Förhandsbesiktning. Näsbypark 41:7, Täby Slottsvägen 18, Täby. Stockholm Nisse Nielsen

Transkript

1 Förhandsbesiktning Näsbypark 41:7, Täby Slottsvägen 18, Täby Stockholm Nisse Nielsen Eminenta Besiktning & Värdering i Stockholm AB Godkänd för F-skatt Polygonv 15 Tfn Säte Stockholm kontoret@eminenta.se Täby Fax Bg Vat SE (L )

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING: Instruktion för läsning av besiktningsutlåtandet... 3 Besiktningsuppdrag och -objekt... 4 Tillhandahållna handlingar... 5 Nuvarande ägares muntliga upplysningar... 5 Allmänt om denna typ av objekt... 5 Mark och grundläggning... 6 Mark... 6 Grundsulor... 6 Grundmurar... 7 Fuktisolering och dränering... 7 Dagvatten... 7 Hängrännor och stuprör... 8 Byggnad ovan grundläggning... 8 Ytterväggar... 8 Mellanbjälklag... 8 Fasader... 9 Fönster och dörrar... 9 Vind Tak Altan & entrétrappa Kök och våtrum Kök Våtrum 1, bad entréplan Våtrum 2, dusch kv Tvättstuga Bastu Pool Installationer Ventilation Vatten och avlopp Uppvärmning Elinstallationer Eldstäder, skorsten och rökkanaler Övrigt Allmänt Övriga byggnader Radon Asbest Besiktningsförutsättningar Eminenta/Nisse Nielsen Näsbypark 41:7 Sida 2 av 19

3 INSTRUKTION FÖR LÄSNING AV BESIKTNINGSUTLÅTANDET Utlåtandet är utformat så att byggnaden beskrivs utifrån hur den är uppbyggd. Respektive konstruktionsutförande redovisas enligt rubricering nedan: Besiktningsförrättaren anger konstruktionsutförande och anger (om det inte är uppenbart) varifrån informationen om detta erhållits. Om angivet utförande är besiktningsförrättarens egen bedömning, grundas bedömningen på vad som erfarenhetsmässigt är sannolikt utifrån besiktningar av liknande konstruktioner, vad som kan förväntas med anledning av bl.a. byggnormer vid tidpunkt för utförandet, eventuella stickprovskontroller och andra indikationer och informationer som erhållits vid den okulära besiktningen. Under denna rubrik redovisas mer allmän information om konstruktionsutförandet som kan vara bra för en fastighetsägare att känna till. Det kan även förekomma generella rekommendationer under denna punkt. Här anges också normala, erfarenhetsbaserade tekniska livslängder för de flesta konstruktionsutföranden i syfte att underlätta planering av byggnadsunderhåll. Under denna rubrik antecknas sådana fel och brister samt ytterligare information som framkommit vid besiktningstillfället. Finns en rekommendation om åtgärd innebär det normalt att besiktningsförrättaren inte anser konstruktionsutförandet vara fullgott utfört. Rekommendationer i utlåtandet utgör i normalfallet inget fullständigt åtgärdsförslag utan lämnas i syfte att begränsa risken för framtida skador, att en uppmärksammad skada inte skall förvärras och/eller som upplysning om hur man kan förbättra konstruktionen. Besiktningsförrättaren kan även ange mindre brister och behov av underhåll under denna rubrik. Riskanalys Besiktningsförrättaren lämnar under denna rubrik en riskanalys för konstruktionsutförandet som bygger på den samlade informationen som framkommit av handlingarna, fastighetsägarens uttalanden och den okulära besiktningen. Vidare redovisas under riskanalys erfarenhetsmässigt kända risker med vissa konstruktioner, allmän kunskap om viss tidstypisk byggnadsteknik som kan medföra risk för skador mm. Exempel på sådana riskkonstruktioner kan vara betongplatta på mark med uppbyggda golv, krypgrunder, äldre ytskikt i våtrum. Behov av fortsatt teknisk utredning Under denna rubrik kan besiktningsförrättaren föreslå fortsatt teknisk utredning avseende förhållande som inte kan klarläggas i den okulära besiktningen och/eller om det finns anledning att uppmärksamma parterna på misstänkta fel i sådant som i och för sig inte ingår i överlåtelsebesiktningen. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. Eminenta/Nisse Nielsen Näsbypark 41:7 Sida 3 av 19

4 BESIKTNINGSUPPDRAG OCH -OBJEKT Besiktningsobjekt Näsbypark 41:7, Slottsvägen 18, Täby Ägare Hanna & Johan Forsgård Uppdragsgivare Hanna Forsgård & Johan Forsgård Ordernummer Uppdrag Förhandsbesiktning Uppdragsgivaren uppgav sig förstå och accepterade villkoren i bifogade besiktningsförutsättningar varvid besiktningen påbörjades. Besiktningsmannen redovisar i besiktningsutlåtandet byggnadens olika konstruktionsdelar, utföranden, säljares upplysningar mm som anses vara väsentligt för en husägare att känna till inför förvärv/försäljning. Om det saknas någon information som ni som uppdragsgivare anser är viktig, och som avhandlats muntligt, ber vi er snarast kontakta besiktningsmannen för eventuell revidering av utlåtandet. Ansvaret för denna besiktning är endast gällande mellan uppdragsgivare (säljare) och besiktningsföretaget. För att ansvar skall kunna göras gällande mellan presumtiv köpare och besiktningsföretag krävs att genomgång av besiktningsutlåtandet görs med köparen. Då kan man även beställa eventuell tilläggstjänst, t.ex. konstruktions- och fuktkontroll, skadeutredning, informationsbeskrivning av installationsdelen etc. Läs mer på vår hemsida Uppdraget debiteras enligt gällande prislista. För att genomgång ska kunna utföras får, enligt branschorganisationerna, utlåtandet inte vara äldre än 6 månader. Är utlåtandet äldre krävs ny besiktning. Efterkontroll , uppdrag nummer : Undertecknad har fått i uppdrag att kontrollera de åtgärder som nuvarande ägare låtit utföra. redovisas löpande under rubrikerna Vind, Tak, Våtrum 1 och Våtrum 2. Besiktningsdag Efterkontroll Besiktningsföretag Eminenta Besiktning & Värdering i Stockholm AB Besiktningsförrättare Nisse Nielsen nisse.nielsen@eminenta.se Närvarande Hanna Forsgård & Johan Forsgård, Cecilia Borglund samt Nisse Nielsen Efterkontroll : Hanna Forsgård & Johan Forsgård samt Nisse Nielsen Väderlek Regn, temperatur ca +6ºC. Byggnadstyp Enplanshus med källare uppfört år 1941, tillbyggt 60-tal samt Eminenta/Nisse Nielsen Näsbypark 41:7 Sida 4 av 19

