STADS BYGG NADS LÄGESRAPPORT MARS 2012 KON TORET ÅRLIG UPPFÖLJNING OCH ANALYS AV BOSTADSFÖRSÖRJNINGEN BOSTADSFÖRSÖRJNING.

Transkript

1 LÄGESRAPPORT MARS 2012 ÅRLIG UPPFÖLJNING OCH ANALYS AV BOSTADSFÖRSÖRJNINGEN STADS BYGG NADS KON TORET BOSTADSFÖRSÖRJNING 1 Malmö stad

2 Innehåll Sammanfattning 3 Inledning 4 Malmö stads arbete med bostadsförsörjning 4 Om rapporten 4 1 Utvecklingen på bostadsmarknaden i Malmö Stor osäkerhet om den ekonomiska utvecklingen Bostadsprisernas utveckling Bostäder och befolkningsförändringar Nya bostäder Ombildningar av hyresrätter Boplats Syd Sammanfattning och utmaningar 9 2 Planeringsläget och prognos för bostadsbyggande Byggstarter Planer på gång Befolkningsprognos Sammanfattning och utmaningar 13 3 Några grupper på bostadsmarknaden i Malmö Studenter Unga Äldre Hemlösa Sammanfattning och utmaningar 18 4 Planering och bostadsfrågor i Malmö Malmö i Öresundsregionen Framtidens kollektivtrafik Ny översiktsplan för Malmö, ÖP Områdesprogrammen UngBo Sammanfattning och utmaningar 24 5 Uppföljningar 25 Så använder Malmö stad sina verktyg för bostadsförsörjning 25 Handlingsplan för väsentligt ökat bostadsbyggande 27 Bostadspolitiska mål med indikatorer och handlingsplan, uppföljning för Referenslista 36 Lägesrapporten är framtagen av Analysgruppen: Annika Reischmann och Kristoffer Arvidson, stadsbyggnadskontoret; Jenny Nilsson, stadskontoret; samt Christian Röder, fastighetskontoret. Beställargrupp: Christer Larsson, stadsbyggnadskontoret; Jan-Inge Ahlfridh, stadskontoret; samt Börje Klingberg, fastighetskontoret. Styrgrupp: Kerstin Åkerwall och Susanne Käsper, stadsbyggnadskontoret; Jan Haak, stadskontoret; Håkan Thulin, fastighetskontoret; samt Krister Hjelm, Boplats Syd. Skribenter till lägesrapporten, utöver analysgruppen: Per-Ola Ormes, miljöförvaltningen; Karin Andersson, Jan Haak, Kenneth Hvarvenius, Bertil Siöström, stadskontoret; Bertil Johansson, Tyke Tykesson, Daniel Svanfelt, stadsbyggnadskontoret; Therese Löfgren, Malmö högskola; Hjalmar Falck, Sdf Södra innerstaden; Anto Tomic, Sdf Hyllie; Julia Magnusson, Sdf Rosengård; Ann-Christin Hellström, Sdf Kirseberg; Sadiye Altundal, Sdf Fosie. Layout: Stina Andersson, stadsbyggnadskontoret. Bild framsida: Ny bebyggelse vid Rosengårdsfältet. Stadsbyggnadskontoret. 2

3 Sammanfattning En väl fungerande bostadsmarknad är en viktig grundförutsättning för stadens tillväxt och välfärd. Under 2010 vände dystra kurvor uppåt igen och ledde till det största antalet byggstartade bostäder på många år i Malmö. Förhoppningen var att de positiva signalerna skulle hålla i sig under 2011, och till en början såg det också så ut. Under hösten gjorde sig dock den världsekonomiska oron åter påmind, och bostadsbyggandet i Malmö bromsade in kraftigt. Antalet byggstartade bostäder slutade för 2011 på knappt 1 200, vilket är drygt hälften så många som Också befolkningstillväxten var mindre än föregående år och slutade på cirka personer. Den totala befolkningen steg dock för första gången över personer. Malmö stads planberedskap är god och det finns möjligheter att snabbt byggstarta ett stort antal bostäder under Det ekonomiska läget gör emellertid att det blir en stor osäkerhet i prognoserna. Samtidigt fortsätter befolkningen att öka, om än inte lika kraftigt som tidigare. Att mycket av ökningen sker i områden där det byggts få eller inga bostäder alls, aktualiserar återigen frågor om trångboddhet och levnadsstandard. Hemlösheten ökar i Malmö och allt fler blir hemlösa av strukturella orsaker - brist på bostäder, svårigheter att få bostad på grund av korta anställningsformer samt hårda krav från hyresvärdar - snarare än missbruksproblem. Samtidigt hårdnar bostadssituationen för Malmös studenter, något som på sikt kan påverka Malmös utveckling negativt. Boplats Syd har dock gjort det betydligt lättare att skaffa en överblick över studentbostadssituationen i staden, och växer alltjämt i popularitet som förmedlare av bostäder i Malmö. I februari 2012 fanns personer i Boplats Syds bostadskö, och utmaningen ligger fortsatt i att attrahera fler fastighetsägare till Boplats Syd. För Malmös äldre sker på sikt förändringar i gruppens ålderssammansättning, något som eventuellt kan göra det ännu svårare att få tag på en bostad i det befintliga bostadsbeståndet. - har också grannkommunerna i flera fall storslagna utbyggnadsplaner. I ett mer regionalt perspektiv både konkurrerar med och kompletterar grannkommunernas utbud av bostäder Malmös. Under 2012 når den nuvarande, och ovanligt stora ungdomsgeneration, som är på väg ut i vuxenlivet sin absoluta toppstorlek, vilket har medfört att årets lägesrapport har lite extra fokus på just denna grupp. Tyvärr visar jämförelser med tidigare år att det blir tuffare för unga Malmöbor på både arbets- och bostadsmarknad. Unga har generellt svårare att hävda sig ekonomiskt, bland annat på grund av osäkra inkomster och anställningsförhållanden, och en ökande ungdomsarbetslöshet spär på detta ytterligare. Från bostadsmarknaden kommer indikationer på att allt färre unga Malmöbor har en egen bostad, vilket visar att fler tvingas söka sig ut på en osäker marknad med andrahandskontrakt eller som inneboende. Under 2012 gör stadsbyggnadskontoret en stor satsning på att belysa bostadssituationen för de unga. Under hösten 2012 går UngBo 12, Sveriges första bomässa för unga, av stapeln och denna händelse föregås av webbtävlingar som startade redan mot slutet av Mässan kommer att pågå under sex veckor i september - oktober 2012 och visa exempel på hur unga vill bo i Malmös stadsdelar i framtiden. Med det samlade resultatet tas debatten om vilka bostäder som egentligen byggs idag och vad unga kräver och önskar av sitt boende upp på allvar. För bostadsförsörjningsarbetet är mycket på gång under Arbetet med att ta fram en ny översiktsplan fortskrider och processen med att ta fram nya bostadspolitiska mål är i allra högsta grad levande. Arbetet med ett nytt bostadsförsörjningsprogram planeras också sättas igång under årets andra halva, efter att de nya bostadspolitiska målen godkänts. Även i Malmös geografiska närområde har det ekonomiskt osäkra läget skakat om bostadsmarknaden. Befolkningen ökar också kraftigt i hela Öresundsregionen. Samtidigt som Malmö har stora framtida utbyggnadsområden - Västra hamnen, Hyllie och Limhamns hamn 3

