Fastighetsbolag, risker och strategier

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 285 Samhällsbyggnad 300 hp Magisternivå, 30 hp Bygg- och fastighetsekonomi Fastighetsbolag, risker och strategier En analys av svenska noterade fastighetsbolag Författare: Stockholm 2013 Handledare: Philip Lagelius Olof Netzell Alexander Pikosz

2 Master of Science thesis Title Real estate companies, risks and strategies Authors Philip Lagelius Alexander Pikosz Department Department of Real Estate and Construction Management Master Thesis number 285 Supervisor Olof Netzell Keywords Real estate corporations, financial strategies, operational strategies, financial crisis Abstract The 2008 financial crisis created new conditions for the listed Swedish property companies and the choice of operational and financial strategy became increasingly important. The purpose of this paper is to identify the listed property companies and their strategies for the period , in order to examine whether these has changed in any direction and if they were more or less profitable. To accomplish this, data was collected from the companies' annual reports and statistical institutes. This was followed up with interviews with company representatives and experts to further broadened the analytical basis. Collected data helped to identify each companies strategies year by year. The analysis revealed some trends among companies regarding their operational and financial strategy. By looking at the Operating strategies we have found that the companies have become more specialized towards either a particular property type or to a geographical region. The companies have also increased their focus on cash flow and reduced their focus on transactions. Financially, the companies have reduced their risks by seeking a more long term capital structure. Alternative sources of funding such as bonds have also become more common among the companies. With the exception of the specialization strategy, the most obvious change in strategy occurred in connection with the financial crisis of It was also found that the companies that were most transaction intensive also have been most volatile in a profit perspective. 2

3 Examensarbete Titel Fastighetsbolag, risker och strategier Författare Philip Lagelius Alexander Pikosz Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nummer 285 Handledare Olof Netzell Nyckelord Börsnoterade fastighetsbolag, finansiella strategier, operativa strategier, finanskrisen Sammanfattning Finanskrisen 2008 skapade nya förutsättningar för de noterade svenska fastighetsbolagen och valet av operativ och finansiell strategi blev allt mer viktig. Syftet med denna uppsats är att kartlägga de noterade Fastighetsbolagen och deras strategier under perioden , för att sedan undersöka huruvida dessa förändrats i någon riktning och om de varit mer eller mindre gynnsamma. För att genomföra detta samlades data in från bolagens årsredovisningar och statistiska institut. Detta följdes upp med intervjuer där bolagsrepresentanter och sakkunniga ytterligare breddade analysunderlaget. Insamlad data bidrog till att fastställa de enskilda bolagens strategier år för år. Analysen visade vissa trender bland bolagen gällande deras operativa och finansiella strategi. Operativt har bolagen blivit mer specialiserade mot antingen en viss fastighets typ eller mot en geografisk region. Bolagen har också ökat fokus på kassaflöden/förvaltning och minskat fokus på transaktioner. Finansiellt har bolagen minskat riskerna genom att sträva efter längre kapital och räntebindning. Man har också i större grad sökt alternativa finansieringskällor såsom obligationer. Med undantag för specialiseringsstrategin har de tydligaste förändringarna i strategin skett i samband med finanskrisen Det visade sig också att de bolag som varit mest transaktionsintensiva också har varit mest volatila i ett resultatperspektiv. 3

4 Förord Detta examensarbete är skrivet under vårterminen 2013 som ett sista kursmoment inom samhällsbyggnadsprogrammet med inriktningen Bygg och fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska Högskolan. Vi skulle vilja tacka de personer som ställt upp med värdefull information och försett oss med möjligheten att fördjupa oss i vårt ämne. Utan dessa personer skulle vårt arbete varit mycket svårt att genomföra. Vi skulle också vilja tacka Tekn. dr. Han Suck Song och professor Hans Lind som varit till stor hjälp under uppsatsens genomförande. Främst skulle vi slutligen vilja tacka våra handledare Christina Hambäck, affärsutvecklingschef på IKANO Bostad, samt Olof Netzell, handledare på Kungliga Tekniska Högskolan. Stockholm, Juni 2013 Philip Lagelius Alexander Pikosz 4