5 TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR Plan-, fasad- och sektionsritning. Utlåtande från tidigare utförd överlåtelsebesiktning daterat Godkännande från sotare/skorstensfejarmästare avseende installationer braskamin på entréplanet och rökkanal daterat Besiktningsprotokoll avseende braskamin i källaren samt rökkanal daterat 2008 NUVARANDE ÄGARES MUNTLIGA UPPLYSNINGAR Fastigheten förvärvades år Inför förvärvet utfördes överlåtelsebesiktning med anlitad byggnadstekniker. Byggnadslov saknas för inbyggnad av entrén, enligt muntligt besked från kommunen är detta preskriberat. Det finns en sättning mellan ursprunglig del och tillbyggnad. Sprickbildningar/lutningar har noterats. Orsaken till sättningen har inte utretts. Inga förändringar av sättningen har märkts sedan förvärvet. Det har tagits bort väggar som haft bärande funktion. Förstärkning/avväxlingar har utförts för att begränsa risk för konstruktionsförsvagningar/deformationer. Nuvarande ägare känner inte till om det varit problem med översvämningar eller tecken på brister i dagvattensystemet, vare sig på fastigheten eller i området. Nuvarande ägare har aldrig noterat någon avvikande lukt typ "mögellukt" i huset och har inte heller fått påpekanden från utomstående om att det skulle finnas någon avvikande lukt. Det har inte förekommit några problem med takläckage. Det har aldrig noterats problem med dåligt fall mot golvbrunnar, bakfall från golvbrunnar eller kvarstående vatten på golv i våtutrymmen. Inga kända vatten-/försäkringsskador har förekommit i byggnaden. All maskinell utrustning fungerar normalt. Det har inte noterats några problem med inomhusventilationen. Inga kondensbildningar har noterats på fönsterrutors insidor. Vatten- och avloppsinstallationer har fungerat normalt utan upprepade stopp eller liknande. Det förekommer inga problem med byggnadens värmesystem eller med att hålla huset varmt, kalla golv eller golvdrag. Viss isbildning har noterats på taket vintertid. Elinstallationer fungerar normalt utan att säkringar och/eller jordfelsbrytare frekvent löst ut. Braskamin på entréplanet godkänd av sotaren. Skorsten för braskamin i källaren bör tätas, se protokoll från skorstensfejaren. Radonmätning pågår för närvarande i byggnaden. ALLMÄNT OM DENNA TYP AV OBJEKT 30 år - ett nyckeltal vad gäller underhåll: För en fastighetsägare är 30 år, ur erfarenhetsmässig synvinkel, ett vanligt intervall vad gäller underhåll av konstruktionsdelar i en byggnad. 30 år är, enkelt uttryckt, ett nyckeltal för underhåll. Det innebär att om konstruktionsdelen är runt 30 år eller äldre, kan besiktningsmannen påpeka detta och rekommendera underhållsåtgärder. Vissa äldre konstruktioner uppförda efter dåtidens byggpraxis och kunnande har i efterhand visat sig fungera mindre bra. Konstruktioner som t.ex. inredda källare, betongplattor på mark utan fuktskydd av fuktkänsliga material, torpargrunder etc. utgör sådana exempel. I byggbranschen kallas de RISKKONSTRUKTIONER. Analyser och förklaringar ges löpande i utlåtandet under respektive konstruktionsbeskrivning. Eminenta/Nisse Nielsen Näsbypark 41:7 Sida 5 av 19

6 MARK OCH GRUNDLÄGGNING Mark Lera enligt uppgift från säljaren. För att minska ytvattentillförsel mot en byggnad bör man se till att marken närmast grund lutar från grund. Mark närmast grund bör dessutom bestå av vattengenomsläppligt material och man bör även undvika större träd eller buskar invid huset pga. att rötter kan orsaka skador på byggnaden och växa in i och orsaka stopp i avlopps-, dränerings- och dagvattenledningar. Lutningar noterades i tak- väggvinkel i vardagsrummet vilket bedöms vara orsakat av marksättning. Enligt uppgift från nuvarande ägare har inga förändringar skett sedan förvärvet. Riskanalys Undergrund av lera kan innebära risk för sättningar/rörelser i byggnaden, pga. att den i normalfallet har sämre förmåga att ta upp påförda laster än fast mark typ berg och sprängsten. Faktorer som kan påverka byggnader uppförda på lera är bl.a. variationer i nederbörd, grundvattennivåer, tung trafik etc. Det finns tecken på sättningar i byggnaden och det kan inte uteslutas att detta kan innebära risk för fortsatta rörelser/sättningar. Grundsulor Grundsulor och mellangjutet betonggolv och passivt ventilerad luftspaltsbildande golvkonstruktion av typ Platon. Grundsulor har en bärande funktion. Betonggolven som gjuts mellan grundsulorna är i byggnader uppförda före ca vanligtvis tunna, oarmerade och saknar normalt bärande funktion. Detta eftersom de endast tjänar som golv eller underlag för golvbeläggning. Det är därför mer regel än undantag att det förekommer sprickor i dessa betonggolv vilka vanligtvis endast har kosmetisk betydelse. Dessa typer av grunder har normalt högre fuktvärden pga. markfukt eftersom de i normalfallet grundlagts direkt ovanpå befintlig mark eller ovan ett tunt avjämningslager, dvs. utan underliggande kapillärbrytande eller dränerande material. Luftspaltsbildande golvkonstruktioner används ofta vid renoveringar och iordningställande av golv ovan betong som kan ha ett relativt högt fuktinnehåll och/eller som ersättning till tidigare skadade golvkonstruktioner. Ett passivt ventilerat golv bör ha anslutande väggar av fukttålig betong eller likvärdigt, parkett skall vara fuktskyddad i anslutning mot väggar mm. Inget särskilt att notera. Eminenta/Nisse Nielsen Näsbypark 41:7 Sida 6 av 19