4 Inledning Kommunens arbete med bostadsförsörjningen och att planera för utvecklingen av bostadsbeståndet är en viktig strategisk fråga. I lag (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar regleras att kommunerna har ett ansvar att planera för bostadsförsörjningen så att alla kan bo bra och att riktlinjer för bostadsförsörjningen ska tas fram varje mandatperiod och antas av kommunfullmäktige. Formerna för hur planeringen ska bedrivas eller hur riktlinjerna ska se ut reglerar kommunen själv. Malmö stads arbete med bostadsförsörjning I Malmö är det stadsbyggnadsnämnden som svarar för upprättandet av bostadsförsörjningsprogram efter de riktlinjer som kommunstyrelsen beslutar. Malmö stad arbetar aktivt med bostadsförsörjningen på flera olika sätt. Lägesrapport för bostadsförsörjning är ett sätt att följa upp och analysera bostadsmarknadsläget och hur kommunen arbetar med att uppfylla de bostadspolitiska mål som antas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod. Andra uppföljningar som ges ut med jämna mellanrum är Kvartalsrapport uppföljning av bostadsplanering och byggande samt Planlägesrapport uppföljning av detaljplaner för bostäder. Ansvaret och samordningen av bostadsförsörjningen ligger hos stadsbyggnadskontoret. Här hålls de övergripande frågorna kring bostadsförsörjningen ihop av en projektorganisation med beställargrupp, styrgrupp och analysgrupp som består av direktörer, chefer och medarbetare från stadsbyggnadskontoret, stadskontoret och fastighetskontoret. Utöver dessa grupper arbetar stadsdelsförvaltningar, Boplats Syd, Hyresrådgivningen och LiMa med bostadsfrågor direkt kopplade till de boende i Malmö stad. Från dessa hämtas värdefull kunskap till analyser och rapporter. Om rapporten Lägesrapport för bostadsförsörjning 2012 tar i de inledande två kapitlen upp bostadsmarknadsläget och bostadsbyggandet samt befolkningsförändringar i Malmö under det senaste året och prognoser för kommande år. I kapitel 3 behandlas särskilda bostadsfrågor i Malmö, och i år har vi valt att ta upp situationen för studenter, unga, äldre och hemlösa. Kommunen är inne i en intensiv period med en pågående bostadsmässa för unga, samt med framtagande av ny översiktplan och arbete med områdesprogram i några utvalda stadsdelar i syfte att stärka den sociala sammanhållningen. Nya infrastruktursatsningar har också ändrat och kommer att förändra dynamiken i staden, vilket i sin tur förändrar vilka områden i Malmö som är attraktiva för olika grupper. Vi gör också utblickar till Malmös grannkommuner både i Skåne och i Danmark och ser på Malmös roll och hur bostadsmarknaden påverkas av omvärldsfaktorer i närområdet. Detta är områden som tas upp i kapitel 4. I rapportens sista kapitel görs uppföljningar av de bostadspolitiska målen, Handlingsprogram för väsentligt ökat bostadsbyggande samt en genomgång av de viktigaste kommunala verktygen för att arbeta med bostadsförsörjning. 4

5 1 Utvecklingen på bostadsmarknaden i Malmö Stor osäkerhet om den ekonomiska utvecklingen Oron i världsekonomin och statsskuldkrisen i Europa kommer att bestå under För den svenska ekonomin har BNP på kort tid halverats och förväntas under 2012 öka med måttliga 1,2 procent och arbetslösheten stiga med 0,2 procentenheter. Bland hushållen och näringslivet har förväntningarna på den ekonomiska utvecklingen efter sommaren snabbt fallit. Riksbankens direktion har därför beslutat att sänka reporäntan med 0,25 procentenheter till 1,75 procent och så länge konjunkturen är svag kommer troligtvis fler sänkningar att ske tills resursutnyttjandet och inflationstrycket åter börjar stiga. Riksbanken bedöms sänka reporäntan ytterligare med sammanlagt 1 procentenhet vid de två kommande mötena i februari och april. Bristen på bostäder är särskilt utbredd i storstadsregionerna och har ökat kontinuerligt de senaste tio åren. När unga flyttat hemifrån är hyresrätt den vanligaste boendeformen, oavsett bakgrund. Den lägsta andelen unga vuxna med förstahandskontrakt, 81 procent, återfinns i Stormalmö, följt av övriga storstadsområden. Den svenska konjunkturens inbromsning under hösten 2011 har blivit allt mer påtaglig på den skånska arbetsmarknaden. Under december månad ökade arbetslösheten något i jämförelse med samma månad året innan. Det är första gången under 2011 en ökning kan noteras i jämförelse med samma månad föregående år och en indikation om att arbetsmarknaden har försämrats. Ungdomar är den grupp på arbetsmarknaden som är känsligast för konjunkturens svängningar. Hur befolkningen och dess sammansättning utvecklas spelar därför stor roll för hur utbudet av arbetskraft kan växa över tid. En nyckelfaktor för att få bättre fungerande matchning och lönebildning, och därmed lägre arbetslöshet, är de arbetslösas utbildning och kompetens. Försämringen på arbetsmarknaden och det vidgade gapet för 2012 gör att löneökningarna hålls tillbaka ytterligare en tid. Samtidigt har arbetsgivarna i Skåne ett fortsatt stort rekryteringsbehov. Fyra av tio nya nyanmälda jobb under 2011 kom inom branschen finansiell verksamhet och företagstjänster. Två av tio nyanmälda jobb fanns inom vård och omsorg. Drygt 10 procent av de nya platserna fanns inom handel och lika många inom utbildningssektorn. Sammantaget svarar dessa fyra branscher för nästan 80 procent av de nytillkomna plasterna under Den disponibla inkomsten och boendeutgifternas storlek har stor betydelse för ungas möjligheter att skaffa sig eget boende och för att på sikt kunna behålla bostaden. Det fortsatt låga ränteläget påverkar hushållens disponibla inkomster positivt. Låga räntor bidrar också till att hushållen blir mer intresserade av att konsumera och att företagens investeringsvilja ökar vilket förstärker aktiviteten i ekonomin framöver. 1.2 Bostadsprisernas utveckling Under 2011 skedde ett trendbrott för bostadspriserna i Sverige. Bostadspriserna gick nedåt för första gången på flera år. I förhållande till konsumentprisindex (KPI) så låg, i januari 2012, både villa- och bostadsrättpriserna under i de tre storstadslänen, med undantag av bostadsrättspriserna i Stockholm som fortfarande ligger strax över KPI. 1 Priser på bostäder har under många år ökat kraftigt i Sverige, och så såg även utvecklingen ut under det första halvåret 2011, men därefter vände utvecklingen tvärt. Bidragande orsak var framförallt den ekonomiska turbulens och oro som omvärlden gått in i. Under 2011 minskade priset på en villa i riket med 4 procent. En bostadsrätt minskade under samma period i pris med 1 procent. Prisnedgången för bostäder har bland de tre storstäderna varit störst i Malmö. I Malmöregionen har prisfallet för villor legat på 6 procent (Malmö 4 procent) och för bostadsrätter på 8 procent (Malmö 11 procent) jämfört med för ett år sedan. Vad gäller prisutvecklingen under 2012 säger Svensk Fastighetsförmedling att det är svårt att säga hur den kommer att utvecklas. En lägre ränta kan bidra i en positiv riktning, medan den fortsatta oron i omvärlden kan påverka negativt. 2 1 Mäklarstatistik (2012) (maklarstatistik.se) 2 Mäklarstatistik (2012) (maklarstatistik.se); Nai Svefa (2011) Analys 3/2011: Svensk fastighetsmarknad 5

6 1.3 Bostäder och befolkningsförändringar Vid årsskiftet 2011/2012 var Malmös folkmängd drygt personer. Detta innebär att Malmös invånarantal ökade för 27:e året i rad. Folkmängdsökningen blev cirka personer, vilket är knappt färre än under förra året. Under de tre senaste åren har Malmö befolkning ökat med drygt personer. Födelserekordet från 2010 på barn står sig då antalet födda barn under 2011 blev st, vilket innebär att det föddes ungefär 100 färre barn. För första gången sedan 1996 minskade antalet födda barn i Malmö. Malmös totala flyttningsnetto för 2011 blev endast personer, vilket är drygt färre än förra året. För år 2011 kan konstateras ett kraftigt negativt flyttningsnetto för åldersgruppen 0-5 år på minus 700 barn, vilket är 80 fler än året innan och mer än dubbelt så många som under år Flyttningsnettot för föräldragenerationen (25-34 år) är fortfarande svagt positivt men har jämfört med 2010 minskat kraftigt med nästan 870 personer. Detta innebär att det fortfarande är fler barnfamiljer som väljer att lämna Malmö än som flyttar hit. Under år 2011 ökade folkmängden i samtliga stadsdelar i Malmö utom i Södra innerstaden. Både antals- och andelsmässigt var Husie den stadsdel som ökade sin 2011 preliminära uppgifter folkmängd mest. På andra respektive tredje plats när det Befolkningsökning Bostadsbyggande* Centrum gäller den antalsmässiga ökningen kom Centrum respektive Fosie. Stadsdel 630 Centrum 339är den befolkningsmässigt Södra Innerstaden Västra Innerstaden Limhamn-Bunkeflo Hyllie Fosie största stadsdelen 359 i Malmö med invånare. Fosie Oxie Rosengård kommer på andra plats med drygt invånare. Husie Kirseberg 84 0 * T o m november 2011 Mest anmärkningsvärt är emellertid de stora befolkningsökningarna i stadsdelarna Rosengård och Fosie där det nästan inte byggts några nya bostäder alls under Förklaringen till befolkningsökningen i stadsdelen Rosengård är framför allt en ökning av antalet yngre barn i åldern 0-9 år och unga i åldern år. I Fosies fall beror befolkningsökningen delvis på invandring där drygt hälften av inflyttarna kom från utlandet. Totalt ökade åldersgrupperna 0-9 och år mest. Befolkningsökningen i stadsdel Rosengård beror delvis på ombyggnation av kontorslokaler till studentlägenheter i delområdet Kryddgården men även Apelgården ökade. Befolkningsökningarna i dessa delområden blev 140 personer respektive 130 personer. I delområdena Västra Hamnen, Östra Skrävlinge, Limhamns hamnområde, Bunkeflostrand och Riseberga ökade folkmängden mest beroende på nybyggnation. Av Malmös 136 delområden minskade folkmängden i 38 av dessa. Delområdet Möllevången stod för den största befolkningsminskningen med nästan 100 personer. Andra delområden där folkmängden minskade relativt kraftigt var Hermodsdal och Annetorp. 1.4 Nya bostäder inleddes med en fortsatt optimism på bostadsmarknaden och ett stort antal byggstarter. Under våren blev det ekonomiska världsläget allt mer oroligt, vilket medförde en dämpad tillväxttakt i svensk ekonomi. Följden på bostadsmarknaden blev en ökad försiktighet bland hushållen, och byggstarterna minskade kraftigt under hösten Byggstartade bostäder i Malmö Bef ökning och färdigställda bostäder i Malmös stadsdelar Antal Småhus Flerbostadshus Centrum Södra Västra Innerstaden Innerstaden Limhamn- Bunkeflo Hyllie Fosie Oxie Rosengård Husie Kirseberg År -200 Befolkningsökning Bostadsbyggande* Under 2011 byggstartades bostäder i Malmö, 987 lägenheter och 203 småhus. Det är en kraftig minskning jämfört med 2010, då det byggstartades bostäder. 6

