Olsson, vd för det allmännyttiga bostadsbolaget Tunabyggen i Borlänge. Tydlighet är ett nyckelord. Är man tydlig som beställare och bestämd med sina krav, så går det att undvika en rad ändringar och tillägg under projekttiden. För att nå fram till den medvetenheten är det viktigt att noga analysera tidigare projekt och dra lärdom av dem, anser Jörgen Olsson. Jag tror att vi kan bli ännu bättre på att nyttja tidigare effektiva lösningar. Det finns ingen anledning att uppfinna hjulet igen om vi har tekniska system som fungerar bra. Ibland kan man tjäna in på gungorna vad man förlorat på karusellen, menar han. Även om produktionskostnaden ibland blir något högre, så kan kostnaden tas igen på en effektiv drift, som håller långsiktigt. Samverkan är en annan viktig faktor för att sänka byggkostnaderna. Dels kan det handla om byggplanering som till exempel att två bostadsföretag i närheten av varandra inte ska starta byggprojekt samtidigt eftersom det blir dyrare. Dels kan det röra sig om fortlöpande diskussioner om upphandlingsförfaranden och byggnadseffektiva insatser. Sådana resonemang förs idag, bland annat inom Byggdialog Dalarna. Där finns en samverkan som kan utvecklas ännu mer för att få resultat. 14 Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna 2013

15 En effekt av nyproduktion är de relativt höga hyrorna. Enligt Jörgen Olsson är det viktigt att räkna utifrån lika principer när man jämför byggkostnader. Så görs inte alltid. En del räknar priset efter principen allt ovan grund. I andra fall finns även markköp, markarbete, grundläggning och liknande med i beräkningarna, vilket givetvis ger andra siffror. Gruvstaden Att öka bostadsbyggandet är viktigt för utvecklingen av regionen, anser Kjell Carlsson, vd för det privata bygg- och fastighetsbolaget Gruvstaden i Falun. Men om byggbolagens finanser ska gå ihop, behöver hyresnivåerna höjas. För byggbolagen finns det många osäkerhetsfaktorer när det gäller bostadsbyggande, resonerar Kjell Carlsson. Lönar det sig att satsa nu eller ska man vänta? Kommer fastighetspriserna att gå ned? Hur blir det med de statliga subventionerna? Det var skillnad förr, då fick ju en nyproducerad fastighet gå back. Inflationen låg på sju till åtta procent, så efter fyra-fem år gick fastigheten med vinst. Idag är inflationen låg. Det kräver att fastigheten direkt ger ett överskott. Att bygga billigare för att kunna bygga mer, tror inte Kjell Carlsson på. Enklare standard skulle ge marginella skillnader. Folk vill ha en bra standard. Vi bygger redan billigt; enkla, fyrkantiga hus i upprepade modeller. Det kostar oss kronor per kvadratmeter. Men de hyror som vi kan ta ut i dag ger inte ett avkastningsvärde som motsvarar den summan. För att nå dit skulle Gruvstaden, enligt Kjell Carlsson, behöva höja hyrorna med 10 procent. Problemet är att marknaden inte är villig att betala så mycket. De flesta hyresgäster efterfrågar framför allt en låg hyra. I dag är det för liten skillnad mellan nyproduktionshyror och hyror för det gamla beståndet, menar Kjell Carlsson. Men hyrans andel av den disponibla inkomsten är inte högre idag än den var tidigare. Skillnaden är att numera har de flesta helt andra krav på vad inkomsten ska räcka till. Hyresrätten är missgynnad gentemot andra boendeformer på grund av att man inte har ränteavdrag på lånekostnaden. Den skillnaden blir på en nyproducerad lägenhet cirka 1500 kr per månad. Man måste hitta ett sätt att eliminera denna skillnad. Kopparstaden Medvetna upphandlingar och samverkan kring kostnadseffektivisering kan hjälpa till att öka byggandet i Dalarna, anser Pernilla Wigren, vd för det allmännyttiga bostadsbolaget Kopparstaden i Falun. Behovet av nya bostäder i Falun är stort. Byggprojekten måste gå ihop ekonomiskt, samtidigt som hyrorna behöver ligga på en rimlig nivå. Det är svårt att få den ekvationen att gå ihop, konstaterar Pernilla Wigren. Vi arbetar mycket med att försöka få ned kostnaderna och inser att vi själva bidragit till att driva upp de höga nivåerna. För varje nytt projekt har vi velat ligga i framkant vad gäller nya material och tekniker. Men vi behöver inte alltid vara först! Målet är att bygga fastigheter som är långsiktigt hållbara och effektiva att förvalta. Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna

