SAMMANTRÄDESPROTOKOLL Kommunstyrelsens arbetsutskott Sammanträdesdatum

Transkript

1 SAMMANTRÄDESPROTOKOLL Kommunstyrelsens arbetsutskott Sammanträdesdatum KS 295/17 Godkännande av hyresavtal avseende förskolelokaler i Krokslätt, fastigheten Kängurun 21 Beslut Arbetsutskottets förslag till kommunstyrelsen Kommunstyrelsen godkänner det föreslagna hyresavtalet. Fastighetschefen på stadsledningsförvaltningen får i uppdrag att teckna avtalet. Ärendet Inom fastigheten Kängurun 21 som ligger i anslutning till Krokslätts Fabriker uppför fastighetsägaren just nu ett antal byggnader som huvudsakligen kommer att innehålla både bostadsrätts- och hyreslägenheter samt lokaler för handels- och kontorsändamål. I en av byggnaderna finns dessutom möjliget att inordna en förskola med tillhörande förskolegård. Redan i programarbetet för fastigheten Kängurun 21 påtalade dåvarande barnomsorgs- och utbildningsförvaltningen, numera skolförvaltningen, behovet av ytterligare förskoleplatser i Krokslättsområdet. Detta resulterade i att detaljplanen utformades så att en etablering av en förskola blev möjlig i en av byggnaderna. I exploateringsavtalet för nämnda detaljplan reglerades också den blivande förskolans utformning och omfattning samt även vissa förutsättningar kring det blivande hyresavtalet. I dagsläget råder stor brist på förskoleplatser i ett antal områden i Mölndal, bland annat i östra Mölndal och Krokslättsområdet. Skolförvaltningen bedömer samtidigt att behovet av fler förskolor kommer att öka ytterligare när Kängurun 21 och övriga planerade förtätningsområden är färdigbyggda. Lokalresursplanen för 2017 belyser också detta problem och understryker därför behovet av ytterligare förskoleplatser i Krokslättsområdet. I enlighet med vad som anges i exploateringsavtalet för fastigheten Kängurun 21 har fastighetsägaren erbjudit staden att hyra en lokal i en av byggnaderna som nu uppförs. Hyresvärden har åtagit sig att bygga och anpassa den blivande lokalen med tillhörande förskolegård, och därefter hyra ut detta till staden. Utformningen av förskolan är till stor del anpassad utifrån fastighetens grundförutsättningar, men bygger så långt det är möjligt, och i väsentliga delar, på vad som anges i stadens funktionsprogram för förskolelokaler. Justerandes sign Utdragsbestyrkande 1

2 SAMMANTRÄDESPROTOKOLL Kommunstyrelsens arbetsutskott Sammanträdesdatum Ärendets behandling Stadsledningsförvaltningens tjänsteskrivelse daterad 3 juli Förslag till beslut Stadsledningsförvaltningens förslag till kommunstyrelsen Kommunstyrelsen godkänner det föreslagna hyresavtalet. Fastighetschefen på stadsledningsförvaltningen får i uppdrag att teckna avtalet. Expedieras till Kommunstyrelsen Justerandes sign Utdragsbestyrkande 2

