VD har ordet. Bengt Rådman VD

Transkript

1 Bengt Rådman VD VD har ordet Vi skapar hemlängtan är Östersundsbostäders nya vision som vår styrelse antog under året. Den innebär ett stort åtagande och en utmaning för oss eftersom den är grundläggande i allt vi gör i vår vardag, i stort och smått, i förvaltning och underhåll samt i vår nyproduktion. Vårt nya namn, Östersundshem, som har arbetats fram, diskuterats och fastställts under året har naturligtvis bäring mot denna höjda ambitionsnivå. Namnbytet kan tyckas tramsigt, men det ligger mycket symbolik i att gå från att förvalta bostäder till att förvalta människors hem. Det förpliktar att ta hand om människors hem. Namnbytet är ett utmärkt avstamp i vårt interna arbete med att sätta våra kunder i centrum, ett arbete som har pågått under en lång tid. Det officiella namnbytet kommer att ske under våren Även den affärsplan, för år 2012 till och med 2015, som vi har tagit fram under året har bäring mot visionen Vi skapar hemlängtan. I den har vi brutit ner våra ägardirektiv till konkreta verksamhetsmål och dessutom kryddat dem med bland annat ambitiösa mål vad gäller energibesparing ska våra kunder märka att det har hänt något med det stora kommunala bostadsbolaget. Förutom att kunden ska sättas i fokus på ett mer tydligt sätt kommer vi att fortsätta åtgärda våra fastigheters underhållsbehov. Vi är medvetna om att det finns en hel del att göra ute i våra områden, men våra ambitioner är höga och vi tar vårt uppdrag att förvalta bolagets fastighetskapital på största allvar. Bostadsmarknaden Bostadsmarknaden i Östersund framställs ofta som en bristmarknad. Trycket på vår kundtjänst är högt och det är många sökanden till de lägenheter som vi lägger ut på vår hemsida för uthyrning, särskilt i centrala lägen. Därför känns det väldigt bra att vi under åren 2010 och 2011 kunnat tillföra Östersunds bostadsmarknad totalt 123 nya hyresrätter. Det har varit en spännande resa att hyra ut dessa nya lägenheter, de första nya hyresrätterna på 17 år i Östersund, till en för Östersundaren ny prisnivå. Glädjande nog kan vi konstatera att uthyrningen har gått bra. I stadsnära kv Valhall är nästan alla lägenheter uthyrda och i kv Rosmarinen i nedre Torvalla är i skrivandets stund ca en tredjedel av de totalt 59 lägenheterna outhyrda. Å andra sidan är det naturligtvis en tillgång för såväl Östersundsbostäder, som för kommunen i stort att det finns fräscha lägenheter lediga för omedelbar inflytt. Det har uppstått en diskussion om att lägenheterna är för dyra, men jag vill sticka ut hakan och påstå att det är svårt att bygga billigare och mer kostnadseffektivt än vad vi gjort i våra två projekt. I kv Valhall byggde vi på en våning och kunde därmed använda befintlig infrastruktur. I kv Rosmarinen pressade industriellt byggande kostnaden till en nivå som väl håller vid en jämförelse över landet. Den enkla slutsatsen är att det kostar att bygga nytt och att hyran blir därefter. Dagens stora glapp i hyresnivåer mellan gamla och nya lägenheter är svårt att göra något åt på kort sikt. Med vår färdplan för nyproduktion hoppas vi kunna tillföra marknaden bostäder i en mer jämn takt framöver och därmed få en kontinuitet i hyresutvecklingen. För oss är det en viktig uppgift att vara en aktiv aktör på bostadsmarknaden, i linje med våra ägardirektiv, och att medverka till att kommunens tillväxtmål uppfylls. Arbetet med vår färdplan fortsätter därför oförtrutet vidare. Tanken är att vi vid varje tillfälle ska ha genomförbara byggprojekt att köra igång, när vi bedömer att marknaden är mottaglig för en ny portion nyproducerade lägenheter. Färdplanen förändras allt efter hur detaljplaneprocesser framskrider, om nya intressantare objekt dyker upp eller om förutsättningarna för nyproduktion i övrigt förändras. Det viktiga är att vi inte hamnar i det vakuum som vi var i för några år sedan. Då fanns det inte något som helst genomförbart projekt i byrålådan att möta upp efterfrågan med. Arbetssättet kräver dock att vi har full kontroll på vår omvärld och särskilt Östersunds bostadsmarknad, så att vi vid varje tillfälle producerar den mängd lägenheter som marknaden kan ta emot på ett bra sätt. Inom ramen för arbetet med färdplanen, och särskilt när vi tittat på Remonthagen, har vi gått till botten med begreppen hållbart byggande, hållbart boende och hållbart förvaltande. Ett arbete som har resulterat i en nyantagen hållbarhetspolicy. SID 1

2 Resultatet Totalt är resultatet för 2011 i paritet med den budgeterade nivån. Vid en skärskådning finner man att vi genomfört betydligt mer underhåll än vad vi budgeterat för. Det beror på att slutreglering av försäkringsersättningen för den olycksaliga branden på Divisionsgränd 2010 reglerades under året samt att skattemyndigheten omprövade vår skattskyldighet för uttagsskatt. Sammantaget frigjordes på så sätt möjligheter för oss att öka underhållet med ytterligare ca 15 miljoner utöver budgeterad nivå. Pengar som behövs mer än väl i våra fastigheter. Östersundshem När vi nu går in i en delvis ny skepnad som Östersundshem gör vi det fulla av tillförsikt. Under våren kommer vi att lansera Östersundshem där vi lägger stor vikt vid att fånga in våra kunders synpunkter på hur vi kan förbättra oss. Vi ska till exempel göra det ännu enklare att tycka till om och därmed påverka utvecklingen av Östersundsbostäder. Som ett första steg har vi därför satt igång en Facebooksida och börjat tweeta, eftersom vi vill komma närmare våra kunder och förbättra alla möjligheter till dialog. Svaren tas om hand med ambitionen att lansera ett nytt bostadsbolag i slutet av april. Vi arbetar inifrån och ut med förhoppningen att det ska leda till ännu högre kvalitet och ännu bättre service. Naturligtvis slutar inte arbetet i april, utan det här är ett ständigt pågående förbättringsarbete. facebook.com/ostersundshem SID 2

