Munkedals Bostäder AB

Transkript

1 Munkedals Bostäder AB Årsredovisning 2014

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Förvaltningsberättelse 4 Resultaträkning 7 Balansräkning 8 Kassaflödesanalys 10 Noter 11 Revisionsberättelse 18 Granskningsrapport 19 Femårsöversikt 20 Fastighetsbestånd 21 3

3 förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Munkedals Bostäder AB, org. nr , får härmed avge berättelse för 2014 års verksamhet. (Siffror inom parantes avser år 2013) Bolagets styrelse Styrelsen utses av kommunfullmäktige i Munkedals kommun. ORDINARIE LEDAMÖTER Said Lundin, ordf. Rolf Henriksson, v.ordf Jörgen Andersson Per-Arne Brink Lars Hansson SUPPLEANTER Rolf Berg Ove Göransson, fr.o.m ARBETSTAGARREPRESENTANTER Runar Carlsson Sofia Samuelsson SUPPLEANTER Malin Andersson Fredrik Olsson Revisorer ORDINARIE Anders Bergman, auktoriserad revisor Henry Bäckström, lekmannarevisor Jan Hellsten, lekmannarevisor SUPPLEANTER Mats Scott, auktoriserad revisor Claes Hedlund, lekmannarevisor Nils Karlsson, lekmannarevisor (s) (m) (c) (s) (c) (s) (v) Verkställande direktör Verkställande direktör är Lars Johansson Sammanträden Styrelsen har under året haft 10 protokollförda sammanträden. Organisationsanslutning Munkedals Bostäder AB har under året varit ansluten till: SABO - Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag Fastigo - Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation HBV - Husbyggnadsvaror HBV Förening u.p.a. Allmänt om verksamheten Munkedals Bostäder AB är ett allmännyttigt bostadsbolag som ägs av Munkedals kommun. Bolaget äger och förvaltar bostadslägenheter och lokaler med en sammanlagd uthyrningsbar yta på m² på tre orter i kommunen; Munkedal, Hedekas och Dingle. Bolagets huvudsakliga verksamhetsområden är - underhåll och skötsel av bolagets fastigheter för optimal livslängd och kundnytta - marknadsföring och uthyrning av bolagets lägenheter och lokaler - utveckling och anpassning av bolagets fastighetsbestånd till bostadsmarknadens efterfrågan. Fastighetsförvaltning INVESTERINGAR, AVYTTRINGAR OCH UN- DERHÅLL Bolaget har under året förvärvat fastigheten Foss 2:68 av Munkedals kommun och påbörjat 4

