BESLUT Stockholm

Transkript

1 1 SVEA HOVRÄTT BESLUT Stockholm Ärende nr ÖÄ ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Arrendenämndens i Västerås slutligt beslut i ärende nr , , , , , , , , , och , se bilaga A KLAGANDE 1. A D 2. K H 3. L H 4. R H 5. J L 6. K M T 7. M M 8. A M 9. K M Dok.Id Postadress Besöksadress Telefon Telefax Expeditionstid Box Stockholm Birger Jarls Torg måndag fredag 09:00-15:00 E-post: svea.avd6@dom.se

2 2 10. L S 11. M W 12. S W 13. H Z Ombud för 1-13: Advokaten U R MOTPART Orsa Sockens Samfällighetsförening SAKEN Ändring av arrendevillkor för bostadsarrende HOVRÄTTENS AVGÖRANDE 1. Med ändring av arrendenämndens beslut bestämmer hovrätten den årliga arrendeavgiften för a) X till kr, b) Xx till kr, c) Y till kr, d) Yy till kr, e) Z till kr, f) Zz till kr,

3 3 g) A till kr, h) Aa till kr, i) B till kr, j) Bb till kr, k) C till kr, 2. Hovrätten ändrar även arrendenämndens beslut på så sätt att stadgandet i punkt 7 i arrendekontrakten om att arrendatorerna ska svara för fastighetsskatt utgår. 3. Till arrendevillkoret i punkt 4 i arrendekontrakten tilläggs ett andra stycke med följande lydelse: Avverkat gagnvirke ska tillvaratas av samfälligheten om ej annat avtalats. 4. Vardera parten ska stå sina rättegångskostnader i hovrätten.

4 4 YRKANDEN I HOVRÄTTEN A D, K H, L H, R H, J L, K M, M M, A M, K M, L S, M W, S W och H Z (arrendatorerna) har yrkat att arrendeavgifterna per år ska bestämmas enligt följande. Fastighet X Xx Yy Bb C Arrendeavgift/år kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Arrendatorerna har motsatt sig att betala ersättning för fastighetsskatt. För det fall hovrätten skulle finna att arrendatorerna ska erlägga sådan ersättning har arrendatorerna accepterat att utöver arrendeavgiften enligt ovan utge fastighetsskatt på 75 % av de marknadsvärden som anges i N S värdeutlåtande. Arrendatorerna har yrkat att bestämmelsen i tidigare arrendekontrakt att Avverkat gagnvirke ska tillvaratas av samfälligheten om ej annat avtalats ska kvarstå i arrendekontrakten. Arrendatorerna har yrkat ersättning för rättegångskostnader i hovrätten.

5 5 Orsa Sockens Samfällighetsförening (jordägaren) har yrkat att hovrätten ska fastställa Arrendenämndens i Västerås beslut. Jordägaren har medgett att bestämmelsen i tidigare arrendekontrakt om avverkat gagnvirke ska vara kvar. Jordägaren har bestritt yrkandet om ersättning för rättegångskostnader. UTVECKLING AV TALAN I HOVRÄTTEN Arrendatorerna har åberopat samma skriftliga bevisning som vid arrendenämnden. Därutöver har de åberopat värdeutlåtande av arrendetomterna från fastighetsvärderaren N S mailkorrespondens med Orsa kommun Utredning av R H angående översvämningar i Orsasjön under perioden och riskanalys avseende översvämningsrisken för arrendetomterna skrivelse från arrendator till Skatteverket förslag till fastighetstaxering för 2015 avseende fastigheten E i Mora kommun förslag till fastighetstaxering för 2015 avseende fastigheten F i Mora kommun beslut om fastighetstaxering för 2012 avseende fastigheten Zz i Orsa kommun allmänna villkor för värdeutlåtande. Jordägaren har åberopat samma bevisning som i arrenedenämnden. Därutöver har jordägaren åberopat karta över berörda öar i Orsasjön samt Prästholmen på vilken fastigheten G försåldes under 2013 tidningsannons med fastigheter till salu brev till arrendatorerna. Parterna har till stöd för sin talan åberopat samma grunder och omständigheter som i arrendenämnden samt tillagt i huvudsak följande.