7 Bostadsmarknaden vände tvärt under sommaren 2011, och följdes sedan av en väldigt avvaktande utveckling under hösten. Byggstarter har skjutits fram något i tiden och trycket på bygglovsbeslut respektive startbesked är inte lika hårt som det var under den första halvan av Av de bostäder som byggstartades under året, var knappt hälften hyresrätter, cirka 47 procent. Antal Byggstarter, färdigställda bostäder och befolkningsökning i Malmö År Folkökning Byggstarter Färdigställda Antalet färdigställda bostäder 2011 blev totalt 1 077, varav 838 lägenheter och 239 småhus (februari 2012). Jämfört med 2010 så ökade antalet färdigställda bostäder med ungfär 500, vilket är en följd av det ökade bostadsbyggandet som kom till under hösten 2009 och våren För 2012 förväntas antalet färdigställda bostäder öka ytterligare efter uppgången i antalet byggstarter under Av de bostäder som färdigställdes under året var ungefär 49 procent hyresrätter. När det gäller planerade bostäder så minskade antalet bostäder i antagna detaljplaner för 2011, och hamnade på cirka Trots minskningen så finns det fortfarande goda förutsättningar för ett ökat antal byggstartade bostäder i Malmö under Det finns förutom förra årets bostäder i klara detaljplaner även fler bostäder i detaljplaner som färdigställdes 2010 och som inte byggstartats. Därtill kommer även cirka 800 bostäder med beviljade bygglov, som ännu ej har byggstartats. Större delen av dessa kan byggstartas under Trots dessa siffror är osäkerheten stor inför antalet byggstarter under 2012, med anledning av det oroliga finansiella världsläget. Detta avspeglas framförallt på bostadsrätter och småhus, medan byggandet av hyresrätter troligtvis fortsätter som planerat. 1.5 Ombildningar av hyresrätter Lagen om förvärv av hyresfastighet (1975:1132) upphävdes 1 mars 2010 och Förköpslagen (1967:868) upphävdes 1 maj Det innebär att kommunen inte längre gör någon prövning av de fastigheter som överlåts i Malmö, vilket i sin tur medför att kommunen själv inte kan ta fram statistik över ombildningar av hyreslägenheter till bostadsrätter. Uppgifterna om antalet ombildningar har därför köpts av Hittabrf.se. Allt sedan 1999 har varje år antalet ombildningar ökat, med undantag för År 2009 bröts denna trend och antalet ombildningar minskade med ungefär en tredjedel jämfört med Med stor sannolikhet berodde nedgången på finanskrisen som bröt ut då. Man får inte heller glömma att för ett köp ska kunna genomföras, och därmed en ombildning, krävs att 2/3 av hyresgästerna är för en ombildning och att fastighetsägaren vill sälja. Totalt har lägenheter ombildats under perioden , vilket kan jämföras med den totala nyproduktionen som var bostäder under samma period. I diagrammet nedan visas utvecklingen för ombildningar i Malmö under denna tidsperiod Ombildningar av hyreslägenheter En analys av försäljningsstatistiken för hyresfastigheter visar på att endast 6 fastigheter såldes till bostadsrättsföreningar Motsvarande siffra för 2008, 2009 och 2010 är 26, 29 respektive 26 fastigheter. De fastigheter som avses i statistiken är bara de försäljningar som gått direkt till en bostadsrättsförening. En försäljning kan ske även på annat sätt, men de nämnda siffrorna ger en bild av antalet ombildningar. Vad gäller nyregistrerade bostadsrättsföreningar finns det statistik att hämta från Bolagsverket. Dessa siffror går dock inte att direkt jämföra med statistik på ombildningar och försäljningar eftersom det går att bilda en bostads antal 7

8 rättsförening utan att ett köp sker. Ett eventuellt köp kan även ske flera år längre fram i tiden. Diagrammet nedan visar hur nyregistreringarna av bostadsrättsföreningar har förändrats under åren Minskningen av antalet nyregistrerade bostadsrättsföreningar kan även det härledas till finanskrisen och den osäkerhet den orsakar på bostadsmarknaden Nyregistrerade bostadsrättföreningar Boplats Syd Boplats Syd är Malmö stads bostadsförmedling och uppgiften är att erbjuda en enkel och rättvis bostadskö som inte diskriminerar. Alla bostäder förmedlas därför strikt efter kötid i kombination med fastighetsägarnas krav. Boplats Syds hemsida fungerar som en marknadsplats där kommunens kommunala och privata bostadsbolag medverkar med lediga hyresrätter, inklusive senior- och studentlägenheter, samt numera också trygghetsboende. Till skillnad från tidigare redovisar Boplats Syd numera endast betalande sökande, och dessa ökade med närmare personer under Av de personer som nu finns i Boplats Syds bostadskö har sökt minst 10 lägenheter under Den genomsnittliga kötiden som krävdes för att få ett förstahandskontrakt under 2011 var 743 dagar, eller strax över två år. Om studentbostäderna inte räknas med i statistiken så blir den genomsnittliga kötiden för hela Malmö i stället 905 dagar. Den genomsnittliga kötid som krävts varierar dock stort mellan olika stadsdelar och delområden. Antal och där har under året funnits 302 objekt att söka. Flest objekt, 350 st, har funnits att söka i Katrinelund. Under 2011 förmedlades totalt hyreslägenheter. Det är 755 lägenheter fler än under 2010 och andelen lägenheter från privata fastighetsägare ökar hela tiden. Under 2011 kom 16 procent av de förmedlade lägenheterna från privata fastighetsägare och 84 procent från Malmö kommunala bostadsbolag, MKB. Det finns närmare tjugo fastighetsägare anslutna till Boplats Syd, men alla har inte haft lägenheter att förmedla under Stommen i det förmedlade beståndet, i vilket även seniorboende och studentlägenheter ingår, utgörs fortfarande av MKB, som har cirka lägenheter. Boplats Syd administrerar även kommunala tomter och under året har 14 kommunala tomter i Bunkeflostrand och 2 i Västra Klagstorp förmedlats. Boplats Syd tillhandahåller också personlig service på kontoret i Lejonetpassagen vid Stortorget samt på stadens samtliga medborgarkontor. För att kunna erbjuda bättre service utökade Boplats Syd öppettiderna i januari 2012 och har nu öppet 14 timmar mer per vecka än under Boplats Syd är även ett informationscenter för bostadsmarknaden i regionen. Här har fastighetsbolagen möjlighet att marknadsföra sina aktuella objekt, och det är också här kommunens planerade områden för den kommunala tomtkön presenteras. Verksamheten finansieras av den årliga avgiften (300 kr) som betalas av de bostadssökande samt medel från Malmö stad. På sikt förväntas dock verksamheten bli helt självfinansierande. Det kunde vid bokslutet för 2011 konstateras att Boplats Syd uppvisat ett underskott gentemot budget om cirka 0,5 mkr. Framförallt förklarat av att antalet betalande (28 500) var något färre än budgeterat samt att kostnaderna för det webbaserade förmedlingssystemet var högre än budgeterat. Längst kötid, 4016 dagar, har krävts i delområdet Ribersborg och där har under året funnits 9 objekt att söka. Kortast kötid, 7 dagar, har krävts i delområdet Nydala, och där har funnits 69 objekt att söka. Sett till de delområden med stora bestånd av studentlägenheter så har kortast kötid, 105 dagar, krävts i delområdet Kryddgården 8

