Flexibilitet och besittningsskydd

Transkript

1 Flexibilitet och besittningsskydd av Anders Victorin Anders Dahlquist-Sjöberg Rapport nr 15 KTHs Bostadsprojekt Stockholm 2003 Uppsats nr 23 ISSN TRITA-BFE-U23

2 1 INLEDNING FLEXIBILITET OCH BESITTNINGSSKYDD 4 2 FLEXIBILITET Det fria avtalsutrymmet Blandade avtal Parternas bundenhet Den hyresrättsliga bindningen till fastighetstillbehör Hyresgästens bundenhet en rättsteknisk fråga Sanktioner En definierad hyra Närmare om utformningen av hyresgästens förpliktelser Sammanfattning 24 3 BESITTNINGSSKYDD FÖR BOSTADSHYRESGÄSTEN Inledning Historik Sambandet mellan besittningsskydd och hyresreglering Besittningsskyddet grundläggande konstruktion idag Nordiska förhållanden Vilka möjligheter till alternativ utformning av besittningsskyddet kan tänkas? Inledning Frågan om ekonomisk kompensation till bostadshyresgästen Hyresgästen önskar endast korttidsboende Hyresgästen önskar ett långt hyreskontrakt med lång bindningstid för hyran Sammanfattning 45 4 STANDARDAVTAL Förutsättningar för standardavtal 48 2

3 4.2 Utformningen av standardavtal Närmare om från- och tillval Sammanfattning 52 5 HYRAN Inledning Hyresdifferentiering Jämförelseobjekt i allmännyttan Sammanfattning 61 6 BLOCKUTHYRNING M M Inledning Rättspraxis m m Hyresavtal? Bostad eller lokal? Hotellavtal m m Något om hur komplikationerna med företag som bostadshyresgäster kan undvikas Allmänt Blockuthyrning Företaget sluter som förstahandshyresgäst ett serviceavtal med en utomstående Hyresavtalet separeras från serviceavtalet Frågan om återbetalning enligt bestämmelserna i 12 kap. 55 d jordabalken Sammanfattning 81 7 KOOPERATIV HYRESRÄTT Hyreslagens tillämplighet vid kooperativ hyresrätt Upplåtelse av lägenheter till hyresrättsförening i block Konklusioner 84 3

4 1 Inledning flexibilitet och besittningsskydd I vår projektbeskrivning för projektet 2.3 Flexibilitet och besittningsskydd alternativa former för hyreskontrakt anges bl.a. att det finns ett utbrett missnöje med regelsystemet för bostadshyresmarknaden. Problemen med regelverket bidrar till att bostadshyresmarknaden stagnerar och riskerar att marginaliseras. I de expanderande orterna ligger hotet i ombildning till bostadsrätt, i stagnerande regioner med fallande småhuspriser lämnar hyresgästerna lägenheterna för billiga småhus. Det krävs därför ändringar i hyressättningssystemet och i kontraktsformerna för att göra hyresrätten långsiktigt konkurrenskraftig som boendeform. Avsikten är att i förhållande till tidigare projekt gå vidare och diskutera regelsystem och kontraktsformer i det befintliga beståndet och olika tänkbara lösningar och övergångsbestämmelser som gör det möjligt att ta sig ifrån dagens situation till ett nytt system. Det anges vidare att en nyckelfråga är hur många av dagens problem som kan lösas genom att det utvecklas nya kontraktsformer på marknaden och hur mycket som kräver offentlig reglering. En intressant mellanform är att regelsystemet just avgränsar ett antal tillåtna standardkontrakt och att dessa alltså ger ramar för vad som är tillåtet för parterna. Syftet med projektet är därför att precisera ett antal olika alternativ avseende framtida regelsystem och kontraktsformer. Dessa skall också utvärderas i relation till vissa uppställda kriterier (se vidare nedan). Tanken är också att under projektets gång diskutera dessa alternativ med olika aktörer på marknaden. Bakom dessa högt ställda ambitioner för projektet ligger det faktum att diskussioner om förändringar av det hyresrättsliga systemet förs mellan hyresmarknadens parter. Framgången i dessa samtal undandrar sig f.n. vår bedömning. Samtidigt innebär detta att uppdraget är politiskt laddat det är främst fråga om motsättningar mellan parterna på bostadshyresmarknaden, men även fråga om motsättningar på det rikspolitiska planet. I detta läge har vi valt att ta försiktiga kliv. Vi har lagt tonvikten på tekniska frågor och problem, utan att tappa målsättningen ur sikte möjligheterna till förändringar i reglerna så att bostadshyra förblir ett attraktivt alternativ på bostadsmarknaden. 4

5 2 Flexibilitet Det traditionella hyresavtalet det hyresavtal som lagstiftaren uppenbarligen haft i åtanke är relativt stereotypt. Relationen mellan avtalets parter grundar sig uteslutande på det faktum att en part upplåter en lägenhet till den andra parten. Den traditionella bilden av ett hyresförhållande. Parternas förhållande är renodlat och består i princip enbart i upplåtelsen av lägenheten. Under senare tid har hyresmarknaden influerats av andra områden och det är möjligt att exempelvis dra paralleller med köp av personbilar. Bilen säljs i ett standardutförande med möjlighet till flertalet olika former och tillval för att svara mot den individuella köparens önskemål. Avtalet mellan parterna anpassas därvid utifrån utformningen av det enskilda rättsförhållandet. Detta gäller givetvis även priset för varan vilket kanske tom justeras utifrån en fastlagd prislista för de tillval som står till förfogande. Det finns således en öppenhet för de individuella behov som hyresgäster av olika slag kan tänkas besitta. Detta medför dock i sin tur att den traditionella bilden av hyresförhållandet ändras. Parternas förhållande är inte helt renodlat. Genom tillförandet av icke 5

