Förvärv av fastigheten statfanstorp Brågarp 24:2

Transkript

1 EXPLOATERING 1 ( 1) STAFFANSTORPS KOMMU N T JÄNSTESKRIVELSE ÄRENDENR: 2014-KS-362 DATUM: VAR REFERENS: Pantus Borgstrand pontus. borgstrand@staffanstorp. se Förvärv av fastigheten statfanstorp Brågarp 24:2 Förslag till beslut Kommunstyrelsens arbetsutskott föreslår att Kommunstyrelsen beslutar att förvärva fas tigheten Staffanstorp Brågarp 24:2 Ärendebeskrivning I samband med utbyggnaden av Sockerstan planeras nya kopplingar mellan detta områd e och Staffanstorps Centrum. Den aktue lla fastigheten är belägen i ett av de utpekade stråken som anges i p lanprogrammet Beslutsunderlag Köpeavtal Beslutet skickas till Hand läggaren föreslår att beslutet skickas till s tadsbyggnadschef Plan & Exploateringschef

2 r\ Bryggan VÄRDEUTLÅTANDE för fastigheten Brågarp 24:2 stoffanstorps kommun Det bedömda marknadsvärdet uppgår till kr Tre miljoner kronor per värdetidpunkten: 7 augusti 2014 Limhamn Peter Samuelsson MAI.MÖHRYGGA:-1 FASTIGHF.TSEKONOMI AE STO('KHOI.)!SllRYGGA:-1 GÖTERORGSRI<.YGGAN NORRRP.\'GGAN

3 INNEHÅLLSFÖRTECKNING FÖRUTsÄTTNINGAR l. l Uppdraget Underlag OBJEKTSBESKRIVNING Allmänna uppgifter Beskrivning VÄRDERINGsPRINCIPER OCH METODER MARKNADSFÖRUTSÄTTNINGAR l Småhusmarknaden i stoffanstorp Ortsprisanalys Försäljningar i närområdet SAMMA NFAnANDE VÄRDEBEDÖMNING BILAGOR KARTA OCH FOTOGRAFI Bilaga l UTDRAG UR FASTI G HETSDATAREGISTREN Bilaga 2

4 Brågarp 24:2, statfanstorps kommun sida 3 FÖRUTSÄTININGAR l. l Uppdraget Uppdragsgivare: Uppdrag: Värdetidpunk t: statfanstorps kommun genom stadsbyggnadschef Pontus Bergstrand. Bedömning av värderingsobjektets marknadsvärde. Utlåtandet ska utgöra underlag vid förhandlingar med fastighetsägarna angående förvärv av objektet. 7 augusti l. 2 Underlag Handlingar: - Utdrag ur fastighetsregistret - Kopia av gällande detaljplan Besiktning: Besiktning utfördes den 7 augusti 2013 av undertecknad. Vid besiktningen deltog fastig hetsägaren Besiktningen är ej av sådan karaktär att den uppfyller säljares upplysningsplikt eller köpares undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken eller 10 kap 3 Miljöbalken 2 OBJEKTSBESKRIVNING 2. l Allmänna uppgifter Lagfaren ägare: 50% 50% Areal: Adress: Planförhållanden: Nyttjanderätter: (arrende, servitut) Miljö: 552m2 Brågarpsvägen 24, statfansto rp Detaljplan (f d stad splan) fastställd Enligt denna utgör tomte n kvartersmark för bostäder i maximalt ett våningsplan. Planen saknar genomförandetid Fastigheten belastas av inskrivet avtalsservitut a vseende förbud mot offentlig nöjeslokal. Värdebedömningen förutsätter att det inte föreligger miljöskador av sådan art som kan innebära förelägganden om särskilda utredningar eller saneringsåtgärder inom ramen för pågående markanvändning. 2.2 Beskrivning Läge, omgivning: Värderingsobjektet är beläget i östra delen a v Staffanstorp. Tätortens centrum med ortens huvudsakliga utbud av kommersiell och offentlig