16 Ett annat sätt att hålla kostnaderna nere är att se över upphandlingsförfarandet inför ett byggprojekt. Inför den senaste upphandlingen våren 2013, besökte Kopparstadens arbetsgrupp ett tiotal byggentreprenörer för att ta del av deras erfarenheter kring effektivt byggande. Det resulterade i att vi valde att själva rita husen och göra planlösningarna, så att entreprenörerna inte behövde anlita en arkitekt. Det gjorde att även de mindre byggfirmorna kunde vara med och lägga ett bud, vilket sänkte priset. Vi valde också att inrikta produktionen mot ett fåtal typer av lägenheter och att det skulle vara möjligt att använda flera olika byggtekniker, till exempel platsbyggt, modul- eller elementbyggt. Pernilla Wigren tror att även det förfarande som föregår en upphandling kan effektiviseras. Ofta är processerna kring detaljplaner tidsödande och kostnadskrävande. Jag förstår idén med att många kommer till tals, men skulle helst se att synpunkterna kom in tidigare för att undvika onödigt merarbete och att färre personer var inblandade. För att fortsätta att hitta kostnadseffektiva bygglösningar är samverkan en viktig faktor, anser Pernilla Wigren. En viktig väg är att vi som bygger träffas, utbyter erfarenheter, jämför kalkyler och lär av varandra. Byggnadsingenjör Nils Skoglund AB och Fastighetsbolaget Nils Skoglund AB i Leksand För att hitta ekonomisk bärighet behöver vi bygga attraktiva bostäder. Fastigheternas lägen är helt avgörande för om byggprojekten ska komma till stånd. Det säger Mattias Skoglund, vd för Byggnadsingenjör Nils Skoglund AB och Fastighetsbolaget Nils Skoglund AB i Leksand. Närheten till samhällets olika servicefunktioner, liksom närheten till vatten är viktig när människor väljer bostad, menar Mattias Skoglund, vars företag verkar i hela Dalarna med tyngdpunkt i Siljansområdet. I dag finns många restriktioner för den typen av exploatering. I de områden där vi är verksamma finns stora ytor i närheten av vatten där det skulle vara möjligt att bygga. Min fråga är om reglerna måste vara så restriktiva överallt. Givetvis får allmänhetens tillgång till vatten inte äventyras, men kanske reglerna kan mildras för att stimulera bostadsbyggande på utvalda ställen? Andra viktiga faktorer för bostadsprojekten är, enligt Mattias Skoglund, att hitta en attraktiv utformning exteriört och interiört samt att nå effektiva planlösningar såväl kostnadsmässigt som funktionellt. En effektiv produktion och ett i alla led kostnadseffektivt byggande är en självklarhet för att få ihop projekten. Skoglunds kommande bostadsprojekt är framförallt inriktat på bostadsrätter. Hyresrätter är i dagsläget inte aktuellt. Vi ser inte att de ekonomiska förutsättningarna finns för att bygga hyresrätter. Sådana projekt tittar vi för närvarande inte på. En annan beskattning skulle kanske göra dem mer intressanta. 16 Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna 2013

