Inriktningsbeslut avseende utbyggnad hus A, Olovslundsskolan i kv. Olovsberg 11, Bromma

Transkript

1 Tjänsteutlåtande SISAB:s styrelse Ärende 8.3 DNR: Handläggare: Anders Eklund Telefon Till styrelsen för Skolfastigheter i Stockholm AB, SISAB Inriktningsbeslut avseende utbyggnad hus A, Olovslundsskolan i kv. Olovsberg 11, Bromma Företagsledningens förslag till beslut Styrelsen beslutar följande att godkänna inriktningen samt uppdra åt VD att ta fram underlag för genomförandebeslut enligt redovisningen med en investeringsutgift om 104 mnkr, varav 77 mnkr är hyresgenererande, vid en beställning från Utbildningsförvaltningen. Claes Magnusson VD Sammanfattning Utbildningsförvaltningen har av SISAB beställt en utredning för att se över möjligheterna att öka kapaciteten och möta dagens arbetsmiljökrav i Olovslundsskolans kök och matsal, att utöka antalet klassrum i hus A för att inrymma förskoleverksamhet och att vidta de åtgärder som krävs för att komma tillrätta med ventilations- och bullerproblem som finns på skolan. Den tillkommande hyran för skolan till Utbildningsförvaltningen under det första helåret uppgår till 4,2 mnkr. Investeringsutgiften utslaget på projektets berörda yta om kvm (BRA) motsvarar 17 tkr per kvm. SISAB, Skolfastigheter i Stockholm AB Postadress: Besöksadress: Tel: Org.nr: Box 5010 Palmfeltsvägen 5, våning 5 e-post: diarie@sisab.se Styrelsens säte: Stockholm Johanneshov Johanneshov webbadress:

2 Bakgrund Olovslundsskolan är en F-6 skola som byggdes Skolan är grönklassad av Stockholms stadsmuseum vilket innebär att skolan är särskilt värdefull ur kulturhistoriskt perspektiv. Delar av skolgården utgör även skyddsvärd trädmiljö och är riksintresse för naturvård. Skolans kök och matsal klarar inte dagens krav avseende kapacitet och arbetsmiljö. Matsalen är för liten för de ca 635 elever och personal som äter där och mottagningsköket har uppnått sin tekniska och ekonomiska livslängd. Det finns också ett föreläggande för Olovslundsskolan från Stockholms stads Miljö- och hälsoskyddsnämnd ställt till Utbildningsförvaltningen avseende ventilation och buller. Skolans placering på karta. Bildkälla: Eniro Ärendet Projektet har tre huvudsyften, att utöka kapaciteten och uppfylla dagens krav för kök och matsal för totalt ca 635 elever och personal. Öka antalet klassrum i hus A för att även inrymma den förskoleverksamhet som idag bedrivs i externa byggnader på fastigheten. Samt att åtgärda ventilations- och bullerproblematiken. För att genomföra projektet behöver verksamheten evakueras. SISAB planerar därför att även genomföra planerat underhåll på skolan. Den definitiva omfattningen av SISAB:s underhållsarbeten bestäms när projektets genomförande är beslutat. Sida 2 av 6

3 Befintliga byggnader på fastigheten. Bildkälla: Stockholms Stad För att möjliggöra ombyggnad av mottagningsköket till ett tillagningskök samt en ny matsal och plats för extra lärosalar föreslås i projektet en tillbyggnad till hus A. Extra undervisningslokaler behövs för att ersätta klassrummen i hus B och C som rivs. För att möjliggöra flytt av verksamheterna från hus B och C behövs verksamhetsanpassningar även på plan 200 och 300 i hus A. Åtgärderna berör således hela huvudbyggnaden Hus A samt en tillbyggnad om ca 450 kvm på plan 100 och ca 280 kvm på källarplanet 900. Dagens varumottagning byggs om och föreslås utformas som en tillbyggd lastficka med en ny invändig gång mellan lastfickan och skolans nya tillbyggnad, se bild nedan. Material och avfall till och från köket hanteras via lastfickan. Förslaget på varumottagningslösningen har stämts av med Trafikkontoret som har godkänt förslaget. Sida 3 av 6

4 Perspektivet visar förslag till utbyggnad (grön) av kök och matsal på plan 100 med inlastning från gatuplan till skolans källarplan. Källarplanet för inlastning är placerat ca 500mm under plan 900. Körbanan i bilden ligger i befintligt läge och kommer att utgå i detta förslag. Bildkälla: STADION arkitekter AB. Planlösning för tillbyggnaden på plan 900, markerat innanför den röda ramen, inklusive lastfickan och lastgången till den nya angöringen. Bildkälla: STADION arkitekter AB. För att åtgärda ventilations- och bullerproblematiken ska ventilationsaggregaten i huvudbyggnaden bytas ut. Ett antal rum i skolan har fått nedslag på grund av för höga Sida 4 av 6