7 Grundmurar Oinklädda putsade/målade/kakelklädda grundmurar av betonghålsten enligt uppgift från nuvarande ägare. Denna typ av grundläggning är i normalfallet stabil. Mindre sprickbildningar kan medföra brister i utvändig fuktisolering men medför i normalfallet liten risk för byggnadens goda bestånd med avseende på hållfasthet. Oinklädda målade grundmurar innebär ofta att mindre lokala fuktgenomslag kan torka ut naturligt och orsakar oftast endast begränsade skador i form av färg- och/eller putssläpp. Nuvarande ägare påpekar att vissa mindre rörelser sker i grundmurar i anslutning mellan tillbyggnad/ursprunglig byggnad. Inga skadesignaler noterades vid besiktningstillfället. Fuktisolering och dränering Grundmur med fuktisolering typ utvändig värmeisolering av fabrikat Isodrän med dränering av plastslang enligt nuvarande ägare. Ålder: Dränering och fuktisolering från år 2007 enligt uppgift från nuvarande ägare. Grundmur under altan med fuktisolering av Platonmatta, okänd ålder. Under entrétrappan okänt utförande och ålder. Utvändig värmeisolering innebär normalt sett att grundmuren blir varmare och därigenom torrare (dvs. att grundmurarna får ett relativt lågt fuktinnehåll). Funktion på en dränering beror på en rad faktorer såsom dess kringfyllnadsmassor, avledning av vatten, typ och material i dränering mm. Normal livslängd på dränering brukar anges till ca 25 år och utvändig fuktisolering av typ Isodrän eller liknande till 50 år från utförandet. Vid besiktningstillfället noterades inga synliga tecken på brister i fuktisolering och dränering. Dagvatten Avledning av dagvatten (stuprör och dränering) sker till kommunalt avloppsnät enligt nuvarande ägare. Ålder: Från 2007, enligt nuvarande ägare. Bedömd teknisk livslängd på ledningssystem för dagvatten brukar uppskattas till år från tiden för utförandet beroende på typ av ledningssystem och markförhållanden. Med tiden kan man förvänta sig nedsatt funktion och behov av uppgrävning och utbyte av ledningar pga. igenslamning, marksättningar mm. För att förlänga ledningssystemets tekniska livslängd bör det regelbundet kontrolleras och rensas. Stopp eller dämning i dagvattenledningar kan innebära att stuprörsvattnet tillförs grunden. Evakueringsbrunn, med pump styrd av nivåvakt, finns i våtrummet i källaren. Rekommenderar regelbunden kontroll av pumpens funktion samt installation av nivålarm. Pumpen var fullt fungerande vid besiktningstillfället. Eminenta/Nisse Nielsen Näsbypark 41:7 Sida 7 av 19

8 Hängrännor och stuprör Hängrännor och stuprör av plåt. Ålder: Hängrännor och stuprör från 2007 enligt nuvarande ägare. Bedömd teknisk livslängd på hängrännor och stuprör av plåt brukar uppskattas till ca 30 år. Löpande underhåll i form av rensning, översyn/tätning av skarvar och målning krävs. Bakfall noterades i hängrännor, rekommenderar kontakt med fackman för riktning. BYGGNAD OVAN GRUNDLÄGGNING Ytterväggar Trästomme, utvändigt tilläggsisolerad. En äldre trästomme är i normalfallet en stark och stabil stomme. I normalfallet förekommer ej räta vinklar och lutningar i väggar vilka vanligtvis är naturligt åldersrelaterade och inte påverkar byggnaden ur hållfasthetssynpunkt. Utvändig tilläggsisolering medför i normalfallet att byggnadens stomme blir varmare och på så sätt även torrare samt att stommen bättre skyddas mot nederbörd. Tilläggsisolering av ytterväggar innebär att huset får ett bättre energivärde. Huset blir dock tätare vilket kan påverka behovet av att förbättra ventilationen. Inget särskilt att notera. Mellanbjälklag Mellanbjälklag av trä. I mellanbjälklag av trä förekommer i normalfallet mindre rörelser och det kan med tiden uppkomma nedböjningar/svikt/golvknarr till följd av åldersdeformationer och upprepade belastningar. Inget särskilt att notera. Eminenta/Nisse Nielsen Näsbypark 41:7 Sida 8 av 19

9 Fasader Träpanel. Ålder: Fasad från tidigt 2000-tal. Fasaden senast målad 2007 enligt nuvarande ägare. Normal livslängd på en träfasad beror på en rad faktorer såsom, virkeskvalitet, underhåll, färgtyp, yttre förhållanden, förekomst av luftspalt etc. Livslängden för en träpanel bedöms, vid normalt underhåll, till ca år. Täckande plåt saknas vid entrétrappans (avsatsens) anslutning mot vägg samt på ytterhörn under altanen. Riskanalys Avsaknad av plåttäckning vid anslutning av entrétrappa samt ytterhörn innebär risk för fuktskador i anslutande vägg. Fönster och dörrar Fönster med isolerglaskassetter. Ålder: Varierande. 1st 2-glasfönster i källaren. Livslängd för fönster fr.o.m. 90-talet bedöms till ca år beroende på virkeskvalitet, underhåll, placering mm. Livslängd för isolerglaskassetter bedöms till ca år. Isolerglas åldras och kan med tiden bli otäta. Rekommenderar att man regelbundet kontrollerar infästning och tätning av fönsterbleck och droppbleck. Det saknas fönster-/droppbleck ovan fönster. Det förekommer 1st punkterad isolerglaskassett i vardagsrummet. Målningsunderhåll rekommenderas på solutsatta fönster. Riskanalys Det saknas fönster-/droppbleck ovan fönster vilket innebär en ökad risk för att vatten kan tränga in och orsaka skador i vägg och/eller fönster. Eminenta/Nisse Nielsen Näsbypark 41:7 Sida 9 av 19