6 traditionella element kommer den kontraktsmässiga kontaktytan mellan parterna att erhålla en annan struktur, vilket i ett hyresrättsligt perspektiv kan medföra diverse frågor. För att möjliggöra ett bemötande av dessa behov eller i vart fall ge parterna möjligheten till en mer individuellt utformad hyresbostad krävs en flexibel avtalsform där det finns möjlighet att både bygga på hyresförhållandet med olika former av tillval och samtidigt lyfta bort vissa delar för den som inte önskar erhålla dessa. 2.1 Det fria avtalsutrymmet Att utforma ett kontrakt som ger de möjligheter som eftersöks är i sig inte svårt, allt som egentligen krävs är eftertänksamhet och noggrannhet. Problemet ligger på en annat plan, nämligen när man ser till avtalets rättsliga effekter. Så länge ett avtal är tillhörande en rättslig omgivning som ger parterna frihet att bestämma hur deras individuella situation skall vara reglerad kommer även effekten bli den som parterna anger. Situationen blir dock en annan om det föreligger inskränkningar av det fria avtalsutrymmet genom tvingande lagreglering. Det avgörande är således vilken rättslig effekt det individuella avtalet erhåller utifrån sin egen typtillhörighet. Att en hyresrättslig tillhörighet kan antas medföra inskränkningar av det fria avtalsutrymmet är uppenbart med tanke på lagstiftningens karaktär (omfattningen av en sådan inskränkning skall behandlas senare). Den initiala frågan är utbredningen av det hyresrättsliga tillämpningsområdet. Enligt 12:1 JB skall det hyresrättsliga regelverket äga tillämpning för avtal genom vilket upplåts rätt att nyttja hus eller del av hus mot vederlag. Detaljerna i denna rättsliga definition av hyresbegreppet kan i sig själv ge upphov till problem då definitioner ibland kan vara en aning bristfälliga, detta skall dock inte behandlas här. 1 Vad som däremot skall behandlas är tillämpningsområdets omfattning. Hyreslagens tillämplighet är på grund av lagstiftningens tvingande karaktär inte något som parterna själva förfogar över. Dock måste det givetvis finnas en gränsdragning, eftersom de hyresrättsliga kriterierna medför att en rad situationer som inte kan betecknas som hyra, trots allt faller in under det hyresrättsliga regelverkets tillämplighet. Med andra ord så måste det finnas utrymme för att placera ett avtal som uppfyller de hyresrättsliga rekvisiten utanför det hyresrättsliga tillämpningsområdet. Frågan är inte obekant för rättstillämpningen. I ett fall från 1971 avseende upplåtelse av serveringsställen inom Solvalla behandlas frågan av Högsta domstolen. 2 Där fastslås att det hyresrättsliga tillämpningsområdet är strikt men inte absolut. Förekomsten av ett hyresrättsligt inslag behöver således inte medföra en direkt hyresrättslig tillämpning, under förutsättning att hyresinslaget ingår som en mindre beståndsdel i ett större övergripande sammanhang. Högsta domstolen uttrycker det så att hyresinslaget skall vara av klart underordnad betydelse för att den direkta tillämpligheten av de hyresrättsliga regleringarna skall bortfalla. 1 Se Dahlquist-Sjöberg, Kommersiella hyresavtal s. 77 f. 2 NJA 1971 s

7 Konklusionen av detta blir att ett hyresrättsligt inslag som regel medför en hyresrättlig tillhörighet även om det hyresrättsliga inslaget ingår i ett större sammanhang så länge inte det hyresrättsliga inslaget inte är av helt underordnad betydelse. Exempel på dylika fall är bolagsförhållanden där parternas relation vilar på en annan grund. En hyresrättslig tillhörighet medför dock inga direkta hinder mot att utforma ett avtal medelst ett system med tillval och frånval. Hindren är av indirekt natur då den hyresrättsliga tillhörigheten kan inverka på avtalets effekt i olika riktning. Bedömningen i NJA 1971 s. 129 kan vid en noggrannare analys av fallet synas vara utfört som en rimlighetsprövning. Detta innebär att en eventuell hyresrättslig tillhörighet prövas utifrån de effekter som detta kan medföra i det enskilda avtalsförhållandet. Utgångspunkten i ett antagande om att bedömningen ifråga genomförs på ett sådant sätt skänker tilltro till den förevarande utvecklingen. Uppbyggnaden av nya kontraktsformer bör därvid kunna ske utan allt för drastiska begränsningar så länge detta sker inom rimlighetens ramar. En del av den rimlighet som således krävs är att finna i de skydds mekanismer som finns inbyggda i det hyresrättsliga systemet. Således kan antas att kontraktsutformningen inte kan tillåtas ta sådana former att den inkräktar på det hyresrättsliga kärnområdet vad gäller hyresgästens skydd och grundläggande rättigheter Blandade avtal Enligt Högsta domstolen, (se också NJA 1978 s. 389) intar därmed hyresreglerna en s a s dominerande position i förhållande till andra avtal varmed en upplåtelse av hus eller del av hus kan ha kombinerats. Förklaringen står att söka i den skyddskaraktär som ett hyresavtal har. Högsta domstolens rättspraxis måste betecknas som sträng. De grundläggande principerna uttalas i det förstnämnda rättsfallet. Där säger Högsta domstolen följande: "Genom avtalet mellan parterna har sällskapet år Kerstin Bergendahl upplåtit hus eller del av hus till nyttjande mot vederlag. Avtalet inrymmes sålunda i och för sig under den i 3 kap. 1 nyttjanderättslagen [motsvarar nuvarande 12 kap. 1 jordabalken] givna beskrivningen på ett hyresavtal. Ett avtal, som innefattar en dylik upplåtelse, kan emellertid trots beskrivningens innehåll någon gång vara att hänföra till annat än hyra. Detta kan inträffa, när lokalupplåtelsen ingår endast som ett underordnat moment i det avtal, varigenom upplåtelsen skett, eller omständigheterna eljest så avviker från vad som förekommer i hyra, att avtalet rimligen icke kan vara att hänföra under hyreslagstiftningen." (Kursivering tillagd.) Rättsfallet gällde ett avtal varigenom Solvalla travsällskap arrenderade ut restaurangrörelsen vid Solvalla travbana och samtidigt upplät lokalen till Bergendahl. Högsta domstolen fann att ett hyresavtal förelåg. Visserligan, ansåg domstolen att det förelåg ett ömsesidigt beroende mellan parternas verksamheter som gjorde att de fanns behov av att smidigt vidtaga de förändringar i rättsförhållandet som påkallas av utvecklingens gång. Enligt domstolens mening hade de tvingande bestämmelserna om hyra i 7

8 nyttjanderättslagen och hyresregleringens bestämmelser "visserligen inte tillkommit med direkt tanke på fall av förevarande slag, men de är i allt väsentligt så utformade, att de medger en tillämpning som kan taga skälig hänsyn även till omständigheter av den speciella natur som parternas rättsförhållande uppvisar". I det senare nämnda rättsfallet kan Högsta domstolen sägas gå än längre. Fallet gällde ett avtal mellan Stockholms skoldirektion och en viss Anita Larsson, som skulle på i kontraktet angivna villkor tillhandahålla elever och personal vid Gullmarsplans vuxengymnasium mat och drycker i skolans matsal. Priserna för mat och dryck angavs i kontraktet. I kontraktet angavs därutöver bl a att skoldirektionen utan ersättning tillhandahöll lokaler med inredning ävensom vatten, värme och el. Högsta domstolen bedömde avtalet som ett hyresavtal. För majoriteten var tydligen den dominerande frågan om hur man skulle se på frågan att ersättning för lokalerna inte skulle utgå. Det ansågs emellertid att det faktum att serveringen skulle ske till i avtalet angivna priser fick anses som vederlag för upplåtelsen. Av intresse i sammanhanget är att ett justitieråd (Petrén) var skiljaktig och ville gilla revisionssekreterarens betänkande. I betänkandet framhölls bl a att det framstod som minst sagt tveksamt om den omständigheten att avtalet innehöll villkor om begränsningar i Anita Larssons handlingsfrihet i fråga om prissättningen, kan sägas innebära att upplåtelsen skett mot vederlag. Men revisionssekreteraren pekade vidare på att ingendera av parterna vid avtalets ingående uppfattat avtalet som ett hyresavtal. I betänkandet sägs vidare: "JB:s skyddsregler för lokalhyresgäst består främst i det indirekta besittningsskyddet, innebärande rätt för uppsagd hyresgäst att erhålla skadestånd. Härigenom avses att skydda hyresgästen mot att gå miste om det ofta betydande värde som hyresgästen skapat genom sitt arbete och sina kapitalinsatser. Utrymme för tillämpningen av dessa regler på avtalet mellan skoldirektionen och Anita Larsson föreligger knappast." Tydligtvis var Högsta domstolens övriga ledamöter inte imponerade av detta argument. I rättsfallet avgav vidare justitierådet Bengtsson ett särskilt yttrande, där han närmast prövar om hyreslagstiftningens olika regler kan tillämpas i ett rättsförhållande, sådant som det under prövning. Det ter ju sig t ex som svårt att i ett sådant rättsförhållande tillämpa reglerna om erhålla nedsättning av hyran, men Bengtsson menade att rätten att påkalla hyresnedsättning knappast framstår som någon oumbärlig del av hyreslagstiftningens system. Vid sidan av Högsta domstolen praxis finns ett antal mål från f d Bostadsdomstolen och Svea hovrätt, som i huvudsak kan sägas följa Högsta domstolens praxis. Det finns inte anledning att gå in på alla dessa fall i detta sammanhang. Tre fall med viss bäring på den aktuella tvisten bör dock lyftas fram. Det första fallet är RBD 22:92. Frågan i målet gällde närmast om hyresvärden gått med på att upplåtelseändamålet ändrats så att inte endast anställda, utan 8

