Ekonomiska sekretariatet Nr 9 Juni 2004 Cecilia Hermansson

Transkript

1 FöreningsSparbanken/Swedbank Discussion Paper Ekonomiska sekretariatet Nr 9 Juni 2004 Cecilia Hermansson Husköpkraftens utveckling i Sverige: Vilka är konsekvenserna av de höga huspriserna? Sveriges husköpkraft med vårt Boindex på 142 är tillfredsställande - inte fullt lika stark som den amerikanska (157), men betydligt bättre än den i Australien (94). Svenska hushåll har 42 % högre inkomster än de som krävs för att ha råd med husköpet, enligt vår definition. Utvecklingen på husmarknaden är likväl oroande. Ökningstakten i huspriserna synes inte vara hållbar, ej heller den i hushållens skuldsättning. Utvecklingen ser likadan ut i flera industriländer: Låg inflation och alltför stort fokus på kortfristiga inflationsmål har fått centralbankerna att sänka räntorna, men inte utan potentiella kostnader för den reala ekonomin. Centralbankerna har ett ansvar för att hitta en bättre balans i riskbilden mellan prisstabilitet och finansiell stabilitet. Innehållsförteckning Sammanfattning 2 Inledning 4 1. Har svenskarna råd med sina husköp? Vad visar Boindex? 4 2. Vad orsakar de regionala skillnaderna i husköpkraft? 6 3. Hur har husmarknaden utvecklats i andra länder? 8 4. Varför har huspriserna stigit så mycket? Hur avgör man om det är en bubbla? Vilka faktorer är oroande och vilka är förmildrande? Har husköparna glömt innebörden av inflationen? Bidrar den ekonomiska politiken till obalanser? Hur bör centralbankerna ta hänsyn till tillgångspriserna? Vilka är konsekvenser av de höga huspriserna? 23 Bilaga 1 Metod 26 Bilaga 2 Karta Boindex 27 Bilaga 3 Karta Förändring i skuldtjänstkvoter 28 Ekonomiska sekretariatet, FöreningsSparbanken AB (publ), Stockholm, tel E-post: ek.sekr@foreningssparbanken.se Internet: Ansvarig utgivare: Hubert Fromlet, Cecilia Hermansson, , Jörgen Kennemar, , ISSN

2 Sammanfattning Svenskarna har väl råd med sina husköp. Boindex på drygt 142 visar att hushållens faktiska förvärvsinkomster är 42 % högre än de som krävs för en medianvilla, enligt vår norm om 15 % bolånekostnader som andel av förvärvsinkomsten. I storstäderna räcker dock inkomsten inte. Hushållen där får göra avkall på annan konsumtion för att ha råd med husköpet. De regionala skillnaderna har ökat och är idag stora mellan starka och svaga bostadsmarknader. Ränte- och inkomstutveckling är likartad i hela landet: Huspriserna har dock stigit snabbare i stor- och högskolestäder, än i resten av landet. Amerikanska hushåll har en något bättre husköpkraft (157) än de svenska, medan de australiska hushållen inte har råd med sina husköp (94). Sedan 1998 har huspriserna stigit dubbelt så snabbt i Nederländerna, Spanien och anglosaxiska länder (USA undantaget), jämfört med de skandinaviska länderna och USA. I samtliga länder är uppgången betydande. Orsaker till den svenska husprisuppgången är en normalisering sedan början av 1990-talet, ett svagt utbud av nya bostäder i storstäderna och - under de senaste åren den kraftiga räntenedgången som stimulerat hushållens skuldsättning. Att avgöra om en bubbla skapas i denna expansiva period är svårt, eftersom vi inte kan värdera fundamenta. Först efter en viss tid - och när priserna fallit tillbaka - vet vi om utvecklingen varit hållbar eller inte. Jämfört med den allmänna prisutvecklingen i ekonomin har dock huspriserna stigit mycket kraftigt. Efter åtta år synes denna utveckling inte vara hållbar mycket länge till. Priserna måste endera stabiliseras, eller falla tillbaka. Högre räntor borde generera detta. Oroande faktorer för svenska huspriser är att de fortsatt att stiga. Ju större uppgång, desto större fall, enligt forskningen. Kombinationen av kraftig uppgång i skuldsättning och huspriser är också negativt. En ränteuppgång borde leda till att priserna faller tillbaka, eftersom räntenedgången varit instrumental i att stimulera priserna att stiga. Förmildrande är det förhållandevis låga inslaget av spekulation samt den låga räntekvoten i utgångsläget innan räntorna stiger. Det är däremot svårt att sia om inkomstutvecklingen kommer att vara tillräckligt bra för att kompensera ränteuppgången. Inte heller balansräkningarna ger svar om huspriserna, eftersom de kan vara goda i nuläget, men snabbt ändras i och med att tillgångarna faller i värde samtidigt som skulderna är konstanta. Boindex ger insikt i om husköparna som grupp klarar att finansiera husköpet vid ett visst ögonblick, men ger inte besked om husprisnivån är den rätta, eller om hushållen kom- 2 Discussion Paper Nr 9 23 juni 2004

3 mer att klara av att betala av sina skulder i framtiden. Boindex tar inte hänsyn till inflationen. Denna är avgörande för hur snabbt tillgångar stiger i förhållande till husvärde och hur snabbt skuldbördan avtar i förhållande till inkomster. Vi oroas över att hushållen i sina beslut att låna mycket stora belopp till dyra villor i storstäderna kanske inte riktigt förstått inflationens betydelse vid skuldsättningen. Låg inflation gör det betydligt mer arbetsamt att amortera ned lånet, jämfört med hur föräldragenerationen hade det med hög inflation och negativa realräntor efter skatt. Hushållen fokuserar mycket på den nominella ränteutvecklingen, men borde få bättre information om realräntornas utveckling vid husköpet. Inflationen spelar stor roll för husprisernas utveckling. Övergången från hög till låg inflation och åtföljande nedgång i de nominella räntorna har fått huspriserna att stiga. Finansiella obalanser byggs inte sällan upp under perioder med låg inflation. Dessutom har avregleringen av finansmarknaden kommit att bidra till ökad volatilitet i tillgångspriserna. Orsaker är ett procykliskt inslag i det finansiella systemet, psykologi, svårigheter att bedöma risker över tiden samt ett ökat konkurrenstryck. Både avregleringen och uppnådd prisstabilitet är en önskvärd utveckling som inverkat stabiliserande på den reala ekonomin, men också haft betydelse för att generera upp- och nedgångar i tillgångspriserna. Frågan är därför hur centralbankerna bör ta hänsyn till tillgångspriserna. Traditionellt sker detta genom regelverk, övervakning och rapporter om finansiell stabilitet, men alltfler bedömare argumenterar för att även penningpolitiken bör försöka inkorporera tillgångspriser för att undvika bubblor. Inte försöka spräcka bubblor, men däremot försöka avstyra bubblor för att uppstå. Därmed kan inflationsmål med korta tidshorisonter upp till två år behöva modifieras och göras mer flexibla. I stället: Inflationsmål med längre tidshorisonter och bättre balans mellan riskerna för pris- och finansiell instabilitet. De senaste årens snabba husprisuppgång kan orsaka finansiella kriser med effekter på den reala ekonomin. Allt högre huspriser i storstäderna riskerar också att dämpa tillväxten samt skapa motsättningar mellan regioner och generationer. Den globala husprisökningen kommer sannolikt driva fram krav på en förändrad penningpolitik med större fokus på finansiell stabilitet. Det behövs då också bättre statistik över finansmarknader och tillgångspriser samt en utökad forskning. Discussion Paper Nr 9 23 juni