10 Vind Vindsbjälklaget utfört som parallelltak samt hel vind över del av byggnaden. Konstruktionsutförandet i det parallellisolerade taket ej fastställt vid besiktningen. Hel vind: papp, kutterspån samt tilläggsisolering av mineralull. Åtkomlighet: Parallelltak är inte åtkomliga för besiktning. Vinden kontrollerad från golv i mitten av utrymmet. Med parallelltak avses ett tak där yttertaksytor och innertaksytor är parallella (innertak går upp till nock). Med avseende på att skador kan inträffa i vind-/takkonstruktioner till följd av läckage och kondens, är det väsentligt att vinden regelbundet kontrolleras (några gånger per år) för att i tid kunna upptäcka och begränsa eventuella skador. För att en vind-/takkonstruktion fukttekniskt skall fungera bör konstruktionen skyddas mot inifrån och utifrån kommande fukt. Detta bör ske dels via en tät ångspärr på varm sida av konstruktionen samt en väl fungerande ventilation inomhus vilket hindrar/minskar risken för att varm fuktig inomhusluft vandrar upp genom takbjälklaget och kondenserar mot kalla takkonstruktioner och dessutom genom en tät och fungerande yttertaksbeläggning. Med detta begränsas risken för fuktskador i vind-/takkonstruktioner. 2st mindre läckage noterades lokalt i nocken på den åtkomliga vinden samt via köksfläkten. Efterkontroll : Fuktfläckar efter tidigare noterade läckage, torra nu. Fortsatt teknisk utredning Rekommenderar kontakt med fackman (plåtslagare) för kontroll av orsak samt åtgärder avseende noterade läckage. Tak Taktäckning utförd med dubbelfalsad plåt med underlagspapp, på underlagstak av råspont/träpanel. Ålder: Från år 2007 enligt nuvarande ägare. Efterkontroll : Underlagspapp och plåt har lagts om i sin helhet Teknisk livslängd på ett plåttak i standardutförande med normal kvalitet på plåt och korrekta infästningar bedöms, med normalt underhåll, vara ca år. Falsar/skarvar på plåtar måste regelbundet kontrolleras och underhållas eftersom de med tiden kan förväntas bli otäta pga. rörelser i plåtarna. Taket är pga. halkrisk endast kontrollerat från mark, takstege, samt nock. Ventilationshuven glipar i anslutning mot plåttaket, se under rubrik Vind. Rekommenderar att falsar på hela nocken kontrolleras för täthet, se Vind. Efterkontroll : Vid besiktningstillfället noterades inga brister i utförandet. Enligt nuvarande ägare kontrollerade entreprenören underliggande tak innan papptäckning, inga skador noterades. Eminenta/Nisse Nielsen Näsbypark 41:7 Sida 10 av 19

11 Altan & entrétrappa Träkonstruktioner. Normal livslängd på utvändiga träkonstruktioner beror på en rad faktorer såsom, virkeskvalitet, underhåll, färgtyp, yttre förhållanden etc. Träkonstruktioner kräver regelbundet underhåll vad avser målning, inoljning etc. Inget särskilt att notera. KÖK OCH VÅTRUM Kök Kök med modern standard. Regelverk och försäkringsvillkor innehåller bl.a. krav på skadeförebyggande åtgärder i den vanliga köksmiljön. Om det finns risk för utläckande vatten eller kondens på dolda ytor skall utlopp från dessa ytor anordnas så att vattnet snabbt blir synligt. Fogar, anslutningar, infästningar och genomföringar i vattentäta skikt skall vara vattentäta. Under diskmaskin, diskbänk, kyl, frys och ismaskin eller dylikt ska det finnas ett tätt ytskikt. Normal teknisk livslängd för köksmaskiner beräknas till ca 10 år. Inget särskilt att notera. Våtrum 1, bad entréplan Klinkergolv och kakelklädda väggar. Utfört år: Första halvåret 2007 enligt nuvarande ägare. Företrädare för branschen anser att branschregler ska följas för arbeten i våtrum och försäkringsbolagen kräver för full ersättning, vid uppkommen skada, att våtrummet är utfört enligt de branschregler som gällde vid tiden för utförandet, se eller samt Om arbetet utförts av behörig/branschansluten entreprenör skall Kvalitetsdokument överlämnas till beställare efter färdigställt arbete. Vid avsaknad av Kvalitetsdokument rekommenderas kontroll av försäkringsskyddet. Livslängden bedöms vid korrekt utförande till ca 25 år. Forts. Eminenta/Nisse Nielsen Näsbypark 41:7 Sida 11 av 19

