Årsredovisning 2011/2012. HSB:s Bostadsrättsförening Blåsut, Majorna, Göteborg

Transkript

1 Årsredovisning 2011/2012 HSB:s Bostadsrättsförening Blåsut, Majorna, Göteborg 1

2 Styrelsen för HSB:s Bostadsrättsförening Blåsut i Göteborg Organisationsnummer: avger härmed årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret

3 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE för HSB:s Bostadsrättsförening Blåsut. VISION Brf Blåsut ska vara en välskött och attraktiv förening med god ekonomi och stort engagemang i viktiga frågor som boende, miljö, energi och trygghet. Resultatet ska vara nöjda och trygga medlemmar och eftersökta bostäder. Mål och strategier Skapa en god boendemiljö genom att förvalta, underhålla och förädla föreningens fastigheter och därmed också bidra till att säkerställa värdet av lägenheterna. Planera och genomföra periodiska underhållsåtgärder i enlighet med föreningens underhållsplan. Planen uppdateras och revideras årligen. Kort- och långsiktigt arbeta med trygghetsfrågor som skalskydd, passagesystem, belysning, brandskydd och bevakning. Minska föreningens energikonsumtion genom bättre energihushållning - bl.a. genom energisnål belysning, effektivare styrning och övervakning av fjärrvärme och av fläktystem samt information och tips till medlemmar angående energibesparande åtgärder. Verka för ett bättre, mer miljövänligt och kostnadseffektivt sophanteringssystem i föreningen. Vårda, sköta och utveckla föreningens utemiljöer - huvudsakligen gårdarna - till gagn för boende, besökare och förbipasserande. Regelbundet informera medlemmarna om pågående och planerade aktiviteter och inte minst viktigt, vara lyhörda för medlemmarnas önskemål. Tillgängliga kanaler är Föreningsexpeditionen, BlåsutBulletinen, E-post, LokalTV, Hemsidan och Anslagstavlor. VIKTIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET Föreningen byter sakta skepnad Under året har 43 lägenheter i föreningen bytt ägare. Området är fortsatt mycket attraktivt. Priserna i föreningen har varit relativt stabila trots den ekonomiska turbulens som råder i omvärlden. Glädjande är att många yngre personer och barnfamiljer har flyttat till föreningen. Det är en fördel att föreningens medlemmar representerar olika ålders- och familjekategorier. Det medverkar till att både föreningen och Majorna förblir levande och till att stadsdelen kan behålla sin småskalighet med många småbutiker och god allmän service. Balkong- och loftgångsrenoveringen. Förberedelsearbetet, baserat på föreningens underhållsplan, har pågått sedan I december 2011 fick föreningen bygglov att, i samband med den nödvändiga renoveringen, byta material och utseende på balkong- och loftgångsfronter och att bygga ut balkongerna. 3