4 Inledning Visserligen visar Boindex att hushållen har råd med sina husköp, men den goda husköpkraften är huvudsakligen en effekt av de låga räntorna. Det är svårt att utifrån Boindex avgöra om huspriserna är förenliga med fundamenta. Vi har tidigare visat att ränteuppgångar kräver ordentliga inkomstökningar, alternativt husprisfall, för att husköpkraften skall hållas uppe. Samtidigt kan hushållen komma att tillåta viss försämring av husköpkraften, vilket gör det svårt att förutse prisnedgången. Detta diskussionspapper ställer tio frågor om husmarknaden och penningpolitiken. Först fokuserar vi på husköpkraftens utveckling i Sverige som helhet och i olika svenska kommuner samt ger även en internationell bild av husmarknaden. Vi analyserar också vad som orsakat huspriserna att stiga så mycket världen över och konstaterar att den låga inflationen givit möjlighet för centralbankerna att föra en expansiv penningpolitik. Centralbankerna har agerat utifrån målet att skapa prisstabilitet, men har inte kunnat motverka ökad finansiell instabilitet på husmarknaden. Visserligen är det svårt att avgöra om huspriserna skapat en bubbla innan den spruckit, men alltfler röster höjs för en modifiering av inflationsmålen så att de ges möjlighet att ta hänsyn till tillgångsprisernas utveckling. Samtidigt är denna fråga komplex och vi kan räkna med mer forskning på området. Det finns också åtgärder som kan göra det lättare för hushållen själva att avgöra om läget är rätt eller ej att träda in på husmarknaden. Det kan handla om att ge bättre uppgifter om den reala ränteutvecklingen och att försöka få hushållen att förstå inflationens betydelse för möjligheterna att ta på sig större skulder. Det kan också handla om att exempelvis SCB och Riksbanken får tillräckliga resurser för att tydligt och utan så stora tidsfördröjningar belysa utvecklingen av tillgångspriser, de finansiella marknaderna samt hushållens balansräkningar och inkomster, både i ett nationellt och i ett regionalt perspektiv. 1. Har svenskarna råd med sina husköp? Vad visar Boindex? Hur hushållens köpkraft i samband med husköp utvecklas kan man mäta genom att sätta de bolånekostnader som uppkommer vid husköp i förhållande till inkomstens storlek. I Sverige har FöreningsSparbanken publicerat Boindex över husköpkraften sedan våren 2000 med data från Första kvartalet i år uppgick Boindex till drygt 142, vilket innebar att svenska hushåll hade 42 % högre inkomster än vad som krävdes för att köpa småhuset, enligt vår fastställda norm. Svenska hushåll har råd med sina husköp 4 Discussion Paper Nr 9 23 juni 2004

5 Boindex Boindex för riket Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q Källa: FöreningsSparbanken. Hur har vi kommit fram till detta? 1 Vi har först och främst fastställt en norm att bolånekostnadernas andel av förvärvsinkomsten före skatt (skuldtjänstkvoten) inte skall överstiga 15 %. Sedan 1993 har genomsnittet för skuldtjänstkvoten i riket som helhet varit 12 % och i Stockholm närmare 19 %. Den exakta nivån kan alltid diskuteras, men den utgår från att hushållens totala konsumtionsutgifter för boende i förhållande till den disponibla inkomsten (d v s förvärvsinkomster minus skatter plus offentliga transfereringar) varierar mellan 25 och 30 %. Vi utgår sedan från medianpriset på småhuset (mittenvärdet ger oss möjlighet att utesluta extrema värden) och räknar fram bolånekostnader för medianvillan utifrån rådande räntor och faktiska bindningstider. Vi antar att insatsen är 20 % av köpeskillingen och att amorteringstiden är 30 år. Vi tar inte hänsyn till ränteavdrag (inte heller till skatter och subventioner på inkomstsidan). Hushållens förvärvsinkomster publiceras av Statistiska Centralbyrån (SCB) med ett och ett halvt års fördröjning. Därför gör vi prognoser för att få statistiken så aktuell som möjligt, men reviderar i efterhand när nya data kommit. Vi utgår från hushållens medianinkomster för gifta och sammanboende, där minst en av de vuxna arbetar. Första kvartalet i år uppgick den beräknade medianinkomsten till drygt kronor, samtidigt som den inkomst som krävdes för att klara vår norm om 15 % skuldtjänstkvot var drygt kronor. Den faktiska medianinkomsten är därmed 42 % 1 Se Boindex/Metod i bilaga 1 för en utförligare beskrivning av hur Boindex räknas fram. Discussion Paper Nr 9 23 juni