12 Kvalitetsdokument saknas. Brunnsduk har skurits så att den hamnat under klämringen i golvbrunnen i duschen vilket ej följer tillverkarens anvisningar. Brunn under badkar nås ej för kontroll av utförandet. Tätskikt saknas vid rörgenomföringar i vägg i tvättställskommoden. Avloppsslangen från tvättstället är vikt/veckad vid genomföring i skåpsbotten, risk för stopp föreligger. Fönster i våtzonen. Efterkontroll : Brunnsdukar/klämringar i golvbrunnar har åtgärdats av behörig fackman, inga brister i utförandet noterade. Garantiåtagande för åtgärderna finns enligt uppgift från säljaren. Silikontätning utförd vid rörgenomföring i vägg i tvättställskommoden. Riskanalys Utgår, se ovan: När brunnsduken/klämringen ej är korrekt monterad i golvbrunnen föreligger risk för bristande täthet i anslutning av tätskikt mot golvbrunnen vilket innebär risk för fuktskador. Avsaknad av tätskikt vid rörgenomföringar innebär risk för fuktskada vid ev. rörläckage. För minskad risk rekommenderas applicering av silikontätning. Fönster i våtzonen kan innebära risk för fuktskador. Våtrum 2, dusch kv Klinkergolv och kakelklädda väggar. Utfört år: Första halvåret 2007 enligt nuvarande ägare. Se Våtrum 1. Kvalitetsdokument saknas. Enligt uppgift från nuvarande ägare har tätskikt endast applicerats lokalt i duschhörnan, vilket enligt undertecknads bedömning är ett korrekt utförande då underliggande isolering saknas. Det förekommer finare sprickor lokalt i klinkerfogar. Lokalfall till golvbrunnen. Brunnsduk har skurits så att den hamnat under klämringen i golvbrunnen vilket ej följer tillverkarens anvisningar. Efterkontroll : Brunnsduk/klämring i golvbrunnen har åtgärdats av behörig fackman, inga brister i utförandet noterade. Garantiåtagande för åtgärderna finns enligt uppgift från säljaren. Riskanalys Eftersom det förekommer finare sprickor i plattsättningen kan det finnas risk för skador i konstruktionen om underliggande tätskikt inte är tätt. Funktion och täthet på underliggande tätskikt är inte möjligt att bedöma vid en okulär besiktning. Utgår, se ovan: När brunnsduken/klämringen ej är korrekt monterad i golvbrunnen föreligger risk för bristande täthet i anslutning av tätskikt mot golvbrunnen vilket innebär risk för fuktskador. Eminenta/Nisse Nielsen Näsbypark 41:7 Sida 12 av 19

13 Tvättstuga Klinkergolv och väggbeklädnad av puts. Utfört år: 2007 enligt nuvarande ägare. Se Våtrum 1. Tätskikt saknas enligt nuvarande ägare. Korrekt utförande enligt undertecknads bedömning då underliggande isolering saknas. Äldre golvbrunn av gjutjärn är inte utbytt i samband med att golvbeläggning/tätskikt förnyats. Fallet till golvbrunnen är ej fullgott enligt bedömning. Riskanalys Äldre golvbrunn av gjutjärn är inte utbytt i samband med att golvbeläggning/tätskikt förnyats vilket innebär risk för läckage. Bastu Bastu uppvärmd med el-aggregat. Ålder: Livslängd för el-aggregat beräknas normalt till ca år vid normalt användande. Inget särskilt att notera. Pool Kontroll av pool och till den hörande reningsaggregat, pumpar etc. ingår ej i besiktningsuppdraget. För sådan kontroll erfordras att kontakt tas med särskild fackman eller att man inhämtar informationer från annat håll. INSTALLATIONER Ventilation Självdragsventilation. För att en självdragsventilation skall fungera på avsett vis krävs, förutom de termiska drivkrafterna (skillnad i temperatur mellan ute- och inneluft), att en tillräckligt fungerande tilluft finns i byggnaden. En självdragsventilation har normalt svårt att uppnå kraven på tillräckligt luftutbyte med avseende på dagens höga fuktproduktion inomhus. Otillräcklig ventilation kan i vissa fall medföra uppfuktning och kondensation i konstruktionsdelar (vanligast i takkonstruktioner och vindsutrymmen). En fukt- och klimatmässigt bättre lösning är en mekanisk ventilation vilket innebär att ventilationen blir styrd samt att ett undertryck skapas i byggnaden. För att erhålla en enkel förbättring av ventilationen i våtrum och tvättstuga kan fuktsensorstyrda fläktar installeras. Lämpligen för kontinuerlig drift. Eminenta/Nisse Nielsen Näsbypark 41:7 Sida 13 av 19

14 Vatten och avlopp Kontroll av VA-anläggningarna/installationerna ingår inte i uppdraget men omfattas av köparens undersökningsplikt. Uppvärmning Kontroll av uppvärmningssystemet ingår inte i uppdraget men omfattas av köparens undersökningsplikt. Elinstallationer Kontroll av elinstallationer ingår inte i uppdraget men omfattas av köparens undersökningsplikt. Eldstäder, skorsten och rökkanaler Kontroll av rökkanaler och anslutna eldstäder ingår inte i uppdraget men omfattas av en köpares undersökningsplikt. ÖVRIGT Allmänt Möblerade utrymmen: Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Undertecknad rekommenderar att byggnaden avsynas när huset är tomt så att även ytor som dolts av bohag vid denna besiktning blir åtkomliga vilket ingår i köparens undersökningsplikt. Övriga byggnader Kontroll ingår inte i uppdraget men omfattas av en köpares undersökningsplikt. Radon Kontroll av radon ingår inte i uppdraget men ingår i köparens undersökningsplikt. Radonmätning pågår för närvarande. Socialstyrelsen allmänna råd avseende rikt- och gränsvärde för "Olägenhet för människors hälsa", gäller fr.o.m gränsvärdet 200 Bq/m³ radongashalt i befintliga bostäder. Asbest Kontroll ingår inte i uppdraget men ingår i en köpares undersökningsplikt. Eminenta/Nisse Nielsen Näsbypark 41:7 Sida 14 av 19