9 också anhöriga till hyresgästen kunde hyra i andra hand. Bostadsdomstolen hade följande att säga i fallet: "Att [hyresvärden] accepterat att andra fick bo i lägenheten måste i första hand ses som ett medgivande för hyresgästen att tills vidare upplåta lägenheten i andra hand. Ett sådant medgivande kan när som helst återkallas. Det kan däremot inte anses visat att någon ändring av hyresavtalet kommit till stånd med hänsyn till den inskränkning en sådan överenskommelse medför i fråga om värdens möjligheter att i framtiden disponera lägenheten enligt egna önskemål... Bostadsdomstolen anser att beviskraven i denna del måste ställas högt med avseende på att upplåtelseändamålet ändrades så att inte endast anställda utan också anhöriga anhöriga till ägaren [kunde hyra i andra hand]." Det andra fallet är RH 1996:31. I det fallet hade Länsarbetsnämnden och fastighetsägaren kommit överens om hyra av några bostadslägenheter som dock enligt avtalet skulle användas som lokaler för kontorsändamål. Rent faktiskt kom de dock att användas som bostäder för Länsarbetsnämndens elever i AMS-utbildning. Hovrätten för Nedre Norrland fann att användningen måste innebära att bostadsinslaget var ringa i förhållande till lokalinslaget även efter det att lägenheterna med hyresvärdens medgivande kom att användas för annat ändamål än det avsedda. Fallet gällde närmast rätten till förtida uppsägning enligt 12:5 JB. I fallet hade hyresvärden lämnat ett medgivande till Länsarbetsnämden att använda lägenheterna som bostäder, dock med förbehåll om att kontraktet skulle gälla "oförändrat", något som enligt hovrätten innebar att avtalet inte förändrats till att avse bostadslägenhet. Vid sidan av dessa fall förtjänar också ett ytterligare fall att nämnas, nämligen RBD 5:93 där Bostadsdomstolen fäste avseende såväl vid att avtalet utformats som ett lokalhyresavtal som lägenhetens utformning. Dessa omständigheter leddet tillsammans till att kontraktet ansågs avse lokalhyra och inte bostadshyra (det var fråga om lägenheter för vård av handikappade personer). Resultatet av det här förda resonemanget är alltså att det föreligger en upplåtelse som inte är av endast underordnad betydelse i rättsförhållandet. Enligt resonemanget i NJA 1971 s. 129 återstår då att pröva om "omständigheterna eljest så avviker från vad som förekommer i hyra, att avtalet rimligen icke kan vara att hänföra under hyreslagstiftningen". 3 En sådan prövning kan sägas föreligga från Högsta domstolens sida utöver fallet NJA 1971 s. 129, nämligen i det ovan citerade fallet NJA 1978 s Det finns anledning att något uppehålla sig vid detta fall i relation till den aktuella tvisten. Det avtal som slutits mellan skoldirektionen och Anita Larsson var synnerligen otypiskt som hyresavtal, främst därför att Larsson inte betalade ersättning för lokalen och för att hennes verksamhet var hårt styrd av avtalet. I grunden var det fråga om ett uppdragsavtal. När justitierådet Bengtsson går igenom möjligheterna att tillämpa hyresrättsliga regler i det avtalsförhållandet kan man säga att han tillämpar rimlighetsregeln i rättsfallet NJA 1971 s Ytterligare fall redovisas i avsnitt 6.6 här nedan. 9

10 Han finner att såvitt framgår av handlingarna "synes vidare avtalets särdrag inte hindra att man med tillämpning av hyresreglerna i allmänhet kan komma till rimliga resultat i olika konfliktsituationer". Det faktum att de andra justitieråden inte säger något innebär dock inte att de inte har utfört en motsvarande prövning. Högsta domstolens resonemang kompletteras av ett rättsfall från Göta hovrätt (dom , T i tvist mellan Shell och Ulf Herlin Aktiebolag, prövningstillstånd i Högsta domstolen nekat). Fallet gäller hur man skall beräkna skadeståndet för obehörig uppsägning i lokalhyresförhållanden, när verksamheten drivs av hyresgästen på grund av ett franchisingarrangemang och där franchisinggivaren samtidigt är hyresvärd. Avtalsförhållandet mellan parterna var komplicerat och bestod av hyresavtal, samarbetsavtal, selectavtal (som reglerade butiken) och reflexavtal (som gällde biltvätten). De olika avtalen samverkade och bildade en enhet, bl.a. var hyresavtalet betingat av samarbetsavtalet. Uppsägningstiden var satt med hänsyn till hyreslagens regler. Av resonemanget i föregående avsnitt bör följa att i den mån hyra anses föreligga skadestånd för obehörig uppsägning skall utgå. Eljest förlorar Högsta domstolens insisterande på att hyresreglerna skall tillämpas på hela avtalsförhållandet sin mening. Problemet gäller emellertid närmast hur skadeståndet skall beräknas, särskilt som huvuddelen av bensinstationsbolagets vinst får sägas komma ur de till hyresavtalet knutna avtalen. I vart fall var hyrans storlek är obetydlig i jämförelse med försäljningen av driv- och smörjmedel. Samtidigt blir hyresmomentet allt viktigare i det att en ökande del av förtjänsten från bensinstationsrörelser kommer från försäljning av dagligvaror och andra livsmedel (läsk, godis, korv m.m.) Göta hovrätts resonemang i nyss nämnda dom följer delvis det sagda: Samarbetsavtalet reglerar uttömmande möjligheten för Herlin-bolaget att driva bensinstationsrörelse. Även om hyresavtalet inte vore kopplat till samarbetsavtalet utan hade fortsatt att gälla efter det att samarbetsavtalet bringats att upphöra, skulle Herlin-bolaget således inte ha kunnat fortsätta att bedriva bensinstationsrörelsen i de förhyrda lokalerna. Det är således inte på grund av att hyresavtalet har upphört som Herlin-bolaget må ha förorsakats rörelseförlust utan på grund av att samarbetsavtalet har sagts upp av Shell. Med hänsyn härtill och då Herlin-bolaget endast grundar sitt skadeståndsyrkande på jordabalkens bestämmelser om upplåtelse av lokaler kan käromålet, som tingsrätten också funnit, inte bifallas. Frågan om samarbets- och hyresavtalet skall ses som ett eller två avtal har vid detta förhållande ingen avgörande betydelse för utgången i saken. Enligt vår mening utgör dock Göta hovrätts uttalande i frågan en avsevärd förenkling i förhållande till de ovan citerade rättsfallen från Högsta domstolen, enligt vilka hela avtalsförhållandet skall ses som ett avtal under hyresreglerna. Hovrätten förklarar inte på vilket sätt fallet den har framför skiljer sig från dem som Högsta domstolen behandlat. Då har vi något större sympati för Motala tingsrätts sätt att argumentera i frågan (dom , T138-98): 10

