Verksamhet JERNHUSEN ÅRSREDOVISNING 2008

Transkript

1 16 Jernhusen utvecklar, förvaltar och äger stations- och verkstadsområden samt GODS terminaler. genom sin verksamhet bidrar bolaget till utvecklingen av såväl person- som godstransporter på järnväg. Verksamhet

2 STrategi 17 Jernhusen stärker sin roll inom transportsektorn Jernhusens strategiska inriktning är att vara ett långsiktigt utvecklingsbolag inom både fastighets- och transportsektorn samt att satsa på tillväxtorter och viktiga järnvägsknutpunkter. Under året som gått har flera betydelsefulla utredningar inom transportområdet genomförts och en ny infrastrukturproposition beslutats. De pågående strukturella förändringarna i transportsektorn skapar positivt förändringstryck och affärsmöjligheter för Jernhusen. För att ta tillvara på affärsmöjligheterna har Jernhusen ökat fokus på transportsektorn och satsar på befintlig verksamhet och strategiska affärssatsningar inom såväl godsterminaler som verkstads- och stationserbjudandet. Bolaget har en betydelsefull roll både på stations- och verkstadsområdet inför den kommande avregleringen på persontrafikmarknaden. Avreglering skapar MÖJLIGHETER Jernhusen vill bidra till att främja konkurrensen genom att skapa möjligheter och se till att såväl gamla som nya tågoperatörer får tillgång till rätt utformade och rätt lokaliserade verkstads- och underhållsdepåer. Detta bidrar till att tågdepåer inte blir flaskhalsar utan istället möjliggör tillväxt i tågtrafiken. Jernhusen bedriver också av samma anledning ett utvecklingsarbete med resenärsperspektiv inom stationsområdet. Att ta hand om ledsagning på ett sätt som gör det möjligt för resenärer med funktionshinder att resa och byta både mellan olika trafikslag och olika trafikföretag är ett exempel på ett sådant utvecklingsarbete. Ambitionen är att Jernhusen med bolagets affärsmässiga synsätt kan bidra till att effektivisera transportsektorn och främja ett ökat kollektivt resande samt öka godsvolymerna på järnväg. I början av januari förtydligades också bolagsordningen i denna riktning. Genom att tillvarata utvecklingsmöjligheter i befintlig verksamhet samt expansions möjligheter till nya marknader kan Jernhusen bidra till nöjda resenärer och kunder. På sikt bidrar detta till både Jernhusens och branschens önskan om att fördubbla resandet med kollektivtrafik. Hållbar utveckling ger miljösmarta stadskärnor Målet är att vara en långsiktig aktör och en naturlig samarbetspartner som arbetar både för ökad tillväxt och en optimal lönsamhet med den svenska järnvägen som utgångspunkt. Jernhusen är ett företag som strävar efter en hållbar utveckling och skapar miljösmarta stadsmiljöer. Detta görs genom utveckling av nya och befintliga stations- och verkstadsområden samt godsterminaler med en helhetssyn både för eget och annans ägande. Genom att förvalta fastighetsbeståndet i nära relation med kunderna och ta hänsyn till miljön kan effektiva och efter frågade produkter skapas samtidigt som lönsamheten optimeras. Jernhusen äger stationer, underhållsdepåer samt godsterminaler på tillväxtorter och viktiga transportnoder. Över utvecklingsfaser äger bolaget även andra fastigheter inom stations- och verkstadsområden samt godsterminaler. När fastigheterna uppnått rätt utvecklingsfas med beaktande av krav på risktagande och avkastning kan de avyttras. Jernhusen utvecklar också tjänster i anslutning till bolagets fastigheter. Strukturerad omvärldsbevakning Långsiktighet kräver kunskap, framförhållning och ett strukturerat arbetssätt. Omvärldsbevakning, konkurrent- och marknadsanalyser som översiktligt och detaljerat hanterar frågeställningar i både förvaltnings- och utvecklingsperspektivet på kort och lång sikt är viktiga för att nå framgång. Rätt underlag gör det möjligt att agera situations- och lägesanpassat samt att fatta rätt beslut vid varje enskilt tillfälle, så att företagets position och affärsmöjligheter stärks.

3 18 STrategi Reviderad strategisk inriktning Jernhusen gör årligen en översyn av strategin. Den inriktning som fastställdes under 2008 innebär ett aktivt arbete med att initiera åtgärder för utveckling av stationer för ökat resande. Det innefattar även att skapa kapacitets - och logistiklösningar för effektiva underhållsdepåer samt godsanläggningar som är lokaliserade och anpassade till järnvägssektorns behov. Nya resecentra med utvecklad service Strategin för stationserbjudandet är att skapa nya resecentra och stationsområden samt att utveckla service och kommersiellt utbud som motsvarar besökarens och resenärens behov och förväntningar. Konkurrensneutrala under hållslösningar Strategin för de framtida verkstads- och underhållsdepåerna är att skapa bättre övergripande strukturella lösningar samt ett förbättrat tjänsteutbud för trafik- och underhållsoperatörer på depåerna. Det innebär att bistå trafik huvudmännen med att handla upp tågtrafiken i konkurrens och att föreslå alternativa lösningar för olika underhålls leverantörer i samband med anbudsgivning på ett konkurrensneutralt sätt. Maximerad volymtillväxt genom nya affärsmodeller Strategin för godsterminalserbjudandet är att erbjuda kompletta gods- och kombiterminalserbjudanden utifrån marknadens efterfrågade behov. Det är till exempel att verka för en optimal terminalstruktur och utveckla affärsmodeller och samarbeten som maximerar volymtillväxt. Fokus på befintlig verksamhet och större affärssatsningar Sammanfattningsvis förverkligas Jernhusens strategi genom fortsatt fokus på befintlig verksamhet och större affärssatsningar. Som exempel på några andra företagsgemensamma satsningar av strategisk betydelse kan också nämnas genomförande av identifierade fastighetsutvecklingsprojekt, effektivisering av förvaltningen, fortsatta avyttringar, utökad omvärldsanalys, utvecklad affärsutvecklingsprocess, implementering av kommunikationsstrategin och aktiv hantering av HR-frågor. Till de större affärssatsningarna hör också utvecklingen av centralstationsområdena i Stockholm, Göteborg och Malmö, utvecklingen av höghastighetsbanor i Sverige och stationsområden längs nya bansträckningar, samt utvecklingen av underhållskapaciteten i Göteborgs- och Öresundsregionen samt Mälardalen.

