Din verktygslåda. Att reglera med planbestämmelser

Transkript

1 Din verktygslåda Att reglera med planbestämmelser 1

2 Vilka verktyg finns i detaljplanen? 2

3 Tre användningskategorier Användning av allmän plats Användning av kvartersmark Användning av vattenområde 3

4 Allmän plats och kvartersmark En allmän plats är ett område som i detaljplan är avsett för ett gemensamt behov, tex gata, torg eller park. - Tillgängligt för alla Kvartersmark är all mark inom ett planområde som inte ska utgöra allmän plats eller vattenområde, tex bostäder, detaljhandel eller industri. - Kan stängas av för allmänheten 4

5 Huvudmannaskap Anger vem som har ansvar för att bygga ut och sköta allmänna platser Huvudregel: Kommunalt huvudmannaskap Om särskilda skäl finns: Enskilt huvudmannaskap Finns särskilda skäl finns inget krav på kommunalt huvudmannaskap Enskilt huvudmannaskap Kommunen slipper underhållskostnad men Genomförandet? Tillgängligheten? m m 5

6 Särskilda skäl för enskilt huvudmannaskap Kommunalt för permanentbostadsbebyggelse och enskilt för fritidsbebyggelse Praxis Särskilda skäl trots permanentbostadsbebyggelse i enskilda fall på grund av: Tradition Fortsatt landsbygds- eller fritidsbebyggelsekaraktär Enhetlighet Särskilda kommunala åtaganden 6

7 Huvudmannaskap Anger vem som har ansvar för att bygga ut och sköta allmänna platser Huvudregel: Kommunalt huvudmannaskap Om särskilda skäl finns: Enskilt huvudmannaskap Finns särskilda skäl finns inget krav på kommunalt huvudmannaskap Enskilt huvudmannaskap Kommunen slipper underhållskostnad men Genomförandet? Tillgängligheten? m m 7

8 Lösenrättigheter och skyldigheter Kommunalt huvudmannaskap Kommunen har rätt att lösa in mark för allmän plats. Kommunen är även skyldig att lösa in om någon fastighetsägare begär det. Enskilt huvudmannaskap Markåtkomst sker genom en anläggningsförrättning där grannar ställs mot varandra och det kan vara svårt att tvångsvis ta marken i anspråk. 10

9 11

10 Användning av allmän plats TORG VÄG GATA GÅNG CYKEL P-PLATS PARK NATUR SKYDD ÅTERVINNING 12

11 Vägar och gator Gata: trafik inom en tätort eller som har sitt mål vid gatan. Väg: trafik till, från eller genom en tätort samt mellan olika områden inom en tätort. Reglera inte trafik i detaljplan! 13

12 Park och natur Park: alla typer av grönområden som kräver skötsel och som till viss del är anlagda. Natur: friväxande grön- och skogsområden som inte är anlagda och inte sköts mer än enligt skötselplan eller genom viss städning. 14

13 Enskilt ändamål på allmän plats Grundprincipen är att en allmän plats inte mer än tillfälligt får upplåtas för enskilt ändamål. Kommunalt huvudmannaskap: ändamål som är planenliga och gagnar allmänheten Enskilt huvudmannaskap: ändamål som gagnar det gemensamma intresset 15

14 Användning av kvartersmark B Bostäder C Centrum D Vård E Tekniska anläggningar F Flygtrafik G Drivmedelsförsäljning H Detaljhandel J Industri K Kontor L Odling och djurhållning M Begravning N Friluftsliv och camping O Tillfällig vistelse P Parkering R Besöksanläggningar S Skola T Trafik V Hamn Z Verksamheter 16

15 Vad är boende? B Bostäder eller D Vård Beroende av hur stort vårdinslaget är B Bostäder eller O Tillfällig vistelse Beroende på syftet med verksamheten 17

16 18

17 Möjligheter att begränsa handel 19

18 Industri och verksamheter J Industri Produktion, lagring, partihandel och annan jämförlig verksamhet. Z Verksamheter Service, lager, tillverkning med tillhörande försäljning, handel med skrymmande varor och andra verksamheter av likartad karaktär med begränsad omgivningspåverkan. Z 1 Verksamheter utom handel med skrymmande varor ZH Verksamheter och Detaljhandel 20

19 Vattenområde För öppet vatten eller där karaktären av öppet vatten ska finnas kvar Skilj på vattenområde och kvartersmark Inga egenskapsbestämmelser 21

20 Fastighetsindelning Fastighetsstorlek - Endast största eller minsta Bestämmelser om fastighetsindelning och rättighetsområden 22

21 Bestämmelser om fastighetsindelning och rättighetsområden Användes restriktivt Tvingande: kan leda till tvångsvis inlösen Kräver prövning enligt andra lagar än PBL Gamla tomtindelningar och fastighetsplaner Precisering nödvändig 23

22 Byggrätten Utnyttjandegrad Höjd på byggnader Takvinkel 24

23 Utnyttjandegrad Procenttal eller fasta tal Använd lämplig yta Vilken yta relaterar bestämmelsen till? Fastighet Kvarteret? Egenskapsytan? Tomten? Olika bestämmelser behöver ofta kombineras Koppling till fastighetsbildning 25