11 Den förlust, för vilken herlinbolaget i målet yrkar ersättning, består i att herlinbolaget förhindrats att driva sin återförsäljarrörelse. Herlinbolagets rätt att driva denna rörelse hänför sig, som följer av det ovan nämnda, till herlinbolagets affärsmässiga samarbete med Shell, såsom detta regleras i samarbetsavtalet. De överväganden, som ligger bakom regleringen av hyresförhållanden i 12 kap jordabalken, har avseende på hyresgästs särskilda behov av skydd för en trygg besittning av bostäder och affärslokaler. Den ersättning som jämligt det av herlinbolaget åberopade stadgandet skall utgå vid obefogad uppsägning av lokal, skall således syfta till att återställa hyresgästen i den ekonomiska situation, som skulle ha förelegat, om hyresförhållandet bestått. Den särskilda regleringen av hyresförhållandet kan därvid icke tillämpas på sådant sätt, att besittningsskyddet därigenom utsträckes till att avse allsköns andra rättsförhållanden på delar av förmögenhetsrättens område, där full avtalsfrihet råder. Vad som skall undersökas, är således frågan, huruvida herlinbolaget i omstämt hänseende lidit någon förlust särskilt på grund av att hyresförhållandet upphört; herlinbolagets nuvarande situation skall jämföras med den situation herlinbolaget skulle ha befunnit sig i, om hyresförhållandet bestått. Som ovan anförts skulle herlinbolagets ställning i nu ifrågavarande hänseende icke påverkas härav; återförsäljarrörelsen skulle likafullt icke kunna bedrivas. Hyresförhållandet som sådant är allt för herlinbolaget onyttigt utan samarbetsavtalet och herlinbolagets intresse av fortsatt samarbete med Shell skyddas ej av hyreslagstiftningen. Hyresförhållandet som sådant saknar alltså förmögenhetsvärde för herlinbolaget. Tingsrättens uppfattning är tydligen att det inte kan komma på fråga att utsträcka besittningsskyddet till allsköns andra rättsförhållanden på delar av förmögenhetsrättens område, där full avtalsfrihet råder, ett på sitt sätt bestickande argument. Å andra sidan går tingsrätten för långt när de anser att hyresförhållandet som sådant saknar förmögenhetsvärde för herlinbolaget. I vart fall kan herlinbolaget räkna med ersättning från hyresvärden motsvarande minimiersättningen enligt 12 kap. 58 b 1 st. jordabalken. Det är inte lätt att ange vilken betydelse i sammanhanget som man skall fästa vid Göta hovrätts dom. Det faktum att prövningstillstånd nekades behöver nämligen inte alls betyda att Högsta domstolen skulle gillat resonemanget. Men rättsfallet avviker från vad som man normalt skulle anse följa av Högsta domstolens rättspraxis och tyder på en villighet från domstolarna att separera olika kontrakt som hyresvärden kan ha med hyresgästen vid sidan av själva hyresavtalet. Enligt vår mening är Göta hovrätts dom korrekt som tingsrätten uttrycker saken kan besittningsskyddet inte utsträckas till allsköns andra rättsförhållanden där avtalsfrihet råder. Vi väljer därmed att betrakta hovrättens dom som ett ganska starkt stöd för det resonemang som vi för i dessa frågor. 2.2 Parternas bundenhet Utgångspunkten för det fortsatta resonemanget är att det är möjligt att utforma hyresavtalet med tillval och frånval. Något som grundar sig på det faktum att 11

12 hyreslagstiftningen inte uppställer några direkta förbud i detta avseende. Emellertid återstår mycket innan det går att med säkerhet fastställa att det är möjligt att utforma ett hyresavtal på detta sätt med full rättslig verkan. En initial fråga är hur och i vilken omfattning som parterna blir bundna till ett avtal om tillval. För hyresvärdens del är det främst frågan om ett utbud av tillval medför en absolut bundenhet i ett hyresrättsligt sammanhang. I hyresavtalet kan hyresvärden åta sig olika serviceåtaganden. En del kan som skall diskuteras i det följande direkt sägas ingå i hyran, medan andra ligger utanför. Oavsett vilket kommer dessa åtaganden att vila på en avtalsrättslig grund, ett konstaterande som utgör ett första steg av betydelse. Detta innebär nämligen att hyresvärden måste äga möjlighet att frigöra sig från sina åtaganden i detta hänseende när hyrestiden löper ut med iakttagande av skälig uppsägningstid. En hyresvärd kan t.ex. inte anses vara skyldig att i all framtid tillhandahålla restaurangservice eller budservice till hyresgästerna. Detta följer av principen att ingen är skyldig att bedriva verksamhet mot sin vilja, annat än för en viss kontraktsperiod. Det motsatta kontraheringstvång utgör ett klart avsteg från den gällande grundprincipen och härför krävs klara förelägganden. Inom den hyresrättsliga sfären kan anses finnas dylika inslag, men som kommer att visas är den form av åtaganden som behandlas här inte något som bör vara föremål för ett sådant undantag. Hyreslagens krav på skäliga hyresvillkor kan alltså aldrig helt trumfa över den grundläggande principen om en näringsidkares rätt att efter skälig uppsägningstid vid kontraktstidens slut upphöra med speciella åtaganden. En näringsidkare bör inte behöva visa skäl för något sådant. Man kan här jämföra med arbetsrättsliga utgångspunkter. Det är faktum att det alltid är saklig grund för uppsägning om en arbetsgivare önskar lägga ned rörelsen. I hyresrättsliga sammanhang är diskussionen mera oklar Den hyresrättsliga bindningen till fastighetstillbehör Likväl står den grundläggande principen fast, något som syns klarast i partiella verksamhetsändringar. Primärt kan konstateras att om helt olika principer skulle gälla arbetsrättsligt, näringsrättsligt och hyresrättsligt skulle oacceptabla motsättningar uppstå i rättssystemet. Men det är tydligt att det finns vissa skillnader. Här skall framföras idén att det hyresrättsliga systemet är knutet till föreställningar om tillbehör till fastigheten och till lägenhetens fysiska utrustning och användbarhet, snarare än till tanken på hyresvärden som ett företag. Möjligheterna att nyttja sådan fysisk utrustning ter sig som primär och är svår att rubba. I första hand har detta att göra med lägenhetens centrala funktioner, utan vilka den skulle vara mer eller mindre oanvändbar. Men det ter sig som rimligt att utvidga resonemanget också till andra fysiska installationer, som alltså måste vidmakthållas. (Jfr SÖH 415/1995, där hyresvärdens begäran att lägenheterna inte längre skulle ha tillgång till hiss ansågs oskälig, trots att hyresvärden erbjudit ersättningslägenheter och att stå för flyttningskostnaderna, Holmqvist s. 452.) Annan service behandlas å andra sidan på samma sätt som för företag i allmänhet. Sedan 50-talet har t.ex. de s.k. vicevärdarna försvunnit och till viss del ersatts av jourföretag. 12