4 STrategi 19 Jernhusens mål UTFALL MÅL MÅL Läs mer FINANSIELLA MÅL Avkastning på eget kapital Jernhusen ska ge en konkurrenskraftig avkastning i jämförelse med andra fastighetsbolag. Över en konjunkturcykel ska avkastningen på eget kapital, efter skatt, uppgå till minst 12 procent. Soliditet Soliditeten ska långsiktigt uppgå till mellan 35 och 45 procent. Målet är satt utifrån att fastighetsförvaltning tillsammans med stora investeringar kräver en finansiell stabilitet och styrka. Räntetäckningsgrad Målet är att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. Om räntenivån förändras krävs ett resultat före finansiella poster som med en viss marginal kan täcka räntekostnaden. 1,7 % 12 % > 12 % s.63, 99 39,7 % % % s.63, 99 2,8 ggr > 2,0 ggr > 2,0 ggr s.34, 99 Rörelseresultat Mål för rörelseresultatet sätts varje år utifrån budget. För 2008 var budgeterat rörelseresultat 316 och målet 326. För att motivera och engagera medarbetarna till positiva insatser kopplades ett incitamentsprogram motsvarande en halv månadslön till målet. 355 > 326 > 390 s.74 OPERATIVA MÅL Nettouthyrning Målet för nettouthyrning sätts varje år utifrån budget. Drift- och underhållskostnader Jernhusen långsiktiga mål för drift- och underhållskostnader är att ligga under branschsnitt. Det årliga målet sätts utifrån budget. Beslutade investeringar Jernhusen ska utveckla nya och befintliga fastigheter. Målet är att över en treårsperiod besluta om investeringar om mer än 1 miljard kronor per år. 15 > 9 > 40 s kr/kvm < 417 kr/kvm < 423 kr/kvm s.21, >1 000 >1 000 s.21, 27, 32 KONTRAKTERAD försäljning av mindre stationer Mindre stationer som inte efterfrågas av resenärer och tågoperatörer ska säljas till nya ägare, för att renodla Jernhusens fastighetsinnehav. För 2008 var målet att 30 fastigheter skulle kontrakteras för försäljning. 33 fastigheter 30 fastigheter 45 fastigheter s.24 MEDARBETARE RESENÄRER KUND Nöjd Medarbetar index - NMI Målet är att Nöjd Medarbetar Index (NMI) långsiktigt ska uppgå till över 4,0. Genom engagerade medarbetare som får ta ansvar och med ett tydligt ledarskap har Jernhusen skapat en god förutsättning för nöjda medarbetare. Nöjd kund index - NKI Målet är att Nöjd Kund Index (NKI) långsiktigt ska uppgå till 80. Genom att vara mer affärsmässiga, ha en närmare kunddialog och leverera mer kundnära tjänster är förutsättningarna stora för att Jernhusen ska nå det långsiktiga målet om 80. Målet för 2008 var 71. Nöjd Resenärs Index - NRI Jernhusen har startat upp arbetet med NRI-undersökningar. I december 2008 presenterades det första resultatet som byggde på en pilotmätning på tre stationer. 4,0 > 4,0 > 4,0 s s s.10, 31 MILJÖ Minskad energiförbrukning Vid utgången av 2008 ska Jernhusen i egna fastigheter kunna redovisa en energieffektivisering med 5 procent i förhållande till basåret ,0 % 5 % 5 % s.38, 46

5 20 RISK- OCH KÄNSLIGHETSANALYS En aktiv riskhantering minimerar riskerna och skapar möjligheter Genom en aktiv omvärlds- och marknadsanalys bevakar Jernhusen marknaden och anpassar verksamheten efter de förändringar som inträffar. Under året genomfördes flera riskworkshops för att identifiera vilka risker Jernhusen står inför. Respektive risk klassificerades efter hur Jernhusen bör förhålla sig till risken utifrån konsekvens och sannolikhet att den uppstår. Följande grupperingar arbetades fram: Strategisk riskhantering En strategisk riskanalys som utgör grunden för bolagets övergripande prioriteringar och aktiviteter inom hela riskområdet. Affärsriskhantering Hantering av en potentiell händelse eller situation som påverkar organisationens förmåga att nå uppställda mål. Operationell riskhantering Hantering av fel eller brister i exempelvis system, avtal, kompetens eller administrativa rutiner. Under året förstärkte Jernhusen kompetensen inom säkerhets- och riskområdet. En risk managerfunktion som har det över gripande ansvaret för ovanstående riskhantering har upprättats. Strategisk utveckling, som ansvarar för strategisk riskhantering, arbetar aktivt med omvärlds- och marknadsanalyser. De bevakar risker och möjligheter för att ha rätt underlag för strategiska beslut. Business control följer upp affärsriskerna i budget- och prognosprocesserna och är också ledningens stöd för målstyrning och resultatuppföljning. För att följa upp att riskhanteringen efterlevs har en intern kontrollfunktion upprättats. Den interna kontrollen ansvarar för att följa upp och rapportera riskhanteringens effektivitet och efterlevnad. De stödjer också respektive verksamhetsansvarig med konkreta åtgärder och följer även upp att internkontrollen är ändamålsenlig och effektiv. Nedan följer de större affärsrisker och operationella risker som Jernhusen har identifierat. affärsrisker Hyresintäkter Effekterna av en nedåtgående marknad fördröjs till viss del genom att Jernhusen har förhållandevis långa hyreskontrakt. Detsamma gäller dock i omvänd ordning i en uppåtgående marknad, då det blir en viss fördröjning innan hyror kan omförhandlas och höjas i takt med marknadens utveckling. En del av Jernhusens hyresintäkter utgörs av så kallad omsättningshyra, vilken baseras på hyresgästens omsättning. Denna kontraktstyp används framförallt för restauranger och butiker på stationer. En relativt stor del av intäkterna, cirka 60, kommer från parkering, reklam och boxar, vars intäkter är helt rörliga. Genomsnittlig återstående löptid i kontrakts portföljen var 2,1 (2,4) år. Vakansgrad Hyresvakansgraden anger hur stor del av fastigheternas hyresvärde som inte är HYRESINTÄKTER % VAKANSGRAD HYRA OREALISERAD VÄRDEFÖRÄNDRING, FASTIGHETER Vakansgrad hyra %