3 Kund och marknad Östersundsbostäder är den största fastighetsägaren och förvaltaren av bostäder i Östersunds kommun. Vi har totalt lägenheter samt 587 studentbostäder. Hemmet och boendemiljön är en viktig del av människors livskvalitet. Därför är vår uppgift att bidra till försörjning av bra och tryggt boende i livets olika skeenden viktigt för våra kunder och en förutsättning för kommunens utveckling. Vi erbjuder hyresrättens flexibilitet och frihet för alla såväl gammal som ung, barnfamilj, som ensamstående, studerande som arbetstagare. Det är grundläggande för oss att behandla alla lika. Våra lägenheter tilldelas på ett rättvist sätt, enligt ett kösystem. Vid årsskiftet hade över personer registrerat sig i vår bostadskö. Aktivt bostadssökande var vid årsskiftet ungefär 2500 st. Noterbart är dock att denna kö inte utgör ett absolut mått på marknadens efterfrågan av bostäder då det under årets alltid funnits tillgång till lägenheter för omedelbar inflytt. Det höga antalet registrerade beror på att det är många som väljer att registrera sig för att vara i läge när behov av ny bostad uppkommer någon gång i framtiden. Under år 2011 fortsatte den positiva uthyrningstrenden, vilket innebär att efterfrågan på lediga lägenheter har varit stor, speciellt på bostäder i centrala lägen. Antalet vakanta lägenheter har under året uppvisat låga siffror och vid årsskiftet uppgick antalet lediga lägenheter (utan framtida kontrakt) till 50 st, vilket motsvarar 1,1 % av lägenhetsbeståndet. Under 2011 hade vi en omflyttningsfrekvens på 16,5 % av bostäderna, i den siffran ingår både den interna omflyttningen och extern avflyttning. För våra lokaler har dock vakansgraden ökat, vilket föranleder oss att göra en översyn av hela verksamheten. Uthyrning av lägenheterna sker via vår Kundtjänst. Alla lediga lägenheter publiceras på vår hemsida. De som inte har tillgång till dator/internet är välkomna att använda våra två kunddatorer i Bobutiken eller kontakta Kundtjänst som gärna hjälper till. Östersundsbostäder har interna bytesköer. Detta innebär att boende, under vissa förutsättningar, har företräde till lediga lägenheter inom samma kvarter som de redan bor i. Hemsidan vägen till en ny lägenhet Vår hemsida består av flera olika delar. Via Min sida kan kunderna anmäla sig som bostadssökande, söka lediga lägenheter, tacka ja eller nej till bostäder som erbjuds. Varje bostadsområde presenteras med både text och bild. Det finns också ett bofaktablad för respektive lägenhet som beskriver dess planlösning. På vår hemsida finns nedanstående marknadsplatser för våra lediga lägenheter: BostadsTorget Här visas samtliga uppsagda lägenheter under minst åtta dagar. BostadDirekt Här presenteras lägenheter som är lediga just nu eller blir lediga inom kort. Här är det först till kvarn som gäller. StudentTorget Här finns lägenheter för studenter antagna vid Mittuniversitet i Östersund. Nyproducerat Här presenteras våra nyproducerade lägenheter Bonusboende Här hittas lägenheter som är kopplade till vårt seniorboende koncept, (+ 60 år samt ej hemmavarande barn) Lokaltorget Här presenteras våra lediga lokaler samt förråd. Parkering och garage För att hyra parkering och/eller garage kontakta vår Kundtjänst. Utveckling och effektivisering av både vår hemsida och de administrativa systemen sker kontinuerligt, allt i syfte att öka vår servicenivå. I samband med vårt namnbyte till Östersundshem under våren 2012 kommer hemsidan att genomgå ett ordentligt ansiktslyft. Lägenhetsstatistik Antal lägenheter fördelade på storlek; rum och kök Antal lägenheter fördelade på byggnadsår SID 3

