Pålsjö 1:1, Pålsjöbaden

Transkript

1 Ändring av detaljplan (1283K-15840) för del av fastigheten Pålsjö 1:1, Pålsjöbaden Helsingborgs stad PLANOMRÅDET KNUTPUNKTEN Planområdets läge Planbeskrivning Upprättad den 21 juni 2016 BEGRÄNSAT PLANFÖRFARANDE Program godkänt av stadsbyggnadsnämnden den "DAG månad ÅR" Beslut om granskning av stadsbyggnadsnämnden "DAG månad ÅR" Beslut om tillstyrkan av stadsbyggnadsnämnden "DAG månad ÅR" Antagen av kommunfullmäktige "DAG månad ÅR" " PARAGRAFNUMMER" Laga kraft "DAG månad ÅR" Genomförandetid till och med "DAG månad ÅR" Samråd Antagande Laga kraft

2 Detaljplanen redovisas i följande handlingar Denna planbeskrivning Detaljplanekarta med planbestämmelser och illustrationer Kontaktuppgifter Planarkitekt Tobias Röös, telefon Plansamordnare Nina Begovic, telefon Medverkande Medverkande i planarbetet är plansamordnare Nina Begovic, bygglovsarkitekt Göran Hagsund och stadsantikvarie Mia Jungskär. Innehåll 1 PLANEN I KORTHET SYFTE SAMMANFATTNING PLANFÖRSLAG OMRÅDETS DISPOSITION OCH GESTALTNING ÄNDRING AV PLANBESTÄMMELSER TRAFIK ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER KONSEKVENSER BEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN PÅVERKAN PÅ RIKSINTRESSEN OCH FÖRORDNINGAR MILJÖ, HÄLSA OCH SÄKERHET NATUR- OCH KULTURMILJÖ PLANENS GENOMFÖRANDE PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR BAKGRUND OCH ORGANISATION PLANOMRÅDET RIKSINTRESSEN OCH FÖRORDNINGAR TIDIGARE KOMMUNALA STÄLLNINGSTAGANDEN... 14

3 1 Planen i korthet Detaljplanen upprättas i enlighet med Plan och bygglagen (2010:900), enligt beslut om uppdrag i stadsbyggnadsnämnden 17 mars Lagstödet för planbestämmelserna, utifrån 4 kapitlet plan och bygglagen, framgår under respektive avsnitt i bestämmelserutan. 1.1 Syfte Syftet med ändringen av detaljplanen är att pröva omfattning och utformning av en spaanläggning inom fastigheten Pålsjöbaden Sammanfattning Huvudidén med ändringen av detaljplanen är att en möjliggöra en större spa anläggning inom fastigheten Pålsjöbaden 1 än vad gällande detaljplan medger. Detta möjliggörs genom att bestämmelsen om högsta exploateringsgrad tas bort och utformningen av gällande plans byggrätt för huvudbyggnad och den korsprickade marken omformas. Bestämmelsen som hör till den korsprickade marken omformuleras också. Formuleringen av utformningsbestämmelsen som bland annat reglerar taknock förändras. Istället görs ett tillägg som reglerar hur hög taknocken får vara. Dessutom görs tillägg som medger frontespiser och regleringar för totalhöjd och takvinkel. I övrigt bekräftas gällande plans bestämmelser inom det aktuella området. Illustrationsplan. Förslag Ändringen av gällande detaljplanen möjliggör en spa anläggning på cirka 350 kvadratmeter bruttoarea istället för 100 kvadratmeter bruttoarea som föreskrivs i gällande plan. Konsekvenser Konsekvenserna av förslaget är att det kan byggas en större huvudbyggnad med frontespiser inom fastigheten på bekostnad av mindre yta för komplementbyggnader. Gällande plans reglering av högsta byggnadshöjd om 3,6 meter behålls. Frontespiserna kommer dock innebära att byggnadshöjden inom ett begränsat område kommer att överskridas. En reglering införs så att tillkommande byggnads nockhöjd anpassas till angränsande byggnads nockhöjd. Sammantaget bedöms tillkommande byggnad anpassa sig väl till den känsliga kulturmiljön i området. 3 (15)