6 RISK- OCH KÄNSLIGHETSANALYS 21 uthyrd. Vid årsskiftet 2008/2009 uppgick hyresvakansgraden till 4,0 (5,6) procent, motsvarande ett hyresbortfall på 30 (44). Minskningen beror dels på att fastigheter med hög vakans har avyttrats, dels på att nettouthyrningen var positiv. Vakansgraden räknas på befintligt fastig hetsbestånd exklusive utvecklingsfastigheter som håller på att utvecklas eller uppföras. Jernhusen strävar efter att minska vakansgraden genom att konsekvent arbeta för att ha nöjda kunder. Kundernas uppfattning om Jernhusen som hyresvärd mäts genom NKI, Nöjd Kund Index. Vid 2008 års mätning uppgick NKI till 64. Hyresgäststruktur Jernhusens största hyresgäster utgörs av tågoperatörer och underhållsleverantörer inom tågbranschen samt restaurang- och butikskedjor inom servicehandeln. De tio största hyresgästerna svarar för 66 procent av hyresvärdet. Jernhusen tecknar ett flertal kontrakt med varierande längd med dessa hyresgäster, vilket reducerar omförhandlingsrisken. För 2008 uppgick konstaterade och befarade kundförluster till 10 (7). Orealiserad värde förändring Redovisning av förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IFRS, International Financial Reporting Standards, innebär att volatiliteten på fastighetsmarknaden kan ge stora effekter på Jernhusens resultat. Eftersom värderingen visar orealiserat resultat har det ingen kassaflödeseffekt. Den orealiserade värdeförändringen utgörs av fastigheternas marknadsvärde vid årets slut minskat med årets investeringar samt förvärvade och frånträdda fastigheter. Fastigheternas marknadsvärde beräknas normalt utifrån förväntat kassaflöde och avkastningskrav. Dessa varierar beroende på externa faktorer som konjunkturläge, direktavkastningskrav och marknadshyror. Jernhusen kan påverka marknadsvärdet genom utveckling av fastigheterna samt genom att minska vakanserna och förbättra driftnettot. En orealiserad värde förändring med 1 procent per den 1 januari 2009 skulle påverka årets resultat med ± 72 (67). Driftkostnader Fastigheternas driftkostnader utgörs till stor del av kostnader för el, renhållning och värme varav el och värme står för den största delen av kostnaden. Priset på el styrs av utbud och efterfrågan på den öppna elmarknaden. Drygt 80 procent av kostnaderna för energi vidaredebiteras till hyresgästerna varför bolagets exponering mot energikostnader är relativt begränsad. Driftkostnaderna uppgick under 2008 till 256 (268). Minskningen sedan förra året beror främst på avyttrade fastigheter samt en mildare vinter. Fastighetsskatt Fastighetsskatt utgår med en procent på taxeringsvärdet för kontorslokaler och en halv procent för industrilokaler. Merparten av Jernhusens fastigheter är kommunikationsfastigheter, vilka inte åsätts något taxeringsvärde, och därmed inte belastas med fastighetsskatt. Merparten av fastighetsskatten vidaredebiteras till hyresgästerna. Fastighetsskatten uppgick till 8 (13). Räntekostnader Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten i Jernhusen och påverkas av marknadsräntan samt den ränte marginal som koncernen betalar. Nivån på marknadsräntan kan förändras snabbt medan räntemarginalen är mer trögrörlig. En förändring i marknadsräntan påverkar inte Jernhusen fullt ut eftersom ränteförfallostrukturen har fördelats på olika löptider. Vid en ögonblicklig förändring av marknadsräntan med ± 1 procentenhet från och med balansdagen den 31 december 2008, antaget allt annat lika, skulle Jernhusens räntekostnad påverkas med ± 23 under den närmaste 12-månaders perioden. Om Jernhusen däremot haft en helt rörlig ränta skulle räntekostnaden påverkas med ± 38. Jernhusen tecknade i december 2007 ett nytt sexårigt kreditavtal, vilket minimerar refinansieringsrisken och låser kreditmarginalen de närmaste åren. Investeringar Innan beslut fattas om investeringar gör Jernhusen en riskanalys baserad på faktorer som investeringskostnad, drift- och underhållskostnader samt räntekostnader. Tidpunkt för inflyttning samt hyra för kommande hyresgäst kalkyleras också in i riskanalysen. Jernhusen minskar riskerna genom att i ett tidigt skede skriva avtal med kommande hyresgäster. Många av DRIFTKOSTNADER RÄNTEKOSTNADER TOTALA INVESTERINGAR I FASTIGHETER

7 22 RISK- OCH KÄNSLIGHETSANALYS Jernhusens fastigheter är äldre vilket kan medföra ökade underhålls- och investeringskostnader samt att det kan vara svårt att bedöma omfattningen på investeringen. En förändring av investeringarna med 10 procent skulle ha påverkat kassaflödet under 2008 med ± 61. Miljörisker Den största miljörisk Jernhusen omfattas av är saneringskostnader av föroreningar i mark och byggnader. Under 2008 genomförde Jernhusen en utredning av föroreningar av PCB i byggnaderna och har fortsatt arbetet med att utreda föroreningar i mark där tillsynsmyndigheter ställt krav mot företaget. Miljöskulden är svårbedömd och efter som Jernhusen inte bidragit till föroreningarna ska andra aktörer enligt bolagiseringsavtalet täcka alla kostnader. Ytterligare en stor risk för Jernhusen är att exploateringsprojekt kan drabbas av oförutsedda kostnader på grund av föroreningar i mark, och dessa kostnader täcks inte av miljögarantin i bolagiserings avtalet. Jernhusen har tecknat en miljöansvarförsäkring som täcker in om en angränsande tomt påverkas av föroreningar från någon av bolagets fastigheter. En riskfaktor är att de byggnadsmaterial som används idag visar sig vara farliga i framtiden. För att minimera risken för detta använder Jernhusen materialvalsdatabaser i byggprojekt. Politisk risk Jernhusens verksamhet påverkas av politiska beslut på flera nivåer. På nationell nivå finns till exempel politiska risker avseende satsningar på utbyggnad av järnvägen. På lokal nivå kan det till exempel handla om att kommunens planer för ett nytt resecentrum kan förändras vid en annan politisk majoritet. Lokal politisk risk påverkar även till exempel möjligheten att få igenom nya eller förändrade detaljplaner. För att minska denna typ av risk arbetar Jernhusen aktivt med att söka en bred förankring av lokala utvecklingsprojekt, såväl hos tjänstemän som hos politiker. Samarbetsavtal finns tecknade runt flera större gemensamma satsningar. Utöver det finns risk för förändringar av nivån på företagsbeskattning, fastighetsskatt och energiskatt samt olika regleringar. Operationella risker En snabb utveckling, stora satsningar och nya typer av affärer ställer ökade krav på att tidigt identifiera, hantera och följa upp olika typer av risker samt på en väl fungerande internkontroll. Till Jernhusens operationella risker räknas fel eller brister i exempelvis system, avtal, kompetens eller administrativa rutiner. Administrativa risker omfattar brister i ansvarsfördelning, kompetens, rapporterings rutiner eller värderings modeller samt kontrollrutiner. Juridiska risker utgörs av bristfällig dokumentation i hyres-, affärs- eller kostnadsavtal, eller osäkerhet i avtalets giltighet. IT-risker orsakar förlust till följd av brister i IT-system. Operationella risker kan också omfatta exempelvis svårigheter att rekrytera och behålla resurser och kompetenser, svårighet att implementera projekt och affärssatsningar, samt säkerhet och arbets miljö. Jernhusen har tydliga besluts- och policydokument för att minimera de operationella riskerna. Cirka 80 procent av fastigheternas värde värderas också av externa värderare. Varje chef ansvarar för att medarbetarna har rätt kompetens för sitt arbete och för varje år finns det en avsatt kostnad för kompetensutveckling för alla medarbetare. De juridiska riskerna begränsas av att Jernhusen har nära kontakt och samarbete med ett antal advokatbyråer vid hyresavtal och andra typer av affärsavtal. För att minska IT-risken har Jernhusen förtydligat och kompetensförstärkt ITavdelningen. Känslighetsanalys De resultatposter som bedöms ha störst påverkan på koncernens resultat före skatt är värdeförändring av förvaltningsfastigheter, räntenivå, vakansgrad, driftkostnader och hyresintäkter. Känslighetsanalysen visar effekten på resultatet vid en schablonmässig förändring i respektive resultatpost. Beräkningarna utgår från en förändring från 31 december 2008 och med då gällande hyresavtal och avtalsvillkor, vakansgrad, upplåning och räntebindning. Känslighetsanalys intäkter och kostnader KÄNSLIGHETSANALYS Värdeförändring förvaltningsfastigheter 1) Förändring, % Resultateffekt, Förändring, % Effekt på bedömt marknadsvärde, Hyresintäkter +/ 1 +/ 8 Vakansgrad lokaler +/ 1 +/ 8 Driftkostnader +/ 1 +/ 3 Räntenivå, marknadsränta +/ 1 +/ 23 Orealiserad värdeförändring fastigheter +/ 1 +/ 72 Hyresnivå +/ 1 +/ 117 Vakans +/ 1 +/ 107 Fastighetskostnader +/ 1 +/ 45 Avkastningskrav +/ 0,1 109 / 113 1) Känslighetsanalysen avser de förvaltningsfastigheter som värderats enligt kassaflödesmetoden (inklusive tomträtter och byggrätter) per Marknadsvärdet för dessa fastigheter uppgår till 6 878