9 1.7 Sammanfattning och utmaningar År 2011 inleddes med optimism för ekonomin och bostadsmarknaden. Men 2011 skulle istället bli året som präglades av oron i världsekonomin. Malmös invånarantal fortsatte att stiga för 27:e året i rad, men ökningen var lägre än föregående år och även antalet födda barn minskade något. Flyttnettot var betydligt lägre än förra året och det är fortfarande fler barnfamiljer som väljer att lämna Malmö än som flyttar in. Under 2011 ökade folkmängden i samtliga stadsdelar i Malmö utom i Södra Innerstaden. Mest anmärkningsvärt är de stora befolkningsökningarna i Rosengård och Fosie där det nästan inte byggts några nya bostäder alls under Det är en utmaning för staden att hantera dessa befolkningsökningar för att inte riskera ökad trångboddhet och hemlöshet. Bostadsbyggande för att komplettera ensidiga bostadsbestånd är en viktig del i arbetet med att minska segregationen i Malmö, och bostadsbyggande måste därför ske balanserat i hela staden. minskade kraftigt under hösten. Det finns goda förutsättningar för ett ökat antal byggstarter i Malmö under 2012, men osäkerheten är fortfarande stor på grund av det finansiella läget. Störst osäkerheter finns kring småhus och bostadsrätter, medan byggandet av hyresrätter sannolikt fortsätter som planerat. Ombildningarna från hyresrätt till bostadsrätt ökade för varje år, 2006 undantaget, från 1999, men även här har den ekonomiska osäkerheten spelat in och från 2009 har ombildningarna minskat drastiskt. Med syfte att erbjuda en enkel och rättvis bostadskö som inte diskriminerar har Boplats Syd förbättrat möjligheterna för bostadssökande att få en överblick över hyresbostadsmarknaden. Antalet sökande har ökat under året och utmaningen ligger nu i att få fler fastighetsägare att ansluta sig. När allt fler unga möter svårigheter att få ett arbete försämras deras möjligheter att etablera sig på bostadsmarknaden. En sen etablering på bostadsmarknaden har också ett samband med en senare etablering på arbetsmarknaden samt allt senare familjebildning. Den svenska konjunkturens inbromsning har påverkat arbetsmarknaden såväl som bostadsmarknaden i stor utsträckning och eftersom unga är den grupp som är känsligast för svängningar i konjunkturen är det viktigt att arbeta för att hålla tillbaka den ökande ungdomsarbetslösheten. Detta bör göras bland annat genom fungerande matchning och lönebildning. En viktig faktor är de arbetslösas utbildning och kompetens. Förutom den disponibla inkomsten från ett arbete, har också boendeutgifternas storlek en avgörande betydelse för ungas möjligheter att skaffa ett eget boende. Under 2011 gick bostadspriserna ner för första gången på flera år och bland storstäderna var nedgången störst i Malmö. En lägre ränta skulle under 2012 kunna bidra i en positiv riktning, medan den fortsatta oron i omvärlden kan påverka negativt. Att arbeta för en dynamisk bostadsmarknad är en viktig förutsättning för att debutanter ska komma in på bostadsmarknaden. Optimismen under inledningen av 2011 resulterade i ett stort antal byggstarter, men den dämpade tillväxten i svensk ekonomi ledde till att byggstarterna 9

10 2 Planeringsläget och prognos för bostadsbyggande 2.1 Byggstarter 2011 I lägesrapporten från mars 2011 prognostiserades att ungefär bostäder skulle byggstartas under Det första halvåret byggstartades det bostäder enligt prognos, men under sommaren bröts trenden tvärt. De europeiska statskriserna samt utvecklingen i USA under våren gjorde att den svenska ekonomin påverkades kraftigt, och konjunkturuppgången i ekonomin dämpades. Under det första halvåret var det tillväxt i den svenska ekonomin och BNP ökade mer än under Den direkta följden av det osäkra läget blev att både hushåll och företag sköt upp konsumtion och investeringsbeslut, ett beteende som direkt påverkade bostadsmarknaden. 3 Antalet byggstartade bostäder hamnar för 2011 på bostäder, av dessa är 987 lägenheter och 204 småhus. När det gäller andelen hyresrätter så ligger den på cirka 47 procent, och är betydligt högre än föregående år då den var cirka 30 procent. Denna markanta ökning återspeglas även nationellt. Det större antalet hyresrätter byggs framförallt i Västra hamnen, Slussen, Gyllins Trädgård i Husie samt Östra sjukhuset i Kirseberg. 4 Den i nuläget mycket avvaktande utvecklingen på bostadsmarknaden gör det svårbedömt hur många bostäder som kommer att byggstartas under Bostadsbyggandet, framförallt bostadsrätter och småhus, styrs till stor del av hur tillväxten i samhällsekonomin utvecklas. Skillnaden mellan beviljade bygglov och byggstartade bostäder har ökat kraftigt under hösten, i dagsläget finns cirka 800 bostäder, som ej ännu byggstartats, i beviljade bygglov (januari 2012). Stadsbyggnadskontoret har i dagsläget 49 pågående detaljplaner med bostadsändamål samt 12 detaljplaner som vunnit laga kraft under 2011, med totalt drygt bostäder. Det finns även ett stort antal bostäder som ännu ej har byggstartas i detaljplaner från Exempelvis finns cirka bostäder i detaljplaner, som vann laga kraft i december 2010, för Hyllie allé i Hyllie, och där bygglovsprocessen är igång men inga byggstarter ännu skett. Med dessa siffror som bakgrund, så finns det bra förutsättningar för att antalet byggstarter snabbt ska kunna 3 Boverket (2011), Boverkets indikatorer juni 2011 samt oktober Boverket (2011), Boverkets indikatorer juni öka igen, när osäkerheten hos hushållen minskar. Dessa siffror medger möjliga byggstarter för cirka bostäder under Den avvaktande utvecklingen för bostadsmarknaden kvarstår dock som ett hinder för en ökning av antalet byggstarter, vilket kan ge helt andra siffror för Nationellt ökade bostadsbyggandet under första delen av 2011 i snabb takt, och det var framförallt bostadsrätter och hyresrätter som stod för den största ökningen. I riket påbörjades 45 procent fler bostäder under det första halvåret 2011 än motsvarande period 2010, och byggandet ökade framförallt i Stormalmö. Boverket gör inga enskilda prognoser för byggandet i Malmö stad, utan gör en övergripande prognos för den region som benämns som Stormalmö, vilken innefattar kommunerna Burlöv, Eslöv, Höör, Kävlinge, Lomma, Lund, Malmö, Skurup, Staffanstorp, Svedala, Trelleborg och Vellinge Planer på gång Under 2010 ökade antalet planerade bostäder i detaljplaner kraftigt, men för 2011 har takten minskat något. I stadsbyggnadsnämnden anmäldes under 2011 detaljplaner med bostadsändamål innehållande cirka bostäder och cirka bostäder i detaljplaner antogs. I januari 2012 pågick arbete med, det vill säga ej lagakraftvunna, detaljplaner för cirka bostäder. Motsvarande siffra för januari 2011 var drygt bostäder. Se kartor med anmälda respektive lagakraftvunna detaljplaner 2011 på sid 11. Centrum, Hyllie, Limhamn-Bunkeflo samt Husie är fortfarande de stadsdelar som det framöver planeras för flest bostadsbyggen i, och det är till största del lägenheter i flerbostadshus som planeras. Under 2012 fortsätter utbyggnaden av bostäder i Västra hamnen, Hyllie, Limhamn-Bunkeflo, kring kvarteren Glasbruket och Cementen, samt i Gyllins trädgård i Husie. När det gäller kommande planarbeten och bostadsprojekt så innefattar de bland annat förtätningar i Rosengård med till exempel Törnrosen Tower, väster om Pildammsvägen samt i Norra Sorgenfri. I Kvartalsrapport uppföljning av bostadsbyggande och planering finns kvartalsvis redovisning av aktuellt bo- 5 Boverket (2011), Boverkets indikatorer juni 2011