4 Nybyggnation Under 2011 slutfördes vårt byggprojekt i kv Valhall. 64 nya lägenheter, allt från 1:or till 4:or har tillförts marknaden under 2010 och Lägenheterna byggdes ovanpå redan befintliga huskroppar. Våra nyproducerade lägenheter är ljusa och fina med bra utsikt och tillgänglighet. Uthyrningen av lägenheterna i Valhall har gått bra och vid årsskiftet uppgick antalet outhyrda lägenheter i detta kvarter till 4 st. Även i vårt andra nybyggnationsprojekt, kv Rosmarinen i nedre Torvalla, sker inflyttning av nya hyresgäster, dock inte i samma takt som på Valhall. Lägenheterna finns från 1:or till 4:or och är exklusivt utformade med mycket rymd och ljus. Härliga skogs- och strövområden alldeles utanför knuten, mysig innergård med lekplats och inte särskilt långt från stadskärnan. Vid årsskiftet uppgick antalet outhyrda lägenheter i kvarteret Rosmarinen till 21 st. Bonusboende Efterfrågan på bostäder i centrala lägen är fortfarande stor och behovet av bostäder för äldre kommer att öka under de närmsta åren. Vår utveckling av Bonusboende (Seniorboende) fortgår, framför allt med inriktning på vilken servicenivå och utrustningsnivå dessa lägenheter ska innehålla. Totalt rör det sig om ca 120 lägenheter som successivt kommer att tas i bruk. Studentbostäder Mittuniversitet i Östersund attraherar studenter från hela landet. Med facit i hand vet vi att antalet nybörjarstudenter på Mittuniversitet vid höstintaget var högt. Det kärva arbetsmarknadsläget har inneburit att många valt att studera i Östersund. Trots det kunde vi även i år uppfylla ägarens bostadsgaranti*. Östersundsbostäder har samordningsansvaret vad gäller uthyrning av rum och lägenheter åt studenter vid Mittuniversitetet i Östersund. Dels i fastigheter som ägs av oss själva, men också i fastigheter som tillhör andra hyresvärdar. Förmedlingen av studentbostäder i Östersunds kommun sker via ett gemensamt förmedlingssystem integrerat med vår hemsida. Lediga studentbostäder presenteras på marknadsplatsen StudentTorget. Vi har ett nära samarbete med både Mittuniversitetets studentkår samt studenterna själva, via olika mötesforum. Kravverksamhet och störningar Inom kravverksamheten finns ett kontaktnät där sociala myndigheter och Kronofogden ingår. Syftet är att aktivt förebygga uppkomsten av hyresskulder och i de fall de uppstår snabbt komma till rätta med situationen. En av våra allra viktigaste uppgifter i vårt arbete med att skapa trygga bostadsområden är att sköta eventuella störningsärenden på ett bra och effektivt sätt. Vi arbetar ständigt med att bli bättre på denna hantering, då en enda miss innebär höga kostnader, både för oss och för kunden. Vår störningsbevakning sker via vår störningsjour. Även i dessa ärenden sker samarbete med sociala myndigheter. Särskilda boendeformer I kvarteret Ardennern i Torvalla finns ett hus med 6 st lägenheter anpassade för hyresgäster som är överkänsliga för tobaksrök och djur. Ett boende för ensamkommande flyktingbarn finns i kvarteret Mariedal på Frösön. Mellan Östersunds kommun och Östersundsbostäder finns ett avtal där kommunen hyr ett stort antal lägenheter för att i andra hand hyras ut till äldreboende. I slutet av året aviserade Kommunen att detta avtal till vissa delar kommer att sägas upp. Det innebär att dessa lägenheter då kommer att återgå till oss och att det kommer påverka vårat bonusboende koncept. Socialtjänst och Integrationsservice Ett samarbetsavtal mellan Östersundsbostäder och Östersunds kommun via socialnämnden finns sedan något år tillbaka. Detta avtal har under året reviderats. Avsikten med detta samverkansavtal är att vi ska erbjuda socialnämnden 30 st lägenheter för uthyrning till personer som av olika skäl är utestängda från den ordinarie bostadsmarknaden. Bostäder till flyktingmottagandet. Östersundsbostäder har träffat en överenskommelse om en förtursmöjlighet för flyktingar förmedlade via Integrationsservice till ett maximalt antal av 10 st lägenheter. Möjligheten gäller kalenderåren 2011 och Telefonväxel Under december månad träffades ett avtal med H1 Communication AB som under 2012 ska sköta vår växelfunktion. Syftet är att förbättra kundservicen och den interna arbetsmiljön för personalen i Kundtjänst, med ökad effektivitet som följd. Hyresförhandlingar Hyresförhandlingarna för vanliga bostäder år 2011 omfattar perioden 1 januari 2011 till och med 31 mars Hyreshöjningen skedde i två steg; 1 januari 2011 höjdes hyran med 1,50 % och 1 juli 2011 genomfördes den andra hyreshöjning som var på 1,75 %. Det innebär en genomsnittlig höjning med 2,39 % per månad. För en genomsnittstrea ger det en höjning med 164 kr/mån. De nyproducerade lägenheterna i Rosmarinen och Valhall har inte omfattats av hyreshöjningen. Ingen höjning av hyrorna avseende garage samt p-platser har gjorts. Förhandlingar för studentbostäder resulterade i en hyreshöjning från och med 1:a augusti 2011 med 1,75 %. Det ger en höjning med 63 kr/mån för studentlägenheter med 10-månaders hyra. Ingen förhandling för 2012 års hyror är genomförd för varken vanliga bostäder eller studentbostäder. Den procentuella förändringen av de totala hyrorna mot föregående år har varit enligt följande: Vanliga bostäder 2,39 1,85 3,25 2,00 0,00 Studentbostäder 1,75 4,80 3,15 0,00 0,00 *Östersunds Kommuns bostadsgaranti innebär följande: Bostadsgarantin gäller studenter som är antagna till minst 15 hp/termin vid Mittuniversitet, Campus Östersund. Garantin gäller de studenter som ansöker om studentbostad senast den 31 juli i samband med höstterminens start och senast den 31 december i samband med vårterminens start. Vid senare ansökan erbjuds studenterna studentlägenhet i mån av tillgång. Bostadsgarantin omfattar inte gymnasieelever eller distansstudenter. SID 4

