METODBESKRIVNING ARBETSMETODIK FÖR RENOVERING AV DETALJPLANER I TÄBY KOMMUN

Transkript

1 METODBESKRIVNING ARBETSMETODIK FÖR RENOVERING AV DETALJPLANER I TÄBY KOMMUN

2 Introduktion Denna bilaga syftar beskriva den arbetsmetodik som SWECO Architects arbetat fram i samband med tilldelat planuppdrag från Täby kommun. Metodiken inrymmer såväl kvalitativa som kvantitativa metoder med flera platsbesök som komplement till digitala verktyg. Att renovera planer av den geografiska omfattning samt brokiga bebyggelse- och planstruktur som uppdraget inneburit har krävt förstudier och analyser utifrån flera skalnivåer. Centralt för metodiken har därför varit att studera detaljplaneområdena utifrån såväl övergripande områdesnivå som detaljerad kvartersnivå. Planförslaget är därmed ett resultat av analys utifrån flera skalnivåer; från helhet till detalj. En del av metodiken har utgjorts av att arbeta fram en lämplig kronologisk ordning för arbetsprocessens ingående delmoment. Kapitlen i metodbeskrivningen speglar denna process och är kronologiskt indelade. Arbetet med planförslaget har dock skett parallellt med förstudie och analys genom en iterativ process. Vid samtliga analyser och inventeringar ska felmarginal i form av avrundningsfel, mätfel, avvikelser i kartunderlag samt den mänskliga faktorn beaktas vid bedömning av resultatens tillförlitlighet. Inventeringar och utifrån dessa genomförda analyser är alltså en uppskattning av verkligheten och utgör ej exakta data.

3 Innehållsförteckning 1. Förutsättningar 1.1 Planinventering 1.2 Fastighetsinventering 1.3 Områdesinventering 1.4 Fältstudie 2. Analys 2.1 Fastighetsstorlek 2.2 Konsekvensanalys steg1 2.3 Konsekvensanalys steg 2 3. Bilagor A-G

4 1. Förutsättningar 1.1 Planinventering Arbetet inleddes med en omfattande planinventering i vilken samtliga gällande stads- och frimärksplaner studerades. Detta första steg i processen var essentiellt för att skapa förståelse för områdets morfologiska framväxt samt dess rådande planmosaik (se bilaga A). I detta första skede omfattade planområdet hela modersplanen (den ursprungliga stadsplanen, se planbeskrivning). Efter planinventeringen justerades planområdet till betydligt mindre areal. I inventeringen sammanställdes i Excel följande information avseende planernas reglering: Minsta tillåtna tomtstorlek Maximal byggnadsarea för huvudbyggnad per fastighet Maximal byggnadsarea för komplementbyggnad per fastighet Maximal total byggnadsarea per fastighet Högsta tillåtna höjd för huvudbyggnad Högsta tillåtna höjd för komplementbyggnad Genomförandetid Laga kraft år

5 1.2 Fastighetsinventering I ett inledande skede efterfrågade kommunen en bygglovsinventering med syfte att undersöka huruvida befintlig bebyggelse korrelerar med gällande planer. Bygglovsinventeringen genomfördes för ett fåtal fastigheter men avslutades med anledning av den beräknat stora tidsåtgången samt en osäkerhet avseende informationens relevans i fortsatt planarbete. En bygglovsinventering kan ge svar på vad som har tillåtits, inte vad som faktiskt har byggts. Efter diskussion beslutades att bygglovsinventeringen inte var tillräckligt relevant i detta tidiga skede och att en mindre tidskrävande fastighetsinventering istället skulle genomföras. Inventeringen syftade till att undersöka befintlig bebyggelse och skapa en bild av verkligheten. Resultatet jämfördes med den tidigare genomförda planinventeringen i syfte att se över planstridighet. I vissa områden kunde stora och många avvikelser konstateras. För att resultatet av fastighetsinventeringen skulle kunna jämföras med resultatet från planinventeringen så söktes här samma information som tagits fram i plananalysen; dvs: Fastighetsstorlek (se bilaga C) Byggnadsarea för huvudbyggnad per fastighet Byggnadsarea för komplementbyggnad per fastighet Total byggnadsarea per fastighet (se bilaga D) Byggnadsarea per fastighet Notering avseende om byggnaden var inmätt Inventeringen genomfördes med hjälp av kommunens GIS-karta Solen. Informationen sammanställdes i Excel (se bilaga B). Under inventeringen gjordes följande avvägningar: Värden >0,3 avrundades uppåt till heltal innan siffrorna fördes in i Excel. Samtliga komplementbyggnader räknades med oavsett storlek, dvs. lekstugor m.m. som benämns som komplementbyggnad i Solen ingår i analysen. Komplementbyggnader sammanbyggda med huvudbyggnader räknades samman som en huvudbyggnad. Inmätt avser enbart huvudbyggnad. Felmarginal i form av en diff mellan inmätning i Solen och verkliga byggnadsareor förekommer. Den mänskliga faktorn samt byggnader som ej är inmätta ska beaktas vid bedömning av inventeringens tillförlitlighet. Detta främst utifrån att intolkade byggnader i Solen gjorts av kommunen utifrån taktolkningar från flygfoto. Resultatet från fastighetsinventeringen illustrerades i kartor (bilaga C-D) som utgjort viktigt underlag för planförslaget.