6 högre än den som krävdes för husköpet. Index uppgår således till 142. Genom att studera utvecklingen över tiden kan vi konstatera att hushållen inte hade råd med sina husköp Bolåneräntorna var höga, samtidigt som inkomstutvecklingen var dämpad efter finans- och fastighetskrisen. Sedan mitten av 1990-talet har hushållen haft en god husköpkraft i takt med en allt bättre inkomstutveckling. Sedan 1997 har medianinkomsten varit drygt 30 % över den inkomst som krävdes för husköpet enligt normen. Som högst var husköpkraften i slutet av 1999 då Boindex nådde 163,5. Detta var innan huspriserna hade stigit till de höga nivåer vi ser för närvarande, samtidigt som ränteläget även då var förhållandevis lågt. Husköpkraften nådde en topp i slutet av 1999 Slutsats 1: De svenska hushållen har idag en relativt god husköpkraft. Husprisuppgången i landet som helhet är förhållandevis måttlig, de nominella räntorna är låga och inkomstutvecklingen har varit relativt stark under senare år, med undantag från fjolåret. 2. Vad orsakar de regionala skillnaderna i husköpkraft? Även om husköpkraften är god i landet som helhet gäller detta inte i landets samtliga kommuner och regioner. Istället är de regionala skillnaderna mycket stora. Under åren som följde efter finans- och fastighetskrisen var skillnaderna små, men i takt med att huspriserna steg mer i främst storstäder och högskoleorter tilltog skillnaderna i husköpkraft. Ränteläget var och är detsamma över hela landet. Inkomsterna är högre i tillväxtregioner, men inkomstökningarna har inte varit så mycket större att det har kunnat kompensera uppgången i huspriserna. Inkomstutvecklingen i storstäderna kan inte kompensera uppgången i huspriserna Boindex i riket, storstadsregionerna, medelstora städer (över invånare) samt gruppen övriga kommuner, Regionala boindex Övriga kommuner Hela riket Medelstora städer Göteborg 80 Malmö Stockholm 50 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q Källa: FöreningsSparbanken. 6 Discussion Paper Nr 9 23 juni 2004

7 Sedan då även stockholmshushållen hade hyggligt råd med sina husköp har husköpkraften minskat kraftigt i huvudstadsregionen. Under 2002 hade stockholmarna endast 68 % av den inkomst som krävdes för att bolånekostnadernas andel inte skulle överstiga vår norm om 15 % för en medianvilla. För unga stockholmshushåll som skall ta sig in på bostadsmarkanden är situationen lik den som rådde i början av 1990-talet. Skillnaden är att då var ränteläget högt, medan nu är det huspriserna som trissat upp bolånekostnaderna. Göteborgs- och Malmöregionerna samt Uppsala och Helsingborg har haft en liknande utveckling, om än inte fullt lika dramatisk nedgång av husköpkraften som i Stockholmsregionen. I takt med att konjunkturen i stockholmsregionen dämpades under 2003 har huspriserna stabiliserats, medan de fortsatt att stiga i ett flertal av de övriga större städerna. Därmed har gapet mellan Stockholmsregionen och övriga storstäder krympt under det senaste året. Fortfarande spenderar stockholmarna mer på sitt boende i förhållande till inkomsten. Idag är inkomsten drygt 80 % av den som krävs för att uppfylla Boindex norm. Stockholmarna får därmed i större utsträckning än andra göra avkall på annan konsumtion för att få råd med boendet. För stockholmarna är husköpkraften lika svag idag som i början av 1990-talet Gapet mellan Stockholm och övriga storstäder har minskat sedan i fjol Samtidigt visar statistik att förmögenheten en faktor som Boindex inte tar hänsyn till är högre i storstäderna än i mindre kommuner utanför tillväxtregionerna. Detta förmildrar sannolikt bilden något. För de allra flesta av de hushåll som för första gången skall ta sig in på bostadsmarknaden är detta dock en klen tröst. Den insats på 20 % som vi räknar med kan nämligen vara väl hög för flertalet hushåll, inte minst i storstadsregionerna. Boindex tar heller inte hänsyn till skatter. Speciellt fastighetsskatterna är högre i större städer med heta bostadsmarknader, vilket torde resultera i att många storstadshushåll måste göra ännu mer avkall på annan konsumtion än vad Boindex tyder på. Slutsats 2: Boindex visar att de regionala skillnaderna ökade i mitten av 1990-talet i takt med att huspriserna steg mer i storstäderna, utan att inkomstförbättringar kunde kompensera för detta. På senare tid har husköpkraften förbättrats i Stockholmsregionen och på så sätt har gapet mot andra större städer krympt något. Boindex täcker samtidigt inte hela utgiftsposten för boendet och framför allt fastighetsskatterna kan fördyra boendet där bostadsmarknaderna är starka. Discussion Paper Nr 9 23 juni

8 3. Hur har husmarknaden utvecklats i andra länder? Huspriserna har stigit i ett stort antal länder sedan mitten av 1990-talet. Den största ökningen kan i diagrammet nedan noteras för Irland, Storbritannien, Australien, Spanien och Nederländerna (ej i bild). Sedan 1998 handlar det om en fördubbling av priserna. Endast hälften så snabbt har huspriserna stigit i Skandinavien och USA. Den svenska husprisuppgången hör således inte till högsta. En 50-procentig uppgång av svenska huspriser, men dubbelt upp i England Nominella huspriser, Index 1998 = Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q Australien Danmark Irland Norge Spanien USA Storbritannien Sverige Källa: Ecowin Husprisutvecklingen följer ökningen i hushållens skuldsättning. De länder som har haft den snabbaste prisuppgången har vanligen kreditgivning med ett stort inslag av rörliga räntor, vilket innebär ett större genomslag för nedgången i de korta marknadsräntorna. De anglosaxiska länderna har också ett större inslag av spekulation i det att bostadsinvesteringarna även syftar till uthyrning. Husköpkraften tas fram i bland andra USA, Storbritannien, Kanada och Australien. I diagrammet nedan har husköpkraften stabiliserats på tillfredsställande nivåer i USA och Sverige, medan den fallit kraftigt i Australien. I USA och Sverige är den faktiska medianinkomsten 57 % respektive 42 % över den inkomst som krävs för husköpet i den senaste mätningen (normen varierar på grund av olikheter i skatte- och kreditgivningssystem). Den faktiska inkomsten i Australien var dock endast 94 % av den som krävdes, vilket innebär att huspriserna nu nått sådana höga nivå- Svenskens husköpkraft är sämre än amerikanens, men klart bättre än australiensarens 8 Discussion Paper Nr 9 23 juni 2004