5 Förvaltning/underhåll 2010 påbörjade vi det omfattande arbetet med att ta fram en ny varumärkesplattform. Under 2011 och även 2012 involveras hela företaget i en förändringsprocess med kundfokus. Syftet är bland annat att vi ska ta till oss och genomarbeta våra nya kärnvärden samt visionen att skapa hemlängtan för våra kunder. Parallellt med detta har vår organisation också arbetat med att beta av nödvändiga åtgärder i vårt stora underhållsbehov. Vi har även satsat på en ansiktslyftning av våra lekplatser, som nu över hela vårt bestånd håller högsta standard enligt gällande EU regler. Dessutom påbörjades arbetet med att upphandla ett nytt fastighetssystem. Våra entreprenörer är: Yttre skötsel: Centrala Östersund sköts av Primär fastighetsförvaltning t o m Torvalla sköts av Werners åkeri AB t o m Frösön sköts av Maskinring Z t o m Städ: Inre skötsel är fördelat på företagen Rentav, Samhall och Sodexo för områdena Frösön, Östersund och Torvalla. Dessa avtal gäller t o m Riksbyggen utför all fastighetsskötsel såväl inre som yttre i Brunflo, Tandsbyn, Fåker, Lit och Häggenås t o m Ny upphandling genomfördes för service och felavhjälpande underhåll av hissar. Därefter tecknades avtal med Schindler Hiss AB t o m Försäkringsgivare för Östersundsbostäder är Länsförsäkringar fram t o m Under året har 64 lägenheter i Valhall färdigställts och slutbesiktats. Merparten av dessa är uthyrda. Renoveringsarbeten som genomfördes på den brandskadade fastigheten Divisionsgränd reglerades med försäkringsbolaget under Branden inträffade i februari Underhåll De utförda åtgärderna för yttre underhåll, lägenhetsunderhåll samt reparationer av Östersundsbostäders fastigheter har följande kostnadsfördelning: Reparationer kkr kkr Underhåll kkr kkr Uttag ur lägenhetsfond kkr kkr Totalt kkr kkr Miljöredovisning Vi har en fastställd miljöpolicy och för statistik på varje fastighet avseende energiförbrukning för värme/varmvatten, el och vattenförbrukning. Vår målsättning är att sänka energiförbrukningen med 10 % från till blev ett av de varmaste åren sedan 1930-talet i Sverige med graddagar jämfört med för ett normalår. Vi förbrukade under detta år c:a 20 % mindre energi för uppvärmning än under Vi har i vårt miljö- och energieffektiviseringsarbete under året påbörjat ett projekt med syfte att byta ut kvarvarande oljepannor till bergvärme. Projektet gäller fastigheterna i Lit och den nya energikällan kommer att vara i drift fr o m Planerat underhåll Ett axplock av under året färdigställda projekt: Lekplatser Ett omfattande underhåll har under 2011 genomförts på våra lekplatser till en kostnad av ca 7 miljoner kr. Baserat på lekplatsbesiktningar genomförda 2010 och egna inventeringar har allt material med anmärkningar bytts ut och många lekplatser byggts om. På så sätt har vi kunnat säkerställa att lekplatserna är säkra miljöer för barn. En insats som är uppskattad av våra boende. I juni hade vi även invigning av en multiarena i kv Valhall, med konstgräs, som kan användas för olika bollsporter och lek. Även denna uppskattas av våra boende. SID 5

6 Färdiga projekt: Kv Söre 5:22 Kv Söre 2:100 Nya sophus Omläggning yttertak blomsterhandel/bank Fönsterinklädnad Kv Häggbäret 1 Kv Harren 3 Nya spiskåpor Utbyte till tryckstyrda takfläktar Nya spiskåpor Utbyte till tryckstyrda takfläktar Kv Söre 2:138 Renovering av balkonger Kv Skifteslaget 1 Tvättstugor renoverade 2 st Kv Kaptenen 2 Renovering av badrum Kv Solberg Isolering av ventilationskanaler Kv Tand 2:110 Kv Brunfloviken 1:61 Renovering av balkonger Byte trapphusportar Kv Väghyveln Renovering av badrum Byte balkongdörrar Målning träpartier fasad Kv Brunfloviken 1:73, 1:75 Byte trapphusportar Kv Bakplåten Renovering av badrum Kv Mjällsta Kv Skifteslaget 1 Kv Skifteslaget 2 Nya spiskåpor Utbyte till tryckstyrda takfläktar Tilläggsisolering av vind Nya spiskåpor Utbyte till tryckstyrda takfläktar Målning del av fasader Byte belysning trapphus och källare Kv Flossamattan Kv Häradsskrivaren Kv Valhall Målning fasader låghus samt garage Byte trapphusportar Byte belysning källare Kv Hjorten Byte belysning Biblioteksgatan 33 Värmeförbrukning vid våra fastigheter åren Angivet värde avser graddags- och varmvatten avstämd förbrukning uttryckt i kwh/kvm Atemp och år i genomsnitt för det totala fastighetsbeståndet. Atemp = Area som värms till mer än 10 o C. Elförbrukning vid våra fastigheter Angivet värde avser förbrukning uttryckt i MWh för det totala fastighetsbeståndet. Vattenförbrukningen vid våra fastigheter Angivet värde avser förbrukning uttryckt i m 3 /år och lägenhet för det totala fastighetbeståndet. SID 6