3 TJÄNSTESKRIVELSE (3) Dnr KS 295/17 Stadsledningsförvaltningen Ulf Reiman Kommunstyrelsen Godkännande av hyresavtal avseende förskolelokaler i Krokslätt, fastigheten Kängurun 21 Förslag till beslut Kommunstyrelsen godkänner det föreslagna hyresavtalet. Fastighetschefen på stadsledningsförvaltningen får i uppdrag att teckna avtalet. Ärendet Inom fastigheten Kängurun 21 som ligger i anslutning till Krokslätts Fabriker uppför fastighetsägaren just nu ett antal byggnader som huvudsakligen kommer att innehålla både bostadsrätts- och hyreslägenheter samt lokaler för handels- och kontorsändamål. I en av byggnaderna finns dessutom möjliget att inordna en förskola med tillhörande förskolegård. Redan i programarbetet för fastigheten Kängurun 21 påtalade dåvarande barnomsorgs- och utbildningsförvaltningen, numera skolförvaltningen, behovet av ytterligare förskoleplatser i Krokslättsområdet. Detta resulterade i att detaljplanen utformades så att en etablering av en förskola blev möjlig i en av byggnaderna. I exploateringsavtalet för nämnda detaljplan reglerades också den blivande förskolans utformning och omfattning samt även vissa förutsättningar kring det blivande hyresavtalet. I dagsläget råder stor brist på förskoleplatser i ett antal områden i Mölndal, bland annat i östra Mölndal och Krokslättsområdet. Skolförvaltningen bedömer samtidigt att behovet av fler förskolor kommer att öka ytterligare när Kängurun 21 och övriga planerade förtätningsområden är färdigbyggda. Lokalresursplanen för 2017 belyser också detta problem och understryker därför behovet av ytterligare förskoleplatser i Krokslättsområdet. I enlighet med vad som anges i exploateringsavtalet för fastigheten Kängurun 21 har fastighetsägaren erbjudit staden att hyra en lokal i en av byggnaderna som nu uppförs. Hyresvärden har åtagit sig att bygga och anpassa den blivande lokalen med tillhörande förskolegård, och därefter hyra ut detta till staden. Utformningen av förskolan är till stor del anpassad utifrån fastighetens grundförutsättningar, men bygger så långt det är möjligt, och i väsentliga delar, på vad som anges i stadens funktionsprogram för förskolelokaler. Hyresobjektet Den föreslagna lokalen vars yta uppgår till totalt kvm är belägen i två plan inom fastigheten Kängurun 21 med adress Bergskroken 4. På våning 1, som är belägen i markplan, finns två förskoleavdelningar som vardera innehåller grupp- och samlingsrum, aktivitetsrum, skötrum och toaletter. Härutöver finns på våningsplanet ett tillagningskök med matsal, kontors- och personallokaler samt ett personalrum med tillhörande pentry. På våningsplan 2 som nås via en intern trappa eller hiss finns tre förskoleavdelningar med i stort sett samma