5 Brågarp 24:2, statfanstorps kommun sida 4 service samt regionala kollektivtrafikanslutningar finns ca 500 m väster om värderingsobjektet. Omkringliggande bebyggelse utgörs mestadels av egnahemsbebyggelse. Precis norr om fastigheten finns Brågarps kyrka med tillhörande kyrkogård och församlingslokaler. Väster om fastigheten finns järnväg (ej i drift) vilken historiskt utgör avgränsning mot de centrala delarna av tätorten. Mark: Byggnad: Tomten utgörs av anlagd trädgård. Uteplats (trädäck), uppskattningsvis m2, längs gårdsfasaden. Friliggande prefabricerad småhusbyggnad i l V2 plan uppförd 1983 med torpargrund och bärande konstruktion av trä. Fasadbeklädnad med träpanel och taktäckning med betongtaktegel Fönster utgörs av treglas isolerg lasfönster i trä. Uppvärmning sker med direktverkande oljefyllda elradiatorer, enligt uppgift installerade 2002 tillsammans med varmvattenberedare som bl a utnyttjar värmeåtervinning ur frånluftsventilation. Som komplement finns luft-luft värmepump installerad Bottenplanet inrymmer kök, matsal, vardagsrum, entreutrymme, tvättstuga/groventre samt gäst-wc. Köket har ursprunglig skåpinredning och golvbeläggning av plastmatta. Kyl/frys (2002), spis och d iskmaskin (2013). Tvättmaskin utbytt 2012, torktumlare installerad Gäst-WC har ursprungligt sanitetsporslin samt golv- och väggbeklädnad av våtrumsmatta. Golvbeläggning i vardagsrum av parkett (relativt nyligen slipad och lackad) Vindsplanet inrymmer allrum samt tre sovrum med laminat respektive parkettgolv. Därutöver finns badrum med badkar, WC och handfat/kommod. Ursprungligt sanitetsporslin. Golvbeläggning av våtrumsmatta och väggbeklädnad av kakel. Vid sidan av huvudbyggnaden finns fristående garage/förrådsbyggnad i trä. Byggnaden renoverades med installation av garageport, kompletterande g rundläggning samt klinkergolv. Taxeringsvärde: Gällande taxeringsvärde är l 632 tkr, varav 805 tkr markvärde och 827 tkr byggnadsvärde. Värderingen av byggnaden synes dock baserad på felaktiga uppgifter. Boarean anges i taxeringen tillll6 m2 medan ytan i vindsplanet (31 m2) är redovisad som biarea. Rätteligen ska vindsplanet utgöra boarea, varför den sammanlagda boarean torde utgöra 147m2. Uppgiften om byggnadens standard (24 standardpoäng) är också missvisande. Med ledning av besiktningen kan korrekt standardpoäng beräknas till 29. En beräkning med utgångspunkt från storleken 147m2 och 29 standardpoäng leder till ett byggnadsvärde om l 166 t kr. Ett korrekt taxeringsvärde kan därigenom beräknas till (805 + l 166 =) l 97 1 tkr.

6 Brågarp 24:2, stoffanstorps kommun sida 5 3 V ÄRDERINGSPRINCIPER OCH METODER Föreliggande värdebedömning syftar till att uppskatta värderingsobjektets marknadsvärde. vilket enligt gängse definition utgör det mest sannolika priset vid överlåtelse på den allmänna fastighetsmarknaden. Värdebedömningen grundas på en analys av genomförda försäljningar av objekt med likvärdiga marknadsförutsättningar-s k ortsprisanalys. 4 MARKNADSFÖRUTSÄTTNINGAR 4. l Småhusmarknaden i stoffanstorp statfanstorps kommun har haft en stadig befolkningstillväxt de senaste å ren med ökad efterfrågan på bostäder som följd. Kommunen domineras av egnahemboende och utbudet. sett till antalet lägenheter. utgörs till ca 70% av småhus. Enligt statistik från SCB är medelinkomsten i kommunen över genomsnittet i landet och bostadsbeståndet uppgår till ca bostadslägenheter. fördelat på ca småhus och i flerbostadshus. Bostadstilskottet har under den senaste femårsperioden varit lågt och under 2012 ökade antalet lägenheter med 43 lägenheter. varav 3 avser småhus och 40 avser flerbostadshus. Enligt Region Skånes befolkningsprognos bedöms ett årligt tillskott om ca 350 personer fram till och med 2022 vilket ger ca invånare vid tidpunkten. l kommunens bostadsförsörjningsprogram bedöms att det under kommer färdigställas 45 lägenheter. Perioden därefter beräknas ett högre färdigstä llande med ett genomsnittligt färdigställande om ca 270 lägenheter per år de kommande sex åren. Historiskt har dock antalet färdigställda lägenheter per år uppgått till i genomsnitt 96 1ägenheter. vilket ska ställas i relation till en befolkningsökning för samma tidsperiod på ca 240 personer årligen. l SCB: s småhusbarometer (se karta nedan) framgå r det att småhuspriserna i statfanstorp är bland de högre i Skåne. Medelpriset i kommunen uppgick till tkr. 3 1GO ttu 0 2 ou. d 760 Q a a l6 ~ 2 0tl Q n~ c a a:6 Q -no.,,.,. Q :a~ <4 lo