8 23 Kungsbrohuset Huset som vägrar vara standby Under 2008 riktades världens blickar mot Sveriges mest miljösmarta hus som Jernhusen bygger i centrala Stockholm. CASE Det är inte krångligt att vara miljösmart och uppnå en miljösmart vardag. Med denna tanke som utgångspunkt inledde Jernhusen 2006 arbetet med Kungsbrohuset. Redan från början sattes målet att halvera energiförbrukningen jämfört med motsvarande miljömärkta hus. Energikalkylen för Kungsbrohuset har baserats på tre olika miljöklassificeringar GreenBuilding, P-märkning och Miljöklassat Hus. Under 2008 fick Kungsbrohuset och de miljösmarta lösningar som använts en enorm uppmärksamhet i media, såväl nationellt som internationellt. Det faktum att huset delvis värms upp av överskottsvärme från de cirka människor som varje dag besöker den närliggande Centralstationen väckte stor uppmärksamhet. Att vara hyresgäst i Kungsbrohuset ska vara fördelaktigt både ekonomiskt och miljömässigt, säger Eva Eliasson, kommunikationsansvarig för Kungsbrohuset. Genom lösningar som den så kallade Gröna knappen underlättas möjligheterna till att spara energi. En enda knapp bryter strömmen till mobiltelefonladdare, tv-mottagare och andra apparater för att de inte ska dra onödig ström i standby-lägen på nätter och helger. Kungsbrohuset anpassas också till väderomslag redan innan de har inträffat. Varje timme sänder vädertjänsten automatiskt detaljerade väderprognoser direkt till Kungsbrohuset via GSM-nätet. Det innebär exempelvis att värmetillförseln ökar redan flera timmar innan en väntad sänkning av utomhustemperaturen inträffar. På så sätt utnyttjas husets värmelagrande förmåga optimalt, istället för att fjärrvärmeanläggningen måste arbeta för högtryck när kylan väl kommer. I Kungsbrohuset finns också Stockholms största bevakade cykelgarage, med duschar och omklädningsrum. Närheten till allmänna kommunikationer underlättar resande och transporter samt bidrar till lägre koldioxidutsläpp. målet är att kungsbrohusets energiförbrukning ska vara 50% jämfört med motsvarande miljömärkta hus

9 24 FASTIGHETSINNEHAV Jernhusens fastighetsinnehav Jernhusens fastighetsbestånd omfattar 309 (336) fastigheter i 114 kommuner, samtliga lokaliserade längs den svenska järnvägen. Det totala marknadsvärdet på Jernhusens fastighetsbestånd per den 31 december har av Jernhusen bedömts uppgå till (6 698). Ökningen av marknadsvärdet beror främst på fastighetsinvesteringar. För jämförbart fastighetsbestånd, det vill säga exklusive försäljningar och investeringar, har marknadsvärdet minskat med 1,2 (+3,7) procent. Den uthyrningsbara lokalarean uppgick till ( ) kvm. Andelen av värdet på fastigheter som är belägna i Stockholm (inklusive Solna och Sundbyberg), Göteborg och Malmö uppgick till 79 procent. Fastigheterna är indelade i fyra affärsområden. Affärsområde Stationer äger, utvecklar och förvaltar kommersiella järnvägsstationer och intilliggande fastigheter. De tre stora centralstationerna med intilliggande stationsområden i Stockholm, Göteborg och Malmö dominerar affärsområdet värdemässigt. Fastigheterna har stora utvecklingsmöjligheter, dels värde- mässigt genom investeringar och förbättrade driftnetton, dels genom en förbättrad stationsmiljö för resenärer. Affärsområde Mindre stationer äger, utvecklar, förvaltar och avyttrar främst mindre stationsfastigheter, varav många inte längre har kvar funktionen som station. Syftet är att stationerna ska få nytt liv med andra ägare. I affärsområdet ingår även markfastigheter, vilka står för 22 procent av affärsområdets totala marknadsvärde. För flera av dessa pågår försäljningsdiskussioner med exploatörer som avser att utveckla fastigheterna till levande områden för bostäder och handel. Affärsområde Verkstäder äger, utvecklar och förvaltar godsterminaler och verkstadsfastigheter för tågunderhåll. Den kommande avregleringen av persontågsmarknaden medför att Jernhusen behöver se över och göra en kraftig nybyggnad, ombyggnad och utbyggnad av depåstrukturen. För Jernhusen, med unika lägen nära trafiksystemet, finns en stor värdepotential genom att aktivt driva omstruktureringen av verkstads- och underhållsdepåmarknaden i Sverige. Affärsområde Projektfastigheter äger, utvecklar och avyttrar fastigheter i storstadsregionerna. Alla affärsområdets fastigheter ska på kortare eller längre sikt avyttras antingen internt eller externt. I affärsområdet ingår 46 SL-fastigheter, varav en pendeltågsverkstad. De övriga SL-fastigheterna är pendeltågsstationer. Affärsområdets resterande tio fastigheter har förädlats eller har stora förädlingsmöjligheter. Per den 31 december 2008 ligger större delen av det bedömda marknadsvärdet i de två utvecklingsfastigheterna Kungsbrohuset och Centralhuset Sundbyberg samt tomträtten till Stockholm Terminalen 1 (WTC). Fördelningen av marknadsvärdet förändras kontinuerligt då investeringar och försäljningar genomförs och då fastigheter utvecklas med exempelvis nya detaljplaner. MARKNADSVÄRDE PER AFFÄRSOMRÅDE Stationer, 42,3% Verkstäder, 26,3% Projektfastigheter, 29,3% Mindre stationer, 3,1% TOTALT MARKNADSVÄRDE: Marknadsvärde, Stationer Fastighetstyp Marknadsvärde, Andel av totalt marknadsvärde, % Bebyggd fastighet med station, bostad och lokal 2 669,2 37,1 Byggrättsmark 278,9 3,9 Markfastighet 5,9 0,1 Parkeringsmark 83,8 1,2 Totalt 3 037,8 42,3 Marknadsvärde, Verkstäder Fastighetstyp Marknadsvärde, Andel av totalt marknadsvärde, % Godsterminal 65,7 0,9 Kombiterminal 100,9 1,4 Markfastighet 27,9 0,4 Tomträttsmark 10,4 0,1 Trafiknära underhållsdepå 1 029,0 14,3 Övrig verkstad 585,4 8,1 Totalt 1 819,3 25,3