13 Central service värme, vatten och ibland el hör å andra sidan till åtaganden som följer med själva hyresavtalet och som knappast kan upphävas utan att det skulle ses som obilligt mot hyresgästen. När det gäller el kan man kanske säga att hyresvärden kan få ändra villkoren så att hyresgästen skall ha eget abonnemang. Däremot skulle det helt säkert inte accepteras om hyresvärden tog bort elledningarna eller lät bli att underhålla dem så att el inte kan levereras till lägenheterna. Detsamma gäller helt säkert teleledningar. Förmodligen måste man som nämnt se på andra serviceåtaganden som s.a.s. är kopplade mera fysiskt till fastigheten på samma sätt. Ett exempel kan vara ledningar för datatrafik, t.ex. bredband. Bedömning blir att man nog får se på sådant på samma sätt som teleledningar. Om hyresvärden inte längre vill tillhandahålla service i ledningarna måste han likväl öppna möjlighet för hyresgästerna att teckna egna abonnemang. Ibland kan något sådant te sig som tekniskt svårt. I sådana fall kan hyresvärden bli tvungen att teckna avtal med något företag som gör det möjligt att använda fastighetsnätet, t.ex. så att servrar och hubar fungerar. Däremot kan hyresvärden aldrig vara skyldig att fortsätta att erbjuda service som budservice, reception, städning, hälsovård och liknande. Enligt vår mening kan hyresvärden inte tvingas fortsätta med något sådant, förutsatt att hyresgästerna ges skälig uppsägningstid, som enligt principerna i rättsfallet NJA 1971 s. 129 är densamma som för hyresavtalet. Av detta följer att, även om en förutsättning för hyresavtalet har varit att särskild service skall ges, det aldrig kan vara oskäligt för en hyresvärd att på angivna villkor vägra att fortsätta med sådan service. Det kan m.a.o. aldrig vara oskäligt att erbjuda hyresgästerna ett alldeles vanligt hyresavtal, under förutsättning att hyran är acceptabel i förhållande till den nya servicenivån. Detta gäller också om hyresavtalet ingåtts under förutsättningar att viss service skall ges. Sådana förutsättningar kan inte vara bärande för en förlängning av hyresavtalet, även om, som skymtar i vissa rättsfall från Bostadsdomstolen, kan påverka skälighetsbedömningen Hyresgästens bundenhet en rättsteknisk fråga Motsvarande principer borde också gälla för hyresgästerna. Varför skulle en hyresgäst vara bunden att betala och ta emot service som han inte behöver i all framtid? Nu är emellertid saken mera tekniskt bestämd i denna del. Traditionellt så har reglerna avseende villkorsprövning varit utformade till hyresvärdens fördel. Detta pga. att prövningen genomfördes så som en oskälighetsprövning av de villkor som hyresvärden uppställt. Således var hyresgästen tvungen att acceptera dessa villkor så länge det inte var oskäliga enligt den hyresrättsliga prövningen. Sedan 1985 är lagstiftningen ändrad på denna punkt i syfte att jämställa parterna. Enligt den nya ordningen har hyresgästen lika stor möjlighet att försöka införa nya eller förändrade villkor i avtalet, under förutsättning att de inte är oskäliga med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Förändringen är således den att man övergått från det tidigare förfarandet med en oskälighetsbedömning till en skälighetsbedömning. 13

14 Det ursprungliga avtalet har genom den aktuella bedömningsformen kommit att erhålla ett företräde. Nya villkor som innebär en förändring av det ursprungliga avtalet är inte att bedöma som skäligt med mindre än att det föreligger särskilda skäl. 4 Den avgörande frågan är därmed om hyresvillkor av innebörd att hyresgästen skall betala för viss service som hyresvärden erbjuder skall anses som skäliga eller ej. Något klart uttalande eller direktiv finns inte på denna punkt. Däremot finns det praxis som kan vara av stor betydelse för att fastställa gällande rätt på området. Vi tar oss friheten att citera Bostadsdomstolens beslut i rättsfallet RBD 7:86 in extenso ett avgörande som avser bostadshyresgäster i ett servicehus, som är av stort intresse i denna fråga: Bostadsdomstolens bedömning. Som hyresnämnden funnit är inte ersättningen för kupongerna att anse som hyra. Prövningen av det omtvistade villkoret skall ske med tillämpning av stadgandet i 12 kap 48 tredje stycket jordabalken i dess lydelse före den 1 januari Därav följer att villkor som hyresvärden uppställer avseende annat än hyran skall gälla om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Annat har inte gjorts gällande i målet än att hyresgästerna informerades om restaurangverksamheten och om sin skyldighet att lösa måltidskuponger (numera värdekuponger) innan de ingick hyresavtalen. Det omstridda hyresvillkoret kan inte anses oskäligt mot hyresgästerna med mindre det blir utrett att de förutsättningar under vilka hyresavtalet uttryckligen eller underförstått ingåtts brister. Mot att det omtvistade hyresvillkoret behålls i hyresavtalen har A och Ulla W åberopat att hyresgästerna inte har någon möjlighet att påverka miljön i matsalen, matpriser och kvalitet, att även andra än hyresgästerna i kollektivhuset har tillträde till matsalen och att hyresgästerna i kollektivhuset inte har särskilda platser reserverade för sig samt att maten är undermålig och inte så sällan slut när hyresgästerna i kollektivhuset kommer för att äta. Vad först gäller frågan om hyresgästernas inflytande så framgår av vad som har anförts förut att bolaget har upplåtit restauranglokalerna åt socialförvaltningen som i sin tur har träffat avtal med SARA om att det företaget skall driva restaurangen. Det kan uppenbarligen inte komma i fråga att hyresgästerna ges formell rätt att förhandla direkt med SARA om hur verksamheten skall bedrivas. De har att hålla sig till sin motpart i hyresförhållandet, bolaget. Bolaget är i sin tur bundet av förhandlingsordning med hyresgästföreningen, och rätten till förhandling tillkommer denna. Hyresgästerna har heller inte haft anledning utgå från att för kollektivhuset Rio i detta hänseende skulle tillämpas någon annan ordning än den som i övrigt normalt gäller inom bolagets område, dvs. att bolaget träffar avtal om förhandlingsordning med hyresgästföreningen. Av utredningen i målet framgår att hyresgästerna i kollektivhuset vid uthyrningen informerats om att matsalen hålls öppen även för bl. a hyresgästerna i servicehuset. Vad A och Ulla W anfört om att denna kategori m fl. får äta i restaurangen bör därför inte kunna medföra att villkoret om skyldighet att köpa måltidskuponger skall anses obilligt. Vad slutligen gäller kritiken mot den mat som serveras så framgår av utredningen att det bland hyresgästerna i vart fall tidigare har funnits ett utbrett missnöje med mathållningen i restaurangen. Frågan om vad som vid ett givet pris är god och näringsriktig mat låter sig emellertid inte entydigt besvaras; i mycket är det en fråga om tycke och smak. Utredningen ger också stöd för att SARA vid överläggningar med företrädare för hyresgästerna i stor utsträckning varit berett att tillmötesgå 4 SOU 1981:77 s