15 BESIKTNINGSFÖRUTSÄTTNINGAR 1 Ändamålet med besiktningen Det avtalade ändamålet med att genomföra en överlåtelsebesiktning är, att inför en fastighetsöverlåtelse, med hjälp av en byggnadsteknisk besiktning samla in och redovisa mesta möjliga väsentliga information om det befintliga skicket på besiktigad del av fastigheten vid besiktningstillfället. Resultatet av denna byggnadstekniska besiktning redovisas på så sätt att besiktningsförrättaren upprättar ett besiktningsutlåtande som sänds till den som beställt besiktningen. Med hjälp av den information som förmedlas i ett besiktningsutlåtande erhålls ett säkrare underlag för att redan före en fastighetsöverlåtelse bedöma fastighetens verkliga skick och den förväntan en köpare kan ha på byggnaden. Överlåtelsebesiktningen ersätter inte köparens undersökningsplikt. Överlåtelsebesiktningen omfattar endast en del av köparens undersökningsplikt. Även sådana delar som, enligt besiktningsvillkoren, inte besiktigas ingår i undersökningsplikten. 2 Överlåtelsebesiktningens omfattning samt förklaringar För överlåtelsebesiktningen gäller de villkor som återfinns i detta dokument och i uppdragsbekräftelsen. Vid överlåtelsebesiktningen genomför besiktningsförrättaren en okulär byggnadsteknisk undersökning av fastighetens befintliga skick vid besiktningstillfället. Besiktningen omfattar inte hela fastigheten utan endast de delar som uttryckligen anges i uppdragsbekräftelsen. I uppdraget ingår alltid, om inte annat anges, fastighetens huvudbyggnad. Eventuella andra byggnader (sekundärbyggnader såsom garage, uthus etc.) ingår endast om så anges i uppdragsbekräftelsen. Vidbyggda sekundärbyggnader med invändig förbindelse med huvudbyggnaden räknas som en del av huvudbyggnaden. Överlåtelsebesiktningen är en byggnadsteknisk besiktning av byggnad och den mark som har teknisk betydelse för byggnaden. Mark som inte har ett omedelbart förhållande till byggnaden omfattas inte. Besiktningsförrättare som utför överlåtelsebesiktningar är inte behöriga att utföra några funktionskontroller av installationer såsom mekanisk ventilation, uppvärmning, el, vatten- och avlopp, sanitet, pool med tillhörande utrustning, maskinell utrustning, rökgångar och eldstäder mm varför sådana installationer ansvarsmässigt undantas från besiktningen. De omfattas dock av köparens undersökningsplikt. I överlåtelsebesiktningen ingår inte miljöinventering och inte heller undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning eller annan mätning. Utökad kontroll av konstruktionsdel, fortsatt teknisk utredning, förslag till avhjälpande av brister, kostnadsberäkningar och värderingar i övrigt ingår inte i en överlåtelsebesiktning. Dessa kan dock beställas som särskilt uppdrag och kräver skriftlig överenskommelse. 3 Tilläggstjänst Eminenta PLUS I Eminenta PLUS lämnas viss begränsad information beträffande installationsdelen enligt nedan. Eftersom besiktningsförrättaren i allmänhet har större erfarenhet av installationer för mekanisk ventilation, uppvärmning, el, vatten- och avlopp, rökgångar och eldstäder mm än en normalt bevandrad husköpare, redovisas i besiktningsutlåtandet i detta fall bedömningar och eventuella rekommendationer avseende dessa installationer. Bedömningar och rekommendationer grundar sig på säljarens uppgifter, allmänt kända ålders- och/eller försäkringsmässiga avskrivningar och/eller andra uppenbara indikationer på fel. Några undersökningar i form av provtryckningar, uppmätningar, kontroll av skyddsjord, isolationsmätning av elsystem mm utförs inte av besiktningsförrättaren. Dessa typer av undersökningar kräver i allmänhet besiktningsmän med särskild behörighet för respektive installation. Eminenta/Nisse Nielsen Näsbypark 41:7 Sida 15 av 19

16 4 Överlåtelsebesiktningens praktiska och juridiska betydelse Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid besiktningstillfället. Den information som redovisas i besiktningsutlåtandet ökar parternas kunskap om fastighetens befintliga skick i besiktigad del vid besiktningstillfället. Informationen i besiktningsutlåtandet redovisar vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet och får betydelse för tillämpningen av jordabalkens ansvarsregler för köpare och säljare. Förhållanden som antecknats vid den okulära besiktningen och sådana befarade fel som antecknas i riskanalysen är redovisat på ett sätt som innebär att köparen före köpets fullbordan fått kunskap om förhållandena. De förhållanden som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som antecknats i riskanalysen och som senare infrias kan en köpare inte göra gällande mot en säljare om inte säljaren lämnat garanti. Garantier och annan information om fastigheten med byggnaden som säljaren lämnar under överlåtelsebesiktningen bör också skriftligen införas i köpekontraktet. 5 Överlåtelsebesiktningens genomförande Innan överlåtelsebesiktningen påbörjas skickar eller överlämnar besiktningsförrättaren en uppdragsbekräftelse till den som beställt överlåtelsebesiktningen (nedan angivet som uppdragsgivaren). Av uppdragsbekräftelsen framgår överlåtelsebesiktningens omfattning. Före överlåtelsebesiktningen går besiktningsförrättaren igenom uppdragsbekräftelsen med uppdragsgivaren så att några oklarheter om överlåtelsebesiktningen och dess omfattning inte föreligger. Överlåtelsebesiktningen innehåller fyra moment och avslutas med att besiktningsförrättaren redovisar resultatet i ett besiktningsutlåtande. I besiktningsutlåtandet redovisas information om det befintliga skicket av besiktigad del av fastigheten, vid besiktningstillfället, som är av väsentlig betydelse för en fastighetsägare att känna till. Uppdragsgivaren skall förvissa sig om att besiktningsförrättaren i besiktningsutlåtandet antecknar uppgifter som lämnas under besiktningen. Skavanker, skador på grund av slitage och andra i sammanhanget obetydliga upplysningar antecknas normalt inte i besiktningsutlåtandet (kan i vissa fall noteras som information om underhåll, "att-göra-lista" för uppdragsgivaren). För att överlåtelsebesiktningen skall kunna utföras på avtalat sätt skall uppdragsgivaren se till att samtliga utrymmen och ytor är tillgängliga. Berörda utrymmen och ytor skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag. Godkänd stege och skyddsanordningar (ex.vis glidskydd till stege) skall finnas tillgängligt. 5.1 Handlingar Utgångspunkten för en överlåtelsebesiktning är byggnadens ålder, brukande och allmänna skick samt den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet. Som grund för överlåtelsebesiktningen används handlingar samt upplysningar från säljaren som lämnats till besiktningsförrättaren om handlingarna och upplysningarna är av den beskaffenheten att de kan användas. Handlingar och upplysningar som besiktningsförrättaren får ta del av och som används antecknas i besiktningsutlåtandet. Det åligger inte besiktningsförrättaren att särskilt kontrollera handlingarnas och uppgifternas riktighet i annat fall än i de avseenden där de framstår som uppenbart felaktiga. 5.2 Okulär besiktning I överlåtelsebesiktningen ingår en okulär besiktning. En okulär besiktning innebär att besiktningsförrättaren undersöker synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken bedöms vara av byggnadsteknisk betydelse. Med tillgängliga utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara. För att en vind skall anses vara besiktningsbar skall det finnas spångbrädor eller likvärdigt. Yttertak besiktigas i normalfallet från mark, stege, taklucka och gångbryggor i den mån sådana finns. Yttertaket beträds ej om säkerheten av någon anledning kan ifrågasättas av besiktningsförrättaren. Eventuella stegar Eminenta/Nisse Nielsen Näsbypark 41:7 Sida 16 av 19