10 FASTIGHETSINNEHAV 25 TOTAL LOKALAREA PER ORT kvm kvm kvm kvm MARKNADSVÄRDE PER KOMMUN Stockholm, Solna och Sundbyberg, 61% Göteborg, 13% Malmö, 5% Örebro, 3% Västerås, 2% Gävle, 1% Övriga, 15%

11 26 FASTIGHETSINNEHAV Värdeförändringar Fastigheter, realiserade Den realiserade värdeförändringen utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset för en fastighet med avdrag för försäljningsomkostnader och bedömt marknadsvärde vid föregående kvartals utgång ökat med kvartalets investeringar. Jernhusen redovisar realisationsvinster/-förluster på frånträdesdagen. Den realiserade värdeförändringen uppgick till 0 (10). Fastigheter, orealiserade Den orealiserade värdeförändringen utgörs av fastigheternas marknadsvärde vid årets utgång minskat med marknadsvärdet vid årsskiftet, årets investeringar, förvärvade och frånträdda fastigheter samt realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen i Jernhusens bestånd uppgick till 73 (515). Driftnettona har förbättrats, vilket ökat marknadsvärdena med 207. Framförallt är det intäkterna som har förbättrats tack vare omförhandling av hyresavtal och indexreglering av dessa. Dessutom har ökade intäkter från kringtjänster på stationer såsom taxiangöringar, parkering, reklam och förvaringsboxar påverkat driftnettot positivt. Den positiva påverkan på marknadsvärdet av en långsiktigt bedömd intäktsökning motverkas till viss del av ökade kostnader för underhåll under Den planerade grundförstärkningen av Centralstation Stockholm har påverkat marknadsvärdet negativt med 235 beroende på att kostnaden bedöms högre än vad som tidigare har beräknats. Projektvinster har kunnat tas hem i ett flertal stora projekt som har fortlöpt enligt plan, med en värderingseffekt om totalt 118. Bland annat har Jernhusen arbetat aktivt med att skapa byggrätter vid Centralstation Stockholm vilket bedöms ha ökat marknadsvärdet. Dessutom har uppförandet av Kungsbrohuset samt Centralhuset Sundbyberg bidragit till ökade marknadsvärden. Avkastningskraven bedöms ha ökat med i genomsnitt cirka 0,1 procentenheter, vilket har påverkat marknadsvärdet negativt med 163. På vissa av de trafiknära underhållsdepåerna har dock avkastningskraven sjunkit något sedan föregående år på grund av en ökad efterfrågan på lokaler av både hyresgäster och antalet potentiella köpare. fastighetsinnehav per affärsområde Specifikation av marknadsvärde Affärsområde 1) Stationer Verkstäder Projektfastigheter Mindre stationer Totalt Totalt Antal Antal fastigheter Hyresvärde, 2) Marknadsvärde, Lokalarea, kvm 3) Vakant lokalarea, kvm Återstående kontraktstid, år 1,9 2,5 2,5 1,3 2,1 Vakansgrad hyra, % 1,8 4,3 0,5 18,1 4,0 1) Avser endast fastighetsägande affärsområden. 2) Inklusive vakanshyror. 3) Inklusive vakanta ytor, exklusive utvecklingsfastigheter. Marknadsvärde 1 jan ,8 336 Driftnettoeffekt 207,4 Projektvinster 117,5 Grundförstärkning 1) 235,0 Högre direktavkastningskrav 162,5 Delsumma orealiserad värdeförändring 72,6 Investeringar 608,5 Förvärv 0,3 Frånträden 48,1 30 2) Realiserad värdeförändring 0,1 Marknadsvärde 31 dec , ) Planerad grundförstärkning av Centralstation Stockholm. 2) Under året har 30 fastigheter frånträtts i sin helhet. En fastighet har delats i fyra nya fastigheter

12 FASTIGHETSINNEHAV 27 Investeringar Investeringar i fastigheter under 2008 uppgick till 609 (476), varav 53 avser värdehöjande underhåll och 53 hänförs till olika utredningar och projekteringar där ett framtida värde bedöms skapas. Av de totala investeringarna har större delen investerats i Stockholm inklusive Solna och Sundbyberg med 342, Göteborg med 31 och Malmö med 60. Transaktionsvolymen i Jernhusens bestånd under 2008 är väsentligt lägre än föregående år, och beror på att Jern husen under 2007 avyttrade ett antal stora fastig heter, bland annat Klarabergshuset i Stockholm. Under 2008 har enbart mindre fastigheter sålts. Det största frånträdet är Växjö 10:46 som såldes för 13,2 till PEAB. En förteckning över årets kontrakterade försäljningar samt frånträden finns i fastighetsförteckningen på Förvärv och frånträden En mindre markfastighet förvärvades under Fastigheten ligger i direkt anslutning till Jernhusens fastighet i Mjölby. Tillsammans bildar dessa fastigheter en bättre enhet för vidare utveckling. Under året frånträddes 37 (49) fastigheter, eller del av fastigheter, med en kontrakterad köpeskilling om 52. Med avdrag för försäljningsomkostnader om 4 från föregående år uppgår summan av frånträdda fastigheter till 48 (1 966). Under året kontrakterades 34 (39) fastigheter, eller del av fastigheter, för försäljning med en köpeskilling om totalt 42 (1 972). VÄRDEFÖRÄNDRINGAR, exklusive försäljningar och investeringar INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR per ÅR INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR PER KOMMUN Ny-, till- och ombyggnation Fastighetsförsäljningar Förvärv Nettoinvestering 50 Stockholm, Solna och Sundbyberg Göteborg Malmö Nässjö Uppsala Borlänge Investeringar och förvärv Försäljningar Övriga