15 synpunkter på mathållningen som dessa har fört fram. Enligt bostadsdomstolens mening är det mot bolagets bestridande inte visat i målet att mathållningen är så undermålig att de förutsättningar under vilka hyresavtalet ingått brustit. Sammantaget finner bostadsdomstolen att förhållandena inte är sådana att det omtvistade villkoret kan anses strida mot god sed i hyresförhållanden eller att det eljest är obilligt. A:s och Ulla W:s besvärstalan skall därför lämnas utan bifall. Slut Bostadsdomstolen lämnar besvären utan bifall. Innebörden i uttalandet att ersättningen för måltidskuponger inte skall utgöra hyra skall diskuteras i det följande. Bostadsdomstolen har att utgå från bestämmelserna om villkorsändring för bostadshyresgäster i deras lydelse före De var vid den tidpunkten utformade så att det var de av hyresvärden uppställda villkoren som skulle gälla i den mån de inte var oskäliga eller stred mot god sed i hyresförhållanden. Eftersom hyresgästerna före ingåendet av hyresavtalet informerats om skyldigheten att lösa måltidskuponger och att utomstående ägt tillträde till restaurangen m.m., ansågs inte det av hyresvärden uppställda villkoret att hyresgästerna också fortsättningsvis skulle lösa måltidskuponger var oskäligt. Domstolen beaktade också invändningar att hyresgästerna hade föga inflytande över serveringen och att maten var av dålig kvalitet, men avfärdade dessa. Ett annat rättsfall som understödjer denna linje är RBD 2:86 där hyresgästen begärt att en klausul i avtalet - enligt vilken hyresgästen ägde golvbeläggningen och själv svarade för underhållet av detta skulle tas bort. Hyresgästen erhöll gehör för sin önskan i hyresnämnden. Nämndens grund för detta var den hyresrättsliga underhållsskyldigheten som åvilar hyresvärden. Bostadsdomstolen kom dock fram till att villkoret inte var att betrakta som hyresvillkor och att det därför inte var möjligt att erhålla en förändring av dessa genom ett hyresrättsligt förfarande. Senare praxis visar en bedömningen varvid förändringen av det grundläggande avtalet enbart kan accepteras om ändringen i sig är skälig. Detta medför en något annan bedömning än den som avser det begärda villkorets skälighet i sig självt. Här tillkommer förutom bedömningen av villkorets skälighet en bedömning av förändringens rimlighet för motparten. Detta kan exemplifieras med ett avgörande där hyresgästen önskade bli befriad från förhyrning av en garageplats. Här tar hyresnämnden och hovrätten även hänsyn till villkorsförändringens effekter för hyresvärden. I fallet uttalas att en förändring av förevarande slag måste anses vara något som parterna har att räkna med, men på grund av det faktum att det vid tidpunkten fanns ett stort antal outhyrda garageplatser och att den yrkade villkorsändringen innebar att ytterligare en plats kom att friställas medförde avslag för hyresgästens önskan. 5 Bostadsdomstolen har även behandlat frågan avseende kopplingsvillkor till ett med hyresavtalet samtidigt upprättat serviceavtal. Hyresgästen fick här avslag på sitt yrkade om att kopplingsvillkoret skulle upphöra med hänvisning till kostnaden. 6 5 SÖH 92/ BD 251/

16 Sammantaget blir slutsatsen av resonemanget att det skall starka skäl till för att en hyresgäst skall kunna frigöra sig från sitt åtagande att betala för service, som han accepterat när hyresavtalet ingicks. 2.3 Sanktioner Det sagda bör även innebära att hyresgästens åtagande att betala för viss service kan sanktioneras med hjälp av hyreslagens sanktionssystem. I den mån åtagandena inte är att betrakta som hyra kan man dock inte använda reglerna om dröjsmål med hyresbetalning. Förverkandereglerna i 12:42 p. 8 JB är också litet svåra att använda (jfr t.ex. Holmqvist s. 272 f.). Men man kan likväl mena att det är fråga om förpliktelser som ligger så nära hyresbetalning att bestämmelsen skall kunna användas. Men att helt enkelt kräva in obetalda belopp genom inkasso är alltid möjligt. Dessutom kommer hyresgästens beteende att kunna betraktas som kontraktsbrott och kan leda till att förlängning kan vägras, dvs. hyresgästen får flytta utan ersättning. Det kan tilläggas att rättspraxis vad gäller bostadshyresförhållanden också ger hyresvärden rätt att installera nya tekniska anordningar och kräva att hyresgästen betalar för dem över hyran. Ett antal rättsfall gäller installation av kabel-tv, något som hyresgästerna inte kan motsätta sig. (Se bl.a. RH 39:89, RBD 9:88.) I ett vanligt hyresförhållande ingår ett antal tjänster i hyran och ses delvis som oupplösligt förknippade med upplåtelsen det kan vara frågan om portvaktstjänster, reparationstjänster, akutservice när hissen inte fungerar osv. Delvis kan det vara fråga om tjänster som inte helt naturligt ingår i upplåtelsen, men som ändå debiteras via hyran. Dit hör bl.a. kabel-tv. Utgångspunkten för bedömningen om en tjänst ingår i upplåtelsen är det faktum att hyresgästen redan på grundval av hyresavtalet har rätt till den. Är så inte fallet ingår tjänsten inte i hyran. Så resonerar Bostadsdomstolen i rättsfallet RBD 1:78. Fallet gällde situationen att hyresvärden hade sagt upp hyresgästerna och yrkat att villkoret i hyresavtalen att hyresgästerna i ett kollektivhus (familjehotell) skulle vara skyldiga att lösa matkuponger skulle upphöra, eftersom hyresvärden avsåg att lägga ned restaurangrörelsen. Bostadsdomstolen gör följande bedömning. I målet har upplysts att restaurangverksamheten i familjehotellet drevs i stiftelsens regi fram till den I oktober 1976, då verksamheten i sin avsedda och ursprungliga form upphörde, samt att restaurangservicen har tillhandahållits endast hyresgästerna i familjehotellet. Domstolen har att utgå från att måltider i restaurangen serverades bara dem som erlade betalning i form av måltidskuponger. Hyresgästerna hade således inte någon enbart på hyresförhållandena som sådana grundad rätt att bli serverade middagsmål i familjehotellets restaurang. Något sådant har inte heller gjorts gällande i målet. Rättsläget kan beskrivas så att hyresgästernas rätt att bli serverade mat i restaurangen och stiftelsens motsvarande skyldighet gentemot dem uppstått först i och med att stiftelsen tog emot förskottsbetalning i form av likvid för måltidskuponger. Domstolen kan därför inte biträda klagandenas uppfattning att redan hyresgästernas skyldighet att lösa visst antal middagskuponger skulle innebära en skyldighet för 16