6 1.3 Områdesinventering Nästa steg i arbetsprocessen bestod av inventering av planområdet samt intilliggande områden. Inventeringen baserades främst på Kevin Lynch analysmetod. I ett första skede studerades planområdet i förhållande till omgivande bebyggelse. Därefter studerades planområdet i sig (se planbeskrivning). Inom samtliga skalnivåer studerades: Mobilitet/rörelse (gatustruktur, stråk, kopplingar) Grönstruktur Målpunkter/noder Offentliga rum Mentala och fysiska barriärer Verksamheter Kvartersmark/allmän plats Kollektivtrafik/infrastruktur Utvecklingsområden/pågående planer intill planområdet Syftet var att ta fram ett underlag för en planläggning som främjar planområdets integrering med omgivningen, samt att peka ut strategiska lägen för olika typ av utvecklingsinriktningar. 1.4 Fältstudie I syfte att översätta teoretisk information från genomförda inventeringar till subjektiva upplevelser av planområdet genomfördes flera platsbesök, såväl tidigt som senare i processen. Syftet var att få en känsla av platsen och dess rådande karaktär. Platsbesöken utgjortde viktiga moment i arbetsprocessen och ligger till grund för definitionen av områdets karaktär (se planbeskrivning).

7 2. Analys Den information som dokumenterades i inventeringsarbetet utgjorde underlag för analysarbetet. Den övergripande strategi som tillämpades i analysarbetet utgick från följande frågeställningar, moment och kronologiska ordning: 1. Befintliga förhållanden- hur ser det ut idag? (resultat av inventeringar i kapitel 1) 2. Utifrån 1 - vilken generell reglering är lämplig för hela planområdet? 3. Test utifrån vald reglering: vad händer och vart? Uppnås önskvärd utveckling på rätt plats utifrån karaktär och läge? 4. Utifrån 3: områdesspecifik justering av reglering utifrån olika scenarios. Uppnås önskvärd utveckling på rätt plats? Vilka planbestämmelser leder till önskat resultat? Följande scenarios gjordes i detta skede: Scenario 1 Små tomter med hög exploatering Scenario 2 Små tomter med låg exploatering Scenario 3 Olika reglering av stora och små fastigheter Scenario 4 Stärka områdets karaktär genom mer reglerad och platsspecifik reglering. Resonemanget avseende reglering grundade sig på en idé om balans mellan att bevara och utveckla.

8 2.1 Fastighetsstorlekar Metodiken för att reglera minsta fastighetsstorlek var att utifrån fastighets- och planinventeringen (bilaga C) undersöka minsta respektive största befintliga fastighetsstorlek, samt dess geografiska läge inom planområdet. Reglering i gällande planer användes som utgångspunkt vid val av minsta fastighetsstorlek. Utifrån fastighetsinventeringen (bilaga B) beräknades medelvärdet på fastighetsstorlekarna som också fick utgöra utgångspunkt för föreslagen reglering. Utifrån ett resonemang om att undvika planstridighet prövades varierande reglering. Alternativ reglering prövades också genom att beräkna antal styckningsbara fastigheter samt vart dessa styckningar kunde ske. Generellt fördes ett resonemang kring huruvida styckning av fastigheter ändrar eller bevarar karaktären. 2.2 Konsekvensanalys steg 1 Exploateringsanalys på omgivningsnivå En viktig strategi har varit att reglera exploateringen utifrån områdets karaktär. Exploateringsanalys steg 1 och steg 2 genomfördes därför i syfte att undersöka hur föreslagen exploateringsgrad inverkar på och förändrar karaktären på olika platser inom planområdet. Underlaget för konsekvensanalysen har varit fastighetsinventeringen. Genom analys av befintlig exploatering (bilaga C) samt reglering i gällande planer sattes till en början en generell reglering. Utifrån föreslagen exploateringsgrad studerades sedan antalet planstridiga fastigheter. Nästa steg vara att testa den generella exploateringsgraden i en karta (bilaga E) för att se vart exploateringen kan öka med föreslagen reglering. Kartan (konsekvensanalysen) ger en indikation om vart ny bebyggelse kan tillkomma. I enlighet med tidigare analyser fördes här ett resonemang kring huruvida den ökade exploateringen skedde på rätt plats med hänsyn till karaktären.