13 28 MARKNADSVÄRDERING

14 MARKNADSVÄRDERING 29 Marknadsvärdering med varierande värderingsmetoder Samtliga fastigheter värderas internt varje år varav cirka 80 procent av värdet kontrollvärderas externt för att säkerställa kvaliteten. Jernhusen redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40 och har per den 31 december 2008 internt värderat samtliga fastigheter. Med verkligt värde, marknadsvärde, avses det pris som sannolikt skulle erhållas om fastigheten bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid utan partsrelationer och utan tvång. Jernhusens fastighetsportfölj består av allt från moderna kontorsfastigheter i storstadsregionerna till mindre stationsfastigheter i glesbygden och verkstadsfastigheter lokaliserade till viktiga järnvägsknutpunkter. Fastigheternas stora geografiska spridning samt olika användningsområden kräver att flera olika värderingsmetoder används för att bedöma marknadsvärdet. Regelsystemet, IAS 40, innebär att värdet som huvudregel ska bedömas på basis av transaktioner. En över vägande del av värdet bestäms med kassa flödesmetod. Här används marknadsbedömda parametrar vilka så långt möjligt är transaktionsbaserade. KASSAFLÖDESMETODEN BASERAs PÅ AVKASTNING Värdering av fastigheter med kassaflödesmetoden bygger på en bedömning av en fastighets avkastningsförmåga. Metoden innebär en analys av förväntade framtida betalningsströmmar som fastigheten antas generera. Vid kalkylperiodens slut bedöms fastighetens restvärde genom att dividera ett marknadsmässigt driftnetto med ett marknadsmässigt avkastningskrav. Jernhusens modell bygger på en tioårig kassaflödeskalkyl. Byggrätter värderas utifrån detaljplan Byggrätter som Jernhusen avser att be - bygga värderas enligt gällande detaljplan. Principen är att fastigheten värderas med kassaflödesmetoden som om det stod en byggnad motsvarande storleken och typen av byggrätt på fastigheten. Därefter be - räknas produktionskostnad och exploateringsvinst. Byggrättsvärdet bestäms genom en procentuell andel av exploateringsvinsten. Vissa fastigheter byggrättsvärderas trots att en detaljplan saknas, eftersom Jernhusens bedömning är att en sådan kommer att skapas. Osäkerheten vid värdering av potentiella byggrätter hanteras med ökad kalkylränta. Ju längre fram i tiden fastigheten bedöms kunna bebyggas, desto längre fram i tiden ligger kassaflödet, vilket därmed påverkar marknadsvärdet negativt. direkt ORTSPRISMETOD VID negativt KASSAFLÖDE Många av Jernhusens fastigheter i affärsområde Mindre stationer har ett lågt eller negativt kassaflöde. Värdering med kassaflödesmetoden kan då inte användas för att Avkastningskrav för restvärdesberäkning Procent Bebyggd fastighet med stationshus, bostäder eller lokaler 5,1 11,6 Bebyggd fastighetstyp med stationshus som enbart innehåller väntsalsytor Parkeringsmark 6,0 9,5 Obebyggda markfastigheter som ej är parkering 8,0 11,5 Tomträtt Byggrätt Trafiknära underhållsdepå 8,0 12,0 Kombiterminal/Spårbunden godsterminal 6,5 10,5 Övrig verkstad/ Industri 7,5 13,3

15 30 MARKNADSVÄRDERING beräkna ett marknadsvärde varför ortspris metoden istället används. Metoden innebär att värdet på fastigheten bedöms utifrån genomförda köp på den lokala fastighetsmarknaden. Köpeskillingen vid överlåtelserna analyseras och bearbetas och relateras till värdepåverkande faktorer. Värdepåverkande faktorer varierar men normalt är det läget på fastigheten, storleken på byggnaden i kvadratmeter och typ av fastighet. I de fall jämförelseobjekten på orten är för få analyseras genomförda köp på jämförbara orter. Försäljningspris styr värdering För fastigheter där avtal finns om försäljning, men där tillträde ej skett, gäller värdering enligt försäljningspriser. Orsaken till att en fastighet inte är tillträdd, förutom normalt försäljningsförfarande, kan vara avvaktan på fastighetsbildning eller att villkor om ny detaljplan ska uppfyllas. Vid risk för uteblivet tillträde hanteras risken enskilt genom att fastigheten inte värderas till fullt försäljningspris. KVARTALSVIS JUSTERING AV MARKNADSVÄRDET Vid varje kvartal justeras marknadsvärdet för enskilda fastigheter för förändringar som uppsagda, ny- eller omförhandlade hyresavtal, underhållsinsatser och investeringar. Justering av marknadshyror och avkastningskrav görs efter avstämning avseende förändring av dessa faktorer med externt värderingsföretag. Om fastig heter kontrakterats för försäljning under kvartalet, justeras marknadsvärdet för eventuella avvikelser mellan marknads värde föregående kvartal och kontrakterat försäljningspris. EXTERN VÄRDERING SÄKRAR KVALITETEN För att kvalitetssäkra den interna värderingen har 28 fastigheter, värdemässigt motsvarande 79 procent av fastighetsbeståndet, värderats av NAI Svefa. Urvalet har till större delen gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna. En viss rotation av de fastigheter som föregående år värderades lägst av NAI Svefa har gjorts under 2008 för att över en tidsperiod få en kvalitetssäkring på fler fastigheter och orter. Till den externa värderingen lämnar Jernhusen uppgifter om befintliga hyreskontrakt, vakanser, drift- och underhållskostnader samt planerade investeringar. Värderingsföretaget gör egna bedömningar avseende marknadshyror, normala driftoch underhållskostnader, kalkylräntor och direktavkastningskrav. Sju fastigheter som inte har externvärderats tidigare besiktigades under Övriga fastigheter besiktigades av värderingsföretaget 2007 och NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till exklusive Citytunnelprojektet på Malmö C, projektet med ett nytt resecentrum i Uppsala samt den lokalyta som Jernhusen i egenskap av tomträttsupplåtare har rätt att disponera på fastigheten Stockholm Terminalen 1 (WTC). Det externt bedömda värdet inklusive dessa uppgår till Det lägre värdet beror på nedskrivningar i projekten. Jernhusens värdering av samma fastigheter inklusive projekt och värdet av nyttjanderätten i WTC uppgick till 5 662, vilket är 97 mer än NAI Svefa, motsvarande 2 procent. Det kan konstateras att det interna värdet stämmer väl överens med det externa även om skillnader förekommer på vissa fastigheter. OSÄKERHETSINTERVALL Fastighetsvärdering är resultatet av en uppskattning vid en bestämd tidpunkt. Fastigheternas marknadsvärde beräknas utifrån antaganden om förväntade hyresintäkter, fastighetskostnader, vakansgrad samt avkastningskrav. Dessa varierar beroende på konjunkturläge, efterfrågan på fastigheter och ränteläget. Vid internvärderingen av fastighetsbeståndet antas ett osäkerhetsintervall på ±5 procent. Detta ger ett värdeintervall på TABELL VÄRDERINGSANTAGANDE, GENOMSNITT