7 Brågarp 24:2, statfanstorps kommun sida 6 Under de senaste tjugo åren har utvecklingen på småhusmarknaden varit stark i såväl statfanstorp som resterande Sverige. De senaste fem åren har dock marknaden blivit allt mer awaktande och priserna har stagnerat. Prisutvec kling i statfanstorp och riket redovisas i tabell nedan. Källa: SCB Småhusbarometer 4.2 Ortsprisanalys Omsättningen på småhusmarknaden i statfanstorp de senaste fem åren omfattar i genomsnitt ca 130 köp/år. Om utgallring sker för friliggande småhus med en bostadsarea på m 2 och värdeår tidigare än 2000 återfinns ca 58 försäljningar per år i hela Statfanstorp. Under femårsperioden har en genomsnittlig köpeskilling uppgått till ca kr/m 2 boarea och där den absoluta merparten av försäljningarna återfinns mellan kr/m 2 men med extremvärde respektive kr/m 2. Då utbudet av försäljningar är stort gallras försäljningar från före l bort. Efter utgallringen återstår 81 köp med en genomsnittlig köpesumma om ca kr/m 2. För att e n mer noggrann bedömning av värderingsobjektet ska kunna utföras har försäljningar i värderingsobjektets direkta närområde studerats mer specifikt Försäljningar i närområdet Från de 81 utgallrade köpen enligt ovan har de 15 fastigheter belägna närmast värderingsobjektets analyserats närmare. Identifierade försäljningar i närområdet redovisas i karta och tabell nedan. Försäljningarna varierar stort i prisnivå. från ca kr/m 2 till ca kr/m 2 med ett medelvärde om ca kr/m 2. De två geografiskt närmast belägna av försäljningarna är även de försäljningarna med högst prisnivå. Den sjunde försä ljningen (Brågarp 24: l ) i jämförelsematerialet utgörs av grannfastigheten till värderingsobjektet. Huset är i grunden identiskt med värderingsobjektet. Fasadbeklädnaden utgörs dock delvis av tagel. Därutöver framgår att utomhuspool finns. Utifrån tillgängliga taxeringsuppgifter synes standarden även i övrigt högre än värderingsobjektet. Brågarp 24: l har 32 standardpoäng. En viss skillnad i standard och betalningsvilja för de båda fastigheterna kan därför antas föreligga. Sett till ovanstående kan värderingsobjektet förväntas hamna bland de högre prisnivåerna i jämförelsematerialet men inte lika högt som de allra högsta prisnivåerna. Ett förväntat värde torde således återfinnas i intervallet kr/m 2.