4 Frågan om utbyggnad är en medlemsfråga och den behandlades därför på en extra stämma i mars Omröstningen på stämman resulterade i att drygt 90 % av deltagarna röstade för en utbyggnad. Det innebar att styrelsen fick mandat att gå vidare med frågan om utbyggnad och bl.a. begära in ett s.k. medgivandeformulär från varje bostadsrättsinnehavare i föreningen. Med detta formulär kunde var och en samtycka till eller motsätta sig en utbyggnad. Detaljerad information beträffande projektet inklusive kostnader och finansiering distribuerades till samtliga medlemmar. En visningslokal med balkongmodeller och planscher som visade fastigheterna med renoverade balkonger iordningställdes. Under 14 dagar genomfördes nio informations och visningskvällar där medlemmarna fick möjlighet att ta del av det utställda materialet och ställa frågor till styrelsen och projektledaren. De inlämnade medgivandeformulären visade att en överväldigande majoritet var för en utbyggnad. Ett mindre antal var emot och ytterligare en liten grupp hade av olika anledningar inte svarat alls. Bostadsrättslagen föreskriver att i det läget skall ärendet lämnas till Hyresnämnden för avgörande och så har också skett. Hyresnämnden har kontaktat dem som inte vill ha någon utbyggnad och även dem som inte lämnat något svar. I avvaktan på Hyresnämndens beslut, som endast berör eventuell utbyggnad, genomfördes renoveringen av loftgångarna på Blåsutgatan 1 under våren. Och under hösten forsatte man med Blåsutgatan 5 och 7. EnergiSpar effektivisering av fjärrvärmehanteringen. Föreningen köper fjärrvärme från Göteborgs Energi baserat på ett förmånligt komfortavtal. Fjärrvärmen leds in via två huvudledningar och fördelas därefter till de olika fastigheterna via 11 undercentraler. Samtliga undercentraler har moderniserats och datoriserats och resultatet är bättre och effektivare styrning och reglering av värmen. Vidare har alla ventiler på radiatorerna ersatts med nya moderna sådana. Och för att förbättra boendekomforten ytterligare monterades termostater på merparten av föreningens radiatorer. Föreningen får en effektivare energianvändning till gagn för både miljö och plånbok. Lekplats på Kabelgatan 15. Vid stämman 2010 togs beslut att bygga en lekplats för yngre barn vid Kabelgatan 15. En lekplatsgrupp tog fram förslag till lekredskap och ritning över hur man ansåg att lekplatsen skulle utformas och var den skulle placeras. Gruppen har visat stort engagemang och god samarbetsförmåga. Lekplatsen är sedan en tid färdig och tagen i bruk. Festlokalen och gästlägenheten. Föreningen har länge haft en gästlägenhet med två våningssängar. Den har varit bokad vid de flesta helger och under hela sommaren och de som inte kunnat planera långt i förväg har ofta inte haft möjlighet att boka den för sina gäster. Efterfrågan har varit större än tillgången. I avsikt förbättra tillgången och ge fler medlemmar möjlighet att boka lägenhet, har samlings- och festlokalen på Blåsutgatan 6 utrustats så att den vid behov kan användas som gästlägenhet. Där finns nu bl.a. dusch, bäddsoffor och bäddutrustning. Lokalen kan fortfarande användas som samlings- och festlokal. Det är den medlem som bokar som också bestämmer ändamålet. Då festlokalen används mycket sällan och gästlägenheten ofta, är det 4

5 bättre service till medlemmarna och bättre ekonomi för föreningen att utnyttja lokalerna flexibelt. Belysning på gårdarna mellan Blåsutgatan 2-8 De sista 10 av de gamla belysningsarmaturerna är utbytta och hela föreningen har enhetlig utomhusbelysning. Tvättstuga på Kabelgatan 15 Kabelgatan 15 är en av de fastigheter som saknar egen tvättstuga. På stämman 2011 beslutades att bygga om en kommersiell lokal på Kabelgatan 15 till tvättstuga och detta har skett under hösten Byte av Hemsida Under verksamhetsåret har föreningen fått en ny hemsida. Denna består dels av en allmän del som mäklare och övriga intresserade kan ta del av, dels en del som kräver inloggning och som endast föreningens medlemmar har tillgång till. På hemsidan kan man nu göra felanmälan, boka gästlägenhet och festlokal samt skicka meddelanden till förvaltaren och styrelsen. Datorisering av föreningens arkiv. Brf Blåsut är en stor bostadsrättsförening och har funnits sedan Mängden dokument växer och det är svårt för förvaltare och styrelsemedlemmar att hitta gamla dokument. Föreningen utnyttjar extern kapacitet för datalagring när det gäller säkerhets- och backupkopior. Kapaciteten har utökats för att kunna lagra föreningens dokument. Det innebär att viktiga dokument har scannats och arkiveras nu digitalt. Det är ett omfattande arbete som pågår projektet omfattar f.n. beslutsdokument (upphandlingsunderlag, konsultrapporter, offerter), protokoll samt avtal från år 2000 och framåt. Dessa är nu digitaliserade och sökbara på datorn. Kommersiella lokaler I fastigheterna mot Karl Johansgatan finns ett antal kommersiella lokaler. Efter att ha stått outhyrda under föregående år är nu samtliga uthyrda. På Blåsutgatan 2 finns en lokal som tills vidare används av entreprenörer under tiden renoveringen av loftgångar och balkonger pågår. UNDERHÅLL Historik Urval av viktiga händelser och åtgärder Föreningens 11 fastigheter färdiga för inflyttning Ekonomisk plan för Brf Blåsut fastställdes 1980-talet - Byte till treglasfönster 1990-talet - Nya tätskikt och omläggning gårdarna Blåsutgatan Renovering/omläggning av tak Blåsutgatan 2000-talet - Renovering hiss Blåsutgatan 5 - Renovering två hissar Gröna Gatan 47 - Entréer och trapphus renoverade - Nytt tätskikt och omläggning gården Gröna Gatan 32 5