16 31 Med resenären i fokus bidrar Jernhusen till ett ökat resande 2009 är året då Jernhusen kraftsamlar för att ännu mer sätta rese nären i centrum. Utifrån resenärers och besökares behov och krav på stationerna skapas nya möjlig heter för att nå en ökad nöjdhet. För att få en tydligare bild av hur resenärer och besökare trivs på stationerna genomför Jernhusen under våren 2009 NRI-undersökningar på 17 stationer. NRI betyder Nöjd Resenärs Index och syftar till det indextal som visar på resenärers och besökares totala nöjdhet med stationen. Med hjälp av resultatet från undersökningarna ökar vi vårt fokus på resenären, säger Johanna Nilsson, projekt ledare för NRI 2009-projektet. Utifrån resultatet kan Jernhusen tydligare prioritera vilka åtgärder och utvecklings områden som är viktigast för att öka nöjd heten på stationerna. Det kan handla om allt ifrån butiksutbud och service till bättre skyltning. Jernhusens arbete med resenärsundersökningar har utgått från ett pågående samarbete med Banverket, Samtrafiken och Vägverket kring utveckling av en branschgemensam undersökningsmodell för stationer och bytespunkter. Projektet Attraktiva stationer är ett exempel på hur Jernhusen arbetar tillsammans med kollektivtrafikbranschen utifrån undersökningsmodellen. Åtta stationer ingår i projektet, vars mål är att under 2009 både öka nöjdheten hos resenärer och besökare samt att öka samverkan stationsaktörer emellan. Målet med NRI-undersökningar, Attraktiva stationer och den branschgemensamma modellen är att bidra till kollektivtrafikbranschens gemensamma mål om att fördubbla resandet med kollektivtrafik till NRI-UNDERSÖKNINGAR GENOMFÖRS PÅ 17 STATIONER RUNT OM I LANDET.

17 32 INVESTERINGAR Stor potential i Jernhusens projekt Jernhusens investeringar bidrar till att uppfylla koncernens mål avseende värdetillväxt, lönsamhet, finansiering och strukturering av fastighetsbeståndet. Med investering avses underhåll- och ombyggnadsåtgärder, hyresgästanpassningar, exploatering, nyproduktion, samt förvärv av fastigheter och inventarier. Större pågående projekt Kungsbrohuset Blekholmen 4, Stockholm Den enskilt största investeringen är Jernhusens satsning på uppförandet av Kungsbrohuset i den nya stadsdelen Västra City i Stockholm, en totalinvestering på Under året uppgick investeringen till 226. (Läs mer på sid 23.) Centralstation Malmö Innerstaden 31:10 I Malmö har uppförande av en ny glashall och ny nedgång till nya Citytunnel påbörjats. Samtidigt byggs ett nytt P-hus med plats för 450 bilar och kvm kontor. Dessutom byggs en ny taxiangöring vilket ska förbättra tillgängligheten på stationen. I samband med citytunnelprojektet förändras flödena av trafikanter och den nuvarande väntsalen planeras få en ny användning med en ny mix av restauranger och butiker. Av en totalt bedömd investeringskostnad på 463 återstår 427 att investera. Centralstation Stockholm Norrmalm 5:3 I Stockholm pågår ett större arbete som ska delas in i två etapper. Den första etappen är ett grundförstärkningsprojekt som beräknas uppgå till 450. Den andra etappen är ett planerat kommersialiseringsprojekt som ska förbättra stationsmiljön för resenärer och trafikoperatörer genom att förbättra flödet i stationen. Under 2008 har bland annat nya rulltrappor installerats i Centralhallen upp mot Klarabergsviadukten. Dessutom planeras fastigheten att förädlas genom att utöka de kommersiella ytorna. Under 2008 investerades totalt 53 i Centralstation Stockholm. Uppsala resecentrum Dragarbrunn 32:6, Uppsala Investeringen i Uppsala resecentrum är ett åtagande i samband med bolagiseringen och förutsätter statsbidrag och övertagande av mark från Uppsala kommun. Jernhusens investering bedöms uppgå till 152 varav 21 har investerats under (Läs mer på sid 51). Centralhuset Sundbyberg Sundbyberg 2:78 Jernhusen äger två fastigheter i attraktivt centrumläge i Sundbyberg. År 2007 färdigställdes den moderna kontorsbyggnaden Sundbybergshuset och 2008 beslutades att totalrenovera den intilliggande fastigheten Centralhuset Sundbyberg. Centralhuset innebär en total ombyggnation och endast stommen behålls. Totalt bedöms den uthyrbara lokalarean uppgå till kvm med en mix av kontor, butiker och lagerutrymmen. Den totala investeringen bedöms uppgå till 121 varav 42 har investerats under Kundcenter Green Cargo Lastpallen 1, Nässjö I Nässjö har fastigheten Lastpallen 1 förvärvats och bebyggts med ett nytt logistikcenter år Green Cargo. Nässjö är en av de järnvägsknutpunkter som bedöms ha stor potential i järnvägssektorn. Investeringen bedöms uppgå till 22 och kommer att färdigställas under första kvartalet 2009.