5 Innehåll Innehåll Inledning Bakgrund Syfte/Frågeställning Avgränsningar Disposition Metod Vetenskapligt synsätt Insamling av data Årsredovisningar och statistik Intervjuer Reliabilitet och Validitet Reliabilitet Validitet Teori Företagsanalys Trekantsmodellen Diversifiering/Specialisering Makroekonomiska förutsättningar IFRS Tio år i sammandrag ( ) Fastighetsbolagen Introduktion Atrium Ljungberg Balder Castellum Diös Fabege FastPartner

6 5.8 Hufvudstaden Klövern Kungsleden Sagax Wallenstam Wihlborgs Fastigheter Analys Operativ strategi Marknadsmässigt värde fastighetsbeståndet Diversifiering Direktavkastning Finansiell strategi Finansiella mål Finansiella mål 2005, fastighetsbolag, bestånd om minst 20 miljarder kr Finansiella mål 2011, fastighetsbolag, bestånd om minst 20 miljarder kr Målupfyllelse hos de storafastighets bolagen Finansiella mål hos småbolagen Finansiella mål hos småbolagen Måluppfyllelse hos de små fastighetsbolagen Soliditet Räntetäckningsgrad Kapitalmarknaden Riskbenägenhet Gynnsamhet Aktierna Aktieägare Slutsats och sammanfattning av resultatet Referenser Tryckta källor: Intervjuer: Elektroniska Källor: Appendix Bilaga 1. Intervjufrågor

7 Definitioner De begrepp som beskrivs nedan är alla nyckeltal som vi i den här uppsatsen noggrant valt ut i syfte att kunna urskilja strategier och att ge en helhetsbild av bolagens historiska resultat. Tabellen nedan redovisar vår tolkning/definition av dessa nyckeltal såsom vi räknat och standardiserat vår data. Samtliga finansiella nyckeltal följer IFRS:s definitioner av redovisningsprinciper (IFRS 2013). 7

8 Begrepp Formel Förklaring Aktiekurs Aktiens pris Anställda Antalet anställda inom koncernen Avkastning på eget kapital Årets resultat/eget kapital Ett mått på aktieägarnas avkastning Aktieägareinnehav Totalt antal egna aktier/totalt antal aktier bolaget Andelen av det totala antalet aktier som ägs av en och samma person/bolag Direktavkastning Driftnetto/Marknadsvärde Förenklat räknat som driftnetto dividerat med det totala marknadsvärdet för bolagets samtliga fastigheter Diversifiering fastighets typ Kategorisering av fastigheter efter typ såsom Butik/Handel, bostäder, kontor, retail m.m. Diversifiering geografiskt Driftnetto Hyresintäkter Fastighetskostnader Fastighetsbeståndets värde Kategorisering av fastigheter efter geografisk placering sett till uthyrningsbar area Förräntning på fastighetskapitalet Det verkliga/marknadsmässiga värdet på det totala fastighetsbeståndet (notera dock avsnittet om IFRS) Fastighetsbeståndet yta Förvärv Försäljningar Uthyrningsbar Area Varje års inköp av nya fastigheter, i svenska kronor Varje års försäljningar av nya fastigheter, i svenska kronor Bolagets förmåga att klara av sina finansiella kostnader Räntetäckningsgrad Resultat före skatt/finansiella kostnader Soliditet Eget kapital/totalt kapital Bolagets känslighet för skillnad i räntor och hur stor del av tillgångarna som är finansierat med eget kapital Utdelning Kapitalåterföring till aktieägare Årets resultat Det kapital som finns kvar efter att intäkter och kostnader har redovisats. 8