11 stadsbyggande, och i Planlägesrapport uppföljning av detaljplaner för bostäder finns halvårsvis uppföljning av detaljplaner. lande markfrågorna. Tanken är att de bästa bidragen ska förverkligas till permanenta projekt, och de ska byggas i Malmö från Anmälda detaljplaner 2011 Av de bostäderna i antagna detaljplaner under 2011 är cirka 500 bostäder på kommunal mark. På kommunal mark har under året nya detaljplaner med drygt 700 bostäder påbörjats. Fastighetskontoret bidrar även i samarbetet kring bostadsmässan för unga, UngBo 12, gäl- Anmälda detaljplaner 2011 STAPELBÄDDSPARKEN V OM 80 LÄGENHETER KLYVAREN 25 LÄGENHETER 2 KATTEN MASINVERKSTADEN SOFIA 48 LÄGENHETER 270 LÄGENHETER LÄGENHETER KRAFTEN 1 45 LÄGENHETER BILEN LÄGENHETER KUNGSLILJAN 30 LÄGENHETER 1 CENTRUM STAPELBÄDDSPARKEN V OM 80 LÄGENHETER 25 LÄGENHETER BILEN LÄGENHETER 48 LÄGENHETER 270 LÄGENHETER SÖDRA INNERSTADEN 400 LÄGENHETER MARKNADSPLATSEN KIRSEBERG SOFIA KATTEN MASINVERKSTADEN VÄSTRA INNERSTADEN 150 LÄGENHETER GJUTERIET KLYVAREN LÄGENHETER GYLLINS1TRÄDGÅRD ETAPP KRAFTEN 2 INTÄKTEN 5 LÄGENHETER LÄGENHETER 40 LÄGENHETER ROSENGÅRD GYLLINS TRÄDGÅRD ETAPP LÄGENHETER ÅSTOFTA KIRSEBERG VÄSTRA INNERSTADEN SÖDRA INNERSTADEN 100 LÄGENHETER 80 LÄGENHETER FODRET 5&19 MFL 2 HUSIE CENTRUM FOSIE 3 TAXERINGSINTENDENTEN 100 LÄGENHETER HYLLIE MARKNADSPLATSEN 1 30 LÄGENHETER 3 GJUTERIET LÄGENHETER MARKNADSPLATSEN 1&2 KUNGSLILJAN LIMHAMNBUNKEFLO 250 LÄGENHETER 2 SMÅHUS INTÄKTEN 5 TAXERINGSINTENDENTEN 2 40 LÄGENHETER ROSENGÅRD OXIE 100 LÄGENHETER HUSIE HYLLIE ÅSTOFTA FOSIE 2 SMÅHUS MARKNADSPLATSEN 1&2 100 LÄGENHETER FODRET 5&19 MFL LIMHAMNBUNKEFLO OXIE 250 LÄGENHETER 11

12 Lagakraftvunna detaljplaner 2011 Lagakraftvunna detaljplaner 2011 tyfonen 40 lägenheter blomman 16 örnen BLOMMAN 16 ÖRNEN 4 lägenheter nils 100 lägenheter 4 lägenheter stapelbädden 80 lägenheter TYFONEN 40 LÄGENHETER 4 LÄGENHETER CENTRUM ängdala gård NILS 100 LÄGENHETER 4 LÄGENHETER 8 lägenheter KIRSEBERG STAPELBÄDDEN 80 LÄGENHETER VÄSTRA INNERSTADEN luggude 50 lägenheter ROSENGÅRD SÖDRA INNERCENTRUM STADEN 7 ÄNGDALA GÅRD 8 LÄGENHETER KIRSEBERG nyborg HYLLIE VÄSTRA INNERSTADEN LUGGUDE 50 LÄGENHETER bohus HUSIE lägenheter 7 FOSIE SÖDRA INNERSTADEN ROSENGÅRD 5 50 lägenheter NYBORG HUSIE 22 HYLLIE 23 LÄGENHETER LIMHAMNBUNKEFLO lerteglet mfl 220 lägenheter FOSIE OXIE BOHUS 5 lilla vintrie 50 LÄGENHETER 6 småhus LERTEGLET MFL 220 LÄGENHETER LIMHAMNBUNKEFLO OXIE LILLA VINTRIE 6 SMÅHUS käglinge 5:214 KÄGLINGE 5: småhus 11 SMÅHUS 12

13 2.3 Befolkningsprognos Malmö hade 1 januari 2012 en folkmängd på knappt personer, en ökning med cirka personer från föregående år. År 2017 visar prognosresultatet för Malmö på en beräknad befolkning på drygt personer, det vill säga en ökning med 7 procent eller med personer. Inflyttningen till Malmö har under de tre senaste åren legat runt personer per år med en topp för flyttade drygt personer till Malmö. För antaganden till kommunprognosen görs för 2012 bedömningen om en något minskad inflyttning. Antalet utflyttade personer 2011 stannade på knappt , ungefär 800 färre än prognostiserat. Utflyttningarna beräknas stabiliseras på cirka personer per år fram till prognosperiodens slut. Fruktsamhetstalet för Malmö förväntades ligga 2 procent över SCB:s antaganden för Sverige år 2011 och ökar sedan till 4 procent fram till Därefter minskas antagandet till 3 procent fram till 2020, för att därefter återgå till 2 procent. Under år 2011 föddes det barn i Malmö. Antalet födda barn i Malmö har ökat för varje år sedan 1996, men jämfört med 2010 så minskade antalet med ungefär 100 barn, vilket innebar ett trendbrott. Antalet döda i Malmö har under de senaste åren legat runt , men sjönk något under 2011 till cirka 2 700, vilket var i linje med prognosen. Under resterande del av prognosperioden förväntas dödligheten minska något varje år. 2.4 Sammanfattning och utmaningar Det har varit ett händelserikt år på bostadsmarknaden under 2011, från väldigt positiv utveckling till att ha dämpats avsevärt. För Malmös del kan 2012 bli ett bra år med fler byggstarter än 2011, med anledning av den goda planberedskapen, förutsatt att tillväxten i samhällsekonomin utvecklas i en positiv riktning. Utmaningar för Malmö stad ligger dels i att hålla byggtakten uppe, både i hög- och lågkonjunktur, dels att bostadsbyggandet ska spridas till fler delar av staden och innehålla varierade prisklasser, upplåtelseformer och med en funktionsblandning. Malmö stad har sedan tillkomsten av Handlingsprogram för ett väsentligt ökat bostadsbyggande, som togs fram av stadsbyggnadskontoret under 2009, arbetat med större fokus på ett ökat bostadsbyggande. Flera av de åtgärder som föreslogs är nu en del av linjearbetet i Malmö stad. Uppföljning av handlingsprogrammet finns att läsa i kapitel fem i föreliggande rapport. Genom områdesprogrammen och i översiktsplaneringen arbetas det på flera olika sätt för social hållbarhet och en allsidig sammansättning av bostadsbeståndet (vilka beskrivs i kapitel fyra) har även inneburit ett ökat arbete med att lyfta bostadsfrågan för unga i samband med bland annat UngBo 12. Läs mer om detta i kapitel 4. Födelsenettot (födda minus döda) blev knappt personer för Malmö under Flyttningsnettot (inflyttade minus utflyttade) blev drygt personer. Sammantaget ökade Malmös befolkning alltså med cirka personer under Limhamn-Bunkeflo och Centrum är de stadsdelar som under prognosperioden beräknas svara för de största folkmängdsökningarna, mycket tack vare bostadsbyggande. 13

14 3 Några grupper på bostadsmarknaden i Malmö I årets lägesrapport beskrivs situationen för studenter, unga, äldre och hemlösa, fyra grupper som normalt är hänvisade till hyresmarknaden. Nyproducerade hyresbostäder är dock dyra och konkurrensen är stor. Unga och studenter är ofta debutanter på bostadsmarknaden, vilket gör att de inte sällan saknar kunskap om bostadsmarknaden och kapital att satsa i sitt boende och är därför till stor del hänvisade till hyresmarknaden. Ett särskilt fokus finns därför på just unga, både i lägesrapporten och i Malmö stads arbete med bostadsförsörjningsfrågor, bland annat genom satsningen på UngBo 12. Vad gäller hemlösa ökar antalet i Malmö, och framförallt är det ensamstående hemlösa både med och utan barn som ökar. Ökningen finns helt och hållet i den grupp som är hemlösa primärt till följd av rådande bostadsbrist. Det pågår just nu ett arbete på stadskontoret om inomkommunala flyttningar. Syftet är att ta fram underlag för att få en tydligare bild av Malmöbornas flyttmönster inom kommunen samt dess förändrade behov av kommunal service. Flyttningarna kommer att redovisas på stadsdelsnivå och i kartform, vad gäller volym och riktning på flyttströmmarna. Arbetet hinner inte bli färdigt för att redovisas i denna rapport. 3.1 Studenter Studentbostadsmarknaden skiljer sig i vissa avseenden från den vanliga hyresmarknaden, vilket är särskilt tydligt om man ser till behovet av rörlighet på bostadsmarknaden. Hyresrätter har en relativt jämn in- och utflyttning under året till skillnad från studentbostäderna vars flyttmönster karaktäriseras av stora toppar och dalar. Rörelsemönstret går hand i hand med bostädernas syfte att finnas tillgängliga när studenterna har behov av dem. Syd har detta förändrats och 90 procent av Malmös studentbostäder är idag sökbara genom den kommunala bostadsförmedlingen. Antalet bostäder är dock detsamma, trots en ökad mängd studenter. Intresset för Boplats Syd har ökat kraftigt bland studenterna. Antalet nya registreringar inför höstterminen 2011 ökade med 200 procent jämfört med motsvarande period föregående år (1 juni 30 augusti). Boplats Syd har flera fördelar: det krävs bara en registrering för att nå majoriteten av studentbostäderna och det erbjuder möjligheten att, förutsatt att de registrerade stannar i kön, få en vanligt hyresrätt när studierna avslutats. Boplats Syd bygger på ett kösystem där antalet ködagar avgör vem som får erbjudande om bostad. För att det ska fungera optimalt krävs att den bostadsökande planerar och kan förutspå sitt behov av bostad långt i förväg, samt att antalet lediga bostäder är rimligt i relation till antalet sökanden. För studenter innebär detta ett visst problem, dels för att antalet studentbostäder är litet och dels för att studenter sällan planerar sitt bostadssökande. Enligt Malmö högskola väljer upp mot 75 procent av studenterna att söka bostad först efter att de blivit antagna till en utbildning, vilket ger cirka två månaders kötid innan terminen startar. För att bli erbjuden en studentbostad genom Boplats Syd krävs ofta betydligt längre kötid än så av de nya studenter som registrerade sig inför hösten 2011 fick endast 3 procent erbjudande om bostad. Precis som i övriga delar av landet varierar trycket på studentbostadsmarknaden i Malmö över året. Under vårterminen minskar efterfrågan markant, och det finns till och med lediga bostäder. Inför höstterminen är det dock återigen långa köer och det finns för få tillgängliga bostäder för att tillgodose studenternas behov. Studentbostadsmarknaden i Malmö var länge svåröverskådlig, trots att antalet bostäder är relativt litet det går tolv studenter på varje lägenhet. Sedan starten av Boplats 14 Studentboendet Rönnen vid Värnhem

