UTMANINGAR OCH MÖJLIGHETER FÖR EN BRFS EKONOMI

Transkript

1 UTMANINGAR OCH MÖJLIGHETER FÖR EN BRFS EKONOMI VAD GÄLLER MED DE NYA AVSKRIVNINGSREGLERNA OCH VILKEN ÄR FRAMTIDSVISIONEN FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR? NIKLAS WIDEBECK, UTREDNINGSCHEF, HSB RIKSFÖRBUND

2 BAKGRUND Den 28 april 2014 beslutade BFN om ändringar i vägledningen Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar (K2). Progressiv avskrivning anges inte som en metod som kan användas. Årsredovisningar var redan innan de nya regelverken svåra för konsument att förstå

3 FORTS BAKGRUND Det blir inte lättare för konsument/medlem ÅR 2014-> Årsredovisning Vinst Förlust Förlust K2-regelverk ok Beror på metodbyte*? K3-regelverk ok Beror på metodbyte*? Beror på annat Beror på annat Sannolikt ca 20-25% av Sveriges bostadsrättsföreningar hamnar här på grund av metodbyte från progressiv till linjär avskrivning* eller något ökad avskrivningstakt i K jämfört med 2013 vilken inte kompenserats med höjda årsavgifter

4 AVSKRIVNINGAR - BEGREPP Progressiv avskrivning = låg avskrivning i början som ökar allteftersom Linjär avskrivning = lika hög avskrivning hela tiden (K2) Komponentansats = Byggnaden delas in i komponenter som åsätts olika livslängd (K3)

5 NÅGRA GENERELLA PROBLEM MED AVSKRIVNINGAR I BRF. Lååång tidshorisont Urholkning av inflationen Avskrivningar måste kompletteras med underhållsplanering och investeringsplanering Underhållssparande är svårt att förstå för gemene man Investeringsplanering finns inte reglerad men inbegrips i underhållssparande ibland och ibland inte

6 FORTS BAKGRUND HSB har valt att tillhandahålla både årsredovisningar enligt K2 och K3 HSB har verkat för att : Få branschen att samlas kring en ny lösning Få FAR (Revisorerna) att anta lösningen Få lagrum för implementering av en ny lösning

7 RESULTAT SÅ LÅNGT Utredningsdirektiv?

8 MEN LÖSNINGEN DÅ???

9 ARBETSGRUPPER FÖR LÖSNINGSFÖRSLAG HSB har tillsammans med Riksbyggen, Bostadsrätterna, SBC och FAR arbetat i två grupper Kortsiktigt perspektiv med uppdrag att plocka fram tilläggsinformation utifrån nu gällande regelverk för att underlätta för konsument att förstå ekonomi lättare. Långsiktigt perspektiv med uppdrag att åstadkomma ett nytt bättre anpassat regelverk för bostadsrättsföreningars årsredovisningar

10 VAD ÄR VIKTIGT..för medlem och annan intressent av årsredovisningen. Jämnt och förutsägbart årsavgiftsuttag En förståelse vad bostadsrättsföreningen har gjort och står inför när det gäller underhåll och investeringar Något som styrelsen kan använda som är lätt att förstå för de boende Något som skapar framförhållning och transparens

11 LÅNGA GRUPPENS UPPGIFT Att föreslå en nytt långsiktigt regelverk för bostadsrättsföreningars redovisning.

12 LÖSNINGSFÖRSLAG Låt planerat sparande för det faktiska utbetalningsbehovet ersätta avskrivningar

13 LÖSNINGSFÖRSLAG Ta fram en kombinerad underhålls och ersättningsinvesteringsplan omfattande 30-år Låt en 30-del av ersättningsinvesteringsbehovet utgöra en RR-påverkande post Reservering för framtida ersättningsinvesteringar efter finansnettot och före årets resultat samt motbokning sker på skuldsidan som en Reserv för ersättningsinvesteringar. Vid företagna ersättningsinvesteringar så bokas dessa mot investeringsfonden och blir om tillräckligt fonderade inte RR påverkande. Ovanstående ersätter avskrivningar helt!!!! så länge bokfört värde inte överstiger verkligt värde för fastigheten (dvs byggnad o mark)

14 Genomsnitt för 30års ersättningsinvesteringsbehov

15 NYTT FÖRSLAG..FÖRDELAR Fångar bättre det faktiska återanskaffningsbehovet! Gör att dagens dubbleringar och missmatch av exempelvis komponentavskrivning, investeringsplan,underhållsplan och förslag till underhållsavsättning kan undvikas genom sammanslagning i ett underlag/instrument. Enkel resultatsignal om 100% fondering görs via intäkter (årsavgiftsuttag) Driver beslutsunderlag mot framförhållning och transparens och därmed större trygghet för medlem

16 NYTT FÖRSLAG..EV.. NACKDELAR Kan upplevas administrativt betungande och dyrt att åstadkomma för mindre bostadsrättsföreningar Ställer krav på vederhäftiga Framtidsplaner (arbetsnamn för en kombinerad underhålls och ersättningsinvesteringsplan) och någon sorts kvalitetsstämpel på dessa. Modellen tar inte hänsyn till att vissa åtgärder eller vald strategi kring lånefinansiering gör att om inte100 % önskas fonderas så blir det ett negativt resultat. Å andra sidan är just det lätt att förstå

17 NYTT FÖRSLAG KOMBINERAT MED KYLSKÅPSMÄRKNING FÖR BRF-EKONOMIN För att göra informationen lättare att förstå för konsument förordas att branschen driver fram en kylskåpsmärkning med följande nyckeltal Årsavgift/kvm (Totala årsavgifter/total boyta) Ersättningsinvesteringskostnad/kvm (Genomsnittlig kostnad enligt framtidsplanen/total boyta) Skuldsättning/kvm (Totala skulder enligt senaste år/kvm boyta) Räntekänslighet (1 % ränta på totala skulderna motsvarar X % av totala årsavgifterna) Energikostnad (Totala energikostnader/total boyta)

18 KONCEPTFÖRSLAG/EXEMPEL FÖR KYLSKÅPSMÄRKNING (NYCKELTAL) 650 kr/kvm FRAMTIDSPLAN 185 kr/kvm 7500 kr/kvm 16% 193 kr/kvm

19 TEST UTFÖRT AV MED HJÄLP AV HSB STOCKHOLM

20

21 TACK FÖR ER TID