9 er att inkomsterna inte längre räcker till, trots det förhållandevis låga ränteläget. Husköpkraften i USA, Australien och Sverige : :07 Källa: Ecowin och FöreningsSparbanken. 1994: : : : : : : : : : : : : : : : : :07 Sverige USA Australien 2003: : :01 Storbritanniens huspriser har fortsatt att stiga trots den brittiska centralbankens resoluta räntehöjning (från 3 ½ % till 4 ½ %) sedan i höstas. De brittiska huspriserna i förhållande till löner och disponibelinkomst överstiger det 30-åriga genomsnittet med 60 % respektive 25 %. Den nuvarande prisnivån är också den högsta under hela perioden. Den brittiska centralbanken verkar bestämd i försöken att begränsa omfattningen av de finansiella obalanserna, även om den inte uttryckligen kommunicerar detta. Likväl har den brittiska centralbankschefen börjat varna hushållen för konsekvenserna av att träda in på husmarknaden i detta läge. Räntenivån kan komma att stiga upp mot 6 % innan räntetoppen nås. De som köpt hus för uthyrning kan komma att känna av dessa räntehöjningar mer än andra, eftersom hyrorna dämpas i och med ett visst överutbud av hyreslägenheter. Därför är det rimligt att anta att husbubblan spricker när fastighetsägarna börjar sälja sina hyresfastigheter. Enligt vissa bedömare kan det ta 3-4 år innan marknaden har nått sin botten, till priser som är % under toppnivåerna. Brittiska räntehöjningar har ännu inte dämpat huspriserna men Bank of England varnar husköpare och fortsätter att strama åt Slutsats 3: I de anglosaxiska länderna, med undantag av USA, har huspriserna ökat betydligt snabbare än i Sverige. Både i Sverige och USA har husköpkraften stabiliserats kring goda nivåer, medan densamma har minskat i Australien. Givet att räntehöjningarna åtföljs av prisfall behöver inte husköpkraften försämras märkbart. I Storbritannien förutser många bedömare att huspriserna faller när ränteläget gradvis stiger, men hittills har priseffekterna varit marginella. Discussion Paper Nr 9 23 juni

10 4. Varför har huspriserna stigit så mycket? Huspriserna rör sig vanligen i långa cykler. Mellan 1970 och 2003 hade industriländerna i genomsnitt två fullständiga cykler med upp- och nedgångar i huspriserna. Ett stort antal länder har fått erfara en kraftig husprisuppgång sedan mitten av 1990-talet. Det är i storstäderna huspriserna ökat mest. Detta är ett globalt fenomen. Sveriges utveckling stämmer väl överens med övriga industriländers. Två hela huspriscykler under de senaste 30 åren I frågan om vad som allmänt påverkar huspriserna gäller att skilja mellan lång- och kortsiktiga faktorer: Enligt en studie av Tsatsaronis och Zhu (2004) driver hushållens inkomstutveckling, demografi, skattesystem och räntenivåer den långsiktiga efterfrågan på hus, medan utbudet styrs av tillgänglighet till och kostnader för mark samt investeringar i den befintliga husstocken. På kort sikt finns även lokala faktorer som driver huspriserna, exempelvis att husstocken hålls nere till följd av långa planerings- och byggnadsprocesser. Svenska storstäder har ofta problem med tröga planprocesser, vilket håller tillbaka fastighetsutbudet. Både långsiktiga kortsiktiga faktorer påverkar huspriserna Skillnader i kreditgivningen till hushåll för husköp betyder mycket för att förklara olikheter i ländernas husprisutveckling. Dels kan ränteutvecklingen skilja sig åt. Dels har det också betydelse om lånen huvudsakligen är rörliga eller bundna, och lätt kan omförhandlas eller inte. Länder med en hög andel rörliga lån Storbritannien, Australien och Irland har vanligen något större svängningar i huspriserna eftersom utvecklingen av korta marknadsräntor får större genomslag. Samma studie konstaterar dock att den absolut viktigaste faktorn som förklarar husprisutvecklingen över tiden är inflationen. Det finns två förklaringar till detta. Denna första säger följande: När inflationen var hög användes investeringar i fastigheter som ett sätt att trygga förmögenheten eftersom inflationen urholkade värdet på de finansiella tillgångarna. Husköpet sågs därmed som ett långsiktigt säkert sparande och detta hade påverkan på prisutvecklingen. Inflationen har störst betydelse för huspriserna Den andra förklaringen säger att omställningen till låg inflation skapat lägre nominella räntor, vilket har underlättat för hushållen att öka sin skuldsättning. Denna förklaring tar sin utgångspunkt i att hushållen i sina finansieringsbeslut är mer känsliga för den nominella avkastningskurvan än för reala räntor. Därmed framkommer att husprisuppgången under senare år varit en direkt följd av historiskt låga nominella räntor. En längre period av hög inflation som åtföljs av en skarp nedgång i inflatio- Övergången till låg inflation kan skapa husbubblor 10 Discussion Paper Nr 9 23 juni 2004

11 nen kan medföra att huspriserna avviker från sina långsiktiga fundamentala värden. Efter den aktiebubbla som sprack år 2000 har intresset för investeringar i reala tillgångar ökat. Detta är ingen ovanlig händelse. Borio och McGuire (2004) har funnit att under perioden åtföljdes aktiepristoppar av huspristoppar med ungefär två års fördröjning i tretton OECD-länder. Vad som är mer ovanligt är att huspriserna denna gång hittills har fortsatt att stiga och att ingen topp ännu med säkerhet har noterats. En förklaring till detta är att konjunkturen utvecklats bättre och arbetslösheten inte ökat lika mycket som vid tidigare tillfällen. En annan är att penningpolitiken varit mer expansiv än tidigare till följd av att inflationen också varit dämpad. Därmed har även kreditgivningen ökat snabbare och detta har underlättat för husmarknaden. Borio och McGuire fann att de korta marknadsräntorna svarar för den främsta förklaringen till fördröjningen i att nå huspristoppen efter att aktiebubblan sprack. En nedgång med 25 räntepunkter ökar fördröjningen med ett kvartal, enligt deras regressioner. Börstoppar brukar åtföljas av huspristoppar efter två år men expansiv penningpolitik fördröjer toppen För varje 25 räntepunkter fördröjs toppen med ett kvartal Det finns också en egen dynamik i prisuppgångarna. I länder där investeringar i fastigheter är viktiga alternativ till finansiella tillgångar är risken för bubblor större än i länder där husköpet huvudsakligen syftar till bostadskonsumtion. Samtidigt gäller i samtliga länder att kraftiga prisuppgångar kan föda nya uppgångar i det att hushållen oroas över att inte få råd till husköpet i framtiden. Råd från aktörer på fastighetsmarknaden är ofta att huspriserna inte kan falla, utan fortsätter stiga upp i himlen. Detta får många att vilja hinna med tåget innan det är försent, vilket hjälper till att pressa priserna uppåt. Att huspriserna ökar mest i större städer och högskoleorter är också en följd av ökad regionalisering och fokus på tillväxtområden. Även det är ett globalt fenomen. Vid tidigare svenska huspristoppar var prisutvecklingen mer balanserad geografiskt, även om storstäderna drev utvecklingen även då. Skatte- och subventionssystemen gynnade bostadsinvesteringar över hela landet, men utvecklingen var inte hållbar. Under senare år har nybyggnationen av bostäder varit lägre än väntat i tillväxtregionerna där efterfrågan trots allt finns. Detta har skapat ett uppåtriktat pristryck i storstäderna. Sverige har fortfarande de lägsta bostadsinvesteringarna som andel av BNP i hela OECD, på 1,6 % jämfört med 4-7 % i flertalet andra OECD-länder. Slutsats 4: Att huspriserna ökat så kraftigt i många länders större städer och tillväxtregioner, inklusive Sveriges, är ett resultat av den låga inflationen, den expansiva penningpolitiken, den snabba uppgången i kreditgivning samt förflyttning av fokus från aktier till ett annat tillgångsslag fastigheter. Psykologin bidrar till fortsatta prisuppgångar. Discussion Paper Nr 9 23 juni