9 1. Inledning 1.1 Bakgrund Den 14 september 2008 ansökte den amerikanska banken Lehman Brothers om konkurs (Applebaum, Keller, Alvarez & Bedard 2012) och de tidigare finansiella oroligheterna vi kunde se världen över eskalerade nu kraftigt. Stora kreditförluster på den amerikanska bolånemarknaden spred sig över atlanten till den Europeiska unionen. Denna finansiella kris höll i sig och skapade enorma skulder vilket ledde till att banker världen över gick omkull. I förlängningen innebar detta att hela länder var satta i oerhört känsliga positioner som ledde till nödvändiga nationella sparpaket och ekonomiska åtstramningsåtgärder. De stora statsskulderna och ovissheten inför framtiden har fört stora delar av Europa till en kollektiv lågkonjunktur. I spåren av finanskrisen och stundande skuldkris, talas nu om att även Sverige befinner sig i en lågkonjunktur. Uppgifter om ökning av varsel runt om i landet och inom olika branscher ställer höga krav på företagen att varsamt välja strategi. Fastighetsbranschen utgör med sina enorma tillgångar, ca 9 % av Sveriges BNP (Statistiska Centralbyrån (SCB), 2013) och att noggrant se över vilken strategi företagen bör välja, blir oerhört viktigt, kanske framför allt då ekonomin går trögt. Lite forskning har gjorts inom detta område och en sammanställning där de noterade fastighetsbolagens strategier kartläggs med hjälp av en historisk tillbakablick, skulle kunna vara väldigt värdefullt för alla fastighetsbolag. 1.2 Syfte/Frågeställning Syftet med detta examensarbete är att studera och analysera svenska fastighetsbolag för att utreda hur dessa har agerat i olika ekonomiska klimat och förutsättningar över tiden. Kan vi se några specifika trender bland bolagen där en viss typ av agerande sammanfaller med en låg respektive högkonjunktur? Frågeställning i denna uppsats är: Hur har fastighetsbolagens strategier sett ut ur ett historiskt perspektiv, och har dessa förändrats i någon riktning? Har någon strategi visat sig vara mer gynnsam? 1.3 Avgränsningar Det här examensarbetet är avgränsat till att behandla 12 svenska noterade fastighetsbolag under åren Detta för att på ett effektivt sätt få tillgång till data i form av bolagens årsredovisningar. De noterade fastighetsbolag som sorterats bort har antingen haft en verksamhet som startats senare än 2007 alternativt koncentrerat sitt fastighetsbestånd till bostadsmarknaden, och därigenom agerat under helt andra förutsättningar än de andra bolagen. Den valda tidsperioden är tänkt att täcka 10 år av ekonomiska upp och nedgångar och ge en långsiktig bild av bolagens agerande och val av strategi. 9

10 1.4 Disposition Kapitel 2; Metod, beskriver de vetenskapliga tillvägagångssätt och metoder som använts i denna uppsats. Kapitel 3; Makroekonomiska förutsättningar, beskriver det grundläggande teoretiska ramverket i form av makroekonomiska förutsättningar under perioden och begreppet IFRS. Kapitel 4; Fastighetsbolagen, presenterar data från samtliga bolag, vilket följs upp av en kort diskussion. Kapitel 5; Analys, jämför bolagen med varandra i diverse diagram och tabeller. Detta följs av en reflekterande analys/diskussion. Kapitel 6; Slutsats, diskuterar resultat utifrån given frågeställning. 2. Metod 2.1 Vetenskapligt synsätt I denna uppsats har vi kartlagt svenska fastighetsbolag i syfte att urskilja deras strategier ur ett historiskt perspektiv. Genom att samla in data i form av balansräkningar, resultaträkningar och ekonomiska rapporter, har varje fastighetsbolag analyserats var för sig under de aktuella åren. Data från dessa rapporter har kompletterats med uppföljande intervjuer riktade till beslutsfattande personer inom de aktuella bolagen. Med bakgrund av detta har vi använt oss av en blandning av kvantitativa och kvalitativa (Holme & Solvang, 1997) metoder. De kvantitativa metoder som använts är insamlandet av data och konstruktioner av olika index för att på sådant sätt bredda vårt analysunderlag i det aktuella ämnet. För att ytterligare fördjupa oss i ämnet och förstå idéer och attityder har vi även använt oss av kvalitativa metoder där vi har genomfört intervjuer av induktiv karaktär (Holme & Solvang, 1997). 2.2 Insamling av data Årsredovisningar och statistik Data vi har samlat in är främst sekundär (Wallén, 1996) och kommer från bolagens egna årsredovisningar som finns publicerade på respektive bolags hemsida. Ytterligare data har inhämtats från fastighetskonsulter, statistiska institut och andra relevanta källor. Syftet med den sekundära datainsamlingen är att få tillgång till olika historiska nyckeltal för att på så vis kunna urskilja strategier och eventuella trender. 10