4 förvaltningsberättelse byggandet av ett hyreshus om 6 våningar innehållande totalt 32 stycken lägenheter. Totalentreprenör är NCC Construction AB. Byggstarten var i mars 2014 och inflyttning sker i mars Kalkylerad kostnad för projektet är 47,5 mkr. I Hedekas har genomförts fasadrenovering på fyra byggnader på Åkersbergsområdet och renovering av avloppsstammar och badrum fortgår på Torgvägen. I Munkedal drabbades flera byggnader av översvämning till följd av kraftigt skyfall under hösten. Sanering och återställning pågår. I november drabbades bolaget även av en brand på Jonsängsområdet. Tursamt nog begränsades branden till källaren och ingen person kom till skada. Även här pågår sanering och renovering. Projektering av rotrenovering på Jonsängsområdet har påbörjats och upphandling av entreprenaden planeras kunna genomföras under hösten Marknad Den genomsnittliga vakansgraden för året har ökat jämfört med föregående år och uppgår till 2,8% (2,3). En del av uppgång kan förklaras med en ökande andel vakanser på grund av renovering. Årets hyresbortfall för bostäder uppgår till 0,8 mkr (0,5) vilket motsvarar 2,7% (1,7) av grundhyran för bostäder. Det totala hyresbortfallet inklusive lokaler och garage ökade och uppgick till 0,8 mkr (0,6) vilket utgör 2,7% (1,9) av totala grundhyran. Flyttningsfrekvensen är för året 25,3% (22,6). Det innebär att ca 130 lägenheter fick nya hyresgäster Efterfrågan på lägenheter förväntas inte förändras i någon väsentlig grad under kommande år. GENOMSNITTLIG VAKANSGRAD 6,0 5,0 Bolaget har genomfört fastighetsunderhåll för 4,3 mkr (4,9) vilket motsvarar 126 kr/m² bostads- och lokalyta. Lägenhetsunderhållet svarar för 41% av den totala underhållskostnaden. 4,0 3,0 2,0 1,0 0, Fördelning av underhållskostnader: Tkr Bostäder Lokaler 97 Gemensamma utrymmen 295 Mark & markinventarier 129 Värmeanläggningar 302 Ventilationsanläggningar 41 El- och teleinstallationer 40 Hissar 418 Utvändig byggnad 404 VA-anläggningar 364 Övrigt 352 Ekonomi HYRESFÖRHANDLINGAR Hyresförhandlingarna avseende 2014 års hyror resulterade i en höjning från och med den 1 januari av hyran för bostäder, lokaler och bilplatser med 1,87%. För 2015 har träffats en överenskommelse som innebär en höjning från och med 1 februari med 1,51% för samtliga förhandlingsbara hyror. 5

5 förvaltningsberättelse DRIFTKOSTNADER De totala driftkostnaderna ökade med 2,5% jämfört med föregående år. Det finns dock stora variationer inom kostnadsgruppen. FINANSIERING På grund av nybyggnationsprojektet på Centrumvägen 5 har bolaget ökat sin upplåning under 2014 med 28,6 mkr. Detta får till följd att bolagets soliditet sjunker jämfört med föregående år till 8,7% (10,5). Bolaget har föreslagit ägaren, Munkedals kommun, en nyemission på 0,5 mkr för att stärka det egna kapitalet. SOLIDITET 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0, Bolagets låneskuld till kreditinstitut uppgår den 31 december 2014 till 158,6 mkr. Nyupplåning består av byggkreditiv upptaget hos Kommuninvest i Sverige AB för finansiering av nybyggnationen på Centrumvägen 5. Hela kreditvolymen har kommunal borgen som säkerhet. Bolagets genomsnittliga låneränta uppgår den 31 december 2014 till 3,29% (3,57) med en genomsnittlig räntebindningstid på 6,16 år. Kommunens borgensavgift är för närvarande 0,25% på bolagets låneskuld. LIKVIDITET Kassabehållningen uppgår vid årsskiftet till 6,9 mkr och avtalade outnyttjade krediter till 26,4 mkr. Kassaflödet har varit negativt under året, på grund av att årets investeringar i ny- och ombyggnader till viss del finansierats med egna medel. Balanslikviditeten vid årets slut är 72% (136). RESULTAT Årets vinst uppgår till 48 tkr (489). Direktavkastningen, beräknat som driftnettot i förhållande till fastigheternas bokförda värde, uppgår för 2014 till 5,8% (5,7). DIREKTAVKASTNING 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0, Förslag till resultatdisposition Till årsstämmans förfogande står: Balanserade vinstmedel Årets vinst Totalt Styrelsen och verkställande direktören föreslår årsstämman att i ny räkning balansera kronor. 6

6 resultaträkning Not Nettoomsättning Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Summa nettoomsättning Fastighetskostnader Driftskostnader 3, Underhållskostnader Fastighetsskatt Avskrivningar Summa fastighetskostnader Rörelseresultat Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande poster Resultat efter finansiella poster Årets resultat

7 balansräkning tillgångar T I L L G Å N G A R Not Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och markanläggningar Mark Maskiner och inventarier Pågående ny- och ombyggnader Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar Summa finansiella anläggningstilllgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager mm. Bränslelager Material Summa varulager mm Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