12 Därtill har konjunkturnedgången för hushållen varit mildare än tidigare. Regionaliseringen har också bidragit till att uppgången varit som störst i storstäderna. 5. Hur avgör man om det är en bubbla? Denna fråga låter sig inte besvaras med lätthet. Att fastställa om det är en bubbla eller ej medan obalanser byggs upp är svårt. We never know a bubble until after the event, svarade Fedchefen Alan Greenspan på en fråga i samband med sitt tal till senaten den 23 februari Det är nästan omöjligt att fastställa en bubbla Charles Kindleberger har skrivit mycket om bubblor och konstaterade 1987 att: A bubble may be defined loosely as a sharp rise in the price of an asset or a range of assets in a continuous process, with the initial rise generating expectations of further rise and attracting new buyers generally speculators interested in profits from trading in assets rather than its use or earnings capacity. En annan definition av en bubbla är den del av tillgångsprisernas rörelser som inte kan förklaras av den fundamentala utvecklingen. Fundamenta är den långsiktiga jämvikten förenlig med allmän jämvikt. Frågan är hur man fastställer denna jämvikt. Eller som J Barley Jr Rosser uttrycker det: Det mest fundamentala problemet är att bestämma vad fundamenta är. Fundamentalt svårt att värdera fundamenta Många bedömare har framhållit att fundamenta talar för den starka uppgången i huspriser på senare tid. Det behöver ju inte vara så att det som går upp måste komma ned. Det skulle vara ett alldeles för simplistiskt synsätt. Fundamenta kan bland annat handla om en god inkomstutveckling, en låg räntekvot och starka balansräkningar till följd av högre värden på tillgångarna. Å andra sidan kan husprisutvecklingen vara förenlig med fundamenta i nuläget, men inte framåt i tiden. Om huspriserna skulle falla kraftigt exempelvis till följd av att sentimentet bland husköpare plötsligt ändras skulle hushållens balansräkningar försämras. Tillgångar kan snabbt minska, medan skuldbördan kvarstår. Även inkomstutvecklingen skulle dämpas. Således skulle de faktorer, som idag används för att framhålla att finansiell stabilitet råder, inte längre vara giltiga. Det är möjligt att hushållen klarar att hålla uppe huspriserna när räntorna återigen stiger till följd av att inkomstutvecklingen förbättras. Samtidigt kan konstateras att huspriserna inte längre följer annan prisutveckling i ekonomin, t ex konsumentpriserna och BNP-deflatorn. Frågan är då hur långsiktigt hållbar husprisutvecklingen egentligen är. Hur länge kan detta fortsätta? I Ett stort gap mellan allmän prisutveckling och husprisuppgång 12 Discussion Paper Nr 9 23 juni 2004

13 drygt åtta år har huspriserna stigit snabbare än konsumentpriserna. Detta har kunnat ske genom den expansiva penningpolitiken som underlättat att skuldsättningen också ökat kraftigt. Utvecklingen av konsumentpriser och huspriser, index 1986=100 samt procentuell förändring <----- Huspriser, ökningstakt Huspriser, index ----> Procent Konsumentpriser, index -----> Källa: SCB och FöreningsSparbanken. Slutsats 5: Utifrån de obalanser som byggts upp mellan husprisutveckling och allmän prisutveckling i svensk ekonomi synes de finansiella obalanserna tillta. Detsamma gäller den snabba ökningen i hushållens skuldkvot. Å andra sidan är det svårt att fastställa om en bubbla byggts upp medan den expansiva fasen pågår. Fundamenta i form av god inkomstutveckling och den låga räntekvoten i dagsläget talar för att situationen inte är alarmerande, men situationen kan snabbt ändras. 6. Vilka faktorer är oroande och vilka är förmildrande? Det är möjligt att Australien och Storbritannien har en husbubbla som så småningom spricker. Det är också troligt att Sveriges finansiella obalanser i nuläget byggs upp. Frågan är hur allvarligt detta är. Oroande är att forskning visar (se Borio & McGuire, 2004) att ju större uppgång i priserna, desto större blir fallet. Så länge räntorna fortsätter att vara låga i nominella termer, och även i reala termer, fördröjs pristoppen, och fallet blir större. Dessutom visar samma forskare att ju större finansiella obalanser totalt sett, t ex att husprisuppgången kombineras med en kraftig skulduppbyggnad, desto större sårbarhet i ekonomin för ett prisfall. Svenska hushåll har ökat sin skuldsättning sammantaget med drygt 50 % sedan 1998, vilket inneburit att skuldkvoten sti- Kombinationen av ökad skuldsättning och stigande huspriser oroar Discussion Paper Nr 9 23 juni