6 6 Arrendatorerna I vart fall de åberopade jämförelseobjekten i Falun torde ha ett visst värde. En arrendetomt i Falun torde dessutom betinga ett högre värde än i Orsasjön. Detsamma torde gälla för en arrendetomt vid kusten i Gävle. De värderingar från NAI Svefa som jordägaren åberopar utgör inte värderingar av nu aktuella arrendetomter. Enligt Allmänna villkor (punkt 1.5 respektive 1.6 i värderingarna och bilaga till dessa) kan NAI Svefas värderingar inte användas för något annat syfte än det i värderingen angivna. NAI Svefas värderingar får och kan alltså inte användas för att värdera arrendetomterna i målet; arrendetomter som inte ens besiktigats av NAI Svefa. Det är inte möjligt att anlägga vatten- och avloppslösningar inom arrendetomterna med hänsyn till deras placeringar på öar. Vidare betingar fastigheter belägna på öar ett lägre värde än fastigheter belägna på fastlandet, bl.a. med hänsyn till tillgängligheten. Översvämningsrisken påverkar värdet på marken i sänkande riktning. Arrendenämnden synes vidare ha bortsett från frågan om strandskyddsdispens. Orsa kommun har påtalat att strandskyddsdispens erfordras och att det även krävs tillstånd för att transportera fyllnadsmassor till arrendetomterna som är belägna inom ett Natura 2000-område. Utgångspunkten är alltså att bygglov inte kan beviljas för arrendetomterna. Det går inte att bygga till befintliga byggnader med hänsyn till strandskyddet och risken för översvämningar. Arrendatorerna har inte rätt att utföra några byggnadsåtgärder på arrendetomterna utan jordägarens medgivande. Det finns därför inte någon garanti för möjligheten att utföra en eventuell byggnadsåtgärd även om tillstånd från myndigheter skulle föreligga. Taxeringsvärden är i vissa avseenden ett mycket trubbigt instrument för att visa på en fastighets marknadsvärde. Ett exempel på detta är fastigheten E som är belägen på en ö i Orsasjön, dock inom Mora kommun. Trots att fastigheten motsvarar de arrendetomter som nu är föremål för prövning är det föreslagna taxeringsvärdet cirka 1/3 av de föreslagna värdena för prövningstomterna. Skälet härtill är enbart att taxeringsvärdena på fastigheter belägna i Orsasjön men i Mora kommun generellt uppgår till 1/3 av motsvarande fastigheter belägna i Orsa kommun. Det visar att Skatteverkets taxeringsvärden, i de enskilda fallen, inte kan tas till intäkt för att en viss

7 7 fastighet har ett visst marknadsvärde. Fastigheten F har en areal om kvm och är belägen på en ö i Orsasjön inom Mora kommun. Skatteverket har bedömt markvärdet till kr. I beslut om fastighetstaxering för 2012 anges som skäl för beslutet att Skatteverket beslutar om fastighetstaxeringen enligt de uppgifter som vi fått från dig. Jordägaren har ett incitament att få upp taxeringsvärdena vad avser arrendetomterna, för att på så vis försöka få upp arrendeavgifterna. Det är dessutom arrendatorerna som ska betala fastighetsskatten enligt de nya villkor som jordägaren vill införa. De försäljningar som jordägaren hänvisat till kan inte vitsordas, inte heller kan taxeringsvärdet för fastigheten Orsa G vitsordas. För det fall uppgiften skulle ligga i närheten av sanningen visar försäljningspriset kontra taxeringsvärdet att taxeringsvärdet är alldeles för högt och att taxeringsvärdena för fastigheter i Orsasjön inom Orsa kommun inte kan ligga till grund för att ge en korrekt bild av marknadsvärdena för arrendetomterna. Försäljningarna avser dessutom fastigheter på fastlandet där i vart fall någon har vatten och avlopp. Försäljningen av G visar en enskild försäljning där fastigheten inte belastades av något arrende. Försäljningspriset omfattar därmed även byggnaden. Det går inte att dra några slutsatser av en enskild försäljning med helt andra förutsättningar. Vad gäller den åberopade annonsen avseende Prästholmen kan även där framhållas att försäljningar av fastigheter som inte belastas av arrenden inte utgör rättvisande jämförelseobjekt. Så vitt arrendatorerna känner till erhölls inte ens utgångspriset om kronor för fastigheten, innefattande byggnad och andra anläggningar. I detaljplanen har Orsa kommun tagit bort kravet på strandskyddsdispens, vilket väsentligen påverkar värdet på fastigheterna som omfattas av detaljplan i höjande riktning. Jordägaren Samtliga arrendatorer har erbjudits friköp alternativt fortsatt arrende på likvärdiga villkor framräknade av NAI Svefa som också gjort bedömningen att samma värdering gäller både på öarna som fastlandet då tomterna avstyckats ända till gamla strandlinjen med nyttjanderätt ända ut i vattnet, inklusive byggnadsverk i form av anlagda bryggor och pirar m.m. NAI Svefas värdering har utförts opartiskt. Samtliga arrendatorer har