17 stiftelsen som hyresvärd att tillhandahålla hyresgästerna den restaurangservice som det s.k. kupongtvånget förutsätter. Det är ostridigt i målet att en förutsättning för klagandenas hyresavtal var att stiftelsen som hyresvärd skulle tillhandahålla klagandena bl. a restaurangservice. Denna förutsättning kan mot bakgrund av vad som har anförts emellertid inte anses ha omfattat mera än att klagandena mot betalning skulle kunna inta vissa måltider i familjehotellets restaurang. Med hänsyn till vad som har anförts om innebörden och omfattningen av stiftelsens åtaganden beträffande restaurangservice kan enligt bostadsdomstolens mening frågan om stiftelsens bundenhet av sitt åtagande inte prövas som en sådan villkorstvist som avses i 12 kap 49 jordabalken. En annan sak är att, om en tillförsäkrad eller förutsatt förmån upphör, det kan få betydelse i hyresförhållandet exempelvis vid prövning av hyrans skälighet enligt 48 första stycket i förutnämnda kapitel. Som sådan villkorstvist som har nämnts förut bör däremot kunna prövas frågan om klagandenas hyresavtal också i fortsättningen skall innehålla bestämmelser om skyldighet för dem att lösa middagskuponger. Från de utgångspunkter som domstolen har redovisat i det föregående är det uppenbart att stiftelsens yrkande att hyresavtalen skall förlängas utan bestämmelser om kupongtvång inte kan anses strida mot god sed i hyresförhållanden eller vara på annat sätt obilligt mot klagandena. Hyresvillkoren skall därför med ogillande av klagandenas förstahandsyrkande i bostadsdomstolen ändras på sätt som stiftelsen har yrkat. Resonemanget går ut på att hyresgästerna måste lösa kuponger i förskott och att de inte hade rätt till servering om de inte kunde överlämna en kupong som betalning för maten. Även om de enligt hyresavtalet var skyldiga att lösa ett visst antal kuponger varje månad räckte inte detta för att de skulle ha rätt till servering. Det fordrades att de faktiskt löst kuponger och kunde betala med sådana. Av detta drar också Bostadsdomstolen den i bostadshyressammanhang korrekta slutsatsen att innebörden och omfattningen av hyresvärdens serviceåtaganden inte kan prövas som en villkorstvist enligt (dåvarande 12:49) JB. Detta ligger i linje med begränsningen av hyresnämndernas kompetens de kan t.ex. inte pröva villkor som går utanför hyreslagstiftningens regler, såsom rätt att hyra ut i andra hand. Men tanken är att det inte är fråga om hyra och inte ens ett hyresvillkor som hyresnämnden kan pröva. Däremot kan kopplingen till hyresavtalet hyresgästens skyldighet att lösa kuponger prövas som en villkorstvist. Att hyresvärden ville upphöra med serveringen kunde därför inte prövas, men däremot skyldigheten att lösa kuponger för hyresgästerna. Den reflexionen kan kanske göras att Bostadsdomstolens dom är väl salomonisk. I den mån det skulle finnas att det vore obilligt för hyresgästerna att inte längre ha skyldighet att lösa kuponger måste väl något sådant innebära att hyresvärdens skyldighet att ordna matservering kvarstod. Enligt vår mening är det betydligt enklare att förklara utgången med hänvisningen till de huvudprinciper för sådan här service som talats om här ovan. Eftersom hyresvärden inte kunde åläggas fortsatt serveringsverksamhet var det självklart att det inte var obilligt att hyresgästernas skyldighet att lösa kuponger måste upphöra. Frågan är emellertid hur rättsfallet RBD 1:78 skall bedömas med hänsyn till olika serviceåtaganden som kan förekomma och varierande betalningsformer. Tydligt är att Bostadsdomstolen i RBD 1:78 fäster avseende vid att det är fråga om förskottsbetalning för matkupongerna. Enligt vår mening är det dock mera naturligt att det är fråga om en tjänst som hyresgästen utnyttjar och som han 17

18 betalar särskilt för. I den mån som hyresvärden utformar villkoren för sin service på så sätt att hyresgästen betalar varje gång han använder tjänsten, oavsett om betalningen tas ut i förskott, kontant vi leverans eller mot faktura bör det inte spela någon roll. Principerna i RBD 1:78 bör vara tillämpliga i alla fall. Frågan är om inte det räcker med att hyresgästen betalar för möjligheterna att utnyttja service. I rättsfallet var hyresgästerna skyldiga att lösa ett visst antal kuponger varje månad. För att få rätt till servering måste de överlämna en kupong. Är det då någon skillnad om man varje månad betalar en viss serviceavgift avseende vissa tjänster? Av formuleringarna i rättsfallet tycks så inte vara fallet. En indikation på att så bör vara fallet får vi av reglerna i 12:19 JB där principen att hyran skall vara till beloppet bestämd i hyresavtalet kommer till uttryck. De undantag som gäller träffar uppenbarligen inte den här typen av avgifter. De principer som uttalas i NJA 1986 s. 503 avser betalning av fastighetsskatt och liknande. Möjligen skulle ersättning av nu diskuterat slag kunna utgöra hyra om den reglerats i en förhandlingsöverenskommelse, men det finns ingen anledning att fullfölja det resonemanget här. Men även oavsett detta är det tydligt att ett arrangemang av nu diskuterat slag inte ger hyresgästen en enbart på hyresavtalet grundad rätt att få del av sådan service. I den mån hyresgästen har att betala vid leverans, t.ex. för budservice, får han finna sig att varorna inte lämnas ut, om han inte betalar. Även om hyresgästen har att betala mot faktura kan han inte påräkna fortsatt service om han inte betalar fakturan. Enligt vår mening är det uppenbart att hyresvärden, lika litet som något annat serviceföretag, behöver tillgripa hyreslagstiftningens regler om förverkande för att kunna vägra fortsatt service. Något sådant måste f.ö. innebära att hela hyresavtalet skulle förverkas. Om nämligen den aktuella tjänsten vore en del av hyresavtalet gäller principen om avtals odelbarhet. En partiell hävning eller uppsägning är enligt svensk rätt inte tillåten (i den mån det inte är frågan om villkorsändring enligt t.ex. hyreslagstiftningen). Den form av tillval och service som således inte grundar sig direkt på hyresavtalet eller inte heller utgör en del av den grundläggande hyresrättsliga kärnan, måste följaktligen vara att behandla på ett mer traditionellt kontraktsrättsligt sätt. Vilket innebär att det till viss del föreligger möjlighet för parterna att själva bestämma vilka sanktionsmekanismer som kan komma att aktualiseras i olika situationer. Exempelvis så erhålls betydligt större möjligheter till förutsägbarhet för hävning än om sanktioneringen skall ske inom ramen för det hyresrättsliga systemet. Det traditionella väsentlighetsrekvisitet 7 är uppbyggt utifrån den drabbade parten. Om således den parten anser kontraktsbrottet som varande väsentligt och den kontraktsbrytande parten samtidigt ägt vetskap om detta föreligger vanligtvis rätt till hävning. Detta innebär att om part i avtalet anger betydelsen av uppfyllelse av prestationen och denna uteblir, föreligger en mycket god förutsebarhet avseende hävningsmöjligheten. Inom det hyresrättsliga systemet är situationen en annan. Tillgripande av förverkande och uppsägning som sanktionsmedel är noggrant reglerat pga. hyresgästens skyddade ställning. 7 se 25 KöpL 18