7 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Östersundbostäder AB, org nr , avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret , bolagets sextonde verksamhetsår. Östersundsbostäder AB är ett bostadsföretag som ägs av Östersunds Rådhus AB, org nr , till 100 %, som i sin tur är helägt av Östersunds kommun. Av årets totala intäkter och kostnader, avser 11 % av intäkterna och 24 % av kostnaderna koncernen Östersunds kommun. Verksamheten Styrelse i Östersundsbostäder AB utses av kommunfullmäktige i Östersunds kommun. Med anledning av kommunval hösten 2010 har kommunfullmäktige valt styrelse för perioden från ordinarie bolagsstämma 2011 till och med ordinarie bolagsstämma Den nya styrelsen tillträdde vid bolagsstämman den 23 maj I enlighet med aktiebolagslagen har styrelsen fastställt en arbetsordning jämte instruktion avseende arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören samt instruktioner avseende ekonomisk uppföljning. Organisation. Fastighetsbeståndet är uppdelat på två verksamhetsområden - hyresbostäder till allmänheten - hyresbostäder till studenter vid Mittuniversitetet. Östersundsbostäders uthyrningsobjekt bestod vid årets utgång av: bostäder 259 lokaler garage parkeringsplatser Förvaltning av fastighetsbeståndet har utförts av anställd personal. Fastighetsskötsel utförs av entreprenörer. Hyres- och ekonomiadministration har utförts av anställd personal. Jämställdhet. Östersundsbostäder har en jämställdhetsplan som justeras varje år i samband med löneförhandlingar. Därvid görs också en kartläggning och analys av löneskillnader mellan män och kvinnor i syfte att komma till rätta med osakliga löneskillnader, d v s löneskillnader som beror på arbetstagarnas könstillhörighet. Likviditet och finansiering Kassaflöde och likviditet. Kassaflödet används i huvudsak för att egenfinansiera om- och tillbyggnadsverksamheten. Befintliga lån har under året ökat med kkr till kkr. Östersundsbostäders likvida medel uppgick per till kkr. En koncerngemensam checkkredit finns där vi disponerar kkr. Likviditetsflödet går i allt väsentligt via det koncerngemensamma kontosystemet i syfte att ge koncernen möjlighet att kvitta in- och utbetalningar samt överskott mot underskott hos de olika koncernbolagen och kommunen. Ambitionen är att ha en låg andel likvida medel och i stället utnyttja den likviditetsreserv som koncernkontoupplägget ger. Finansiering. Vi har under ett antal år aktivt arbetat med låneportföljen för att uppnå en god blandning av korta och långa räntebindningstider, samt en beloppsmässigt jämn förfallostruktur på lånestocken, för att kunna minska ränterisken. Genom en större volym i varje enskilt lån, har lånevillkoren förbättrats. Enklare administration av lånestocken innebär också att både kapital- och ränteförfallostrukturen är lättare att förändra uppgick antalet lån till 9 st. SID 7

8 Östersunds kommun har 2011 medgivit en limit på borgen med kkr. Limiten minskar årligen med kkr. På bokslutsdagen utnyttjades kkr i kommunal borgen. Nyupplåning kan komma att bli aktuellt för att finansiera nyproduktion av bostäder. Därutöver sker lösen, konvertering och omstrukturering av befintliga lån. Bruttoräntekostnaden för 2011 var kkr och genomsnittliga räntesatsen var vid årets utgång 2,99 %. En procents förändring av räntenivån innebär en bruttokostnadsändring på kkr. Med hänsyn till låneportföljens räntebindningsstruktur sker förändringen successivt. Belåningsgraden uppgick till 59,1% (58,2 %) av fastigheternas bokförda värden. I förhållanden till taxeringsvärden var belåningsgraden 41,9 % (37,9 %). Enligt ägardirektiven ska Östersundsbostäder ha en soliditet om lägst 20 %. Den synliga soliditeten vid utgången av 2011 var 38,2 %. Skatter Uttagsskatt skall betalas av fastighetsägare som utför hela eller delar av fastighetsskötsel i egen regi, för att eliminera snedvridning av konkurrensen gentemot företag som utför sådana tjänster på entreprenad. Östersundsbostäder har betalat uttagsskatt efter dom i Kammarrätten Efter omprövning på nivån av taxerad uttagsskatt för åren samt de tre första månaderna 2011, har kkr återbetalats. Fastighetsvärdering Östersundsbostäder gjorde under år 2009 en individuell värdering av fastigheterna enligt Årsredovisningslagen och FAR:s redovisningsrekommendation nr 11, där det anges att fastigheterna ska värderas var för sig. En enhetlig förvaltningsplan för respektive fastighet där driftnettot för år 2009 framräknades och en prognos för de kommande åtta åren beräknades. Ett avkastningsvärde togs fram med hjälp av en värderingsmodell som beräknar fastighetens nuvärde av de närmaste åtta årens kassaflöde med tillägg för nuvärdet av restvärdet vid periodens slut. Värderingen grundade sig på följande antaganden och förutsättningar: Hyresutvecklingen för bostäder, parkeringsplatser och lokaler bedöms bli 2 % per år. Vakansgraden bedöms ligga kvar på dagens nivå de kommande åtta åren. Inflationstakten bedöms bli 2 % per år. Kalkylräntan är satt mellan 5 10 %. Avkastningskrav är satt till 4 6 %. Någon ny värdering har inte gjorts i 2011 års bokslut då inga större förändringar har skett som skulle kunna påverka den tidigare värderingen av fastigheterna. Koncernen Koncernbidrag. Östersundsbostäder ingår i koncernen Östersunds Rådhus AB som ett helägt dotterbolag. Av Östersundsbostäders resultat för år 2011, har kkr förts över till Östersunds Rådhus AB som koncernbidrag. Östersunds Rådhus AB återför till Östersundsbostäder kkr som aktieägartillskott och behåller kkr. Förslag till vinstdisposition Till bolagsstämmans förfogande står följande fria medel Fria medel Erhållet aktieägartillskott Årets resultat ,73 kr ,00 kr ,07 kr ,80 kr Styrelsen och verkställande direktören föreslår att av årets resultat ska i ny räkning balanseras ,80 kr. Beträffande bolagets resultat och ställning hänvisas till resultat- och balansräkning samt tilläggsupplysningar. Känslighetsanalys Hyror +/- 1% 3,1 Mkr Räntor (brutto) +/- 1% 4,5 Mkr Räntekostnad kr/kvm yta (BOA+LOA) Lånestruktur, Mkr SID 8