4 Stadsbyggnadsförvaltningen har bedömt att planens genomförande inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan enligt 4 kap 34 plan och bygglagen eller 6 kap 11 miljöbalken. Planeringsförutsättningar Det aktuella området ligger vid Pålsjöbaden och utgörs av fastigheten Pålsjöbaden 1. Fastigheten avgränsas av Drottninggatan i öster, en gräsyta i norr, Pålsjö strand i väster och en byggnad i syd. Gällande detaljplan medger att den aktuella platsen används för bad och restaurangverksamhet. Området har höga kulturhistoriska värden och i gällande plan regleras befintlig och tillkommande bebyggelse med detaljerade planbestämmelser. Exploateringsgraden för Pålsjöbaden 1 är begränsad till 100 kvadratmeter bruttoarea. 4 (15)

5 2 Planförslag 2.1 Områdets disposition och gestaltning Ändringen av detaljplanen för fastigheten Pålsjöbaden 1 syftar till att möjliggöra en spaanläggning som stämmer överens med idéerna hur moderna spa anläggningar brukar utformas. 2.2 Ändring av planbestämmelser Ändringen av detaljplanen är i princip begränsad till fastighten Pålsjöbaden 1, men en smal remsa av Pålsjö 1:1 ingår också i planområdet. Ändringen innebär att utformningen på byggrätten och den kryssprickade marken inom fastigheten Pålsjöbaden 1 ändras samt att bestämmelsen om högsta exploateringsgrad tas bort. Nya bestämmelser möjliggör frontespiser samt reglerar högsta nockhöjd till 6,0 meter och takvinkeln till 45 grader. Ett mindre område förses med prickmark för att förhindra att den q märkta byggnaden i söder byggs för. Förutom de planbestämmelser som tas bort kommer nu gällande plans bestämmelser att fortsätta gälla. Nya byggnader inom planområdet bör utföras långsiktigt hållbara, med miljöanpassade metoder, låg energiförbrukning och sunda material. Utsnitt ur gällande detaljplan till vänster och föreslagen ändring av gällande detaljplan till höger. Röda föremål i utsnittet av gällande detaljplan representerar bestämmelser som antingen ändras eller tas bort. Se nedanstående tabell för förklaringar av bestämmelserna. 5 (15)

6 Planbestämmelser som reglerar bebyggelsen som läggs till f 3 f 4 PBL 4 kap Högsta totalhöjd i meter Högsta nockhöjd i meter Högsta takvinkel i grader Frontespis mot väster får uppföras i maximalt 5,2 meter av 16 1 takets längd och med en högsta totalhöjd av 5,8 meter Frontespis mot öster få uppföras i maximalt 2,0 meter av takets längd och med en högsta totalhöjd av 5,8 meter Marken får inte förses med byggnad Marken får endast bebyggas med komplement till verksamheten, exempelvis veranda till servering, till en maxhöjd om 3, meter Planbestämmelser som reglerar bebyggelsen som ändras f 1 Byggnaden skall ha samma material och formspråk som befintliga byggnader och bygga på raka former. Taket skall vara ett sadeltak med svart papp eller shingel. Taknock får inte överskrida intilliggande byggnads. Fasaden skall vara hyvlad träpanel. Fönster skall vara av trä med smäckra bågar och karmar, ha fasta poster och spröjsar samt vara utåtgående och sidohängda. Dörrar skall anpassas efter huset. Planbestämmelser som reglerar bebyggelsen som tas bort e100 Högsta exploateringsgrad i m 2 bruttoarea exklusive terrass eller veranda Marken får endast undantagsvis bebyggas med servicebyggnader, som byggnadsnämnden prövar lämpligt, till en högsta totalhöjd om 3,0 meter. Planbestämmelser som reglerar bebyggelsen som fortsätter gälla N 1 Område för bad och restaurangverksamhet. Högsta byggnadshöjd i meter. II Högsta antal våningar. p Byggnad ska placeras i gräns mot gata. f 2 Skylt får ej vara bildväxlande eller utformas som låda med invändig belysning. Skyltpelare får ej förekomma. plank Plank. Befintligt utseende skall bevaras. Underhåll ska ske med ursprungliga material, kulörer och arbetsteknik. 6 (15)