19 Detta leder till en situation som behandlats ovan, nämligen att innebörden av en i avtalet medtagen reglering avseende en viss kontraktsbrottssituation inte erhåller den effekt som kan förväntas utanför den hyresrättsliga sektorn. Att part angivit uppfyllelse av en viss prestation som varande av yttersta vikt och kanske direkt avgörande för avtalets bestående erhåller därför inte en omedelbar inverkan på sanktionsmöjligheten. Förverkande förutsätter nämligen en objektiv bedömning i detta fall avseende huruvida den uteblivna uppfyllelsen är av synnerlig vikt för hyresvärden (12:42 p8 JB). Uppsägning är som sanktion lika begränsad i hyresrättsliga sammanhang. Förutsättningarna för hyresvärden att medelst uppsägning bringa ett bostadshyresförhållande till att upphöra förutsätter att den bakomliggande orsaken uppfyller de hyresrättsliga krav som föreligger avseende detta. Den viktigaste frågan är kanske i vilken utsträckning avtalsbrott avseende tillval och service kan ge hyresvärden rätt att nyttja de hyresrättsliga sanktionerna. Härvid är det således fråga om de fall där tillval och service grundar sig direkt på hyresavtalet och följaktligen ingår i hyran alternativt att service och tillval ligger utanför hyresavtalet men att det finns en koppling mellan dessa avtal. I det första fallet kommer ersättningen för tillval och service att utgå som hyra vilket innebär en klar fördel i sanktionsmässigt hänseende. (Vi bortser här ifrån den problematik som tidigare behandlats avseende möjligheten lägga på ersättning på hyran utifrån det hyresrättsliga systemet.) Eftersom erläggandet av hyran utgör en av de grundläggande förpliktelserna för hyresgästen, föreligger även en mycket utvecklad sanktionsapparat i detta avseende. Regleringen är mycket detaljrik och ger därmed en god förutsebarhet avseende möjligheterna att tillgripa förverkande som sanktion vid utebliven betalning. I praxis har hyresvärdens påslag för installerad kabel-tv bedömts utifrån dessa regler och givit stöd för förfarandet. En annan sak är om tillval och service är kopplat till hyresavtalet. Grunden för en hyresrättslig sanktion blir därmed själva kopplingsförbehållet, vilket medför att det exempelvis vid utebliven betalning inte blir fråga om att åberopa förverkande pga. utebliven betalning utan med hänvisning till den föreliggande kopplingen mellan hyresavtalet och avtalet om service och tillval. För att förverkande skall kunna ske förutsätts härvid att uppfyllelsen av den aktuella förpliktelsen är i objektivt hänseende av synnerlig vikt för hyresvärden. Eftersom detta inte är fråga om en normal väsentlighetsbedömning varvid parternas angivande av prestationens betydelse och motpartens vetskap om detta är avgörande är situationen mer delikat. Det krävs följaktligen en analys avseende den bedömning som sker i samband med förverkande pga. kopplingsvillkor. Bedömningen i samband med förverkande är en modell med en abstrakt väsentlighetsnivå. I de hyresrättsliga typfallen har således låtit utföra bedömningen av kontraktsbrottets betydelse rent abstrakt. Detta ger en rad rekvisit och frister vilka skall vara uppfyllda för att förverkande skall kunna ske. En förverkandetalan på grund av kontraktsbrott avseende ett kopplingsvillkor återfinns dock inte bland de typsituationer som lagstiftaren låtit bedöma rent abstrakt på förhand. Väsentligen skall därför bedömas individuellt, men rent objektivt. Bedömningens mål är att få ställa huruvida utebliven fullgörelse av 19

20 den särskilt reglerade förpliktelsen motsvarar de väsentlighetskrav som generellt föreligger avseende förverkande. Lagstiftaren hänvisar således till de övriga situationerna där det föreligger en abstrakt bedömning och anger att betydelsen av kontraktsbrott avseende särskilt reglerade förpliktelser måste vara av motsvarande betydelse för att förverkande skall kunna nyttjas som påföljd. Genom detta har det hyresrättsliga inslaget kommit att erhålla en framskjuten plats i förhållande till andra rättsförhållandet som är kopplade till hyresrätten. Hyresgästens rätt får inte rubbas på grund av kontraktsbrott som inte hyresrättsligt motiverar att så kan ske. I förlängningen kan detta tänkas innebära problem eftersom det hyresrättsliga systemet inte enbart innebär att det i vissa fall inte är möjligt att nyttja de hyresrättsliga sanktionerna, utan även medför begränsningar i vidare bemärkelse. Här syftar vi på det faktum att det hyresrättsliga systemet är uppbyggt i syfte att stärka och skydda hyresgästens ställning. Som en del av detta har uppställts en begränsning av hyresvärdens sanktionsmöjligheter så att inte hyresförhållandet skall kunna bringas till att upphöra mot hyresgästens vilja med mindre än att de hyresrättsliga skyddsmekanismerna träder in. Det vore således systemfrämmande att i samband med hyra låta hyresvärden nyttja ekonomiska sanktioner vid sidan av det hyresrättsliga systemet om detta kan leda till att hyresförhållandet bringas till att upphöra. Vad som här åsyftas är en situation där det till hyresförhållandet kopplats förpliktelser vilka hyresgästen inte kan frånsäga sig. Förverkande kan inte nyttjas som sanktionering av dessa kopplade förpliktelser, men likväl utgår ekonomiska sanktioner. Här kan tänkas att den ekonomiska belastningen till slut kan komma att bli så stor att hyresgästen finner det bäst att genom uppsägning komma bort från den till hyresavtalet kopplade förpliktelsen. Huruvida detta är acceptabelt bör avgöras utifrån samma rimlighetsavvägande som ligger till i linje med avgörandet i NJA 1971 s.129 samt bedömningen enligt 12:42 p8 JB. Följaktligen föreligger det en risk för att den begränsning som föreligger utifrån den hyresrättsliga tillhörigheten i vissa fall kan komma att inverka även på de separata sanktioner som nyttjas avseende de till hyresrätten kopplade rättsförhållandena. Kärnan i detta problem ligger i det faktum att det inte finns någon direkt gräns för hyran i förhållande till de kopplade rättsförhållandena mellan parterna. 2.4 En definierad hyra En stor del av den föreliggande utvecklingen inom hyresmarknaden är rättsligt sett inriktad på att försöka fastlägga gränserna mellan hyra och annan service och tillägg till hyresavtalet. Utvecklingens grund har förklarats ovan och ligger således i den bristande möjligheten för parterna att med förutsägbarhet fastställa förpliktelsernas omfattning i avtalet som uppkommer i och med avtalets hyresrättsliga tillhörighet. En tendens av detta slag måste givetvis betraktas som högst olycklig men bör samtidigt ge lagstiftaren en klar signal om att något behöver göras. En motreaktion kan givetvis vara att försöka förhindra dylika tendenser och betrakta dem som oönskade vilket hög grad är en politisk fråga. Här skall istället ett förslag på en lösning medelst små medel behandlas. 20