14 git från 100 till 120 %. Om upplåningen fortsätter att växa med 10 % per år i år och nästa år når skuldkvoten 140 % 2005, eftersom inkomstutvecklingen har dämpats något. Den starka effekten från nominella räntors nedgång på uppgången i huspriserna borde förbytas i dess motsats när nominella räntor stiger igen. Det är svårt att förutsäga hur den egna dynamiken, psykologin, påverkar när det vänder. Under flera år har Sveriges svaga bostadsinvesteringar skapat ett uppåtgående pristryck på bostäder och indirekt har detta även fått småhuspriserna att stiga. Nu finns signaler om ett ökat bostadsbyggande inte minst i Stockholmsregionen- vilket skulle kunna dämpa husprisutvecklingen något. Förmildrande i den svenska situationen är att det finns ett mindre inslag av spekulation och ett större inslag av bostadskonsumtion bland svenska husköpare. Dessutom är räntekvoten låg, betydligt lägre än densamma i t ex USA och Storbritannien. Därmed finns bättre förutsättningar att klara en ränteuppgång. Visserligen ser inkomstutsikterna relativt hyggliga ut under kommande år, men detta kan snabbt förbytas i sin motsats om konjunkturutvecklingen internationellt och nationellt försvagas. Detsamma gäller hushållens balansräkningar, som visserligen är tillfredsställande, men som snabbt kan förändras om husmarknaden vänder nedåt. En låg andel räntebetalningar som andel av inkomsten lugnar något Hushållens bolåneskulder i relation reala tillgångar utgör för närvarande ungefär 35 %. Därmed äger hushållen 65 % av sina fastigheter. Om huspriserna skulle falla med 30 % skulle hushållens ägarandel minska till 50 %. Svenskarnas skuldstock utgörs av 35 % lån till rörlig ränta och 40 % lån med bunden ränta upp till 5 år och 25 % bunden ränta med längre löptid än fem år. Till skillnad från Storbritannien är hushållen mer skyddade från räntehöjningar, men inte i samma utsträckning som hushållen i exempelvis Danmark och USA där fasta lån är än vanligare. Svenskarnas bolånestock är bunden till 65 % Slutsats 6: Oroande för svensk husmarknad är om huspriserna fortsätter att stiga kraftigt eftersom fallet då tenderar att bli större, om skuldsättningen fortsätter att expandera eftersom kombinationen av skuldsättning och uppgång av tillgångspriser är speciellt riskfyllt. Förmildrande är den låga räntekvoten, den förhållandevis stora lånestocken som är upplånad med bunden ränta. Däremot säger balansräkningarna litet om graden av finansiell (in)stabilitet, eftersom ett prisfall leder till lägre tillgångar samtidigt som värdet av skulden hålls konstant. 14 Discussion Paper Nr 9 23 juni 2004

15 7. Har husköparna glömt bort innebörden av inflation? Boindex ger en bild av hur stor andel av inkomsten som utgörs av räntebetalningar. Är denna andel stor är husköpkraften låg och detta ger signaler om att husköparna har svårigheter att finansiera sitt boende. Boindex ger dock liten hjälp när det gäller att med säkerhet fastställa om husprisnivån är rätt eller fel, och om hushållen klarar skuldsättningen i ett längre tidsperspektiv. En anledning är att Boindex utgår från nominella värden. Ingen hänsyn tas till inflationen, som beroende på hur hög eller låg den är, betyder mycket för hushållens förmåga att klara sina bostadslån i framtiden. Se Baker (2002) för en utförligare diskussion. I en ekonomi med hög inflation betalar inflationen en stor del av lånet, medan låntagaren själv får bära en betydligt större del av bördan om inflationen är låg. För dem som idag är husköpare i storstadsregioner, och lånar tre-fyra miljoner kronor, är det betydligt mer arbetsamt att betala tillbaka lånen, än för tidigare generationer då inflationen var högre och realräntorna till och med var negativa efter skatt. En låneränta år 1980 på knappt 15 %, med 85 % skattereduktion, gav en nettoränta på 2,2 %. Med en inflation på 13 % blev realräntan efter skatt negativ, -10 %. År 1990 var realräntan efter skatt -1,7 %. För närvarande är den reala femåriga låneräntan drygt 3 % efter skatt. Trots de historiskt låga nominella räntorna innebär högre realräntor och minskade ränteavdrag att det är dyrare att låna idag än för år sedan. Större fokus på reala räntor vore bra Realränta med fem års löptid (ex post) % 15,0 12,5 10,0 Procent 7,5 5,0 2,5 0,0-2, Realränta, femårig statsobligation (ex post) Femårig statsobligation Source: EcoWin Discussion Paper Nr 9 23 juni

16 Det räcker dock inte att jämföra realräntor. Nedanstående scenarion visar att med samma realränta, 4 % (skatter undantagna), underlättar hög inflation uppgiften med återbetala skulden till skillnad från om inflation är låg. Den högre inflationen blåser upp husvärden och inkomster, samtidigt som ett annuitetslån har en fast skuldtjänst vilken inte ändras av inflationen. Det behövs också insikt om hur inflationen påverkar skuldbördan Ett räkneexempel visar hur hög inflation underlättar för husköparen trots att realräntorna är desamma: Husköpare A köper ett hus som kostar kronor. Hon tar ett lån på kronor, vilket innebär att hon har en egen insats på 20 %. Hennes lån har en ränta på 6 %, inflationen är 2 %. Hennes inkomst är kronor i månaden och denna ökar årligen med inflationen plus 1 %. Husets värde stiger årligen med inflationen. Ett annuitetslån innebär att A betalar kronor per månaden i 30 år. Inga skatter och avdrag räknas med. Husköpare B köper sitt hus och amorterar under en höginflationsperiod. Inflationen är 6 %, den nominella räntan 10 %. Därmed är realräntan lika hög som i A: s fall. Ett annuitetslån med en betalning per månad med kronor till denna högre nominella ränta innebär att B endast lånar kronor samt har en egen insats på kronor, d v s 20 %. B: s inkomst är densamma som A: s, och stiger årligen med inflationen plus 1 %. Husvärdet stiger i takt med inflationen. Tillgångar i förhållande till husets värde samt skuldtjänst i förhållande till inkomst för husköpare A (låg inflation) och B (hög inflation) efter 30 år År Tillgång/ Skuldtjänst/ Tillgång/ Skuldtjänst/ Husvärde Inkomst Husvärde Inkomst 6 % ränta, 2 % inflation 10 % ränta, 6 % inflation 5 39,6 23,0 58,6 15, ,2 19,8 79,4 9, ,3 17,1 90,4 5, ,1 14,8 96,0 3, ,9 12,7 98,8 2, ,0 11,0 100,0 1,2 Källa: Ekonomiska sekretariatets egna beräkningar. Båda husköparna har i utgångsläget tillgångar i förhållande till husets värden på 20 %. Efter fem år har husköpare A i låginflationsfallet tillgångar på knappt 40 % av husets värde, medan B: s tillgångar närmar sig 60 %. Den höga inflationen ger B till- 16 Discussion Paper Nr 9 23 juni 2004