6 2010-talet - Reparation av fasader Blåsutgatan Västergavlar Gröna Gatan 49 och 69 renoverade - Elektroniska passagesystem installerade i garagen - Undercentralerna datoriserades - Byte av radiatorventiler och installation av termostater - Installation av tvättstuga Kabelgatan 15 - Renovering av loftgångar Blåsutgatan 1, 5 och 7 Underhållsplan. Föreningens underhållsplan har reviderats och uppdaterats under året. Vissa projekt har kunnat senareläggas medan andra har flyttats fram. Planen ligger till grund för budget- och prognosarbetet (5- och 10-årsprognoser) samt ger indikation på kommande kapitalbehov. Fastigheterna har nått den ålder då stora underhållsåtgärder är oundvikliga. Inom överskådlig tid ska nya tätskickt läggas på gårdarna Blåsutgatan 1-5 och på Gröna Gatan 40-gården och 60-gården. Därefter kommer behovet att åtgärda fastigheternas avloppstammar. Samtliga stammar spolades och besiktigades senast Stammarna befanns vara i relativt bra skick. Arbetet med att åtgärda stammarna konventionellt stambyte eller relining (en metod som innebär att man gjuter plaströr i de gamla järnrören) planeras till 2016/17. Nytt avfalls- och sophanteringssystem ligger också inom den närmaste 5-års perioden. Det återstår fortfarande ett stort arbete med projektet. Det gäller bl.a. placering av behållare, tillstånd av kommunen och att uppfylla de krav som ställs beträffande gång- och dragvägar och inte minst tillgänglighet och åtkomst. Det betyder att det dröjer innan projektet kan presenteras för medlemmarna för beslut. Reparationer Under året har löpande reparationer utförts när behov uppstått. För att nämna några så har dräneringsarbete utförts på fastigheten mot Jaegerdorffsplatsen, golv målats i en del tvättstugor och källargångar. Alla sådana golv kommer att åtgärdas under de närmaste åren - ca 200 m 2 per år. Andra åtgärder har varit byte av motor på garageport och ommålning av garageportar. Många stuprännor har fått bytas då de gamla kopparrören stulits och nya av plast ersätter dessa. Gröna Blåsut Gröna Blåsut har arbetat med att underhålla och försköna föreningens utemiljöer. Gröna Blåsut består av en liten grupp trädgårdsentusiaster som planterar och rensar i föreningens rabatter. De arrangerar trädgårdsdagar höst och vår där många av medlemmarna deltar. Trädgårdsdagarna avslutas med en lättare förtäring som även den arrangeras av Gröna Blåsut. Gruppens insatser skapar trivsel och gemenskap, inte minst genom det traditionsenliga och uppskattade luciafirandet. NABO Föreningen har avtal med NABO, en tjänst som erbjuds de bostadsrättsföreningar som är anslutna till HSB. Förkortningen står för närområdesassistent i bostadsrättsförening. Föreningens kontaktperson på NABO bistår föreningen och medlemmarna om och när sociala problem uppstår. Det är en trygghet för föreningen att ha tillgång till professionell hantering av svåra och känsliga ärenden. 6