8 Brågarp 24:2, stoffanstorps kommun sida 7 :rva11s våg Lagerlafs vag Lofcnz Nils vag orsbergs vag ~ frot.hng5 v ~q ii.s L o~o fsvag Rydbergs vag ~ ~, "' M\ 0,,,asev4gen. aqsqala" '>~(\ "'elh. t f v fn - ~ å ;;;. cil ~ t D ~ <> ~ Cedtlbt:CCJ'i ''<ttj :l ~ \ ~ Brågarps kyrka, ''' St statrons forsaml ing JShalltn Trolnchells vag lk Stanstad Torqtl Hos Lee H g' f ;r 3 a. Posten roretagscenter Värderingsobjektets läge NR FASTIGHET ADRESS DATUM PRIS, TKR KR/M 2 BOA VÄRDEÅR TOMTAREAl K/T l BRÅGARP 6:589 C a stors Vög l BRÅGARP 6:788 Vöd urens Vög l STANSTORP 1:268 P H Ungs Vög BRÅGARP 6: 100 Tegners Vög BRÅGARP 6:461 Neptunusvögen BORGGÅRD 1:46 Forsbergs Vög BRÅGARP 24: l Br6garpsvögen BRÅGARP 6: 114 Frödings Vög BRÅGARP 22:2 Jörnvögsgoton l lo BRÅGARP 6:239 Lenngrens Vög BRÅGARP 6:391 Drottningvögen BRÅGARP 6:33 Breidablic k BORGGÅRD 1:41 Lagerlö ts Vög STA NSTORP l :234 M6rt en P6 1s Vög BRÅGARP 6:228 Frödings Vög M EDElVÄRDE ,27

9 Brågarp 24:2, stoffanstorps kommun sida 8 5 SAMMANFATTANDE VÄRDEBEDÖMNING Det stora mertalet av försäljningarna i o rten finns i intervallet kr/m 2 Värderingsobjektet är beläget i nordöstra delen av stoffanstorp oc h noterade priser nä rområdet återfinns mellan kr /m 2. Försäljningarna allra närmast värderingsobjektet, där g rannfastigheten även återfinns, indikerar en prisnivå i den övre delen av prisintervallet. Med hänsyn till värd eringsobjektet förutsättningar bedöms därfö r en sannolik prisnivå till ca kr/m 2 boarea. vilket applicerat på ytan 147 m2 ger ett intervall från till tkr. Med utgångspunkt från inhämtat underlag. genomförd besiktning, tillämpad värderingsmetodik samt de överväganden i övrigt som framgår av detta utlåtande, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde per värdetidpunkten 7 augusti till : Nyckeltal: Kr/m2 boarea: kr K/T (kr /taxeringskrona) l.84 (gällande tax. värde) l,52 (korrigerat tax. värde) Föreliggande värdebedömning gäller under förutsättning att tillhandahållen information från uppdragsgivaren eller av denne anvisade kontaktpersoner är korrekt. Skulle det i något fall visa sig att den information som erhållits, såväl skriftlig som muntlig, varit felaktig, ofullständig eller i övrigt irrelevant gäller ej denna värdering för aktuellt objekt. Mot denna bakgrund är vare sig Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB eller undertecknad fastighetsvärderare ansvarig för eventuella legala, ekonomiska eller skattemässiga konsekvenser till följd av användandet av de kalkylerade värdena av uppdragsgivaren eller annan part. Limhamn den 8 augusti 2014 Bryggan Fastighetsekonomi Peter Samuelsson AUKTORISERAD FASTIGHETSVÄRDERARE SAM HÄLLSBYGGARNA

10 Brågarp 24:2, stoffanstorps kommun Bilaga l sida l KARTA OCH FOTOGRAFI

11 Brågarp 24:2, stoffanstorps kommun Bilaga 2 sida l UTDRAG UR FASTIGHETSREGISTRET Allmän fastighetsinformation, Taxeringsinformation Fastigh et Beteckning statfanstorp Brågarp 24:2 Nyckel: Församling S:t Statfan Socken:brågarp Senaste ändringen i allmänna delen Senaste ändringen i inskrivningsdelen Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen Adress Adress Brågarpsvägen statfanstorp Läge, karta Område N ISWEREF 99 TM) E ISWEREF 99 TM) N ISWEREF ) E (SWEREF ) Registerkarta STAFFANST Areal Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt 552 kvm 552 kvm Lagfart Ägare Andel Inskrivningsdag Akt 1/ Brågarpsvägen statfanstorp Köp (även transportköp j: Köpeskilling: SEK, avser hela fastigheten. 1/ Brågarpsvagen L statfanstorp Köp (även transportköp j: Köpeskilling: SEK, avser hela fastigheten. In t eckni ngar Totalt antal inteckningar: 9 Totalt belopp: SEK Nr 2 Belopp SEK Inskrivningsdag Innehavare: 87/7429 Stockholms Tomträttskassa Box Stockholm SEK SEK SEK Akt