17 skott till sina tillgångar. Värdet av skuldtjänsten är fast, medan värdet av huset stiger med inflationen. För B innebär den höga inflationen att även skuldbördan blir lättare att bära över tiden. Båda husköparna har knappt 27 % skuldtjänst i förhållande till inkomsten i utgångsläget. Efter tio år har B en skuldtjänstkvot på endast 9,4 %, medan A betalar närmare 20 % av sin inkomst till skuldtjänst. Efter 30 år betalar A fortfarande 11 % av inkomsten, medan B har en marginell skuldtjänstkvot. Slutsats 7: Husköpare har sannolikt inte fullt ut förstått hur den låga inflationen kommer att försvåra återbetalningen av stora bolån. Även om hög inflation underlättar för aktörerna på fastighetsmarknaden är det inte önskvärt att återgå till en höginflationsekonomi. Däremot skulle aktörerna på fastighets- och bolånemarknaderna kunna redovisa även realräntornas utveckling för husspekulanterna, och inte bara de nominella räntorna, för att på så sätt synliggöra den i nuläget verkliga kostnaden för lånet. 8. Bidrar den ekonomiska politiken till obalanserna? Sedan början av 1990-talet har stora delar av världen uppnått låg och stabil inflation, vilket också medfört lägre nominella räntor. Samtidigt har fluktuationer i produktionen dämpats och konjunkturcyklerna tenderat att bli längre, vilket märkts inte minst i USA. För länder som erfarit finansiell instabilitet har dock volatiliteten fortsatt att vara hög. Många länder har fått uppleva stora fluktuationer i tillgångspriserna sedan mitten av 1980-talet. Detta gäller aktiepriser samt priser på bostäder och kommersiella fastigheter. Prisstabiliteten har ökat men den finansiella stabiliteten har inte minskat Två fullständiga cykler och en påbörjad tredje cykel i tillgångspriser har kunnat noteras sedan 1970-talet. Dessa cykler har utvecklats sida vid sida med liknande fluktuationer i kreditgivningen. Sedan 1980-talet har också krediter som andel av BNP stigit markant i flertalet länder. Korrelationen mellan kreditexpansion och tillgångsprisers uppgång har tilltagit efter avregleringen av finansmarknaderna. Under de senaste två-tre decennierna har också frekvensen och graden av allvarliga episoder av finanskriser ökat. Även om forskare har visat att tillväxt och fluktuationer är mindre för fastighetsmarknaden än aktiemarknaden, är sannolikheten för att en Discussion Paper Nr 9 23 juni

18 rejäl prisuppgång också skall resultera i rejäl prisnedgång (booms and busts) hela 52 % för 15 OECD-länder För aktiemarknaden är motsvarande siffra 12 % (Bordo & Jeanne, 2002). De bankkriser som noterats i de nordiska länderna, Japan och andra delar av Asien, har också haft en koppling till fastighetsmarknaden. Än mer kostsamt har bankkriser i kombination med valutakriser varit. Även kapitalmarknadernas funktionssätt har skapat finansiell stress, såsom hösten 1998 med fallissemanget av hedgefonden LTCM. Vid 1990-talets början hade finansiella marknader avreglerats i ett stort antal länder och övergången till ett marknadslett internationellt finansiellt system hade fullbordats. Det viktigaste resultatet av avregleringen var ett ökat konkurrenstryck och bättre tillgång till extern finansiering. Nya finansiella instrument skapades och derivatmarknaderna underlättade riskhanteringen. I kölvattnet av den finansiella avregleringen kom penningpolitiken att utformas med fokus att upprätthålla prisstabilitet. Denna process inleddes i USA i slutet av 1970-talet och synes ha fullbordats mot slutet av 1990-talet. Ett stort antal länder hade då infört inflationsmål och flytande valutor. Centralbankerna fick ökad självständighet och blev mindre sårbara för politiska påtryckningar. Inflationsförväntningarna bland allmänheten visar att centralbankerna har lyckats skapa förtroende för låginflationspolitiken. Borio & White (2004) tolkar de senaste decenniernas utveckling för penningpolitiken på två olika sätt: Den mer ortodoxa tolkningen: Den uppnådda prisstabiliteten har förbättrat den reala ekonomins funktionssätt. I själva verket skapar hög inflation finansiell instabilitet och underminerar ekonomisk tillväxt. Den finansiella avregleringen har medfört ett mer effektivt sätt att hantera risk. Episoderna av finansiell kris har varit av temporär natur och de har kommit som en följd av exempelvis övergången från hög till låg inflation. Högre volatilitet i den finansiella sfären skulle kunna vara den mekanism som leder till lägre volatilitet i den reala ekonomin. Att prisstabilitet inte följts av finansiell stabilitet är ett resultat av övergångsproblem 18 Discussion Paper Nr 9 23 juni 2004

19 Den mindre ortodoxa tolkningen: Förändringarna i den finansiella och monetära regimen kan ha ökat utrymmet för finansiella obalanser att byggas upp under expansiva faser till följd av en uppluckring av finansiella och monetära begränsningar. Det ekonomiska systemet har därmed blivit mer utsatt för booms and busts. Avregleringar och ökad prisstabilitet leder till ökad finansiell instabilitet Det finansiella systemet är procykliskt och kan på så sätt förstärka ekonomiska fluktuationer. Detta innebär att under expansioner kan självförstärkande processer utvecklas, t ex genom att aktiekurser stiger, det blir lättare att få extern finansiering, kreditspreadar minskar, osv. Under recessioner går processen åt motsatt håll. Detta är önskvärt och ger ekonomin möjlighet att fungera väl. Det finns emellertid tillfällen då utvecklingen kan gå för långt och obalanser byggs upp under expansionsfasen. Ofta uppfattas felaktigt cykliska skeenden vara mer fundamentala förbättringar i de långsiktiga tillväxtutsikterna. Konkurrenstrycket på de finansiella marknaderna ökar också drivkraften att ta risk. Borio & White (2004) konstaterar att indikatorer över riskuppfattning tenderar att sjunka under uppgångsfaser och vara som lägst nära toppen, då risken sannolikt är som störst. Aktörer på marknaden klarar bättre att mäta riskdimensionen mellan sektorer än över tiden. Ratinginstitut, t ex, analyserar hellre relativa risker än absoluta risker. Genom exempelvis aktörernas svårigheter att bedöma risker över tiden, det finansiella systemets procykliska egenskaper, det ökade konkurrenstrycket samt många aktörers flockbeteende kan den finansiella avregleringen ha förstärkt de endogena krafter som bygger upp obalanser i expansiva perioder. Vilken roll spelar då centralbankerna och penningpolitiken under dessa expansiva faser? Borio & White (2004) visar att kraftiga uppsving av kreditgivning och tillgångspriser ofta utvecklas under perioder när inflationen sjunker. Många faktorer bidrar till den låga inflationen, exempelvis förbättrad produktivitet och en mer trovärdig ekonomisk politik. Därmed stiger inte styrräntan i den omfattning som skulle behövas för att hålla tillbaka uppbyggnaden av finansiella obalanser. Det är inte ovanligt att tillgångspriser stiger mycket när inflationen är låg Husprisernas uppgång under senare år kan relateras till den expansiva penningpolitiken som möjliggjorts i och med avsaknaden av inflationstryck. Eftersom skuldsättningen stigit markant i hushållssektorn i ett stort antal länder, har sårbarheten för ansträngda balansräkningar ökat, inte minst om huspriserna faller Discussion Paper Nr 9 23 juni