7 NABO har erfarenhet, kunskap och social kompetens och kan erbjuda den som vill ha, hjälp med att kontakta hemtjänsten eller sjukvården. Information Styrelsen arbetar med information till föreningens medlemmar via: Hemsidan som förutom allmän information om föreningen också informerar om aktuella projekt och händelser. Den ger även möjlighet till medlemsspecifik information via medlemssidorna som kräver inloggning. Blåsutbulletinen publiceras och distribueras efter varje styrelsemöte och efter årsstämman. Den innehåller information om planerade och pågående projekt samt om övriga aktiviteter i föreningen som kan vara av intresse för medlemmarna. Blåsutbulletinen läggs ut på hemsidan och finns även i pappersformat i entréerna. LokalTV informerar om projekt och händelser i både ord och bild. Där finns information om lokalt väder och om allmänna kommunikationer i närområdet. Fördelen med LokalTV är att aktuell information kan kompletteras och publiceras väldigt snabbt. Anslag på anslagstavlor i anslutning till hissar och/eller entréer används för att snabbt få ut specifik information. FÖRENINGENS FASTIGHETER Föreningen består av 11 fastigheter med adress Gröna Gatan 32, och 61-71, Blåsutgatan 1-7 och 2-12 samt Kabelgatan 15 a, b och c. Fastigheterna byggdes under åren och är fullvärdesförsäkrade i Länsförsäkringar. Föreningen har 569 lägenheter med en total lägenhetsyta på kvm samt kommersiella lokaler på totalt kvm. Föreningens 569 lägenheter fördelar sig enligt följande: 1 r o k - 59 lägenheter 2 r o k lägenheter 3 r o k lägenheter 4 r o k - 46 lägenheter 5 r o k - 36 lägenheter Samtliga lägenheter är upplåtna som bostadsrätter. Förutom de garage- och parkeringsplatser som är kopplade till lägenheterna disponerar föreningen 30 garageplatser och 22 parkeringsplatser. Samtliga hyrs ut till medlemmar och till hyresgäster i föreningens kommersiella lokaler. Dessutom har föreningen 28 avgiftsbelagda gästparkeringsplatser på Blåsutgatan. Under året har 44 lägenheter överlåtits och vid årets slut hade föreningen 736 medlemmar. Föreningens gästlägenhet har varit bokad 182 dygn och föreningslokalen 30 gånger. Fastigheterna står på ofri grund. Föreningen arrenderar marken av Göteborgs Kommun och betalar årlig tomträttsavgäld. Brf Blåsut har 9 arrendeavtal som löper på 10 år (2 st) eller 20 år (7st). De ska omförhandlas 2018/19 respektive 2025/26. 7

8 FÖRENINGSFRÅGOR Föreningstämma Ordinarie föreningsstämma hölls I stämman deltog 90 röstberättigade. Styrelse och suppleanter Florence Brinkegård ordförande Bengt Löfquist vice ordförande Annika Johansson sekreterare Tommy Hillman ledamot till Ulla-Karin Praetorius ledamot Göran Stranne ledamot Catarina Rüetschi HSB-ledamot Sune Nordh suppleant Bosse Hermansson suppleant Måns Hedberg suppleant I tur att avgå vid kommande ordinarie föreningsstämma är Florence Brinkegård, Bengt Löfquist, Sune Nordh, Göran Stranne, Måns Hedberg och Bosse Hermansson. Styrelsen har under året hållit 12 protokollförda sammanträden, ordinarie årstämma och en extra föreningsstämma samt genomfört en tvådagars planeringskonferens. Representanter för styrelsen har varit engagerade i två stora projekt och deltagit i ett stort antal byggmöten. Styrelsen är också representerad på veckomöten då genomgång görs med entreprenörer, förvaltare och fastighetsskötare. Två styrelseledamöter har deltagit i HSB Göteborgs referensgrupp. Styrelseledamöter och suppleanter investerar i egen kompetensutveckling genom deltagande i kurser i HSB s regi, studiebesök samt seminarier och föredrag inom relevanta områden. Firmatecknare har varit Florence Brinkegård, Bengt Löfqvist, Sune Nord samt Ulla-Karin Praetorius, två i förening. Revisorer Revisorer har varit Rune Hedegärd med Anders Franzén som suppleant, valda av föreningen, samt en av HSB Riksförbund utsedd revisor, BoRevision AB. Representanter i HSBs fullmäktige Föreningens representanter i HSB-föreningsfullmäktige har varit Bengt Löfquist, Florence Brinkegård och Tommy Hillman enligt beslut av styrelsen på konstituerande styrelsmöte. Valberedning Valberedning som valts av stämman har varit Else Averlid, Edward Johansson och Gunilla Edin som också varit sammankallande. Arvoden Arvodet för Styrelsen, som enligt beslut av föreningsstämman uppgår till 4 prisbasbelopp, har 8