8 balansräkning eget kapital & skulder E G E T K A P I T A L O C H S K U L D E R Not Eget kapital 11 Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserade vinstmedel Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 12 Fastighetslån Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Panter som ställts för egna skulder 0 0 (Panter i eget förvar uppgår till kr) Ansvarsförbindelser Fastigo

9 kassaflödesanalys Not Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster Avskrivningar Erhållen ränta Erlagd ränta Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital Ökning/minskning varulager Ökning/minskning kundfordringar Ökning/minskning kortfristiga fordringar Ökning/minskning leverantörsskulder Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

10 noter REDOVISNINGSPRINCIPER Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med Kassaflödesanalys årsredovisningslagen och BFNAR 2008:1. Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transak- Kortfristiga fordringar upptas till det belopp, som efter tioner som medför in- eller utbetalningar. individuell prövning beräknas bli betalt. Någon särredo- Som likvida medel klassificeras, förutom kassa- och visning av centrala administrations- och försäljningskost- banktillgodohavanden, kortfristiga finansiella placnader har inte gjorts då de bedömts vara av ringa betydelse eringar som dels är utsatta för endast en obetydlig med hänsyn till kravet på rättvisande bild. risk för värdefluktuationer, dels - handlas på öppen marknad till kända belopp eller Avskrivningar - har en kortare återstående löptid än tre månader Byggnader skrivs av enligt linjär metod med 1,7% från anskaffningstidpunkten. av anskaffningsvärdet reducerat med nedskrivningar utöver plan. Markanläggningar skrivs av med 5%. Maskiner och inventarier skrivs av med 20%. NOT 1. HYRESINTÄKTER Hyres- Hyres- Grundhyra bortfall Netto Grundhyra bortfall Netto Bostäder Lokaler Garage, p-platser NOT 2. ÖVRIGA FÖRVALTNINGSINTÄKTER Skadeersättning Kraversättningar Återvunna hyresfordringar Sålda tjänster till lokalhyresgäster Övrigt Summa övriga förvaltningsintäkter

11 noter NOT 3. DRIFTSKOSTNADER Fastighetsskötsel och städ inkl. köpta tjänster Uppvärmning Vatten El El pga outhyrt Adminstration Försäkringar Renhållning Hyresgästföreningen Marknadsföring Kundförluster Kabel-TV Övriga driftskostnader Summa driftskostnader NOT 4. PERSONAL Medelantalet anställda Administration 2,75 2,75 Fastighetsarbetare & städ 7,52 7,52 Summa 10,27 10,27 Fördelningen mellan män och kvinnor har varit 79% resp. 21%. Löner och andra ersättningar har utgått med: Arvoden mm, styrelse Löner mm. administrativ personal Löner mm. fastighetsarbetare (inkl. städpersonal) Summa Sociala avgifter enligt lag och avtal varav pensionskostnader till Vd och styrelse 0 0 varav pensionskostnader till övriga anställda 0 0 Summa

12 noter NOT 5. PLANENLIGA AVSKRIVNINGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader Markanläggningar Maskiner och inventarier Summa avskrivningar Bolaget tillämpar linjär avskrivningsmetod. NOT 6. RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE POSTER Fastighetslån Borgensavgift Periodiserad realisationsvinst på räntederivat Övriga räntekostnader Summa Not 7. BYGGNADER OCH MARK Byggnader Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Årets investeringar Omföring av anskaffningsvärde från byggnad till mark Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan Årets avskrivning Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Ackumulerade nedskrivningar utöver plan Utgående bokfört värde, byggnader

13 noter Not 7. BYGGNADER OCH MARK forts. Markanlägningar Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan Årets avskrivning Utgående bokfört värde, markanläggningar Mark Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Omföring av anskaffningsvärde från byggnad till mark Utgående bokfört värde, mark NOT 8. INVENTARIER Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Utrangerade & sålda inventarier Årets anskaffningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan Ackumulerade avskrivningar utrangerade & sålda inventarier Årets avskrivning Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående bokfört värde NOT 9. ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV Aktier och andelar HBV Summa