15 Den generella bostadsbristen i Malmö har lett till att pressen på studentbostadsmarknaden ökat. Allt fler efterfrågar en studentbostad samtidigt som antalet lediga bostäder minskar, då de som redan har en stannar kvar allt längre. Detta resulterar i att många av högskolans nya studenter tvingas in i en osäker flyttkarusell mellan olika andrahandsboenden, alternativt bor kvar hos sina föräldrar längre än vad både de och föräldrarna önskar. Ur ett långsiktigt perspektiv påverkar detta högskolans attraktionskraft, vilket kan vara negativt för Malmös utveckling. Enligt Malmö högskola finns det behov av uppemot nya studentbostäder i Malmö, vilket dels bygger på det faktum att studentbostadsbeståndet under perioder inte möter studenternas behov och dels på att högskolan fortfarande har en hög tillströmning av nya studenter. Högskolans bedömning delas dock inte av Malmös största studentbostadsföretag, som menar att marknaden är mättad. Högskolans prognos för 2012 är helårsstudenter och antalet individer beräknas vara ungefär det dubbla. 3.2 Unga Många studenter är unga, men alla unga är inte studenter. Definitionen av vem som är ung varierar, men en ganska bred definition, som används i projektet UngBo 12 (se avsnitt 4.5) är år. Malmö är en ung stad och andelen malmöbor under 35 år utgör nära hälften av stadens befolkning. Intervallet år utgör en dryg femtedel av Malmös befolkning, alltså drygt personer. Som en jämförelse kan det nämnas att det finns fler åringar i Malmö än den sammanlagda befolkningen i fler än 250 av Sveriges 290 kommuner. Frågan om ungas bostadssituation är fortsatt aktuell, framförallt för att den ovanligt stora ungdomsgenerationen som är på väg ut i vuxenlivet når sin absoluta topp under 2012, och i viss mån 2013, för att sedan minska. För att beskriva läget på Malmös bostadsmarknad går det att dra nytta av framförallt tre rapporter som släppts det senaste året. Boverkets fokus är hela riket och i rapporten Ungdomars boende - lägesrapport 2011 går Malmö endast att urskilja som en del av Stormalmö i verkets siffror. Värt att notera för Stormalmös räkning är att färre kommuner åtta 2011 jämfört med elva 2010 anser att det råder brist på bostäder för unga i kommunen. Minskningen går emot den nationella trenden. Två andra siffror som kan lyftas fram för Stormalmö är att unga här har förstahandskontrakt i lägst utsträckning av Boverkets fem regioner, samtidigt som de också använder störst andel av sin disponibla inkomst för att betala sitt boende. Dessa två uppgifter kan till viss del bero på det stora antalet studenter i framförallt Lund och Malmö. 6 När Ungdomsstyrelsen under hösten 2011 släppte sin årliga Fokus-rapport var fokus på ungas boende, och den övergripande slutsatsen som nåddes var att bostadsbristen för unga blir allt värre. Ungdomsstyrelsen har precis som Boverket nationellt fokus och Malmös bostadsmarknad bildar här en kategori tillsammans med Göteborg, då dessa båda bostadsmarknader enligt Ungdomsstyrelsen endast passeras av Stockholm när det avgörs var Sveriges svåraste bostadsmarknad för unga finns. I en av sina slutsatser understryker Ungdomsstyrelsen vikten av en bostad för att unga ska kunna skaffa sig ett självständigt liv, samt i förlängningen skaffa familj. 7 Hyresgästföreningen tar vartannat år fram en rapport som undersöker ungas boende och på senare år har exempelvis Malmö och Lund särredovisats. En ny sådan rapport släpptes under 2011 och i jämförelsen med 2009, fastslås att det inte skett några dramatiska förändringar på Malmös bostadsmarknad, av de förändringar som kan skönjas är det inte alla som kan säkerställas statistiskt. En ihållande trend som synts under 2000-talet är dock att en allt mindre andel av Malmös unga har en egen bostad Äldre Ungefär 16 procent av Malmös befolkning, eller cirka personer, är idag över 65 år gamla. År 2017 beräknas antalet äldre vara cirka fler, men fortfarande cirka 15 procent av befolkningen. Inom denna grupp sker dock en väsentlig förändring, antalet som är över 80 år minskar från dagens cirka personer till personer 6 Boverket (2011), Ungdomars boende - lägesrapport Ungdomsstyrelsen (2011), Fokus 11: En analys av ungas bostadssituation 8 Hyresgästföreningen (2011), Hur bor unga vuxna? Hur vill de bo? Malmö och Lund 15

16 år De flesta äldre bor i det ordinära bostadsbeståndet, men en del behöver särskilda boendeformer. Gruppen som är över 80 år efterfrågar i betydligt högre grad särskilda boenden än gruppen år. Trygghetsboendet Havsuttern, Möllevångsgatan 18 Malmö stad förfogar över drygt platser i särskilda boenden för äldre (enligt Socialtjänstlagen), varav cirka 75 procent drivs i kommunens regi, och övriga är upphandlade med ramavtal eller köp av plats hos entreprenader utanför Malmö stads organisation. Ungefär personer som är över 65 år och cirka 100 personer som är yngre än 65 år bor i dessa bostäder. Det finns två former av särskilt boende i Malmö stad; vårdboende och gruppboende för dementa. Totalt sett är behovet av särskilda boenden täckt men det pågår en viss konvertering av vårdboende till gruppboende för dementa eftersom behovet av dessa har ökat något. Dock har behovet av särskilda boenden minskat under det senaste decenniet som en följd av en satsning på kvalificerade insatser i hemmet med bland annat sjuksköterskor, arbetsterapeuter och sjukgymnaster samt en hemtjänst utvecklad till att möta önskemål om att bo kvar i sitt ordinära boende. Vidare har åtgärder genomförts i det ordinarie bostadsbeståndet och fler alternativa boendeformer som trygghetsboenden och seniorbostäder har inrättats. Under de närmaste åren planeras det för ytterligare seniorbostäder i Malmö, varav samtliga byggs av privata entreprenörer som bygger bostadsrätter. Behov av trygghetsbostäder finns och det finns ett ökat intresse från byggherrar att bygga den typen av bostäder. Givet att äldres bosättningsmönster består och med utgångspunkt i befolkningsprognosen innebär förändringen i ålderssammansättning i gruppen sannolikt en minskad efterfrågan på särskilda boenden, vilket i sin tur kan få andra konsekvenser för bostadsmarknaden. Det befintliga beståndet är räddningen för alla de som av olika skäl har svårigheter med att efterfråga nyproducerade bostäder, inte minst gruppen unga. Om fler äldre bor kvar i sina bostäder framöver kan det alltså leda till en ännu tuffare bostadsmarknad i Malmö. Äldre är också en intressant grupp när det kommer till flyttkedjor, eftersom de ofta befinner sig i andra änden av flyttkedjan jämfört med vad de unga gör. Det är alltså exempelvis just när äldre väljer att lämna bostäder för andra boendeformer som flyttkedjan startar, och det kan eventuellt ge positiva effekter för andra grupper på bostadsmarknaden. Malmö stads arbetsgrupp för bostadsförsörjning kommer under 2012 att ta fram ett förslag på hur en ny studie om flyttkedjor kan utformas. 3.4 Hemlösa Malmö stad genomför sedan 1996 årligen en kartläggning av antalet hemlösa. Under åren 2006 fram till 2010 var antalet hemlösa cirka 850 vuxna personer årligen. År 2010 var det en marginell ökning för att i den senaste kartläggningen, som genomfördes den 30 september 2011, öka med 15 procent till personer. Rosengård är den stadsdel som ökar mest till antalet. Antal hemlösa per stadsdel samt förändring Stadsdel Förändring (antal) Förändring (%) Centrum Södra Innerstaden Västra Innerstaden Limhamn - Bunkeflo Hyllie Fosie Oxie Rosengård Husie Kirseberg Totalt I Malmö som helhet är det ensamstående, både med och utan barn, som ökar. Alla ålderskategorier utom 65+ ökar och den yngsta gruppen, ungdomar upp till 18 år som inte lever tillsammans med sina föräldrar, ökar från 23 till 47 personer. 16