4 TJÄNSTESKRIVELSE Sida 2 (3) Dnr KS 295/17 standard och inredning som övriga avdelningar på plan 1. På varje våningsplan finns dessutom ett förråd för lokalvården. I anslutning till lokalen kommer en förskolegård att iordningställas och utrustas med en förrådsbyggnad, lekredskap och annan sedvanlig utrustning. Direkt väster om planområdet och lokalen kommer dessutom staden genom tekniska förvaltningen att anlägga en lekplats med en karaktär av naturlekplats. Lekplatsen ska vara tillgänglig för allmänheten, men också kunna nyttjas av förskolan. I och med dessa båda markytor bedöms förskolans behov av lekoch aktivitetsytor vara tillgodosett. Hyresavtalet/ekonomi Den föreslagna lokalen i fastigheten Kängurun 21 vars totala lokalyta uppgår till kvm kommer hyresvärden att iordningställa och anpassa så att den blir ändamålsenlig för den tilltänkta verksamheten. Även den tillhörande förskolegården kommer att anläggas och utrustas av fastighetsägaren. Av det förslag till hyresavtal som stadsledningsförvaltningen förhandlat fram med fastighetsägaren framgår att hyrestiden är fr.o.m t.o.m med en uppsägningstid om 12 månader. Vid utebliven uppsägning förlängs avtalet efter hyrestidens utgång med 5 år i sänder. Bashyran för 2018 uppgår till :-/år (c:a 2 126:-/kvm) och är då inklusive VA, värme, varmvatten, kyla/ventilation, avfallshantering samt inklusive snöröjning och sandning. Utöver själva hyreskostnaden tillkommer kostnaden för el och fastighetsskatt. Elkostnaden beräknas uppgå till c:a :-/år, men det är i dagsläget inte fastställt vad kostnaden för fastighetsskatten blir. Bashyreskostnaden, :-, skall årligen justeras i enlighet med den till avtalet hörande indexklausulen. I det fall konsumentprisindex (KPI) förändrats med mer än 2% mellan oktober månad och oktober månad året innan, skall bashyrans uppräkning begränsas till 75% av den del av KPI som överstiger 2%. Vid en årlig förändring av KPI på 3% sker således en ökning av hyran ske med 2,75% (2% + 0,75x1% = 2,75%). För de byggnads- och anpassningsåtgärder som hyresvärden på stadens uppdrag kommer att utföra i lokalen och på den angränsande förskolegården skall staden under 20 år även betala en tilläggshyra som baserar sig på hyresvärdens investeringskostnad, dock maximalt :-. Villkoren för tilläggshyran är en rak avskrivning med räntesats Stibor 6 mån + 3 %. Räntesatsen fastställs 1 juni resp 1 december varje år. Vid minusränta (vilket det är idag) fastställs räntesatsen till 3 %. I det fall hyresvärdens investeringskostnad uppgår till maxbeloppet :-, blir tilläggshyran c:a :- för år 1 (årlig amortering :- + kvartalsränta på det kvarvarande investeringsbeloppet). I takt med att amortering sker kommer således tilläggshyran att sjunka. Hyrestiden är c:a 15 år medan hyresvärdens investeringskostnad har en avskrivningstid om 20 år. Skulle hyresförhållandet upphöra innan det investerade är till fullo reglerat skall

5 TJÄNSTESKRIVELSE Sida 3 (3) Dnr KS 295/17 hyresgästen i form av engångsbelopp betala den kvarvarande icke avskrivna delen av investeringskostnaden. Sammanfattningsvis uppgår totalhyran för lokalen under år 1 till bashyran :- + tilläggshyra :- + elkostnad :- = :- / år (vilket för lokalytan kvm innebär c:a 2 908:-/kvm och år). Bedömning Stadslednings- och skolförvaltningens samlade bedömning är att förskolelokalens blivande planlösning och standard väl uppfyller verksamhetens krav. Utformningen av förskolan är till stor del anpassad utifrån fastighetens grundförutsättningar, men bygger så långt det är möjligt, och i väsentliga delar, på vad som anges i stadens funktionsprogram för förskolelokaler. I arbetet med utformningen av förrådsytorna för lokalvården samt tillagningsköket och dess verksamhetsspecifika inredning har också serviceförvaltningen deltagit. Även förskolans behov av ytor för utomhusaktiviteter bedöms vara tillgodosett genom förskolegården i anslutning till lokalen, och den naturlekplats som kommer att anläggas direkt väster om planområdet. När det gäller det föreslagna hyresavtalets ekonomiska villkor samt avtalets övriga bestämmelser kring lokalens utformning och inredningsstandard så bygger dessa i väsentliga delar på vad som anges i exploateringsavtalet för fastigheten Kängurun 21. Bortsett från detta avtal så är ändå bedömningen att den angivna hyresnivån ligger på en godtagbar nivå, och att övriga hyresvillkor följer gällande praxis på lokalhyresmarknaden. Avtalskonstruktionen följer i väsentliga delar det standardavtal som tillämpas av branschorganisationen Fastighetsägarna Sverige. Styrprinciper för Mölndals stad Enligt gällande styrprinciper för Mölndals stad skall kommunstyrelsen godkänna ett hyresavtal med den omfattning som det föreslagna hyresavtalet innebär. Expedieras till Skolförvaltningen Serviceförvaltningen Fastighets AB Kullen Krokslätt Söder (Husvärden AB) Carina Nordgren Förvaltningschef Magnus Stahre Fastighetschef

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27