14 noter NOT 10. FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Försäkringskostnader Div förutbet kostnader och upplupna intäkter Summa NOT 11. FÖRÄNDRING AV DET EGNA KAPITALET Aktie- Reserv- Balanserad Årets kapital fond vinst/förlust resultat Eget kapital Resultatdisposition enl. beslut av bolagsstämma Årets resultat Eget kapital Villkorlig återbetalningsskyldighet för aktieägartillskott: NOT 12. SPECIFIKATION AV LÅNESTRUKTUR OCH RÄNTEBINDNINGSTID Kapitalbindning Räntebindning Lånebelopp tkr Lånebelopp, tkr Lånebelopp, tkr Lånebelopp, tkr år år år år år år Totalt

15 noter NOT 13. ÖVRIGA SKULDER Mervärdesskatt Löneskatt Uttagsbeskattning Personalens källskatt Summa övriga skulder NOT 14. UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Förskottsbetalda hyror Upplupna räntekostnader Semesterlöneskuld Arbetsgivaravgifter Upplupna löner och avgifter Förutbetalda ränteintäkter Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa NOT 15. LIKVIDA MEDEL, KASSAFLÖDESANALYS Kassa och bank Summa likvida medel Outnyttjade krediter uppgick vid årets slut till kronor varav utgör byggkreditiv för pågående nybyggnation. 16

16 Munkedal den 23 februari 2015 Said Lundin Rolf Henriksson Jörgen Andersson Ordförande Vice ordförande Per-Arne Brink Lars Hansson Lars Johansson Verkställande direktör Min revisionsberättelse har avgivits den 24 februari 2015 Anders Bergman Auktoriserad revisor 17

17 revisionsberättelse 18

18 granskningsrapport 19

19 femårsöversikt Fastighetsbestånd den 31/12 Bostäder, antal Bostäder, m² Lokaler, antal Lokaler, m² Garageplatser, antal Bokfört värde fastigheter, kr/m² Förvaltning Genomsnittshyra bostäder, kr/m² den 31/ Genomsnitt vakanser, % av antal lgh 2,8 2,3 2,7 4,0 5,6 Anställda, antal årsarbetare 10,3 10,3 9,8 9,8 9,3 Driftnetto, kr/m² Underhållskostnader, kr/m² Ekonomi Soliditet, % 8,7 10,5 11,6 11,2 11,7 Balanslikviditet, % Direktavkastning, % 5,8 5,7 5,6 4,7 5,6 Avkastning på tot. kapital, % 2,7 3,3 3,3 2,5 2,9 Avkastning på eget kapital, % 0,3 2,9 2,4-4,6 3,9 Låneskuld, kr/m² (exkl. byggkreditiv) Genomsnittsränta, % 3,0 3,4 3,1 3,1 2,4 Skuldränta brutto, kr/m² Driftnetto: Bruttoresultat exklusive avskrivningar. Soliditet: Eget kapital i förhållande till balansomslutningen. Balanslikviditet: Omsättningstillgångar i förhållande till kortfristiga skulder. Direktavkastning: Driftnetto i förhållande till fastigheternas bokförda värde. Avkastning på tot. kapital: Resultat före finansiella kostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutningen. Avkastning på eget kapital: Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Genomsnittsränta: Räntekostnaden i förhållande till genomsnittlig lång- och kortfristig skuld. 20

20 fastighetsbeståndet Område Byggnadsår Ombyggnadsår 1&1,5 rok 2&2,5 rok 3&3,5 rok 4&5 rok Antal lägenheter Bostadsyta, m² Antal lokaler Lokalyta, m² Antal garageplatser Tot. Årshyra Vadholmen Centrum Jonsäng Brudås V. Jonsäng Lantgårdsgatan Torgvägen Dinglevägen Åkersberg Totalt