11 2.2.2 Intervjuer Primär data består av det underlag som inhämtats i de olika intervjuer som genomförts. Det huvudsakliga tillvägagångssättet har varit personliga möten och i vissa fall telefon och e postkonversationer. Intervjuerna har genomförts med en öppen karaktär i form av samtalande kring ett antal viktiga punkter. Intervjuerna har främst riktat sig till de aktuella bolagen, men även till professorer och chefer med god insyn i fastighetsbranschen. Syftet med den primära datainsamlingen är att skapa en fördjupad förståelse kring ämnet och tillsammans med sekundär data skapa ett intressant analysunderlag. 2.3 Reliabilitet och Validitet Reliabilitet Reliabilitet är ett begrepp som i korthet beskriver hur troligt det är att samma resultat uppnås vid upprepade mätningar (Wallén, 1996). Vår data är till största del baseras på sekundär data i form av finansiella rapporter där en mängd nyckeltal analyseras i kombination med varandra. Detta medför att våra mätningar inte nödvändigtvis syftar till att komma fram till ett mätbart resultat utan att ge en helhetsbild av de svenska fastighetsbolagens strategier och hur pass gynnsamma de varit i en mer generell mening. Tillsammans med andra statistiska källor och de intervjuer vi utfört borde reliabiliteten vara tillräcklig i den meningen att undersökningar liknande vår med hög sannolikhet borde resultera i samma slutsatser Validitet Validitet är ett begrepp som handlar om hur pass väl mätningen stämmer överens med det man faktiskt vill mäta (Wallén 1996). I den här uppsatsen behandlas ett antal nyckeltal som vi själva valt ut i syfte att besvara vår frågeställning. Därigenom existerar möjligheten att vissa nyckeltal felaktigt inkluderats alternativt exkluderats, vilket i sin tur kan minska validiteten. Då syftet med denna uppsats är att ge en helhetsbild av bolagen, tror vi ändå att det stora underlaget i form av nyckeltal ger en tillräckligt hög validitet för att motivera våra slutsatser. Vi är också medvetna om risken att påverkas av vinklade svar i våra intervjuer, men i kombination med vårt stora dataunderlag kan vi med stöd av detta granska våra intervjusvar kritiskt och öka validiteten i vår uppsats. 11

12 3. Teori Att börsintroducera ett bolag medför vissa skyldigheter. Noterade Fastighetsbolag har krav på sig att redovisa vissa nyckeltal enligt IFRS och även att handla enligt god redovisningssed. Bolagsrapporterna blir sedan tillgängliga för allmänheten. Trots att en stor mängd data i form av årsredovisningar finns tillgänglig är det inte helt lätt att analysera ett bolag. Vi har i den här uppsatsen baserat en stor del av vår analys utifrån den så kallade trekantsmodellen (Polesie & Jansson 2006) och den grundläggande teorin bakom nyckeltalsanalys. Vi har även tittat på de mest grundläggande aspekterna av begreppen portföljteori (Markowitz 1952). 3.1 Företagsanalys Ur ett bredare och mer generellt perspektiv kan ett företag analyseras med hjälp av nyckeltalsanalys. Även om en djup analys av ett företag bör ta hänsyn till bolagets operativa verksamhet kan en ekonomisk analys av nyckeltal ge en bra överskådlig bild av den finansiella verksamheten. Carlsson (2009) definierarnyckeltal som; Viktigt befintligt värde från redovisningsrapporterna, där han poängterar vikten av att inkludera rätt sorts information och att teorin många gånger skiljer sig från praktiken. I företagsanalyser med fokus på nyckeltal blir den historiska utvecklingen lättöverskådlig och underlättar även jämförelser mellan olika bolag. Nedan presenteras ett antal nyckeltal som vanligen förekommer inom finansiella analyser i syfte att belysa bolagets finansiella ställning och lönsamhet. Soliditet; kan i korthet beskrivas som bolagets förmåga att överleva på lång sikt, och ska visa på hur stor del av företagets tillgångar som är finansierat med eget kapital. Man skiljer på synligt och justerat kapital där det senare tar hänsyn till om verkligt värde på bolagets tillgångar skiljer sig från vad som redovisas. (Nordlund 2008). Driftöverskott; är ett mycket viktigt nyckeltal då man tittar på fastighetsbolag, och den grundläggande definitionen är företagets hyresintäkter reducerade med underhållskostnader. Inom fastighetsbranschen råder det dock en del oklarheter kring hur detta ska redovisas vilket medför att bolagens mer precisa definitioner skiljer sig åt något. (Lind 2004). Direktavkastning; är ett av de viktigaste begreppen inom fastighetsbranschen och beskrivs i sin grundläggande form som fastighetens driftnetto dividerat med fastighetens marknadsvärde. Lind (2004) skiljer här på faktisk direkt avkastning som ska baseras på driftnetto och marknadsvärden det aktuella året och Normaliserad direktavkastning som även tar hänsyn till kontrakttiderna. Marknadsvärde; definieras som Market Value is the estimated amount for which an asset should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm s length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably and without compulsion (European Valuation standards). I redovisningssammanhang talar man om verkligt värde vilket ska motsvara marknadsvärdet. 12