8 8 haft sina fritidshus under lång tid och torde känna till översvämningsrisken. Denna risk är inte större på öarna än vad den är på de tomter som avstyckats vid strandlinjen på land. Tomterna anses vara unika och skulle aldrig tillåtas idag vid en eventuell nyetablering. Vad gäller el är det möjligt att ordna, men är en kostnadsfråga. Tomterna är bebyggda vilket innebär att man kan renovera och även bygga till under förutsättning att jordägaren godkänner detta skriftligen. Jordägaren sålde en tomt med enkelt oinrett härbre under 2011 med utgångspris kr och högsta bud kr. Under 2013 har ytterligare enkla fritidshus härstammande från avstyckningarna försålts till priser om mellan och kr. Fastigheten Orsa G på Prästholmen i nära anslutning till arrendeöarna försåldes 2013 till ett försäljningspris om kr, varav tomtvärde kr. Taxeringsvärdet uppgick till kr och tomtstorleken till kvm. Denna torde kunna vitsordas trots att det inte gällde arrenderätt utan rent köp av mark och byggnad, eftersom det är tomtens värde som ligger till grund för arrendet. Ingen av de avstyckade och nu friköpta arrendetomterna vid strandlinjen på Styversbacken har haft tillgång till vatten eller avlopp. Det är anmärkningsvärt att arrendatorerna anser att man inte kan jämföra med en försäljning av hus och mark på en intilliggande ö i Orsasjön, men att man däremot anser att Skatteverkets taxeringsvärden för fastigheterna går att jämföra med andra kommuners taxeringsvärden. Jordägaren kan inte påverka taxeringsvärdet. Troligen har Skatteverket bildat sig en uppfattning av de senaste genomförda försäljningarna. Syn Hovrätten har den 3 juni 2015 hållit syn på prövningsobjekten X, Xx, Y, Yy, Z, Zz, A, Aa, B, Bb och C; samtliga belägna i Orsa kommun.

9 9 HOVRÄTTENS SKÄL Utgångspunkter Av 10 kap. 6 jordabalken framgår att arrendeavgiften vid förlängning av arrendeupplåtelse ska bestämmas till skäligt belopp. I det fall parterna inte kan komma överens om beloppet ska det årliga beloppet bestämmas så att det motsvarar arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och övriga omständigheter. Förarbetena till bestämmelsen ger ingen närmare ledning för hur avgiften ska beräknas (se NJA II 1968 s ). Det uttalas i förarbetena att en arrendator ska vara skyddad mot oskäliga höjningar av avgiften samt att jordägaren ska vara berättigad till den ersättning för upplåtelsen som han skulle kunna få vid fritt val av arrendator. Vidare anförs att en viss vägledning kan erhållas från ortens pris för jämförliga arrenden. Enligt praxis är det i första hand en konstaterad arrendenivå vid nyupplåtelse som i första hand bör vara avgörande för arrenderättens värde (Svea hovrätt, beslut i mål ÖÄ ). Om något jämförelsematerial inte föreligger uttalas endast att frågan får avgöras efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala. Fastighetsskatt Som angetts ovan ska arrendeavgiften för det fall arrendatorn och jordägaren inte kommer överens bestämmas så att den motsvarar arrenderättens värde. Värdet av en arrenderätt påverkas inte av jordägarens utgifter för fastighetsskatt eller fastighetsavgift. Villkoret om att arrendatorerna utöver arrendeavgiften ska betala fastighetsskatt/fastighetsavgift ska därför utgå ur kontrakten. Arrendeavgift Arrendatorerna har åberopat uppgifter om två arrendetomter i Falun och Gävle. Några arrendekontrakt eller information om de närmare arrendevillkoren har dock inte