17 Hemlöshet i Dalarna Alla människor har behov av ett tryggt boende. Utan en fast punkt i tillvaron, påverkas hela livet. Att vara hemlös beror sannolikt på både individuella faktorer och brister i samhället. Precis som personer som har en bostad, kan en som varit hemlös behöva olika former av stöd. En ökad konkurrens på bostadsmarknaden, innebär att det idag ställs högre krav på den som hyr en bostad. Sedan början av 2000-talet satsar regeringen på att kunskapen om hemlöshet och effektiva metoder mot hemlöshet ska öka i samhället. Länsstyrelserna har ett 3-årigt uppdrag av regeringen att ge råd och stöd till landets kommuner. Många orsaker till hemlöshet Samhällets arbete med hemlöshet är avgörande för individer som riskerar att bli hemlösa, eller redan är det. Vägen till hemlöshet ser olika ut för olika individer, vilket innebär att även samhället behöver anpassa arbetet utifrån de förutsättningar och behov som individen har. För den som förlorar sitt hyreskontrakt är vägen till en egen bostad oftast lång och svår. Därför behöver samhället samverka för att förebygga hemlöshet, och när hemlösheten är ett faktum, på bästa sätt skapa möjligheter för att individen får ett tryggt boende och stöd. Barn ska aldrig behöva leva med otrygga boendeförhållanden. Hemlöshet är en fråga som befinner sig i skärningspunkten mellan socialpolitik och bostadspolitik. Det ställer krav på samverkan. Gruppen hemlösa personer är också heterogen vilket betyder att olika insatser behövs både inriktade och strukturella förändringar för att kunna möta deras skiftande behov. Över 500 är hemlösa i Dalarna Under en vecka i maj 2011 rapporterades cirka personer som hemlösa eller utestängda från den ordinarie bostadsmarknaden. Det framkommer i den senaste nationella mätningen av hemlöshet i Sverige år Vid denna tidpunkt fanns det 526 hemlösa personer i Dalarnas län. Av dessa var ca 35 procent kvinnor och 65 procent män. Omkring 35 procent var yngre upp till 26 år. Flest hemlösa finns i Falun-Borlänge. Enligt kommunerna var 196 personer hemlösa i Borlänge och 132 personer i Falun, varav 60 respektive 57 är kvinnor. Nästan en tredjedel av antalet hemlösa i Borlänge var föräldrar till barn under 18 år. I Borlänge fanns vid tidpunkten 62 hushåll med barn och i Falun 46 stycken. Bostadslösningar för hemlösa Att hamna utanför bostadsmarknaden kan gå fort och det är mycket svårt att komma tillbaka. Kommunen har därför en central roll i att arbeta förebyggande så att personer i riskzonen kan bo kvar och hemlösa kan få ett permanent boende som fungerar. En särskilt viktig grupp är barnen, som alltid behöver en bostad, en plats att kalla sitt hem. Stabilitet i boendet i kombination med individuell behovsanpassat stöd visar sig, enligt internationell forskning, vara det bästa sättet att på lång sikt motverka hemlöshet. Några kommuner i landet arbetar efter ett i Sverige nytt koncept som kallas Bostad Först. Det är en amerikansk modell Housing First som bygger på principen att erbjuda den hemlöse en egen permanent bostad i kombination med anpassade stödinsatser. Utan eget hem är det svårt att ta itu med andra problem i livet. Forskning visar att flera personer som levt i akut hemlöshet nu bor i egna lägenheter. Modellen kan ses som ett komplement till den mer traditionella boendetrappan, som innebär att en hemlös måste uppfylla en rad kriterier som att vara drog-och skuldfri innan det kan bli aktuellt med en egen bostad. Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna

18 I Dalarna arbetar merparten av kommunerna enligt modellen boendetrappan. Några kommuner prövar Bostad Först -metoden utifrån sina särskilda förutsättningar. En kommun bedömer att det för närvarande saknas resurser till arbete enligt denna metodik. Enligt bostadsmarknadsenkäten har flertalet kommuner (13 av 15) ett samarbete med allmännyttan för att ordna bostäder till personer som inte godkänns som hyresgäster på den ordinarie bostadsmarknaden. Cirka 50 procent av kommunerna i länet har överenskommelser med det allmännyttiga bostadsbolaget. Borlänge kommun har även överenskommelser med privata fastighetsägare om bostäder för hemlösa. Två kommuner har inget regelbundet samarbete med hyresvärdar utan löser situationen från fall till fall. De flesta av länets kommuner hyr ut bostäder i andra hand med särskilda villkor där avsikten ofta är att den som bor i lägenheten ska kunna få ett förstahandskontrakt med tiden. Sex kommuner arbetar med förebyggande verksamhet. Några få kommuner använder sig av hyresgarantier i sitt arbete att motverka hemlöshet. Ett statligt bidrag för kommunala hyresgarantier infördes år Det är ett borgensåtagande från kommunens sida som omfattar en hyresgästs skyldighet att betala hyra. Syftet är att ge stöd till hushåll som kan klara de ekonomiska kostnaderna för en bostad men som ändå har svårt att etablera sig på bostadsmarknaden och få en hyresrätt med besittningsskydd. Garantin blir en extra säkerhet till hyresvärden. Avesta kommun erbjuder hyresgaranti och socialt stöd När Länsstyrelsen besöket Avesta kommun framkom att kommunen har runt 40 personer som lever i hemlöshet. Sex personer har plats på stödboende och två på institution. Runt 15 personer, i huvudsak människor med missbruksproblem, är helt utan hjälp. Dessa siffror ligger på en relativt jämn nivå, men det är fler personer idag som får stöd av ekonomiska skäl än tidigare. Genom hyresgarantin kan socialtjänsten hyra lägenheter av det kommunala bostadsbolaget och även privata hyresvärdar. Kommunen har tillsyn och erbjuder stöd åt de boende, med målet att de så småningom på egen hand ska kunna ta över hyreskontrakten. Omsorgsförvaltningen bedriver ett vräkningsförebyggande arbete genom att erbjuda budget- och skuldrådgivning för de som befinner sig i riskzonen för vräkning. Rör det sig om barnfamiljer tas personlig kontakt, i annat fall tas kontaktas personen via brev. Kommunen bedriver inget arbete speciellt riktat mot unga. 18 Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna 2013

19 Avesta Krylbo satsar på attraktivitet I Avesta kommun bor cirka invånare och ligger knappt 16 mil från Stockholm. Här byggs småhus per år. När det gäller flerfamiljshus är det främst det kommunala bostadsbolaget Gamla Byn som bygger. Det senaste projektet omfattar totalt 25 lägenheter i centrala Avesta. I kommunen som helhet är efterfrågan på bostäder något större än tillgången, men Gamla Byn har cirka 100 personer i kö och bolaget har färre än tio lediga lägenheter. Kommunens strategi för markanvändning är att förtäta de centrala delarna av tätorten med kvartersbebyggelse. Till grund för detta ligger ett program för stadsutveckling i Avesta centrum. Programmet har tagits fram i dialog med invånare och intresseorganisationer. Totalt finns det ett par hundra lediga tomter i kommunen, vilket innebär att det inte är planberedskapen som gör att det byggs lite. Kommunen anser att det är byggkostnaderna samt bristen på externa exploatörer som hindrar ett ökat bostadsbyggande men även att den regionala tillgängligheten behöver förbättras. Avesta kommun har med stöd av Region Dalarna sjösatt projektet Avesta Projektet syftar till att erbjuda attraktivt boende, utveckla möjligheterna för nyföretagande, förbättra möjligheterna till pendling och ta hand om de som flyttar in till kommunen. Befolkningen minskar sakta idag och på 1990-talet handlade det mest om att riva tomma lägenheter. Nu diskuterar kommunen på vilket sätt målen kan nås genom bland annat ett aktivt utvecklingsarbete på områdesnivå. Fokus ligger på Avesta/Krylbo som är en stadsdel med anor som knutpunkt för tågtrafik. Krylbo en stadsdel med strategiskt läge Krylbo är nationellt känt som en järnvägsknutpunkt. Stationen öppnade för järnvägstrafik 1873, i samband med att Norra stambanan mellan Stockholm och Storvik öppnades. I slutet av 1990-talet sålde det allmännyttiga bostadsbolaget Gamla Byn sina fastigheter i Krylbo, cirka 900 lägenheter, för att förbättra sin ekonomi. Mer än hälften dessa bostäder står idag tomma, vilket gör att stadsdelen upplevs som otrygg av många. Kommunen har stoppat Migrationsverket från att hyra bostäder av det privata fastighetsbolaget för att inte ytterligare hyresgäster ska bo i undermåliga lägenheter. För cirka tre år sedan tog kommunen över bostäderna genom tvångsförvaltning och i juni 2013 har kommunen återigen genom Gamla Byn tagit över förvaltningen av beståndet. Det finns ett stort engagemang bland de boende i Krylbo, vilket bland annat har yttrat sig i motioner om att utveckla stadsdelen till en ekologisk stadsdel. Kommunfullmäktige har beslutade att påbörja ett programarbete med målet att utveckla en attraktiv stadsdel, det så kallade Krylbopaketet. Upptåg till Krylbo gör regionen större Mellan Krylbo och Uppsala är det drygt tio mil och idag tar det minst cirka en timme att åka kollektivt mellan orterna. Det råder bostadsbrist i Uppsala och i synnerhet för studenter. Kommunen anser att de korta avstånden från Avesta till Uppsala och Arlanda inte utnyttjas idag. Genom att utnyttja Krylbos regionala tillgänglighet, ser kommunen en potential till ökad inflyttning. Det kan bland annat ske genom är att få Upptåget att förlänga sin trafik från Uppsala till Krylbo, eller att få Tåg i Bergslagen att utöka sin trafik till Sala. Ett pendlarkort som kan användas för att nå de stora arbetsmarknader som finns inom pendlingsavstånd är sannolikt en huvudfråga. Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna

20 Samverkan mellan Krylbo och Uppsala Situationen i Krylbo och Avesta behöver hanteras som en mellankommunal- och regional fråga, med kommunala och statliga aktörer samt med ansvariga parter för den regionala tågtrafiken. På Avesta kommuns önskan har Länsstyrelsen tagit initiativ till ett första möte med berörda aktörer i syfte att lyfta frågan och hitta lösningar för att stärka Krylbo som en attraktiv plats att bo på. Attraktivt boende mer än bara tillgänglighet För att stadsdelen Krylbo ska bli attraktiv är den regionala tillgängligheten en styrka som kan utvecklas ytterligare genom smartare och billigare regionala resor. Men det krävs sannolikt mer för att inflyttningen till Krylbo ska öka. Kommunen arbetar för närvarande med ett planprogram för Krylbo som ska vara färdig mot slutet av I detta arbete fokuserar man på att få till en god medborgardialog och att fånga upp olika grupper av invånare genom att följa en dialogplan. Kommunen menar att stadskänsla, närhet och kulturutbud är viktiga faktorer i begreppet attraktivitet. Även satsningar på kvinnor är betydelsefulla. Kommunen ser satsningar på kvinnor som ett sätt att få fler människor att bilda familj i Avesta. Exempel på sådana satsningar som genomförts är gratis kollektivtrafik och inga delade turer inom vården. Man har även lyckats höja andelen heltidstjänster till 94 procent. I Avesta satsar man mer pengar per invånare på kultur än i jämförbara kommuner i Dalarna, vilket också kan ses som en satsning riktad främst mot kvinnor eftersom kvinnor generellt sett konsumerar mer kultur än män. 20 Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna 2013

21 Bilagor Bilaga 1. Enkätsvaren sammanfattade i tabellform Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna

22 Tabell 1a - Bostadsmarknadsläget i kommunerna januari år 2013 och förväntade förändringar Situationen i januari år 2013 Förväntad utveckling totalt sett under år Kommun Totalt sett Centralorten/ innerstan Övriga kommundelar Ökad efterfrågan i förhållande till utbudet* Minskad efterfrågan i förhållande till utbudet** Ingen påtaglig förändring Vansbro överskott överskott balans X Malung-Sälen överskott överskott överskott X Gagnef balans brist balans X Leksand brist brist balans X Rättvik brist brist balans X Orsa balans brist balans X Älvdalen balans balans överskott X Smedjebacken brist brist brist X Mora balans brist balans X Falun balans brist balans X Borlänge brist brist balans X Säter balans balans balans X Hedemora överskott brist överskott X Avesta överskott balans överskott X Ludvika balans brist balans X Antal i länet * Brist uppstår eller ökar alternativt överskottet minskar ** Överskott uppstår eller ökar alternativt bristen minskar 22 Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna 2013