5 ljudnivåer och andra rum har fått nedslag på grund av för höga koldioxidhalter. Luftflödet är idag dimensionerat för ca 22 personer i varje klassrum men uppmätta luftflöden är i vissa fall ännu lägre. I SISAB:s projekteringsanvisningar ställs ett generellt krav på ventilationen på 32+2 elever i varje helgruppsrum. I detta projekt föreslås dock att ventilationen i hus A dimensioneras efter 28+2 personer eftersom de flesta klassrummen är små och skolan utgörs av klasser i åk F-6. Det ska då gälla samtliga klassrum i skolan, även där nedslag inte har gjorts och det innebär att alla installationer inom ventilationssystemet byts ut för att klara 28+2 personer. Ny värmecentral installeras då den befintliga är uttjänt och nya radiatorer ersätter de gamla och installeras vid den nya fasaden. Evakuering Projektet påverkar hela hus A och verksamheten kommer inte att kunna bedrivas i byggnaden under byggtiden. Verksamheten kommer därför att behöva evakueras. Tidplanen och kostnadsbedömningen utgår ifrån att evakuering sker i två etapper. En annan evakueringsfördelning påverkar således både tidplan och kostnader. Vid helevakuering av skolan bedöms produktionstiden kunna kortas ned med ca 6 månader. Noggrann planering av etappindelning görs under förslagshandlingsskedet. Utbildningsförvaltningen ansvarar för evakueringslösningen och eventuella kostnader för detta ingår inte i projektkostnaden. Tidplan Den uppskattade tidplanen är att förslagshandlingsskedet pågår mellan december 2018 och juni 2019, förutsatt ett godkänt inriktningsbeslut i december Projektering inklusive upphandling planeras mellan juni 2019 och juni 2020 och därefter produktion fram till augusti Projektet beräknas då kunna vara klart för återinflyttning till HT Genomförandet av projektet bygger på att paviljonger för evakuering finns tillgänglig innan produktionsstart för om- och tillbyggnaden. Evakueringspaviljonger för kök och matsal är redan beställda. Ekonomi Investeringsutgiften bedöms uppgå till 104 mnkr, varav 77 mnkr är hyresgenererande. Den totala investeringsutgiften motsvarar kr per kvm, utslaget på projektets berörda yta om kvm (BRA). I bedömningen av investeringsutgiften har hänsyn tagits till marknadsbedömningar, kreditiv och fastighetstekniska risker. I projektkostnaden ingår inte arbeten med evakuering, provisorier eller andra tillfälliga åtgärder för verksamheten under produktionsskedet. I investeringsutgiften ingår också uppskattad höjning av tomträttsavgäld med kr per år, vilket endast är en grov bedömning och kan ändras. Sida 5 av 6

6 Den tillkommande hyran är beräknad utifrån samverkansavtal för utbildningslokaler 2018 och bedöms till tkr under det första helåret. Nuvarande Framtida Årshyra Antal elever Årshyra/elev (kr) Tillkommande kvm 770 Angående kvm (hus B och C) 283 Kvm/elev 10,0 10,9 Yta totalt kvm I bedömd hyra ingår inte eventuell nersättning av hyran under genomförandet. Avgående hyra vid rivning av hus B och hus C om totalt 283 kvm uppgår till ca kr per år och är avräknade i ovan tabell för framtida årshyra. Restvärdet för hus B och C är för närvarande ca 680 tkr. Faktiskt restvärde fastställs när rivningen genomförs och direktfaktureras då Utbildningsförvaltningen. Risker Tekniska risker är okända markförhållanden som kan leda till ökade kostnader i samband med grundläggning för utbyggnaden. Geoteknisk utredning har utförts men viss risk för överraskningar kvarstår. I ombyggnaden finns risk för oväntade och kostnadsdrivande upptäckter som uppdagas först i samband med rivning av väggar, inklädnader och undertak. I och med att skolan är grönklassad och delar av skolgården utgör skyddsvärd trädmiljö och är riksintresse för naturvård finns en särskild risk för att bygglovet överklagas. Det skulle innebära förskjutning av tidplan och i värsta fall omarbetning av förslaget. Ärendets beredning Ärendet har beretts av bolagets projektavdelning och i projektarbetet har representanter från skolans ledning, personal och Utbildningsförvaltningen deltagit. Sida 6 av 6