17 skall tillhandahållas av uppdragsgivare eller ägare. Undanflyttning av lösöre såsom ex.vis. sängar, soffor, bokhyllor, mattor ingår inte i besiktningen. Om besiktningsförrättaren av någon anledning inte gjort en okulär besiktning av sådant utrymme eller yta som normalt omfattas av besiktningen skall detta antecknas i utlåtandet. Sådan yta eller utrymme omfattas normalt ändå av köparens undersökningsplikt. Beträffande ytor och utrymmen, som inte besiktigas, får köparen söka information på annat sätt än genom överlåtelsebesiktningen, t.ex. genom att säljaren ombeds lämna garanti eller annan specificerad information om den del som inte besiktigas. 5.3 Tilläggstjänsten Utökad kontroll av konstruktionsdel Om besiktningsförrättaren utför tilläggstjänsten Utökad kontroll av konstruktionsdel i samband med besiktningen, utförs en undersökning av främst de grundkonstruktioner där man erfarenhetsmässigt vet att det kan finnas risk för fuktrelaterade skador. Vid Utökad kontroll av konstruktionsdel utförs vanligen punktvisa mätningar med fuktindikator, upptagning av 1 till 2 inspektionshål och andra provtagningar i syfte att bättre kunna bedöma konstruktionsutförandet och eventuell risk för skada. Återställande av upptagna inspektionshål utförs i normalfallet med täcklock. Om större håltagning krävs ingår inte återställande i uppdraget. Redovisning av tilläggstjänsten Utökad kontroll av konstruktionsdel kan ske i löpande text i besiktningsutlåtandet för respektive konstruktionsdel, som bilaga till besiktningsutlåtandet eller i separat utlåtande (när tilläggstjänsten utförs vid annat tillfälle än besiktningstillfället). Tilläggstjänsten Utökad kontroll av konstruktionsdel är endast en stickprovsmässig kontroll och utgör inte någon fullständig skadeutredning. av tilläggstjänsten Utökad kontroll av konstruktionsdel ger oftast ett säkrare underlag för en teknisk bedömning av byggnaden, men kräver att ägaren lämnar sitt medgivande till utförande av eventuella konstruktionsingrepp. 5.4 Riskanalys Vid sidan av de förhållanden som antecknats vid en omsorgsfullt gjord okulär överlåtelsebesiktning skall besiktningsförrättaren anteckna om det finns påtaglig risk för att byggnaden har andra väsentliga fel än de som framkommit vid den okulära besiktningen. Till grund för riskanalysen har besiktningsförrättaren att beakta den information som framkommit av handlingarna, fastighetsägarens upplysningar, den okulära besiktningen, den normala beskaffenheten hos jämförbara fastigheter samt omständigheterna vid köpet. När påtaglig risk för väsentligt fel antecknas i besiktningsutlåtandet skall besiktningsförrättaren lämna en motivering. Riskanalys redovisas för respektive konstruktionsdel i besiktningsutlåtandet. 5.5 Fortsatt teknisk utredning Besiktningsförrättaren kan föreslå fortsatt teknisk utredning avseende förhållande som inte kunnat klarläggas vid den okulära besiktningen liksom om det finns anledning att uppmärksamma parterna på misstänkta fel avseende sådant som i och för sig inte ingår i besiktningen. För påtaglig risk för väsentligt fel som anges i riskanalysen behöver inte besiktningsförrättaren föreslå fortsatt teknisk utredning. Uppdragsgivaren kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om väsentligt fel beträffande sådant, som besiktningsförrättaren antecknat i riskanalysen, finns eller inte. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. Fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Eminenta/Nisse Nielsen Näsbypark 41:7 Sida 17 av 19