7 Förslag på utformning sett från stranden. (Illustration: SOMA Arkitekter.) Förslag på utformning sett från Drottninggatan. (Illustration SOMA Arkitekter.) 2.3 Trafik Parkering Den aktuella ändringen medger en större exploatering än gällande plan. Nuvarande parkeringsnorm innehåller inga riktlinjer för spa anläggningar. Därför har en parkeringsutredning gjorts. Parkeringsutredningen tar utgångspunkt i remissversionen av den nya, ännu inte beslutade, parkeringsnormen för Helsingborg. Utredningen föreslår ett behov av totalt cirka 11 cykelplatser och 11 bilplatser. Parkeringsplatsen på andra sidan Drottninggatan är avsedd att försörja verksamheterna vid stranden med parkeringsplatser. Ett slutgiltigt antal parkeringsplatser fastställs i och med bygglovet. 7 (15)

8 2.4 Administrativa bestämmelser Administrativa bestämmelser PBL 4 kap Generella bestämmelser som gäller inom området som ändringen avser: Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft. 21,22, 24 Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från den dag detaljplanen vinner laga kraft inom den del av detaljplanen som ändringen avser. 8 (15)

9 3 Konsekvenser 3.1 Bedömning av miljöpåverkan Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer, med vägledning av förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar, att planens genomförande inte kan antas medföra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 4 kap 34 plan och bygglagen respektive 6 kap 11 miljöbalken. En miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning behöver därmed inte genomföras. Konsekvenserna av planförslaget utreds och beskrivs i denna konsekvensbeskrivning. Aktuell fastighet är redan detaljplanelagd som område för bad och restaurangverksamhet, tillsammans med anslutande fastighet. Föreslagen användning ligger i linje med gällande detaljplan, och utgör ingen främmande verksamhet för omgivningarna. Det aktuella förslaget innebär en högre exploatering än vad gällande plan tillåter. Sammantaget bedöms förslagets påverkan vara liten, och ligga i linje med gällande plan. Sammantaget kan konsekvenserna av planens genomförande inte antas medföra betydande miljöpåverkan. 3.2 Påverkan på riksintressen och förordningar Det aktuella området ligger inom område för riksintresse för den högexploaterade kusten enligt miljöbalken 4 kap 4. Området tangerar även ett område för riksintresse för kulturmiljövården (Helsingborg, M:K 15), enligt miljöbalken 3 kap 6, där tyngdpunkten ligger på förståelsen av stadens historiska framväxt. Riksintresse för kulturmiljövård Förslaget bedöms inte kunna medföra påtaglig skada på riksintresset. Riksintresse för kustzonen Riksintresset utgör inget hinder för utveckling av befintliga tätorter eller det lokala näringslivet, varför förslaget bedöms vara förenligt med riksintressets intentioner. Strandskydd Strandskyddet är upphävt för den aktuella platsen. Om en detaljplan upphör att gälla eller ersätts av en ny detaljplan, återinträder strandskyddet. Om man då vill upphäva skyddet eller få dispens måste det prövas på nytt mot de nu gällande reglerna. I detta fall fortsätter gällande plan att gälla, varför strandskyddet inte kommer att återinträda. Det aktuella området är ianspråktaget och det finns redan en byggrätt inom området. 3.3 Miljö, hälsa och säkerhet Vattenkvalitet Syftet med miljökvalitetsnormerna för vattenförekomster (ytvatten, grundvatten och skyddade områden) är att tillståndet i våra vatten inte ska försämras och att alla vatten ska uppnå en bestämd miljökvalitet. Planområdet är beläget på grundvattenförekomsten Helsingborgssandstenen. Dess kemiska och kvantitativa status är god, men det finns risk att miljökvalitetsnormerna inte uppnås 2015 och Planområdet avvattnas till Helsingborgsområdet av kustvattenförekomsten Öresund. 9 (15)