17 Även antalet barn i hemlösa hushåll ökar kraftigt från 196 till 240 som är det högsta antalet någonsin under de år som kartläggningen genomförts. Även här är det Rosengård som ökar mest med en fördubbling sedan förra året. Antal barn, 0-18 år, i hemlösa* hushåll Stadsdel Centrum Södra Innerstaden Västra Innerstaden Limhamn-Bunkeflo Hyllie Fosie Oxie Rosengård Husie Kirseberg Malmö totalt Antalet hemlösa med missbruks- och/eller psykiska problem har inte ökat sedan 2010 utan ökningen finns helt och hållet i den grupp som är hemlösa primärt till följd av bostadsbrist. Detta är mycket tydligt i Rosengård där drygt 70 procent av de hemlösa tillhör den senare kategorin. För Malmö som helhet handlar det om cirka hälften av de hemlösa. 140 Fördelning per stadsdel I kartläggningen ingår att handläggarna gör en bedömning av vilket behov av boende varje enskild hemlös har bedömdes 703 personer, nästan 70 procent av de hemlösa, enbart ha behov av en egen bostad. 155 personer bedömdes ha behov av ett eget boende med någon form av stödinsats för att kunna klara av sitt boende. 75 personer var i behov av någon form av kollektivboende medan 40 behövde ett boende utan krav på drogfrihet. Slutligen bedömdes 64 personer behöva någon form av särskilda boendeformer som vårdboende, LSS eller liknande. Kommunen hade i oktober 2011 totalt 1046 lägenheter för andrahandsuthyrning. Siffran är lägre än förra året men det beror på att det skett en anpassning till hyresvärdarnas statistik för att underlätta uppföljning och i realiteten är antalet ungefär detsamma som Tidigare år har cirka andrahandskontrakt omvandlats till förstahandskontrakt för den boende men 2011 ökade antalet och till och med november hade 106 kontrakt omvandlats. För cirka 75 procent av lägenheterna är avsikten att de ska omvandlas till förstahandskontrakt efter 1-2 års klanderfritt boende medan övriga cirka 25 procent är genomgångs- eller referensboenden som ska underlätta för de boende att få tillträde till den ordinarie bostadsmarknaden. Dessa ska inte ska omvandlas Social Strukturell Vräkningarna i Sverige minskade under 2011 något med verkställda avhysningar (statistik från Kronofogdemyndigheten till och med november 2011). Detta kan jämföras med 2010 års siffror med 9866 ansökta och 3116 verkställda vräkningar. 0 Centrum Södra Innerstaden Västra Innerstaden Limhamn- Bunkeflo Hyllie Fosie Oxie Rosengård Husie Kirseberg Sett mot bakgrund av rådande bostadsbrist, att Malmös befolkning under perioden 2006 till och med oktober 2011 har ökat med drygt personer och att det under samma tid har tillkommit nya bostäder är det inte förvånande att det skett en ökning av antalet hemlösa. Nyproducerade bostäder är dyra, konkurrensen om hyresbostäderna är stor och den som har svag ekonomi står inte först i kön. Bostadsrätter är inte överkomliga för de flesta hemlösa. Av de hemlösa 2011 har tre femtedelar, 616 personer, försörjningsstöd medan en femtedel, 216 personer, har pension eller annan ersättning från Försäkringskassan. Enligt Kronofogdemyndigheten visar statistiken för Malmö år 2011 på fortsatt lågt antal verkställda avhysningar med 88 tillfällen (till och med 20 december). Under 2009 verkställdes 109 avhysningar och under 2010 verkställdes 88. De verkställda avhysningarna fördelar sig enlig följande hushållskategorier: Ensamstående män 54 st Ensamstående kvinnor 11 st Gifta par 8 st Sammanboende par 8 st Övriga 7 st Boendet är en central fråga för de allra flesta och ett tryggt boende är ofta en förutsättning för att fungera i 17

18 såväl arbetslivet som socialt. Hyresrådgivningen på miljöförvaltningen har rådgivning direkt till malmöbor samt anordnar föreläsningar och boskola för en stor grupp intressenter. Bland annat besöks gymnasieskolor med fokus på information om skyldigheter och rättigheter i det första egna boendet. Att som ung komma in på bostadsmarknaden kan vara svårt och goda förkunskaper ökar förutsättningarna för att behålla det boende man hittar. Rådgivningen arbetar både med akuta insatser och med förhandling för att förebygga eller avvärja vräkningshot och kan hjälpa till med myndighetskontakter och att ge en klar analys av ett uppstått problem. Rådgivningen har även startat ett särskilt samverkansprojekt med föreningslivet i syfte att nå ut till ännu fler med information om privatekonomi och bostadstrygghet. 3.5 Sammanfattning och utmaningar Olika typer av bostäder behövs i olika skeden i livet eller för olika livsstilar och förutsättningarna för att ta sig in på bostadsmarknaden skiljer sig åt för olika grupper. En stabil inkomst är en förutsättning för att ha valfrihet på bostadsmarknaden. Vissa står inför större utmaningar än andra till exempel unga, studenter och hemlösa. Även andra grupper, såsom äldre, står inför liknande problem. Malmö har de senaste sex åren haft en betydande befolkningstillväxt och befolkningen har under perioden 2006 till och med 2012 ökat med drygt personer. Under samma tid har det tillkommit knappt nya bostäder. Med dessa siffror i bakgrunden är det inte förvånande att antalet hemlösa ökar och att debutanter på bostadsmarknaden, såsom unga och studenter, har svårt att få en lägenhet. Nyproducerade bostäder är dyra, konkurrensen om hyreslägenheterna är stor och bostadsrätterna är inte överkomliga för svaga grupper. Tak över huvudet är en mänsklig rättighet och bostadsbristen slår hårdast mot grupper som har små ekonomiska resurser. Stadsbyggnadskontoret arbetar på flera sätt, till exempel med Handlingsplan för väsentligt ökat bostadsbyggande, UngBo 12, med mera för att förbättra möjligheterna för svaga grupper att få ett gott hem. Andra förvaltningar arbetar mer konkret med både förebyggande arbete och akuta boendelösningar. med att en ovanligt stor ungdomsgeneration som är på väg ut i vuxenlivet når sin topp under Detta är bekymmersamt då det sammanfaller med att det finns tecken på att unga Malmöbor i allt lägre utsträckning har en egen bostad. I Malmö finns också en stor studentpopulation, som har tillgång till kategoribostäder i form av studentlägenheter. Boplats Syd har gjort det lättare för studenterna att skaffa sig en överblick över läget i Malmö, men det är hård konkurrens om det förhållandevis lilla antalet studentbostäder. Malmö högskola beräknar att det behövs ytterligare studentbostäder i Malmö. Under åren 2006 fram till 2010 var antalet hemlösa i Malmö cirka 850 personer årligen. Mätningen för 2011 visade på en ökning med 15 procent till personer. Alla kategorier ökar utom gruppen 65+. I Malmö som helhet är det ensamstående, med eller utan barn, som ökar mest. Viktigt att notera är att det inte är hemlösa med missbruks och/eller psykiska problem som ökar utan ökningen finns i den grupp som är hemlösa primärt till följd av bostadsbrist. Detta är mycket tydligt i Rosengård där drygt 70 procent av de hemlösa tillhör den kategorin. Kommunens andrahandsuthyrning via fastighetskontorets lägenhetsenhet hade i oktober 2011 drygt lägenheter, vilket är på samma nivå som förra året. Positivt är att antalet verkställda avhysningar fortfarande är lågt, utan ökningar i Malmö. Generellt i Sverige och Skåne har det skett en minskning av verkställda avhysningar. Malmö är en ung stad, och nästan halva befolkningen är under 35 år. Frågan om ungas boende är högaktuell i och 18