12 Brågarp 24:2, statfanstorps kommun Bilaga 2 sida 2 Nr Belopp SEK SEK SEK SEK SEK Inskrivningar Nr l Rättigheter Inskrivningar Avtalsservitut förbud mot offentlig nöjeslokal l n skrivningsdag Inskrivningsdag Akt Akt 456 Ändamål Förbud mot offentlig nöjeslokal Rättsförhålla nde Last Planer, bestämmelser och fornlämningar Rättighetstyp Avtalsservitut Rättighetsbeteckning 12-IM3-40/456.2 Planer stadsplan Datum Akt 12-BRÅ-285 Genomf. slut: 12PE BRÅ-32 Fornlämningar N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM) N (SWEREF ) E (SWEREF ) Akt Fornlämning :0006: Taxeringsuppgifter Taxeringsenhet Små husenhet, helårsbostad (220) Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfa stighet. Taxeringsvärde SEK Taxerad Ägare Andel 1/2 Juridisk form Fysisk person Uppgiftsår 2013 därav byggnadsvärde SEK Ägandetyp Lagfart, taxerad Taxeringsår 2012 därav markvärde SEK Brågarpsvägen statfanstorp Taxerad Ägare Andel 1/2 Juridisk form Fysisk person Ägandetyp Lagfart, taxerad Brågarpsvägen statfanstorp Värderingsenhet småhusmark Taxeringsvärde SEK Tomtareal 552 kvm Fastighetsrättsliga förhållanden Självständig Riktvärdeområde Strand Vatten o avlopp (Inte strand eller strandnära) Kommunalt vatten året om mer än 150 m Kommunalt avlopp Antallika l

13 Brågarp 24:2, statfansto rps ko mmun Bilaga 2 sida 3 Värderingsenhet småhusbyggnad Bebyggelsetyp Friliggande Bostadsyta 116 kvm Nybyggnadsår 1983 Under Byggnad Nej Taxeringsvärde SEK Biutrymmesyta 31 kvm Tillbyggnadså r Total standardpoäng 24 Värdeyta 122 kvm Värdeår 1983 Antallika l Åtgärd Fastighetsrättsliga åt gärder Avstyckning Datum Akt 12-BRÅ-318 Ursprung statfanstorp Brågarp 24:1 Ajourförande inskrivningsmyndighet Adress Lantmäteriet Fastighetsinskrivning Hässleholm Box Hässleholm Kontorbet eckning: Ml64 Telefon: Copyright 2013 Metria Kä lla: Lantmäteriet

14 KÖPEKONTRAKT Staffanstorp Brågarp 24:2 Säljare Namn Britt-Marie Olofsson Anders Biennow Adress Brågarpsvägen ST AFF ANSTORP Andel 1/2 1/2 Köpare Namn Staffanstorps kommun, genom dess Kommunstyrelse Adress Rådhuset, Torget l Staffanstorp Andel 111 Organ isat ionsnummcr o 17 l. Överlåtelseförklaring och köpeobjekt Säljaren överlåter och fårsäljer härmed till köparen fastigheten Staffanstorp Brågarp 24:2 med adress Brågarpsvägen 24, Staffanstorp. 2. Köpeskilling Köpeskillingen utgör TREMILJONER KRONOR ( :-). 3. Köpeskillingens erläggande Den överenskomna köpeskillingen skall erläggas på följande sätt: Handpenning ska erläggas senast Kontant på tillträdesdagen kr kr Likvidavräkning skall av säljaren upprättas på tillträdesdagen. Sedan Köpeskillingen, enligt ovan, erlagts ska Säljaren utfärda köpebrev och till Köparen överlämna, övriga för lagfarts vinnande, erforderliga handlingar samt övriga handlingar avseende Köpeobjektet som Säljaren innehar. Äganderätten till Köpeobjektet övergår till Köparen när Säljaren till fullo et-lagt ovan angiven Köpeskilling. 4. Tillträdesdag Ti llträdesdag är 31 oktober Utgifter och inkomster m m Räntor, skatter och andra utgifter för fastigheten av vad slag de vara må, skall betalas av säljaren i den mån de belöper på och avser tiden före tillträdesdagen. sida 1 (3)