9 Resultaträkning Belopp, kkr Not NETTOOMSÄTTNING Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Summa nettoomsättning EXTERNA KOSTNADER Material Tjänster Taxebundna kostnader Uppvärmning Fastighetsskatt Övriga externa kostnader Summa externa kostnader PERSONALKOSTNADER AVSKRIVNINGAR Summa externa- och rörelsekostnader RÖRELSERESULTAT FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Ränteintäkter Statliga bostadsbyggnadssubventioner 7 91 Räntekostnader Summa finansiella intäkter och kostnader RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER BOKSLUTSDISPOSITIONER Koncernbidrag Förändring av periodiseringsfond Förändring av avskrivningar utöver plan Summa bokslutsdispositioner SKATT ÅRETS RESULTAT SID 9

10 Balansräkning Belopp, kkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Mark Byggnader Inventarier Pågående anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Kundfordringar Östersunds kommun Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR SID 10

11 Belopp, kkr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 12 Bundet eget kapital Aktiekapital, aktier Reservfond Fritt eget kapital Balanserad vinst Aktieägartillskott Årets resultat Summa eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar Uppskjuten skatt Summa avsättningar Långfristiga skulder 14, 15 Skulder till kreditinstitut Depositioner 6 21 Skuld till Östersunds kommun Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Östersunds Rådhus AB Östersunds kommun och andra koncernföretag Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Förskottsbetalda hyresintäkter Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER POSTER INOM LINJEN Garantiförbindelser FASTIGO Ansvarsförbindelser 0 0 SID 11

12 Kassaflödesanalys Belopp, kkr DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster Avskrivningar som belastat resultatet Utbetald skatt 0-25 Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) / minskning (+) av rörelsefordringar Ökning (+) / minskning (-) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Utbet. för investeringar i fastigheter Utbet. för investeringar i inventarier Inbet. från långfristig fordran 0 93 Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Inbet. från upptagna långfristiga lån Utbet. för inlösen av långfristiga lån Inbet. för depositioner Koncernbidrag Aktieägartillskott Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde 25-7 Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut SID 12

13 Tilläggsupplysningar Alla belopp i kkr om inget annat anges Redovisningsprinciper Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer, med undantag för redovisning av koncernbidrag, med årsredovisningslagen samt uttalanden och allmänna råd från Bokföringsnämden. När allmänna råd från Bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer och i tilllämpliga fall från uttalanden av FAR. När så är fallet anges detta i särskild ordning nedan. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Intäkter Hyresintäkter intäktsredovisas i den period uthyrningen avser. Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fastigheter Anskaffningsvärdet för fastigheter har 1996 fördelats mellan byggnad och mark i proportion till taxeringsvärdet. Avskrivningar Avskrivningar på anläggningstillgångar sker enligt följande: Maskiner och inventarier Byggnadsinventarier Byggnader 3-7 år 10 år år Inkomstskatter Redovisning av inkomstskatt inkluderar aktuell skatt och uppskjuten skatt. För poster som redovisas i resultaträkningen redovisas därmed sammanhängande skatt i resultaträkningen. För poster som redovisas direkt mot eget kapital redovisas även skatten direkt mot eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas på alla temporära skillnader. En temporär skillnad finns när det redovisade värdet på en tillgång eller skuld skiljer sig från det skattemässiga värdet. Fr o m 2009 redovisas uppskjuten skatt på temporära skillnader avseende fastigheter. Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den omfattning det är sannolikt att avdragen kan avräknas mot framtida skattemässiga överskott. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalys upprättas enligt indirekt metod. Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärdet. Not 1 Hyresintäkter inklusive outhyrda objekt Bostäder Lokaler Övrigt Avgår outhyrda objekt Bostäder Lokaler Övrigt Summa hyresintäkter Not 2 Övriga förvaltningsintäkter Hyresintäkter kommunikations- och kabel-tv-nät Försäkringsersättning Övriga förvaltningsintäkter SID 13

14 Not 3 Upplysningar om revisorers arvode Deloitte AB - revisionsuppdrag revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag skatterådgivning övriga tjänster 16 0 Lekmannarevisiorer - revisionsuppdrag Not 4 Fastighetsskatt Fastighetsskatt Nedsättning av tidigare års taxering -8-7 Summa fastighetsskatt Not 5 Personal Medelantal anställda har varit, varav kvinnor Sjukfrånvaro Total sjukfrånvaro 4,3% 4,1% Långtidssjukfrånvaro 41,6% 39,2% Sjukfrånvaro, män 2,3% 4,2% Sjukfrånvaro, kvinnor 10,1% 3,8% Anställda år 6,6% 3,0% Anställda 50 år - 1,1% 5,6% Löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader har utgått till följande belopp: Styrelse och VD Löner och ersättningar Sociala kostnader Pensionskostnader Övriga anställda Löner och ersättningar Sociala kostnader Pensionskostnader Summa styrelse och övriga Verkställande direktören har under 2011 uppburit lön på 762 kkr. VD:s framtida pensionsförmåner regleras enligt ITP-planen. Pensionsåldern är 65 år. Styrelse och ledande befattningshavare varav varav Summa män kvinnor Summa män kvinnor Styrelseledamöter Verkställande direktör och andra ledande befattningshavare Not 6 Planenliga avskrivningar Byggnader Byggnadsinventarier Inventarier och fordon Summa avskrivningar SID 14