13 Avkastning på eget kapital; kan beskrivas som avkastningen på ägarnas insatta kapital under året som gått, dvs. resultatet före skatt dividerat med justerat eget kapital. Detta nyckeltal kan jämföras mellan bolag som är verksamma i samma bransch för att mäta respektive företags lönsamhet under ett givet år. Aktiekursen; är det pris som den aktuella aktien handlas med. Fama (1970) utvecklade den så kallade effektiva marknadshypotesen som i korthet innebär att priset på en tillgång bestäms utifrån den information som finns tillgänglig. I förlängningen innebär det att aktiekursen speglar samtliga investerares syn på aktien och att det därigenom är omöjligt att överträffa marknaden så länge insiderinformation inte existerar. 3.2 Trekantsmodellen När man analyserar ett bolag ligger det nära till hands att titta på olika nyckeltal och på så sätt skapa sig en bild av bolaget och dess utveckling och lönsamhet. Finansiella nyckeltal som soliditet, driftöverskott, avkastning m.m. kan ge en idé kring hur bolaget har utvecklats över tiden och vad som kan förväntas av framtiden. Trekantsmodellen behandlar dels den finansiella aspekten av bolagen men också den driftbaserade aspekten där de två begreppen Subjekt och Objekt behandlas. Subjekt är den delen inom modellen som beskriver bolagets humana kapital. Att ha rätt folk på rätt plats med rätt kompetens har stor betydelse för hur pass väl företaget presterar. Objekt är den delen inom modellen som beskriver den operativa strategin. Företagen väljer vilka produkter och tjänster som skall produceras och på vilken marknad man ska agera. I den finansiella delen av modellen beskrivs hur bolagen kan agera inom de finansiella aspekterna av företagandet. Det kan t.ex. handla om vilken skuldsättningsgrad som är mest lämplig utifrån bedriven verksamhet eller om vilken räntebindning som är mest passande. Modell 1: Trekantsmodellen, Polesie & Janssons (2006) I Polesie & Janssons (2006) modell illustreras samverkan mellan de tre kategorierna med pilar. Modellen är applicerbar på de flesta företagen men kan skilja sig mellan olika branscher. (Polesie & Jansson, 2006). 13