10 Dess ekologiska status är måttlig och den uppnår inte god kemisk status. Det finns risk att miljökvalitetsnormerna inte uppnås 2015 och Planförslaget bedöms inte påverka vattenkvaliteten negativt. Klimatanpassning På grund av att planområdet är lågt beläget och med tanke på framtida havsnivåhöjningar bör inte avloppsanordningar anordnas under 3,5 meter över havsnivån utan att skyddsåtgärder mot översvämningar vidtas. Trafikflöden En utbyggnad enligt ändringsförslaget bedöms generera försumbart fler fordon per vardagsdygn än en utbyggnad enligt gällande detaljplan. Vägtrafikbuller De tidigare redovisade bullerförhållandena bedöms inte påverkas av det nu aktuella tillägget till gällande detaljplan. (Se detaljplan för del av Pålsjö 1:1 m.fl. Pålsjöbaden, Helsingborgs stad.) 3.4 Natur- och kulturmiljö Kulturmiljö Området har höga kulturhistoriska värden och i gällande plan regleras befintlig och tillkommande bebyggelse med detaljerade planbestämmelser. Tillkommande bebyggelse ska anpassa sitt formspråk efter Pålsjöbadens i material, detaljeringsgrad och skala. Den föreslagna ändringen medger att en något större huvudbyggnad med frontespiser kan uppföras. Byggnadshöjden kommer fortfarande att vara 3,6 meter, förutom vid frontespiserna. Byggnaden som helhet kommer således inte att bli högre än i gällande plan och den viktiga nockhöjden kommer fortfarande att vara anpassad den värdefulla befintliga bebyggelsen. Landskapsbild och stadsbild Påverkan på landskapsbilden och stadsbilden bedöms vara densamma i den föreslagna ändringen som i gällande detaljplan. 3.5 Planens genomförande Fastighetsrättsliga konsekvenser Gränserna för fastigheten Pålsjöbaden 1 bör justeras i samband med genomförandet av detaljplanen. 10 (15)

11 Området markerat med lila bör regleras till fastigheten Pålsjöbaden 1. Avtal Ett planavtal är upprättat mellan beställaren av detaljplanen och Helsingborgs stad. 11 (15)

12 4 Planeringsförutsättningar 4.1 Bakgrund och organisation Bakgrund till planändringen Ansökan inkom till stadsbyggnadsförvaltningen den 15 januari Bakgrunden är att fastighetsägaren tidigare har haft ett bygglov för spa anläggning som förföll då det inte utnyttjades inom fastställd tid. Fastighetsägaren sökte då om ett nytt bygglov för en något större spaanläggning än vad det gamla bygglovet innehöll. I och med att utbyggnaden av spa anläggningen enligt bygglovsansökan skulle innebära en för stor avvikelse mot gällande detaljplan drog fastighetsägaren tillbaka ansökan med avsikt att söka en ändring av gällande detaljplan istället. Beslut i ärendet Stadsbyggnadsnämnden beslutade den 17 mars om att ge stadsbyggnadsförvaltningen i uppdrag att påbörja planprocessen, att tillämpa begränsat standardförfarande samt att detaljplanen inte kan antas medföra sådan betydande miljöpåverkan som avses i 4 kap 34 plan och bygglagen respektive 6 kap miljöbalken. 4.2 Planområdet Planområdet ligger vid Pålsjöbaden och utgörs av fastigheten Pålsjöbaden 1 samt en smal remsa av fastigheten Pålsjö 1:1. Fastigheten avgränsas av Drottninggatan i öster, en gräsyta i norr, Pålsjö strand i väster och en byggnad i syd. Planområdet omfattar cirka 350 kvadratmeter. Planområdet inom röd rektangel. 12 (15)

13 Markägoförhållanden Hela planområdet ägs av Helsingborgs stad. Markanvändning Området utgörs av en obebyggd yta som ligger mellan Drottninggatan i öster och stranden i väster. Historik En historisk redogörelse för området i stort finns i gällande detaljplan. (Se detaljplan för del av Pålsjö 1:1 m.fl. Pålsjöbaden, Helsingborgs stad.) Bebyggelse Området som ändringen omfattar är obebyggt, men det gränsar till flera byggnader som är viktiga ur ett kulturhistoriskt perspektiv. Panorama över Pålsjöbaden. Det aktuella planområdet utgörs av gräsytan till vänster i bild. Trafik Fastigheten nås från Drottninggatan. Öster om Drottninggatan finns parkeringsplatser som försörjer verksamheterna inom gällande detaljplan. I gällande detaljplan redogörs också för trafikförhållanden. (Se detaljplan för del av Pålsjö 1:1 m.fl. Pålsjöbaden, Helsingborgs stad.) etc. Teknisk försörjning Fastigheten kan anslutas till teknisk infrastruktur. Geotekniska förhållanden Planområdet är beläget strax under 3,5 meter över havsytan och inom ett område som är utsatt för kusterosion. 4.3 Riksintressen och förordningar Inom och i anslutning till planområdet finns områden eller funktioner med ett värde som är intressant ur ett nationellt perspektiv. Dessa utgör riksintressen och bevakas av Länsstyrelsen. Riksintresse för kulturmiljövård Det aktuella området tangerar även ett område för riksintresse för kulturmiljövården (Helsingborg, M:K 15) enligt miljöbalken 3 kap 6. Ett uttryck för riksintresset är burgna villakvarter, arbetarkvarter, industrier och andra arbetsplatser som berättar om stadens sociala och funktionella skiktning. Förslaget bedöms inte kunna medföra påtaglig skada på riksintresset. 13 (15)