20 tillbaka. Trots den låga inflationen har den stimulans som givits hushållen inte varit helt utan kostnader. En återgång till högre räntor kommer att pressa hushållens finanser och äventyra konjunkturuppgången. Slutsats 8: Avregleringen av finansmarknaderna och övergången från hög till låg inflation har sannolikt bidragit till att öka fluktuationerna av tillgångspriserna och även finansiella obalanser. Även om centralbankerna lyckats väl i uppgiften att uppnå prisstabilitet, kvarstår uppgiften att minska risken för finansiell instabilitet. Husprisernas uppgång har möjliggjorts av centralbankernas agerande. 9. Hur bör centralbankerna ta hänsyn till tillgångspriserna? Denna fråga har diskuterats flitigt under senare år av akademiker, beslutsfattare och aktörer på de finansiella marknaderna, inte minst i samband med att aktiebubblan sprack år Traditionellt har penningpolitiken använts för att uppnå makroekonomiska mål, såsom prisstabilitet och sysselsättning. Centralbankerna har i stället fokuserat på regelverk och övervakning för att säkerställa finansiell stabilitet. Ett policydilemma har uppstått i samband med de i ett flertal OECD-länder kraftigt ökade huspriserna och skuldsättningen. Låg inflation och stora outputgap har möjliggjort låga nominella (och reala) räntor, vilket hjälpt till att bygga upp finansiella obalanser. I takt med att inflationen och tillväxten tilltagit minskar detta problem, i och med att centralbankerna kan argumentera för räntehöjningar som både stabiliserar priser och den finansiella situationen. Frågan kvarstår: Skulle centralbankerna ha varit mer försiktiga i räntesänkningar alternativt påbörjat en period av räntehöjningar tidigare, trots att inflationsutsikterna var dämpade? De som argumenterar för att inte förändra penningpolitiken i denna riktning hävdar för det första att det är svårt att avgöra om en bubbla håller på att byggas upp. Se bland andra Ben Bernanke (2002). Om centralbankerna tar beslut som systematiskt går ut på att undvika kraftiga prisfall, kan aktörerna se marknaden som riskfri och problem med moral hazard kan uppstå. Många ser problem med att försöka påverka tillgångspriserna Om bubblan väl definierats är det heller inte säkert att måttliga räntehöjningar räcker för att slå hål på den. Det är inte ens säkert att det skulle vara önskvärt att spräcka bubblan. Att aktiebubblan 1929 sprack var huvudsakligen en konsekvens av stramare 20 Discussion Paper Nr 9 23 juni 2004

21 penningpolitik, med stora negativa effekter på den reala ekonomin som följd. Här har centalbankerna lärt sig en läxa. De föredrar att avvakta och i stället underlätta i ett läge där bubblan så småningom spricker av egen kraft. De som förordar att centralbankerna med hjälp av penningpolitiken skall försöka spräcka bubblor innan de växer sig för stora är i minoritet. I stället är det fler som driver mindre justeringar av den nuvarande penningpolitiken för att bättre lean against the bubble, d v s att centralbankerna skall ta hänsyn till tillgångspriserna för effekterna på prisstabiliteten, men också försiktigt försöka styra tillgångspriserna från en antagen väg mot en bubbla. Se bland andra Bordo & Jeanne (2002) och Borio & Lowe i Hunter, Kaufman & Pomerleano (2003). Om huspriserna stiger snabbt och kraftigt kan en åtstramning av penningpolitiken med punkter i ett tidigt skede tjäna som en försäkring för att undvika negativa effekter senare. De centralbanker som valt att ha ett inflationsmål som ankare för penningpolitiken har det sannolikt svårare att göra sådana förändringar. Framför allt är det svårt att kommunicera en ränteuppgång om inflationsutsikterna är dämpade (och på två års sikt understiger målet) samtidigt som huspriserna stiger kraftigt. Bank of Englands uppgift har underlättats på senare tid i det att inflationstrycket är på väg att stiga. Fortfarande handlar dock kommunikationen om att högre huspriser skulle kunna äventyra prisstabiliteten, men inte den finansiella stabiliteten per se. För centralbanker med inflationsmål, exempelvis Riksbanken, kan penningpolitiken behöva modiferas med hänsyn till risker för ökad finansiell instabilitet. Policybeslut kan med fördel uttalas med längre tidshorisonter. Finansiella obalanser behöver längre tid än två år för att nystas upp och därför kan prisstabiliteten i stället behöva säkerställas i ett medellångt perspektiv. Dessutom kan riskerna bättre behöva balanseras, i stället för de tillrättalagda mest troliga scenarierna. Kenneth Rogoff, tidigare chefekonom på IMF, skrev nyligen i Central Banker att people tend to resist thinking about low probability extreme events. Det är dessa som de konventionella prognoserna inte lyckats ta hänsyn till. Alltfler förordar dock försök att motverka att bubblor byggs upp Svårt att förena kortsiktiga inflationsmål med finansiell stabilitet Ett medelfristigt perspektiv och bättre balans mellan risker i penningpolitiken behövs Lars E O Svensson (2003) förordar också en penningpolitisk regim där inflationsmålet är mer flexibelt och sätts i ett medelfristigt tidsperspektiv. Den finansiella stabiliteten är enligt honom ett viktigt additionellt mål för centralbankerna och bör vara en restriktion för penningpolitiken, men en bindande sådan endast under perioder av finansiella kriser. Insyn är viktigt för att förstå Discussion Paper Nr 9 23 juni