14 I ett tjänsteorienterat företag läggs fokus först och främst på kategorin subjekt, då det humana kapitalet i form av arbetskraft är det som faktiskt utgör själva produkten. Ett tydligt exempel skulle kunna vara en juristbyrå där man säljer sina anställdas kompetens. I motsats till detta finns rena tillverkningsföretag där fokus läggs på en framställd produkt och där arbetskraft och humant kapital inte tillägnas lika stor betydelse. Ett exempel på detta skulle kunna vara en leksakstillverkare. Någonstans där emellan placerar sig fastighetsbranschen där man kombinerar ett kunskapsorienterat perspektiv med ett produktorienterat synsätt där själva fastigheten utgöt produkten. 3.3 Diversifiering/Specialisering Att skapa en portfölj av fastigheter kräver eftertanke. Ska fastigheterna koncentreras till samma geografiska område? Ska endast en viss typ av fastighet ingå i portföljen? Begreppet diversifiering handlar om att sprida sina risker genom att välja marknad och produkt (Ansoff, 1957). Grundtanken i detta kan sägas ligga i den moderna portföljteorin (Markowitz 1952) där man förespråkar en diversifierad portfölj för att sprida riskerna. En riskavers investerare jämför olika tillgångars avkastning, risk och hur de förhåller sig till varandra. Givet en förväntad avkastning väljer investeraren den kombinationen av tillgångar med lägst risk. Detta ska resultera i en optimal portfölj utifrån den risk investerarens väljer. Den moderna portföljteorin förutsätter att en tillgång kan beskrivas utifrån avkastning, risk och korrelation till andra tillgångar (Lekander & Söderberg, 2008). Detta är något som mycket väl skulle kunna appliceras på tillgångsslaget fastigheter dock med vissa svårigheter. De studier som behandlar begreppet diversifiering brukar oftast behandla aktier. Modern portföljteori och diversifiering kan dock appliceras även på fastighetsbolag. Svårigheter kan dock uppstå vid konstruering av en portfölj innehållandes fastigheter då de i mångt och mycket skiljer sig från aktier, obligationer, räntepapper osv. då fastigheter; Medför högre kostnader både vid en transaktion och vid själva förvaltandet (Chua, 1999) Har lägre likviditet vilket kan leda till att investerare kräver likviditetspåslag i avkastningskravet (Lekander & Söderberg, 2008) Medför informationssymmetrier mellan köpare och säljare (Lekander & Söderberg, 2008) Utifrån den moderna portföljteorin skulle det inom fastighetsbranschen betyda att man konstruerar en portfölj med fastigheter utspridda över olika marknader och efter olika typ för att på så sätt sprida riskerna och skapa en välbalans. Detta förutsätter dock att tillförlitliga studier görs i syfte att hitta korrelationskoefficienter mellan de olika marknaderna och fastighetstyperna, något som inte är helt lätt i praktiken (Lekander & Söderberg, 2008). 14

15 4. Makroekonomiska förutsättningar 4.1 IFRS 2005 infördes International Financial Reporting Standards (IFRS) vilka även innefattade International Accounting Standards (IAS). För de noterade fastighetsbolagen innebar den nya standarden främst en stor ändring i redovisandet av förvaltningsfastigheter samt finansiella instrument. Förvaltningsfastigheter måste, i enlighet med IAS40,redovisas till verkligt värde i balansräkningen och orealiserade värdeförändringar i resultaträkningen. Tidigare hade ned och avskrivningar förekommit i redovisningar, men detta försvann helt efter införandet av standarden. Räntederivat ska i enlighet med IAS39 också värderas till verkligt värde i balansräkningen. Värdeförändringar på räntederivat skall redovisas som orealiserade värdeförändringar i resultaträkningen. Uppskjutna skatteskulder och uppskjuten skattefordran ska i enlighet med IAS12 redovisas i nominellt belopp, mot tidigare i vissa fall diskonterade belopp. 15