14 Riksintresse för kustzonen Det aktuella området ligger inom område för riksintresse för den högexploaterade kusten enligt miljöbalken 4 kap 4. Riksintresset utgör dock inget hinder för utveckling av befintliga tätorter eller det lokala näringslivet. Förslaget bedöms vara förenligt med riksintressets intentioner. Strandskydd Strandskyddet är upphävt för den aktuella platsen. 4.4 Tidigare kommunala ställningstaganden Översiktsplan I Helsingborgs översiktsplan ÖP2010, antagen av kommunfullmäktige den 18 maj 2010 och aktualitetsförklarad den 26 februari 2014, redovisas den aktuella platsen som ett område för komplement i befintlig stadsbebyggelse utveckla till blandad stad och sammanfaller med ett område för utveckling av gröna och blå samband och länkar. Planförslaget bedöms ligga i linje med översiktsplanen. Ändring av översiktsplanen Den aktuella platsen ingår i området som omfattas av den pågående ändringen av Helsingborgs översiktsplan för Pålsjö, som var på utställning i december 2013 till januari Ändringen av översiktsplanen innehåller inga förändringar för den aktuella platsen. Detaljplaner För planområdet gäller detaljplan för del av fastigheten Pålsjö 1:1 m.fl., (15840), laga kraft den 23 september 2004, vilken reglerar användningen för den aktuella platsen till område för bad och restaurangverksamhet. En byggnad får maximalt uppföras i två våningar i upp till 3,6 meters byggnadshöjd. Byggnadens bruttoarea får vara maximalt 100 kvadratmeter, och byggnaden ska uppföras i gräns mot gatan. Byggnaden ska vidare ha samma material och formspråk som befintliga byggnader och bygga på raka former. Taket ska vara ett sadeltak med svart papp eller shingel. Taknock får inte överskrida intilliggande byggnads. Fasaden ska vara av hyvlad träpanel eller skivor mellan hyvlad träpanel. Fönster ska vara av trä med smäckra bågar och karmar, ha fasta poster och spröjsar samt vara utåtgående och sidohängda. Dörrar ska anpassas efter huset. Eventuell skylt får inte vara bildväxlande eller utformas som låda med invändig belysning. Skyltpelare får inte förekomma. Den korsprickade marken som omger byggrätten för huvudbyggnaden får endast undantagsvis bebyggas med servicebyggnader, som byggnadsnämnden prövar lämpligt, till en högsta totalhöjd om 3,0 meter. Plank får uppföras i gräns mot gatan. Det befintliga utseendet ska bevaras. Underhåll ska ske med ursprungliga material, kulörer och arbetsteknik. Genomförandetiden för gällande detaljplan gick ut 2009, men förnyades i och med att ett tillägg till planen vann laga kraft Nuvarande genomförandetid går ut den 5 mars (15)

15 Utsnitt ur gällande plan, Detaljplan för del av Pålsjö 1:1 m.fl. (1283K 15840). Aktuell fastighet är markerad med röd linje. Bevarandeplan Planområdet ingår i bevarandeprogram för Drottninggatan och Pålsjö, antaget av kommunfullmäktige den 22 september Samtliga intilliggande byggnader är utpekade som särskilt värdefull bebyggelse enligt plan och bygglagen. Den aktuella platsen ingår också i ett område som utpekats som en värdefull miljö i bevarandeprogrammet. Program till detaljplan För den aktuella platsen har ett planprogram upprättats och godkänts av stadsbyggnadsnämnden den 12 november Programmet redovisar bland annat byggrätter norr och söder om Pålsjöbadens byggnader, varav det aktuella förslaget motsvarar byggrätten norr om Pålsjöbaden. STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Björn Bensdorp Redestam planchef Tobias Röös planarkitekt 15 (15)