24 Sida 26

25 Sida 27

26 Sida 28 Största byggnadsarea är i 25 % av fastighetens yta inom egenskapsområdet

27 Höjdreglering i detaljplan 29

28 Reglera inte våningsantal PBF 1 kap. 4 Definition av våning: ett utrymme i en byggnad där utrymmet avgränsas åt sidorna av byggnadens ytterväggar, uppåt av ett tak eller bjälklag och nedåt av ett golv. En vind ska anses vara en våning endast om 1. ett bostadsrum eller en arbetslokal kan inredas i utrymmet, och 2. byggnadshöjden är mer än 0,7 meter högre än nivån för vindsbjälklagets översida. En källare ska anses vara en våning endast om golvets översida i våningen närmast ovanför källaren ligger mer än 1,5 meter över markens medelnivå invid byggnaden. 30

29 Nockhöjd de flesta byggnader, stadsmiljöer, småhus mm Byggnadshöjd byggnader där takfotslinjen är viktig (kvartersstad) Totalhöjd anläggningar eller byggnadsverk där det är viktigt att reglera exakt höjd på alla delar 31

30 Begränsa markens utnyttjande Prickmark Korsmark Placering Markreservat 32

31 Markreservat för allmännyttiga ändamål Planbestämmelsen - är en begränsning av markanvändningen - bildar ingen rättighet utan genomförs genom annan lagstiftning än PBL - kan krävas för genomförandet Ett område eller utrymme som ska vara tillgängligt för allmännyttig/a: u underjordiska ledningar l luftledningar h energianläggningar c anordningar för elektroniska kommunikationsnät x gång- och cykeltrafik z körtrafik t tunnel, bro eller brygga Sida 33

32 Markreservat för allmännyttig gång och cykeltrafik 34

33 35

34 Markreservat för gemensamhetsanläggningar (g) Gemensamhetsanläggningar är inte allmänna utan till för en begränsad grupp fastigheter. Planbestämmelsen: - är en begränsning av markanvändningen - bildar ingen rättighet utan genomförs genom anläggningslagen - är inte avgörande för genomförandet

35 37

36 Vilka hus kan byggas? 38

37 Bygglov? 39

38 Bygglov? 40

39 Bygglov? 41

40 Bygglov? 42

41 Utformning och bevarande 43

42 Regleringar i värdefulla kulturmiljöer Skydd av kulturvärden ersättningskrav Varsamhet Rivningsförbud ersättningskrav Inga hänvisningar till gestaltningsprogram! 44

43 Ändrad lovplikt Kommunen får bestämma omfattningen av kraven på bygglov rivningslov marklov Minskad lovplikt - nybyggnad och tillbyggnad omfattas istället av krav på anmälan. (6 kap 5 PBF) Precisering nödvändig 45

44 Ändrad lovplikt Utökad lovplikt i värdefulla miljöer i alla miljöer -komplementbyggnader, takkupor, murar, plank m m -färga om, byta fasadbeklädnad eller byta taktäckningsmaterial, en liten tillbyggnad i form av balkong, burspråk m m anläggningar för vissa grundvattentäkter Precisering nödvändig 46

45 Att göra olämplig mark lämplig Utförande Skydd mot störningar Villkor för lov eller startbesked Markens anordnande och vegetation Utfart och stängsel 47

46 Utförande Reglerar byggnadsteknik där kraven i byggreglerna inte är tillräckliga för att göra marken lämplig. Reglera om möjligt inte speciell metod eller teknik. 48

47 Skydd mot störningar Skyddsåtgärder för att motverka markföroreningar, olyckor, översvämning och erosion Skyddsåtgärder för att motverka störningar från omgivningen Om särskilda skäl finns Högsta tillåtna värden för störningar 49

48 Villkor för lov och startbesked Endast för: anläggning för trafik, energieller vattenförsörjning eller avlopp byggnadsverk på tomten ska rivas, byggas om, flyttas eller få ändrad användning utfarten eller en annan utgång ska ändras markförorening ska avhjälpas skydds- eller säkerhetsåtgärd utförs på tomten åtgärder som förebygger omgivningsbuller 50

49 Markens anordnande och vegetation Höjdläge och utformning av markytan Bevarande av viss vegetation Parkering Ange inte grönytefaktorn i planbestämmelse! 51

50 Stängsel och utfart Endast mot allmän plats! 52

51 Planenligt utgångsläge Skapa inte nya problem med detaljplanen! Vad betyder planen för befintlig bebyggelse? Bygglov ska ges för en åtgärd inom en detaljplan om 1. den fastighet och det byggnadsverk som åtgärden avser a) överensstämmer med detaljplanen (9 kap 30 PBL) 53

52 Planenligt utgångsläge? Bygglov ska ges för en åtgärd inom en detaljplan om 1. den fastighet och det byggnadsverk som åtgärden avser a) överensstämmer med detaljplanen (9 kap 30 PBL) 54

53 Planenligt utgångsläge Befintliga byggnader som tillkommit i laga ordning och som inte överensstämmer med planbestämmelserna ska anses vara planenliga. 55

54 Tänk igenom varje bestämmelse Bestämmelse Lagstöd Syfte Krockar med andra planbestämmelser Behöver den kombineras med andra bestämmelser Hur genomföra och av vem 56