16 4.2 Tio år i sammandrag ( ) Nedan följer korta sammandrag med vad som var karaktäristiskt för undersökningsperioden. Dessa var förutsättningarna under vilka fastighetsbolagen agerade. Information om reporäntan är hämtad från riksbanken. Data gällande BNP och inflation är inhämtade från statistiska centralbyrån (SCB), medan data som behandlar arbetslösheten är hämtad från Statens Folkhälsoinstitut. Stockholms prisindexkurser är inhämtade från Nasdaq OMX Genomsnittlig repo ränta: 4 % BNP: Mdr kr Inflation: 2,2 % Arbetslöshet: 6,7 % OMX Stockholm Real Estate PI: +32 % OMX Stockholm PI: 36 % 2002 i korthet: Året karaktäriserades av den lågkonjunktur som följde i spåren av IT kraschen Tillväxten i både Europa och USA bromsade in. För tredje året i rad var utvecklingen på Stockholmsbörsen negativ.(affärsvärlden, 2013) Inflationen uppgick till 2,2 % och arbetslösheten var i stort sätt oförändrad från året innan. Riksbanken sänkte räntan flertalet gånger under året för att stimulera ekonomin. Sista kvartalet 2002 steg dock SAX index med 18 % från bottennoteringen den 9 oktober Julhandeln var god under 2002 och detaljhandeln var starkare än föregående år. 12 stycken EU länder anslöt sig till EMU samarbetet. 16

17 2003 Genomsnittlig repo ränta: 3,083 % BNP: Mdr kr Inflation: 1,9 % Arbetslöshet: 6,9 % OMX Stockholm Real Estate index: +31 % OMX Stockholm PI: +25 % 2003 i korthet: 2003 präglades av fortsatt lågkonjunktur. Inflationen var låg och arbetslösheten något högre än året innan. Repo räntan sänktes ytterligare som ekonomisk stimulansåtgärd från riksbanken. Stockholmsbörsen steg under året med 25 %, detta var ett tydligt trendbrott från de föregående åren. Detaljhandeln var något starkare än under karaktäriserades utifrån fastighetsmarknadens perspektiv av många transaktioner och hög vakansgrad, i Stockholm uppskattades vakansgraden uppgå till mellan % totalt i hyresfastighetsbeståndet. (Klövern, 2003) 2004 Genomsnittlig repo ränta: 2,25 % BNP: Mdr kr Inflation: 0,4 % Arbetslöshet: 7,5 % OMX Stockholm Real Estate index: +16 % OMX Stockholm PI: +16 % 2004 i korthet: Året utvecklades positivt för svensk ekonomi. Den svenska BNP tillväxten stannade på cirka 4,5 %. Trots detta ökade arbetslösheten något medan inflationen var mycket låg. SAX index slutade på +16 % jämfört med året innan. I Stockholmsregionen utvecklades hyresnivåerna negativt och backade med cirka 100 kr/kvm för kontorsfastigheter. Vakanserna låg kvar på föregående års nivåer, men bromsades något var även året då USA påbörjade invasionen av Irak. 17

18 2005 Genomsnittlig repo ränta: 1,5 % BNP: Mdr kr Inflation: 0,5 % Arbetslöshet: 7,8 % OMX Stockholm Real Estate index: +26 % OMX Stockholm PI: +32 % 2005 i korthet: BNP tillväxten var något lägre än året innan. Arbetslösheten steg ytterligare, dock marginellt. SAX index slutade på +32 % vid årets slut. Inflationen bibehölls på en låg nivå samtidigt som riksbanken fortsatte sänka repo räntan. Hyror i bästa läge (prime rents) i Stockholm steg med 100 kr/kvm/år. Vakanserna i Stockholms CBD uppskattas varit relativt oförändrade jämfört med året innan. Däremot minskade vakanserna i ytterstaden. George W Bush installerades som USA:s president för andra gången. Kyoto avtalet trädde i kraft, USA och Australien valde att inte ingå Genomsnittlig repo ränta: 2, 375 % BNP: Mdr kr Inflation: 1,4 % Arbetslöshet: 7,3 % OMX Stockholm Real Estate PI: +42 % OMX Stockholm PI: +24 % 2006 i korthet: Fortsatt god utveckling av BNP. Stockholmsbörsen steg under året och slutade på +24 %. Den kommersiella fastighetsmarknaden slog nya rekord Omsättningen var rekordhög och transaktionsvolymerna noterades till 153 miljarder SEK. Cirka hälften av volymen uppmättes i Stockholmsregionen. (Newsec, 2006) Allians för Sverige vann riksdagsvalet. 18