15 Not 7 Skattekostnad Resultat före skatt Skattefria intäkter Ej avdragsgilla kostnader Skillnad mellan bokförda och skattemässiga avskrivningar Ränteintäkt på obeskattade reserver Årets skattekostnad (26,3%) 0-25 Justering tidigare års skatt 17 0 Uppskjuten skatt, åretsförändring Summa skatt Not 8 Byggnader och mark Byggnader Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående ackumulerade nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående bokfört värde Byggnadsinventarier Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivninga Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående ackulumerade nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående bokfört värde Summa byggnader Mark Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Taxeringsvärde Byggnader Mark Fastigheter totalt SID 15

16 Not 9 Inventarier Inventarier och fordon Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Försäljningar/Utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Försäljningar/Utrangeringar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde Lägenhetsinventarier Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde Summa inventarier Not 10 Pågående anläggningstillgångar Pågående byggnadsproduktion Pågående nyanskaffning inventarier Pågående produktion avser kommunikationsnät i kv Degskrapan samt nytt fastighetssystem. Not 11 Övriga fordringar Skattefordran Övriga fordringar Not 12 Förändring av eget kapital Aktiekapital Reservfond Balanserad vinst Årets resultat Belopp vid årets ingång Resultatdisposition enligt beslut av bolagsstämman Avsättning till balanserad vinst Aktieägartillskott Årets resultat 416 Belopp vid årets utgång Not 13 Obeskattade reserver Ackumulerade överavskrivningar maskiner och inventarier Ingående ackumulerade avskrivningar utöver plan Årets förändring av avskrivningar utöver plan Utgående ackumulerade avskrivningar utöver plan Periodiseringsfond Tidigare års avsättning till periodiseringsfond Återföring från periodiseringsfond Summa avsättningar till periodiseringsfond Summa obeskattade reserver SID 16

17 Not 14 Specifikation av lånestruktur och räntebindningstid Lånebelopp Genomsnittsränta Andel av lån ,98% 67,5% ,02% 23,7% ,03% 8,8% ,99% 100,0% Dessutom finns det ett förlagslån från Östersunds kommun på kkr. Förlagslånet löper fr o m 2005 med ränta. Räntesatsen bestäms av Östersunds kommun som långivare. Lånet kan ej sägas upp till betalning av låntagaren. Not 15 Redovisning av förfallotider på långfristiga skulder Skulder som förfaller senare än 1 år, men senast 5 år efter balansdagen Skulder som förfaller senare än 5 år, efter balansdagen Not 16 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna kostnadsräntor Övriga interimsskulder Östersund Tord Andnor Ordförande Sven Ringvall Vice ordförande Anna Gundersson Bert Nyman Karin Österberg Magnus Andersson Viveca Jonsson Per-Åke Österholm Arbetstagarrepresentant Bengt Rådman Verkställande direktör Min revisionsberättelse har avgivits den 7 mars 2012 Claes-Göran Carlsson Auktoriserad revisor SID 17

18 Revisionsberättelse Till årsstämman i Östersundsbostäder AB Organisationsnummer Rapport om årsredovisningen Jag har reviderat årsredovisningen för Östersundsbostäder AB för räkenskapsåret Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Uttalanden Enligt min uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av Östersundsbostäder ABs finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver min revision av årsredovisningen har jag även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Östersundsbostäder AB för räkenskapsåret Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala mig om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har jag granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag utöver min revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att de revisionsbevis jag inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Uttalanden Jag tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Östersund den 7 mars 2012 Claes-Göran Carlsson Auktoriserad revisor SID 18

19 Styrelsen Övre raden från vänster: Tord Andnor (s) Ordf. Anna Gundersson (s), Karin Österberg (mp), Bert Nyman (s), Per-Åke Österholm (Arbetstagarrepresentant). Nedre raden från vänster: Magnus Andersson (c), Sven Ringvall (m) Vice ordf., Viveca Jonsson (m) Styrelsesuppleanter Gunnar Danielsson-Edfalk (s), Kholod Mahmood (s), Maria Forslund (v), Inger Andershem (c), Ragna Unger (m), Rolf Östlund (m) Lekmannarevisorer Staffan Ekström (s) Rune Larsson (kd) SID 19

20 Fem år i sammandrag RESULTATRÄKNING, Mkr Intäkter Bostäder, netto Övrigt, netto S:a Intäkter Kostnader Underhåll Fastighetsskatt Drift inkl. reparationer S:a Rörelsekostnader Driftnetto Avskrivningar Nedskrivningar Finansiella kostnader netto Koncernbidrag Bokslutsdispositioner och skatt S:a Kostnader Årets resultat BALANSRÄKNING, Mkr Likvida medel Övriga omsättningstillgångar Fastigheter Övriga anläggningstillgångar Summa tillgångar Räntefria skulder Räntebärande skulder Bokslutsdispositioner Eget kapital Summa skulder och eget kapital FASTIGHETSUPPGIFTER Antal lägenheter Antal lokaler Antal bilplatser Summa uthyrningsobjekt Yta bostäder, 1000kvm Yta lokaler, 1000kvm Summa yta, 1000kvm SID 20

21 PERSONAL Antal fastanställda NYCKELTAL Soliditet, % 38,2% 37,0% 40,4% 41,8% 39,6% Räntabilitet på eget kapital, % 3,0% 0,2% 1,0% 5,2% 4,3% Direktavkastning, % 5,9% 4,0% 5,2% 6,8% 6,0% Driftnetto, kr/kvm (BOA+LOA) Medelhyra bostäder, kr/kvm (BOA) Belåningsgrad bokfört värde, % 59,1% 58,2% 57,3% 55,5% 55,8% Belåningsgrad taxeringsvärde, % 41,9% 37,9% 45,5% 44,3% 62,6% DEFINITIONER Soliditet Synligt eget kapital i procent av balansomslutningen. Räntabilitet eget kapital Resultat efter finansiella poster i procent av justerat eget kapital. Direktavkastning Driftnetto i procent av fastigheternas genomsnittliga bokförda värde. Driftnetto Årets intäkter och kostnader dividerat med genomsnittlig total yta, exkl bilplatser. Medelhyra bostäder Bostäder exklusive student- och gruppbostäder samt sjukhem. Belåningsgrad Fastighetslån i förhållande till bokfört värde eller taxeringsvärde för fastigheter. SID 21