18 6 Om besiktningsutlåtandet Besiktningsutlåtandet innehåller all den samlade informationen från överlåtelsebesiktningen om den besiktigade byggnadens befintliga skick vid besiktningstillfället. Uppgifter om byggnaden, liksom åtgärdsförslag eller kostnadsuppskattningar som lämnas under besiktningen men som inte antecknats i besiktningsutlåtandet, ingår inte i överlåtelsebesiktningen och kan inte läggas till grund för ett ställningstagande eller förväntan om byggnadens befintliga skick och kan heller inte läggas till grund för åtgärdsprogram eller bedömning av kostnader för ett sådant. Efter det att besiktningsförrättaren överlämnat besiktningsutlåtandet skall besiktningsutlåtandet noggrant läsas igenom av beställaren. Anser uppdragsgivaren att det saknas någon uppgift eller påpekande i besiktningsutlåtandet som besiktningsförrättaren lämnat muntligen vid överlåtelsebesiktningen, skall uppdragsgivaren omedelbart kontakta besiktningsförrättaren eller återsända utlåtandet till besiktningsförrättaren eller företaget för komplettering. Vid läsning av utlåtandet skall uppdragsgivaren normalt räkna med att ju äldre en fastighet är desto större anledning finns det att tro att fel finns och att slitaget är större än i nyare fastigheter. Efter det att en tilltänkt köpare erhållit och läst besiktningsutlåtandet kan köparen välja ett eller flera av här angivna 5 alternativ (om ej annat avtalats mellan köpare och säljare): Att köpa den besiktigade fastigheten på de villkor som säljaren angivit. Att avstå från att köpa den besiktigade fastigheten. Att med utgångspunkt från informationen i besiktningsutlåtandet inleda en diskussion med säljaren om pris och andra villkor för köp. Att be säljaren om en skriftlig garanti i köpekontraktet för att förhållande eller risk för fel som anges i besiktningsutlåtandet inte föreligger. Att be säljaren att få utföra en fördjupad undersökning genom en fortsatt teknisk utredning för att klarlägga omfattningen av antecknade fel eller för att förvissa sig om den påtagliga risk för väsentliga fel som anges i riskanalysen är infriad eller inte. 7 Skadereglering 7.1 Försäkring Besiktningsförrättaren som utför avtalad överlåtelsebesiktning har tecknat konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om överlåtelsebesiktning. 7.2 Ansvarsbegränsningar - begränsningar i besiktningsförrättarens skadeståndsskyldighet I det fall det i besiktningsutlåtandet lämnas otillräcklig eller felaktig information om besiktningsobjektet kan uppdragsgivaren komma att lida skada genom att besiktningsobjektet avviker från vad som uppdragsgivaren kan förvänta sig när uppdragsgivaren läst besiktningsutlåtandet. Uppdragsgivarens skada kan innebära att en annars berättigad nedsättning av köpeskillingen blir lägre än vad som är motiverat eller att reparationskostnaden blir högre än vad uppdragsgivaren förväntat sig. Besiktningsförrättaren är skyldig att ersätta uppdragsgivarens skada som besiktningsförrättaren orsakar genom vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av överlåtelsebesiktningen. Med besiktningsförrättare avses i tillämpliga delar även besiktningsföretaget. För detta ansvar gäller nedan angivna begränsningar. Besiktningsförrättarens skadeståndsskyldighet uppgår till ett belopp motsvarande den nedsättning av köpeskillingen uppdragsgivaren skulle ha fått om felet påtalats vid köpetillfället. Skadeståndsskyldigheten är dock alltid begränsad till eventuell faktisk nödvändig och relevant lägre kostnad för felets avhjälpande. Den sammanlagda skadeståndsskyldigheten för ett och samma uppdrag är begränsad till ett belopp motsvarande 15 prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning träffades. Utför besiktningsförrättaren tilläggstjänsten Utökad kontroll av konstruktionsdel, fortsatt teknisk utredning eller annat tilläggsuppdrag, anses dessa uppdrag och överlåtelsebesiktningen, vad gäller ansvarsbegränsningen om 15 prisbasbelopp, vara ett och samma uppdrag. Eminenta/Nisse Nielsen Näsbypark 41:7 Sida 18 av 19

19 Besiktningsförrättaren är inte ersättningsskyldig för annan skada än uppdragsgivarens skada och inte heller för skavanker, slitageskador och andra obetydliga förhållanden om besiktningsobjektet som inte antecknats i besiktningsutlåtandet. Enskild skada understigande belopp motsvarande 20 % av ett prisbasbelopp, eller det större belopp som kan finnas intaget i köpekontrakts villkor såsom begränsning för rätt till reglering av relevant fel, till exempel i form av lägsta belopp för fel/självrisk/tröskelvärde etc., ersätts inte. Detta belopp utgör också uppdragsgivarens självrisk enligt detta besiktningsuppdrag för det fall skadan överstiger detta belopp. Skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift eller påpekande som besiktningsförrättaren lämnat muntligen vid överlåtelsebesiktningen ersätts endast om beställaren omgående efter erhållandet av besiktningsutlåtandet begärt komplettering av besiktningsutlåtandet. Besiktningsförrättaren förbehåller sig rätten att antingen åtgärda eventuell skada i egen regi eller genom egen anlitad entreprenör alternativt att lämna ekonomisk ersättning. Utgångspunkt för ersättning av skada är att återställande skall ske till lika befintligt skick (dvs. inte standardhöjande konstruktion eller utförande). Krav mot besiktningsförrättaren skall skriftligen anmälas (reklameras) till denne eller till företaget inom skälig tid efter det att skadan märkts eller bort märkas. Reklamation måste dock ske före ansvarstidens utgång enligt 7.3 nedan. Uppdraget är avslutat när besiktningsförrättaren begär betalt för besiktningen. Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 7.3 Ansvarstid Ansvarstiden för genomfört uppdrag är 2 år. 8 Förbud mot att överlåta besiktningsutlåtandet Besiktningsförrättaren har upphovsrätt till besiktningsutlåtandet. Uppdragsgivaren har rätt att nyttja besiktningsutlåtandet för avtalat ändamål. Varken besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätten till besiktningsutlåtandet får utan uttryckligt medgivande från besiktningsförrättaren av uppdragsgivaren överlåtas på annan och får inte användas i annat syfte än vad som anges i uppdragsbekräftelsen och besiktningsutlåtandet. Sker överlåtelse utan medgivande kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsförrättaren. Erhållet uppdrag gäller således endast mellan uppdragsgivaren och besiktningsförrättaren enligt de förutsättningar som föreligger vid tiden för uppdragets genomförande. Utan hinder av vad som anges i föregående stycke får uppdragsgivaren medge att säljaren får använda utlåtandet för att teckna försäkring mot dolda fel. 9 Övrigt Med besiktningsförrättare respektive uppdragsgivare i uppdragsbekräftelsen och i besiktningsutlåtandet avses i tillämpliga delar även besiktningsföretaget respektive köpare av den besiktigade fastigheten. Förutsättningarna och villkoren under Ändamålet med överlåtelsebesiktningen med underrubriker är desamma i uppdragsbekräftelsen och besiktningsutlåtandet. Besiktningsförrättaren skall arkivera ett besiktningsutlåtande eller kopierbar kopia under den avtalade ansvarstiden. Eminenta/Nisse Nielsen Näsbypark 41:7 Sida 19 av 19