19 2007 Genomsnittlig repo ränta: 3, 625 % BNP: Mdr kr Inflation: 2,2 % Arbetslöshet: 5,5 % OMX Stockholm Real Estate PI: 24 % OMX Stockholm PI: 7 % 2007 i korthet: 2007 var ett bra år för svensk ekonomi. Detaljhandeln var klart starkare än tidigare. Repo räntan höjdes under året samtidigt som BNP utvecklingen var god. Arbetslösheten sjönk kraftigt från året innan. Storstadsregionerna lyftes kraftigt av den starka ekonomin. I Stockholm var vakanser i princip obefintliga på handelslokaler i starka handelslägen. Detta samtidigt som efterfrågan på kontorsfastigheter ökade och hyresnivåerna höjdes samtidigt som vakanserna sjönk även för denna typ av fastigheter. Stockholmsbörsen vände ner något och slutade på 6,3 %, medan fastighetsindex sjönk med 24 %. I USA brast bostadsbubblan vilket bidrog till utvecklingen av bolånekrisen med bakomliggande sub prime lån, med extrem låg säkerhet Genomsnittlig repo ränta: 3, 917 % BNP: Mdr kr Inflation: 3,4 % Arbetslöshet: 5,0 % OMX Stockholm Real Estate PI: 30 % OMX Stockholm PI: 41 % 2008 i korthet: 2008 var finanskrisens år. Detta innebar en turbulent tid med en tvärvändning av konjunkturen. För första gången på cirka ett decennium mattades konsumtionen av. Finansmarknaden ändrades snabbt och häftigt vilket fick till följd att många företag fick problem att klara sin finansiering. I Stockholm sjönk vakanserna på kontorsfastigheter och hyrorna var stabila. Dock upplevdes en tydlig efterfrågenedgång på fastigheter inom detaljhandeln. Avkastningskraven ökade generellt bland fastighetsbolag. Väsentligt mycket färre fastighetstransaktioner genomfördes 2008, både inhemska och utländska investerare valde att lämna den svenska fastighetsmarknaden. SIX fastighetsindex sjönk med 24 % över året. (Newsec, 2008) Stockholmsbörsen sjönk med ca 41 % under året. De amerikanska finansiella institutionerna Lehman Brothers, Merrill Lynch, Fannie Mae och Freddie Mac m.fl. ansökte om konkursskydd hos de amerikanska myndigheterna. Barack Obama blev vald till USA:s 44:e president. 19

20 2009 Genomsnittlig repo ränta: 0,417 % BNP: Mdr kr Inflation: 0,3 % Arbetslöshet: 7,9 % OMX Stockholm Real Estate PI: +26 % OMX Stockholm PI: +48 % 2009 i korthet: Året präglades av fortsatt finanskris och oroligheter på de globala marknaderna. Den finansiella situationen gjorde att arbetslösheten steg kraftigt från föregående år. Stimulansåtgärder resulterade bland annat i att Riksbanken sänkte reporäntan till rekordlåga nivåer. Detta bidrog till ökad konsumtion Julförsäljningen nådde nya rekord under året. Stockholmsbörsen slutade året på +48 %. Den svenska fastighetsmarknaden ökade transaktionerna jämfört med året innan. Vakanserna steg något i Stockholm CBD och slutade på 7 8 %. Hyresnivåerna pressades något men stod ändå emot bra, mycket tack vare en relativt stabil svensk ekonomi i samspel med effektiva stimulansåtgärder Genomsnittlig repo ränta: 0,438 % BNP: Mdr kr Inflation: 1,3 % Arbetslöshet: 9,1 % OMX Stockholm Real Estate PI: +38 % OMX Stockholm PI: +22 % 2010 i korthet: 2010 karaktäriserades av en vändning i den svenska ekonomin, från finanskris och lågkonjunktur till stark tillväxt. BNP steg med hela 7 % från året innan. Detta följdes upp av en förstärkt fastighetsmarknad med stigande efterfrågan och minskad vakans. I Stockholm CBD steg även hyrorna något på kommersiella lokaler. Stockholmsbörsen steg med 22 % under året. Alliansen vann riksdagsvalet Grekland gick in i skuldkrisen vilket bidrog till att Eurozonen och IMF försedde Grekland med nöd lån på 110 miljarder.(gp, 2012) 20