9 fördelats mellan ledamöter och suppleanter i enlighet med rådande fördelningsprincip (fast arvode samt mötesersättning). Revisorernas arvode uppgår till att fördelas dem emellan och valberedningens till per person (dock max totalt). EKONOMI Den ekonomiska situationen i omvärlden (främst inom EU) har fortsatt varit skakig vilket påverkat börser, arbetslöshet och investeringsviljan hos både företag och privatpersoner. Även om svensk ekonomi f.n. ser sund ut så kan den mycket väl komma att påverkas av den internationella situationen. Befarade räntehöjningar har uteblivit vilket är positivt för bostadsmarknaden. Priserna för bostadsrätter i Göteborg är enligt tillgänglig statistik stabila och har efter en dipp under senare delen av 2011 återhämtat sig. Brf Blåsut har fortsatt en balanserad ekonomi med kontroll på intäkter och kostnader. Föreningen har en låg belåningsgrad vilket betyder låga kapitalkostnader men också god beredskap, om och när tillskott av externt kapital behövs för att finansiera framtida större underhållsprojekt. För att långsiktigt säkerställa föreningens ekonomi arbetar styrelsen med 5-års prognoser. Den ger styrelsen preliminär information om kostnader för kommande underhållsåtgärder och om investeringsbehov samt indikation på hur årsavgifterna behöver utvecklas. Under den senaste 5- årsperioden har den årliga avgiftshöjningen varierat som lägst 0 % och som högst 3 %. Styrelsen gör i dag bedömningen att utvecklingen blir snarlik under de kommande 5 åren. Bokslutet 2011/12 Föreningens intäkter och kostnader landade i stort sett på budgeterad nivå. Jämfört med förra året blev årets resultat en klar förbättring. Driftskostnaderna minskade med ca 1,5 miljoner kronor. Förra året drabbades föreningen av en vattenskada som orsakade ett kraftig överdrag av reparationskontot. Den kostnaden finns inte i år. Dessutom har det långsiktiga arbete med att effektivisera föreningens energihushållning (i kombination med en normalkall vinter) resulterat i lägre kostnad för fjärrvärmen. Övriga driftskostnader visar mindre avvikelser både positiva och negativa - men plus- och minusposter jämnar ut varandra. Årets resultat lämnar ett överskott på ca 3,9 miljoner kronor före dispositioner och avsättningar rörande underhållsfonden. Efter gjorda bokföringsmässiga dispositioner visar resultatet ett plus på kronor. Belåning Föreningens belåningsgrad (d.v.s. lån i förhållande till byggnadernas samlade taxeringsvärdet) är låg - ca 16,2 %. Fördelningen av obundna och bundna lån har varit c:a 40/60 och har resulterat i en genomsnittsränta på 3,4% per Avskrivningar Fastigheterna skrivs av enligt plan och det bokförda värdet uppgår till Inventarier och maskiner skrivs av i enlighet med god redovisningssed. 9

10 Skatt och avgifter Den kommunala fastighetsavgiften är kronor per lägenhet Föreningens kommersiella lokaler beskattas med 1% av taxeringsvärdet. Förvaltning Den löpande ekonomiska förvaltningen sköts av HSB Göteborg. Placeringen av föreningens överlikviditet har skett i samråd med och ombesörjts av HSB och har bundits i perioder om tre månader för att uppnå högre ränta. Den tekniska förvaltningen har utförts av Primär Fastighetsförvaltning AB och fastighetsskötsel och städ av Kullens VVS & Fastighetsservice. Resultat och ställning (TSEK) 2011/ / / / /08 Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Årsavgiftsnivå bostäder, kr/kvm Fond för yttre underhåll Avgifter och hyror Styrelsen har i linje med föreningens 5-års prognos planerat höja årsavgiften med 3 % från den 1 januari Storleken på höjningen relateras till kommande större underhållsprojekt samt till faktisk och förväntad inflation. Nyckeltal 2011/ /11 Värmekostnad/kvm totalyta 84 kr 107 kr Elkostnad/kvm totalyta Vattenkostnad/kvm totalyta Sophantering/kvm totalyta Fastigheternas taxeringsvärde byggnader (Tkr) tkr tkr Fastigheternas bokförda värde (Tkr) Lån totalt (Tkr) Lån per kvm bostadsyta kr kr Genomsnittlig skuldränta 3,4 % 4,1 % Belåningsgrad 16,2 % 16,3 % Genomsnittlig skuldränta definieras som vägd räntesats för lånen. Belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till fastigheternas taxeringsvärde. 10

11 Årets resultat Styrelsens förslag till disposition av årets resultat samt avsättning till underhållsfond. Till stämmans förfogande står följande belopp (SEK): Balanserat resultat Årets resultat Totalt Förslag till disposition: Disposition ur underhållsfond Avsättning till underhållsfond Balanserat resultat Totalt Resultatet av föreningens verksamhet under räkenskapsåret och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. 11

12

13

14

15

16

17

18

19

20