18 INVESTERINGAR 33 Arenastaden, Solna I den nya stadsdelen Arenastaden i Solna planeras för en helt ny stadsdel för evenemang, shopping, boende och arbete. Första spadtaget för en ny multifunktionell arena i Solna, Swedbank arena, beräknas till mitten av 2009 och planeras stå klar Arenan kommer att bli Nordens mest moderna. Projektet drivs i tre bolag som gemensamt ägs av fem ägare; Jernhusen, Solna Stad, PEAB, Fabege och Svenska Fotbollförbundet. Jernhusens åtaganden i Arenastaden uppgår till maximalt 260. Bolagets ägarandel uppgår till mellan 22,2 25,0 procent. Färdigställda projekt Kontor Hagalund Järva 3:14, Solna Hagalundsområdet i Solna bedöms ha ett unikt läge i förhållande till trafiksystemen. Många tåg har sin slutdestination i Stockholm och kräver därefter kortare stopp för städning, service och underhåll. Under 2008 har en ny överliggningsdel färdigställts åt ISS med SJ som hyresgäst. Investeringen uppgick till 50 varav 27 investerades under Godsmagasin Midwaggon Borlänge 44:41 Efterfrågan på lokaler i Borlänge för godsvagnsunderhåll är stor eftersom en av Sveriges största rangerbangårdar för godsvagnar är lokaliserad till orten. Jernhusen har under 2008 färdigställt en ombyggnation av ett godsmagasin om kvm till vagnverkstad med tillhörande kontorsdel. Investeringen uppgick till totalt 16 varav 15 investerades under Byggrätter och potentiella projekt Västra City Norrmalm 5:3, 4:63, Stockholm Jernhusen äger spårområdet och parkeringsmarken mellan World Trade Center och Kungsbrohuset i Stockholm och arbetar aktivt för att detaljplanearbetet ska påbörjas de närmaste åren. Jernhusen planerar för framtidens centralstationsfunktion och byggrätter om åtminstonde kvadratmeter kontor, handel och bostäder. Eftersom den framtida byggrätten är belägen ovan spårområde krävs en överdäckning av området. Bedömningen är att den yta som ska överdäckas är kvm. Vision Göteborg Gullbergsvass 17:5, Göteborg Området vid Centralstation Göteborg berörs av den planerade Västlänken. I nuläget är fastigheten delvis bebyggd med en mindre lagerbyggnad men nyttjas i huvudsak som parkering. I översiktplanen planeras området för förändrad användning till blandad bebyggelse. Jernhusen skissar på en tänkbar exploatering där tre nya huskroppar uppförs, varav tre utgör överbyggnad av bangård och tre är påbyggda ett nytt parkeringsdäck. I dagsläget finns det dock oklarheter om var stationen för länken ska placeras. Närmast i tiden för exploatering, såväl i ett plan- som marknadsmässigt perspektiv, är området öster om nuvarande korttidsparkering. Vision Malmö Innerstaden 31:10, 31:11, 31:12, Malmö Under de närmaste 20 åren planeras en helt ny stadsdel i de gamla industri- och hamnkvarteren, granne med Centralstation Malmö. Jernhusen äger tre fastigheter i området som idag delvis är obebyggda. Arbete pågår med att driva igenom en ny detaljplan för kontor, bostäder och hotell. Området kommer att rymma cirka lägenheter och närmare personer kommer att bo och arbeta i området. CV-området Olaus Petri 3:233, Örebro Fastigheten är till stor del obebyggd. Enligt ett planprogram finns en framtida planering avseende byggrätt om cirka kvm bostäder i den östra delen av fastigheten. Nyproduktionen av hyresoch bostadsrätter har varit hög de senaste åren vilket medfört en hög efterfrågan på byggbar mark i centrala Örebro. Fastigheten bedöms därmed ha en stor framtida värdepotential. Kirseberg Östervärn Järnvägen 1:3 del av, Innerstaden 30:40, Malmö Området vid Kirseberg-Östervärn har sedan länge brukats för tyngre underhåll av järnvägsfordon. I takt med minskad efterfrågan på denna typ av lokaler i området och samtidigt en ökad efterfrågan på bostäder pågår ett arbete för att se över en förändrad användning av fastigheten. Området uppgår till kvm och anges i översiktsplanen som ett utredningsområde där uppskattningen är att cirka lägenheter och 300 arbetsplatser kan skapas i området. Investeringar Ort Fastighet Bedömd slutkostnad, Årets investering, Återstående investering, Lokalarea, kvm¹ ) Beräknad färdig ställande Vakansgrad area, % Sundbyberg Centralhuset jun 09 9 Malmö Malmö C 2) n/a dec 10 n/a Solna Hagalundsområdet apr Uppsala Uppsala C dec 10 n/a Stockholm Kungsbrohuset mar Stockholm Stockholm C 3) n/a jan 12 n/a Övriga projekt 252 Totalt 609 1) Lokalarea efter om- och nybyggnation 2) Glashall och parkeringshus i samband med Citytunnelprojektet samt utveckling och modernisering av Malmö Centralstation. 3) Grundförstärkning

19 34 FINANSIERING Stabil finansiell ställning Den globala finanskrisen har under året påverkat Jernhusen i begränsad omfattning. Bolaget har tack vare sin finansiella ställning och långsiktiga finansieringslösning skapat goda förutsättningar att genomföra framtida satsningar och investeringar. Det faktum att Jernhusen tidigarelade refinansieringen av sin låneram och ingick ett långsiktigt låneavtal i slutet av 2007 har visat sig falla mycket väl ut med tanke på hur kreditmarknaden och priset på risk har utvecklat sig under perioden präglades av turbulensen på den finansiella marknaden vilket drabbade även Jernhusen under delar av året genom något dyrare upplåning. Samtidigt har finanskrisen inneburit en mindre riskbenägen marknad och därmed en ökad efterfrågan på säkra placeringar. Intresset för Jernhusen som låntagare har därför varit fortsatt starkt på kreditmarknaden under perioden. Centraliserad finansverksamhet Jernhusens finansverksamhet är centraliserad till moderbolaget för att stordriftsfördelar och synergieffekter ska kunna tas tillvara. Den finansiella verksamheten styrs av en av styrelsen beslutad finanspolicy. Syftet med policyn är att säkerställa koncernens finansieringsbehov till en så låg kostnad och risk som möjligt. Företagscertifikatprogram lanserat under året Under andra kvartalet lanserade Jernhusen ett företagscertifikatprogram om som togs emot positivt på marknaden. Intresset för Jernhusens företagscertifikatprogram har varit fortsatt starkt under året och bolaget har lyckats emittera sina planerade volymer. Vid periodens utgång hade Jernhusen utestående företagscertifikat om totalt Finansiella instrument Värdeförändringen på Jernhusens finansiella instrument har under perioden varit negativ på grund av de kraftiga räntesänkningarna som skett under slutet av perioden. Den orealiserade värdeförändringen för Jernhusen finansiella instrument var under perioden 117 (34). Genom att binda räntorna på längre perioder med hjälp av derivatinstrument minskas den kassaflödesmässiga ränterisken. Redovisningsreglerna IAS 39 ökar samtidigt risken för redovisningsmässiga värdeförändringar för dessa instrument. Det kan noteras att lån med längre löptider, som kan jämställas med derivatinstrument ur risk- och räntehänseende men med mindre flexibilitet, vanligen inte marknadsvärderas. Finansiella poster Försäljningen av andel i intressebolag och en lägre genomsnittlig låneskuld under året har medfört att finansiella poster var lägre jämfört med samma period föregående år, trots en högre genomsnittlig ränta. Jernhusen har som mål att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 gånger. För 2008 uppgick räntetäckningsgraden till 2,8 (2,1) gånger. Förklaringen till den högre räntetäckningsgraden jämfört med föregående år är en lägre genomsnittlig låneskuld och ett högre rörelseresultat under året. Räntetäckningsgraden, inklusive försäljningen av andel i intressebolag, uppgår till 3,3 gånger. Riskhantering Jernhusen är exponerad för ett antal finansiella risker, varav de mest framträdande är ränterisk, kreditrisk och refinansieringsrisk. Ränterisk är den resultateffekt som en bestående ränteförändring har på koncernens finansnetto. Ränteriskhanteringen inom Jernhusen har som utgångspunkt att en kort räntebindning Finansieringskällor räntetäckningsgrad ggr Låneram Varav utnyttjat Andel, % Revolverande kreditfacilitet ) Företagscertifikatprogram ) Checkräkningskredit AB Swedcarrier Övriga lån 43 1 Totalt ) Låneramen om fungerar som en backupfacilitet för företagscertifikatprogrammet vilket innebär att kreditfaciliteten inte kan utnyttjas för den delen som är utestående i företagscertifikat. 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,