23 Tabell 1b - Hur yttrar sig bostadsbristen? Antal kommuner Typ av bostäder Brist på hyresbostäder 9 Brist på bostadsrätter 4 Brist på äganderätter 1 Brist på bostäder för: ungdomar 9 studenter 0 stora barnfamiljer 8 ensamstående med barn 0 inflyttande hushåll (fr.a. arbetskraftsinflyttning) 1 flyktingar med uppehållstillstånd 6 medelålders och äldre (mindre bostäder) 9 hushåll med krav på god tillgänglighet 6 hushåll med höga krav på attraktivt läge 7 Tabell 1c - Efterfrågan på hyresbostäder Antal kommuner Inga hyresbostäder alls hyresbostäder hyresbostäder hyresbostäder 2 mer än 100 hyresbostäder 1 Tabell 2a - Lediga lägenheter i Allmännyttan Kommun Antal tomma lgh i allmännyttan Uthyrningssvårigheter i allmännyttan Vansbro 17 Malung-Sälen 47 Gagnef 5 Leksand 23 Rättvik 5 Orsa 10 Älvdalen 7 Smedjebacken 28 Mora 4 Falun 38 Borlänge 58 Säter 20 Hedemora 42 Avesta 5 Ludvika 35 Totalt i länet Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna

24 Tabell 2b - Åtgärder mot uthyrningssvårigheter Kommun Antal kallställda lgh Ev rivning 2013/2014 antal lgh Vansbro Malung-Sälen 4 Gagnef 1 Leksand Rättvik Orsa Älvdalen Smedjebacken Mora Falun Borlänge Säter Hedemora 10 Avesta Ludvika 12 Totalt i länet Tabell 2C - Förändringar i det allmännyttiga bostadsbeståndet Kommun Antal lgh som såldes Aktuellt med försäljning år Planerad försäljning Antal lgh som köptes /2014 antal lgh Vansbro 17 Nej Malung-Sälen Nej Gagnef Ja Leksand Nej Rättvik 57 Nej Orsa Ja 31 Älvdalen Nej Smedjebacken Nej Mora 15 Nej Falun Ja 440 Borlänge Ja Säter Nej Hedemora 15 Ja 20 Avesta Nej Ludvika Nej Totalt i länet Tabell 2d - Vilka är köparna? Antal Boende omvandling kooperativ 0 Boende omvandling bostadsrätt 0 Boende omvandling egnahem 1 Annat kommunalt bostadsföretag 0 Privat fastighetsägare fortsatt uthyrning 72 Privat köpare omvandling fritidsbostad 0 Privat köpare, omvandling till annat än bostäder 0 Annan typ av köpare Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna 2013

25 Tabell 3a - Förväntat påbörjande år Nyproduktion av bostäder. Kommun Antal lgh år 2013 Antal lgh år 2014 Vansbro 0 0 Malung-Sälen 5 5 Gagnef Leksand Rättvik Orsa 0 16 Älvdalen Smedjebacken Mora Falun Borlänge Säter Hedemora 5 5 Avesta Ludvika Totalt i länet Tabell 3b - Huvudsakliga hinder för bostadsbyggandet just nu Antal kommuner Högre utbyggnadstakt än den förväntade är önskvärd 5 Hinder för ökat bostadsbyggande: Svårigheter för byggherrer att få långivare/hårda lånevillkor 10 Höga produktionskostnader 15 Svag inkomstutveckling för hushållen 4 Brist på byggarbetskraft 0 Konflikter med andra allmänna intressen enl PBL 2 Överklaganden av detaljplaner 3 Osäkerhet om framtida infrastruktursatsningar 2 Bullerproblem 2 Vikande befolkningsunderlag 3 Kommunen strävar f.n. inte efter att öka befolkningen 0 Annan orsak 4 Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna

26 Projektlista 1 - nyproduktion. Antal bostäder Projekt med förväntat påbörjande år Hustyp, upplåtelseform, säkra och osäkra projekt därav Hustyp Upplåtelseform Specialbostäder Detaljplan Kommun totalt allmännyttan flerb hus småhus hyresrätt kooperativ hyresrätt bostadsrätt egnahem ägarlägenhet särskilt boende studentbostäder klar för: (antal lgh) Vansbro Malung-Sälen Gagnef Leksand Rättvik Orsa Älvdalen Smedjebacken Mora Falun Borlänge Säter Hedemora Avesta Ludvika Totalt i länet Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna 2013