15 KÖPEKONTRAKT Fastighet All avkastning av fastigheten tillkommer säljaren i den mån den belöper på och avser tiden före tillträdesdagen och all avkastning av fastigheten som belöper på och avser tiden från och med tillträdesdagen skall tillkomma köparen. 6. Äganderättens övergång Säljare och köpare är överens om att äganderätten till fastigheten övergår först på t i Il trädesdagen. 7. Inteckningar, pantbrev, servitut m m Säljaren garanterar att fastigheten på tillträdesdagen inte besväras av sökta eller beviljade inteckningar eller andra servitut eller nyttjanderätter utöver inskrivet avtalsservitut som avser förbud mot offentlig nöjeslokal. Säljaren är skyldig att på tillträdesdagen överlämna till köparen de pantbrev som hör till fastigheten. 8. Farans övergång och försäkring Säljaren står faran för fastigheten intill tillträdesdagen. Köparen står faran för fastigheten från och med tillträdesdagen. Faran övergår nämnda dag på köparen även om denne tillträder fastigheten senare och dröjsmålet beror på köparen. Säljaren garanterar att fastigheten är fullvärdesförsäkrad till och med t i Il trädesdagen. 9. Städning mm Säljaren garanterar att på tillträdesdagen överlämna egendom, såväl mark som byggnader, i utrymt och välstädat skick. Säljaren ska senast på tillträdesdagen bortforsla lös egendom som inte ingår i köpet. Underlåter säljaren att göra detta, äger köparen rätt att bortforsla egendomen på säljarens bekostnad alternativt tillgodogöra sig egendomen. lo. Inskrivnings- och inteckningskostnadea Köparen svarar för lagfarts- och inteckningskostnader samt för övriga med köpet förenade kostnader. ll. Fastighetsbildning Köparen och säljaren är överens om att denna handling kan utgöra underlag för fastighetsbildning. Säljaren biträder härmed Köparens ansökan om fastighetsbildning. Köparen står för samtliga förrättningskostnader. 12. Fastighetens skick- friskrivning Fastigheten överlåtes i det skick den är i på köpekontraktsdagen om inte annat överenskommits. Säljaren har uppmanat köparen och givit köparen möjlighet att noga undersöka fastigheten. Köparen, som noga undersökt fastighetens skick, förklarar sig godta fastighetens skick och avstår med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av fysiska fel eller brister, så kallade dolda fel eller sida 2 (3)

16 KÖPEKONTRAKT Fastighet brister. Köparen äger således inte rätt att framställa några som helst krav gentemot säljaren på grund av fastighetens fysiska skick. 13. Påf6ljder vid kontraktsbrott Brister part i fullgörande av åtagande enligt detta avtal, äger motparten rätt till skäligt skadestånd. Är vad som kan läggas den försumlige pat1en till last ej av ringa betydelse äger motparten dessutom rätt att häva avtalet. Vid betalningsförsummelse från köparens sida äger säljaren alltid rätt att häva köpet. 14. Övrigt Detta köpekontrakt gäller under forutsättning att det godkänns av kommunstyrelsen i Staffanstorps kommun senast O-O l Samtliga överenskommelser, utfåstelser och uppgifter av betydelse för parterna rörande denna överlåtelse har intagits i detta avtal. Alla överenskommelser med avseende på denna överlåtelse som träffas efter detta avtals undertecknande skall vara skriftliga för att gälla. Detta köpekontrakt har upprättats och underskrivits i två likalydande exemplar av vilka parterna tagit var sitt. Säljarens underskrift Staffanstorp t, l 1$( e_ S.--=::::> (). :&.4,-.;{q~~':- Köparens underskrift Staffanstorp sida 3 (3)