10 10 presenterats. Dessa objekt kan därför inte ligga till grund för någon bedömning av något ortspris för arrendetomter. Båda parterna har vid beräkningen av vad de anser vara ett skäligt arrende utgått ifrån ett beräknat marknadsvärde vid en försäljning av arrendetomterna och en kapitalisering av detta marknadsvärde. Det finns rimligtvis ett samband mellan marknadsvärdet för en bostadstomt och arrendevärdet för en motsvarande tomt. Detta gäller dock främst prisutvecklingen över tid. Att fastställa detta samband med antagande av en viss räntefaktor är däremot svårt eftersom en arrenderätts värde, förutom av tomtmarkens marknadsvärde, påverkas även av arrendeavtalets utformning, belåningsmöjligheter för ägd och arrenderad mark och flera andra faktorer (Svea hovrätts beslut i ärende nr ÖÄ ). Vid denna bedömning utgår hovrätten ifrån de förutsättningar som gäller för tomterna i allmänhet och respektive tomt i synnerhet. Inledningsvis kan konstateras att fastigheterna är belägna på små öar. Detta påverkar enligt N S utlåtande marknadsvärdet i sänkande riktning. Svea hovrätt delar den bedömningen. Hovrätten har utgått från att denna faktor på samma sätt påverkar även vad en arrendator i allmänhet är villig att betala för ett arrende. Vad gäller samtliga fastigheter så saknas el, vatten och avlopp och möjligheterna att ordna vatten och avlopp är begränsade. De flesta tomterna är också så lågt belägna att det finns risk för översvämning. Dessa faktorer har hovrätten tagit hänsyn till i sänkande riktning. Vad gäller fastigheternas inbördes rangordning finner hovrätten följande. Fastigheterna Zz- får anses vara de mest attraktiva då de ligger i väster- respektive sydvästläge med vacker utsikt över Orsasjön. Fastigheten Aa är belägen på Jannisaholmens västra strand och har den högst belägna tomtplatsen. Denna anser hovrätten mest attraktiv. Skäligt arrende för denna tomt är enligt hovrättens mening kr. Vid inbördes rangordning mellan tomterna och har hovrätten tagit hänsyn till hur avskilt tomterna ligger, tomternas storlek, strandlinje och höjd över vattnet. Hovrätten har inbördes rangordnat dessa tomter och funnit skäligt belopp för arrende vara enligt följande: B kr,

11 11 C kr, Bb kr, Zz kr, A kr. Fastigheterna Yy och har hovrätten bedömt som likvärdiga. Värdet på fastigheterna är något lägre än de ovannämnda med hänsyn till läget mot öster in mot land och till svårigheterna med att ta sig iland på fastigheterna vid lågvatten. Arrendet för dessa fastigheter får skäligen anses vara kr vardera. Bedömningen av vad som är en skälig arrendeavgift för fastigheterna X- påverkas främst av att dessa är belägna på mycket små öar, att fastigheterna är små och att de är lågt belägna. Hovrätten har rangordnat fastigheterna och funnit skäligt belopp för arrende vara enligt följande: Y kr, Xx kr och kr. Sammantaget finner hovrätten att den av arrendenämnden satta nivån på arrendeavgifterna inte är skälig. Arrendenas värde är dock inte heller så lågt som de av arrendatorerna yrkade beloppen. Arrendenas värde ska därför skäligen sättas till de belopp som framgår ovan. Bestämmelsen om gagnvirke Parterna är överens om att den bestämmelse om gagnvirke som sedan tidigare har funnits med i arrendekontrakten ska kvarstå. Arrendekontrakten ska därmed kompletteras med yrkat tillägg i denna del. Rättegångskostnader Med hänsyn till att arrendatorernas yrkande endast bifalls till en del ska vardera part enligt 18 kap. 4 rättegångsbalken bära sin rättegångskostnad.

12 12 HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga B Överklagande senast I avgörandet har deltagit hovrättsråden Henrik Löv och Eywor Helmenius, tekniska rådet Karina Liljeroos samt tf. hovrättsassessorn Sigrid Malmström, referent. Föredragande har varit Vilma Herlin.