9 2.3 Konsekvensanalys steg 2 Täthetsanalys på kvartersnivå För att i detalj studera konsekvensen av regleringen avseende minsta tomtstorlek samt maximal exploatering genomfördes analyser utifrån tre scenarios; small, medium och large. Två områden valdes ut; ett område som enligt konsekvensanalysen steg 1 kunde exploateras mycket i en miljö med stort bevarandevärde utifrån områdeskaraktären. Det andra området utgjorde istället ett strategiskt läge för potentiell framtida bebyggelseutveckling men som, enligt konsekvensanalysen steg 1, inte skulle ha möjlighet att utvecklas med ny bebyggelse. Två scenarios prövades utifrån alternativen small, medium och large: Scenario 1- utveckling i känslig miljö (se bilaga F) Small: motsvarar fastigheternas befintliga exploatering Medium: fastigheterna exploateras upp till föreslagen maximal exploateringsgrad Large: fastigheterna exploateras upp till föreslagen maximal exploateringsgrad och bebyggs därutöver med 55 kvadratmeter bygglovsbefriade åtgärder. Scenario 2 - utveckling på önskvärd plats (se bilaga G) Small: motsvarar fastigheternas befintliga exploatering Medium: fastigheterna exploateras upp till föreslagen maximal exploateringsgrad Large: fastigheterna exploateras upp till föreslagen maximal exploateringsgrad och bebyggs därutöver med 55 kvadratmeter bygglovsbefriade åtgärder. Scenarierna redovisas även konsekvensen av att styckningsbara tomter styckas enligt regleringen: minsta tomtstorlek 800 kvm.

10 3. Bilagor BILAGA A: Planmosaik gällande planer. 1. Förutsättningar 2. Analys 3. Bilagor

11 BILAGA B: Fastighetsinventering

12 BILAGA C: Befintliga fastighetsstorlekar

13 BILAGA D: Befintlig exploatering

14 BILAGA E : Konsekvensanalys exploateringsgrad 20%, omgivningsnivå.

15 SCENARIO 1 UTVECKLING I KÄNSLIG MILJÖ AV NATURTOMTSKARAKTÄR. SKISSERNA VISAR DEL AV SKOGSVÄGEN SMALL Befintlig exploatering. MEDIUM Fastigheter exploateras upp till föreslagen exploateringsgrad på 20%. Stora tomter med låg exploatering innebär ökad exploatering och en måttlig inverkan på karaktären. LARGE Fastigheter exploateras upp till 20% av fastighetsyta samt bebyggs med 55 kvadratmeter bygglovsbefriade åtgärder. Måttlig inverkan på karaktär vilket indikerar att en högre exploateringsgrad ej är lämplig i dessa karaktärområden. BILAGA F: Konsekvensanalys exploateringsgrad 20%, kvartersnivå.

16 SCENARIO 2 UTVECKLING PÅ ÖNSKVÄRD PLATS. SKISSERNA VISAR OMRÅDET VÄSTER OM LAHÄLL STATION. SMALL Befintlig exploatering. MEDIUM Fastigheter exploateras upp till föreslagen exploateringsgrad på 20%. Här kan ses att fastigheterna till öster redan är högt exploaterade och att någon förändring av karaktär därmed ej kan ske. LARGE Fastigheter exploateras upp till 20% av fastighetsyta samt bebyggs med 55 kvadratmeter bygglovsbefriade åtgärder. För att matcha de östra fastigheternas exploatering kan exploateringsgraden med fördel ökas till mer än 20% av fastighetsarea utan att inverka negativt på karaktären. BILAGA G : Konsekvensanalys exploateringsgrad 20%, kvartersnivå.