22 Ägardirektiv Östersundsbostäder AB ägs i syfte att bygga och förvalta bostäder och därmed få en bra balans och utbud på bostadsmarknaden, samt fungera som ett viktigt instrument för att uppnå bostadssociala mål. Bolaget förväntas offensivt medverka för att förstärka kommunens strategiska tillväxtområden. Ekonomiska mål och riktlinjer Bolaget bör ha en soliditet om lägst 20 procent (soliditet här definierat som synligt eget kapital i procent av balansomslutning vid årets utgång) Bolaget bör ha en räntabilitet på lägst 6 procent. Räntabiliteten räknas på resultatet före bokslutsdispositioner och skatt i förhållande till medelvärdet av eget fritt kapital och bundet kapital vid årets in- och utgång. Bolaget har rätt att utföra planerat underhåll med hänsyn till effektiv upphandling/genomförande vilket kan belasta enskilda år med högre belopp än normal nivå. (Ägaren avser att under 2011 utreda alternativ utformning av nuvarande avkastningskrav i enlighet med ny den nya lagstiftningen om allmännyttiga kommunala bostadsbolag) Strategi för utdelning ur bolaget Optimering av skattesitsen i koncernbolaget ska göras, men ingen utdelning krävs för övrigt. På det förlagslån som kommunen lämnat till bolaget utgår ränta motsvarande tioårig statsobligation med ett tillägg på 1,5 procentenheter. Informationskrav Bolaget ska utan dröjsmål överlämna följande information till kommunen: Årsredovisning. Utöver krav i aktiebolags- och bokföringslag gäller att bolagets årsredovisning/bokslut samordnas med kommunkoncernens årsredovisning. Ett preliminärt bokslut ska inlämnas till kommunen i början av mars. Det reviderade bokslutet inklusive revisors rapport till bolagsstämman ska vara kommunen tillhanda senast den 15 mars. Delårsrapporter. Bolaget ska redovisa delårsrapporter till kommunen per 30 april och 31 augusti. Rapporterna ska innehålla prognos för helårsresultat samt redovisa utvecklingen av outhyrda lägenheter och hyresförluster. Rapporterna ska vara kommunen tillhanda ca 20 maj och ca 20 september. Exakt tidpunkt meddelas i början av varje år. Bolaget ska också per tertial rapportera till kommunstyrelsen hur verksamhet och ekonomi utvecklas under året med hänsyn till utvecklingen av antalet outhyrda lägenheter och hyresförluster. Övrig information. Kommunstyrelsen och kommunfullmäktige har rätt att under löpande år kalla bolagets ledning för information om bolagets verksamhet och ekonomi. Bolaget har att informera kommunfullmäktige i principiellt viktiga frågor. Bolaget ska också följa den policy som kommunfullmäktige antagit den 29 juni 2006, 115, för styrning av kommunägda bolag (i den framgår vad som avses med principiellt viktiga frågor). Bolaget ska också redovisa till kommunstyrelsen när bolaget har behov att utföra underhållsåtgärder utöver normal underhållsnivå. Särskilda verksamhetskrav Finanspolicy. Bolaget ska följa riktlinjerna i den gemensamma finanspolicyn för kommunen och de kommunägda företagen. Miljöarbete. Bolaget ska i sin verksamhetsutövning följa viljeinriktningen i Östersunds kommuns miljöpolicy. Kommunen ser positivt på att bolaget inför ett miljöledningssystem enligt ISO eller EMAS som på sikt kan ligga till grund för en miljöcertifiering av bolaget. Vid alla ny- och ombyggnader ska bolaget välja energieffektiva lösningar och sunda byggmaterial. Tillväxtprogram. Bolagets verksamhetsutövning ska ske på sådant sätt att bolaget aktivt bidrar till att det av Östersunds kommun antagna tillväxtprogrammet förverkligas. Östersundsbostäder ska arbeta för en flexibel och anpassad hyresnivå. Speciella bostäder. Bolaget har en viktig roll att agera så att det finns bostäder till studenterna vid Mittuniversitetet i Östersund så att kommunens bostadsgaranti uppfylls. Dessutom ska bolaget medverka till att det finns bostäder till flyktingar i enlighet med kommunstyrelsens årliga beslut om mottagning. Bolaget ska vara uppmärksam på sin bostadssociala uppgift. Aktör på bostadsmarknaden. Bolaget ska, med beaktande av affärsmässiga principer, vara en aktiv aktör på bostadsmarknaden och förädla sitt bostadsinnehav genom nyproduktion, köp respektive försäljning av bostäder. Bolaget kan med beaktande av affärsmässiga principer producera annat än hyresbostäder. Bolaget ska även vara aktivt i frågan om fler seniorbostäder. Ungdomarnas situation på bostadsmarknaden ska särskilt uppmärksammas. Bolaget ska aktivt verka för att förbättra tillgängligheten i bostadsbeståndet så att det blir möjligt för bl a äldre och funktionshindrade att bo kvar. Kommunens mål när det gäller ökad tillgänglighet ska vara styrande vid nyproduktion. SID 22