19 4 Planering och bostadsfrågor i Malmö Malmö förvandlades från att ha varit en välmående industristad under större delen av 1900-talet, till en stad som var i djup kris med sjunkande befolkning och arbetstillfällen under talen. Sedan dess har utvecklingen vänt, till stor del som en följd av en rad viktiga strategiska beslut som har format Malmös omvandling under de senaste åren. Byggandet av Öresundsbron var ett sådant, och Malmö högskola var ett annat. Omvandlingen till en stad med fokus på kunskap, kreativitet och upplevelse har tagit många år och staden är i ständig omvandling. Några nya förutsättningar som har präglat utvecklingen på bostadsmarknaden i Malmö beskrivs nedan. 4.1 Malmö i Öresundsregionen Öresundsregionen har utvecklats positivt sedan Öresundsförbindelsens öppnande. Integrationen över sundet har gynnat både ekonomi och befolkningstillväxt, och regionen har en attraktiv image som lockar unga människor. Kommungränser, eller som i Öresundsregionen statsgränser, utgör ingen skarp gräns för bostadsmarknader. Flyttströmmar går både inom Malmö, till andra delar i regionen eller längre bort och vice versa. Ur ett europeiskt perspektiv har Öresundsregionen stora möjligheter att attrahera företag, forskning och arbetskraft när Köpenhamn, Malmö och Lund profilerar sig tillsammans. Förläggningen av ESS i Lund är ett sådant exempel. Vad som sker i Malmös grannkommuner, både i Skåne och på Själland i Danmark, har stor påverkan på Malmös bostadsmarknad, liksom det faktum att utvecklingen av Malmös bostadsmarknad påverkar stadens omland. Malmö samverkar i en rad nätverk med kommuner och regionala aktörer kring olika planeringsfrågor. Ett exempel är MalmöLundregionen, ett samarbete mellan elva sydvästskånska kommuner. Fyra områden är särskilt prioriterade: bostadsförsörjning, tillväxtfrågor, infrastruktur och samverkan inom kommunal service. I egenskap av större städer, som tillsammans hyser många regionala funktioner är Malmö och Lund drivande i samarbetet. Städerna har också för avsikt att fördjupa sitt samarbete kring en rad frågor inom fysisk planering. Malmö och Köpenhamn är regionala huvudorter på ömse sidor Öresund. Båda städerna har centralt belägna omvandlingsområden. Städerna har gemensamt intresse av att stärka regionens konkurrenskraft och attraktivitet genom förbättrad integration, ökad kritisk massa och utnyttjande av den dynamik som ligger i tillhörigheten till två stater. Malmö och Köpenhamn har nu också gemensamma avsnitt i våra översiktsplaner där städernas gemensamma intressen belyses. Inte minst handlar samverkan om infrastruktur, fler fasta förbindelser mellan städerna och möjligheterna att utnyttja flygplatser och hamnar i området. Samtidigt har integrationen redan fört med sig stor pendling över Öresund av personer som bor på ena sidan och arbetar på andra Malmös närliggande kommuner Skånes utveckling de senaste åren följer i stort sett utvecklingen i Malmö, med stor befolkningsökning och ett bostadsbyggande som inte hängt med. Bland de skånska kommunerna är det framförallt i sydväst som bostadsbristen är mest påtaglig och ihållande. Trots detta verkar de flesta av Malmös närliggande kommuner se positivt på framtiden. I Vellinge är kommunens mål att öka med cirka personer de närmaste 15 åren, en ökning med drygt 20 procent från dagens befolkningssiffror. Gällande nya bostäder planeras ungefär 250 om året de närmaste åren, vilket är något lägre än gällande översiktsplan anger. Tidigare års bostadsbyggande har framförallt koncentrerats till Skanör-Falsterbo, som också kommer att fortsätta vara ett stort utbyggnadsområde, men den ökade konkurrensen om marken där ger att en större koncentration av nyproduktionen planeras till tätorterna Vellinge och Hököpinge. 9 Svedala har idag ungefär invånare och målet är att bli år För att klara denna ökning beräknas sammanlagt drygt bostäder behöva byggas under samma period, alltså ungefär 150 om året i snitt. Prognosen är ett lite större bostadsbyggande under , och därefter ett något lägre. Ungefär två tredjedelar av nyproduktionen planeras i tätorten Svedala och resten företrädelsevis i Bara. Av Svedala kommuns befintliga bostadsbestånd är ungefär två tredjedelar småhus och även i 9 Vellinge kommun, Översiktsplan 2010 samt Budget

20 den planerade nyproduktionen är det tänkt att denna typ av bebyggelse ska dominera, för att kommunens karaktär inte ska gå förlorad. 10 Med bakgrund i bostadsbristen i sydvästra Skåne och en prognostiserad fortsatt stark befolkningstillväxt i regionen beslutade Staffanstorps kommun 2006 att satsa på att öka sin befolkning med ungefär 30 procent eller personer, de närmaste åren. Detta förutsätter en kraftigt ökad bostadsproduktion, och fram till och med 2019 planeras närmare nya bostäder färdigställas i kommunen. Majoriteten av dessa planeras byggas från 2014 och den planerade bostadsproduktion kan jämföras med de ungefär bostäderna som färdigställdes under åren Flera stora utbyggnadsområden planeras i tätorten Staffanstorp, där Vikhems samtliga etapper beräknas rymma cirka 500 bostäder och Sockerbruksområdet inledninsgvis bostäder, och kanske på sikt uppemot Även i Hjärup planeras stor utbyggnad med cirka 450 bostäder i Jakriborgs nästa etapp och på sikt uppemot 500 i Västerstad. 11 I Burlöv räknar kommunen med att det under perioden kommer tillkomma cirka 400 bostäder, vilket beräknas ge ett befolkningstillskott på lite drygt personer fram till slutet av Främst är det i Arlöv och i Åkarp det planeras bostäder de närmaste åren. Framöver planeras dock ett, med tanke på kommunens storlek, enormt utbyggnadsområde på Kronetorpsområdet nordost om Arlöv. Här planeras en ny stadsdel med blandad bebyggelse och bostäder på sikt. Målet är att ta fram en huvudplan för detta område under 2012, och först när denna är klar kan det bli aktuellt att starta detaljplanearbetet. 12 I Lomma väntas en betydande befolkningsökning de närmaste åren till följd av en förhållandevis stor inflyttning till kommunen. Förändringarna speglar det för tillfället omfattande bostadsbyggandet i kommunen. Dels byggs småhus, som attraherar barnfamiljer, dels lägenheter, som leder till ett ökat kvarboende och också en viss 10 Svedala kommun, Översiktsplan 2010 samt Befolkningsprognos för Svedala kommun Staffanstorps kommun, Projektkatalog tillväxt samt Översiktsplan Burlövs kommun, Budget 2012 samt Kronetoprsområdet (burlov. se) 20 inflyttning av äldre. Prognosen för innevarande år och de två närmast efterföljande är att det byggs 235 bostäder om året, med samtliga upplåtelseformer representerade. Detta svarar väl mot målet i gällande översiktsplan att det ska byggas 100 bostäder om året fram till Det största planerade utbyggnadsområdet är Lomma hamn där det fram till 2020 planeras sammanlagt 500 bostäder. Trots att Lomma anses vara mycket attraktivt från boendesynpunkt och mycket är på gång, så framhålls också brist på hyreslägenheter för exempelvis unga. 13 I sydvästra Skåne placerar sig Lunds kommun, sett till det befintliga beståndet, ungefär mellan Malmö stads mer storskaliga bebyggelse och de mindre kommunernas övervägande andel småhus. Lund har likväl som Malmö en stor andel invånare i 20-årsåldern och då denna andel ser ut att öka framöver beräknas behovet av nya bostäder framförallt bestå av mindre hyresrättslägenheter. Lunds kommuns prognoser visar att närmare bostäder kommer att byggstartas per år , varav en betydande del, ungefär per år, i staden Lund. På längre sikt beräknas Lunds kommun växa med ungefär invånare, till , fram till På än längre sikt beräknas behovet av nya bostäder vara minst 900 om året fram till 2050, för att ge utrymme för fortsatt befolkningstillväxt Köpenhamn Danmarks bostadsmarknad anses i allmänhet ha drabbats hårdare av finanskrisen än Sveriges. I Danmark stod bostadspriserna på topp 2006 för att sedan drastiskt sjunka, och det talas om en bostadsbubbla som sprack Under senare år har priserna stabiliserats på flera håll, men de har inte hämtat sig. I Köpenhamn pekade bostadspriserna visserligen uppåt under , men under 2011 blev det återigen skakigare. Framförallt under årets andra halva sjönk priserna markant, och ligger nu cirka 30 procent under 2006 års toppnoteringar för ägarlägenheter, och cirka 20 procent under för radhus. Prisfallet ledde också till att framförallt radhus tar betydligt längre tid att sälja än tidigare Lomma kommun, Budget 2012 samt Översiktsplan Lunds kommun, Översiktsplan 2010 samt Mark- och bostadsförsörjningsprogram Realkreditrådet (2012), Boligmarkedsstatistikken (realkreditraadet. dk)